物業(yè)管理法律實務培訓課件

物業(yè)管理法律實務北京ⅹⅹ（ⅹⅹ）律師事務所律師ⅹⅹ物業(yè)管理法律實務北京ⅹⅹ（ⅹⅹ）律師事務所1目錄一、法律基礎知識二、“物業(yè)服務和管理”涉及的法律知識三、重點法律條文詳解四、物業(yè)公司在物業(yè)管理中應注意的問題五、典型案例目錄一、法律基礎知識2一、

法律基礎知識（一）法律的含義☆人類在社會層次的規(guī)則，社會上人與人之間關系的規(guī)范；☆以正義為其存在的基礎，以國家強制力為其實施的手段；☆法治和法律要逐漸變得適當寬容以利于社會和諧。

（二）狹義的法律☆全國人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性文件。1.基本法律《香港特別行政區(qū)基本法》與《澳門特別行政區(qū)基本法》2.基本法律以外的法律民事法，行政法，經濟法等。一、法律基礎知識（一）法律的含義3（三）世界五大法系包括

中華法系印度法系大陸法系英美法系

伊斯蘭法系（四）法律的兩個基本關系

法律與道德法律與政策（三）世界五大法系包括（四）法律的兩個基本關系4二、“物業(yè)服務和管理”涉及的法律基礎知識（一）物業(yè)管理法的概念

物業(yè)管理法是由國家立法機關制定的，調整國家物業(yè)主管部門、物業(yè)開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生的各種社會關系的一系列物業(yè)法律規(guī)范的總稱。

狹義的物業(yè)管理法主要是指2003年5月28日，國務院第9次常務會議通過的《物業(yè)管理條例》。該條例于2007年8月26日進行了修訂，2007年10月1日實施。

廣義的物業(yè)管理法是指一切由國家立法機關制定的調整有關物業(yè)管理活動及物業(yè)管理關系的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的總稱。二、“物業(yè)服務和管理”涉及的法律基礎知識（一）物業(yè)管理法的概51.國家對物業(yè)管理行業(yè)運行活動的行政管理關系。2.物業(yè)業(yè)主自治管理關系3.物業(yè)管理活動中的民事關系（二）物業(yè)管理法調整的對象1.國家對物業(yè)管理行業(yè)運行活動的行政管理關系。（二）物業(yè)6

1.明確對房地產開發(fā)商的要求。

2.明確物業(yè)開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)人三方面

在物業(yè)管理方面各自的地位、權利、義務和責任關系。

3.鼓勵競爭擇聘物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范了物業(yè)管理的基本內涵。

4.明確政府主管部門和各有關部門在推動物業(yè)管理發(fā)展中的職責。

5.明確了物業(yè)管理中的法律責任。（三）物業(yè)管理法的內容（三）物業(yè)管理法的內容7（四）物業(yè)管理法的法律責任1.法律責任：指由于違法行為或不違法的某些法律事實的出現使責任主體應對國家、社會或者他人承擔的法律上的責任。2.法律制裁：指由特定的國家機關對違法者依其所負的法律責任而實施的強制性懲罰措施。（四）物業(yè)管理法的法律責任1.法律責任：指由于違法行為或83.構成要件（1）責任主體：自然人、法人或其他社會組織。（2）違法行為或違約行為：包括作為和不作為兩類。（3）損害結果：損害結果的認定必須是實際造成的，

而不是推測的、臆想的、虛構的。（4）因果關系（5）主觀過錯故意過失3.構成要件9

4.法律責任的免除（1）時效免責（2）不訴免責，即所謂“告訴才處理，不告不理”（3）自首、立功免責（4）補救免責（5）協(xié)議免責——不適用于犯罪行為和行政違法行為（6）自助免責，如正當防衛(wèi)、緊急避險等（7）人道主義免責——適用于民事?lián)p害賠償4.法律責任的免除105.民事責任

違約責任產生情形：（1）房地產開發(fā)商未按規(guī)定及合同約定提供物業(yè)管理用房；（2）物業(yè)公司未按服務合同規(guī)定的內容和義務提供服務；（3）物業(yè)公司違反合同約定，擅自擴大收費范圍，提高收費標準、超標準收費；（4）業(yè)主、住戶違反合同和管理規(guī)約義務不繳費；（5）業(yè)主等擅自改變房屋用途或違規(guī)裝修，或不服從物業(yè)公司正當合理管理。5.民事責任116.物業(yè)管理活動中常見的侵權行為（1）因房屋建筑質量不合格而產生的侵權；（2）因物業(yè)維修施工造成他人損害；（3）物業(yè)建筑物致人損害；（4）因妨礙行為而產生的侵權行為；（5）物業(yè)公司員工違法履行職務造成的侵權。6.物業(yè)管理活動中常見的侵權行為127.民事責任的承擔方式（1）停止侵害（2）排除妨礙（3）消除危險（4）返還財產（5）修復、更換或恢復原狀（6）賠償損失（7）消除影響、恢復名譽、賠禮道歉7.民事責任的承擔方式138.物業(yè)管理活動中產生的行政違法行為（1）非法經營行為

包括無證經營和超范圍經營。（2）妨礙管理行為

包括妨礙執(zhí)行公務、妨礙實施正當管理、妨礙實施監(jiān)督檢查以及物業(yè)公司員工瀆職等非法行為。（3）不正當競爭行為

包括行為人采用不正當或違法手段壟斷物業(yè)管理行業(yè)、獲得壟斷利益以及采用賄賂、虛假宣傳、侵犯商業(yè)秘密、商業(yè)誹謗、欺詐等非法手段干擾、阻撓他人獲得合法正當經營利益的違法行為。（4）非法買賣、租賃物業(yè)的行為

