物業(yè)管理培訓課件

物業(yè)管理物業(yè)管理主要內容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”二、物業(yè)管理的主要障礙三、物業(yè)收費糾紛四、關于違章搭建五、物業(yè)服務企業(yè)的代位訴權六、物業(yè)企業(yè)的安全保障義務主要內容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會成立；——孰為中國大陸物業(yè)管理產生的標志？2003年國務院發(fā)布《物業(yè)管理條例》。2007年《物權法》未使用“物業(yè)管理”，而使用了“物業(yè)服務”?！獌烧哂泻尾煌恳?、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”

《物業(yè)管理條例》：

物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務費用物業(yè)管理與服務一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

《物權法》：物業(yè)服務用房、物業(yè)服務企業(yè)

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件應用法律若干問題的解釋》

一物業(yè)管理與物業(yè)服務法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”一物業(yè)管理與物業(yè)服務法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動產的民事活動，其權利來源于建筑物區(qū)分所有權。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。

建筑物區(qū)分所有權：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（物權法第七十條

）物業(yè)管理權是物權的延伸：物業(yè)管理—→共同管理的權利—→建筑物區(qū)分所有權—→物權—→排他的、絕對的權利由此得知：業(yè)主管理自己的不動產，是行使物權，是一種排他的絕對的權利，任何人不得妨害與干涉。一物業(yè)管理與物業(yè)服務1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動產的民一、物業(yè)管理與物業(yè)服務物業(yè)管理權利來源示意圖一物業(yè)管理與物業(yè)服務一、物業(yè)管理與物業(yè)服務物業(yè)管理權利來源示意圖一物業(yè)管理與住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對共同財產事務的管理物權法第七十六條

下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。一物業(yè)管理與物業(yè)服務物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對共同財產事務的管理物權法第七十2、什么是物業(yè)服務？物業(yè)服務是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產進行管理維護的有償服務。物業(yè)服務是物業(yè)管理活動的一部分。物權法第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務的內容：物權法第八十二條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

物業(yè)管理條例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。差別：是否通過物業(yè)服務企業(yè)；有無“維護相關秩序”的職責。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務一物業(yè)管理與物業(yè)服務2、什么是物業(yè)服務？物業(yè)服務是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（“維護物業(yè)管理區(qū)域內的相關秩序”意味著什么？《物權法》沒有規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的職責有“維護相關秩序”?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)有制止、報告、協(xié)助的手段，而這對于維護公共秩序的職責來說，是根本不夠的?！跋嚓P秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產等，屬于公共秩序的范疇。維護公共秩序的事項超出業(yè)主自治范疇，屬于公法管制的內容，本應是行政機關的管理職責。物業(yè)管理條例第四十七條…物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。物業(yè)公司的困惑：服務者的法律地位，“小區(qū)政府”的職責。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務一物業(yè)管理與物業(yè)服務“維護物業(yè)管理區(qū)域內的相關秩序”意味著什么？《物權法》沒有規(guī)物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實體權利的糾紛，其本質是區(qū)分所有權糾紛，屬于物權爭議。如住改商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些我們通常認為的“物業(yè)糾紛”，都在區(qū)分所有權糾紛的解釋中規(guī)定，而沒有規(guī)定在物業(yè)服務糾紛的解釋中。物業(yè)服務糾紛，是服務者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務合同而產生的債權糾紛。由于“維護相關秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當中。只能說這是現(xiàn)階段中國物業(yè)管理的特色。下邊的案例反映了物業(yè)企業(yè)的尷尬處境：一、物業(yè)管理與物業(yè)服務一物業(yè)管理與物業(yè)服務區(qū)分物業(yè)管理糾紛與物業(yè)服務糾紛的意義物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實體權利的糾紛，其本質是區(qū)分所有權糾紛，2007年1月投標競得限價房用地。90%限價房，限價6000。08年3月A區(qū)514套銷售，均價5800；8月B區(qū)1248套銷售，均價5700；12月C區(qū)90+50銷售，均價8300/2200009年3月、9月、12月分別交付。2007年1月投標競得限價房用地?！巴频垢綦x柏林墻建設和諧新里程”“推倒隔離柏林墻建設和諧新里程”

1、這是物業(yè)服務糾紛，還是區(qū)分所有權糾紛？是業(yè)主與開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的糾紛，還是業(yè)主之間的糾紛？

2、開發(fā)商、物業(yè)公司、行政機關各自應承擔什么責任？如果公權力坐視不管，C區(qū)業(yè)主的權利如何保障？

3、對少數(shù)業(yè)主毀壞綠化、違反規(guī)劃的行為，物業(yè)公司有無權利提起訴訟？如果秩序不能恢復，C區(qū)業(yè)主有無權利拒交物業(yè)費？

4、業(yè)主維權是否天然合理？小區(qū)里有無可能出現(xiàn)“多數(shù)人暴政”？

5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要應考慮什么因素？共有權中是否應明確“大公”與“小公”？“新里程”糾紛帶給我們的思考一物業(yè)管理與物業(yè)服務1、這是物業(yè)服務糾紛，還是區(qū)分所有權糾紛？是業(yè)主與開發(fā)（一）業(yè)主：不會當家、不愿當家、不敢當家。（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務指導。（三）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎，公權力干預多，解決問題的辦法少。（四）物業(yè)服務企業(yè)：專業(yè)素質參差不齊，彷徨于管理與服務之間，地位尷尬。

