秦皇島房地產(chǎn)第一季度市場調(diào)研報告

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁2008年第一季度秦皇島房地產(chǎn)市場調(diào)研報告主題：秦皇島房地產(chǎn)市場調(diào)研報告機(jī)構(gòu)：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)案人：中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)明日星城項(xiàng)目組日期：08年4月目錄33概要444一宏觀經(jīng)濟(jì)分析45全國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀5秦皇島經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀666二房地產(chǎn)政策分析 68全國房地產(chǎn)政策8秦皇島房地產(chǎn)政策999三秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析910秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域的劃分1011秦皇島城市土地及供應(yīng)市場1111秦皇島房地產(chǎn)市場物業(yè)類型分析1114住宅市場1415高端市場1516寫字樓市場1626商業(yè)市場2626二手房市場2627暢銷樓盤分析27滯銷樓盤分析2929四市場調(diào)研總結(jié)附：秦皇島市2008年住房建設(shè)計劃概要從2007年12月份開始，北京，上海，廣深等全國幾個一線城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了不同程度的價格下降。2008年剛一開始，萬科，綠地等幾大房地產(chǎn)開發(fā)商又開始了對其所開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行集中降價，幅度高達(dá)20%。房地產(chǎn)市場的洗盤活動就此拉開了序幕。本次市場調(diào)研的目是了解秦皇島房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及預(yù)測2008年的發(fā)展趨勢。調(diào)查時間范圍2008年3月21日—2008年3月28。調(diào)查區(qū)域：城東西南北，海港區(qū)，開發(fā)區(qū)，南戴河各區(qū)域在售樓盤（主要為中檔樓盤）。調(diào)查方法：普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合，重點(diǎn)調(diào)查各區(qū)域滯銷及暢銷樓盤。通過網(wǎng)絡(luò)，報紙等媒體收集歷史數(shù)據(jù)，實(shí)地踩盤詢問進(jìn)行分析，得出結(jié)論并進(jìn)行預(yù)測。宏觀經(jīng)濟(jì)分析全國2007年全國經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查單位；美元GDP總量人均GDP與去年相比CPI與去年相比中國30100億2280上升11.7%上升6.9%美國《福布斯》雜志網(wǎng)站2月26日發(fā)表文章，題目是“中國第一”。文章說，中國是數(shù)字上的大國。在世界上人口最多(13億)；擁有世界上市值最高的公司(中石油)；經(jīng)濟(jì)增長最快(從上世紀(jì)70年代末以來，年均增長率為9.7%)，并且很有可能在2008年超過德國，成為世界上最大的商品出口國。文章認(rèn)為，21世紀(jì)屬于中國。要感受一個國家的規(guī)模和影響力，用數(shù)字是最好的證明辦法：1、中國的外匯儲備高達(dá)1.53萬億美元2、中國生產(chǎn)的服裝、水泥、黃金和鋼鐵比其他任何國家都多。3、2006年，中國有400多萬大學(xué)畢業(yè)生，比美國、日本和法國的總和還多。4、到2011年，預(yù)計中國將成為世界上最大的能源消耗國。美國現(xiàn)在是世界上最大的能源消耗國。5、中國在2007年制造了大約880萬輛汽車，數(shù)量比前一年增加約22%。從以上數(shù)據(jù)我們可以很清楚的看到中國的經(jīng)濟(jì)一直都在以一種高昂的姿態(tài)發(fā)展著。中國在世界上的地位已無須多說。秦皇島2007年秦皇島經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查單位；RMBGDP總量人均GDP與去年相比CPI與去年相比秦皇島６６５．０８億元23279.89上升１３．４％上升4.7%秦皇島居民消費(fèi)價格總水平上漲較快，2007年1-11月，全市居民消費(fèi)價格總水平CPI累計上漲6.2%。食品類價格上漲17.1%，居住類價格持續(xù)上漲，是影響CPI上漲的另一個重要因素，受建材、水、電、煤等資源性產(chǎn)品及購房貸款利率價格上調(diào)等因素影響，1-11月份居住類價格上漲2.9%，拉動居民消費(fèi)價格總水平上漲0.38個百分點(diǎn)。煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)雖然漲幅也都超過3%，醫(yī)療保健和個人用品、交通和通信類漲幅較?。欢轮?、娛樂教育文化用品及服務(wù)兩類則分別下降5.4%和0.8%。批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值５２．８７億元，同比增長１２．６％；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值２６．０３億元，同比增長８．４％；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值２５．０７億元，同比增長８．４％；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值１５．６４億元，同比增長１０．５％。由以上數(shù)據(jù)及對比可以看出秦皇島是是一個收入及消費(fèi)都出現(xiàn)快速增長的城市。二、政策分析全國房地產(chǎn)政策今年開春就有利好消息傳來，2月4日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》,并在利率、期限、項(xiàng)目資本金方面作出特殊規(guī)定：擴(kuò)大了貸款人范圍，增加了股份制商業(yè)銀行等其他銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)；放寬了貸款申請條件，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房貸款項(xiàng)目的資本金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，與一般商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目不得低于35%的規(guī)定相比較低了5%；明確了利率優(yōu)惠政策，提出貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當(dāng)下浮，但下浮比例不超過10%”；放寬了貸款期限。二套房貸首付40%，1.1倍利率中國人民銀行、中國銀監(jiān)會9月27日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。影響：有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房稅收政策1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求各地從今年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%—60%不等的土地增值稅。影響：開發(fā)成本增加，開發(fā)企業(yè)利潤空間縮小，對于房價波動造成一定影響。土地政策10月9日，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號令），要求從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。影響：不僅規(guī)范了拿地程序，還將有效阻止開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。12月3日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布了《土地儲備管理辦法》，規(guī)定土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，必須達(dá)到“凈地”要求，提高供應(yīng)“凈地”能力以狙擊囤地。影響：使更多的土地具備用地條件，縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。秦皇島房地產(chǎn)政策擴(kuò)大廉租住房制度保障范圍從2008年起將保障范圍由住房困難的最低生活保障家庭擴(kuò)大到住房困難的低收入家庭。合理確定保障標(biāo)準(zhǔn)及方式。保障標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米，每戶建筑面積最低30平方米，最高50平方米。影響：加大中低收入人群保障力度三、秦皇島房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析秦皇島房地產(chǎn)區(qū)域的劃分按地域劃分：城東、城西、城南、城北、城東；按區(qū)域劃分：海港區(qū)、開發(fā)區(qū)、北戴河、南戴河、山海關(guān)；按板塊劃分：市中心板塊、外環(huán)板塊、湯河板塊、開發(fā)區(qū)板塊、戴河海景板塊湯河板塊海景板塊開發(fā)區(qū)板塊市中心板塊城北城南城西城東城北湯河板塊海景板塊開發(fā)區(qū)板塊市中心板塊城北城南城西城東城北秦皇島土地及供應(yīng)市場土地供應(yīng)量：2008年秦皇島將有940多萬平方米的土地供應(yīng)量；開發(fā)量：420萬多萬平方米住房即將開工建設(shè)；相對2007年上半年土地交易頻頻出現(xiàn)的搶地局面，2008年的：：“開場白”低調(diào)了許多。本市2008年2月份土地第一拍，共推出七幅地塊，其中兩塊地流標(biāo)，另外五塊地中三塊以底價成交，另外兩塊地也僅以單價高于底價兩萬元的低價出讓。去年上半年地價上漲幅度較快，基于個別地塊面積小，總價低，再加上開發(fā)商對提高容積率有著良好心理預(yù)期，導(dǎo)致競爭激烈，競地出現(xiàn)盲目攀高的局面。去年下半年伴隨著宏觀調(diào)控政策的深入，房價漲幅趨緩，市場形勢并不明朗，另外一些開發(fā)商因手里有地并不急于拿地，故今年以來土地市場呈現(xiàn)慘淡態(tài)勢，很多開發(fā)商對拿地表現(xiàn)出前所未有的猶豫。2008年秦皇島市房地產(chǎn)各種物業(yè)類型調(diào)查住宅市場【第一季度市場供應(yīng)】2008（1月-3月份）秦皇島批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目名稱地點(diǎn)開發(fā)商預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)房屋性質(zhì)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（7-16#、18-20#、28-32#號住宅樓，6#、17#商業(yè)和公寓樓）海陽路以東，規(guī)劃燕山大街以北（原奧格廠）秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司92835.5平方米811套住宅、商業(yè)、地下車庫假日藍(lán)灣開發(fā)區(qū)東區(qū)河南南路以西，?？诘酪员鼻鼗蕧u市城源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14762.31平方米87套住宅嘉遠(yuǎn)SOHO公寓河北大街137號秦皇島市嘉遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1796.26平方米32套公寓金域大廈商辦樓民族路自來水公司南側(cè)秦皇島市金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11308.67平方米商業(yè)、辦公金海灣·森林逸城河北大街西段南側(cè)，京哈鐵路以東秦皇島海三金屋房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司227264.9平方米705套住宅、地下車庫陽光麗景建設(shè)大街中段秦皇島市瀚升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22158.86平方米219套住宅、商業(yè)耀華老村便民市場改造工程海港區(qū)耀富路秦皇島耀華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1143平方米商業(yè)廣順現(xiàn)代城居住小區(qū)二期（1—5號樓）海陽路以東，規(guī)劃燕山大街以北（原奧格廠）秦皇島廣順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司57336.9平方米684套住宅共計319212.33平方米2538套調(diào)研樓盤分析【08年第一季度在售項(xiàng)目價格】板塊劃分項(xiàng)目名稱所在區(qū)域一季度均價東部板塊東方明珠城市區(qū)4200元/㎡海港第一城市區(qū)3800元/㎡中部板塊渤海明珠市區(qū)4800元/㎡和苑市區(qū)4750元/㎡西部板塊在水一方外環(huán)4900元/㎡和平花園外環(huán)4100元/㎡文博城外環(huán)3950元/㎡廣順現(xiàn)代城外環(huán)3900元/㎡燕山家園外環(huán)3900元/㎡汐岸尚景外環(huán)未定價戴河板塊金海灣.