房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作課件

報(bào)告人：李玉成2013年10月10日

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作報(bào)告人：李玉成房地產(chǎn)私募股權(quán)基金1前言在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時(shí)代背景下，房地產(chǎn)私募基金等創(chuàng)新融資手段逐漸興起，房地產(chǎn)行業(yè)已明顯地進(jìn)入資本主導(dǎo)階段。了解房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式，采用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變得很有必要。本報(bào)告重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)私募基金的三種組織形式、金地募集基金案例和中城基金投資泰禾地產(chǎn)的案例，通過(guò)概念對(duì)比和案例分析使大家能夠了解房地產(chǎn)基金形式、募集和投資要點(diǎn)，獲得實(shí)效。此外，本報(bào)告也簡(jiǎn)要地介紹了房地產(chǎn)基金“募、投、管、退”四個(gè)階段的運(yùn)作流程，初步探討了建業(yè)成立私募基金的必要性和可行性。前言在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時(shí)代背景下，2目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立31.私募股權(quán)基金概念私募股權(quán)基金（PrivateEquity，PE)，是指以非公開(kāi)的方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集資金，對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資，最終通過(guò)被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或者管理層回購(gòu)、基金清算等方式退出而獲利的一類投資基金。私募股權(quán)基金概述1.私募股權(quán)基金概念私募股權(quán)基金概述42.私募股權(quán)基金的特征（1）在資金募集上，向特定機(jī)構(gòu)和個(gè)人募集，投資者多為高凈值客戶，投資門檻相對(duì)較高。（2）在投資方式上，多采用權(quán)益型投資方式，也有夾層融資和債權(quán)投資。可通過(guò)參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理并提供增值服務(wù)，在實(shí)際操作中方式多樣、靈活。（3）在投資期限上，一般可達(dá)5-7年，甚至更長(zhǎng)，屬于中長(zhǎng)期投資。多為封閉性投資，在投資期內(nèi)不能退出，或只能通過(guò)IPO、并購(gòu)、回購(gòu)等方式退出，流動(dòng)性差。（4）在退出機(jī)制上，私募股權(quán)基金運(yùn)作的基本特點(diǎn)是“以退為進(jìn)，為賣而買”，在投資的初期一般就會(huì)設(shè)置退出機(jī)制。私募股權(quán)基金2.私募股權(quán)基金的特征私募股權(quán)基金51、房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募基金是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)個(gè)人或者機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立的，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。2、房地產(chǎn)私募基金類型（1）依托房地產(chǎn)公司設(shè)立的基金募集的資金主要用于集團(tuán)下屬項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。如復(fù)地（景業(yè)、景盈）、華潤(rùn)置地、金融街、中國(guó)海外、金地集團(tuán)（穩(wěn)盛基金）都設(shè)立了基金公司。（2）專業(yè)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立的房地產(chǎn)基金以專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者或者中小企業(yè)為主要發(fā)起人，通過(guò)基金管理機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。如鼎輝房地產(chǎn)基金、高和投資、開(kāi)普投資。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金1、房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募股權(quán)基金63、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)點(diǎn)（1）非公開(kāi)性較少披露義務(wù)（2）專業(yè)化管理（3）降低成本規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，減少信息不對(duì)稱、避免雙重征稅（有限合伙制）（4）分散風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資基金可以運(yùn)用各種投資交易安排，主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金3、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金74、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀（1）時(shí)間較短（2）很少有完整的項(xiàng)目退出（3）募集金額不斷攀升（見(jiàn)下頁(yè)表）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金4、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)私募股權(quán)基金8房地產(chǎn)私募股權(quán)基金4、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)私募股權(quán)基金4、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀91、三種組織形式的概念房地產(chǎn)私募基金有三種組織形式：公司制、合伙制、信托制

（1）公司制以公司法為基礎(chǔ)，股東會(huì)與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理層雙重委托關(guān)系等

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式股東A股東B投資公司（基金）董事會(huì)、職業(yè)經(jīng)理人被投項(xiàng)目1、三種組織形式的概念房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式股東A股東10（2）合伙制在有限合伙制模式下，基金的投資者作為合伙人參與投資，依法享有合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)。普通合伙人代表私募股權(quán)基金對(duì)外行使民事權(quán)利，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)私募股權(quán)基金債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式GP(基金管理人）LP有限合伙制企業(yè)（基金）被投項(xiàng)目基金管理人（GP）委托管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式GP(基金管理人）LP有限合伙制11（3）信托制房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，為委托人獲取一定的收益。目前我國(guó)“房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過(guò)信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。其并非類似于reits的真正的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是一種資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品。

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）信托制房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式12

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）信托制我國(guó)的房地產(chǎn)信托更多地看成一種房地產(chǎn)貸款，和國(guó)外的房地產(chǎn)信托基金（reits）差別極大。項(xiàng)目2投資者1……投資者2投資者n托管銀行受托人（信托公司信托資金計(jì)劃）管理公司項(xiàng)目1項(xiàng)目3房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）信托制項(xiàng)目2投資者1……投13

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制法律依據(jù)《公司法》《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》《基金法》《合伙企業(yè)法》《合伙企業(yè)管理登記辦法》《基金法》《信托法》《證券投資基金法》《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》公司形式有限責(zé)任公司股份有限公司普通合伙企業(yè)有限合伙企業(yè)信托公司發(fā)起人數(shù)或者份數(shù)數(shù)有限責(zé)任公司50人以下股份有限公司200人以下有限合伙制2-50人小于等于200份出資額實(shí)收資本3000萬(wàn)以上，單個(gè)人投資100萬(wàn)以上。實(shí)收資本3000萬(wàn)以上，單個(gè)人投資100萬(wàn)以上。有信托計(jì)劃規(guī)定，對(duì)受托公司和受托管理公司有要求，2、三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制法律依14

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制出資方式分幾次出資，靈活承諾出資，靈活一次募足利潤(rùn)分配按出資比例可約定成本計(jì)提約定比例信托-受益人信托-管理公司（約定）管理約定同股同權(quán)可預(yù)訂委托管理GP具有較大管理決策權(quán)委托管理公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任LP有限責(zé)任，GP無(wú)限責(zé)任信托及約定責(zé)任承擔(dān)稅收企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅適用于財(cái)稅[2007]31號(hào)優(yōu)惠條款無(wú)公司所得稅，只對(duì)合伙人收益部分征收個(gè)人所得稅。投資人所得稅信托公司所得稅管理公司所得稅基金的終止與清算股東投票合伙人投票信托契約的約定2、三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制出資方15

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制優(yōu)點(diǎn)1、設(shè)立簡(jiǎn)單便捷。2、治理結(jié)構(gòu)明確。3、投資收益可以留存，繼續(xù)投資。1、不是納稅主體，企業(yè)本身不需繳納資本利得稅和所得稅。2、有限合伙人以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任3、企業(yè)成立時(shí)不需要對(duì)承諾出資額進(jìn)行驗(yàn)資，有限合伙人之間沒(méi)有控股權(quán)之爭(zhēng)。1、信托不是獨(dú)立的法人，信托的設(shè)立或者發(fā)行不需要公司行或者合伙型的注冊(cè)登記程序。2、信托具有免稅地位，相當(dāng)于投資人直接投資與被投資公司。3、委托人以出資為限承擔(dān)有限責(zé)任。缺點(diǎn)1、面臨雙重征稅2、利潤(rùn)通常按股權(quán)多少?zèng)Q定，對(duì)私募經(jīng)理人激勵(lì)不足。1、有限合伙制企業(yè)的權(quán)益不能公開(kāi)發(fā)行或者上市交易2、有限合伙制企業(yè)只能向特定的投資者募集資金1、信托資金一步到位，如果沒(méi)有確定的投資項(xiàng)目，資金使用缺乏效率。2、投資者缺乏常設(shè)機(jī)構(gòu)對(duì)基金管理人的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。2、三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制優(yōu)點(diǎn)116房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）什么是REITs基金?

