上海耀光中環(huán)國際寫字樓項目前期策劃總結(jié)報告課件

耀光·中環(huán)國際前期企化工作總結(jié)報告耀光·中環(huán)國際前期企化工作總結(jié)報告原媒體計劃原媒體計劃銷售目標(biāo)

——從4月16日起至6月底完成2000平方在09年6月30日前完成2000平方米的銷售目標(biāo)。從2009年4月16日起至2009年6月30日實際需要成交套數(shù)是24套，這個目標(biāo)分解，分步驟在未來的75天完成，即12周內(nèi)完成?？偰繕?biāo)目標(biāo)分解銷售目標(biāo)

——從4月16日起至6月底完成20原定媒體計劃

——從4月16日起至6月底的媒體計劃短信12次，每周30萬條，共計360萬條樓體巨幅持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國際12800元/m2起61234888搜房網(wǎng)寫字樓主頁廣告25次,每三天投放一次原定媒體計劃

——從4月16日起至6月底的媒原定媒體費用

——從4月16日起至6月底的費用短信預(yù)算:21000元/次×12次=25.2萬元樓體巨幅預(yù)算:50元/平方米2~5萬元搜房網(wǎng)寫字樓主頁廣告預(yù)算:12000元/次×25次=30萬元合計:25.2+30+5=60.2萬元原定媒體費用

——從4月16日起至6月底的費實際推廣內(nèi)容實際推廣內(nèi)容廣告投放比例投放內(nèi)容原定媒體計劃實際媒體推廣投放比例短信12次，每周30萬條，共計360萬條已投放9次,每次10萬條，一共90萬條25%搜房網(wǎng)寫字樓主頁廣告25次,每三天做一次無0%樓體巨幅持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國際12800元/m2起61234888持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國際12800元/m2起61234888100%廣告投放比例投放內(nèi)容原定媒體計劃實際媒體推廣投放比例短信12效果統(tǒng)計效果統(tǒng)計短信效果統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底短信效果統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底銷售情況統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底銷售情況統(tǒng)計表銷售情況統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底銷售實際產(chǎn)生費用及成本分?jǐn)偳闆r

——從4月16日算起費用短信投放：54000元來人成本分?jǐn)偅簛黼姵杀痉謹(jǐn)偅撼杀痉謹(jǐn)倖翁壮山怀杀痉謹(jǐn)偅?4000元26人=2077元/人54000元119人=454元/人54000元5人=10800元/人實際產(chǎn)生費用及成本分?jǐn)偳闆r

——從4月16日廣告通路選擇與投放

——4月16日迄今售樓現(xiàn)場廣告通路公共傳播樓體巨幅工地圍墻戶外看板看房通道引導(dǎo)旗戶外大牌報紙廣告雜志廣告網(wǎng)絡(luò)廣告DM派發(fā)SP活動短信投放廣告通路選擇與投放

——4月16日迄今售樓現(xiàn)成交意向

——4月16日迄今來電：119組來人：26組成交：5組4.6：15：1實際廣告費投入：48000元成交意向

——4月16日迄今來電：119組來廣告投放金額

——4月16日迄今原定廣告投放金額：1.54萬元/平方米×2000平方米×2％＝61.6萬元實際廣告投放金額：5.4萬元總銷金額：6160634元廣告的實際投放額僅占原定投放額的8.8％

廣告的實際投放額占總銷金額0.88％廣告投放金額

——4月16日迄今原定廣告投放總結(jié)及建議

1、原計劃來人：簽約=10：1，截止5月24日原計劃簽約12套，實際來人：簽約＝5：1，說明案場把握成交的能力較強，但來人數(shù)量不足，嚴(yán)重制約了本案的成交量；2、廣告費用投入嚴(yán)重不足，當(dāng)前的投放量僅占總銷金額的0.78％，低于我司原定的2％目標(biāo)（行業(yè)通行為3％），導(dǎo)致正常的廣告投放渠道無法實現(xiàn)，項目的基本信息傳遞受阻。酒香也怕巷子深！總結(jié)及建議

1、原計劃來人：簽約=10：1，截止5月24日原建議

鑒于本案所處的地理位置較偏、交通出行多有不便，要增大項目的來客量，進(jìn)行大力度、多渠道、多層次的廣告投放將勢在必行。多樣媒體，組成立體輻射網(wǎng)引導(dǎo)動線，導(dǎo)入目標(biāo)客戶專業(yè)行銷，促進(jìn)最終成交傳播項目基本信息提升來人量建議

