凱里棉紡廠項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告課件

：[2011]CS112011-4-25凱里棉紡廠項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告謹(jǐn)呈：貴州高速公路投資有限公司暨東南公司：[2011]CS112011-4-25凱里棉紡廠項(xiàng)目整體在過去的工作時間里，項(xiàng)目小組圍繞開發(fā)商目標(biāo)展開了大量調(diào)查及研究工作以消費(fèi)者為核心的市場調(diào)研主要專家訪談市調(diào)報告與專題研究定位報告撰寫數(shù)據(jù)收集：項(xiàng)目周邊及地塊勘察凱里宏觀經(jīng)濟(jì)情況凱里的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)凱里總體規(guī)劃凱里房地產(chǎn)市場概況市場資料收集與分析：目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談凱里居民居住狀況凱里各在售樓盤情況目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談15位消費(fèi)者問卷調(diào)查50份調(diào)查凱里典型項(xiàng)目18個政府官員4位專業(yè)人士26位：大地春城銷售經(jīng)理豐球黔城銷售代表金泉花園銷售經(jīng)理金泉一品銷售經(jīng)理坐標(biāo)廣場銷售代表騰龍酒店大堂經(jīng)理凱里大酒店大堂經(jīng)理……市調(diào)報告：客戶分析凱里房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目地塊分析整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告：項(xiàng)目機(jī)會挖掘開發(fā)商目標(biāo)分析案例借鑒開發(fā)方向研判項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)劃示意2在過去的工作時間里，項(xiàng)目小組圍繞開發(fā)商目標(biāo)展開了大量調(diào)查及研3一、本項(xiàng)目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和諧社會的構(gòu)建所謂社會主義和諧社會，應(yīng)當(dāng)是各方面利益關(guān)系得到有效的協(xié)調(diào)、社會管理體制不斷創(chuàng)新和健全、穩(wěn)定有序的社會。具體說，就是一種民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。為城市提供了一個開放的而充滿活力了區(qū)域給市民提供一個多樣化的公共空間促進(jìn)文化交流與共享，陶冶民眾情操讓更多的人享受到城市文明和城市文化讓城市文明共享讓社會充滿活力、安定有序形成一個人與自然和諧相處的社會項(xiàng)目秉承一個基本的原則：開放和共享33一、本項(xiàng)目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和4二、本項(xiàng)目的成功打造，將與周圍空間形成強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)度，讓區(qū)域“動”起來，凱里將不再是一座“空城”區(qū)域有活力有兩個條件：需要有人的集聚能夠維持活動時間和空間的延續(xù)性不同人的活動：周邊的人：長期度假和區(qū)域居住的人城市的人：周末和節(jié)假日的集聚外地的人：凱里城市旅游的目的地國際的人：文化交流活動形成國際人群的集聚不同時間的活動：白天人在度假區(qū)、商務(wù)中心、會議中心等區(qū)域活動晚上人在廣場、商業(yè)街、餐飲店等區(qū)域活動工作日有周邊的人、區(qū)域的人的活動節(jié)假日有本地的居住的人活動、外地旅游的人的活動通過項(xiàng)目的成功打造將在本區(qū)域形成多元化人的集聚和全天候人的活動：流不息潮●44二、本項(xiàng)目的成功打造，將與周圍空間形成強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)度，讓區(qū)域5三、本項(xiàng)目的成功運(yùn)營可以激發(fā)凱里區(qū)域活力，增加市民休閑和體驗(yàn)的新空間以活力中心與周邊區(qū)域形成完整的連續(xù)開放空間。增加旅游者和市民對凱里的精神歸屬感。通過項(xiàng)目的成功運(yùn)營，給凱里市民提供一個休閑和體驗(yàn)的公共空間。讓凱里不再只是外地人的凱里，更是凱里人的凱里。55三、本項(xiàng)目的成功運(yùn)營可以激發(fā)凱里區(qū)域活力，增加市民休閑和體6四、本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將實(shí)現(xiàn)城市價值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和開發(fā)主體三方共贏，奠定高速公司在凱里乃至貴州地產(chǎn)界的絕對霸主地位城市價值區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體為游客提供一個全新的休閑體驗(yàn)；為市民提供一個休閑和體驗(yàn)空間;為凱里提升城市價值；有利于構(gòu)建和諧社會。提升開放主體的品牌形象；開發(fā)主體盈利點(diǎn)。為凱里休閑度假區(qū)增添活力；完善產(chǎn)業(yè)鏈，增加稅收；完善區(qū)域公建配套；提升整體生態(tài)產(chǎn)業(yè)的品牌知名度和區(qū)域價值。66四、本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將實(shí)現(xiàn)城市價值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和開發(fā)主體三7五、本項(xiàng)目的成功打造，將促進(jìn)凱里區(qū)域形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增加城市旅游收入，提高凱里經(jīng)濟(jì)水平旅游度假休閑文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)城市配套餐飲開放的空間保證市民和旅游者的可進(jìn)入性；多樣化的商業(yè)保證區(qū)域活力持續(xù)性；多元的功能讓人留下來活動；旅游、度假、休閑、城市配套、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等旅游產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)將都與商業(yè)完全連接起來，形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使旅游成為高附加值產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)鏈的形成將產(chǎn)生旅游稅收。77五、本項(xiàng)目的成功打造，將促進(jìn)凱里區(qū)域形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，8根據(jù)《凱里市旅游發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃到2020年，凱里市接待旅游人口將達(dá)到年2000萬人次。80%的外地旅游人口到本項(xiàng)目約2400萬人。市民到凱里休閑度假將達(dá)到300萬人次。合計(jì)人口總量2700萬人按500人流/個工作崗位計(jì)算，預(yù)計(jì)到2020年能提供約5.4萬個固定工作崗位3000萬/年人流量54億元/年消費(fèi)收入六、到2020年，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)每年將會帶來2700萬人流量，年產(chǎn)值約54億元旅游經(jīng)濟(jì)收入，提供約5.4萬個固定工作崗位約5.4萬個固定工作崗位平均按每人200元/次消費(fèi)計(jì)算，約年消費(fèi)額達(dá)54億元人民幣88根據(jù)《凱里市旅游發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃到2020年，凱里市接待旅1項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解析類似案例借鑒市場機(jī)會挖掘區(qū)域價值研判規(guī)劃分期思路91項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解從區(qū)位條件看，項(xiàng)目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核心樞紐，屬于外界進(jìn)入凱里的門戶項(xiàng)目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經(jīng)開區(qū)的中心位置；且項(xiàng)目位于凱麻一體化發(fā)展的中心樞紐位置，是政府主導(dǎo)的新興熱點(diǎn)區(qū)域。從交通條件看，項(xiàng)目為凱里連通外界的核心通樞紐，是外界進(jìn)入凱里的門戶，多條線路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。滬昆高鐵凱麻高速迎賓大道凱開大道10從區(qū)位條件看，項(xiàng)目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核從配套情況看，項(xiàng)目周邊配套匱乏，距離政務(wù)新區(qū)博南新區(qū)步行約15分鐘，但未來規(guī)劃利好，配套設(shè)施將不斷完善從項(xiàng)目周邊的配套情況看，凱里客運(yùn)站、體育館已投入運(yùn)營，民族文化宮和博南中學(xué)在建；滿足基本生活需要的配套設(shè)施匱乏，且多數(shù)設(shè)施處于規(guī)劃中，如民俗工藝創(chuàng)意園、民族風(fēng)情園等；周邊在建項(xiàng)目：凱里民族文化宮33198平；凱里龍都國際大酒店29330平米；民族風(fēng)情園民俗工藝創(chuàng)意園風(fēng)情文化園博南中學(xué)凱里客運(yùn)站民族文化宮體育館博南中學(xué)民族文化宮11從配套情況看，項(xiàng)目周邊配套匱乏，距離政務(wù)新區(qū)博南新區(qū)步行約1從資源狀況看，項(xiàng)目內(nèi)部山水資源豐富，且高低錯落，一方面為開發(fā)高端物業(yè)提供支撐，但另一方面間接拔高工程成本棉紡廠地塊存在一定的拆遷，且山體阻礙五星級酒店的開發(fā)，需開山建設(shè)；西出口D/E地塊位于凱麻高速以南，山水資源豐富，適合打造高端住宅；3126578411101291314高檔低密度居住組團(tuán)服務(wù)功能組團(tuán)居住新城組團(tuán)高端休閑功能組團(tuán)15A地塊B地塊A`地塊C地塊12從資源狀況看，項(xiàng)目內(nèi)部山水資源豐富，且高低錯落，一方面為開發(fā)從項(xiàng)目指標(biāo)看，項(xiàng)目總占地3.3平方公里，建筑面積逾700萬方，已嚴(yán)重超出地產(chǎn)開發(fā)范疇，屬于超大規(guī)模區(qū)域級開發(fā)項(xiàng)目從指標(biāo)情況看，項(xiàng)目總占地3.3平方公里，按照前期與政府溝通的各地塊容積率下限計(jì)算，總建面達(dá)726萬方，合計(jì)容積率2.2左右。3126578411101291314高檔低密度居住組團(tuán)服務(wù)功能組團(tuán)居住新城組團(tuán)高端休閑功能組團(tuán)15A地塊B地塊A`地塊C地塊地塊占地容積率建面A36200051810000A`200001.530000B2920003.5876000C1333331.5200000D8000002.52000000E16000001.21920000合計(jì)32073332.06436000E地塊D地塊13從項(xiàng)目指標(biāo)看，項(xiàng)目總占地3.3平方公里，建筑面積逾700萬方項(xiàng)目屬性界定——新興旅游城市新區(qū)、具備強(qiáng)勢景觀資源依托的、超大規(guī)模、旅游綜合體開發(fā)項(xiàng)目14項(xiàng)目屬性界定——新興旅游城市新區(qū)、具備強(qiáng)勢景觀資源依托的、超觀點(diǎn)1：項(xiàng)目開發(fā)已脫離房地產(chǎn)開發(fā)范疇，承載著深刻影響凱里未來10-20年城市發(fā)展的重要使命本項(xiàng)目的使命理想“貴高投在本項(xiàng)目的建筑實(shí)踐和營銷實(shí)踐，將在未來10-20年的時間里，深刻地影響凱里的城市走向和地產(chǎn)走向，并奠定貴高投的領(lǐng)導(dǎo)者地位”15觀點(diǎn)1：項(xiàng)目開發(fā)已脫離房地產(chǎn)開發(fā)范疇，承載著深刻影響凱里未來觀點(diǎn)2：項(xiàng)目開發(fā)必須遵循大盤開發(fā)的普遍規(guī)律，區(qū)域價值界定、功能產(chǎn)品多元化、合理開發(fā)節(jié)奏是大盤成功的關(guān)鍵點(diǎn)123大盤的啟動以立勢為主，必須形象高端，以次高端產(chǎn)品做標(biāo)桿，中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，在此模式之下，保證后期的價格提升的潛力空間45大盤功能配比必須是復(fù)合和分層級的，不同層級承擔(dān)不同的功能，并在開發(fā)期的不同階段發(fā)揮不同的作用大盤必須營造區(qū)域價值，然后形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心價值主張大盤產(chǎn)品相對復(fù)合和多樣，通過標(biāo)桿產(chǎn)品、回現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品的組合搭配，整體實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)大盤需要營造自己專屬的客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一16觀點(diǎn)2：項(xiàng)目開發(fā)必須遵循大盤開發(fā)的普遍規(guī)律，區(qū)域價值界定、功觀點(diǎn)3：項(xiàng)目開發(fā)必須站位于完善城市功能的高度進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營，保留與更新、增值舉措是區(qū)域開發(fā)的增值核心123在打造實(shí)體建筑和功能的同時，關(guān)注人的活動及心理感受，并形成精神歸屬中心和精神圈層45增值措施之一是通過具有強(qiáng)制性視覺沖擊的標(biāo)志性建筑物來打造保留具有歷史回憶的建筑，進(jìn)行創(chuàng)新改造，并賦予新的功能，形成新的公共活動空間和標(biāo)志場所，一般以酒吧、餐飲、廣場等公關(guān)活動中心、藝術(shù)中心和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)為改造的主要方向增值措施之一是打造具有人文特色、國際化的區(qū)域標(biāo)識體系和步行系統(tǒng)通過多層次、復(fù)合化的功能體系，形成城市生活新的一極，突破區(qū)域原有價格體系17觀點(diǎn)3：項(xiàng)目開發(fā)必須站位于完善城市功能的高度進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營，保觀點(diǎn)4：項(xiàng)目開發(fā)必須遵循旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵要素，打造全新的產(chǎn)業(yè)模式、人居生活模式和產(chǎn)品消費(fèi)模式旅游綜合體休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)18觀點(diǎn)4：項(xiàng)目開發(fā)必須遵循旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵要素，打造全新的產(chǎn)2核心問題解析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解析類似案例借鑒市場機(jī)會挖掘區(qū)域價值研判規(guī)劃分期思路192核心問題解析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解凱里旅游產(chǎn)業(yè)增長強(qiáng)勁，但自身缺乏吸引物產(chǎn)品，省內(nèi)游主導(dǎo)市場，“旅游產(chǎn)業(yè)空心化”特征明顯開發(fā)背景城市發(fā)展凱里市2010年旅游接待情況凱里算是個新興的旅游城市，西江千戶苗寨與鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城算是黔東南最出名的兩個景點(diǎn)，但基本上周末游占據(jù)主導(dǎo)，而且游客普遍以感受民族生態(tài)風(fēng)情為主，多數(shù)在當(dāng)?shù)鼐幼。P里居住較少，且相當(dāng)部分游客目的地型直達(dá)景點(diǎn)，不在凱里停留，凱里本身沒什么景點(diǎn)……——西江千戶苗寨導(dǎo)游龍小姐凱里西江千戶苗寨鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城南宮森林公園朗德上寨古建筑群雷公山自然保護(hù)區(qū)劍河百里闊葉林類別數(shù)量同比增長旅游接待人數(shù)480萬人次12.94%旅游綜合總收入50.95億元15.25%入境游客5.18萬人次9.29%創(chuàng)匯收入1162.93萬美元8.14%游客人均消費(fèi)1061.17元2.06%20凱里旅游產(chǎn)業(yè)增長強(qiáng)勁，但自身缺乏吸引物產(chǎn)品，省內(nèi)游主導(dǎo)市場，從市場發(fā)展看，凱里房地產(chǎn)市場處于萌芽向初級階段過渡時期，開發(fā)水平不高，消費(fèi)者鑒賞能力有限開發(fā)背景市場發(fā)展90年代以前90年代開始階段市場階段多層、平房房價產(chǎn)品檔次2005年—2007年物業(yè)類型需求戶型主要以單位宿舍和自建房為主以集資建房和福利分房為主多層本地開發(fā)商本地開發(fā)商商品房首次置業(yè)本地開發(fā)商多層、小高層一房、兩房一房、兩房一房、兩房、三房多元化開發(fā)企業(yè)800~1000元/m21200~1800元/m21700~3400元/m22008年---現(xiàn)在商品房首次改善外來開發(fā)商介入多層、小高層、高層市場產(chǎn)品供應(yīng)仍以滿足剛性自住需求為主和外來人口入戶、投資為主，產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對初級，可超越空間巨大；從現(xiàn)有市場銷售量看，項(xiàng)目600萬平米的大體量的需求難以找到支撐點(diǎn)。單體樓開放小區(qū)封閉小區(qū)社區(qū)多元化商品房多次改善主題社區(qū)外來開發(fā)商介入多元化產(chǎn)品2500~4000元/m221從市場發(fā)展看，凱里房地產(chǎn)市場處于萌芽向初級階段過渡時期，開發(fā)凱里房地產(chǎn)市場樓盤單價集中在2500-4000元/平，上升通道尚未打開，為典型的成本導(dǎo)向型市場開發(fā)背景市場發(fā)展2010年商品住宅銷售價格主力區(qū)間在2500-4000元/㎡。