二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：不會當家、不愿當家、不敢當家。二物業(yè)管理的主要障礙表現(xiàn)： 業(yè)主普遍缺乏權利意識和公共意識，不關心公共事務。 業(yè)主大會或者難以成立，或者徒有其名。 很少有人愿意為公共利益挺身而出。 維權缺乏理性。

（一）業(yè)主：不會當家、不愿當家、不敢當家。二物業(yè)管理的主造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：

1、中國人擁有自己不動產的時間太短，不適應業(yè)主的身份。

2、長期生活在高度集權的社會環(huán)境下，沒有自己當家作主的意識，也沒有這種能力。普遍存在的“盼救情結”。

3、我們的社會缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機制，誰“管閑事”，只能給自己找麻煩。 總之，這是特定歷史時期的特定現(xiàn)象，與國情密切相關。解決辦法：

1、假以時日?？傆幸惶鞓I(yè)主會當家。（深圳景洲大廈案例）

2、政府的輔導、支持，而不是包辦。（廣州翠湖山莊業(yè)委會改選案例）

3、法律與規(guī)則的完善。（摒棄口號與宣教，針對矛盾焦點）二物業(yè)管理的主要障礙造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：二物業(yè)管理的二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務指導?！扒骞匐y斷家務事”，物業(yè)管理就是業(yè)主的家務事。但許多地方的行政機關都把物業(yè)管理作為政府職能，從業(yè)主大會籌備到業(yè)委會人選；從物業(yè)公司招標到維修資金管理；從物業(yè)收費標準到小區(qū)車位用途，都要控制與審批。如何理解《物業(yè)管理條例》規(guī)定的行政指導？“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會?！保ǖ谑畻l）

——“指導”還是包辦？有求必應還是越俎代庖？業(yè)主存在“三不”，能否成為政府全面介入物業(yè)管理的理由？業(yè)主并非都沒有行為能力——深圳景洲大廈選聘物業(yè)公司案例政府并非天然公正和萬能——北京太月園小區(qū)維修資金與深圳桃源村質量案二物業(yè)管理的主要障礙二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管“丁香蓋章”——不僅僅是一個笑料“丁香蓋章”——不僅僅是一個笑料

業(yè)主在施工前必須向服務中心提出申請，并提供圖紙、資料，由服務中心向規(guī)劃、國土、建設和區(qū)查違辦進行核查，核查后由服務中心向街道辦查違辦（城管科）和街道執(zhí)法隊申報圖紙和資料，經審核批準后，業(yè)主寫出施工保證書方可施工，否則服務中心將禁止施工車輛進入，街道執(zhí)法隊將依據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章進行處罰。

二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務企業(yè)：素質參差不齊，彷徨于管理與服務之間“房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的藥方并不對癥。進入門檻低，魚龍混雜。（壞物業(yè)打業(yè)主，好物業(yè)被業(yè)主打）法律地位是服務者，事實上又要求履行管理者職責。

（臺灣《公寓大廈管理條例》共63條文，提到“區(qū)分所有權人”131處；“管理委員會”60處“管理負責人”60處；“管理維護公司”11處；“管理服務人”只有2處。我國《物業(yè)管理條例》70條，其中提到業(yè)主大會68處；物業(yè)服務企業(yè)58處；業(yè)主委員會44處。“物業(yè)管理服務”專列一章，18個條文。由此可見物業(yè)服務企業(yè)在兩岸的不同法律地位。）物業(yè)服務行業(yè)的完善依賴于業(yè)主自治的成熟，也要假以時日。作為新興行業(yè)，要通過市場逐步成熟與規(guī)范。（餐飲業(yè)和酒店業(yè)的范例）二物業(yè)管理的主要障礙二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務企業(yè)：素（四）法規(guī)：法理基礎不清晰，公權力干預多，解決問題的辦法少二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原則，只有個別地方法規(guī)提到。物業(yè)管理條例中，將物業(yè)管理與物業(yè)服務混為一談。對業(yè)主組織的法人地位，立法上諱莫如深。新修訂的物業(yè)管理條例不適當?shù)貜娀嘶鶎诱谖飿I(yè)管理中的權力。居委會寫進物業(yè)管理條例是明顯的錯誤?；煜斯ńM織與私法組織，居民自治與業(yè)主自治，公民權利與財產權利。

物業(yè)管理條例第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

對物業(yè)管理中存在的焦點問題，如欠費、私搭亂建、小區(qū)內部的公共秩序維護等問題，都沒有有效的解決辦法。對行政機關的職責規(guī)定缺乏剛性。事實上行政管理缺位。