鑒于本案所處的地理位置較偏、交通出行多有項目預(yù)估及實際情況總銷金額銷售面積整盤均價廣告費率廣告費用預(yù)估18983014312327154002%3796603實際發(fā)生616063437816298/54000指標(biāo)差距18366950911949//3742603分析：1、項目銷售迄今，完成銷售面積378平方米，實現(xiàn)銷售均價16298元/平方米，遠(yuǎn)高于貴司原定整盤均價15400元/平方米；2、項目廣告投入費用54000元加前期50萬共計50.54萬，與原定2%廣告費率所需投入的費用相比，尚余3242603元未予投入。項目預(yù)估及實際情況總銷金額銷售面積整盤均價廣告費率廣告費用預(yù)建議

鑒于本案廣告投放速度緩慢，嚴(yán)重影響銷售進(jìn)度，案場來人來電量明顯不足，為提高廣告投放速度，建議：1、廣告費用￥3242603元由優(yōu)派克思承擔(dān)，廣告投放，由貴司、我司與廣告供應(yīng)商共同簽訂三方合同。2、調(diào)整銷售代理費率，費率標(biāo)準(zhǔn)具體洽談。建議

鑒于本案廣告投放速度緩慢，嚴(yán)重影響銷售進(jìn)度，案「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-2009.6.30）

項目說明費用結(jié)算備注一、戶外媒體戶外大牌武寧路以南，蘭溪路以西，面東20萬發(fā)布期：13個月引導(dǎo)旗祁連山路段（真南路-曹安路）12萬240元/對/天（共10天*50對）二、媒體傳播搜房網(wǎng)首頁巨幅10萬發(fā)布6天“寫字樓”首頁旗幟9天“在售寫字樓”普陀區(qū)列表14天（圖文形式）長三角精品寫字樓推薦7天在售寫字樓列表推薦（第一頁）30天在租寫字樓列表推薦（第一頁）30天看樓專題報道1次“精品項目”新聞報道鏈接10次老總專訪視頻1次老總博客推薦1次視頻看房1次焦點網(wǎng)“寫字樓”首頁旗幟1萬30天“寫字樓”頁面樓盤介紹30天最新樓盤推薦30天相關(guān)新聞發(fā)布2次《上海樓市·租賃情報》新盤介紹費用待定1-2期「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-200「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-2009.6.30）

三、印刷媒體直郵明信片250克銅版紙，10000張1萬通過郵局購買物流企業(yè)負(fù)責(zé)人實名資料進(jìn)行直郵投遞四、流動展位接待POP展位布置桌、椅等費用待定，以實際發(fā)生額為準(zhǔn)1、建議至曹安路專業(yè)市場商圈設(shè)置本項目臨時流動展位，目的在于傳播項目信息，擴(kuò)大受眾面，促進(jìn)來人量；2、展位所需硬件配置盡可能利用售樓處及開發(fā)公司現(xiàn)有資源；3、開發(fā)商協(xié)助提供看房車。易拉寶樓書拎袋贈品項目說明費用結(jié)算備注電話聯(lián)系針對物流企業(yè)，進(jìn)行項目的電話推廣五、公共傳播DM派發(fā)印刷成本費，以實際發(fā)生額為準(zhǔn)至曹安路專業(yè)市場及物流企業(yè)派單「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-200本案價格分析本案價格分析本案推案價格

本項目最為臨近項目為李子園和曹安錦程，同本案形成直接競爭。以綠地威科國際和匯華大廈同本案存在一定重合，同本案形成分流競爭。故選取以上項目在售辦公樓價格進(jìn)行擬合，擬合過程中，具體擬合過程如下：指標(biāo)權(quán)重李子園綠地威科國際曹安錦程匯華大廈擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位20%1.050.211.20.241.10.221.80.36交通15%1.050.15751.250.18751.150.17251.80.27配套15%1.040.1561.40.211.20.181.70.255戶型10%10.110.110.110.1辦公氛圍10%1.10.110.950.0951.050.1051.850.185品質(zhì)（裝修等）15%0.90.1350.90.1350.90.1350.90.135品牌5%10.051.40.0710.0510.05物業(yè)服務(wù)10%0.980.09810.10.980.09810.1合計100%