典型的成本導(dǎo)向型市場，地價和開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)的敏感性因素。22凱里房地產(chǎn)市場樓盤單價集中在2500-4000元/平，上升通大地春城金泉花園豐球豪庭豐球黔城鑫鼎國際名居格蘭山水間二龍星園狀元府龍泉明珠金泉一品世紀(jì)新城華偉中央城公園一號香山別苑區(qū)域目前規(guī)劃價值大于實(shí)際價值，迎賓大道黃金軸線價值已然凸顯，但區(qū)域市政建設(shè)步伐明顯滯后開發(fā)背景區(qū)域發(fā)展樓盤名稱價格樓盤地址開發(fā)區(qū)華偉·中央城待定開發(fā)區(qū)車管所斜對面金地苑起價2080經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)香山別苑起價2500經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)合創(chuàng)·公園一號均價2700開發(fā)區(qū)民生·善水園起價2800開發(fā)區(qū)南樺山莊起價2338經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老城區(qū)狀元府均價3800文化北路馨怡名苑起價2800紅洲路藍(lán)調(diào)公元均價2300第一工業(yè)園區(qū)八號路龍泉明珠待定清江路29號翰林華庭一期均價2800永豐路博南新區(qū)格蘭·山水間均價3500華聯(lián)路鑫鼎·國際名居待定寧波路東升·青青家園起價4080博南新區(qū)金泉花園二期均價4000以上環(huán)城南路（迎賓大道）金泉一品均價4000元以上環(huán)城南路（迎賓大道）棉紡廠片區(qū)大地春城均價3800迎賓大道豐球·豪庭均價3300迎賓大道豐球黔城起價4000迎賓大道