二物業(yè)管理的主要障礙（四）法規(guī)：法理基礎不清晰，公權力干預多，解決問題的辦法少二二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙康雅苑于1993年落成，6年后發(fā)現(xiàn)冷氣機檐篷開始有石屎剝落，2003年聘請工程師勘察，證實樓宇出現(xiàn)結構性損壞。因當時未過“10年結構保證”期，業(yè)主立案法團遂與房署談判要求賠償，惟房署指冷氣機檐篷并非樓宇結構組件而拒絕。去年中，透過仲裁中心調解，房署向康雅苑支付440萬元維修費用?？墒牵菰窐I(yè)主在選擇維修承辦商等方面意見分歧，維修工程計劃一直懸而未決，房署曾多次要求法團盡快自行維修，屢發(fā)警告信亦無效。房署獨立審查組上月中，根據(jù)《建筑物條例》（第26條）向康雅苑發(fā)出命令，要業(yè)主在今年3月中前展開屋苑外墻及共享地方維修工程，工程并須于6月中前完成，修葺令同時送往土地注冊處，換言之，屋苑全體住戶共1824個單位遭“注契”，業(yè)主難將單位買賣，樓價應聲下挫近兩成。房署發(fā)言人表示，康雅苑業(yè)主如未能依期展開及完成樓宇維修工程，獨立審查組會按《建筑物條例》提出檢控。據(jù)悉，過去有樓宇因違反房署修葺命令，結果遭判每天罰款八千元?？纯聪愀鄣臉I(yè)主自治與政府管理

——康雅苑“注契”案例（2007年）二物業(yè)管理的主要障礙二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙康雅苑于199三、物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費的性質

物業(yè)管理條例稱“物業(yè)服務費”；物權法及司法解釋稱“物業(yè)費”。物業(yè)費究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務對價，還是業(yè)主為維護自己不動產而籌集的資金？即究竟是物業(yè)服務費，還是物業(yè)管理費？

從法理及實際來看，物業(yè)費應當是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集、由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財產。物業(yè)企業(yè)的勞務報酬只占其中很小一部分。即使不聘請物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費的。確定了物業(yè)費的性質，許多問題就能迎刃而解。

三、物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費的性四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

既然是業(yè)主的“AA制”，政府有何必要干預？ 物業(yè)費實行政府定價或者指導價違反《價格法》。

《價格法》（1997年） 第三條國家實行并逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務價格實行市場調節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。

第十八條下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：

(一)與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；

(三)自然壟斷經營的商品價格；

(四)重要的公用事業(yè)價格；

(五)重要的公益性服務價格。三物業(yè)費糾紛2、政府應不應當干預物業(yè)費的標準？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定既然是業(yè)主的“AA制”，政四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非“弱勢群體”。物業(yè)費的最大受益者是業(yè)主。最大利益在于物業(yè)保值。指導價的制定并無科學依據(jù)。指導價制定者都是業(yè)主。物業(yè)費水平關系到物業(yè)企業(yè)及員工的收入。物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是進城務工人員。政府定價就是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場博弈的過程中，以公權力援助業(yè)主，在市場天平上，把公權力的砝碼加在業(yè)主一邊，是損不足以奉有余，有違公平正義。政府制定物業(yè)費指導價，既不科學，也有失公允。三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要辦理“收費許可證”嗎？三物業(yè)費糾紛沈陽某住宅小區(qū)，未成立業(yè)主大會。小區(qū)內有若干共有停車位，物業(yè)服務企業(yè)將其向業(yè)主出租，租金收入納入物業(yè)費。有業(yè)主不滿，向政府物價部門投訴，物價部門派員來檢查是否有“收費許可證”，物業(yè)公司稱曾申請過，未批下來。物價工作人員說，沒有收費許可證而擅自收費，這是違法行為，要求物業(yè)公司立即停止收費，清理違法收入，準備接受行政處罰。問題：1、“收費許可證”是干什么用的？2、利用小區(qū)共有部分經營并取得收入，需要政府許可嗎？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要辦理“收費許可證”嗎？三物業(yè)費糾紛《收費許可證管理辦法》（1998年10月21日）第二條本辦法適用于實施收費的國家機關、事業(yè)單位及非企業(yè)組織?！獓矣嬑瘒医洕Q易委員會財政部監(jiān)察部審計署國務院糾風辦政府所要規(guī)范的“收費”，是指行政事業(yè)性收費，目的是防止公權力損害人民財產權利。把收費許可擴大到民事活動，恰恰是以公權力損害人民的財產權利。民事主體之間因提供服務而獲得對價，不是收費，而是交易。政府干涉這類交易活動，沒有任何法律依據(jù)。所以，不是物業(yè)公司需要出示許可證，而是物價部門應當出示法律依據(jù)。住宅小區(qū)內的共有財產如何經營收益，是業(yè)主的權利。在業(yè)主大會尚未建立的情況下，物業(yè)服務企業(yè)依照前期物業(yè)服務協(xié)議提供物業(yè)服務，采取有利于業(yè)主利益的經營措施，并不違法。出租共有車位即屬于此類行為。如在經營中損害業(yè)主利益，應承擔侵權責任。四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主通常拒交費的理由：質量有瑕疵；維修不及時；管理不到位；服務態(tài)度差；侵權未處理；承諾不兌現(xiàn)等。