指為牟取暴利、騙取國家優(yōu)惠補貼、偷逃稅款等而進行的非法買賣、租賃物業(yè)的行為。8.物業(yè)管理活動中產生的行政違法行為149.行政法律責任的類型（1）行政處罰警告或者通報批評罰款沒收財產許可證處罰行政拘留——縣級以上公安機關實施停止營業(yè)，責令限期整頓（2）行政處分警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除。9.行政法律責任的類型1510.刑事法律責任（1）主刑：管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑；（2）附加刑：剝奪政治權利、罰金、沒收財產。物業(yè)管理活動中通常涉及的刑事責任：（1）妨礙對公司、企業(yè)的管理秩序罪（2）危害稅收征管罪（3）玩忽職守罪（4）貪污罪（5）受賄罪10.刑事法律責任161.憲法

第39條“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”是物業(yè)管理立法的根本依據和指導思想，是物業(yè)管理法律法規(guī)最重要的組成部分。2.法律

法律是全國人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性法律文件?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《物權法》、《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》等。3.行政法規(guī)

行政法規(guī)是國務院根據憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性文件?！冻鞘芯G化條例》、《中華人民共和國消防條例》《中人民共和國物業(yè)管理條例》等。（五）我國立法體系分為五個層級（五）我國立法體系分為五個層級174.部門規(guī)章

行政規(guī)章是國務院有關部、委根據憲法和法律、行政法規(guī)，制定下發(fā)的規(guī)范性文件。如國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》；建設部［2003］1864號）《物業(yè)服務收費管理辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)管理資質管理辦法》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、110號文件《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等。5.地方性法規(guī)

地方性法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或人國人大常委會特別授權的城市的人民代表大會及其常務委員會制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。如2001年河南省制定的《河南省物業(yè)管理條例》、以及去年頒布的《鄭州市物業(yè)管理條例》。4.部門規(guī)章181.物業(yè)管理法律關系的主體

物業(yè)管理法律關系的主體，是指依照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，能獨立參加物業(yè)管理法律關系而進入一定的法律境位，并享受相應權利，承擔相應義務的人。

具體可以分為以下三類：（1）自然人（2）社會組織性的法人和非法人團體（3）國家（六）物業(yè)管理法律關系的構成要素1.物業(yè)管理法律關系的主體（六）物業(yè)管理法律關系的19

物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象?？腕w亦稱為“標的”，是主體所需合法利益的外在表現載體，它直接反映了人們在社會關系中最核心的利益關系。

物業(yè)管理法律關系的客體具體可劃分三類：（1）物業(yè)（2)權利（3)行為效果2.物業(yè)法律關系的客體物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義203.物業(yè)法律關系的內容

法律關系的內容就是法律的權利和義務。離開特定的權利和義務，法律關系也就不能構成和存在。

物業(yè)管理法律關系的內容中，權利是指物業(yè)管理法律關系主體依法具有的，在法律允許的范圍、限度內，為實現或維護某種利益，按照自己的意志，自由地做出某種行為，控制他人一定行為和利用國家強制力的能力或資格。

物業(yè)管理法律關系內容中的義務是指物業(yè)管理法律關系主體合法承受的，在法律拘束的條件下，為實現或保障對應的權利，按照法定或約定的要求，必須做出或不做出行為的負擔。3.物業(yè)法律關系的內容21三、重點法律條文詳解（一）物業(yè)法律法規(guī)歸類1.綜合（1）中華人民共和國民法通則1986年4月12日)（2）中華人民共和國物權法(2007年3月16日)（3）中華人民共和國合同法(1999年3月15日)（4）物業(yè)管理條例（2003年9月1日）2.業(yè)主及業(yè)主大會（1）業(yè)主大會規(guī)程(2003年6月26日)（2）業(yè)主臨時公約(示范文本)(2004年9月6日)3.前期物業(yè)管理（1）前期物業(yè)服務合同(示范文本)(2004年9月6日)（2）前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日)（3）房屋接管驗收標準(1991年2月4日)（4）房屋建筑工程質量保修辦法(2000年6月30日)4.物業(yè)糾紛與法律責任（1）中華人民共和國治安管理處罰法(2005年8月28日)