森林逸城北戴河5200元/㎡（高層）藍(lán)灣南戴河8000元/㎡（公寓）倚海45°南戴河7800元/㎡（公寓）金海岸南戴河7700元/㎡（公寓）【區(qū)域價格比較】【價格成長變化】整體市場情況：進(jìn)入08年以來，秦皇島市場受整體宏觀調(diào)控政策影響、消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重以及處于市場銷售淡季等多方因素的影響，整體市場開始出現(xiàn)疲軟。市場供應(yīng)情況：順應(yīng)城市向西發(fā)展的趨勢，08年第一季度新批準(zhǔn)商品住宅，基本為西部板塊區(qū)域的樓盤，且全部為去年開盤項(xiàng)目的2期或尾盤，以及其他區(qū)域的老項(xiàng)目尾盤銷售。雖然年后市場無新的項(xiàng)目供應(yīng)，但市場整體供應(yīng)體量依然較大。市場需求情況：從售樓現(xiàn)場可以感覺，整體市場處于冷清狀態(tài)，客戶量較少，有些項(xiàng)目甚至沒有客戶咨詢。市場成交較為慘淡，雖然個別項(xiàng)目以低價促銷，但成交客戶量依然較低。價格情況：大部分樓盤都出現(xiàn)或多或少的降價銷售，個別樓盤為了搶占市場不惜出現(xiàn)低于3000元/㎡的超低價，各開發(fā)商相互影響，紛紛打折促銷。但個別項(xiàng)目由于其產(chǎn)品規(guī)劃較好、品質(zhì)度較高，項(xiàng)目知名度及口碑均好，在市場上依然保持較高的市場價格，（金海灣.森林逸城）市場開始出現(xiàn)兩極分化跡象。高端市場受市場及季節(jié)影響，秦皇島的高端市場，年初基本無新的項(xiàng)目入市，市場供應(yīng)稀缺，只有品質(zhì)及口碑均較高的紅嶼別墅尾盤（幾套）在銷售，客戶量較少。隨著房地產(chǎn)銷售黃金時期及奧運(yùn)的到來，年中即將迎來市場高峰（戴河庭院、金海灣.森林逸城均集中在五一之后推盤）。金夢海灣今年的開工，預(yù)示著秦皇島高端市場黃金時代的來臨。寫字樓市場目前秦皇島寫字樓市場的發(fā)展依然比較落后，寫字樓的竣工面積和實(shí)際銷售面積之間存在較大的差距，整體市場供應(yīng)量較少，市場主要以消化存量房為主。辦公樓一般是公司自己建設(shè)，自己使用，自己管理，或是定向開發(fā)，如電信公司、通信公司和銀行等。商業(yè)概念的寫字樓（非辦公樓）的銷售情況不好，需求總量少，有效需求不足，造成寫字樓大面積的滯銷，普遍銷售不佳、出租率低。在市場調(diào)查中，位于市中心的綜合項(xiàng)目中設(shè)計有少量的寫字樓，如金陽大廈、金龍.中央勝境等，但這部分寫字樓供應(yīng)總量較小，市場消化速度較低。商業(yè)市場秦皇島商業(yè)分布：主要集中在以三條主路構(gòu)成的三角區(qū)域?yàn)楹诵模蛲廨椛湫纬闪撕８蹍^(qū)的核心商業(yè)區(qū)，包括了秦皇島商城、金三角市場、華聯(lián)商廈、廣緣商廈等。建設(shè)大街與文化路兩處轄區(qū)處占海港城區(qū)面積13%，人口20%，商業(yè)營業(yè)面積卻達(dá)達(dá)到75%，引起資源過剩和分布不均。業(yè)態(tài)構(gòu)成：服裝、家具百貨、餐飲娛樂和家用電器等。租金水平：根據(jù)位置不同，沿街門臉點(diǎn)租金在4~8元/平米/日不等，商廈內(nèi)部攤位則在2~5元/平米/日不等，總體租金水平較高?？蛻糁饕獦?gòu)成：海港區(qū)居民、三區(qū)四縣進(jìn)城購物的居民、部分旅游散客。商業(yè)調(diào)研項(xiàng)目分析《重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研》【1】秦皇島商廈類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層手機(jī)、化妝品、品牌休閑服以老秦皇島人及中老年人群居多以中低檔消費(fèi)為主；業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理；周末客流量較高，但購買力較弱；中檔消費(fèi)比較受歡迎由于營業(yè)額較低部分店鋪已撤出及告示轉(zhuǎn)讓；二層鞋業(yè)、飾品、皮具（包）三層女裝系列四層男裝系列、毛衣【2】金源商廈類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層部分高檔及運(yùn)動品牌服飾、皮具、飾品及通訊專柜以老秦皇島人為只要客群；首層麥當(dāng)勞，頂層餐飲及游戲廳為商場吸引了部分年輕客群；業(yè)態(tài)混雜、布局規(guī)劃不合理；除地下超市客流較大外，整體客流量依然較少；首層只出租了三分之二；其他樓層的租戶都有部分租戶已經(jīng)撤出；大部分商品都存在降價處理；二層女裝系列三層四層嬰兒用品及運(yùn)動器材五層餐飲、游戲廳地下超市【3】天洋購物廣場西廳運(yùn)動區(qū)類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層運(yùn)動品牌（一線）以當(dāng)?shù)丶氨臼写髮W(xué)生為主的年輕群體周末人流量較大，為當(dāng)?shù)刈顬榛钴S的區(qū)域，但依然有個別租戶退出；二層運(yùn)動系列（二線）三層休閑系列四層韓國城時尚區(qū)首層時尚品牌（年輕）以當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)及年輕客群為主商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃出現(xiàn)明顯進(jìn)步，有業(yè)態(tài)功能劃分；周末客流量較高，活躍度較高；二層淑女、時尚派三層時尚男裝（二、三線品牌）四層毛衣、打折類商品【4】天洋購物東廳類型業(yè)態(tài)分布客群現(xiàn)狀及特點(diǎn)首層化妝品、飾品、手表、高檔皮具以當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳簽橹鳎土髁坎桓叩巳核刭|(zhì)較高業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，為秦皇島高檔的商場、商品價格偏高、商場管理及布局都呈現(xiàn)較高水平二層時尚專區(qū)三層高檔女裝四層高檔男裝【其它商業(yè)業(yè)態(tài)情況】商業(yè)市場分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，商業(yè)硬件資源閑置與短缺，零售網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展缺乏規(guī)劃；整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺乏特色，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不構(gòu)合理；商業(yè)體量較大且消費(fèi)市場有限，商業(yè)開始出現(xiàn)閑置現(xiàn)象；大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在定位上沒有明顯的品牌差異和特色差異；商業(yè)經(jīng)營理念、管理模式等軟件建設(shè)滯后；超市、專賣店、倉儲商店、特色商業(yè)街等新型業(yè)態(tài)所占比例較小；百貨店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)所占比例稍大，且轉(zhuǎn)向新型業(yè)態(tài)步伐較慢；旅游商業(yè)開發(fā)程度相對較弱，缺乏相應(yīng)的消費(fèi)引導(dǎo)措施和特色旅游產(chǎn)品；二手房市場二手房銷售價格仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但漲幅回落，漲勢趨緩。分析二手房銷售價格漲幅回落的原因，一是去年以來，國家一系列宏觀調(diào)控措施相繼出臺，特別是國家強(qiáng)制征收二手房交易個人所得稅，進(jìn)一步增加了二手房交易成本，以及利率的不斷提高，使購房者壓力增大，對二手房市場影響很大。一系列政策調(diào)整后，部分房主轉(zhuǎn)售為租，房源減少，而買房者面對新政策的出臺，多持幣觀望、等待，使二手房交易量減少。二是受新建商品住宅價格漲速放緩的影響，部分原打算購買二手房的消費(fèi)者開始把目光轉(zhuǎn)向新建商品房市場。暢銷樓盤分析暢銷樓盤的界定產(chǎn)品定位準(zhǔn)確各銷售時期的定價精確戶型，面積，配套設(shè)施能夠較大程度的滿足大多數(shù)人的喜好質(zhì)量過硬、品質(zhì)上乘的產(chǎn)品與周到細(xì)致的服務(wù)在預(yù)定的各個時期內(nèi)較好的完成了銷售目標(biāo)，且在規(guī)定的時間內(nèi)將樓盤售罄以國家政策為準(zhǔn)繩，并很好的去執(zhí)行暢銷樓盤的暢銷原因分析（營銷特點(diǎn)）代表性樓盤：中央勝境、金海灣.森林逸城；1、區(qū)位優(yōu)勢明顯，且產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)度較高；2、配套資源優(yōu)越：如中央勝境憑借其市中心及緊挨秦皇島重點(diǎn)中學(xué)七中為優(yōu)勢，大打教育資源，市場反應(yīng)較好；金海灣森林逸城森林加大海的不可復(fù)制景觀資源等3、施工現(xiàn)場安排合理：如金海灣.森林逸城，先賣環(huán)境，塑造天二合一的環(huán)境。先賣建筑施工時，上下兩端同時施工，讓客戶可以看到樓盤，感受建筑風(fēng)格，材料、質(zhì)地、實(shí)際效果。4、銷售特點(diǎn)：注重讓產(chǎn)品自己說話，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，把黃金貼滿全身，銷售現(xiàn)場良好的執(zhí)行力與銷售力滯銷樓盤分析滯銷樓盤的界定一定時間內(nèi)的銷售量及銷售時間的長短來界定一個樓盤是暢銷還是滯銷。代表性樓盤：廣順現(xiàn)代城滯銷樓盤的原因分析（滯銷樓盤的特點(diǎn)）目前的滯銷住宅，市場因素是一方面，產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)、房型設(shè)計合理性及銷售管理等一系列因素均是導(dǎo)致空置的原因。1、產(chǎn)品規(guī)劃方面：盲目追求高容積率，導(dǎo)致項(xiàng)目品質(zhì)度降低；2、當(dāng)前滯銷戶型設(shè)計上的缺陷主要有以下幾種：戶型設(shè)計比較單一，存在空間浪費(fèi)；功能分區(qū)不合理；進(jìn)深較長，多為暗衛(wèi)；各功能空間面積比例不當(dāng)；客廳大而不當(dāng)，對著客廳的門多，無隱蔽空間，客廳的采光口小或采光口凹槽深，使客廳較暗，客廳視野差，客廳的形狀不好或尺度不合理；入戶無過渡空間；主臥室的寬度小于3米或面積過小；戶內(nèi)交通線長；3、銷售管理存在的問題：營銷概念不強(qiáng)，銷售力度薄弱；銷售現(xiàn)場的重視度不高；銷售氛圍的營造不高；缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)培訓(xùn)，整體銷售水平較低；四、市場調(diào)研總結(jié)08年1-3月，秦皇島住宅均價漲幅已經(jīng)明顯趨緩，房價基本穩(wěn)定。隨著宏觀調(diào)控政策的組合效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，同時受到周邊城市影響，秦皇島房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化：1、土地市場理性回歸從土地拍賣現(xiàn)場情況看，類似去年價格飆高激戰(zhàn)的高漲情緒已經(jīng)不復(fù)存在，競拍現(xiàn)場出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。受市場波動及自身資金實(shí)力影響，開發(fā)商們顯示出了更多的理性。2、供求關(guān)系緩和，成交均價保持平穩(wěn)今年第一季度樓市比較冷清，1-3月沒有出現(xiàn)新的樓盤開盤，其他樓盤均為去年在售項(xiàng)目。雖然商品房成交量平穩(wěn)上漲，但還是低于去年同期水平。觀望氣氛，影響人們的購房信心，目前很多樓盤售樓處看房的人員明顯減少。據(jù)統(tǒng)計，各大新樓盤的建設(shè)規(guī)模正在逐步加大，預(yù)計下半年的樓盤上市量會有所增加。造成目前秦皇島房地產(chǎn)市場的平淡氣氛雖然主要是由季節(jié)性因素造成的，但與房貸新政、土地新政等調(diào)控政策的影響也是分不開的。3、品牌效應(yīng)開始成為秦皇島房地產(chǎn)市場的賣點(diǎn)從銷售情況來看，有些樓盤的商品房價格雖然下降，但依然銷售困難，而有些知名的樓盤盡管價格較高卻仍然暢銷。樓盤的環(huán)境、房屋的質(zhì)量、企業(yè)的信譽(yù)、服務(wù)等綜合因素所造就的品牌效應(yīng)已經(jīng)成了搶占市場，品質(zhì)已經(jīng)是熱銷的基礎(chǔ)，口碑是熱銷的保證，在此基礎(chǔ)之上周到細(xì)致的全方位服務(wù)才是項(xiàng)目成功銷售的保障。在市場低迷的情況下，開發(fā)商更應(yīng)該勤練“內(nèi)功”。2008年注定是秦皇島房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個分水嶺。附：秦皇島市2008年住房建設(shè)計劃一、建設(shè)計劃基本原則以滿足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向，以住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定為原則，促進(jìn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。二、住房建設(shè)總量２００８年規(guī)劃建設(shè)各類住房91960套，建筑面積940萬平方米。其中，套型建筑面積小于９０平方米的住房79960套，建筑面積686萬平方米，占住房總建筑面積的73％。