問題：什么是欠費的“正當理由”？業(yè)主以服務有瑕疵作為欠費抗辯的，能否得到法院支持？3、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費來“維權”？三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經書四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)費不等于物業(yè)企業(yè)的勞務對價。其中絕大部分用于保潔保安、物業(yè)養(yǎng)護、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得酬金只占極少部分。因此，物業(yè)費的主要部分屬于業(yè)主共同財產。由于物業(yè)費不屬于物業(yè)企業(yè)的勞務對價，故業(yè)主不應以合同履行抗辯權為由拒交或欠交物業(yè)費。即使物業(yè)服務企業(yè)根本違約，業(yè)主可以將其解聘而自行管理，但在這種情況下，也是要交費的。交費本質上是業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑管理責任的方式與義務，拒交費意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務。業(yè)主交物業(yè)費，最大的受益人是業(yè)主自己；欠交物業(yè)費，首先是損害業(yè)主共同財產，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。物業(yè)欠費在短期內導致業(yè)主生活質量下降，長期導致房屋價值貶損。久而久之，一批商品房將淪為新的貧民窟。業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費三四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費業(yè)主的抗辯理由——三物業(yè)費糾紛

重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費和物管費，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響?！拔覀儾皇遣辉附浑娞葙M，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調水總是飄進他家，他找物管好幾次卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費和電梯電費有好幾個月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個月，門外油煙陣陣，物管也沒有解決。

沈陽市新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報反映，從5月17日起，該小區(qū)14號樓1單元的電梯、感應燈、對講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標準收費，但因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔心會有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當然不能再交物業(yè)費了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難?！?/p>

重慶萬興家園一大早6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費累計10萬余元，本公司難以繼續(xù)運營……”

四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費業(yè)主的抗辯理由—沒有良好管理的房屋，早晚會成為新的貧民窟三關于物業(yè)費糾紛沒有良好管理的房屋，早晚會成為新的貧民窟三關于物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。第22條住戶積欠依本條例規(guī)定應分擔之費用，經強制執(zhí)行后再度積欠金額達其區(qū)分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，于三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區(qū)分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權人出讓其區(qū)分所有權及其基地所有權應有部分；于判決確定后三個月內不自行出讓并完成移轉登記手續(xù)者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

他山之石——臺灣《公寓大廈管理條例》三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（一）違章搭建的危害

增加建筑荷載，影響結構安全；損害房屋抗震、保溫、防水等功能；破壞建筑美觀，減損其價值；侵占共有部分，損害其它區(qū)分所有人權益；增加鄰里糾紛，引發(fā)治安事件。（二）形成違章搭建的根本原因

1、過去長期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益、貪圖小便宜的不文明生活觀念?！霸谧约杭依镅b修違章嗎？”2、業(yè)主群體缺乏權利意識、無人關心和管理公共事務。3、行政管理不到位，規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。4、執(zhí)法剛性差，即使法院判決恢復原狀，也難以執(zhí)行。四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號難題四、新司法解釋中值得注意的在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定民事責任

物權法規(guī)定，業(yè)主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益；業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對違章搭建等行為，有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

行政責任

城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，對建設單位或者個人的違章建筑，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期拆除，可以并處工程造價一倍以下的罰款：主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。違章搭建的法律責任四違章搭建——物業(yè)管理的頭號難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定民事責任違章搭建的法律責任四四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

第8條公寓大廈周圍上下、外墻面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其它類似之行為，除應依法令規(guī)定辦理外，該公寓大廈規(guī)約另有規(guī)定或區(qū)分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規(guī)約或區(qū)分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規(guī)定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規(guī)定處理（處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰），該住戶并應于一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。他山之石——臺灣《公寓大廈管理條例》四違章搭建——物業(yè)管理的頭號難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第8條公寓大廈周圍五、物業(yè)服務企業(yè)的代位訴權四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛司法解釋第四條業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

實際上在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。

——最高院民一庭負責人答記者問法理上有可商榷之處，實務中無可奈何之舉?！褢蓸I(yè)主行使的自治權利、行政機關行使的公權力都“下放”給物業(yè)服務企業(yè)來行使，加重了物業(yè)服務企業(yè)的責任與負擔。物業(yè)企業(yè)應當區(qū)分“妨害物業(yè)管理與服務”與“損害他人合法權益”這兩種不同的行為，慎行訴權。此類代位訴訟的后果和費用應由全體業(yè)主承擔。五、物業(yè)服務企業(yè)的代位訴權四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物六、關于物業(yè)企業(yè)的安全保障義務

2008.6.16《司法解釋公開征求意見稿》第八條物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。

因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。

六、關于物業(yè)企業(yè)的安全保障義務2008.6.16《司法解

沒有法律依據(jù)；違反法理與情理；加大物業(yè)服務企業(yè)責任；一旦實施將導致物業(yè)企業(yè)承擔大量無過錯賠償責任。

1、不占有和控制特定場地并享有其利益；

2、不支配服務對象的人身或行動。只有當物業(yè)企業(yè)作為活動的組織者或者場所的經營者時，才承擔安全保障義務。物業(yè)服務企業(yè)不承擔安全保障義務的理由：沒有法律依據(jù)；違反法理與情理；加大物業(yè)服務企業(yè)責任；一四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定最終公布的物業(yè)糾紛司法解釋刪除了“安保義務”條文，表明最高司法機關對物業(yè)企業(yè)安保義務的否定態(tài)度，實務中法院判決承擔“安全保障義務”就沒有了依據(jù)。這對《侵權責任法》也有積極的影響?！肚謾嘭熑畏ā?/p>