三、重點法律條文詳解（一）物業(yè)法律法規(guī)歸類225.物業(yè)管理服務（1）物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法(2007年11月26日)（2）物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(2005年11月16日0物（3）物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)（4）《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，（2009年10月1日）6.物業(yè)服務收費（1）中華人民共和國價格法(1997年12月29日)（2）物業(yè)服務收費管理辦法(2003年11月13日)（3）機動車停放服務收費管理辦法(2000年7月14日)（4）國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知(1998年12月15日)7.物業(yè)的使用維護（1）城市異產毗連房屋管理規(guī)定(1989年11月21日)（2）住宅專項維修資金管理辦法(2007年l2月4日)（3）住宅室內裝飾裝修管理辦法(2002年3月5日)5.物業(yè)管理服務23（二）業(yè)主享有的權利1.依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權利；財產所有權（享有占有、使用、收益和處分的權利）。2.依法合理使用房屋本體公用設施（樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、陽臺、消防設施等）和住宅區(qū)公共設施和公共場所的權利；3.有權按有關規(guī)定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造；4.有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管理道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養(yǎng)護；5.有權根據房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織維修養(yǎng)護，其費用從住宅維修基金中支出；6.有權根據住宅區(qū)的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、自行車棚等住宅區(qū)公用設施及公共場所的狀況，建議物業(yè)管理公司及時進行維修養(yǎng)護，其費用從物業(yè)管理服務費中支出；（二）業(yè)主享有的權利247.有權要求物業(yè)管理公司對住宅區(qū)內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正；8.有權參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權；9.有權對本住宅區(qū)物業(yè)管理的有關事項向管委會、物業(yè)管理公司提出質詢，并在3日內得到答復；10.有權要求業(yè)委會和物業(yè)管理公司按照市政府規(guī)定的期限公布住宅區(qū)物業(yè)管理收支賬目；11.有權對住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議或批評，可要求業(yè)委會對物業(yè)管理公司的違反合同或有關規(guī)定的行為進行干預、處罰；12.有權會同其他業(yè)主就某一議題要求業(yè)委會召集業(yè)主大會；13.有權就本住宅區(qū)的物業(yè)管理向市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門投訴或提出意見和建議；14.有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，可要求物業(yè)公司代為維修養(yǎng)護，按規(guī)定分攤維修費用。7.有權要求物業(yè)管理公司對住宅區(qū)內各種違章建筑、違章裝修25（三）業(yè)主的義務1.在使用、經營、轉讓其物業(yè)時，應遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定；2.在使用住宅區(qū)物業(yè)時，應當遵守下列規(guī)定：⑴未經政政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途；⑵不得對承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道違章鑿、拆搭、占；⑶不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，生活燃料除外；⑷不得從事危害公共利益的活動；⑸不得侵害他人的正當權益；3.業(yè)主如裝修，必須遵守相關規(guī)定，并填寫裝修申請表，報物業(yè)公司審查批準后方可施工，接受物業(yè)管理公司管理、監(jiān)督；4.房屋室內外以及供電、供水、供氣等分戶表后部分（往用戶方向）和表前至第一個閥門部分用戶負責維修；5.凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應由單獨或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，物業(yè)管理公司修繕，其費用由業(yè)主承擔；6.業(yè)主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在公共場所搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品、垃圾，

不得損壞、拆除、改造供電水氣、通訊、交通、排水污、消防等設備；（三）業(yè)主的義務267.在住宅區(qū)內不得有下列行為：⑴踐踏、占用綠化地；⑵占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而且影響其正常使用功能；⑶亂拋垃圾、雜物；⑷影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；⑸聚眾喧鬧；⑹隨意停放車輛和鳴喇叭；⑺發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；⑻排放有毒、有害物質；⑼經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳、招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；⑽妨礙他人合法使用公用設施及公共場（地）；⑾法律、法規(guī)及市政府的規(guī)定禁止的其他行為；8.對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證（牌）或有關證明后，在合理時間內進入本住宅區(qū)任何樓宇內部及其公共部位進行檢查、維修、養(yǎng)護或檢查業(yè)主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業(yè)主應提供方便，不得拒絕或阻撓；9.規(guī)定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等；10.業(yè)主應同時遵守相關城市管理法規(guī)、規(guī)定；11.業(yè)主應承諾在自己與其他非業(yè)主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物業(yè)的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約中的有關規(guī)定條款。7.在住宅區(qū)內不得有下列行為：27（四）《中華人民共和國民法通則》民法是調整平等主體的自然人之間、法人之間、自然人和法人之間的財產關系和人身關系的法律規(guī)范的總稱。1.民法的基本原則2.對公民（自然人）和法人民事權利能力和民事行為能力的規(guī)定3.對民事法律行為和代理的規(guī)定4.對民事權利的規(guī)定5.對民事責任的規(guī)定6.訴訟時效制度《民法通則》常用的法律規(guī)定有

（四）《中華人民共和國民法通則》民法是調整平等主體的自然人之28民法的基本原則:包括民事活動當事人地位平等的原則，民事活動應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則；公民、法人的合法的民事權益不受侵犯的原則，民事活動必須遵守法律和國家政策的原則，民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，等等。業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事關系，要遵循民法的基本原則。物業(yè)管理法律關系中民事法律關系占多數，民法是物業(yè)管理活動中最常用的法律規(guī)范，因此需要重點了解掌握。民法的基本原則:物業(yè)管理法律關系中民事法律關系占多數，民法是29合同法作為調整平等民事主體之間的交易關系的法律，是我國民法的重要組成部分。1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過了《中華人民共和國合同法》。《合同法》包括總則和分則兩大部分，共23章428條（五）《中華人民共和國合同法》1.合同法的基本原則平等、自愿、公平、誠實信用、守法和尊重社會公德等。2.訂立合同時要注意的問題法律法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式，如物業(yè)服務合同、房屋轉讓合同、房屋租賃合同都應采用書面形式。非書面合同如買賣、借用等。3.關于合同效力的規(guī)定合同生效是指已經成立的合同開始發(fā)生以國家強制力保障的法律約束力，即合同發(fā)生法律效力。4.對履行合同的規(guī)定當事人應按約定全面履行義務；應根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密義務。不得因名稱變更或者法定代表人、負責人、承辦人的變動而不履行合同。合同法作為調整平等民事主體之間的交易關系的法律，是我國民法的301997年12月29日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過，1998年5月1日起施行，共7章48條。常用的法律規(guī)定有：價格制定的方式、經營者的價格行為、政府的定價行為、價格總水平控制、價格監(jiān)督檢查、法律責任等。（六）《中華人民共和國價格法》1.適用對象包括商品價格和服務價格。商品價格是指各類有形產品和無形資產的價格。服務價格是指各類有償服務的收費。物業(yè)管理收費屬于服務價格。1997年12月29日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十31