REITs是房地產(chǎn)信托憑證(英文RealEstateInvestmentTrusts)的簡(jiǎn)稱，是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。通過(guò)REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動(dòng)性證券一樣參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。REITs的收益來(lái)源于租金收入和資產(chǎn)增值，其最大的特點(diǎn)是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少于90%的應(yīng)納稅收入派發(fā)紅利。既有公募，也有私募，既有開(kāi)放式運(yùn)營(yíng)，也有封閉式運(yùn)營(yíng)。大多數(shù)類似與我國(guó)的開(kāi)放式基金。在我國(guó)大陸reits還沒(méi)開(kāi)放。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）什么是REITs基金?RE172022/12/14信托房地產(chǎn)信托基金（reits）產(chǎn)品柜臺(tái)式交易，證券化投資產(chǎn)品，純私募性質(zhì)國(guó)際意義上的reits等同于基金，少數(shù)是私募，大多數(shù)是公募。資產(chǎn)開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目居多，更多的是一種房地產(chǎn)企業(yè)融資手段已經(jīng)建成的收益性資產(chǎn)組合借款禁止借款可借資產(chǎn)的45%年收益一般固定可變的，但是收益的90%必須用于分配。發(fā)起人信托公司有牌照的資產(chǎn)管理公司投資人參與被動(dòng)參與投資者可以積極參與（交易）交易成本高低流動(dòng)性低較高市場(chǎng)規(guī)模較?。?00份以下）較大房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（4）房地產(chǎn)信托基金（reits）和信托制房地產(chǎn)基金的比較2022/12/12信托房地產(chǎn)信托基金（reits）產(chǎn)品柜臺(tái)18基金名稱XXX股權(quán)投資基金基金管理人XXX股權(quán)投資管理公司基金形式有限合伙注冊(cè)地點(diǎn)XX省XXX市基金存續(xù)期3+2（前三年為投資期，后兩年為退出期）投資策略根據(jù)項(xiàng)目情況、資金情況、風(fēng)險(xiǎn)控制要求頂多中投資策略。備選投資項(xiàng)目XXX項(xiàng)目預(yù)期投資收益率35%---60%投資退出形式管理層回購(gòu)基金規(guī)模3億人民幣認(rèn)購(gòu)形式最低承諾認(rèn)購(gòu)金額600萬(wàn)人民幣，以10萬(wàn)為單位遞增認(rèn)購(gòu)時(shí)間2013年12月20日止基金管理費(fèi)2%，按實(shí)際投資金額收取基金收益分配1.投資收益率小于20%，管理人不參與分配。2、投資收益率大于20%，管理人獲得超額部分的20%.基金托管銀行Xxx銀行律師事務(wù)所XXX律師事務(wù)所會(huì)計(jì)師事務(wù)所XXX會(huì)計(jì)師事務(wù)所房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的各要素房地產(chǎn)私募股權(quán)基金各要素基金名稱XXX股權(quán)投資基金基金管理人XXX股權(quán)投資管理公司基19目錄啟示房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述目錄啟示房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金20路演，發(fā)募集說(shuō)明書(shū)署認(rèn)購(gòu)承諾書(shū)意向投資者簽確認(rèn)認(rèn)繳總額及份額驗(yàn)資合伙企業(yè)成立、備案實(shí)施項(xiàng)目投資簽署保密協(xié)議簽署合伙協(xié)議簽署委托協(xié)議房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立1、私募股權(quán)基金的募集程序（以有限合伙制為例）路署認(rèn)購(gòu)承諾書(shū)合實(shí)簽署保密協(xié)議簽署合伙協(xié)議簽署委托協(xié)議房地產(chǎn)21房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立2、私募股權(quán)基金募集說(shuō)明書(shū)(金地案例）重要條款（1）基金份額持有人、基金管理人、基金托管人；（2）基金的運(yùn)作方式；（3）基金的出資方式、數(shù)額和認(rèn)繳期限；（4）基金的投資范圍、投資策略和投資限制；（5）基金收益分配原則、執(zhí)行方式；（6）基金承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用；（7）基金信息提供的內(nèi)容、方式；（8）基金份額的認(rèn)購(gòu)、贖回或者轉(zhuǎn)讓的程序和方式；（9）基金合同變更、解除和終止的事由、程序；（10）基金財(cái)產(chǎn)清算方式；（11）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)附件1：金地募集基金案例房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立2、私募股權(quán)基金募集說(shuō)明書(shū)(金22備案股權(quán)投資基金企業(yè)申請(qǐng)備案受托管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)附帶備案提交資料股權(quán)投資基金企業(yè)備案申請(qǐng)書(shū)股權(quán)投資基金企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件股權(quán)投資基金資本招股說(shuō)明書(shū)股權(quán)投資基金公司章程或者合伙協(xié)議所有投資者簽署的資本認(rèn)繳說(shuō)明書(shū)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)關(guān)于所有投資者實(shí)際出資的驗(yàn)資報(bào)告發(fā)起人關(guān)于股權(quán)投資企業(yè)資本募集是否合法合規(guī)的說(shuō)明書(shū)高級(jí)管理人員的簡(jiǎn)歷證明材料律師事務(wù)所出具的備案所涉文件與材料的法律意見(jiàn)書(shū)。委托管理的應(yīng)提交委托協(xié)議受托管理機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件受托管理機(jī)構(gòu)中的公司章程或者合伙協(xié)議受托管理機(jī)構(gòu)（合伙人）名單以及情況介紹所有高級(jí)管理人員的簡(jiǎn)歷證明材料開(kāi)展股權(quán)投資基金管理業(yè)務(wù)情況以及業(yè)績(jī)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立3、私募股權(quán)基金備案提交資料（以有限合伙制為例）備案股權(quán)投資基金企業(yè)申請(qǐng)備案受托管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)附帶備案提交資料234、基金的結(jié)構(gòu)化募集戰(zhàn)略（以有限合伙制基金為例）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立4、基金的結(jié)構(gòu)化募集戰(zhàn)略（以有限合伙制基金為例）房地產(chǎn)私募股245、尋找有效的募集渠道（1）工商聯(lián)組織（2）銀行行長(zhǎng)、理財(cái)經(jīng)理（3）證券公司營(yíng)業(yè)部、大客戶經(jīng)理、投行經(jīng)理（4）信托公司信托經(jīng)理推薦（5）第三方理財(cái)產(chǎn)品渠道（6）公司自有渠道房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立5、尋找有效的募集渠道（1）工商聯(lián)組織房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募25目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立261、私募股權(quán)基金投資流程圖房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理--投資率：平均每收到100份商業(yè)計(jì)劃書(shū)，5－10份會(huì)受到重視進(jìn)行調(diào)查，最后只有1-3個(gè)項(xiàng)目可能投資。--工作量分布：20％在挑項(xiàng)目，判斷價(jià)值；50％對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查；10％在談判和設(shè)計(jì)投資方案；20％在投資后管理。1、私募股權(quán)基金投資流程圖房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理--27房地產(chǎn)私募基金的投資與管理（投資案例）

中城基金投資泰禾（1）投資對(duì)象福州泰航（2）投資方式股權(quán)投資（明股實(shí)債）（3）資金用途泰航項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（4）退出方式股權(quán)回購(gòu)（5）投資額8200萬(wàn)占股41%（6）投資期限18個(gè)月（7）回購(gòu)價(jià)格8200萬(wàn)元×（1+17%×實(shí)際持有天數(shù)/365）（8）風(fēng)險(xiǎn)防范福州泰禾將持有福州泰航59%股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押