第三十七條賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。

安全保障義務的主體是特定的經營者六物業(yè)企業(yè)的安全保障義務四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定最終公布的物業(yè)糾紛司法四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

《物業(yè)管理條例》第三十六條

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。安全保障義務責任與一般侵權責任的不同：責任人與受害人之間的關系不同——存在權利義務加害行為不同——非直接加害責任人主觀方面不同——過失舉證責任不同——被告證明賠償責任不同——相應責任與補充責任物業(yè)服務企業(yè)依法承擔違約責任或侵權責任六物業(yè)企業(yè)的安全保障義務四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)依法承物業(yè)管理物業(yè)管理主要內容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”二、物業(yè)管理的主要障礙三、物業(yè)收費糾紛四、關于違章搭建五、物業(yè)服務企業(yè)的代位訴權六、物業(yè)企業(yè)的安全保障義務主要內容：一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會成立；——孰為中國大陸物業(yè)管理產生的標志？2003年國務院發(fā)布《物業(yè)管理條例》。2007年《物權法》未使用“物業(yè)管理”，而使用了“物業(yè)服務”?！獌烧哂泻尾煌?？一、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”

《物業(yè)管理條例》：

物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務費用物業(yè)管理與服務一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

《物權法》：物業(yè)服務用房、物業(yè)服務企業(yè)

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件應用法律若干問題的解釋》

一物業(yè)管理與物業(yè)服務法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”一物業(yè)管理與物業(yè)服務法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動產的民事活動，其權利來源于建筑物區(qū)分所有權。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。

建筑物區(qū)分所有權：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（物權法第七十條

）物業(yè)管理權是物權的延伸：物業(yè)管理—→共同管理的權利—→建筑物區(qū)分所有權—→物權—→排他的、絕對的權利由此得知：業(yè)主管理自己的不動產，是行使物權，是一種排他的絕對的權利，任何人不得妨害與干涉。一物業(yè)管理與物業(yè)服務1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動產的民一、物業(yè)管理與物業(yè)服務物業(yè)管理權利來源示意圖一物業(yè)管理與物業(yè)服務一、物業(yè)管理與物業(yè)服務物業(yè)管理權利來源示意圖一物業(yè)管理與住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對共同財產事務的管理物權法第七十六條

下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。一物業(yè)管理與物業(yè)服務物業(yè)管理不是保安保潔，是業(yè)主對共同財產事務的管理物權法第七十2、什么是物業(yè)服務？物業(yè)服務是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產進行管理維護的有償服務。物業(yè)服務是物業(yè)管理活動的一部分。物權法第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務的內容：物權法第八十二條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

物業(yè)管理條例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。差別：是否通過物業(yè)服務企業(yè)；有無“維護相關秩序”的職責。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務一物業(yè)管理與物業(yè)服務2、什么是物業(yè)服務？物業(yè)服務是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（“維護物業(yè)管理區(qū)域內的相關秩序”意味著什么？《物權法》沒有規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的職責有“維護相關秩序”?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)有制止、報告、協(xié)助的手段，而這對于維護公共秩序的職責來說，是根本不夠的。“相關秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產等，屬于公共秩序的范疇。維護公共秩序的事項超出業(yè)主自治范疇，屬于公法管制的內容，本應是行政機關的管理職責。物業(yè)管理條例第四十七條…物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。物業(yè)公司的困惑：服務者的法律地位，“小區(qū)政府”的職責。一、物業(yè)管理與物業(yè)服務一物業(yè)管理與物業(yè)服務“維護物業(yè)管理區(qū)域內的相關秩序”意味著什么？《物權法》沒有規(guī)物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實體權利的糾紛，其本質是區(qū)分所有權糾紛，屬于物權爭議。如住改商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些我們通常認為的“物業(yè)糾紛”，都在區(qū)分所有權糾紛的解釋中規(guī)定，而沒有規(guī)定在物業(yè)服務糾紛的解釋中。物業(yè)服務糾紛，是服務者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務合同而產生的債權糾紛。由于“維護相關秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當中。只能說這是現(xiàn)階段中國物業(yè)管理的特色。下邊的案例反映了物業(yè)企業(yè)的尷尬處境：一、物業(yè)管理與物業(yè)服務一物業(yè)管理與物業(yè)服務區(qū)分物業(yè)管理糾紛與物業(yè)服務糾紛的意義物業(yè)管理糾紛，是業(yè)主實體權利的糾紛，其本質是區(qū)分所有權糾紛，2007年1月投標競得限價房用地。90%限價房，限價6000。08年3月A區(qū)514套銷售，均價5800；8月B區(qū)1248套銷售，均價5700；12月C區(qū)90+50銷售，均價8300/2200009年3月、9月、12月分別交付。2007年1月投標競得限價房用地?！巴频垢綦x柏林墻建設和諧新里程”“推倒隔離柏林墻建設和諧新里程”