2.定價形式

(1)市場調節(jié)價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。經營者是指從事生產、經營商品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人。

(2)政府指導價是指依照《價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。

(3)政府定價是指依照《價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。2.定價形式32（七）《中華人民共和國物權法》

全國人大十屆五次會議于2007年3月16日表決物權法，參加表決的近3000名人大代表以2799票贊成、52票反對、37票棄權的表決結果，高票通過了物權法，并于2007年10月1日起施?！段餀喾ā饭参寰帯⑹耪?、一附則、二百四十七條。《物權法》中與物業(yè)管理有直接關系的是：第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”。比如，第二編“所有權”的其他章節(jié)。

（七）《中華人民共和國物權法》全國人大十屆五33

《物權法》第六章主要強調的兩層意思：1.業(yè)主的權利、責任和義務，特別是業(yè)主對自己共有財產的自治權（包括：第70、71、72、75、76、83條等）。

2.強調了業(yè)主財產的“共有”概念（第73、74條）。其他章節(jié)與物業(yè)管理有間接關系?！段餀喾ā返诹轮饕獜娬{的兩層意思：34※物權：是指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。所有權則是物權的基礎，用益物權和擔保物權都是由所有權產生的?！粍赢a：指土地以及建筑物等土地附著物；動產指不動產以外的物?！ㄖ飬^(qū)分所有權：包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分享有的所有權，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權利。※物權：35※用益物權：指在法律規(guī)定的范圍內，對他人所有的不動產，享有占有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等?！ㄔO用地使用權:

用益物權的一種。指對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經營建筑物、構筑物以及其附屬設施的權利。※地役權:用益物權的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產,以提高自己不動產效益的權利。如甲工廠有東門出入，后想開西門，借用乙工廠的道路。甲與乙工廠約定，甲向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲即取得了“地役權”?！靡嫖餀啵?6（八）《物業(yè)管理條例》2003年5月28日，國務院第九次常務會議通過了《物業(yè)管理條例》（國務院第379號令），并于2003年6月8日頒布,自2003年9月1日起施行。全文共7章70條。國務院頒布《物業(yè)管理條例》具有里程碑式的意義，它標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的階段。《物業(yè)管理條例》是目前我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，物業(yè)管理從業(yè)人員應熟練掌握并正確運用其規(guī)定。（八）《物業(yè)管理條例》2003年5月28日，國務院第九次常371.業(yè)主的四項權益（1）業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。（第12條）（2）業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。（第27條）1.業(yè)主的四項權益38（3）物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。（第38條）（4）專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（第54條）

（3）物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物392.十項基本制度

（1）告知制度（2）業(yè)主委員會備案制度（3）招標投標制度（4）承接驗收制度（5）保修責任制度（6）交接制度（7）資質管理制度（8）人員資格制度（9）專項維修資金制度（10）報告制度2.十項基本制度40（1）從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。（第32條）（2）一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理；（第34條）

建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。（第30條）（3）物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。（第36條）保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。（第47條）（4）物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。（第44條）

3.物業(yè)管理企業(yè)的七項權益（1）從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。（第3241（5）物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。（第41條）

業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。（第42條）（6）違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。（第67條）

（7）物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。（第50條）（5）物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應42（1）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。（第19條）（2）物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。（第48條）

（3）物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。（第50條）4.六項禁止行為（1）業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管43（4）物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（第40條）（5）業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。（第51條）（6）業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。（第27條）（4）物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專445.兩項書面合同（1）前期物業(yè)服務合同（2）物業(yè)服務合同13種情況下的法律責任（第五十七條至

第六十九條）5.兩項書面合同45（九）《物業(yè)服務收費管理辦法》國家發(fā)展改革委員會、建設部根據《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，制定了《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864號）并于2003年11月13日頒布。該辦法于2004年l月1日起施行。全文共24條。原國家計委、建設部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）同時廢止。（九）《物業(yè)服務收費管理辦法》國家發(fā)展改革委員會、建設部根據461.物業(yè)服務收費將告別政府統(tǒng)一定價物業(yè)服務收費將區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。政府指導價并不是統(tǒng)一定價，主管部門不但要根據物業(yè)管理服務等級標準等因素制定相應的基準價，還將定出浮動幅度，并定期公布。具體收費標準則由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。此外，新辦法還要求物業(yè)管理企業(yè)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，便于業(yè)主對其進行監(jiān)督，做到明明白白消費。1.物業(yè)服務收費將告別政府統(tǒng)一定價472.引入了物業(yè)服務費用“酬金制”形式

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。3.明確了物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用不算物業(yè)成本。4.強調了物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)服務費用的權利和業(yè)主的交費義務。2.引入了物業(yè)服務費用“酬金制”形式485.規(guī)范了物業(yè)服務成本的構成內容第11條：物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業(yè)主同意的其它費用。5.規(guī)范了物業(yè)服務成本的構成內容49（十）《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為了規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，建設部在2003年6月26日頒布了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建住房[2003]130號）自2003年9月1日起施行，共5章44條，就前期物業(yè)管理招標投標的遵循原則、監(jiān)督管理機構、組織實施方式、程序、有關注意事項等做出了規(guī)定。

業(yè)主和業(yè)主大會通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)的，參照該辦法執(zhí)行。（十）《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》50主要內容：