（一）２００８年商品住房建設(shè)總量

２００８年建設(shè)商品住房900萬平方米，其中新審批、新開工項(xiàng)目建設(shè)商品住房300萬平方米，續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)商品住房600萬平方米?？山ㄔO(shè)8.6萬套住房。

（二）保障性住房建設(shè)規(guī)模

１、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模

２００８年度規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房5960套，建筑面積40萬平方米，套型建筑面積60平方米。具體位置見附表。２、廉租住房建設(shè)規(guī)模２００８年計劃收購廉租住房100套，建筑面積5000平方米，套型建筑面積50平方米。三、2008年度住房用地供應(yīng)情況1、2008年度住房用地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)

按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。2008年度，全市城市區(qū)住房建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為6034畝。其中商品住房用地為5300畝，保障住房用地為734畝。其中住房用地供應(yīng)總量中,新增用地800畝,存量土地5234畝2、加大閑置土地處理力度，積極促進(jìn)存量土地利用進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理，加大各類閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費(fèi)、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問題，加大問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。2008年經(jīng)濟(jì)適用住房用地安排一覽表地塊編號項(xiàng)目名稱用地面積(畝)08-01海陽三村項(xiàng)目22808-02山海關(guān)西河家園2-3項(xiàng)目5708-03市房屋維修管理處經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目1508-04港務(wù)局職工住宅項(xiàng)目17008-05揚(yáng)道莊經(jīng)濟(jì)適用房264合計734DATE\@"M.d.yyyy"10.12.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.12.2022DATE\@"HH:mm"00:40DATE\@"HH:mm:ss"00:40:10TIME\@"yy.M.d"22.10.12TIME\@"h時m分"0時40分TIME\@"h時m分s秒"0時40分10秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.12,22DATE\@"dMMMMyyyy"12October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"12:40:10AMDATE\@"HH:mm:ss"00:40:10TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月12日星期三DATE\@"HH:mm:ss"00:40:10附錄資料:不需要的可以自行刪除常見的電腦死機(jī)現(xiàn)象與解決方法開機(jī)自檢時死機(jī)現(xiàn)象：在主板能通電自檢時死機(jī)，重啟，故障依然。故障分析：很可能是內(nèi)存、主板等硬件有故障。解決方法：對板卡、內(nèi)存條、cpu進(jìn)行拔插，先排除接觸性問題的可能。還不行的話，使用“替換法”一件一件的排除，直到找出問題。二、