泰禾集團(tuán)為全資子公司福州泰禾等提供59.7億擔(dān)保

2、投資案例分析附件2：中城基金投資泰禾房地產(chǎn)私募基金的投資與管理（投資案例）283、投資的策略選擇與標(biāo)準(zhǔn)分類房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理3、投資的策略選擇與標(biāo)準(zhǔn)分類房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理294、盡職調(diào)查的框架盡職調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)償債能力經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)瑕疵或有債務(wù)現(xiàn)實(shí)價(jià)值法律訴訟未來(lái)可能的價(jià)值以股權(quán)為脈絡(luò)的歷史沿革調(diào)查以業(yè)務(wù)流程為主線的資產(chǎn)調(diào)查以競(jìng)爭(zhēng)力為核心的產(chǎn)品和市場(chǎng)調(diào)查以真實(shí)性和流動(dòng)性為核心的銀行債務(wù)和經(jīng)營(yíng)債務(wù)調(diào)查以擔(dān)保和訴訟為主的法律風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查以資產(chǎn)價(jià)值和盈利能力為主的雙重價(jià)值評(píng)判未來(lái)發(fā)展前景調(diào)查資本市場(chǎng)喜好和IPO前景房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理4、盡職調(diào)查的框架盡職調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)償債能力經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)股305、估值體系房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理5、估值體系房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理316、項(xiàng)目估值方法方法內(nèi)容現(xiàn)金流折現(xiàn)根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量為基準(zhǔn)，通過(guò)折現(xiàn)系數(shù)換算為項(xiàng)目現(xiàn)值，DCF內(nèi)部回報(bào)率在既定的投資期限內(nèi)，項(xiàng)目的收入現(xiàn)值等于項(xiàng)目的投資的現(xiàn)值的折現(xiàn)率，即IRR投資回收期投資引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需的時(shí)間可比交易參照已經(jīng)成交的可比項(xiàng)目的估值數(shù)據(jù)（如資本化率、定價(jià)水平）來(lái)決定項(xiàng)目的價(jià)值成本計(jì)算通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目中各要素的重置成本來(lái)計(jì)算項(xiàng)目的價(jià)值。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理6、項(xiàng)目估值方法方法內(nèi)容現(xiàn)金流折現(xiàn)根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量為基準(zhǔn)32分類具體考慮要素品牌與團(tuán)隊(duì)1、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、品牌、道德風(fēng)險(xiǎn)2、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力以及過(guò)往業(yè)績(jī)法律風(fēng)險(xiǎn)1、土地價(jià)格以及安全性2、項(xiàng)目進(jìn)展情況以及取得四證情況，3、開(kāi)發(fā)商與基金交易是否符合法律規(guī)定

4、開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)、或有負(fù)債以及抵押擔(dān)保情況財(cái)務(wù)1、項(xiàng)目投資金額、投資期限、預(yù)期收入2、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)1、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策以及銷售價(jià)格、市場(chǎng)需求狀況2、項(xiàng)目位置、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型以及項(xiàng)目的認(rèn)可度3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定位、供給狀況以及價(jià)格策略7、影響投資決策的因素房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理分類具體考慮要素品牌與團(tuán)隊(duì)1、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、品牌、道德風(fēng)險(xiǎn)法338、投資方式房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理8、投資方式房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理34有限合伙人北京嘉富城投資基金管理有限公司（GP)LP1LP2…….LPN嘉富城城市建設(shè)投資基金（有限合伙）XX項(xiàng)目XX項(xiàng)目XX優(yōu)質(zhì)備選項(xiàng)目……投資管理現(xiàn)金注入9、交易結(jié)構(gòu)（有限合伙制基金）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理有限合伙人北京嘉富城投資基金管理有限公司（GP)LP1LP2359、交易結(jié)構(gòu)（信托模式）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理9、交易結(jié)構(gòu)（信托模式）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理3610、基金的管理公司架構(gòu)資產(chǎn)托管投資管理投后管理退出管理原則上在保證收益的情況下，迅速退出。存續(xù)期間企業(yè)現(xiàn)金以及股權(quán)資產(chǎn)有銀行監(jiān)管，三方共同保證財(cái)產(chǎn)安全。定期向LP匯報(bào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。嚴(yán)格而透明的投資決策程序杜絕人和為貴。合理配置資產(chǎn)，降低成本，分散風(fēng)險(xiǎn)。幫助被投項(xiàng)目?jī)?yōu)化治理結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)制度，以及公司戰(zhàn)略。幫助被投資企業(yè)整合外部資源，拓展市場(chǎng)定位。確定基金形式，明確職責(zé)和義務(wù)，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作。鎖定利益和風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理10、基金的管理公司架構(gòu)資產(chǎn)托管投資管理投后管理退出管理原則3711、風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理11、風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理38財(cái)務(wù)與資產(chǎn)增值服務(wù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目企業(yè)內(nèi)部管理的提升外部資源協(xié)調(diào)外部人才引進(jìn)財(cái)務(wù)管理稅收籌劃資本運(yùn)作項(xiàng)目流程管理的提升銷售管理的提升12、增值服務(wù)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理財(cái)務(wù)與資產(chǎn)增值服務(wù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目39目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立40IPO股份轉(zhuǎn)讓M&A（并購(gòu)）籌集

投資管理退出管理層回購(gòu)清算出是進(jìn)的目的,出不去就是失敗房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出1、退出方式IPO籌集投資管理退出管理層回41房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出2、退出方式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出2、退出方式比較42目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立43八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成我們是否應(yīng)該成立基金？必要性可行性啟示八.勝者出局我們是否應(yīng)該成立基金？啟示44八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成啟示1、必要性（1）公司的擴(kuò)張需要更多地資金投入，我們有較強(qiáng)的融資需求。（2）銀行貸款、信托較容易受到政策影響。通過(guò)成立基金能夠拓展我們的融資渠道，融資時(shí)受到限制較少。（3）成立自己的基金公司不僅可以節(jié)省一定的融資成本，更重要的是能夠使我們的資金預(yù)算更好地和我們投資需求相匹配，通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使融資更加靈活，掌握主動(dòng)。八.勝者出局啟示1、必要性45八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成啟示

建業(yè)2011-2012年融資成本

加權(quán)融資額（萬(wàn)）利息支出（萬(wàn)）加權(quán)資金成本2011年307,934.0028,728.009.33%2012年333,568.0030,198.009.05%其中：2012年銀行貸款202,274.0014,832.007.33%2012年結(jié)構(gòu)化貸款116,944.0013,875.0011.86%信托基金融資：成本15%，有限合伙股權(quán)基金：17%（參照中城基金投資泰禾）。綜上：我們?cè)谌N融資方式中能用銀行貸款最好用銀行貸款，如果不符合貸款條件則考慮基金，信托制基金我們不能創(chuàng)立，需通過(guò)信托公司。信托方式融資已經(jīng)是我們采取的方式之一。現(xiàn)在需考慮的是我們自己成立有限合伙制基金能帶來(lái)什么好處。如果引進(jìn)有限合伙制基金投資，則成本17%，如果自己成立有限合伙制基金，成本應(yīng)為15%，或者更低。2、可行性八.勝者出局啟示建業(yè)2011-2046八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成啟示