住宅主要分為城北片區(qū)、城南片區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)；

現(xiàn)售樓盤主要集中在城南片區(qū)；迎賓大道已成為凱里房地產(chǎn)發(fā)展的黃金軸線，高價值產(chǎn)品密集分布，且后續(xù)潛在放量集中在迎賓大道沿線。23大地春城金泉花園豐球豪庭豐球黔城鑫鼎國際名居格蘭山水間二龍星全市年消化量約60萬方，單盤年去化3-5萬方，且短期內(nèi)出現(xiàn)井噴的可能性不大開發(fā)背景市場發(fā)展2010年，房屋新開工面積126.61萬平方米，同比增長84%；其中，住宅新開工面積96.44萬平方米，同比增長54%。房屋竣工面積30.82萬平方米，同比下降43%；住宅竣工面積24.96萬平方米，同比下降49%。上表顯示，09年和2010年房屋新開工量較之前出現(xiàn)井噴，未來市場房屋供應(yīng)量較大。商品住宅09年銷售57.6萬㎡，2010年銷售61.94萬㎡；且從06年以來，住宅銷售占比商品房銷售在90%以上，特別是09年及2010年，占比達(dá)到95%以上，表明凱里商業(yè)、寫字樓等銷售市場非常小。近年來，凱里商品房開工量大；住宅市場主導(dǎo)整體銷售市場，年去化量約為60萬㎡24全市年消化量約60萬方，單盤年去化3-5萬方，且短期內(nèi)出現(xiàn)井凱里房地產(chǎn)市場對州縣客戶輻射力度較強(qiáng)，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達(dá)40%以上，但持續(xù)性有待論證開發(fā)背景客戶需求板塊城南片區(qū)城北片區(qū)開發(fā)區(qū)片區(qū)價格區(qū)間2800～4200元/m22700～4000元/m21900～2700元/m2客戶來源市私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（45%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（40%）市縣私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（60%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（25%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（5%）市縣私營業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（65%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（20%）置業(yè)目的投資+自住自住進(jìn)城代表樓盤大地春城\格蘭山水間\縱橫坐標(biāo)廣場\豐球黔城\金泉花園龍泉明珠、狀元府、二龍星園、世紀(jì)新城香山別苑、華偉中央城、公園一號從客戶構(gòu)成看，凱里房地產(chǎn)市場對州縣客戶輻射力度較強(qiáng)，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達(dá)40%以上，投資比例大，客戶能否持續(xù)？25凱里房地產(chǎn)市場對州縣客戶輻射力度較強(qiáng)，區(qū)域樓盤州縣客戶占比達(dá)從政府要求看，項(xiàng)目總體量726萬方，3-5年開發(fā)完畢，年去化量逾140萬方，嚴(yán)重超出市場承受范圍開發(fā)背景政府愿景相當(dāng)于市場銷售最好年份全市年消化量（60萬平米）的二倍，單盤銷冠（5萬方/年）的24倍凱里或黔東南州常駐人口共12萬人（不足4萬戶），不分收入等級，平均每16戶就要有一套購買本項(xiàng)目Q1：Q2：項(xiàng)目建面達(dá)726萬平米3年內(nèi)銷售完畢，最遲5年年消化145-200萬平米意味著什么？VS26從政府要求看，項(xiàng)目總體量726萬方，3-5年開發(fā)完畢，年去化目標(biāo)解析——在符合政府社會形象的前提下完成項(xiàng)目的快速銷售145萬是個偽命題，如何在市場容量有限的前提下加快銷售速度才是真，盡可能提升項(xiàng)目的市場占有率，客戶擴(kuò)容是關(guān)鍵觀點(diǎn)一作為凱里政府招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該積極與政府溝通，爭取更多的稅收等優(yōu)惠政策；作為高速公司在凱里的第一個項(xiàng)目，且項(xiàng)目五星級酒店及大量公建占用較大資金，快速銷售即意味著較少風(fēng)險；凱里的客戶量有限，以本項(xiàng)目的體量，必須以壓倒性的規(guī)模優(yōu)勢網(wǎng)絡(luò)所有客戶，實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)容。項(xiàng)目開發(fā)要解決兩個關(guān)系的平衡問題，合理控制項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險觀點(diǎn)二社會形象與經(jīng)濟(jì)效益之間的平衡，兼顧政府與企業(yè)多方利益；企業(yè)長期利益與短期利益的平衡，確定合理的開發(fā)模式和啟動策略實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的安全。27目標(biāo)解析——在符合政府社會形象的前提下完成項(xiàng)目的快速銷售14第一大誤區(qū)——風(fēng)險認(rèn)識不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣一個高價資金壓力大，我們要快速回現(xiàn)酒店經(jīng)營很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉培育期項(xiàng)目及區(qū)域成熟度成長期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價值收益存在持續(xù)性的經(jīng)營壓力前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大房地產(chǎn)銷售收入，隨著項(xiàng)目成熟度價值拔升迅速酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益土地升值拆賣盈利（一級開發(fā)）風(fēng)險收益28第一大誤區(qū)——風(fēng)險認(rèn)識不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣一第二大誤區(qū)——度假和旅游不分觀光旅游休閑度假VS過境旅客，短期旅游缺乏高端休閑配套重點(diǎn)在于風(fēng)景名勝低級散亂的旅游服務(wù)業(yè)……大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費(fèi)高端休閑配套休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條……低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件29第二大誤區(qū)——度假和旅游不分觀光旅游休閑度假VS過境旅客，短第三大誤區(qū)——企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)酒店運(yùn)營特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地控制30第三大誤區(qū)——企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開第四大誤區(qū)——游戲規(guī)則不清縱向競爭層級不明——區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國橫向競爭關(guān)系不明——競爭？競合？31第四大誤區(qū)——游戲規(guī)則不清縱向競爭層級不明——區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全第五大誤區(qū)——客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強(qiáng)度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級階段高級階段成熟階段VAULE本地客戶全省客戶全國乃至全球客戶CUSTOMER誰會來買我們的房子？能不能吸引北京甚至海外的客戶？32第五大誤區(qū)——客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強(qiáng)度/開本項(xiàng)目的核心問題——只有立足于城市運(yùn)營的高度，提振城市功能，方能解決700萬方的市場問題核心問題——宏觀機(jī)會——站在城市經(jīng)濟(jì)增長的角度看，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能否為本項(xiàng)目提供一定的需求支撐，促進(jìn)客戶需求量的增長？123小容量市場情況下銷售速度的突破區(qū)域機(jī)會——站在區(qū)域運(yùn)營的角度看，強(qiáng)勢的自然資源依托及政府的大力推動下，區(qū)域未來發(fā)展前景如何，作為5000畝的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)采取何種發(fā)展模式？市場機(jī)會——站在房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，市場的發(fā)展能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的開發(fā)帶來一定的機(jī)會？如何充分挖掘客戶的需求為本項(xiàng)目尋找在小容量市場下銷售速度快速突破的關(guān)鍵，因此我們必須明確：站位于旅游綜合體的城市功能性提升33本項(xiàng)目的核心問題——只有立足于城市運(yùn)營的高度，提振城市功能，3區(qū)域價值研判項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解析類似案例借鑒市場機(jī)會挖掘區(qū)域價值研判規(guī)劃分期思路343區(qū)域價值研判項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解35從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，州內(nèi)首位度高，對州縣具有極強(qiáng)的吸附能力凱里

凱里位于中國西南片區(qū)，貴州東南部，黔東南州苗族侗族自治州首府所在地幅員面積：1036平方公里常住人口：55.2萬（2009年）

貴州第五大城市，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市，是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是國家規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市。

凱里素有“苗嶺明珠”的美譽(yù)凱里歷史悠久，人杰地靈，設(shè)治已經(jīng)有500多年歷史凱里是一片古老神奇，美麗富饒的綠色土地，自然資源豐富多樣

凱里秀麗的自然風(fēng)光和民族風(fēng)情讓游人贊嘆流連。

城市概況3535從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢下，凱里的中心城市功能進(jìn)一步凸顯

凱里市轄5個街道、8個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng);麻江縣轄4鎮(zhèn)5鄉(xiāng)

凱里2009年戶籍人口51.2萬人，常住人口42.07萬人，流動人口3.87萬，人口城鎮(zhèn)化率58.20%；麻江縣戶籍人口20.96萬人，常住人口20.4萬人，人口城鎮(zhèn)化率47.5%少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?5.78%，其中苗族人口占全市總?cè)丝诘?3.3%。等級結(jié)構(gòu)人口規(guī)模（萬人）城鎮(zhèn)數(shù)城鎮(zhèn)名稱中心城區(qū)26.11凱里市區(qū)麻江9.51麻江凱里建制鎮(zhèn)0.4-1.510三棵樹、鴨塘、舟溪、爐山、龍場、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐集鎮(zhèn)<0.46大風(fēng)洞、凱棠、龍山、碧波、賢昌、壩芒城市概況36從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢下，凱里的中心城市37從凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，呈多區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展名稱經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)涵凱里區(qū)位優(yōu)勢中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)2010年1月全面啟動，是發(fā)展中國家間的最大貿(mào)易區(qū)，最終將涵蓋19億消費(fèi)者，4.5萬億美元貿(mào)易總和的經(jīng)濟(jì)區(qū)。凱里-麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門，也是中國西部與東盟連接線上的重要節(jié)點(diǎn)。凱里應(yīng)利用現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢，壯大綜合實(shí)力，積極參與自由貿(mào)易區(qū)地競爭與合作泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)福建、江西、廣東、廣西、四川、貴州、云南等9個省加上香港、澳門組成貴州加入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)是必然選擇，凱里是貴州通過廣西連接廣東的橋頭堡，對泛珠三角的發(fā)達(dá)地區(qū)有著較大吸引力，承接來自珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈條延伸貴州省域開發(fā)貴州省現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)與城市基本沿交通軸線呈十字布局，目前在東南區(qū)域缺少二級特大城市凱里-麻江將整合成為超百萬人口的特大城市，成為貴州東南部的中心城市黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)處于全國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中沿長江通道橫軸和包昆通道縱軸交匯地帶，國家規(guī)劃的多條高速鐵路穿區(qū)而過，加之高速公路的建設(shè)，整個區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。此外，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。凱里融入貴陽一小時經(jīng)濟(jì)圈，處于貴廣高速鐵路和高速公路節(jié)點(diǎn)城市概況3737從凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛38從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽1小時經(jīng)濟(jì)圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)現(xiàn)狀未來規(guī)劃鐵路隸屬湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路，全長70公里，開往南京、上海、北京、寧波、昆明、貴陽、遵義滬昆快速客運(yùn)，上海至昆明只需10小時，凱里段預(yù)計(jì)2014年建成公路凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國道貫穿全境建設(shè)凱里-麻江中心城區(qū)環(huán)城高速公路航空尙無機(jī)場，航運(yùn)依托貴陽機(jī)場解決爭取黃平機(jī)場實(shí)現(xiàn)民航運(yùn)營城市概況3838從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽1小時經(jīng)濟(jì)圈，成為39從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看，“一心二區(qū)二帶”全面展開，“大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形