1、這是物業(yè)服務糾紛，還是區(qū)分所有權糾紛？是業(yè)主與開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的糾紛，還是業(yè)主之間的糾紛？

2、開發(fā)商、物業(yè)公司、行政機關各自應承擔什么責任？如果公權力坐視不管，C區(qū)業(yè)主的權利如何保障？

3、對少數(shù)業(yè)主毀壞綠化、違反規(guī)劃的行為，物業(yè)公司有無權利提起訴訟？如果秩序不能恢復，C區(qū)業(yè)主有無權利拒交物業(yè)費？

4、業(yè)主維權是否天然合理？小區(qū)里有無可能出現(xiàn)“多數(shù)人暴政”？

5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要應考慮什么因素？共有權中是否應明確“大公”與“小公”？“新里程”糾紛帶給我們的思考一物業(yè)管理與物業(yè)服務1、這是物業(yè)服務糾紛，還是區(qū)分所有權糾紛？是業(yè)主與開發(fā)（一）業(yè)主：不會當家、不愿當家、不敢當家。（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務指導。（三）法規(guī)：缺乏清晰法理基礎，公權力干預多，解決問題的辦法少。（四）物業(yè)服務企業(yè)：專業(yè)素質參差不齊，彷徨于管理與服務之間，地位尷尬。

二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：二、物業(yè)管理的主要障礙（一）業(yè)主：不會當家、不愿當家、不敢當家。二物業(yè)管理的主要障礙表現(xiàn)： 業(yè)主普遍缺乏權利意識和公共意識，不關心公共事務。 業(yè)主大會或者難以成立，或者徒有其名。 很少有人愿意為公共利益挺身而出。 維權缺乏理性。

（一）業(yè)主：不會當家、不愿當家、不敢當家。二物業(yè)管理的主造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：

1、中國人擁有自己不動產的時間太短，不適應業(yè)主的身份。

2、長期生活在高度集權的社會環(huán)境下，沒有自己當家作主的意識，也沒有這種能力。普遍存在的“盼救情結”。

3、我們的社會缺乏在法制的軌道里解決糾紛的機制，誰“管閑事”，只能給自己找麻煩。 總之，這是特定歷史時期的特定現(xiàn)象，與國情密切相關。解決辦法：

1、假以時日?？傆幸惶鞓I(yè)主會當家。（深圳景洲大廈案例）

2、政府的輔導、支持，而不是包辦。（廣州翠湖山莊業(yè)委會改選案例）

3、法律與規(guī)則的完善。（摒棄口號與宣教，針對矛盾焦點）二物業(yè)管理的主要障礙造成業(yè)主“三不”的主要原因和解決辦法原因：二物業(yè)管理的二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管理與物業(yè)管理，樂于審批許可，疏于服務指導?！扒骞匐y斷家務事”，物業(yè)管理就是業(yè)主的家務事。但許多地方的行政機關都把物業(yè)管理作為政府職能，從業(yè)主大會籌備到業(yè)委會人選；從物業(yè)公司招標到維修資金管理；從物業(yè)收費標準到小區(qū)車位用途，都要控制與審批。如何理解《物業(yè)管理條例》規(guī)定的行政指導？“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會?！保ǖ谑畻l）

——“指導”還是包辦？有求必應還是越俎代庖？業(yè)主存在“三不”，能否成為政府全面介入物業(yè)管理的理由？業(yè)主并非都沒有行為能力——深圳景洲大廈選聘物業(yè)公司案例政府并非天然公正和萬能——北京太月園小區(qū)維修資金與深圳桃源村質量案二物業(yè)管理的主要障礙二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（二）政府：混淆行政管“丁香蓋章”——不僅僅是一個笑料“丁香蓋章”——不僅僅是一個笑料

業(yè)主在施工前必須向服務中心提出申請，并提供圖紙、資料，由服務中心向規(guī)劃、國土、建設和區(qū)查違辦進行核查，核查后由服務中心向街道辦查違辦（城管科）和街道執(zhí)法隊申報圖紙和資料，經審核批準后，業(yè)主寫出施工保證書方可施工，否則服務中心將禁止施工車輛進入，街道執(zhí)法隊將依據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章進行處罰。

二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務企業(yè)：素質參差不齊，彷徨于管理與服務之間“房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離”的藥方并不對癥。進入門檻低，魚龍混雜。（壞物業(yè)打業(yè)主，好物業(yè)被業(yè)主打）法律地位是服務者，事實上又要求履行管理者職責。