建業(yè)集團(tuán)若干項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率

理論上說(shuō)，只要融資成本低于項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，項(xiàng)目即可獲得正的收益，但是現(xiàn)實(shí)中我們還會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)，所以做計(jì)劃時(shí)我們還需要考慮到通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。如果我們自己建立有限合伙制股權(quán)基金，其內(nèi)部收益率扣除融資成本、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償之后剩余的部分，是我們安全的盈利區(qū)間。從本頁(yè)和上頁(yè)表中的數(shù)據(jù)可以看出，內(nèi)部收益率扣除私募融資成本、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償后，還可能是正值，那么我們通過(guò)私募融資即為可行的。稅后利潤(rùn)率內(nèi)部收益率五棟大樓17.65%（考慮股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)）56.95%花園路、農(nóng)科路項(xiàng)目14.67%（扣除股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)和合作方分成）32.5%寶豐森林半島一期12.55%36%舞鋼森林半島二期10.2%21%濮陽(yáng)壹號(hào)城邦二期10.46%49%濮陽(yáng)桂園一期11.98%50%南陽(yáng)凱旋廣場(chǎng)9.02%32%2、可行性八.勝者出局啟示建業(yè)集團(tuán)若干項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率和47

報(bào)告完畢謝謝大家報(bào)告48本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理49【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個(gè)電子形成陽(yáng)離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實(shí)質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒(méi)有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見(jiàn)氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國(guó)要求“公共場(chǎng)所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動(dòng)吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動(dòng)的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動(dòng)吸入煙霧分子，造成被動(dòng)吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每?jī)筛撥夐g都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動(dòng)的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動(dòng)吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石50【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時(shí)，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見(jiàn)氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時(shí)表示陰離子，大于時(shí)表示陽(yáng)離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識(shí)了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動(dòng)速度就加快，只要能說(shuō)明溫度高了運(yùn)動(dòng)速度快了的例子都可以，例如陽(yáng)光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)量大小或者相對(duì)分子質(zhì)量大?。ê侠砑唇o分）；

（3）陽(yáng)光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等

【分析】（1）根據(jù)實(shí)驗(yàn)現(xiàn)象判斷氯化銨的狀態(tài)；（2）根據(jù)它們的相對(duì)分子質(zhì)量的區(qū)別考慮；（3）根據(jù)溫度與運(yùn)動(dòng)速度的關(guān)系考慮；（4）根據(jù)注射器的特點(diǎn)考慮．【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性51【解析】【解答】A、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴加入碳酸鈉溶液至過(guò)量的過(guò)程中，生成氯化鈉的質(zhì)量不斷增大，當(dāng)碳酸鈉與鹽酸和氯化鈣完全反應(yīng)時(shí)，氯化鈉的質(zhì)量不再增大，A符合題意；

B、向稀硫酸中加水，溶液的pH逐漸增大至接近于7，B不符合題意；

C、向一定質(zhì)量的稀硫酸中逐滴加入氫氧化鋇溶液至過(guò)量的過(guò)程中，氫氧化鋇不斷和硫酸反應(yīng)生成硫酸鋇沉淀和水，溶質(zhì)的質(zhì)量減小，質(zhì)量分?jǐn)?shù)也減小，當(dāng)氫氧化鋇和稀硫酸完全反應(yīng)時(shí)，繼續(xù)滴加氫氧化鋇溶液時(shí)，質(zhì)量分?jǐn)?shù)應(yīng)該由小變大，C不符合題意；

D、加熱高錳酸鉀時(shí)，當(dāng)溫度達(dá)到一定程度時(shí)，高錳酸鉀開(kāi)始分解生成錳酸鉀、二氧化錳和氧氣，隨著反應(yīng)的進(jìn)行，剩余固體的質(zhì)量不斷減少，當(dāng)高錳酸鉀完全反應(yīng)時(shí)，剩余固體的質(zhì)量不再變化，D符合題意?！窘馕觥俊窘獯稹緼、可燃物的在著火點(diǎn)是一定的，不會(huì)降低，故說(shuō)法錯(cuò)誤，可選；

B、爆炸是物質(zhì)在有限的空間內(nèi)，發(fā)生急劇燃燒，短時(shí)間內(nèi)聚集大量的熱，使周圍的氣體的體積膨脹造成的．可見(jiàn)爆炸需要氧氣的參與，可使燃燒處于暫時(shí)缺氧狀態(tài)，達(dá)到滅火的目的．故說(shuō)法正確，不可選；【解析】【解答】燃燒需要同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是要有可燃物，二是可燃物要與氧氣接觸，三是溫度要達(dá)到可燃物的著火點(diǎn)；以上三個(gè)條件都能滿足時(shí)，可燃物才能發(fā)生燃燒。滅火的原理就是破壞燃燒的條件。根據(jù)描述，自動(dòng)滅火陶瓷磚會(huì)噴出氦氣和二氧化碳，故滅火的原理是隔絕氧氣?！窘馕觥俊窘獯稹緼、向一定質(zhì)量的鹽酸和氯化鈣的混合溶液中逐滴52【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%﹣﹣70%的H2和空氣混合氣體，點(diǎn)燃時(shí)會(huì)發(fā)生爆炸，故A正確；

B、收集的H2能安靜燃燒，說(shuō)明H2的純度大于等于80%，故B項(xiàng)錯(cuò)誤；

C、用向下排空氣法收集H2

，保持試管倒置移近火焰，如果沒(méi)有聽(tīng)到任何聲音，表示收集的H2純度大于等于80%，故C項(xiàng)錯(cuò)誤；

D、氫氣和空氣的混合氣體點(diǎn)燃不一定發(fā)生爆炸，只有在爆炸極限范圍內(nèi)才會(huì)發(fā)生爆炸，故D項(xiàng)錯(cuò)誤．

故選A．

【分析】可燃物質(zhì)（可燃?xì)怏w、蒸氣和粉塵）與空氣（或氧氣）在一定的濃度范圍內(nèi)均勻混合，遇著火源可能會(huì)發(fā)生爆炸，這個(gè)濃度范圍稱為爆炸極限．可燃性混合物能夠發(fā)生爆炸的最低濃度和最高濃度，分別稱為爆炸下限和爆炸上限，在低于爆炸下限時(shí)不爆炸也不著火，在高于爆炸上限同樣不燃不爆．因此可燃性氣體在點(diǎn)燃前需要先檢驗(yàn)氣體的純度，以防發(fā)生爆炸．【解析】【解答】A、通過(guò)實(shí)驗(yàn)可以知道燒杯中的白磷沒(méi)有燃燒，說(shuō)明燒杯中的白磷雖然溫度達(dá)到著火點(diǎn)，但沒(méi)有與氧氣接觸，所以不能燃燒，從而可以判斷燒杯中的熱水不僅僅是只起到加熱的作用，故A說(shuō)法正確；

B、銅片上白磷燃燒是溫度達(dá)到了著火點(diǎn)且與氧氣接觸，滿足燃燒的條件，故B說(shuō)法正確；

C、銅片上的紅磷沒(méi)有燃燒是溫度過(guò)低沒(méi)有達(dá)到其著火點(diǎn)，沒(méi)有滿足燃燒的條件，故C說(shuō)法正確；

D、燒杯中的白磷通入空氣（氧氣）就會(huì)燃燒，出現(xiàn)“水火相容”的奇觀，故D說(shuō)法錯(cuò)誤．

故選D．【解析】【解答】解：A、從題目中表格知，H2體積分?jǐn)?shù)為10%5324.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問(wèn)題．

（1）三大化石燃料包括煤、________、天然氣等；它們都是________（填“可再生”或“不可再生”）能源．

（2）控制反應(yīng)的條件可使燃料充分燃燒．燃煤發(fā)電時(shí)，將煤塊粉碎成煤粉的目的是________（3）天然氣主要成分為甲烷，寫出甲烷充分燃燒的化學(xué)方程式________下列有關(guān)天然氣（或甲烷）的說(shuō)法正確的是________（填字母）．