2007-2025城市化：遠(yuǎn)期市域118萬人，城鎮(zhèn)人口106萬，城鎮(zhèn)化水平90%；重點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)：以電子、通信制造、建材、紡織為主的第二產(chǎn)業(yè)和以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)布局：一心：中心城區(qū)發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，規(guī)劃布局大型特色商業(yè)街區(qū)，中遠(yuǎn)期可根據(jù)需要規(guī)劃布局發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)及中央商務(wù)區(qū)二區(qū)：凱里經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)承接?xùn)|部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，發(fā)展民族制藥、特色食品等產(chǎn)業(yè)，碧波-爐山工業(yè)聚集區(qū)發(fā)展礦產(chǎn)品加工及相關(guān)產(chǎn)業(yè)二帶：以凱里為旅游接待服務(wù)中心，規(guī)劃三棵樹-巴拉河-舟溪-龍山旅游經(jīng)濟(jì)帶及清水江-下司休閑旅游帶碧波-爐山工業(yè)聚集區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三棵樹-巴拉河-舟溪-龍山旅游帶清水江-下司休閑帶中心城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市概況3939從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看，“一心二區(qū)二帶”全面展開，“大凱從凱里的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大初步核算，2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）625945萬元，比上年增長（按可比價計(jì)算）12%，人均生產(chǎn)總值14879元，增長11.52%，按年末匯率折算，約合2179美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一、二產(chǎn)業(yè)比重有所調(diào)減，第三產(chǎn)業(yè)較快提高，三次產(chǎn)業(yè)的比例由上年的10.49∶40.38∶49.13調(diào)整為9.17∶37.72∶53.11。城市概況40從凱里的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟(jì)總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型41從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟(jì)總量不高，但仍從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至2020年全州城市人口達(dá)284萬人2007年凱里制定拉建設(shè)大凱里的城市規(guī)劃：在2020年凱里城市市區(qū)面積將由現(xiàn)在30平方公里擴(kuò)大到248平方公里的城市格局；人口有目前的48萬增加到200萬左右；目標(biāo)是把凱里建設(shè)成為貴州東線旅游的中心城市和西部區(qū)域性中心城市，把凱里建設(shè)成一個國際性的旅游城市！因?yàn)閯P里擁有豐富的旅游資源！民族文化和自然景觀星羅棋布；旅游品位獨(dú)特！相信未來的凱里將是一座風(fēng)情獨(dú)特的國際旅游城市。面積（平方公里）人口/萬人2011年2020年城市化率城市人口（萬人）城鎮(zhèn)化率城市人口（萬人）凱里13064558%26.180%160黃平16683515%5.2530%10.5施秉15441515%2.2530%4.5三穗10362015%330%6鎮(zhèn)遠(yuǎn)18782515%3.7530%7.5岑鞏14872215%3.330%6.6天柱22014115%6.1530%12.3錦屏15972215%3.330%6.6劍河21652415%3.630%7.2臺江10781415%2.130%4.2黎平443952.515%7.87530%15.75榕江33163315%4.9530%9.9從江32453215%4.830%9.6雷山12181515%2.2530%4.5麻江12222047.50%9.580%16丹寨9381615%2.430%4.8合計(jì)431.521%90.57566%28442從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，小結(jié)——從城市發(fā)展格局、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)演變、人口擴(kuò)張等四個維度分析得出，未來的凱里將迎來大發(fā)展時代的來臨從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，州內(nèi)首位度高，對州縣具有極強(qiáng)的吸附能力從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢下，凱里的中心城市功能進(jìn)一步凸顯從凱里經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，呈多區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽1小時經(jīng)濟(jì)圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看，“一心二區(qū)二帶”全面展開，“大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形從凱里的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，旅游業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，且增幅逐年加大從宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度分析看，凱里宏觀經(jīng)濟(jì)總量不高，但仍然保持持續(xù)增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)提速處于醞釀時期，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段從黔東南州的人口構(gòu)成看，根據(jù)各縣市的城市化率及政府發(fā)展規(guī)劃，至2020年全州城市人口達(dá)284萬人43小結(jié)——從城市發(fā)展格局、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)演變、人口擴(kuò)張等四個維但是，作為新興的旅游城市，在凱里旅游行業(yè)快速發(fā)展的同時，也暴露出城市的諸多不足，城市功能缺失，系統(tǒng)化配套體系不健全，旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后44城市功能空間缺失系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場缺失現(xiàn)代旅游功能缺失黔東南州功能分散，各自為政，缺乏一個對外集中展示城市價值的“窗口”，城市功能空間缺失城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場活力不足城市旅游功能區(qū)相對封閉和割裂，沒有完整旅游線路及功能系統(tǒng)，配套產(chǎn)業(yè)缺乏，市場活力不足44但是，作為新興的旅游城市，在凱里旅游行業(yè)快速發(fā)展的同時，也暴參考國內(nèi)外案例，我們發(fā)現(xiàn)一流旅游度假區(qū)的特色建設(shè)主要有三個維度：挖掘當(dāng)?shù)匚幕?、利用度假區(qū)資源和滿足特定消費(fèi)者需求旅游度假區(qū)特色建設(shè)的三個維度：挖掘當(dāng)?shù)匚幕枚燃賲^(qū)資源滿足特定消費(fèi)者需求Dimension1Dimension2Dimension345參考國內(nèi)外案例，我們發(fā)現(xiàn)一流旅游度假區(qū)的特色建設(shè)主要有三個維現(xiàn)有問題1：從凱里在黔東南州的城市功能角度來看，凱里更多承擔(dān)中轉(zhuǎn)站的功能，旅游產(chǎn)業(yè)空心化格局下，凱里旅游功能缺失，黔東南州缺乏一個旅游的集中窗口46現(xiàn)有問題1：從凱里在黔東南州的城市功能角度來看，凱里更多承擔(dān)現(xiàn)有問題2：目前凱里仍處于廣度數(shù)量型階段，對外輻射力度有待進(jìn)一步提升，現(xiàn)代旅游功能缺失層次一：資源優(yōu)勢層次二：產(chǎn)品優(yōu)勢層次三：經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)市場為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開發(fā)旅游是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力之一，城市功能結(jié)構(gòu)升級，城市品牌效應(yīng)自然資源開發(fā)利用，景點(diǎn)開發(fā)，單點(diǎn)品牌效應(yīng)依托自然資源，體驗(yàn)、休閑度假產(chǎn)品開發(fā)，區(qū)域品牌效應(yīng)政府、市場作用并行，綜合居住、度假復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā)廣度數(shù)量型深度質(zhì)量型服務(wù)資源型產(chǎn)品特征產(chǎn)品類型運(yùn)作主體典型城市三亞深圳黃山、凱里桂林上海麗江政府主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)市場為主導(dǎo)，旅游度假產(chǎn)品開發(fā)政府、市場作用并行，綜合居住、度假復(fù)合型產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展旅游目的地吸引力三層次模型分析觀光——休閑——體驗(yàn)，從凱里旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，旅游目的地吸引力相對偏弱，以資源優(yōu)勢為核心賣點(diǎn)，為新興旅游城市47現(xiàn)有問題2：目前凱里仍處于廣度數(shù)量型階段，對外輻射力度有待進(jìn)48客戶理解的價值結(jié)構(gòu)度假旅游觀光休閑娛樂基礎(chǔ)層面精品層面品質(zhì)層面客戶語錄：“現(xiàn)在凱里只有一些旅游景點(diǎn)觀光的地方，休閑跟度假的比較少，我們一般都去外地玩……”“凱里人故土情節(jié)很重，很適當(dāng)居住，但現(xiàn)代化的休閑消費(fèi)市場太少了……”項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)：凱里旅游市場仍處于初級觀光游玩階段，以原生民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點(diǎn)為主，系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場缺失，歸屬感不強(qiáng)?，F(xiàn)有問題3：系統(tǒng)化的休閑度假市場落后，市民缺乏凱里城市的精神歸屬感過夜游客不到10%1休閑度假項(xiàng)目缺乏2商業(yè)娛樂配套缺乏34848客戶理解的價值結(jié)構(gòu)度假旅游觀光休閑娛樂基礎(chǔ)層面精品層面品49凱里城市缺乏一個“展示窗口”，旅游缺乏一個“點(diǎn)睛之筆”，市民還缺乏一種“精神歸屬”整合區(qū)域資源，增強(qiáng)區(qū)域活力，提供一個城市窗口，市民有歸屬感的公共空間，為凱里城市發(fā)展“樹立標(biāo)桿”凱里城市缺失展示窗口集中展示城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺點(diǎn)睛之筆黔東南州旅游已開始形成多元的消費(fèi)體系，旅游產(chǎn)品已逐漸豐富，但凱里缺乏自身獨(dú)有的特色和品牌基地，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏精神歸屬以民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點(diǎn)為主，系統(tǒng)化的休閑消費(fèi)市場缺失，精神歸屬感不強(qiáng)整合依托自身資源優(yōu)勢，在城市功能，旅游、休閑、度假和精神文明需要逐步完善4949凱里城市缺乏一個“展示窗口”，旅游缺乏一個“點(diǎn)睛之筆”，我們對世界各地類似的區(qū)域進(jìn)行了廣泛研究，以旅游為增長引擎，謀求可持續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn)投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施提供多元化旅游活動組合執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場推廣與旅游相匹配的產(chǎn)業(yè)組合政府與企業(yè)親密合作政府主導(dǎo)階段開發(fā)主體主導(dǎo)政府、企業(yè)合作階段借鑒經(jīng)驗(yàn)：1、成功的旅游度假目的地的建設(shè)，需要政府、開發(fā)主體及其他相關(guān)部門的共同合作，其中，政府在生態(tài)環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)方面，起到主導(dǎo)作用，是區(qū)域開發(fā)的重要保證。2、開發(fā)主體對于旅游度假地產(chǎn)、旅游度假設(shè)施的建設(shè)方面，起著主導(dǎo)作用，是區(qū)域開發(fā)中不可或缺的重要角色。3、區(qū)域開發(fā)周期較長，至少需要8－10年；前期的建設(shè)投資較多，資金回收慢，進(jìn)入門檻要求高50我們對世界各地類似的區(qū)域進(jìn)行了廣泛研究，以旅游為增長引擎，謀借鑒點(diǎn)1：國際旅游休閑度假區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)配套——發(fā)展國際性旅游度假目的地需要的產(chǎn)業(yè)配套豐富的旅游產(chǎn)品游客接待中心旅游服務(wù)中心旅游度假設(shè)施相關(guān)服務(wù)行業(yè)交通接駁站點(diǎn)、停車場信息服務(wù)中心、銷售中心及配套臨時性居住、停車、餐飲等休閑、娛樂體驗(yàn)式（吸引物）銀行、金融、辦公等旅游功能具體描述51借鑒點(diǎn)1：國際旅游休閑度假區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)配套——發(fā)展國際性旅游借鑒點(diǎn)2：保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域的可持續(xù)開發(fā)建設(shè)，用生態(tài)奠定區(qū)域與城市環(huán)境區(qū)別的差異化特質(zhì)成功的度假項(xiàng)目土地利用狀況25%-30%公共生態(tài)空間太陽河度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu)托樂嘉度假區(qū)的生態(tài)用地結(jié)構(gòu)35%公共生態(tài)空間發(fā)展方向在土地利用規(guī)劃時，控制20％－35％的生態(tài)保護(hù)用地；保護(hù)區(qū)域陽宗海臨湖區(qū)域；保護(hù)區(qū)域原生態(tài)森林資源，低幅度實(shí)施建筑物開發(fā)，避免造成視覺上的負(fù)擔(dān)；在不破壞自然地理和地質(zhì)的條件下開發(fā)道路和公用設(shè)施；對區(qū)域內(nèi)的森林區(qū)域?qū)嵤┍Ｗo(hù)中開發(fā)的策略，而非單一的保護(hù)，適度公共共享，而非資源的單純私有化；案例地點(diǎn)52借鑒點(diǎn)2：保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域的可持續(xù)開發(fā)建設(shè)，用生態(tài)奠定借鑒點(diǎn)3：通過對資源多樣性的保護(hù)和利用，形成復(fù)合生態(tài)體系資源類別資源保護(hù)森林資源保證樹木健康生長，避免或減少森林資源損失：預(yù)防和消除森林火災(zāi)、林木病蟲害、林木鳥獸害以及災(zāi)害性天氣對森林的損害；湖泊資源水體的資源的非干擾性開發(fā)；限制生產(chǎn)性污染、生活性污染深度影響；防止對湖泊水體的過度的利用；山體資源自然山體的山形與綜合地形、地貌的保護(hù)；