啟動windows的過程中死機(jī)現(xiàn)象：在啟動過程中win98提示“explorer

非法操作”死機(jī)；winnt/win2000/winxp系統(tǒng)藍(lán)屏死機(jī)。故障分析：這種死機(jī)大多是病毒（Funlove

等發(fā)作時的表現(xiàn)）、超頻、內(nèi)存、CPU有問題引起的故障。對于win2000等NT內(nèi)核系統(tǒng)安裝了錯誤的主板、IDE驅(qū)動（在老主板上安裝新的DMA驅(qū)動）會致導(dǎo)啟動時藍(lán)屏死機(jī)的情況。解決方法：把CPU、內(nèi)存降到正常的工作頻率。對于NT等系統(tǒng)，用“緊急修復(fù)盤”進(jìn)行修復(fù)，沒有“緊急修復(fù)盤”，進(jìn)入“安全模式”卸載主板驅(qū)動程序。從干凈的dos系統(tǒng)盤啟動，進(jìn)行查殺病毒。如果有NTFS分區(qū)，把硬盤拿到其它正常的win2000/winxp系統(tǒng)上查殺。排除病毒的可能性。以上方法還是不能解決問題，基本上排除了軟件問題的可能性，接下來對內(nèi)存、CPU等進(jìn)行替換，找出問題。三、

啟動windows后死機(jī)現(xiàn)象：正常啟動windows后很快死機(jī)。故障分析：感染病毒，隨系統(tǒng)啟動的項(xiàng)目中有問題，驅(qū)動程序有問題，超頻引起，CPU溫度過高等硬件故障。解決方法：將CPU、內(nèi)存降到正常工作頻率。打開機(jī)箱摸一下CPU的溫度是否正常，溫度太高，換個好點(diǎn)的風(fēng)扇。查殺病毒。能正常進(jìn)入“安全模式”不死機(jī)，先運(yùn)行“sfc”進(jìn)行系統(tǒng)文件掃描。運(yùn)行“msconfig”，只保留系統(tǒng)原有的啟動項(xiàng)目（windows2000可能將win98中的msconfig.exe復(fù)制到windows2000下，也可以直修改“注冊表”）。啟動后死機(jī)和顯卡驅(qū)動等有關(guān)，換幾個不同版本的驅(qū)動程序試試。排除了以上可能后，用替換法對可疑硬件進(jìn)行替換，找出問題。四、

系統(tǒng)定時死機(jī)現(xiàn)象：系統(tǒng)一段時間不工作,就有規(guī)律的死機(jī)。故障分析：和電源管理有很大的關(guān)系，當(dāng)然也不排除病毒等其它可能性。操作系統(tǒng)的高級電源管理會在操作系統(tǒng)閑置一段時間后運(yùn)行“屏幕保護(hù)程序”，現(xiàn)在各種“屏?！痹絹碓蕉?，有很多“屏保”做得不是很好。當(dāng)然更多的是主板對“高級電源管理”支持不是很好，“關(guān)閉監(jiān)視器”、“關(guān)閉硬盤”后不能喚醒。解決方法：查殺病毒，視個具體情況禁用“關(guān)閉監(jiān)視器”、“關(guān)閉硬盤”等功能，找一些有關(guān)的補(bǔ)丁程序。五、

顯卡花屏“死機(jī)”現(xiàn)象：運(yùn)行一些圖形處理軟件，玩游戲時“花屏”死機(jī)。故障分析：顯卡驅(qū)動程序版本不好，顯卡上的顯存有質(zhì)量問題。解決方法：找?guī)讉€不同版本的顯卡驅(qū)動試試。顯卡確實(shí)有問題，只有修理或更換。六、

讀光盤時死機(jī)現(xiàn)象：讀光盤數(shù)據(jù)時死機(jī)。故障分析：如果是讀所有的光盤都是這種情況，很可能光驅(qū)本身有問題，只是少數(shù)光盤有此種情況，那是光盤太花，光驅(qū)的系統(tǒng)占有率太高，看起來就跟死機(jī)一樣，只要拿出光盤就沒事，就能正常工作。另外有些光驅(qū)不支持DMA的傳輸模式，也會出現(xiàn)讀盤死機(jī)的情況。解決方法：對于讀所有的光驅(qū)動都死機(jī)的情況，關(guān)閉光驅(qū)的DMA選項(xiàng)，還不行的話，只有替換光驅(qū)。對于第二種情況，最好是少用太花的光盤，確實(shí)要使用時在“系統(tǒng)屬性”選用“禁用32位保護(hù)模式的磁盤驅(qū)動程序”一般都能收到較好的效果。七、

播放視頻文件時死機(jī)現(xiàn)象：播放視頻文件時死機(jī)。故障分析：以上情況，大多數(shù)是由于顯卡驅(qū)動支持不好引起的。解決方法：換幾個不同版本顯卡驅(qū)動程序，安裝一下補(bǔ)丁程序（如VIA的4IN1，INTEL的INF等），實(shí)在不行的話，是兼容性問題或顯卡本身的質(zhì)量問題，只有替換。八、