A．沼氣中的主要成分是甲烷

B．甲烷氣體不會(huì)產(chǎn)生溫室效應(yīng)

C．用天然氣代替煤作燃料，有利于減少酸雨形成YouandyourfriendsareleavingaconcertonaFridaynight.Whenyougetoutside,yourearsareringing.Youhavetoshouttobeheard.36Sonoharmdone…right?Notquite.Temporarybuzzingmaybeeasytoignore,butrepeatedexposuretoloudnoisewilleventuallycauseserious---andirreversible(無(wú)法治愈的)---hearingloss.AnewstudyconductedbyresearchersatBrighamandWomen’sHospitalinBostonshowsthatoneinfivepeoplebetweentheagesof12and19areexperiencingslighthearingloss,andonein20havemildhearingloss.37Butthegoodnewsisthatthereplentyofwaysyoucanprotectyourearsfromfurtherdamage—andstilllistentothemusicyoulove:

Askaround.Putyourearbudsinoryourheadphoneson,andthenaskafriendnexttoyouwhetherornotheorshecanhearwhatyou’relisteningto.38Turnitdown.

Buynoise-cancelingheadphones.Apairofearbudsorheadphonesthatfitscomfortablywilllimitoutsidenoisesothatyoucanhearyourmusicbetteratlowervolumes.24.能源、環(huán)境、安全已成為人們?nèi)找骊P(guān)注的問(wèn)題．54報(bào)告人：李玉成2013年10月10日

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金運(yùn)作報(bào)告人：李玉成房地產(chǎn)私募股權(quán)基金55前言在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時(shí)代背景下，房地產(chǎn)私募基金等創(chuàng)新融資手段逐漸興起，房地產(chǎn)行業(yè)已明顯地進(jìn)入資本主導(dǎo)階段。了解房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式，采用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變得很有必要。本報(bào)告重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)私募基金的三種組織形式、金地募集基金案例和中城基金投資泰禾地產(chǎn)的案例，通過(guò)概念對(duì)比和案例分析使大家能夠了解房地產(chǎn)基金形式、募集和投資要點(diǎn)，獲得實(shí)效。此外，本報(bào)告也簡(jiǎn)要地介紹了房地產(chǎn)基金“募、投、管、退”四個(gè)階段的運(yùn)作流程，初步探討了建業(yè)成立私募基金的必要性和可行性。前言在房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，傳統(tǒng)融資渠道普遍收緊時(shí)代背景下，56目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立571.私募股權(quán)基金概念私募股權(quán)基金（PrivateEquity，PE)，是指以非公開(kāi)的方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集資金，對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資，最終通過(guò)被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或者管理層回購(gòu)、基金清算等方式退出而獲利的一類投資基金。私募股權(quán)基金概述1.私募股權(quán)基金概念私募股權(quán)基金概述582.私募股權(quán)基金的特征（1）在資金募集上，向特定機(jī)構(gòu)和個(gè)人募集，投資者多為高凈值客戶，投資門檻相對(duì)較高。（2）在投資方式上，多采用權(quán)益型投資方式，也有夾層融資和債權(quán)投資。可通過(guò)參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理并提供增值服務(wù)，在實(shí)際操作中方式多樣、靈活。（3）在投資期限上，一般可達(dá)5-7年，甚至更長(zhǎng)，屬于中長(zhǎng)期投資。多為封閉性投資，在投資期內(nèi)不能退出，或只能通過(guò)IPO、并購(gòu)、回購(gòu)等方式退出，流動(dòng)性差。（4）在退出機(jī)制上，私募股權(quán)基金運(yùn)作的基本特點(diǎn)是“以退為進(jìn)，為賣而買”，在投資的初期一般就會(huì)設(shè)置退出機(jī)制。私募股權(quán)基金2.私募股權(quán)基金的特征私募股權(quán)基金591、房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募基金是指通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)個(gè)人或者機(jī)構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立的，以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的投資基金。2、房地產(chǎn)私募基金類型（1）依托房地產(chǎn)公司設(shè)立的基金募集的資金主要用于集團(tuán)下屬項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。如復(fù)地（景業(yè)、景盈）、華潤(rùn)置地、金融街、中國(guó)海外、金地集團(tuán)（穩(wěn)盛基金）都設(shè)立了基金公司。（2）專業(yè)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立的房地產(chǎn)基金以專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者或者中小企業(yè)為主要發(fā)起人，通過(guò)基金管理機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。如鼎輝房地產(chǎn)基金、高和投資、開(kāi)普投資。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金1、房地產(chǎn)私募基金概念房地產(chǎn)私募股權(quán)基金603、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)點(diǎn)（1）非公開(kāi)性較少披露義務(wù)（2）專業(yè)化管理（3）降低成本規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，減少信息不對(duì)稱、避免雙重征稅（有限合伙制）（4）分散風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資基金可以運(yùn)用各種投資交易安排，主動(dòng)控制風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金3、房地產(chǎn)私募基金的優(yōu)點(diǎn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金614、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀（1）時(shí)間較短（2）很少有完整的項(xiàng)目退出（3）募集金額不斷攀升（見(jiàn)下頁(yè)表）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金4、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)私募股權(quán)基金62房地產(chǎn)私募股權(quán)基金4、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)私募股權(quán)基金4、中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀631、三種組織形式的概念房地產(chǎn)私募基金有三種組織形式：公司制、合伙制、信托制

（1）公司制以公司法為基礎(chǔ)，股東會(huì)與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理層雙重委托關(guān)系等

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式股東A股東B投資公司（基金）董事會(huì)、職業(yè)經(jīng)理人被投項(xiàng)目1、三種組織形式的概念房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式股東A股東64（2）合伙制在有限合伙制模式下，基金的投資者作為合伙人參與投資，依法享有合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)。普通合伙人代表私募股權(quán)基金對(duì)外行使民事權(quán)利，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)私募股權(quán)基金債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式GP(基金管理人）LP有限合伙制企業(yè)（基金）被投項(xiàng)目基金管理人（GP）委托管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式GP(基金管理人）LP有限合伙制65（3）信托制房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，為委托人獲取一定的收益。目前我國(guó)“房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)《信托投資公司管理辦法》第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過(guò)信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。其并非類似于reits的真正的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是一種資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品。

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）信托制房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式66

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）信托制我國(guó)的房地產(chǎn)信托更多地看成一種房地產(chǎn)貸款，和國(guó)外的房地產(chǎn)信托基金（reits）差別極大。項(xiàng)目2投資者1……投資者2投資者n托管銀行受托人（信托公司信托資金計(jì)劃）管理公司項(xiàng)目1項(xiàng)目3房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）信托制項(xiàng)目2投資者1……投67

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制法律依據(jù)《公司法》《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》《基金法》《合伙企業(yè)法》《合伙企業(yè)管理登記辦法》《基金法》《信托法》《證券投資基金法》《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》公司形式有限責(zé)任公司股份有限公司普通合伙企業(yè)有限合伙企業(yè)信托公司發(fā)起人數(shù)或者份數(shù)數(shù)有限責(zé)任公司50人以下股份有限公司200人以下有限合伙制2-50人小于等于200份出資額實(shí)收資本3000萬(wàn)以上，單個(gè)人投資100萬(wàn)以上。實(shí)收資本3000萬(wàn)以上，單個(gè)人投資100萬(wàn)以上。有信托計(jì)劃規(guī)定，對(duì)受托公司和受托管理公司有要求，2、三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制法律依68

