房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)報(bào)告課件

房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)報(bào)告房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)報(bào)告課件從1996年深圳房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇至今的10年時(shí)間里，深得眾多開(kāi)發(fā)商的信賴，成為深圳市盤活爛尾項(xiàng)目最多，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)最為豐富的代理機(jī)構(gòu)。優(yōu)勢(shì)從1996年深圳房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇至今的10年時(shí)間里，深得眾多開(kāi)——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露18萬(wàn)永不供樓、每月4天的免費(fèi)使用權(quán)丹楓白露酒店公寓開(kāi)業(yè)后，入住率穩(wěn)定在85％，是深圳最快實(shí)現(xiàn)贏利的公寓2001年-羅湖新秀村90天銷售70%

均價(jià)超越13000元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露2001年-羅湖新秀村——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵面積定位過(guò)大——B棟69㎡一房一廳、A棟92㎡二房一廳銷售業(yè)績(jī)不佳——接手前只售了36套，除抵工程款外16套，只銷售了5%市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法提升，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)接受的暢銷公寓戶型在39㎡的一房。

雖然面積增大但市場(chǎng)價(jià)格并不成比例增加，同等價(jià)格下市場(chǎng)不接受，必須進(jìn)行二次定位。二次定位——產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，70年產(chǎn)權(quán)、18萬(wàn)永不供樓、每月4天的免費(fèi)使用權(quán)投資保障體系建立——完整產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)的完整性，不能把一個(gè)房間分割成多份產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售多種租約保障——客戶有選擇是否租給你的自由（0年不租、5年、15年）三種選擇。全程服務(wù)——贖回機(jī)制，無(wú)力供樓可由發(fā)展商全款贖回，扣除相關(guān)手續(xù)費(fèi)及發(fā)展商替供樓費(fèi)用多種經(jīng)營(yíng)收益保證——商業(yè)配套的前期經(jīng)營(yíng)收入可以補(bǔ)足前幾年的回報(bào)不足的問(wèn)題。雙口岸物業(yè)——升值的保障價(jià)格策略——統(tǒng)一價(jià)格，一口價(jià)，抽房號(hào)后期投入與經(jīng)營(yíng)——經(jīng)營(yíng)保障裝修檔次決定不能低。保證品質(zhì)引入好的品牌酒店管理公司，第三方經(jīng)營(yíng)——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵面積定位過(guò)大——B棟6——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合星城位于布吉鎮(zhèn)羅崗路口總占地23571㎡，建面136019㎡三棟住宅和布吉目前唯一四星級(jí)酒店布吉新商業(yè)中心和標(biāo)志性建筑打造標(biāo)志性外立面戶型修改數(shù)十稿，精益求精2002年-布吉

9個(gè)月銷售100%均價(jià)3800元比市場(chǎng)高300元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合星城2002年-布吉

9個(gè)月銷售100——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合新城項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵第一座大山——長(zhǎng)達(dá)6年的爛尾樓第二座大山——產(chǎn)品缺陷

A棟25層、B/C棟13層、78％實(shí)用率、管線更換、140㎡大戶型第三座大山——布吉河與深惠路第四座大山——銷售任務(wù)

發(fā)展商要求實(shí)現(xiàn)的均價(jià)3900元/㎡

三個(gè)月的銷售目標(biāo)與總的銷售目標(biāo)賦予產(chǎn)品新的概念，在引導(dǎo)客戶消費(fèi)方面做文章布吉新門戶時(shí)尚新生活建立區(qū)域市場(chǎng)的差異性從大戶型到小戶型、從農(nóng)村到城市、從單一功能到多功能社區(qū)改造后——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合新城項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵第一座大山——長(zhǎng)達(dá)6年——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心（原皇都廣場(chǎng)）70年使用年限，92年開(kāi)始、用地性質(zhì)商住兩用總占地1.06萬(wàn)㎡，總建面13萬(wàn)㎡，容積率12C棟(3號(hào)摟)43層建筑面積4.2萬(wàn)㎡會(huì)展聯(lián)體寫(xiě)字樓

會(huì)展經(jīng)濟(jì)特種投資物業(yè)2003年-福田皇崗30天銷售超過(guò)85%

均價(jià)超越7000元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心（原皇都廣場(chǎng)）會(huì)展聯(lián)體寫(xiě)字樓

——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵歷史——爛尾樓形象導(dǎo)致市場(chǎng)信心幾乎為零資金——負(fù)債1.5億；天津總公司不再給予資金支持；