1.前期物業(yè)管理招標投標的遵循原則和監(jiān)督管理機構；

（第4、5條）

2.前期物業(yè)管理招標投標的組織實施方式和應該注意的問題；

（第7—19條）

3.投標的程序和注意事項；

（第20—25條）

4.對開標過程的規(guī)定、評標委員會的組成方式、評標委員會委員的任職資格、評標結果的產生過程、注意事項和中標結果的通知與簽約等。（第26—39條）主要內容：51（十一）《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》2004年7月19日國家發(fā)展和改革委員會和建設部頒布（發(fā)改價檢[2004]1428號），自2004年10月1日起施行，共13條，就物業(yè)服務收費明碼標價的原則、主管部門、具體內容、方式、價格變更、違規(guī)處罰等做出了規(guī)定。主要內容：1.物業(yè)服務收費明碼標價的原則；2.物業(yè)服務收費明碼標價的主管部門；3.物業(yè)服務收費明碼標價的具體內容；4.物業(yè)服務收費明碼標價的方式；5.物業(yè)服務收費價格的變更；6.對物業(yè)服務收費明碼標價違規(guī)的處罰。（十一）《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》2004年52（十二）《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》

2004年2月24日建設部第29次常務會議討論通過2004年3月17日建設部第125號令發(fā)布自2004年5月1日起施行。全文共26條，就物業(yè)管理企業(yè)的資質等級標準、資質等級的管理等做出了相應的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)資質等級：分為一、二、三級（暫定三級）（十二）《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》200531.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅200萬平米；（2）高層住宅100萬平米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬米；（4）辦公樓、廠房及其它50萬平米。5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。一級資質1.注冊資本人民幣500萬元以上；一級資質541.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。二級資質1.注冊資本人民幣300萬元以上；二級資質55三級資質1.注冊資本人民幣50萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.有委托的物業(yè)管理項目；5.建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。三級資質1.注冊資本人民幣50萬元以上；56資質等級的管理:

1、分級審批制度

2、資質等級核定制度

3、承接業(yè)務規(guī)定

4、年檢制度

5、資質證書管理資質等級的管理:57（十三）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

1994年3月23日建設部以第33號令發(fā)布，1994年4月1日起施行，全文共19條。

（十三）《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》58（十四）《業(yè)主大會規(guī)程》

在《物業(yè)管理條例》頒布后，為了進一步規(guī)范業(yè)主大會的活動，保障民主決策，維護業(yè)主的合法權利，根據《物業(yè)管理條例》，建設部于2003年6月26日頒布了《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房[2003]131號），將《物業(yè)管理條例》中的有關規(guī)定細化，使其更具操作性。

全文共36條（十四）《業(yè)主大會規(guī)程》在《物業(yè)管理59主要內容：1.詳細規(guī)定業(yè)主大會的籌備程序和籌備機構；（第5—8條）2.進一步明確業(yè)主大會的職責；（第9條）3.規(guī)定了業(yè)主大會的議事規(guī)則、業(yè)主公約應當具備的主要內容；（第10、11條）4.規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議的召集方式、議程、作出有效決定必須具備的條件；（第12—19、25—27條）5.業(yè)主委員會的產生方式、機構設置、職責和業(yè)主委員會委員的任職條件；（第21—23條）6.明確規(guī)定業(yè)主委員會委員的變更和適用資格終止的情形；（第28—31條）7.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經費來源、履行職責時應注意的問題、印章的使用等。（第35、36條）主要內容：60（十五）《房屋建筑工程質量保修辦法》根據《建設工程質量管理條例》的規(guī)定，建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。2000年6月30日建設部以第80號令發(fā)布了《房屋建筑工程質量保修辦法》（于2000年6月26日經第24次部常務會議討論通過），明確規(guī)定了房屋建筑工程質量保修。

全文共22條另外，房地產開發(fā)企業(yè)售出的商品房保修，還應當執(zhí)行《城市房地產開發(fā)經營管理條例》和《商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定。（十五）《房屋建筑工程質量保修辦法》根據《建設61房屋建筑工程的最低保修期限:第7條規(guī)定：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：①地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；④電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年；⑤裝修工程為2年。第8條：其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。房屋建筑工程的最低保修期限:62兩書的相關規(guī)定：

1.房地產開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》可以作為商品房購合同的補充約定。

2.房地產開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

3.兩書制度從1998年9月1日起實施，由建設部負責解釋。兩書的相關規(guī)定：63（十六）《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》

維修基金雖然也屬于物業(yè)管理費范疇之內的費用，但維修基金的性質和業(yè)主交給物業(yè)管理公司的管理報酬在本質上是不同的。維修基金雖然由業(yè)主拿出，但其所有權仍然歸業(yè)主所有。維修基金的主要用途是用來定期或不定期地維修物業(yè)共有部分。（十六）《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》64

資金來源：1.商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬于全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。2.公有住房售后的維修基金來源于兩部分：（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。（2）購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。資金來源：2.公有住房65（十七）《住宅室內裝飾裝修管理辦法》住宅室內裝飾裝修是建筑裝飾裝修的重要組成部分，直接關系到廣大居民的切身利益。為了加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全和公眾利益，根據有關法律、法規(guī)，建設部于2002年3月5日以110令發(fā)布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(2002年5月1日施行）。全文共8章48條在城市從事住宅室內裝飾裝修活動，實施對住宅室內裝飾裝修活動的監(jiān)督管理，應當遵守該辦法。（十七）《住宅室內裝飾裝修管理辦法》住宅室內裝飾裝修是建筑裝661.禁止行為：（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；（5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。1.禁止行為：672.注意事項：（1）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準，不得搭建建筑物、構筑物；（2）未經城市規(guī)劃行政主管部門批準，不得改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（3）未經供暖管理單位批準，不得拆改供暖管道和設施；（4）未經燃氣管理單位批準，不得拆改燃氣管道和設施；（5）超過設計標準或規(guī)范增加樓面荷載的，應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案；（6）改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按防水標準施工，并做閉水試驗；（7）裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。2.注意事項：68（十八）《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》根據《企業(yè)財務通則》，結合物業(yè)管理企業(yè)的經營特點，財政部于1998年3月12日以財基字[1998]7號發(fā)布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，自1998年1月1日起施行。全文共5章22條主要內容：1.規(guī)定了代管基金的范圍和使用辦法（第2章）2.規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)成本和費用的構成內容第3章第8條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