避免開發(fā)對山體進(jìn)行硬性的切割，保護(hù)區(qū)域山體形態(tài)的自然性；坡地資源坡地資源是土地資源的重要組成部分，其利用保護(hù)對環(huán)境穩(wěn)定有著重要影響；建立以生物措施為主的坡地利用保護(hù)方式，著力控制坡地土壤侵蝕、保持和培育坡地土壤肥力等方面的措施；53借鑒點(diǎn)3：通過對資源多樣性的保護(hù)和利用，形成復(fù)合生態(tài)體系資源借鑒點(diǎn)4：建筑開發(fā)與生態(tài)環(huán)境形成良好的共融，控制開發(fā)強(qiáng)度，提供自然的居住環(huán)境生態(tài)型度假區(qū)建筑開發(fā)特征區(qū)域開發(fā)的建筑開發(fā)措施設(shè)計(jì)建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施時，要退讓森林、湖泊和其它弱環(huán)境區(qū)域；建筑物以低層為主，建筑高度要進(jìn)行控制，不能影響區(qū)域整體的生態(tài)意向；保持區(qū)域松植物和山地、緩坡等原先的整體全貌；整個區(qū)域的建筑物在建筑材料的使用上要與環(huán)境相一致；建筑色彩上不能置身在區(qū)域生態(tài)環(huán)境中顯得過于突兀，要與區(qū)域環(huán)境相協(xié)調(diào)；54借鑒點(diǎn)4：建筑開發(fā)與生態(tài)環(huán)境形成良好的共融，控制開發(fā)強(qiáng)度，提55立足于城市功能補(bǔ)缺的角度，大型綜合生態(tài)旅游新城打造的KPI體系——充分保護(hù)自然生態(tài)資源是基礎(chǔ)；功能多樣化才能保證區(qū)域活力持續(xù)；開放空間提供吸引人氣的空間；需要讓更多的人享受城市的文明；與城市有淵源的文化才有深度和厚重感；高端度假物業(yè)的開發(fā)，既提升度假區(qū)形象，又彰顯整體的品質(zhì)。

充分保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保證區(qū)域可持續(xù)發(fā)展

城市某種文化淵源的載體

有足夠多的開放空間

與城市的有機(jī)融合，城市功能的載體

功能復(fù)合，多元化保證區(qū)域的活力項(xiàng)目成功打造的KPI體系

高端居住物業(yè)，彰顯品質(zhì)整合精神歸屬感活力品質(zhì)感5555立足于城市功能補(bǔ)缺的角度，大型綜合生態(tài)旅游新城打造的KP從凱里的板塊構(gòu)成看，城市向南已成不爭事實(shí)，項(xiàng)目所在城南新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，旨在打造以特色旅游為核心驅(qū)動的區(qū)域開發(fā)模式凱里城市各板塊發(fā)展格局火車站片區(qū)老城區(qū)，既有形象不高，且拆遷難度大，后續(xù)增長乏力，滬昆高鐵的建成通車將使得區(qū)域進(jìn)一步衰落中心商業(yè)區(qū)以大小十字為核心紐帶，商業(yè)價值巨大，短期內(nèi)商業(yè)中心地位難以被取代，但可開發(fā)土地匱乏制約其后續(xù)發(fā)展，新城開發(fā)導(dǎo)向下其核心地位將不斷受到挑戰(zhàn)博南新區(qū)發(fā)展中的行政中心，以萬博廣場為核心帶動城市發(fā)展，為推動城市重心南移付出不可磨滅的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)價值峰區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，凱里的經(jīng)濟(jì)引擎，圍繞以長昆客運(yùn)專線建設(shè)的凱里新興城市打下良好基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)窗口效應(yīng)明顯本區(qū)域政府規(guī)劃的旅游示范區(qū)，三家五星級酒店聚集彰顯政府主導(dǎo)開發(fā)決心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅磥聿豢上蘖?，房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域政府主導(dǎo)區(qū)域開發(fā)，在城市向南的發(fā)展格局下，未來凱里城市發(fā)展將形成雙輪驅(qū)動格局：以經(jīng)開區(qū)為核心驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)拉動型；以項(xiàng)目所在城南新區(qū)為核心驅(qū)動的旅游產(chǎn)業(yè)推動型發(fā)展格局。專業(yè)人士訪談“就像國內(nèi)很多城市發(fā)展規(guī)律一樣，早期凱里是以火車站為核心發(fā)展的，但目前在不斷衰落，城市向南已成事實(shí)”“在凱里的樓市版圖中，迎賓大道沿線已成為高端樓盤的聚集地?！薄抽_發(fā)商高層李先生經(jīng)開區(qū)博南新區(qū)中心商業(yè)區(qū)火車站片區(qū)城南新區(qū)——旅游示范區(qū)56從凱里的板塊構(gòu)成看，城市向南已成不爭事實(shí)，項(xiàng)目所在城南新區(qū)規(guī)從各板塊的發(fā)展前景看，唯有本項(xiàng)目所在城南新區(qū)方能代言凱里，成為凱里下一站發(fā)展的“城市窗口”從政府導(dǎo)向看，作為旅游城市，旅游新城價值遠(yuǎn)大于行政中心價值，正如三亞和?？谥诤Ｄ?；從交通進(jìn)入性看，項(xiàng)目扼守凱里交通要塞，交通樞紐位置更加明顯，是凱里的交通門戶，昭示性和展示面更加豐富；從先天資源稟賦看，區(qū)域內(nèi)具備豐富的山水資源，具備更多的想象空間和操作空間從旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入看，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃風(fēng)情生態(tài)園、文化園、民族創(chuàng)意孵化園等多個旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，五星級酒店聚集從區(qū)域的運(yùn)作能力看，項(xiàng)目總體量726萬方，在區(qū)域內(nèi)占據(jù)絕對主導(dǎo)權(quán)，區(qū)域統(tǒng)一開發(fā)運(yùn)營優(yōu)勢遠(yuǎn)大于分散小規(guī)模開發(fā)唯有本項(xiàng)目方能代言凱里的未來，是凱里下一站發(fā)展的城市窗口、城市客廳。57從各板塊的發(fā)展前景看，唯有本項(xiàng)目所在城南新區(qū)方能代言凱里，成2民族旅游風(fēng)情體驗(yàn)現(xiàn)代人居特色休閑民俗工藝創(chuàng)意園民俗風(fēng)情園現(xiàn)代化居住新城民俗文化園134從項(xiàng)目在區(qū)域中承載的使命和功能看，項(xiàng)目是區(qū)域的“龍眼+內(nèi)核”，對周邊功能設(shè)施和旅游資源起串聯(lián)作用如何通過區(qū)域?qū)崿F(xiàn)城市功能的提升，并讓人們來凱里轉(zhuǎn)變?yōu)樽屓藗冏≡趧P里？