日常開(kāi)支依賴于A、B棟剩余住宅銷售回款。產(chǎn)品內(nèi)在矛盾——1-4樓裙樓配套、5-25層寫(xiě)字樓、26-39層公寓改造核心原則：從市場(chǎng)需求角度進(jìn)行產(chǎn)品改造，發(fā)展商務(wù)公寓，有效利用會(huì)展，實(shí)現(xiàn)銷售

同體捆綁，合力制勝、加速創(chuàng)業(yè)，極速創(chuàng)富、投資翹動(dòng)，戰(zhàn)略制勝項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略：

第一步以輔助客戶（投資客）作為撬動(dòng)市場(chǎng)堅(jiān)冰的杠桿（低價(jià)），短期內(nèi)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)；

第二步轉(zhuǎn)移主戰(zhàn)線為主力自用企業(yè)客戶，啟動(dòng)全盤銷售利用2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展焦點(diǎn)事件：會(huì)展經(jīng)濟(jì)+CBD概念+地鐵物業(yè)樹(shù)立了高大的市場(chǎng)形象，強(qiáng)力吸引眼球；創(chuàng)造了良好的“注意力”經(jīng)濟(jì)效應(yīng)——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵歷史——爛尾樓形象——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊占地面積：29999平方米建筑面積：15805平方米五房主力面積從278-366平方米六房主力面積268.82平方米接手狀況：25棟爛尾4年的木質(zhì)別墅在兩個(gè)月內(nèi)完成19棟的銷售。2004年-羅湖梧桐山100售罄

實(shí)現(xiàn)均價(jià)超過(guò)18000元

高出投資方預(yù)計(jì)3000元/㎡——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊2004年-羅湖梧桐山——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵沒(méi)有挖掘項(xiàng)目所在的羅湖區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。無(wú)法展示出別墅對(duì)稀缺資源占有特征。沒(méi)有顯示出別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上私密性高、在品質(zhì)上高檔的產(chǎn)品特色。而在別墅生活氛圍的營(yíng)造上也缺乏系統(tǒng)的引導(dǎo)，與普通住宅沒(méi)有太大區(qū)別。在營(yíng)銷上沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行賣點(diǎn)組合形成核心概念，整體推廣在現(xiàn)場(chǎng)包裝等方面沒(méi)有體現(xiàn)出別墅項(xiàng)目的豪宅檔次。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)及產(chǎn)品仔細(xì)分析，重新定位為“羅湖半山森林獨(dú)棟別墅生活區(qū)”；提煉項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)：羅湖獨(dú)棟別墅、贈(zèng)送大面積花園和優(yōu)美自然景觀——“原生樹(shù)，原生墅”；重新包裝項(xiàng)目，提高檔次、品質(zhì)感；針對(duì)客戶的特點(diǎn)，推廣上的“窄眾”策略，小范圍高密度投放?！獱€尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵沒(méi)有挖掘項(xiàng)目所在的羅湖科苑學(xué)里占地面積21423平米建筑面積62900平米共536戶2002年初主體工程完工后，由于產(chǎn)權(quán)原因閑置兩年有余；——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)2004年-南山科技園北創(chuàng)單月銷售150套的業(yè)績(jī)

實(shí)現(xiàn)均價(jià)超過(guò)6000元科苑學(xué)里——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)2004年-南山科技園北——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)科苑學(xué)里項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵該項(xiàng)目于2002年初主體工程完工后，由于產(chǎn)權(quán)原因，閑置了兩年有余；產(chǎn)品相對(duì)落后；小區(qū)中間被規(guī)劃中的市政路一分為二；與北環(huán)路之間無(wú)任何遮擋，受噪音和揚(yáng)灰影響大；公共交通極不方便。重新定位——經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)及產(chǎn)品的仔細(xì)分析，給予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位形象重塑——充分發(fā)揮發(fā)展商自身的優(yōu)勢(shì)（政府資源/科技資源/名校資源）充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)（科技人文優(yōu)勢(shì)/靜謐的環(huán)境）從產(chǎn)品營(yíng)銷上升到區(qū)域營(yíng)銷，從而為未來(lái)的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)巧妙借用南硅谷的影響力，項(xiàng)目及片區(qū)形象進(jìn)行了產(chǎn)品形象重新塑造，北硅谷·公園名校優(yōu)尚社區(qū)產(chǎn)品改造——充分發(fā)揮項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)（可塑性大，具有改造的空間）——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)科苑學(xué)里項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵該項(xiàng)目于2002年初主——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店深惠路與新生路交匯處占地：3026.3㎡、建面:25080㎡、共19層五星標(biāo)準(zhǔn)，香港麗嘉國(guó)際酒店管理公司管理銷售方式：均價(jià)1.1萬(wàn)/㎡,首期5成，免費(fèi)入住24天/年，8％回報(bào)率2003年?duì)€尾樓，04年7月拿到預(yù)售，重新包裝以產(chǎn)權(quán)式酒店推出，現(xiàn)已營(yíng)業(yè)。2005年-龍崗新生村