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制出資方式分幾次出資，靈活承諾出資，靈活一次募足利潤(rùn)分配按出資比例可約定成本計(jì)提約定比例信托-受益人信托-管理公司（約定）管理約定同股同權(quán)可預(yù)訂委托管理GP具有較大管理決策權(quán)委托管理公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任LP有限責(zé)任，GP無(wú)限責(zé)任信托及約定責(zé)任承擔(dān)稅收企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅適用于財(cái)稅[2007]31號(hào)優(yōu)惠條款無(wú)公司所得稅，只對(duì)合伙人收益部分征收個(gè)人所得稅。投資人所得稅信托公司所得稅管理公司所得稅基金的終止與清算股東投票合伙人投票信托契約的約定2、三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制出資方69

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制優(yōu)點(diǎn)1、設(shè)立簡(jiǎn)單便捷。2、治理結(jié)構(gòu)明確。3、投資收益可以留存，繼續(xù)投資。1、不是納稅主體，企業(yè)本身不需繳納資本利得稅和所得稅。2、有限合伙人以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任3、企業(yè)成立時(shí)不需要對(duì)承諾出資額進(jìn)行驗(yàn)資，有限合伙人之間沒(méi)有控股權(quán)之爭(zhēng)。1、信托不是獨(dú)立的法人，信托的設(shè)立或者發(fā)行不需要公司行或者合伙型的注冊(cè)登記程序。2、信托具有免稅地位，相當(dāng)于投資人直接投資與被投資公司。3、委托人以出資為限承擔(dān)有限責(zé)任。缺點(diǎn)1、面臨雙重征稅2、利潤(rùn)通常按股權(quán)多少?zèng)Q定，對(duì)私募經(jīng)理人激勵(lì)不足。1、有限合伙制企業(yè)的權(quán)益不能公開(kāi)發(fā)行或者上市交易2、有限合伙制企業(yè)只能向特定的投資者募集資金1、信托資金一步到位，如果沒(méi)有確定的投資項(xiàng)目，資金使用缺乏效率。2、投資者缺乏常設(shè)機(jī)構(gòu)對(duì)基金管理人的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。2、三種組織形式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式公司制有限合伙制信托制優(yōu)點(diǎn)170房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）什么是REITs基金?

REITs是房地產(chǎn)信托憑證(英文RealEstateInvestmentTrusts)的簡(jiǎn)稱，是一種以發(fā)行收益信托憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。通過(guò)REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動(dòng)性證券一樣參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。REITs的收益來(lái)源于租金收入和資產(chǎn)增值，其最大的特點(diǎn)是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少于90%的應(yīng)納稅收入派發(fā)紅利。既有公募，也有私募，既有開(kāi)放式運(yùn)營(yíng)，也有封閉式運(yùn)營(yíng)。大多數(shù)類似與我國(guó)的開(kāi)放式基金。在我國(guó)大陸reits還沒(méi)開(kāi)放。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（3）什么是REITs基金?RE712022/12/14信托房地產(chǎn)信托基金（reits）產(chǎn)品柜臺(tái)式交易，證券化投資產(chǎn)品，純私募性質(zhì)國(guó)際意義上的reits等同于基金，少數(shù)是私募，大多數(shù)是公募。資產(chǎn)開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目居多，更多的是一種房地產(chǎn)企業(yè)融資手段已經(jīng)建成的收益性資產(chǎn)組合借款禁止借款可借資產(chǎn)的45%年收益一般固定可變的，但是收益的90%必須用于分配。發(fā)起人信托公司有牌照的資產(chǎn)管理公司投資人參與被動(dòng)參與投資者可以積極參與（交易）交易成本高低流動(dòng)性低較高市場(chǎng)規(guī)模較?。?00份以下）較大房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的組織形式（4）房地產(chǎn)信托基金（reits）和信托制房地產(chǎn)基金的比較2022/12/12信托房地產(chǎn)信托基金（reits）產(chǎn)品柜臺(tái)72基金名稱XXX股權(quán)投資基金基金管理人XXX股權(quán)投資管理公司基金形式有限合伙注冊(cè)地點(diǎn)XX省XXX市基金存續(xù)期3+2（前三年為投資期，后兩年為退出期）投資策略根據(jù)項(xiàng)目情況、資金情況、風(fēng)險(xiǎn)控制要求頂多中投資策略。備選投資項(xiàng)目XXX項(xiàng)目預(yù)期投資收益率35%---60%投資退出形式管理層回購(gòu)基金規(guī)模3億人民幣認(rèn)購(gòu)形式最低承諾認(rèn)購(gòu)金額600萬(wàn)人民幣，以10萬(wàn)為單位遞增認(rèn)購(gòu)時(shí)間2013年12月20日止基金管理費(fèi)2%，按實(shí)際投資金額收取基金收益分配1.投資收益率小于20%，管理人不參與分配。2、投資收益率大于20%，管理人獲得超額部分的20%.基金托管銀行Xxx銀行律師事務(wù)所XXX律師事務(wù)所會(huì)計(jì)師事務(wù)所XXX會(huì)計(jì)師事務(wù)所房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的各要素房地產(chǎn)私募股權(quán)基金各要素基金名稱XXX股權(quán)投資基金基金管理人XXX股權(quán)投資管理公司基73目錄啟示房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述目錄啟示房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金74路演，發(fā)募集說(shuō)明書(shū)署認(rèn)購(gòu)承諾書(shū)意向投資者簽確認(rèn)認(rèn)繳總額及份額驗(yàn)資合伙企業(yè)成立、備案實(shí)施項(xiàng)目投資簽署保密協(xié)議簽署合伙協(xié)議簽署委托協(xié)議房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立1、私募股權(quán)基金的募集程序（以有限合伙制為例）路署認(rèn)購(gòu)承諾書(shū)合實(shí)簽署保密協(xié)議簽署合伙協(xié)議簽署委托協(xié)議房地產(chǎn)75房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立2、私募股權(quán)基金募集說(shuō)明書(shū)(金地案例）重要條款（1）基金份額持有人、基金管理人、基金托管人；（2）基金的運(yùn)作方式；（3）基金的出資方式、數(shù)額和認(rèn)繳期限；（4）基金的投資范圍、投資策略和投資限制；（5）基金收益分配原則、執(zhí)行方式；（6）基金承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用；（7）基金信息提供的內(nèi)容、方式；（8）基金份額的認(rèn)購(gòu)、贖回或者轉(zhuǎn)讓的程序和方式；（9）基金合同變更、解除和終止的事由、程序；（10）基金財(cái)產(chǎn)清算方式；（11）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)附件1：金地募集基金案例房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立2、私募股權(quán)基金募集說(shuō)明書(shū)(金76備案股權(quán)投資基金企業(yè)申請(qǐng)備案受托管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)附帶備案提交資料股權(quán)投資基金企業(yè)備案申請(qǐng)書(shū)股權(quán)投資基金企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件股權(quán)投資基金資本招股說(shuō)明書(shū)股權(quán)投資基金公司章程或者合伙協(xié)議所有投資者簽署的資本認(rèn)繳說(shuō)明書(shū)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)關(guān)于所有投資者實(shí)際出資的驗(yàn)資報(bào)告發(fā)起人關(guān)于股權(quán)投資企業(yè)資本募集是否合法合規(guī)的說(shuō)明書(shū)高級(jí)管理人員的簡(jiǎn)歷證明材料律師事務(wù)所出具的備案所涉文件與材料的法律意見(jiàn)書(shū)。委托管理的應(yīng)提交委托協(xié)議受托管理機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件受托管理機(jī)構(gòu)中的公司章程或者合伙協(xié)議受托管理機(jī)構(gòu)（合伙人）名單以及情況介紹所有高級(jí)管理人員的簡(jiǎn)歷證明材料開(kāi)展股權(quán)投資基金管理業(yè)務(wù)情況以及業(yè)績(jī)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立3、私募股權(quán)基金備案提交資料（以有限合伙制為例）備案股權(quán)投資基金企業(yè)申請(qǐng)備案受托管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)附帶備案提交資料774、基金的結(jié)構(gòu)化募集戰(zhàn)略（以有限合伙制基金為例）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立4、基金的結(jié)構(gòu)化募集戰(zhàn)略（以有限合伙制基金為例）房地產(chǎn)私募股785、尋找有效的募集渠道（1）工商聯(lián)組織（2）銀行行長(zhǎng)、理財(cái)經(jīng)理（3）證券公司營(yíng)業(yè)部、大客戶經(jīng)理、投行經(jīng)理（4）信托公司信托經(jīng)理推薦（5）第三方理財(cái)產(chǎn)品渠道（6）公司自有渠道房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募集與設(shè)立5、尋找有效的募集渠道（1）工商聯(lián)組織房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的募79目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立801、私募股權(quán)基金投資流程圖房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理--投資率：平均每收到100份商業(yè)計(jì)劃書(shū)，5－10份會(huì)受到重視進(jìn)行調(diào)查，最后只有1-3個(gè)項(xiàng)目可能投資。--工作量分布：20％在挑項(xiàng)目，判斷價(jià)值；50％對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盡職調(diào)查；10％在談判和設(shè)計(jì)投資方案；20％在投資后管理。1、私募股權(quán)基金投資流程圖房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理--81房地產(chǎn)私募基金的投資與管理（投資案例）