1.0165

1.1375

1.0605

1.455權(quán)重

25%

10%

60%

5%售價

12700

14250

11250

22500其中綠地威科和曹安錦程項目是復(fù)式產(chǎn)品，所以按照市場規(guī)律下浮25%計算單層價格。本案推案價格

本項目最為臨近項目為李子園和曹本項目價格推算

本項目前綜合價格為：11514元/平米UPCS的巨大客源優(yōu)勢加上UPCS的強效案場管理能夠達(dá)到約5%UPCS溢價，所以銷售均價為：12090元/平米（標(biāo)準(zhǔn)層價格）本項目價格推算

本項目前綜合價格為：UPCS的巨大客源優(yōu)勢加樓層01020304050607080901001101211F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43

單價1675216452163521625216102160021594215882

總價1741203844481232770716687551653031164276529575601849141

10F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43

單價1655216252161521605215902158021574215682

總價1720415834215229923716482191632499162223329204561825855

9F建筑面積103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43單價163521605215952158521570215602155421548215402153421524216102總價16996278239498188161442849806298800851797771795001790585787505282769618747568F建筑面積103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43單價161521585215752156521550215402153421528215202151421504215902總價16788398136838085501424645796028790585787505784731780319777239279059218514707F建筑面積103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43單價159521565215552154521530215202151421508215002149421484215702總價1658051803417798284140644178575878031977723977446177005376697327534881828184復(fù)式價格表樓層0102030405060708090100110121樓層

010203040506070817F單元17011702170317041705170617071708建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1328513065131251287512715125751247513085總價138084367062618683441322005130532212909502314362152348716F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1318512965130251277512615124751237512985總價137044966549318541091311737129505612806842295810151184415F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1308512865129251267512515123751227512885總價136005566036018398741301469128479012704182277258150020112F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1288512665127251247512315121751207512685總價13392676500941811404128093312642581249886224015414769156F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1228512065121251187511715115751147512085總價1276903619296172599412193251202662118829021288421407057平層價格表樓層010203040506070817F單元170117平層價格表樓層

01020304050607085F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1218511965120251177511615114751137511985總價12665096141631711759120905711923961178024211029013954143F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1188511665117251147511315111751107511685總價12353275987641669054117825311615981147226205463413604852F建筑面積107.79106.51102.68102.66181.8116.43

單價117851156511625114251126511125

總價127030512317881193655117289120479771295284

1F建筑面積107.79106.51102.66102.66181.8116.43

單價15190.514904.514982.514722.514514.514332.5

總價163738415874781538103151141226387361668733

以上價格表總銷金額為1.68億。平層價格表樓層01020304050607085F建筑面積上海優(yōu)派克思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2009-5-25THANKS

預(yù)祝項目銷售圓滿成功！THEEND！上海優(yōu)派克思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司THANKS預(yù)祝項目銷售圓滿耀光·中環(huán)國際前期企化工作總結(jié)報告耀光·中環(huán)國際前期企化工作總結(jié)報告原媒體計劃原媒體計劃銷售目標(biāo)

——從4月16日起至6月底完成2000平方在09年6月30日前完成2000平方米的銷售目標(biāo)。從2009年4月16日起至2009年6月30日實際需要成交套數(shù)是24套，這個目標(biāo)分解，分步驟在未來的75天完成，即12周內(nèi)完成?？偰繕?biāo)目標(biāo)分解銷售目標(biāo)

——從4月16日起至6月底完成20原定媒體計劃

——從4月16日起至6月底的媒體計劃短信12次，每周30萬條，共計360萬條樓體巨幅持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國際12800元/m2起61234888搜房網(wǎng)寫字樓主頁廣告25次,每三天投放一次原定媒體計劃

——從4月16日起至6月底的媒原定媒體費用

——從4月16日起至6月底的費用短信預(yù)算:21000元/次×12次=25.2萬元樓體巨幅預(yù)算:50元/平方米2~5萬元搜房網(wǎng)寫字樓主頁廣告預(yù)算:12000元/次×25次=30萬元合計:25.2+30+5=60.2萬元原定媒體費用

——從4月16日起至6月底的費實際推廣內(nèi)容實際推廣內(nèi)容廣告投放比例投放內(nèi)容原定媒體計劃實際媒體推廣投放比例短信12次，每周30萬條，共計360萬條已投放9次,每次10萬條，一共90萬條25%搜房網(wǎng)寫字樓主頁廣告25次,每三天做一次無0%樓體巨幅持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國際12800元/m2起61234888持久內(nèi)容：耀光中環(huán)國際12800元/m2起61234888100%廣告投放比例投放內(nèi)容原定媒體計劃實際媒體推廣投放比例短信12效果統(tǒng)計效果統(tǒng)計短信效果統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底短信效果統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底銷售情況統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底銷售情況統(tǒng)計表銷售情況統(tǒng)計