開(kāi)盤當(dāng)日銷售70%

一個(gè)月售罄

均價(jià)高達(dá)1.1萬(wàn)元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店2005年-龍崗新生村

開(kāi)盤當(dāng)日銷——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵10年的爛尾樓形象，幾度易主，區(qū)域形象極差，客戶缺乏信心；發(fā)展商強(qiáng)硬要求實(shí)現(xiàn)11000元的均價(jià)，價(jià)值與價(jià)格存在一定差距；我司介入前發(fā)展商已自主銷售半年，業(yè)績(jī)慘淡，且前期宣傳無(wú)法豎立項(xiàng)目形象，浪費(fèi)了銷售時(shí)間；以短平快為主旨，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新整合，挖掘項(xiàng)目對(duì)客戶具吸引力的賣點(diǎn)；以主流媒體配合針對(duì)性推廣方式進(jìn)行密集推廣，強(qiáng)制性搶占市場(chǎng)及客戶關(guān)注度，豎立項(xiàng)目形象；對(duì)酒店重新進(jìn)行包裝，咖啡廳對(duì)外經(jīng)營(yíng)，以體驗(yàn)式消費(fèi)聚集人氣，讓客戶提前體驗(yàn)星級(jí)酒店享受；分散客戶對(duì)于酒店長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的關(guān)注度，加強(qiáng)客戶對(duì)于投資回報(bào)的信心；以價(jià)格策略加銷控策略促進(jìn)選房當(dāng)天的成交，形成哄搶場(chǎng)面；——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵10年的爛尾樓形象，幾——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)自由1+270年使用年限，98年開(kāi)始、用地性質(zhì)商住兩用總占地6071㎡，總建面2.4萬(wàn)㎡，容積率3.61棟21層，單層25－40戶現(xiàn)樓已入?。ㄔ瓎T工宿舍）改包裝、拔形象，賦予項(xiàng)目”全新住宅”的形象2006年-福田保稅區(qū)

開(kāi)盤日銷售60%

一個(gè)月售罄

均價(jià)逾7500元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)自由1+22006年-福田保稅區(qū)

開(kāi)盤日銷——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)自由1+2項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵區(qū)域背景問(wèn)題：福田保稅區(qū)為房地產(chǎn)相對(duì)冷僻的區(qū)域。樓盤整體價(jià)格走勢(shì)緩步爬升、銷售速度普遍較慢。產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題：設(shè)計(jì)陳舊，單層40戶，僅4部電梯；樓梯過(guò)道窄而長(zhǎng)，采光通風(fēng)不理想；走廊、煤氣等產(chǎn)品硬件設(shè)施存在缺陷。市場(chǎng)形象問(wèn)題：項(xiàng)目原為區(qū)內(nèi)企業(yè)員工宿舍，已入住，與新房相比市場(chǎng)形象不佳。其他問(wèn)題：帶租約銷售，目前租金較低，僅約28元/㎡，與市場(chǎng)現(xiàn)有狀相比，租金回報(bào)率低。強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，增強(qiáng)區(qū)域認(rèn)識(shí)度——毗鄰中心南區(qū)，位置優(yōu)越，未來(lái)升值潛力巨大通過(guò)宣傳、包裝，放大自身優(yōu)勢(shì)資源——資源優(yōu)越（海景、城市景觀）?，F(xiàn)場(chǎng)展示，樣板房引導(dǎo),鎖定投資概念——戶型方正實(shí)用，靈活多變。26-38平米小戶型，總價(jià)相對(duì)較低，適宜投資。強(qiáng)化投資概念，強(qiáng)調(diào)未來(lái)升值前景——現(xiàn)樓，穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)。未來(lái)租金收益顯著。價(jià)格策略——低首付，兩年租金抵40%首付款。中心南?純海景?投資型公寓/自由港灣·自由1+2公寓——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)自由1+2項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵區(qū)域背景問(wèn)題：福田?！獱€尾樓改造專家實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)積累——爛尾樓操盤