（臺灣《公寓大廈管理條例》共63條文，提到“區(qū)分所有權人”131處；“管理委員會”60處“管理負責人”60處；“管理維護公司”11處；“管理服務人”只有2處。我國《物業(yè)管理條例》70條，其中提到業(yè)主大會68處；物業(yè)服務企業(yè)58處；業(yè)主委員會44處?！拔飿I(yè)管理服務”專列一章，18個條文。由此可見物業(yè)服務企業(yè)在兩岸的不同法律地位。）物業(yè)服務行業(yè)的完善依賴于業(yè)主自治的成熟，也要假以時日。作為新興行業(yè)，要通過市場逐步成熟與規(guī)范。（餐飲業(yè)和酒店業(yè)的范例）二物業(yè)管理的主要障礙二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙（三）物業(yè)服務企業(yè)：素（四）法規(guī)：法理基礎不清晰，公權力干預多，解決問題的辦法少二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙業(yè)主自治作為物業(yè)管理的最重要原則，只有個別地方法規(guī)提到。物業(yè)管理條例中，將物業(yè)管理與物業(yè)服務混為一談。對業(yè)主組織的法人地位，立法上諱莫如深。新修訂的物業(yè)管理條例不適當?shù)貜娀嘶鶎诱谖飿I(yè)管理中的權力。居委會寫進物業(yè)管理條例是明顯的錯誤?；煜斯ńM織與私法組織，居民自治與業(yè)主自治，公民權利與財產權利。

物業(yè)管理條例第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

對物業(yè)管理中存在的焦點問題，如欠費、私搭亂建、小區(qū)內部的公共秩序維護等問題，都沒有有效的解決辦法。對行政機關的職責規(guī)定缺乏剛性。事實上行政管理缺位。

二物業(yè)管理的主要障礙（四）法規(guī)：法理基礎不清晰，公權力干預多，解決問題的辦法少二二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙康雅苑于1993年落成，6年后發(fā)現(xiàn)冷氣機檐篷開始有石屎剝落，2003年聘請工程師勘察，證實樓宇出現(xiàn)結構性損壞。因當時未過“10年結構保證”期，業(yè)主立案法團遂與房署談判要求賠償，惟房署指冷氣機檐篷并非樓宇結構組件而拒絕。去年中，透過仲裁中心調解，房署向康雅苑支付440萬元維修費用?？墒?，屋苑業(yè)主在選擇維修承辦商等方面意見分歧，維修工程計劃一直懸而未決，房署曾多次要求法團盡快自行維修，屢發(fā)警告信亦無效。房署獨立審查組上月中，根據(jù)《建筑物條例》（第26條）向康雅苑發(fā)出命令，要業(yè)主在今年3月中前展開屋苑外墻及共享地方維修工程，工程并須于6月中前完成，修葺令同時送往土地注冊處，換言之，屋苑全體住戶共1824個單位遭“注契”，業(yè)主難將單位買賣，樓價應聲下挫近兩成。房署發(fā)言人表示，康雅苑業(yè)主如未能依期展開及完成樓宇維修工程，獨立審查組會按《建筑物條例》提出檢控。據(jù)悉，過去有樓宇因違反房署修葺命令，結果遭判每天罰款八千元?？纯聪愀鄣臉I(yè)主自治與政府管理

——康雅苑“注契”案例（2007年）二物業(yè)管理的主要障礙二、當前物業(yè)管理與服務中存在的主要障礙康雅苑于199三、物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費的性質

物業(yè)管理條例稱“物業(yè)服務費”；物權法及司法解釋稱“物業(yè)費”。物業(yè)費究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務對價，還是業(yè)主為維護自己不動產而籌集的資金？即究竟是物業(yè)服務費，還是物業(yè)管理費？

從法理及實際來看，物業(yè)費應當是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集、由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財產。物業(yè)企業(yè)的勞務報酬只占其中很小一部分。即使不聘請物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費的。確定了物業(yè)費的性質，許多問題就能迎刃而解。

三、物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定1、物業(yè)費的性四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定

既然是業(yè)主的“AA制”，政府有何必要干預？ 物業(yè)費實行政府定價或者指導價違反《價格法》。

《價格法》（1997年） 第三條國家實行并逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務價格實行市場調節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。