——從4月16日起至6月底銷售實際產(chǎn)生費用及成本分?jǐn)偳闆r

——從4月16日算起費用短信投放：54000元來人成本分?jǐn)偅簛黼姵杀痉謹(jǐn)偅撼杀痉謹(jǐn)倖翁壮山怀杀痉謹(jǐn)偅?4000元26人=2077元/人54000元119人=454元/人54000元5人=10800元/人實際產(chǎn)生費用及成本分?jǐn)偳闆r

——從4月16日廣告通路選擇與投放

——4月16日迄今售樓現(xiàn)場廣告通路公共傳播樓體巨幅工地圍墻戶外看板看房通道引導(dǎo)旗戶外大牌報紙廣告雜志廣告網(wǎng)絡(luò)廣告DM派發(fā)SP活動短信投放廣告通路選擇與投放

——4月16日迄今售樓現(xiàn)成交意向

——4月16日迄今來電：119組來人：26組成交：5組4.6：15：1實際廣告費投入：48000元成交意向

——4月16日迄今來電：119組來廣告投放金額

——4月16日迄今原定廣告投放金額：1.54萬元/平方米×2000平方米×2％＝61.6萬元實際廣告投放金額：5.4萬元總銷金額：6160634元廣告的實際投放額僅占原定投放額的8.8％

廣告的實際投放額占總銷金額0.88％廣告投放金額

——4月16日迄今原定廣告投放總結(jié)及建議

1、原計劃來人：簽約=10：1，截止5月24日原計劃簽約12套，實際來人：簽約＝5：1，說明案場把握成交的能力較強，但來人數(shù)量不足，嚴(yán)重制約了本案的成交量；2、廣告費用投入嚴(yán)重不足，當(dāng)前的投放量僅占總銷金額的0.78％，低于我司原定的2％目標(biāo)（行業(yè)通行為3％），導(dǎo)致正常的廣告投放渠道無法實現(xiàn)，項目的基本信息傳遞受阻。酒香也怕巷子深！總結(jié)及建議

1、原計劃來人：簽約=10：1，截止5月24日原建議

鑒于本案所處的地理位置較偏、交通出行多有不便，要增大項目的來客量，進(jìn)行大力度、多渠道、多層次的廣告投放將勢在必行。多樣媒體，組成立體輻射網(wǎng)引導(dǎo)動線，導(dǎo)入目標(biāo)客戶專業(yè)行銷，促進(jìn)最終成交傳播項目基本信息提升來人量建議

鑒于本案所處的地理位置較偏、交通出行多有項目預(yù)估及實際情況總銷金額銷售面積整盤均價廣告費率廣告費用預(yù)估18983014312327154002%3796603實際發(fā)生616063437816298/54000指標(biāo)差距18366950911949//3742603分析：1、項目銷售迄今，完成銷售面積378平方米，實現(xiàn)銷售均價16298元/平方米，遠(yuǎn)高于貴司原定整盤均價15400元/平方米；2、項目廣告投入費用54000元加前期50萬共計50.54萬，與原定2%廣告費率所需投入的費用相比，尚余3242603元未予投入。項目預(yù)估及實際情況總銷金額銷售面積整盤均價廣告費率廣告費用預(yù)建議

鑒于本案廣告投放速度緩慢，嚴(yán)重影響銷售進(jìn)度，案場來人來電量明顯不足，為提高廣告投放速度，建議：1、廣告費用￥3242603元由優(yōu)派克思承擔(dān)，廣告投放，由貴司、我司與廣告供應(yīng)商共同簽訂三方合同。2、調(diào)整銷售代理費率，費率標(biāo)準(zhǔn)具體洽談。建議

鑒于本案廣告投放速度緩慢，嚴(yán)重影響銷售進(jìn)度，案「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-2009.6.30）