8S真經(jīng)1S——市：熟悉市場(chǎng)形勢(shì)2S——時(shí)：把握關(guān)鍵營(yíng)銷時(shí)機(jī)3S——實(shí)：實(shí)事求是評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀4S——史：正視項(xiàng)目歷史5S——思：各合作單位統(tǒng)一策略思想6S——事：用最高的執(zhí)行力做事7S——?jiǎng)荩盒蜗笾厮苁亲顬橹匾囊画h(huán)8S——式：采用最具針對(duì)性地營(yíng)銷招式——爛尾樓改造專家實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)積累——爛尾樓操盤8S真經(jīng)從爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)中得出：

項(xiàng)目定位是價(jià)值重建向形象重塑轉(zhuǎn)換的前期重要環(huán)節(jié)！從爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)中得出：

項(xiàng)目定位是價(jià)值重建向形象重塑認(rèn)為：

本項(xiàng)目最重要、最核心的營(yíng)銷策略就是

圍繞形象重塑、產(chǎn)品再造兩大核心展開(kāi)！認(rèn)為：

本項(xiàng)目最重要、最核心的營(yíng)銷策略就是

圍繞形象重塑、營(yíng)銷手段二：產(chǎn)品改造營(yíng)銷手段三：包裝改造營(yíng)銷手段四：形象改造營(yíng)銷手段五：風(fēng)險(xiǎn)防范營(yíng)銷手段一：定位重塑營(yíng)銷手段二：產(chǎn)品改造營(yíng)銷手段三：包裝改造營(yíng)銷手段四：形認(rèn)為：

人為風(fēng)險(xiǎn)防范是部分爛尾項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前期必要工作在涉及有早期項(xiàng)目業(yè)主的爛尾樓操盤時(shí)，必須在營(yíng)銷推廣前，在以下三個(gè)方面對(duì)老業(yè)主進(jìn)行適度的安撫工作，以避免后期項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中出現(xiàn)大量負(fù)面口碑。硬件改善

包括信報(bào)箱、保安亭、公告欄、導(dǎo)示牌、溫馨提示牌、

公共水電設(shè)施、垃圾處理設(shè)施、路障道閘等軟件改善

包括保安、清潔、綠化等物業(yè)服務(wù)口碑改善

包括業(yè)主口碑、鄰里口碑、三級(jí)市場(chǎng)口碑認(rèn)為：

人為風(fēng)險(xiǎn)防范是部分爛尾項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前期必要工作ThankYou!值得信賴的合作伙伴ThankYou!值得信賴的合作房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)報(bào)告房地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目操盤實(shí)戰(zhàn)報(bào)告課件從1996年深圳房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇至今的10年時(shí)間里，深得眾多開(kāi)發(fā)商的信賴，成為深圳市盤活爛尾項(xiàng)目最多，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)最為豐富的代理機(jī)構(gòu)。優(yōu)勢(shì)從1996年深圳房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇至今的10年時(shí)間里，深得眾多開(kāi)——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露18萬(wàn)永不供樓、每月4天的免費(fèi)使用權(quán)丹楓白露酒店公寓開(kāi)業(yè)后，入住率穩(wěn)定在85％，是深圳最快實(shí)現(xiàn)贏利的公寓2001年-羅湖新秀村90天銷售70%

均價(jià)超越13000元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露2001年-羅湖新秀村——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵面積定位過(guò)大——B棟69㎡一房一廳、A棟92㎡二房一廳銷售業(yè)績(jī)不佳——接手前只售了36套，除抵工程款外16套，只銷售了5%市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法提升，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)接受的暢銷公寓戶型在39㎡的一房。