運(yùn)行程序時死機(jī)現(xiàn)象：同時運(yùn)行多個程序，或運(yùn)行特定程序時死機(jī)。故障分析：同時運(yùn)行多個程序死機(jī)，很可能是系統(tǒng)配置太低，系統(tǒng)資源不足引起或是各軟件的相互兼容性問題；對于運(yùn)行某個特定程序時死機(jī)，一般是由于軟硬件兼容性問題引起。解決方法：對于同時運(yùn)行多個程序時死機(jī)的情況，如果是系統(tǒng)配置太低，對系統(tǒng)進(jìn)行升級。若是運(yùn)行幾個特定程序或某個特定死機(jī)，應(yīng)避開幾個特定程序同時運(yùn)行，找一些最新的相關(guān)補(bǔ)丁程序。在電腦技術(shù)論壇上和電腦技術(shù)群上問得最多、最普遍、最集中的帖子莫過于電腦死機(jī)求救的內(nèi)容。網(wǎng)友列舉他們電腦死機(jī)的現(xiàn)象一般為：系統(tǒng)不能啟動、顯示黑屏藍(lán)屏、屏幕“凝固”定格、經(jīng)常出現(xiàn)非法操作而強(qiáng)行關(guān)閉某程序、鼠標(biāo)鍵盤不能輸入、軟件運(yùn)行非正常中斷等。死機(jī)是一種嚴(yán)重而又是我們在日常生活中遇到最多的電腦故障之一，也是難于找到原因的電腦故障現(xiàn)象之一。由于在電腦“死機(jī)”狀態(tài)下無法用軟件或工具對系統(tǒng)進(jìn)行診斷，因而增加了故障排除的難度。盡管造成死機(jī)的原因是多方面的，但是萬變不離其宗，其原因永遠(yuǎn)也脫離不了硬件與軟件兩方面，故障現(xiàn)象為規(guī)律性死機(jī)和隨機(jī)性死機(jī)。所以解決起來比較麻煩，比較耗時間，也是我們最頭疼的問題。當(dāng)然，如果我們詳細(xì)劃分，又可以將電腦死機(jī)的成因歸為人為操作、硬件、軟件、病毒侵襲等諸多原因。下面讓我們一塊來看看究竟有哪些原因容易導(dǎo)致死機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生，又如何進(jìn)行應(yīng)對？一、按故障類型分類(一).硬件1.CPU(1)CPU內(nèi)部的二級緩存部分損壞，此時計算機(jī)在運(yùn)行過程中容易出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象或只能進(jìn)入安全模式而不能進(jìn)入正常模式。不過此種故障，如果你的主板支持屏蔽二級緩存功能，我們就可以犧牲計算機(jī)速度來避免更換CPU，在BIOS設(shè)置中把CPU的二級緩存關(guān)閉。(2)CPU損壞當(dāng)CPU出現(xiàn)部分損壞時，這時機(jī)器加電時可能會出現(xiàn)顯示器有圖像出現(xiàn)，但是不能通過自檢或者是無法加載系統(tǒng)。但是多數(shù)情況是根本不能啟動電腦，這時我們使用排除法就可以快速得出結(jié)論。(3)CPU供電不足或供電電源質(zhì)量太差如果主板的CPU周圍的濾波電容有鼓泡，漏液時會造成CPU供電的電源質(zhì)量差，紋波系統(tǒng)達(dá)大，而導(dǎo)致系統(tǒng)經(jīng)常在運(yùn)行過程中死機(jī)；再一種情況就是主機(jī)的開關(guān)電源功率不足，特別是+5V或+12V為CPU供電的那一路電壓濾波差或者是電流不足(特別需要注意的是對于PIV主板使用了PIII電源時，沒有為主板上的CPU供電提供輔助供電接口時，雖然能夠正常啟動電腦進(jìn)入桌面進(jìn)行操作。)，也會出現(xiàn)主機(jī)在運(yùn)行過程中死機(jī)的情況。當(dāng)然，CPU插座與CPU接觸不好，也會出現(xiàn)不啟動或死機(jī)的情況，但我們拔插幾次CPU后就可以排除。2.內(nèi)存(1)在同一臺機(jī)器使用了兩條或兩條以上的不同品牌不同性能的內(nèi)存條當(dāng)我們在一臺電腦上使用了兩條以上的內(nèi)存時，如果這兩條內(nèi)存條不是同一品牌的或者內(nèi)存芯片不是同一廠家時，因?yàn)閮?nèi)存條的刷新速度或工作頻率的原因，可能會出現(xiàn)系統(tǒng)不穩(wěn)定或死機(jī)的情況，特別是我們對內(nèi)存的頻率進(jìn)行過高設(shè)置時，更會導(dǎo)致系統(tǒng)的不穩(wěn)定。因此為保證計算機(jī)的穩(wěn)定可靠工作，我們最好使用同一批次同一型號的內(nèi)存條。(2)內(nèi)存條性能差，產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定對于一些雜牌條子，因?yàn)樯a(chǎn)成本和銷售價格的限制，此類工廠采購的內(nèi)存芯片一般都為BC級的芯片，所以其內(nèi)存條的穩(wěn)定性和可靠性要差一些，在運(yùn)行大的游戲程序或者是長時間運(yùn)行過程中就容易出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象。排除方法也是采用排除法，不過有時因?yàn)橹靼鍍?nèi)存芯片供電的原因，可能此類條子在某些主板上會出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象，而在另一些主板上卻長時間運(yùn)行正常，比較難以解決。(3)內(nèi)存使用了超頻性能或加速功能一些主板生產(chǎn)廠家為了滿足DIY高手的需要，在主板的BIOS設(shè)置中對于CPU內(nèi)頻外頻和內(nèi)存條的頻率及PCI等相關(guān)設(shè)備的頻率設(shè)置了手動選項(xiàng)，可以進(jìn)行超頻使用。當(dāng)使用超頻性能時，對于一些低端的內(nèi)存條就會出現(xiàn)工作不穩(wěn)定的現(xiàn)象而導(dǎo)致系統(tǒng)死機(jī)，為了保證系統(tǒng)的穩(wěn)定可靠性，我們一般情況下不要使用超頻或加速功能，以免影響機(jī)器的正常使用壽命。還有一種可能就是我們在BIOS中設(shè)置了錯誤的內(nèi)存條的工作參數(shù)，此時需要我們指定使用“BYSPD”即按內(nèi)存條上面的SPD芯片中存儲的內(nèi)存條參數(shù)工作就可以了。3.顯卡(1)顯卡的散熱風(fēng)扇損壞或散熱片松動，導(dǎo)致顯卡過熱而死機(jī)顯卡做為文字和圖像的重要處理機(jī)構(gòu)，其穩(wěn)定性和可靠性直接關(guān)系著電腦的工作性能。在實(shí)際應(yīng)用中，往往會因?yàn)轱@卡的圖像處理芯片使用的散熱片過小或者因?yàn)殚L時間使用用變形松動，還有就是散熱風(fēng)扇損壞后停止工作，這都會導(dǎo)致顯卡處理芯片過熱而出現(xiàn)花屏或死機(jī)現(xiàn)象。我們可以在拆開機(jī)箱后觀察顯卡的散熱風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動或轉(zhuǎn)速是否正常，或者直接用手輕拭散熱器表面(注意避免燙傷)是否過熱。在實(shí)際應(yīng)用中，即使是三四百元的顯卡上面使用的風(fēng)扇也不過使用六個月左右，性能就會明顯下降，噪音增大或者轉(zhuǎn)速下降，甚至停轉(zhuǎn)。個別的顯卡甚至出廠時散熱風(fēng)扇的+5V供電插頭竟然插反，顯卡風(fēng)扇根本就不工作(當(dāng)然這也不會造成什么損壞，只需要把插頭反過來就可以了，但讓人不能明白的是這樣的顯卡是如何通過QC檢驗(yàn)的？)。還有就是部分被動式散熱裝置在長時間使用后，散熱片上面的灰塵過厚，也會造成散熱不良，致使顯卡芯片過熱而死機(jī)。對于這種情況，需要我們仔細(xì)對顯卡進(jìn)行除塵。(2)顯卡性能不良這種情況就屬于顯卡有性能性故障，但是故障比較隱蔽，不是很直觀，需要長時間觀察或檢驗(yàn)才能發(fā)現(xiàn)。(3)顯卡的驅(qū)動程序安裝錯誤或版本不兼容這種故障在實(shí)際電腦死機(jī)故障維修中應(yīng)該會占到10%左右。因?yàn)檠b機(jī)人員對機(jī)型的不熟悉裝錯顯卡驅(qū)動，或者是XP系統(tǒng)自認(rèn)的顯卡驅(qū)動，再就是顯卡本身自帶的驅(qū)動光盤本身就存在BUG，使用時就會出現(xiàn)死機(jī)，掉驅(qū)動等故障(如小影霸的6817R顯卡，使用驅(qū)動光盤自帶的驅(qū)動程序時會經(jīng)常出現(xiàn)死機(jī)，掉驅(qū)動，花屏現(xiàn)象，不過更換為公版的驅(qū)動后就沒有問題。)。