中城基金投資泰禾（1）投資對(duì)象福州泰航（2）投資方式股權(quán)投資（明股實(shí)債）（3）資金用途泰航項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（4）退出方式股權(quán)回購(gòu)（5）投資額8200萬(wàn)占股41%（6）投資期限18個(gè)月（7）回購(gòu)價(jià)格8200萬(wàn)元×（1+17%×實(shí)際持有天數(shù)/365）（8）風(fēng)險(xiǎn)防范福州泰禾將持有福州泰航59%股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押

泰禾集團(tuán)為全資子公司福州泰禾等提供59.7億擔(dān)保

2、投資案例分析附件2：中城基金投資泰禾房地產(chǎn)私募基金的投資與管理（投資案例）823、投資的策略選擇與標(biāo)準(zhǔn)分類房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理3、投資的策略選擇與標(biāo)準(zhǔn)分類房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理834、盡職調(diào)查的框架盡職調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)償債能力經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)瑕疵或有債務(wù)現(xiàn)實(shí)價(jià)值法律訴訟未來(lái)可能的價(jià)值以股權(quán)為脈絡(luò)的歷史沿革調(diào)查以業(yè)務(wù)流程為主線的資產(chǎn)調(diào)查以競(jìng)爭(zhēng)力為核心的產(chǎn)品和市場(chǎng)調(diào)查以真實(shí)性和流動(dòng)性為核心的銀行債務(wù)和經(jīng)營(yíng)債務(wù)調(diào)查以擔(dān)保和訴訟為主的法律風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查以資產(chǎn)價(jià)值和盈利能力為主的雙重價(jià)值評(píng)判未來(lái)發(fā)展前景調(diào)查資本市場(chǎng)喜好和IPO前景房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理4、盡職調(diào)查的框架盡職調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)償債能力經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)股845、估值體系房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理5、估值體系房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理856、項(xiàng)目估值方法方法內(nèi)容現(xiàn)金流折現(xiàn)根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量為基準(zhǔn)，通過(guò)折現(xiàn)系數(shù)換算為項(xiàng)目現(xiàn)值，DCF內(nèi)部回報(bào)率在既定的投資期限內(nèi)，項(xiàng)目的收入現(xiàn)值等于項(xiàng)目的投資的現(xiàn)值的折現(xiàn)率，即IRR投資回收期投資引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資額相等所需的時(shí)間可比交易參照已經(jīng)成交的可比項(xiàng)目的估值數(shù)據(jù)（如資本化率、定價(jià)水平）來(lái)決定項(xiàng)目的價(jià)值成本計(jì)算通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目中各要素的重置成本來(lái)計(jì)算項(xiàng)目的價(jià)值。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理6、項(xiàng)目估值方法方法內(nèi)容現(xiàn)金流折現(xiàn)根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量為基準(zhǔn)86分類具體考慮要素品牌與團(tuán)隊(duì)1、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、品牌、道德風(fēng)險(xiǎn)2、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力以及過(guò)往業(yè)績(jī)法律風(fēng)險(xiǎn)1、土地價(jià)格以及安全性2、項(xiàng)目進(jìn)展情況以及取得四證情況，3、開(kāi)發(fā)商與基金交易是否符合法律規(guī)定

4、開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)、或有負(fù)債以及抵押擔(dān)保情況財(cái)務(wù)1、項(xiàng)目投資金額、投資期限、預(yù)期收入2、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)1、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策以及銷售價(jià)格、市場(chǎng)需求狀況2、項(xiàng)目位置、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型以及項(xiàng)目的認(rèn)可度3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品定位、供給狀況以及價(jià)格策略7、影響投資決策的因素房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理分類具體考慮要素品牌與團(tuán)隊(duì)1、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、品牌、道德風(fēng)險(xiǎn)法878、投資方式房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理8、投資方式房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理88有限合伙人北京嘉富城投資基金管理有限公司（GP)LP1LP2…….LPN嘉富城城市建設(shè)投資基金（有限合伙）XX項(xiàng)目XX項(xiàng)目XX優(yōu)質(zhì)備選項(xiàng)目……投資管理現(xiàn)金注入9、交易結(jié)構(gòu)（有限合伙制基金）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理有限合伙人北京嘉富城投資基金管理有限公司（GP)LP1LP2899、交易結(jié)構(gòu)（信托模式）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理9、交易結(jié)構(gòu)（信托模式）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理9010、基金的管理公司架構(gòu)資產(chǎn)托管投資管理投后管理退出管理原則上在保證收益的情況下，迅速退出。存續(xù)期間企業(yè)現(xiàn)金以及股權(quán)資產(chǎn)有銀行監(jiān)管，三方共同保證財(cái)產(chǎn)安全。定期向LP匯報(bào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。嚴(yán)格而透明的投資決策程序杜絕人和為貴。合理配置資產(chǎn)，降低成本，分散風(fēng)險(xiǎn)。幫助被投項(xiàng)目?jī)?yōu)化治理結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)制度，以及公司戰(zhàn)略。幫助被投資企業(yè)整合外部資源，拓展市場(chǎng)定位。確定基金形式，明確職責(zé)和義務(wù)，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作。鎖定利益和風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理10、基金的管理公司架構(gòu)資產(chǎn)托管投資管理投后管理退出管理原則9111、風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理11、風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理92財(cái)務(wù)與資產(chǎn)增值服務(wù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目企業(yè)內(nèi)部管理的提升外部資源協(xié)調(diào)外部人才引進(jìn)財(cái)務(wù)管理稅收籌劃資本運(yùn)作項(xiàng)目流程管理的提升銷售管理的提升12、增值服務(wù)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的投資與管理財(cái)務(wù)與資產(chǎn)增值服務(wù)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目93目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立94IPO股份轉(zhuǎn)讓M&A（并購(gòu)）籌集