第十八條下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：

(一)與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；

(三)自然壟斷經營的商品價格；

(四)重要的公用事業(yè)價格；

(五)重要的公益性服務價格。三物業(yè)費糾紛2、政府應不應當干預物業(yè)費的標準？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定既然是業(yè)主的“AA制”，政四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非“弱勢群體”。物業(yè)費的最大受益者是業(yè)主。最大利益在于物業(yè)保值。指導價的制定并無科學依據(jù)。指導價制定者都是業(yè)主。物業(yè)費水平關系到物業(yè)企業(yè)及員工的收入。物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是進城務工人員。政府定價就是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場博弈的過程中，以公權力援助業(yè)主，在市場天平上，把公權力的砝碼加在業(yè)主一邊，是損不足以奉有余，有違公平正義。政府制定物業(yè)費指導價，既不科學，也有失公允。三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主是城市中的富裕階層，并非四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要辦理“收費許可證”嗎？三物業(yè)費糾紛沈陽某住宅小區(qū)，未成立業(yè)主大會。小區(qū)內有若干共有停車位，物業(yè)服務企業(yè)將其向業(yè)主出租，租金收入納入物業(yè)費。有業(yè)主不滿，向政府物價部門投訴，物價部門派員來檢查是否有“收費許可證”，物業(yè)公司稱曾申請過，未批下來。物價工作人員說，沒有收費許可證而擅自收費，這是違法行為，要求物業(yè)公司立即停止收費，清理違法收入，準備接受行政處罰。問題：1、“收費許可證”是干什么用的？2、利用小區(qū)共有部分經營并取得收入，需要政府許可嗎？四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要辦理“收費許可證”嗎？三物業(yè)費糾紛《收費許可證管理辦法》（1998年10月21日）第二條本辦法適用于實施收費的國家機關、事業(yè)單位及非企業(yè)組織?！獓矣嬑瘒医洕Q易委員會財政部監(jiān)察部審計署國務院糾風辦政府所要規(guī)范的“收費”，是指行政事業(yè)性收費，目的是防止公權力損害人民財產權利。把收費許可擴大到民事活動，恰恰是以公權力損害人民的財產權利。民事主體之間因提供服務而獲得對價，不是收費，而是交易。政府干涉這類交易活動，沒有任何法律依據(jù)。所以，不是物業(yè)公司需要出示許可證，而是物價部門應當出示法律依據(jù)。住宅小區(qū)內的共有財產如何經營收益，是業(yè)主的權利。在業(yè)主大會尚未建立的情況下，物業(yè)服務企業(yè)依照前期物業(yè)服務協(xié)議提供物業(yè)服務，采取有利于業(yè)主利益的經營措施，并不違法。出租共有車位即屬于此類行為。如在經營中損害業(yè)主利益，應承擔侵權責任。四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定案例：住宅小區(qū)停車收費，需要四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主通常拒交費的理由：質量有瑕疵；維修不及時；管理不到位；服務態(tài)度差；侵權未處理；承諾不兌現(xiàn)等。

問題：什么是欠費的“正當理由”？業(yè)主以服務有瑕疵作為欠費抗辯的，能否得到法院支持？3、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費來“維權”？三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)糾紛解釋第六條經書四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定物業(yè)費不等于物業(yè)企業(yè)的勞務對價。其中絕大部分用于保潔保安、物業(yè)養(yǎng)護、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得酬金只占極少部分。因此，物業(yè)費的主要部分屬于業(yè)主共同財產。由于物業(yè)費不屬于物業(yè)企業(yè)的勞務對價，故業(yè)主不應以合同履行抗辯權為由拒交或欠交物業(yè)費。即使物業(yè)服務企業(yè)根本違約，業(yè)主可以將其解聘而自行管理，但在這種情況下，也是要交費的。交費本質上是業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑管理責任的方式與義務，拒交費意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務。業(yè)主交物業(yè)費，最大的受益人是業(yè)主自己；欠交物業(yè)費，首先是損害業(yè)主共同財產，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。物業(yè)欠費在短期內導致業(yè)主生活質量下降，長期導致房屋價值貶損。久而久之，一批商品房將淪為新的貧民窟。業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費三四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費業(yè)主的抗辯理由——三物業(yè)費糾紛

重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費和物管費，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響?！拔覀儾皇遣辉附浑娞葙M，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調水總是飄進他家，他找物管好幾次卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費和電梯電費有好幾個月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個月，門外油煙陣陣，物管也沒有解決。

沈陽市新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報反映，從5月17日起，該小區(qū)14號樓1單元的電梯、感應燈、對講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標準收費，但因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔心會有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費。“最起碼的安全都保障不了，我當然不能再交物業(yè)費了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難?！?/p>

重慶萬興家園一大早6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費累計10萬余元，本公司難以繼續(xù)運營……”

四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定看看這些欠費業(yè)主的抗辯理由—沒有良好管理的房屋，早晚會成為新的貧民窟三關于物業(yè)費糾紛沒有良好管理的房屋，早晚會成為新的貧民窟三關于物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。第22條住戶積欠依本條例規(guī)定應分擔之費用，經強制執(zhí)行后再度積欠金額達其區(qū)分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，于三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區(qū)分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權人出讓其區(qū)分所有權及其基地所有權應有部分；于判決確定后三個月內不自行出讓并完成移轉登記手續(xù)者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

他山之石——臺灣《公寓大廈管理條例》三物業(yè)費糾紛四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定第21條區(qū)分所有四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號難題四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定（一）違章搭建的危害

增加建筑荷載，影響結構安全；損害房屋抗震、保溫、防水等功能；破壞建筑美觀，減損其價值；侵占共有部分，損害其它區(qū)分所有人權益；增加鄰里糾紛，引發(fā)治安事件。（二）形成違章搭建的根本原因

1、過去長期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益、貪圖小便宜的不文明生活觀念?！霸谧约杭依镅b修違章嗎？”2、業(yè)主群體缺乏權利意識、無人關心和管理公共事務。3、行政管理不到位，規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。4、執(zhí)法剛性差，即使法院判決恢復原狀，也難以執(zhí)行。四、違章搭建——物業(yè)管理的頭號難題四、新司法解釋中值得注意的在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園在小院中建起兩層樓違章搭建，自毀家園四、新司法解釋中值得注意的新規(guī)定民事責任

物權法規(guī)定，業(yè)主行使權利不