還有就是對于WIN98系統(tǒng)我們安裝使用了DIRECTX9.0時也會出現(xiàn)死機(jī)等類似的情況。(4)主板的AGP插槽的供電不足或主機(jī)的電源供電不足如果我們仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn)不同的主板其AGP插槽的供電方式是不同的，他們所使用的電源調(diào)整管的功率大小也不同，這就會存在供電問題。如果我們使用的AGP顯卡的耗電量較大，同時顯卡自身也沒有擴(kuò)充電源接口時；或者是主機(jī)的開關(guān)電源功率偏小時，就會經(jīng)常出現(xiàn)系統(tǒng)進(jìn)入桌面操作正常，打字排版也沒有問題，但在運(yùn)行大型的3D，2D游戲時容易出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象，同時再次重啟時也可能無法重啟，必須關(guān)機(jī)幾分鐘后才能重啟。此種故障屬于比較典型的AGP插槽的供電管過熱所致。這里需要注意，對于顯卡自身有電源擴(kuò)充接口時，我們必須使用，因?yàn)榇朔N顯卡的耗電量非常大，發(fā)熱量也較大，還需要注意散熱問題，相鄰的PCI插槽最好空缺。不過，有的主板可以在BIOS中直接對AGP插槽的輸出電壓進(jìn)行調(diào)整，每次0.1V，當(dāng)出現(xiàn)顯卡花屏，死機(jī)時，我們也可以試著調(diào)高AGP的輸出電壓0.1V，看情況是否有所改變。(5)顯卡與主板的AGP插槽接觸不良或者是AGP插槽上積塵太多因?yàn)闄C(jī)箱的原因，在實(shí)際故障維修中也會經(jīng)常出現(xiàn)新買的機(jī)器在使用初期經(jīng)常出現(xiàn)死機(jī)或花屏，掉驅(qū)動的故障，這時因?yàn)闄C(jī)相的制作不規(guī)范，致使顯卡的安裝不到位，顯卡的金手指與AGP插槽沒有完全可靠接觸所致。主機(jī)工作環(huán)境差的情況下，因?yàn)榉e塵太多，也會導(dǎo)致顯卡接觸不良而出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象。4.主板主板做為CPU，內(nèi)存，顯卡等其他配件的工作平臺，其質(zhì)量性能直接關(guān)系著主機(jī)的工作狀態(tài)，主板也是問題出現(xiàn)比較多的部件。(1)最簡單也是最有效的排除死機(jī)故障的方法--清除主板上的積塵現(xiàn)在的電腦主板多數(shù)都是四層板，六層板，所使用的元件和布線都非常精密，所以微不足道的灰塵經(jīng)常會造成主機(jī)工作癱瘓?；覊m在主板積累過多時，會吸收空氣中的水份，此時灰塵就會呈現(xiàn)一定的導(dǎo)電性，可能把主板上的不同信號進(jìn)行連接或者把電阻，電容短路，致使信號傳輸錯誤或者工作點(diǎn)變化而導(dǎo)致主機(jī)工作不穩(wěn)或不啟動。我們在實(shí)際維修中經(jīng)常會遇到因?yàn)橹靼迳戏e塵過多造成主機(jī)頻繁死機(jī)，重啟，找不到鍵盤鼠標(biāo)，開機(jī)報警等情況，但我們清掃灰塵后故障不治自愈就是這個原因。(2)檢查主板上的濾波電容有無鼓泡，漏液的現(xiàn)象主板上的CPU供電，內(nèi)存供電，AGP插槽供電的濾波電容鼓泡，漏液，失容都會造成相關(guān)部分的工作電源電壓變差而導(dǎo)致工作不穩(wěn)定而使用主機(jī)死機(jī)。其實(shí)，主板上的電解電容鼓泡或漏液，失容并非是因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量有問題，而是因?yàn)橹靼宓墓ぷ鳝h(huán)境過差造成的。我們仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn)，鼓泡，漏液，失容的電容多數(shù)都是出現(xiàn)在CPU的周圍，內(nèi)存條邊上，AGP插槽旁邊，實(shí)際上上述幾個部件都是計算機(jī)中的發(fā)熱量大戶，在長時間的高溫烘烤中，鋁電解電容肯定會出現(xiàn)上述故障。同時，出現(xiàn)電容鼓泡，漏液的主板多數(shù)都是出現(xiàn)在網(wǎng)吧等長時間開機(jī)的環(huán)境中，而家庭用戶中出現(xiàn)的情況非常少(當(dāng)然也有的確屬于質(zhì)量問題的，我在這里并非為生產(chǎn)廠家開脫。)在實(shí)際維修中，我公司在去年10月份為客戶提供華擎的P266A主板，一塊全新的主板，在客戶處使用了不到一個月的時間，取回時竟然發(fā)現(xiàn)CPU下面的PCB板已經(jīng)發(fā)黑碳化，CPU周圍的幾個大功率電源管，整流管都因?yàn)楹稿a熔化而移位。這塊主板也因此報廢。我真的想不明白，這塊主板是不是放錯了地方，是不是到了拷箱里？在實(shí)際工作中我遇到主板鼓泡比較多的主板有：捷波845DPro，捷波845EPRO，捷波694AS2，捷波603CTF，捷波S447，微星845GMAX(MS-6580)。(3)主板上的內(nèi)存供電或顯卡供電了的電源管有無變色或燒裂類似于第(2)個問題，因?yàn)閮?nèi)存和顯卡的大電流工作，致使用相應(yīng)的電源調(diào)整管過熱而損壞后，顯卡AGP插槽或內(nèi)存條的供電電壓不穩(wěn)而導(dǎo)致死機(jī)或報警等故障。(4)其他情況主板上的接口芯片，南橋芯片出現(xiàn)問題時，也會出現(xiàn)在系統(tǒng)運(yùn)行過程中死機(jī)。等等。5.硬盤硬盤做為計算機(jī)的外存儲器之一，容量是越來越大，其可靠性與穩(wěn)定性直接關(guān)系到計算機(jī)的正常工作。(1)硬盤供電不穩(wěn)或不足或電源質(zhì)量太差如果主機(jī)使用的開關(guān)電源的功率太小或質(zhì)量太差，當(dāng)負(fù)荷加大時容易出現(xiàn)電壓波動明顯或電流下降的情況，此時硬盤就容易出現(xiàn)無法讀盤或整個硬盤丟失，此時就會導(dǎo)致主機(jī)突然藍(lán)屏死機(jī)的現(xiàn)象。還有一種情況就是硬盤的電源接口氧化生銹或者斷裂，虛焊，或者是因?yàn)橹鳈C(jī)電源的D形四芯電源插頭內(nèi)部的金屬簧片氧化生銹都會導(dǎo)致接觸不良，而引起硬盤工作狀態(tài)變差。這種情況故障比較隱蔽，很難查出故障的真實(shí)所在。(2)硬盤的數(shù)據(jù)線接觸不良或質(zhì)量差再就是硬盤的數(shù)據(jù)線做工不良或者在安裝過程中不到位，野蠻拆裝而造成斷針，歪針時，都會導(dǎo)致數(shù)據(jù)在傳輸過程中不穩(wěn)定而致使系統(tǒng)出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象。排除的方法是使用替換法，用一條沒有問題的數(shù)據(jù)線進(jìn)行替換。(3)硬盤盤體上的緩存損壞這種故障比較少見，如果硬盤盤體上的緩存損壞時會導(dǎo)致數(shù)據(jù)傳輸速度極慢，無法安裝系統(tǒng)或者系統(tǒng)在工作過程中突然死機(jī)。(4)硬盤的主從盤跳線設(shè)置錯誤(5)硬盤盤面壞道太多或磁頭脫落及其他硬盤故障(6)BIOS中設(shè)置有誤(7)主板上的IDE接口(也就是南橋芯片)有故障，數(shù)據(jù)傳輸錯誤率太高?？墒褂锰鎿Q法，當(dāng)光驅(qū)啟動正常時，與光驅(qū)交換IDE接口即可查出。6.光驅(qū)(1)光驅(qū)性能不良個別光驅(qū)出現(xiàn)故障后，會出現(xiàn)主機(jī)在啟動過程中特別的慢或者是在BIOS中不能發(fā)現(xiàn)光驅(qū)，也不能通過自可償檢，無法啟動。還有就是能夠進(jìn)入系統(tǒng)，但只要一點(diǎn)光驅(qū)圖標(biāo)，系統(tǒng)就長時間沒有反應(yīng)，表現(xiàn)為死機(jī)狀態(tài)。排查時，拆除光驅(qū)后再啟動系統(tǒng)，看系統(tǒng)能不能正常工作。(2)光驅(qū)不支持DMA傳輸，但在BIOS設(shè)置中或WINDOWS的設(shè)備管理器中打開了光驅(qū)了DMA功能這種情況表現(xiàn)為不支持DMA傳輸?shù)墓怛?qū)打開DMA通道后，光驅(qū)在播放VCD或DVD時畫面停滯，打頓，有時也會出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象。解決的辦法在設(shè)備管理器中關(guān)閉光驅(qū)的DMA開關(guān)即可。