充分整合周邊資源，最大化項(xiàng)目價值，發(fā)揮區(qū)域的聚合相應(yīng)，以本項(xiàng)目為核心載體，拉動風(fēng)情園和文化園的發(fā)展；

項(xiàng)目自身除了是紐帶，還必須具有旅游功能，自成景點(diǎn)，增強(qiáng)吸引力；

以項(xiàng)目為龍頭，以區(qū)域內(nèi)旅游資源為依托，打造現(xiàn)代化的特色民族風(fēng)情生態(tài)旅游新城，促進(jìn)凱里旅游業(yè)升級換代，由觀光——休閑——體驗(yàn)居住轉(zhuǎn)變，進(jìn)而泛化地產(chǎn)客群，實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)容；582民族旅游風(fēng)情體驗(yàn)現(xiàn)代人居特色休閑民俗工藝創(chuàng)意園民俗風(fēng)情園現(xiàn)沉睡千年，凱里終于呼之欲出，作為凱里城市最優(yōu)質(zhì)的一塊珍藏，寄予了提升城市整體價值的厚望，尤為稀缺與城市中心距離在正常通勤時間之內(nèi)，離塵不離城；擁有強(qiáng)勢山、湖、林、水等強(qiáng)勢自然資源；未開發(fā)的珍藏地，居住及產(chǎn)業(yè)價值突出。123城市中最生態(tài)，生態(tài)中最城市——項(xiàng)目以其復(fù)合價值契合了現(xiàn)代都市人入則寧靜，出則繁華的第一精神歸所需求凱里的基本特征旅游生態(tài)人類征服自然，改造自然的產(chǎn)物，服務(wù)于人類群居生活的綜合配套有機(jī)體是對自然最大的退讓與保留，是回歸生命原始本質(zhì)的價值追求。旅游+生態(tài)，打造凱里自身的特色品牌5959沉睡千年，凱里終于呼之欲出，作為凱里城市最優(yōu)質(zhì)的一塊珍藏，寄60未來的凱里，隨著項(xiàng)目700萬體量的新城規(guī)模開發(fā)，必將注入現(xiàn)代都市文化的新鮮血液，大力發(fā)展，成為凱里的“城市客廳”未來凱里的發(fā)展必將文化、生態(tài)、都市三者結(jié)合傳承凱里城市文脈，具備良好自然山水空間，同時充滿現(xiàn)代都市時尚元素成為凱里現(xiàn)代都市城市的新窗口城市客廳傳承凱里城市文化發(fā)揚(yáng)精神文明充滿現(xiàn)代活力6060未來的凱里，隨著項(xiàng)目700萬體量的新城規(guī)模開發(fā)，必將注入我們要打造的重點(diǎn)方向——完善城市功能，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城區(qū)域景點(diǎn)化戰(zhàn)略旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略再造景點(diǎn)，巧妙制定整體規(guī)劃，提供特色化創(chuàng)新體驗(yàn)，打造集生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑居住等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城強(qiáng)化凱里的旅游集散中心功能和特色旅游體驗(yàn)中心功能，把握市場趨勢、結(jié)合生態(tài)資源及城市文化的基礎(chǔ)上，對功能模式及KPI價值體系的深入研究，從而實(shí)現(xiàn)成功突破61我們要打造的重點(diǎn)方向——完善城市功能，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛關(guān)鍵點(diǎn)1：立足生態(tài)旅游新城模式開發(fā)，建議本項(xiàng)目通過“民族旅游+風(fēng)情體驗(yàn)+特色休閑+現(xiàn)代人居”，多維度、多手法集中演繹黔東南旅游核心特色城市功能提升旅游產(chǎn)業(yè)帶動休閑服務(wù)功能旅游集散功能城市地標(biāo)功能人居改善功能現(xiàn)代旅游功能特色體驗(yàn)功能休閑度假功能文化演繹功能通過項(xiàng)目的成功開發(fā)，一方面提升城市功能，另一方面帶動旅游產(chǎn)業(yè)的全面升級，提供一個黔東南州旅游展示平臺和凱里的城市窗口，城市客廳.62關(guān)鍵點(diǎn)1：立足生態(tài)旅游新城模式開發(fā)，建議本項(xiàng)目通過“民族旅游培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段基本的配套完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度房價配套關(guān)鍵點(diǎn)2：依托核心的驅(qū)動力，形成項(xiàng)目經(jīng)營性和銷售性物業(yè)的良性互動，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目獲得可持續(xù)性的開發(fā)基礎(chǔ)，項(xiàng)目價值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升旅游地產(chǎn)核心驅(qū)動力經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)銷售性物業(yè)開發(fā)持續(xù)開發(fā)運(yùn)營支撐盈利63培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項(xiàng)目所處階段基本的配套完善高64關(guān)鍵點(diǎn)3：以城市價值、生態(tài)價值為基礎(chǔ)，融入凱里文化元素，打造現(xiàn)代生態(tài)旅游新城，建立中國生態(tài)文化復(fù)合型公共空間模式城市名片

/凱里新選擇

/凱里驅(qū)動點(diǎn)依托項(xiàng)目的城市價值和生態(tài)價值，融入凱里的文化元素。從單一功能向復(fù)合型的多元功能轉(zhuǎn)變，商業(yè)、文化、綠地、山水資源等有機(jī)結(jié)合；打造外來游客必到的城市景點(diǎn)、本地市民常來的休閑去處?！凹兩鷳B(tài)價值”

→

“都市、生態(tài)和文化產(chǎn)業(yè)的結(jié)合”“公園綠地”

→

“復(fù)合型都市生態(tài)展示區(qū)”6464關(guān)鍵點(diǎn)3：以城市價值、生態(tài)價值為基礎(chǔ)，融入凱里文化元素，65項(xiàng)目形象定位：

——中國現(xiàn)代生態(tài)旅游的示范項(xiàng)目；

——黔東南的生態(tài)休閑度假都心；

——新凱里的城市客廳；凱里·中國現(xiàn)代生態(tài)旅游文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)6565項(xiàng)目形象定位：——中國現(xiàn)代生態(tài)旅游的示范項(xiàng)目；凱里4市場機(jī)會挖掘項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解析類似案例借鑒市場機(jī)會挖掘區(qū)域價值研判規(guī)劃分期思路664市場機(jī)會挖掘項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解站位于城市運(yùn)營的高度——本項(xiàng)目定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游新城通過旅游產(chǎn)業(yè)中心化戰(zhàn)略和區(qū)域景點(diǎn)化戰(zhàn)略完善八大功能體系，實(shí)現(xiàn)城市功能的提升和旅游產(chǎn)業(yè)的帶動核心問題回顧——小容量市場情況下銷售速度的突破站位于旅游綜合體的城市功能的提升Q1:Q2:——那么，如何通過市場手段解決我們面臨的銷售問題呢？67站位于城市運(yùn)營的高度——核心問題回顧——小容量市場情況下銷售酒店市場分析68酒店市場分析68截止2010年底，凱里市沒有五星級酒店；三星級以上酒店共提供客房1117間序號酒店名稱星級客房數(shù)床位數(shù)地址1嘉瑞禾騰龍酒店四星114213寧波路8號2金冠酒店四星116210友莊路18號3金凱帝豪酒店四星109187北京西路70號合計(jì)

339610

1凱萊酒店三星102198韶山南路21號2忠德園假日酒店三星58165環(huán)城東路忠德巷8號3國泰大酒店三星92184北京東路6號4鴻祺賓館三星84140韶山南路3號5凱里大酒店三星157272韶山北路1號6凱鐵酒店三星61117清江路197路7營盤坡民族賓館三星92163營盤東路53號8天華賓館三星79141營盤東路6號9凱里賓館三星53107廣場路3號合計(jì)