3.規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入及利潤的構成內容第4章第14條主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入。（十八）《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》根據《企業(yè)財務通則》，結69（十九）《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》1989年11月21日建設部令第5號發(fā)布（2001年8月15日根據《建設部關于修改<城市異產毗連房屋管理規(guī)定>的決定》修正，自1990年1月1日起施行。全文共21條1.異產毗連房屋的概念指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。2.異產毗連房屋的使用原則

所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規(guī)劃、房地產管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關系。（十九）《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》1989年11月21日建703.異產毗連房屋共有、共用部位的使用規(guī)定第六條所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。第七條異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，并簽定書面協(xié)議。第八條一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。4.

異產毗連房屋的修繕責任及其費用規(guī)定3.異產毗連房屋共有、共用部位的使用規(guī)定71（二十）《城市房屋租賃管理辦法》1995年4月28日經建設部第五次部常務會議通過（第42號令）《城市房屋租賃管理辦法》自1995年6月1日起施行。

全文共7章38條

出租的情形：

1.未依法取得房屋所有權證的；

2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；

4.權屬有爭議的；

5.屬于違法建筑的；

6.不符合安全標準的；

7.已抵押，未經抵押權人同意的；

8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；

9.有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。（二十）《城市房屋租賃管理辦法》1995年4月28日經建設72房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同：1.當事人姓名或者名稱及住所；

2.房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；

3.租賃用途；

4.租賃期限；

5.租金及交付方式；

6.房屋修繕責任；

7.轉租的約定；

8.變更和解除合同的條件；

9.違約責任；

10.當事人約定的其他條款。房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同：73房屋租賃實行登記備案制度:第十三條

房屋租賃實行登記備案制度。

簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。

第十四條

房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。房屋租賃實行登記備案制度:74

為了規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理專業(yè)管理人員素質，維護房屋所有權人及使用人的利益，根據《物業(yè)管理條例》及國家職業(yè)資格證書制度有關規(guī)定，制定本規(guī)定。

經全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》），并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》（以下簡稱《注冊證》），從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師英文譯為：CertifiedPropertyManager

建設部、人事部共同負責全國物業(yè)管理師職業(yè)準入制度的實施工作，并按職責分工對該制度的實施進行指導、監(jiān)督和檢查。縣級以上地方人民政府房地產主管部門和人事行政部門按職責分工實施物業(yè)管理師職業(yè)準入制度。

本規(guī)定自2005年12月1日起施行。（二十一）物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定為了規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理專業(yè)管理人員75注意事項：

第十二條取得《資格證書》的人員，經注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。

第三十一條物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。第三十二條物業(yè)管理師應當妥善處理物業(yè)管理活動中出現的問題，按照物業(yè)服務合同的約定，誠實守信，為業(yè)主提供質價相符的物業(yè)管理服務。第三十三條物業(yè)管理師應當接受繼續(xù)教育，更新知識，不斷提高業(yè)務水平。每年接受繼續(xù)教育時間應當不少于40學時。注意事項：76四、物業(yè)公司在物業(yè)管理中應注意的問題（一）關于物業(yè)公司是否有權采取停止供電、供水、供氣

等措施的問題

根據《物業(yè)管理條例》第45條之規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供

氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。該條規(guī)定說明物業(yè)公司代收代繳的水、電、氣、通訊、有線等費用是無償的，不得加收額外費用。四、物業(yè)公司在物業(yè)管理中應注意的問題（一）關于物業(yè)公司77（二）業(yè)主改變房屋結構或私搭亂建的,物業(yè)公司應采取何種措施根據《物業(yè)管理條例》第50條之規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；第53條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

故業(yè)主如果有私搭亂建現象的，物業(yè)公司可先行告知業(yè)主恢復原狀，如業(yè)主置之不理可請求業(yè)主委員會限期整改，最后可通過司法途徑解決。物業(yè)公司應掌握工作方法和程序，不可有過激行為，冒然行事。（二）業(yè)主改變房屋結構或私搭亂建的,物業(yè)公司應采取何種78（三）對一些緊急、突發(fā)事件，物業(yè)管理人員采取的必要措施根據《民法通則》第129條規(guī)定：因緊急避險造成損害的，由引起險情發(fā)生的人承擔民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承擔民事責任或承擔適當的民事責任。故小區(qū)住戶如果發(fā)生險情，物業(yè)公司可采取緊急避險措施，但應找兩至三名業(yè)主或是警察做證人，在受監(jiān)督的情形下可以進入出事業(yè)主室內。當然在類似事件中，物業(yè)公司首先撥打110，有警察在場監(jiān)督，物業(yè)公司的行為才不會承擔什么責任。（三）對一些緊急、突發(fā)事件，物業(yè)管理人員采取的必要措施79