(3)光驅(qū)的數(shù)據(jù)線性能不佳此故障類似于硬盤。(4)光驅(qū)的主從盤跳線設(shè)置錯誤(5)某品牌的光驅(qū)與一些品牌主板的兼容性不好，在接入此類光驅(qū)后，主機(jī)的啟動速度極慢或者是不認(rèn)光盤，在進(jìn)入系統(tǒng)后沒有光驅(qū)符號，系統(tǒng)經(jīng)常死機(jī)等。7.USB設(shè)備(1)USB接口的供電不足，導(dǎo)致移動硬盤不能正確使用或在數(shù)據(jù)拷貝過程中死機(jī)(2)主板的USB設(shè)備兼容性差，在使用部分USB設(shè)備時死機(jī)(3)USB接口被人為損壞，或連接有誤USB接口也能接反，這個你相信嗎？可在實(shí)際使用過程中，偏偏有人把USB設(shè)備反過來插入USB接口，當(dāng)然插不進(jìn)去，不過會把USB接口里面的塑料定位柱插斷，繼而把里面的數(shù)據(jù)或電源簧片短路，其結(jié)果就是系統(tǒng)死機(jī)或者因?yàn)殡娫炊搪窡o法開啟主機(jī)，也可能表現(xiàn)為在使用過程中主機(jī)突然關(guān)機(jī)重啟。再就是機(jī)箱上的前置USB接口與主板上的F-USB跳線的連接。好的主板有反接保護(hù)功能，當(dāng)電源線接反時，即使你插入U盤或其他USB設(shè)備，也不會燒毀線路或設(shè)備。但一些低端主板其USB接口的供電是由開關(guān)電源接供給的，雖然可以很好的支持移動硬盤的使用，但當(dāng)線路連接錯誤時，會直接燒毀主板或USB設(shè)備。如果只是數(shù)據(jù)線接反時就無法發(fā)現(xiàn)USB設(shè)備。8.其他串口或并口的外設(shè)(1)刻字機(jī)使用并口的四通、羅蘭刻字機(jī)如果我們先開刻字機(jī)時，某些主機(jī)就會出現(xiàn)無法開機(jī)的情況，就是按下電源開關(guān)后主機(jī)沒有任何反應(yīng)。只有先開主機(jī)，再打開刻字機(jī)，這時都可以正常工作。一些串口的刻字機(jī)或外置貓也有類似的現(xiàn)象。(2)打印機(jī)使用并口的針式打印機(jī)或其他打印機(jī)，如果因?yàn)椴僮魇д`致使打印機(jī)的并口通訊芯片燒毀而損壞時，這時我們再次使用打印功能時就會導(dǎo)致主機(jī)死機(jī)。使用USB接口的打印機(jī)此類故障會少多了，但因?yàn)閁SB數(shù)據(jù)線的質(zhì)量差也會導(dǎo)致在數(shù)據(jù)傳輸過程中數(shù)據(jù)丟失而丟失打印傻任務(wù)或者系統(tǒng)死機(jī)。還有就是USB插頭的接口松動，也會出現(xiàn)類似的故障。(3)外置貓或ADSL寬帶貓有些外置貓或?qū)拵ж?，可能是設(shè)計的原因在實(shí)際使用時，如果先開這些設(shè)備就無法開啟主機(jī)。(4)顯示器這種情況雖然少，但在實(shí)際使用中因?yàn)轱@示器的視放處理芯片損壞也會導(dǎo)致主機(jī)不能正常開啟。(5)其他外接設(shè)備，如游戲手柄我們使用游戲手柄，有些需要安裝驅(qū)動程序。這些驅(qū)動程序在主機(jī)啟動過程中會檢查相應(yīng)的設(shè)備。如果我們沒有卸載其驅(qū)動程序而只是把設(shè)備從并口取下，就會出現(xiàn)在計算機(jī)啟動過程非常的慢，再就是在使用過程中會突然死機(jī)。(二).人為操作不當(dāng)造成電腦死機(jī)許多情況下，電腦原本運(yùn)行很正常，可是在操作者進(jìn)行了某種操作后，就頻繁出現(xiàn)死機(jī)故障或根本就無法正常使用電腦了。1、修改BIOS設(shè)置后出現(xiàn)死機(jī)修改BIOS可優(yōu)化系統(tǒng)性能，改動BIOS設(shè)置后系統(tǒng)反而不穩(wěn)定.修改BIOS絕對是“超級用戶”的專利。一些初級用戶非?！昂脤W(xué)”，看了某些文章后，為了提高、優(yōu)化自己的系統(tǒng)性能往往對BIOS中的一些設(shè)置參數(shù)，如硬盤參數(shù)、內(nèi)存參數(shù)、CPU參數(shù)、芯片組參數(shù)等進(jìn)行某些修改，殊不知一些技巧文章本身有誤、表達(dá)的意思容易被人誤解或適用范圍有局限性，當(dāng)電腦默認(rèn)的設(shè)置被修改后，輕則系統(tǒng)變得不穩(wěn)定而頻繁死機(jī)，重則根本就進(jìn)入不了Windows系統(tǒng)了，更有甚者干脆就開不了機(jī)了。對于此類故障，通常只要將BIOS設(shè)置做相應(yīng)的修改或干脆恢復(fù)默認(rèn)值即可。2、誤刪除系統(tǒng)文件導(dǎo)致系統(tǒng)死機(jī)為了節(jié)省硬盤空間，把Windows目錄下的一些“無關(guān)聯(lián)文件”給刪除了，再開機(jī)時進(jìn)不了操作系統(tǒng)。在“C:\Windows”目錄及其子目錄中的一些重要系統(tǒng)文件被人為誤刪除或意外丟失、意外損壞會造成頻繁死機(jī)故障或根本就進(jìn)不了系統(tǒng)的現(xiàn)象，對于這類故障想要直接對系統(tǒng)進(jìn)行恢復(fù)有時比較困難，最簡單的解決辦法是將Windows覆蓋安裝一遍，即不格式化Windows分區(qū)而在原來的安裝目錄中重新安裝Windows。3、非正常關(guān)機(jī)造成死機(jī)有時電腦會非正常關(guān)機(jī)（比如突然斷電），這樣做會造成死機(jī)和損壞硬盤，不用Windows自動關(guān)機(jī)程序，通常一次非法關(guān)機(jī)不會造成太大的危害（因?yàn)槌霈F(xiàn)故障的概率并不大），但如果長期非法關(guān)機(jī)就有可能造成文件損壞丟失、系統(tǒng)運(yùn)行不穩(wěn)定，甚至硬件損壞。另外，有時這種非法關(guān)機(jī)很可能會造成硬盤出現(xiàn)邏輯錯誤而頻繁死機(jī)，不過好在非法關(guān)機(jī)后系統(tǒng)會自動進(jìn)行磁盤掃描以修改錯誤排除隱患，但有些人會將其跳過不讓系統(tǒng)進(jìn)行自動檢查，建議不要這么做，不然如果出現(xiàn)邏輯壞道時就會后悔了。4、對硬件設(shè)備進(jìn)行熱插拔造成死機(jī)隨著科技技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)在有很多設(shè)備都支持熱插拔，比如USB設(shè)備、1394設(shè)備。但根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，大多數(shù)的硬件操作都應(yīng)該在斷電的狀態(tài)下完成，否則很可能造成系統(tǒng)死機(jī)甚至硬件永久損壞。由熱插拔造成的死機(jī)，在沒有造成硬件損壞的情況下只需重新啟動計算機(jī)即可使系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)轉(zhuǎn)。但是，建議不要對常規(guī)硬件設(shè)備進(jìn)行熱插拔，畢竟對于個人用戶來說還是“安全”至上。5、超頻引起死機(jī)很多DIY高手喜歡對各種硬件進(jìn)行超頻，有的是單超CPU，有的是什么都要超一超。拿CPU超頻來說，CPU在內(nèi)存中存取數(shù)據(jù)的速度本來就快于內(nèi)存與硬盤交換數(shù)據(jù)的速度，超頻使這種矛盾更加突出，加劇了在內(nèi)存或虛擬內(nèi)存中找不到所需數(shù)據(jù)的情況，這樣就會出現(xiàn)“異常錯誤”。另外，超頻后如果再長時間運(yùn)行大型軟件（如3D游戲）或進(jìn)行多任務(wù)操作的話，那么CPU芯片溫度就很可能超出正常工作范圍而出現(xiàn)死機(jī)或者系統(tǒng)重新啟動，過高的溫度還可能使CPU出現(xiàn)電子漂移現(xiàn)象而損壞。所以，超頻雖然可以提高了系統(tǒng)性能，但同時也會使其穩(wěn)定性降低。解決方法當(dāng)然只要把各個設(shè)備的工作頻率調(diào)回默認(rèn)值就行了，如果非要超的話，一定要定期對散熱系統(tǒng)進(jìn)行檢查或加強(qiáng)散熱工作、超頻時不要把頻率超得過高、不要在大夏天追求超頻。(三).軟件1.BIOS設(shè)置有誤BIOS做為計算機(jī)最基本的配置信息，如果設(shè)置錯誤會造成計算機(jī)經(jīng)常死機(jī)，工作不穩(wěn)定，甚至不能啟動。