投資管理退出管理層回購(gòu)清算出是進(jìn)的目的,出不去就是失敗房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出1、退出方式IPO籌集投資管理退出管理層回95房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出2、退出方式比較房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出2、退出方式比較96目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資與管理房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的退出啟示目錄房地產(chǎn)私募股權(quán)基金概述房地產(chǎn)私募股權(quán)基金募集與設(shè)立97八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成我們是否應(yīng)該成立基金？必要性可行性啟示八.勝者出局我們是否應(yīng)該成立基金？啟示98八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成啟示1、必要性（1）公司的擴(kuò)張需要更多地資金投入，我們有較強(qiáng)的融資需求。（2）銀行貸款、信托較容易受到政策影響。通過(guò)成立基金能夠拓展我們的融資渠道，融資時(shí)受到限制較少。（3）成立自己的基金公司不僅可以節(jié)省一定的融資成本，更重要的是能夠使我們的資金預(yù)算更好地和我們投資需求相匹配，通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使融資更加靈活，掌握主動(dòng)。八.勝者出局啟示1、必要性99八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成啟示

建業(yè)2011-2012年融資成本

加權(quán)融資額（萬(wàn)）利息支出（萬(wàn)）加權(quán)資金成本2011年307,934.0028,728.009.33%2012年333,568.0030,198.009.05%其中：2012年銀行貸款202,274.0014,832.007.33%2012年結(jié)構(gòu)化貸款116,944.0013,875.0011.86%信托基金融資：成本15%，有限合伙股權(quán)基金：17%（參照中城基金投資泰禾）。綜上：我們?cè)谌N融資方式中能用銀行貸款最好用銀行貸款，如果不符合貸款條件則考慮基金，信托制基金我們不能創(chuàng)立，需通過(guò)信托公司。信托方式融資已經(jīng)是我們采取的方式之一。現(xiàn)在需考慮的是我們自己成立有限合伙制基金能帶來(lái)什么好處。如果引進(jìn)有限合伙制基金投資，則成本17%，如果自己成立有限合伙制基金，成本應(yīng)為15%，或者更低。2、可行性八.勝者出局啟示建業(yè)2011-20100八.勝者出局--中國(guó)多層次資本市場(chǎng)正在形成啟示

建業(yè)集團(tuán)若干項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率

理論上說(shuō)，只要融資成本低于項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，項(xiàng)目即可獲得正的收益，但是現(xiàn)實(shí)中我們還會(huì)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)，所以做計(jì)劃時(shí)我們還需要考慮到通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。如果我們自己建立有限合伙制股權(quán)基金，其內(nèi)部收益率扣除融資成本、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償之后剩余的部分，是我們安全的盈利區(qū)間。從本頁(yè)和上頁(yè)表中的數(shù)據(jù)可以看出，內(nèi)部收益率扣除私募融資成本、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償后，還可能是正值，那么我們通過(guò)私募融資即為可行的。稅后利潤(rùn)率內(nèi)部收益率五棟大樓17.65%（考慮股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)）56.95%花園路、農(nóng)科路項(xiàng)目14.67%（扣除股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)和合作方分成）32.5%寶豐森林半島一期12.55%36%舞鋼森林半島二期10.2%21%濮陽(yáng)壹號(hào)城邦二期10.46%49%濮陽(yáng)桂園一期11.98%50%南陽(yáng)凱旋廣場(chǎng)9.02%32%2、可行性八.勝者出局啟示建業(yè)集團(tuán)若干項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率和101

報(bào)告完畢謝謝大家報(bào)告102本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理解本PPT為可編輯版本，您看到以下內(nèi)容請(qǐng)刪除后使用，謝謝您的理103【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石是由碳原子構(gòu)成的；干冰是由二氧化碳分子構(gòu)成的；（2）質(zhì)子數(shù)為11的是鈉元素，鈉元素原子的最外層電子數(shù)1，在化學(xué)反應(yīng)中容易失去一個(gè)電子形成陽(yáng)離子；（3）化學(xué)變化是生成新分子的變化，其實(shí)質(zhì)是分子分解成原子，原子重新組合形成新的分子，故該反應(yīng)中沒(méi)有變的是碳原子和氧原子。

故答案為：氯化鈉；失去；D。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見(jiàn)氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。在化學(xué)變化中，原子種類、質(zhì)量、數(shù)目保持不變。26.用微粒的觀點(diǎn)解釋下列現(xiàn)象：

（1）今年我國(guó)要求“公共場(chǎng)所全面禁煙”．非吸煙者往往因別人吸煙而造成被動(dòng)吸煙。

（2）夏天鋼軌間的縫隙變小。

【答案】（1）分子是在不斷的運(yùn)動(dòng)的.

（2）夏天溫度高，鐵原子間的間隔變小.【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）吸煙生成煙霧，煙霧分子因?yàn)檫\(yùn)動(dòng)，擴(kuò)散到空氣中，使非吸煙者被動(dòng)吸入煙霧分子，造成被動(dòng)吸煙；

（2）鋼軌由鐵原子構(gòu)成.每?jī)筛撥夐g都有一定的間隙，夏天由于氣溫高，使得鋼軌中鐵原子的間隔變大，表現(xiàn)為鋼軌的體積膨脹，則鋼軌間的間隙變小.

故答案為：（1）分子是在不斷運(yùn)動(dòng)的；（2）夏天高溫，鐵原子間的間隔變小.

【分析】微粒觀點(diǎn)的主要內(nèi)容：物質(zhì)是由分子（或原子構(gòu)成），分子間有間隔，分子處于永停息的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)中.（1）煙霧分子屬氣體分子，在空氣中擴(kuò)散較快，使非吸煙者被動(dòng)吸煙；

（2）鐵原子間有一定的間隔，溫度升高，則鐵原子間間隔變大，反之則變小，夏天高溫狀態(tài)下，鐵原子間間隔變大，使得鋼軌體積膨脹，則鋼軌間的縫隙變小.【解析】【解答】（1）氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；金剛石104【考點(diǎn)】物質(zhì)的微粒性

【解析】【解答】（1）鐵屬于金屬單質(zhì)，是由鐵原子直接構(gòu)成；氯化鈉是由鈉離子和氯離子構(gòu)成的；二氧化碳是由二氧化碳分子構(gòu)成的．（2）①當(dāng)質(zhì)子數(shù)=核外電子數(shù)，為原子，a=2+8=10，該粒子是原子．原子序數(shù)=質(zhì)子數(shù)=10．②當(dāng)a=8時(shí)，質(zhì)子數(shù)=8，核外電子數(shù)=10，質(zhì)子數(shù)＜核外電子數(shù)，為陰離子。

故答案為：原子；離子；分子；10；10；陰離子。

【分析】物質(zhì)有微粒構(gòu)成，構(gòu)成物質(zhì)的微粒有原子、分子、離子是那種，金屬、稀有氣體由原子構(gòu)成；常見(jiàn)氣體由分子構(gòu)成；堿和鹽由離子構(gòu)成。當(dāng)核電荷數(shù)等于核外電子數(shù)，表示原子，小于時(shí)表示陰離子，大于時(shí)表示陽(yáng)離子。25.初中化學(xué)學(xué)習(xí)中，我們初步認(rèn)識(shí)了物質(zhì)的微觀結(jié)構(gòu)。（3）升高溫度分子運(yùn)動(dòng)速度就加快，只要能說(shuō)明溫度高了運(yùn)動(dòng)速度快了的例子都可以，例如陽(yáng)光下或者溫度高衣服干得快，溫度高水蒸發(fā)的快，糖在熱水里比在冷水里溶解的快等；

（4）由于注射器裝入的藥品少，現(xiàn)象明顯，又是封閉狀態(tài)，所以可以控制體積節(jié)省藥品、可以減少氣體揮發(fā)造成的污染等．

故答案為：（1）固體；

（2）分子的質(zhì)