7781487

根據(jù)凱里市旅游局最新數(shù)據(jù)，截止2010年底，凱里酒店賓館共提供客房數(shù)為8192間，床位數(shù)15456個。三星級以上酒店共提供客房數(shù)1117間；其中，三星級酒店9家，客房數(shù)778間；四星級酒店3個，客房數(shù)339間；目前沒有五星級酒店；具體如右表所示。三星級以上酒店主要位于大十字商圈。市場現(xiàn)狀69截止2010年底，凱里市沒有五星級酒店；三星級以上酒店共提供凱里四星級酒店經(jīng)營狀況整體較好，入住率維持在80%以上；而三星級酒店差異性較大四星級三星級備注：1）以上數(shù)據(jù)源于凱里市旅游局提供的最新統(tǒng)計(jì)；2）選取代表性的2家四星級酒店和7家三星級酒店進(jìn)行分析。從入住率來看，四星級酒店基本維持在80%附近；三星級酒店差異較大，區(qū)間跨度為52-84%。從營業(yè)收入來看，四星級酒店每間客房年均收入6.47萬元；三星級酒店每間客房年均收入4.29萬元。通過分析，凱里酒店檔次逾高，則入住率和單間客房收入相應(yīng)較高。70凱里四星級酒店經(jīng)營狀況整體較好，入住率維持在80%以上；而三凱里市現(xiàn)有高星級酒店，無論外立面和形象均明顯老化，不契合大凱里的城市規(guī)劃發(fā)展要求價值機(jī)會酒店名稱騰龍酒店泰穆塞爾酒店金凱帝豪酒店凱里大酒店金冠酒店金正酒店新世紀(jì)大酒店開業(yè)時間2004年2007年2007年2006年2005年2008年2006年物業(yè)層數(shù)186141712819騰龍酒店目前，凱里市高星級酒店基本上開業(yè)時間都在5年以上，酒店建筑形態(tài)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)均顯陳舊，且層數(shù)不高。作為凱里最高檔的騰龍酒店，酒店建筑是改建過來的，大堂及電梯等均不符合四星級的正常標(biāo)準(zhǔn)。71凱里市現(xiàn)有高星級酒店，無論外立面和形象均明顯老化，不契合大凱在基礎(chǔ)硬件打造方面，高星級酒店均具有較完善的大眾化配套設(shè)施，但服務(wù)高端的能力匱乏序號典型四星酒店主要服務(wù)1金冠酒店1F：商務(wù)中心、精品店、大堂吧；2F：中西餐廳；3F：宴會廳；4F：美容美發(fā)、會議室、健身中心、娛樂室；12F：會議室、卡拉ok及酒吧2騰龍酒店休閑娛樂設(shè)施：夜總會、棋牌室、洗浴中心餐飲設(shè)施：中餐廳、咖啡廳會議設(shè)施：設(shè)施完善的會議場所，可同時容納300余人的各型會議廳3金凱帝豪酒店會議室、餐飲、商務(wù)中心等啟示一：本項(xiàng)目規(guī)劃定位起點(diǎn)較高，且具有一定的后發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)彌補(bǔ)市場缺乏高端休閑、高品質(zhì)的養(yǎng)生服務(wù)、特色文化風(fēng)情體驗(yàn)、高端購物、國際級的會議配套設(shè)施等服務(wù)高端的不足?，F(xiàn)狀缺陷一數(shù)據(jù)來源：市場一手調(diào)研資料72在基礎(chǔ)硬件打造方面，高星級酒店均具有較完善的大眾化配套設(shè)施，建筑風(fēng)格及色系趨同，建筑主體特色不鮮明，普遍缺乏昭示性啟示二：本項(xiàng)目酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)將顯著區(qū)別于現(xiàn)有高星級市場，從形態(tài)及風(fēng)格上實(shí)現(xiàn)完全超越?，F(xiàn)狀缺陷二金冠酒店騰龍酒店金凱帝豪凱萊酒店73建筑風(fēng)格及色系趨同，建筑主體特色不鮮明，普遍缺乏昭示性啟示二度假體驗(yàn)相對單一，未能充分滿足高端客戶多元化的度假需求啟示三：本項(xiàng)目需要彌補(bǔ)現(xiàn)有高端消費(fèi)產(chǎn)品的不足，營造自身的多元化度假氛圍?，F(xiàn)狀缺陷三目前凱里旅游缺乏高端消費(fèi)產(chǎn)品，高端消費(fèi)沒有得到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)；旅游度假配套不齊全導(dǎo)致來凱里游客仍以靜態(tài)的休閑觀光為主；酒店物業(yè)度假產(chǎn)品相對單一，客戶缺乏多元化的度假體驗(yàn)。西江苗寨鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城74度假體驗(yàn)相對單一，未能充分滿足高端客戶多元化的度假需求啟示三現(xiàn)有酒店商務(wù)接待能力有限，不足以應(yīng)對大規(guī)模商務(wù)會議旅游市場的快速發(fā)展啟示四：本項(xiàng)目需要重視快速增長的商務(wù)會議旅游需求，必須具備接待大規(guī)模高端商務(wù)會議的能力?，F(xiàn)狀缺陷四右圖為凱里商務(wù)會議接待能力最好的金冠酒店會議設(shè)施情況；酒店自2005年７月開業(yè)以來，多次成功完成海內(nèi)外大型接待任務(wù)，現(xiàn)為州、市“四大班子”外事、政務(wù)接待窗口。商務(wù)會議市場的發(fā)展，暴露出凱里酒店會議設(shè)施的不足，可承擔(dān)正式商務(wù)會議的酒店不足5家，會議酒店市場存在較大缺口。75現(xiàn)有酒店商務(wù)接待能力有限，不足以應(yīng)對大規(guī)模商務(wù)會議旅游市場的產(chǎn)品打造缺乏沖擊力，市場缺乏具有創(chuàng)造力及全國影響力的度假產(chǎn)品ORHENCHMAN跟隨需求FORMER創(chuàng)造需求啟示五：就酒店產(chǎn)品而言，凱里目前尚無具有沖擊力的產(chǎn)品，本項(xiàng)目正可以利用超高層、超星級酒店的優(yōu)勢，以創(chuàng)造性的產(chǎn)品打造引領(lǐng)高端消費(fèi)需求?，F(xiàn)狀缺陷五國際一流的旅游度假區(qū)，其外籍游客的比例一般會大于40%；凱里的國際旅游較少，2010年入境游客僅5.18萬人次，創(chuàng)匯1163萬美元；酒店輻射范圍仍以省內(nèi)為主，要提升到國內(nèi)知名、國際一流旅游度假區(qū)，還有很大的發(fā)展空間。2010年凱里市旅游接待情況旅游接待總?cè)舜?80萬人次旅游總收入50.95億元入境游人次5.18萬人次入境游收入0.75億元76產(chǎn)品打造缺乏沖擊力，市場缺乏具有創(chuàng)造力及全國影響力的度假產(chǎn)品政府主導(dǎo)五星級酒店的開發(fā)，未來3年內(nèi)在建五星級酒店將提供客房896間龍都國際大酒店裕豪酒店名稱地點(diǎn)體量開業(yè)時間（預(yù)計(jì)）客房數(shù)龍都國際大酒店民族文化園2.9萬㎡2014年200裕豪酒店金泉湖公園9.5萬㎡2014年696凱里在建五星級酒店基本情況高星級酒店潛在供應(yīng)情況1）根據(jù)凱里市十二五規(guī)劃：十二五期間，爭取建成3家五星級酒店，4-6家四星級酒店，6-10家三星級酒店；2）按照三星級酒店客房80間、四星級酒店客房數(shù)100間、五星級酒店客房數(shù)400間進(jìn)行估算，未來凱里五星級酒店將提供客房1200間、四星級酒店將提供客房400-600間、三星級酒店將提供480-800間；凱里未來潛在高星級酒店將提供客房在2500間以上。潛在供應(yīng)77政府主導(dǎo)五星級酒店的開發(fā)，未來3年內(nèi)在建五星級酒店將提供客房酒店市場發(fā)展方向研判方向研判酒店市場總體特征酒店以中低端為主，高端酒店缺乏規(guī)劃酒店供應(yīng)是現(xiàn)狀的2倍酒店經(jīng)營較好，四星入住率達(dá)80%價值機(jī)會星級及檔次不契合大凱里發(fā)展娛樂偏重、特色不足、會務(wù)缺乏民主風(fēng)情特色高端酒店存在空白高星級酒店未來市場競爭較為激烈，需要采取差異化特色運(yùn)營高端休閑度假配套功能、民族風(fēng)情特色的缺失是凱里高端酒店發(fā)展緩慢的主要原因78酒店市場發(fā)展方向研判方向研判酒店市場總體特征酒店以中低端為主本項(xiàng)目五星級酒店的發(fā)力點(diǎn)總結(jié)方向研判建議采取高層或超高層建筑，營造大凱里區(qū)域地標(biāo)型建設(shè)，且運(yùn)用現(xiàn)代手法體現(xiàn)民族特色建筑形態(tài)不同樓層體現(xiàn)不同的民族居住體驗(yàn)，用現(xiàn)代手法演繹客房，通過民族元素的注入點(diǎn)綴客房作為亮點(diǎn)功能構(gòu)成應(yīng)對不斷增加的商務(wù)會議型需求，在會議室規(guī)模、檔次及服務(wù)上按照國內(nèi)五星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行營造酒店配套79本項(xiàng)目五星級酒店的發(fā)力點(diǎn)總結(jié)方向研判建議采取高層或超高層建筑商業(yè)市場分析80商業(yè)市場分析80凱里—麻江總體規(guī)劃獲批：貴州省次中心城市的戰(zhàn)略高地，凸顯凱里作為經(jīng)濟(jì)圈的核心地位根據(jù)凱里—麻江城市總體規(guī)劃，凱里是城市經(jīng)濟(jì)圈的核心，是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，同時作為貴州省的次中心城市，是省域東部的中心。到2030年，凱里城市經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城鎮(zhèn)人口總量達(dá)到170萬，而凱里中心城區(qū)人口要達(dá)到90萬人。凱里—麻江大經(jīng)濟(jì)圈格局的確定，促使未來城市人口將急劇增長，將帶來巨大的消費(fèi)需求；同時增強(qiáng)了凱里中心城區(qū)的輻射力，城市聚集效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。商業(yè)格局81凱里—麻江總體規(guī)劃獲批：貴州省次中心城市的戰(zhàn)略高地，凸顯凱里城市消費(fèi)水平穩(wěn)步提升——人均消費(fèi)水平和消費(fèi)額快速提高，促使城市商業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展單位：萬元單位：元近年來，凱里社零總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，其中2009年社零總額達(dá)40億元，同比增長15%。根據(jù)十二五規(guī)劃，社會零售總額將保持年25%的增長率，2015年達(dá)到146億元；可以預(yù)見，凱里商業(yè)容量將極大擴(kuò)展。人均可配收入較低，但居民消費(fèi)傾向較高，有75%的收入用于消費(fèi)支出；根據(jù)十二五規(guī)劃，居民消費(fèi)年增長率將保持15%。物質(zhì)生活的不斷豐富，消費(fèi)者形態(tài)開始向更高層級轉(zhuǎn)變，開始追求更舒適的消費(fèi)狀態(tài)。商業(yè)格局82城市消費(fèi)水平穩(wěn)步提升——人均消費(fèi)水平和消費(fèi)額快速提高，促使城凱里人均GDP突破2000美元，城市化率58%，商業(yè)主導(dǎo)形態(tài)為綜合超市800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價格敏感多選擇，自由購物空間需求多樣化個性化消費(fèi)人均GDP——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP在2000-3000美金之間時，主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)是大型綜合超市，不具備發(fā)展大型購物中心及高檔百貨的條件。25%45%70%85%95%商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)代的地?cái)偂⒓Q(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，

SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費(fèi)的場所出現(xiàn)城市化率+商業(yè)格局83凱里人均GDP突破2000美元，城市化率58%，商業(yè)主導(dǎo)形態(tài)凱里市區(qū)商圈分布呈現(xiàn)“兩心一帶”的格局大十字中心商圈萬博商圈迎賓路商業(yè)帶大十字中心商圈——以恒意通百貨、新世紀(jì)廣場、佳慧、中博等組成的以商場、步行街形式出現(xiàn)的商業(yè)集中地，主要以百貨、中高檔零售業(yè)為主。萬博商圈——作為行政新區(qū)的商業(yè)板塊，主要以街鋪形式出現(xiàn)，經(jīng)營以超市、主題商業(yè)街（家居、建材）等零售業(yè)為主；華聯(lián)的進(jìn)駐，坐標(biāo)廣場的開發(fā)，極大的提升了該商圈的內(nèi)容及影響力。迎賓路商業(yè)帶——主要以專業(yè)市場為商業(yè)結(jié)構(gòu)的板塊，經(jīng)營建材、汽車等；同時，隨著豐球黔城等住宅項(xiàng)目的開發(fā)，裙樓商業(yè)體量不斷增加。商業(yè)格局84凱里市區(qū)商圈分布呈現(xiàn)“兩心一帶”的格局大十字中心商圈萬博商圈大十字商圈：凱里市級傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅(qū)動型零售商業(yè)為主商業(yè)形態(tài)樓層分布重要品牌點(diǎn)評恒意通百貨（3000㎡）1F：皮具2-3F：男女時裝4F：圖書貝易威爾、恒源祥、波司登、羅蒙、天倫天等1）凱里現(xiàn)有唯一的一家百貨商場2）中低檔品牌，且品牌缺失嚴(yán)重3）體量較小，1F基本出售東方大廈（10000㎡）1F：手機(jī)通訊賣場2F-3F：佳惠超市1F手機(jī)賣場以山寨為主1）佳惠超市經(jīng)營狀況較好2）1F業(yè)態(tài)混雜、影響項(xiàng)目形象新世紀(jì)廣場（4000㎡）2-3F：新世紀(jì)超市1）1F無門面，僅有一個通道2）超市經(jīng)營狀況一般國美（2000㎡）1F：小門面BF：國美國產(chǎn)品牌為主，合資品牌較少1）1F引導(dǎo)區(qū)門面較小，主體賣場在地下負(fù)一層，形象面較差2）中低檔品牌，經(jīng)營狀況一般中博商業(yè)街（10.5萬㎡）以內(nèi)部廣場為中心的2層裙樓商業(yè)勁霸、柒牌、巴拉巴拉、奧康、達(dá)芙妮等1）商業(yè)動線設(shè)計(jì)較為合理2）經(jīng)營業(yè)態(tài)與大十字部分重合韶山路、北京路商業(yè)街裙樓街鋪為主生活類零售為主1）經(jīng)營狀況較好2）街鋪?zhàn)饨穑荷厣铰?0-120；北京路60-110大十字商圈是凱里市現(xiàn)在及未來重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的市級商業(yè)中心。大十字商業(yè)結(jié)構(gòu)，以幾棟大型的商業(yè)建筑為主體，主要結(jié)構(gòu)為百貨+超市這一傳統(tǒng)模式，加上中博步行街，業(yè)態(tài)有一定的重合；商業(yè)形象老化，升級難度較大。由于區(qū)位優(yōu)勢明顯，超市及沿街商鋪經(jīng)營較好，但百貨經(jīng)營較差。屬于典型的需求導(dǎo)向型零售商業(yè)，休閑娛樂業(yè)態(tài)不足。商業(yè)格局85大十字商圈：凱里市級傳統(tǒng)商業(yè)中心，生活需求驅(qū)動型零售商業(yè)為主萬博商圈：依托民族博物館建立的大型市民廣場，以超市為核心驅(qū)動力的中心商圈商業(yè)形態(tài)發(fā)展定位業(yè)態(tài)點(diǎn)評萬博廣場（5.7萬㎡）家庭消費(fèi)型的中心商圈萬博新世紀(jì)超市、佳惠超市、零售店等1）地下建面4.5萬㎡；2）依托民族博物館，超市為主體3）經(jīng)營狀況較好，商鋪出租80%坐標(biāo)廣場（1.2萬㎡）集購物、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代購物中心休閑娛樂類及華聯(lián)超市定位高端的購物中心，引領(lǐng)凱里未來商業(yè)發(fā)展；目前招商運(yùn)營成效較好商業(yè)街主題商業(yè)街家居、建成類目的型消費(fèi)，契合凱里房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展需求，經(jīng)營較好坐標(biāo)廣場萬博廣場萬博商圈是作為凱里行政新區(qū)商圈進(jìn)行規(guī)劃發(fā)展，屬于新的區(qū)級商業(yè)中心。萬博商圈主要由萬博廣場及坐標(biāo)廣場組成，以大型超市為核心驅(qū)動業(yè)態(tài)。坐標(biāo)廣場作為定位高端的購物中心來打造，但規(guī)模體量不足、住宅裙樓的建筑形態(tài)制約其發(fā)展后勁。商業(yè)格局86萬博商圈：依托民族博物館建立的大型市民廣場，以超市為核心驅(qū)動迎賓路商業(yè)帶：專業(yè)市場為驅(qū)動的帶狀商業(yè)，未來發(fā)展以住宅底層商鋪為主，市政府規(guī)劃發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，潛在商業(yè)供應(yīng)量巨大裝飾公司，汽車銷售建材摩托.電動車銷售、餐飲汽車銷售、交易、維修現(xiàn)狀商業(yè)商業(yè)主要以帶狀分布在迎賓大道南北兩側(cè)，商業(yè)主要集中在北側(cè)現(xiàn)有商業(yè)主要載體：豐球綠地沿街一層商鋪，住宅內(nèi)街底商-凱鋒建材市場，富達(dá)摩托城，總體量2.8萬㎡

業(yè)態(tài)：裝飾公司、汽車銷售、摩托銷售

潛在商業(yè)供應(yīng)：大地春城、豐球黔城兩層沿街商鋪，棉紡廠規(guī)劃商業(yè)，總體量在20萬㎡以上定位為博南生活服務(wù)區(qū)，主要功能：辦公、餐飲、住宿、家居、建材、超市、汽車貿(mào)易等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（十二五規(guī)劃）商業(yè)格局87迎賓路商業(yè)帶：專業(yè)市場為驅(qū)動的帶狀商業(yè)，未來發(fā)展以住宅底層商中博商業(yè)街：依托大十字中心商圈的兩層商業(yè)內(nèi)街，人流量大，業(yè)態(tài)以服飾、餐飲為主占地：4.7萬㎡，建面：10.5萬㎡建筑形態(tài)：以大廣場為中心，住宅裙樓兩層商業(yè)內(nèi)街，2層通過連廊連接業(yè)態(tài)：服飾、餐飲代表品牌：男裝：勁霸、柒牌；童裝：巴拉巴拉；鞋：奧康、金利來；餐飲：德克士出租率：90%租金：1層月租金100元/㎡經(jīng)營狀況——1）作為大十字商圈的重要組成部分，品牌同樣為中低檔；2）由于區(qū)位較好，內(nèi)部動線組織合理，整體經(jīng)營狀況較好商業(yè)格局88中博商業(yè)街：依托大十字中心商圈的兩層商業(yè)內(nèi)街，人流量大，業(yè)態(tài)坐標(biāo)廣場：定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂的高檔購物中心，但其商業(yè)發(fā)展受制于規(guī)模及建筑形態(tài)項(xiàng)目總建面8.8萬㎡，包括酒店式公寓、住宅及商業(yè)，其中商業(yè)建面1.2萬㎡。商業(yè)建筑形態(tài)為住宅裙樓底商；商業(yè)主體為三層，局部四層，底層商業(yè)層高為4.8米，其他4米，分別為集中式商業(yè)及零售餐飲類商業(yè)。業(yè)態(tài)組合——-1F-1F：北京華聯(lián)超市、零售店鋪2F：服飾零售店3F：餐飲休閑娛樂經(jīng)營狀況——1）整體定位為集合購物、休閑、餐飲、娛樂的高檔購物中心，特別是北京華聯(lián)的進(jìn)駐對項(xiàng)目檔次和影響力有極大促進(jìn)作用；2）項(xiàng)目發(fā)展核心以休閑驅(qū)動購物，打造時尚商業(yè)模式，但是商業(yè)規(guī)模有限及住宅裙樓底商，制約商業(yè)發(fā)展后勁。商業(yè)格局89坐標(biāo)廣場：定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂的高檔購物中心，但其特征1：凱里商業(yè)仍處于店面經(jīng)濟(jì)模式，主流商業(yè)形態(tài)是商鋪及步行街區(qū)，商鋪?zhàn)饨鹚较鄬捎^商業(yè)特征代表項(xiàng)目商業(yè)形式租賃情況經(jīng)營狀態(tài)銷售情況凱旋公館商場良好一般——恒遠(yuǎn)意通商場招商難度大差——中銀港大商鋪—