項目說明費用結(jié)算備注一、戶外媒體戶外大牌武寧路以南，蘭溪路以西，面東20萬發(fā)布期：13個月引導(dǎo)旗祁連山路段（真南路-曹安路）12萬240元/對/天（共10天*50對）二、媒體傳播搜房網(wǎng)首頁巨幅10萬發(fā)布6天“寫字樓”首頁旗幟9天“在售寫字樓”普陀區(qū)列表14天（圖文形式）長三角精品寫字樓推薦7天在售寫字樓列表推薦（第一頁）30天在租寫字樓列表推薦（第一頁）30天看樓專題報道1次“精品項目”新聞報道鏈接10次老總專訪視頻1次老總博客推薦1次視頻看房1次焦點網(wǎng)“寫字樓”首頁旗幟1萬30天“寫字樓”頁面樓盤介紹30天最新樓盤推薦30天相關(guān)新聞發(fā)布2次《上海樓市·租賃情報》新盤介紹費用待定1-2期「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-200「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-2009.6.30）

三、印刷媒體直郵明信片250克銅版紙，10000張1萬通過郵局購買物流企業(yè)負(fù)責(zé)人實名資料進(jìn)行直郵投遞四、流動展位接待POP展位布置桌、椅等費用待定，以實際發(fā)生額為準(zhǔn)1、建議至曹安路專業(yè)市場商圈設(shè)置本項目臨時流動展位，目的在于傳播項目信息，擴(kuò)大受眾面，促進(jìn)來人量；2、展位所需硬件配置盡可能利用售樓處及開發(fā)公司現(xiàn)有資源；3、開發(fā)商協(xié)助提供看房車。易拉寶樓書拎袋贈品項目說明費用結(jié)算備注電話聯(lián)系針對物流企業(yè)，進(jìn)行項目的電話推廣五、公共傳播DM派發(fā)印刷成本費，以實際發(fā)生額為準(zhǔn)至曹安路專業(yè)市場及物流企業(yè)派單「耀光中環(huán)國際」推廣計劃

（2009.5.26-200本案價格分析本案價格分析本案推案價格

本項目最為臨近項目為李子園和曹安錦程，同本案形成直接競爭。以綠地威科國際和匯華大廈同本案存在一定重合，同本案形成分流競爭。故選取以上項目在售辦公樓價格進(jìn)行擬合，擬合過程中，具體擬合過程如下：指標(biāo)權(quán)重李子園綠地威科國際曹安錦程匯華大廈擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位20%1.050.211.20.241.10.221.80.36交通15%1.050.15751.250.18751.150.17251.80.27配套15%1.040.1561.40.211.20.181.70.255戶型10%10.110.110.110.1辦公氛圍10%1.10.110.950.0951.050.1051.850.185品質(zhì)（裝修等）15%0.90.1350.90.1350.90.1350.90.135品牌5%10.051.40.0710.0510.05物業(yè)服務(wù)10%0.980.09810.10.980.09810.1合計100%

1.0165

1.1375

1.0605

1.455權(quán)重

25%

10%

60%

5%售價

12700

14250

11250

22500其中綠地威科和曹安錦程項目是復(fù)式產(chǎn)品，所以按照市場規(guī)律下浮25%計算單層價格。本案推案價格

本項目最為臨近項目為李子園和曹本項目價格推算

本項目前綜合價格為：11514元/平米UPCS的巨大客源優(yōu)勢加上UPCS的強效案場管理能夠達(dá)到約5%UPCS溢價，所以銷售均價為：12090元/平米（標(biāo)準(zhǔn)層價格）本項目價格推算

本項目前綜合價格為：UPCS的巨大客源優(yōu)勢加樓層01020304050607080901001101211F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43

單價1675216452163521625216102160021594215882

總價1741203844481232770716687551653031164276529575601849141

10F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43

單價1655216252161521605215902158021574215682

總價1720415834215229923716482191632499162223329204561825855

9F建筑面積103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43單價163521605215952158521570215602155421548215402153421524216102總價16996278239498188161442849806298800851797771795001790585787505282769618747568F建筑面積103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43單價161521585215752156521550215402153421528215202151421504215902總價16788398136838085501424645796028790585787505784731780319777239279059218514707F建筑面積103.9451.3351.3391.0251.3551.3351.3351.3551.3351.33185.52116.43單價159521565215552154521530215202151421508215002149421484215702總價1658051803417798284140644178575878031977723977446177005376697327534881828184復(fù)式價格表樓層0102030405060708090100110121樓層

010203040506070817F單元17011702170317041705170617071708建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1328513065131251287512715125751247513085總價138084367062618683441322005130532212909502314362152348716F建筑面積103.9451.33142.35102.68102.66102.66185.52116.43單價1318512965130251277512615124751237512985總價137044966549318541091311737129505612806842295810151184415F建筑面積103.9451.33142.35102.