在實(shí)際工作中，如果CMOS電池電量耗盡會造成主機(jī)的系統(tǒng)時鐘不能保存，時間復(fù)位，我們可能無法正常安裝操作系統(tǒng)WINXP或98；如果硬盤信息設(shè)置錯誤，主機(jī)不能正確讀寫硬盤，系統(tǒng)不能啟動；如果內(nèi)存的讀寫刷新周期，頻率設(shè)置錯誤會造成計算機(jī)在正常工作中突然死機(jī)；CPU的內(nèi)頻外頻設(shè)置過高時會造成CPU處于超頻狀態(tài)而工作不穩(wěn)定，系統(tǒng)死機(jī)；當(dāng)電源管理設(shè)置錯誤時也會造成在正常工作時因硬盤或CPU處于節(jié)能狀態(tài)而死機(jī)。2.WINDOWS操作系統(tǒng)的系統(tǒng)文件丟失或被破壞這個我們遇到的最多，如果系統(tǒng)文件丟失時，無法正常進(jìn)入桌面操作；如果系統(tǒng)文件被破壞，可能會進(jìn)入桌面，但無法正常操作電腦，系統(tǒng)容易死機(jī)。對于一般的操作人員，在使用電腦時，一般不要打開“文件夾選項(xiàng)”中的“查看”，使用“顯示所有文件夾和文件”功能，以免誤刪除系統(tǒng)文件。對于WIN98操作系統(tǒng)，如果IO.SYS文件丟失，系統(tǒng)將提示“I/OERROR”，系統(tǒng)死機(jī)，解決方法用光盤或軟盤啟動電腦，直接拷貝至文件到C盤根目錄下即可；如果MSDOS.SYS丟失，系統(tǒng)不能進(jìn)入桌面，只能進(jìn)入DOS字符界面；如果COMMAND.COM文件丟失，系統(tǒng)可以正常啟動，并運(yùn)行正常，但不能使用“退回MS-DOS”功能。對于WIN2K或XP，其系統(tǒng)文件更為復(fù)雜，在出現(xiàn)不能正常啟動時，我們最好使用“故障恢復(fù)臺”功能進(jìn)行修復(fù)，不要直接對某一系統(tǒng)文件進(jìn)入覆蓋。3.后臺加載的程序太多，造成系統(tǒng)資源匱乏而死機(jī)許多應(yīng)用程序?yàn)榱瞬僮髡叩姆奖愣紩诎惭b完以后，都會設(shè)置在WINDOWS啟動時自動加載，加載后也會在任務(wù)欄里顯示一個小圖標(biāo)。但是因?yàn)橐恍┎僮髡邔﹄娔X的工作原理不是十分了解，出于保證計算機(jī)的穩(wěn)定工作，甚至?xí)谝慌_電腦裝上多個殺毒軟件或多個防火墻軟件，造成多個軟件對系統(tǒng)的同一資源調(diào)用或者是因?yàn)橄到y(tǒng)資源耗盡而死機(jī)。當(dāng)您的計算機(jī)出現(xiàn)死機(jī)時，我們可以首先在“運(yùn)行”中敲入“MSCONFIG”，將“啟動”組中的加載選項(xiàng)全部關(guān)閉，然后逐一加載，觀察系統(tǒng)在加載哪個程序時出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象，我們就查出了故障原因所在了。4.缺乏相關(guān)的支持軟件，應(yīng)用軟件無法正常使用而死機(jī)(1)DIRECTX這個我們遇到的最多，當(dāng)DIRECTX9.0剛剛發(fā)布時，因?yàn)槌绦虻木幹撇皇呛芡晟?，同時對硬件支持的限制，一些使用WIN98系統(tǒng)的機(jī)器在安裝該軟件時，會經(jīng)常出現(xiàn)藍(lán)屏或死機(jī)現(xiàn)象，造成系統(tǒng)工作極不穩(wěn)定。還有，一些游戲軟件在運(yùn)行時需要高版本的DIRECTX軟件支持，而我們直接安裝完WIN98后，系統(tǒng)默認(rèn)安裝的是6.0版本，此時游戲軟件在加載工作時有的可能會提示需要相應(yīng)的軟件支持，但有的軟件會什么提示信息也沒有，鍵盤鼠標(biāo)也沒有任何反應(yīng)，我們只能重新啟動電腦。(2)VB6有不少應(yīng)用軟件是使用VB6編制的，在安裝此類軟件時需要先安裝VB6插件才能正常運(yùn)行。如果沒有安裝VB6插件，在啟動該軟件時會出現(xiàn)無法系統(tǒng)，甚至死機(jī)現(xiàn)象。(3)特定軟件的資源需求前幾天遇到一例怪事，客戶使用的國家會計師考試光盤，在該光盤說明書里注明需要WIN98操作系統(tǒng)和OFFICE97支持。但在實(shí)際安裝中，多臺機(jī)器按說明書中的提示安裝完WIN98和OFFICE97后，該光盤不能正常啟動，只有一臺能夠正常運(yùn)行。后來安裝WPS2000后，該光盤正常啟動。所以在處理某軟件不能工作時，我們需要仔細(xì)閱讀軟件工作要求和觀察啟動軟件時提示信息，然后做相應(yīng)處理。5.硬件設(shè)備的驅(qū)動程序安裝有誤或配套版本有BUG，或者是相互之間沖突(1)主板的IDE或S-ATA驅(qū)動目前市面上的主板對S-ATA硬盤的支持有兩種方式，有的是直接集成在南橋芯片中，我們可以直接在BIOS中進(jìn)行設(shè)置，但有的是通過外置獨(dú)立芯片完成對S-ATA硬盤的支持，此時需要在啟動過程中通過軟盤完成對S-ATA硬盤的設(shè)置工作，才能保證在系統(tǒng)安裝過程中能夠使用S-ATA硬盤。多數(shù)主板在接口設(shè)置中，都設(shè)立了P-ATA(只使用傳統(tǒng)并口硬盤)，S-ATA(只使用串口硬盤，注意無法使用光驅(qū)，也不能完成光盤啟動)，P-ATA+S-ATA(或者是COMPATIBLE){同時使用并口硬盤和串口硬盤，這是我們最常使用的硬盤接口模式。)。(2)顯卡的驅(qū)動程序安裝有誤這個我們也會遇到，當(dāng)顯卡的驅(qū)動安裝錯誤時，在啟動系統(tǒng)時進(jìn)入到桌面時會突然藍(lán)屏或黑屏而死機(jī)。我們可以再次啟動電腦進(jìn)入安全模式，卸載顯卡驅(qū)動后再次重啟電腦后，進(jìn)入正常模式安裝正確的顯卡驅(qū)動程序。有時在啟動過程中出現(xiàn)死機(jī)，而啟動安全模式時正常，多數(shù)都是因?yàn)橄嚓P(guān)硬件的驅(qū)動程序安裝錯誤造成的，我們只需要啟動BOOTLOG.TXT，檢查到了哪步出現(xiàn)的問題，然后卸載相關(guān)的驅(qū)動程序即可。(3)USB設(shè)備的驅(qū)動程序安裝不正確類似上面的顯卡的介紹。6.殺毒軟件或其他防火墻安裝設(shè)置不正確這個我們遇到的比較多。在我自己的實(shí)際工作中，諾頓沒有出現(xiàn)過死機(jī)現(xiàn)象，瑞星有時會導(dǎo)致系統(tǒng)運(yùn)行速度極慢，甚至死機(jī)(我遇到過一次，在安裝完瑞星后，加載WPS2000竟然長達(dá)六七分鐘才能完成啟動)，毒霸好像是問題最多的，經(jīng)常會出現(xiàn)死機(jī)，藍(lán)屏，不能播放VCD，不能上網(wǎng)等現(xiàn)象。對此類問題解決的方法也較簡單，只需要卸載對應(yīng)的軟件即可。7.盜版軟件的解密問題(1)解密不完善，在使用過程中因調(diào)用相關(guān)加密資源而死機(jī)(2)機(jī)器的配置不符合軟件的運(yùn)行要求而死機(jī)機(jī)器的配置過低時無法滿足軟件的最低硬件要求時，會直接出現(xiàn)黑屏或死機(jī)現(xiàn)象。如果我們在586機(jī)器上安裝搶灘登陸2002或者是命令與征服II時，會直接出現(xiàn)黑屏而死機(jī)。所以這要求我們在安裝應(yīng)用軟件或游戲時，一定要仔細(xì)閱讀該軟件對硬件的要求，CPU的主頻，內(nèi)存大小，顯卡要求，硬盤容量等。前幾天在電腦報上看到一個介紹，網(wǎng)上流傳一個只有96K的游戲軟件，是3D畫面的，很小。但是對硬件的要求非常高，需要PIV1.5G，512M內(nèi)存，RANDOM9500顯卡才能運(yùn)行。8.軟件在安裝過程中更改共享文件，導(dǎo)致其他軟件啟動時死機(jī)我們在卸載某應(yīng)用軟件時，系統(tǒng)有時會提示該文件被其他軟件共享，提示是否保留或刪除，對于此提示，我們最好選擇保留而不要刪除，以免其他軟件在啟動時找不到該文件而無法完成啟動或出現(xiàn)死機(jī)現(xiàn)象。9.安裝完某個軟件后一運(yùn)行就會死機(jī)有時我們在安裝了某個對系統(tǒng)要求非常嚴(yán)格的軟件或者某個特殊軟件比較容易出現(xiàn)此類現(xiàn)象。這時我們就要懷疑其可能存在軟硬件兼容方面的問題了，當(dāng)然，有時操作系統(tǒng)過老也會導(dǎo)致此類軟硬件兼容問題。可先升級一下操作系統(tǒng)試試或干脆放棄（卸載）該軟件而使用其它的同類軟件。10、動態(tài)鏈接庫文件丟失導(dǎo)致死機(jī)擴(kuò)展名為D