（四）外墻面、樓頂平臺的使用問題根據《物業(yè)管理條例》第27條之規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。（四）外墻面、樓頂平臺的使用問題80（五）關于地下車庫的歸屬權問題

根據即將實施的《物權法》(草案)規(guī)定：車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于全體業(yè)主所共有。（五）關于地下車庫的歸屬權問題81（六）關于業(yè)主人身、財產安全物業(yè)公司有多大責任根據《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

根據《物業(yè)管理條例》第36條之規(guī)定，物業(yè)公司承擔法律責任的前提條件是：

1.物業(yè)公司未履行物業(yè)管理服務合同約定的義務；

2.物業(yè)公司的違約行為導致了損害結果的發(fā)生。（六）關于業(yè)主人身、財產安全物業(yè)公司82五、典型案例（一）五、典型案例（一）83謝謝觀賞！謝謝觀賞！84物業(yè)管理法律實務北京ⅹⅹ（ⅹⅹ）律師事務所律師ⅹⅹ物業(yè)管理法律實務北京ⅹⅹ（ⅹⅹ）律師事務所85目錄一、法律基礎知識二、“物業(yè)服務和管理”涉及的法律知識三、重點法律條文詳解四、物業(yè)公司在物業(yè)管理中應注意的問題五、典型案例目錄一、法律基礎知識86一、

法律基礎知識（一）法律的含義☆人類在社會層次的規(guī)則，社會上人與人之間關系的規(guī)范；☆以正義為其存在的基礎，以國家強制力為其實施的手段；☆法治和法律要逐漸變得適當寬容以利于社會和諧。

（二）狹義的法律☆全國人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性文件。1.基本法律《香港特別行政區(qū)基本法》與《澳門特別行政區(qū)基本法》2.基本法律以外的法律民事法，行政法，經濟法等。一、法律基礎知識（一）法律的含義87（三）世界五大法系包括

中華法系印度法系大陸法系英美法系

伊斯蘭法系（四）法律的兩個基本關系

法律與道德法律與政策（三）世界五大法系包括（四）法律的兩個基本關系88二、“物業(yè)服務和管理”涉及的法律基礎知識（一）物業(yè)管理法的概念

物業(yè)管理法是由國家立法機關制定的，調整國家物業(yè)主管部門、物業(yè)開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生的各種社會關系的一系列物業(yè)法律規(guī)范的總稱。

狹義的物業(yè)管理法主要是指2003年5月28日，國務院第9次常務會議通過的《物業(yè)管理條例》。該條例于2007年8月26日進行了修訂，2007年10月1日實施。

廣義的物業(yè)管理法是指一切由國家立法機關制定的調整有關物業(yè)管理活動及物業(yè)管理關系的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的總稱。二、“物業(yè)服務和管理”涉及的法律基礎知識（一）物業(yè)管理法的概891.國家對物業(yè)管理行業(yè)運行活動的行政管理關系。2.物業(yè)業(yè)主自治管理關系3.物業(yè)管理活動中的民事關系（二）物業(yè)管理法調整的對象1.國家對物業(yè)管理行業(yè)運行活動的行政管理關系。（二）物業(yè)90

1.明確對房地產開發(fā)商的要求。

2.明確物業(yè)開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)人三方面

在物業(yè)管理方面各自的地位、權利、義務和責任關系。

3.鼓勵競爭擇聘物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范了物業(yè)管理的基本內涵。

4.明確政府主管部門和各有關部門在推動物業(yè)管理發(fā)展中的職責。

5.明確了物業(yè)管理中的法律責任。（三）物業(yè)管理法的內容（三）物業(yè)管理法的內容91（四）物業(yè)管理法的法律責任1.法律責任：指由于違法行為或不違法的某些法律事實的出現使責任主體應對國家、社會或者他人承擔的法律上的責任。2.法律制裁：指由特定的國家機關對違法者依其所負的法律責任而實施的強制性懲罰措施。（四）物業(yè)管理法的法律責任1.法律責任：指由于違法行為或923.構成要件（1）責任主體：自然人、法人或其他社會組織。（2）違法行為或違約行為：包括作為和不作為兩類。（3）損害結果：損害結果的認定必須是實際造成的，

而不是推測的、臆想的、虛構的。（4）因果關系（5）主觀過錯故意過失3.構成要件93

4.法律責任的免除（1）時效免責（2）不訴免責，即所謂“告訴才處理，不告不理”（3）自首、立功免責（4）補救免責（5）協(xié)議免責——不適用于犯罪行為和行政違法行為（6）自助免責，如正當防衛(wèi)、緊急避險等（7）人道主義免責——適用于民事?lián)p害賠償4.法律責任的免除945.民事責任

違約責任產生情形：（1）房地產開發(fā)商未按規(guī)定及合同約定提供物業(yè)管理用房；（2）物業(yè)公司未按服務合同規(guī)定的內容和義務提供服務；（3）物業(yè)公司違反合同約定，擅自擴大收費范圍，提高收費標準、超標準收費；（4）業(yè)主、住戶違反合同和管理規(guī)約義務不繳費；（5）業(yè)主等擅自改變房屋用途或違規(guī)裝修，或不服從物業(yè)公司正當合理管理。5.民事責任956.物業(yè)管理活動中常見的侵權行為（1）因房屋建筑質量不合格而產生的侵權；（2）因物業(yè)維修施工造成他人損害；（3）物業(yè)建筑物致人損害；（4）因妨礙行為而產生的侵權行為；（5）物業(yè)公司員工違法履行職務造成的侵權。6.物業(yè)管理活動中常見的侵權行為967.民事責任的承擔方式（1）停止侵害（2）排除妨礙（3）消除危險（4）返還財產（5）修復、更換或恢復原狀（6）賠償損失（7）消除影響、恢復名譽、賠禮道歉7.民事責任的承擔方式978.物業(yè)管理活動中產生的行政違法行為（1）非法經營行為

包括無證經營和超范圍經營。（2）妨礙管理行為

包括妨礙執(zhí)行公務、妨礙實施正當管理、妨礙實施監(jiān)督檢查以及物業(yè)公司員工瀆職等非法行為。（3）不正當競爭行為

包括行為人采用不正當或違法手段壟斷物業(yè)管理行業(yè)、獲得壟斷利益以及采用賄賂、虛假宣傳、侵犯商業(yè)秘密、商業(yè)誹謗、欺詐等非法手段干擾、阻撓他人獲得合法正當經營利益的違法行為。（4）非法買賣、租賃物業(yè)的行為

指為牟取暴利、騙取國家優(yōu)惠補貼、偷逃稅款等而進行的非法買賣、租賃物業(yè)的行為。8.物業(yè)管理活動中產生的行政違法行為989.行政法律責任的類型（1）行政處罰警告或者通報批評罰款沒收財產許可證處罰行政拘留——縣級以上公安機關實施停止營業(yè)，責令限期整頓（2）行政處分警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除。9.行政法律責任的類型9910.刑事法律責任（1）主刑：管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑；（2）附加刑：剝奪政治權利、罰金、沒收財產。物業(yè)管理活動中通常涉及的刑事責任：（1）妨礙對公司、企業(yè)的管理秩序罪（2）危害稅收征管罪（3）玩忽職守罪（4）貪污罪（5）受賄罪10.刑事法律責任1001.憲法

第39條“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”是物業(yè)管理立法的根本依據和指導思想，是物業(yè)管理法律法規(guī)最重要的組成部分。2.法律

法律是全國人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性法律文件?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《物權法》、《城市房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》等。3.行政法規(guī)

行政法規(guī)是國務院根據憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。《城市綠化條例》、《中華人民共和國消防條例》《中人民共和國物業(yè)管理條例》等。（五）我國立法體系分為五個層級（五）我國立法體系分為五個層級1014.部門規(guī)章

行政規(guī)章是國務院有關部、委根據憲法和法律、行政法規(guī)，制定下發(fā)的規(guī)范性文件。如國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《物業(yè)服務收費管理辦法》；建設部［2003］1864號）《物業(yè)服務收費管理辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)管理資質管理辦法》、《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、110號文件《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等。5.地方性法規(guī)

地方性法規(guī)是省、自治區(qū)、直轄市或人國人大常委會特別授權的城市的人民代表大會及其常務委員會制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。如2001年河南省制定的《河南省物業(yè)管理條例》、以及去年頒布的《鄭州市物業(yè)管理條例》。4.部門規(guī)章1021.物業(yè)管理法律關系的主體

物業(yè)管理法律關系的主體，是指依照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，能獨立參加物業(yè)管理法律關系而進入一定的法律境位，并享受相應權利，承擔相應義務的人。

具體可以分為以下三類：（1）自然人（2）社會組織性的法人和非法人團體（3）國家（六）物業(yè)管理法律關系的構成要素1.物業(yè)管理法律關系的主體（六）物業(yè)管理法律關系的103

物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象?？腕w亦稱為“標的”，是主體所需合法利益的外在表現載體，它直接反映了人們在社會關系中最核心的利益關系。

物業(yè)管理法律關系的客體具體可劃分三類：（1）物業(yè)（2)權利（3)行為效果2.物業(yè)法律關系的客體物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義1043.物業(yè)法律關系的內容

法律關系的內容就是法律的權利和義務。離開特定的權利和義務，法律關系也就不能構成和存在。

物業(yè)管理法律關系的內容中，權利是指物業(yè)管理法律關系主體依法具有的，在法律允許的范圍、限度內，為實現或維護某種利益，按照自己的意志，自由地做出某種行為，控制他人一定行為和利用國家強制力的能力或資格。

物業(yè)管理法律關系內容中的義務是指物業(yè)管理法律關系主體合法承受的，在法律拘束的條件下，為實現或保障對應的權利，按照法定或約定的要求，必須做出或不做出行為的負擔。3.物業(yè)法律關系的內容105三、重點法律條文詳解（一）物業(yè)法律法規(guī)歸類1.綜合（1）中華人民共和國民法通則1986年4月12日)（2）中華人民共和國物權法(2007年3月16日)（3）中華人民共和國合同法(1999年3月15日)（4）物業(yè)管理條例（2003年9月1日）2.業(yè)主及業(yè)主大會（1）業(yè)主大會規(guī)程(2003年6月26日)（2）業(yè)主臨時公約(示范文本)(2004年9月6日)3.前期物業(yè)管理（1）前期物業(yè)服務合同(示范文本)(2004年9月6日)（2）前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法(2003年6月26日)（3）房屋接管驗收標準(1991年2月4日)（4）房屋建筑工程質量保修辦法(2000年6月30日)4.物業(yè)糾紛與法律責任（1）中華人民共和國治安管理處罰法(2005年8月28日)

三、重點法律條文詳解（一）物業(yè)法律法規(guī)歸類1065.物業(yè)管理服務（1）物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法(2007年11月26日)（2）物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(2005年11月16日0物（3）物業(yè)管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)（4）《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題