雖然面積增大但市場(chǎng)價(jià)格并不成比例增加，同等價(jià)格下市場(chǎng)不接受，必須進(jìn)行二次定位。二次定位——產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，70年產(chǎn)權(quán)、18萬(wàn)永不供樓、每月4天的免費(fèi)使用權(quán)投資保障體系建立——完整產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)的完整性，不能把一個(gè)房間分割成多份產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售多種租約保障——客戶有選擇是否租給你的自由（0年不租、5年、15年）三種選擇。全程服務(wù)——贖回機(jī)制，無(wú)力供樓可由發(fā)展商全款贖回，扣除相關(guān)手續(xù)費(fèi)及發(fā)展商替供樓費(fèi)用多種經(jīng)營(yíng)收益保證——商業(yè)配套的前期經(jīng)營(yíng)收入可以補(bǔ)足前幾年的回報(bào)不足的問(wèn)題。雙口岸物業(yè)——升值的保障價(jià)格策略——統(tǒng)一價(jià)格，一口價(jià)，抽房號(hào)后期投入與經(jīng)營(yíng)——經(jīng)營(yíng)保障裝修檔次決定不能低。保證品質(zhì)引入好的品牌酒店管理公司，第三方經(jīng)營(yíng)——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)丹楓白露項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵面積定位過(guò)大——B棟6——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合星城位于布吉鎮(zhèn)羅崗路口總占地23571㎡，建面136019㎡三棟住宅和布吉目前唯一四星級(jí)酒店布吉新商業(yè)中心和標(biāo)志性建筑打造標(biāo)志性外立面戶型修改數(shù)十稿，精益求精2002年-布吉

9個(gè)月銷售100%均價(jià)3800元比市場(chǎng)高300元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合星城2002年-布吉

9個(gè)月銷售100——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合新城項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵第一座大山——長(zhǎng)達(dá)6年的爛尾樓第二座大山——產(chǎn)品缺陷

A棟25層、B/C棟13層、78％實(shí)用率、管線更換、140㎡大戶型第三座大山——布吉河與深惠路第四座大山——銷售任務(wù)

發(fā)展商要求實(shí)現(xiàn)的均價(jià)3900元/㎡

三個(gè)月的銷售目標(biāo)與總的銷售目標(biāo)賦予產(chǎn)品新的概念，在引導(dǎo)客戶消費(fèi)方面做文章布吉新門戶時(shí)尚新生活建立區(qū)域市場(chǎng)的差異性從大戶型到小戶型、從農(nóng)村到城市、從單一功能到多功能社區(qū)改造后——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)百合新城項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵第一座大山——長(zhǎng)達(dá)6年——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心（原皇都廣場(chǎng)）70年使用年限，92年開(kāi)始、用地性質(zhì)商住兩用總占地1.06萬(wàn)㎡，總建面13萬(wàn)㎡，容積率12C棟(3號(hào)摟)43層建筑面積4.2萬(wàn)㎡會(huì)展聯(lián)體寫(xiě)字樓

會(huì)展經(jīng)濟(jì)特種投資物業(yè)2003年-福田皇崗30天銷售超過(guò)85%

均價(jià)超越7000元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心（原皇都廣場(chǎng)）會(huì)展聯(lián)體寫(xiě)字樓

——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵歷史——爛尾樓形象導(dǎo)致市場(chǎng)信心幾乎為零資金——負(fù)債1.5億；天津總公司不再給予資金支持；

日常開(kāi)支依賴于A、B棟剩余住宅銷售回款。產(chǎn)品內(nèi)在矛盾——1-4樓裙樓配套、5-25層寫(xiě)字樓、26-39層公寓改造核心原則：從市場(chǎng)需求角度進(jìn)行產(chǎn)品改造，發(fā)展商務(wù)公寓，有效利用會(huì)展，實(shí)現(xiàn)銷售

同體捆綁，合力制勝、加速創(chuàng)業(yè)，極速創(chuàng)富、投資翹動(dòng)，戰(zhàn)略制勝項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略：

第一步以輔助客戶（投資客）作為撬動(dòng)市場(chǎng)堅(jiān)冰的杠桿（低價(jià)），短期內(nèi)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)；

第二步轉(zhuǎn)移主戰(zhàn)線為主力自用企業(yè)客戶，啟動(dòng)全盤銷售利用2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展焦點(diǎn)事件：會(huì)展經(jīng)濟(jì)+CBD概念+地鐵物業(yè)樹(shù)立了高大的市場(chǎng)形象，強(qiáng)力吸引眼球；創(chuàng)造了良好的“注意力”經(jīng)濟(jì)效應(yīng)——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)會(huì)展時(shí)代中心項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵歷史——爛尾樓形象——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊占地面積：29999平方米建筑面積：15805平方米五房主力面積從278-366平方米六房主力面積268.82平方米接手狀況：25棟爛尾4年的木質(zhì)別墅在兩個(gè)月內(nèi)完成19棟的銷售。2004年-羅湖梧桐山100售罄

實(shí)現(xiàn)均價(jià)超過(guò)18000元

高出投資方預(yù)計(jì)3000元/㎡——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊2004年-羅湖梧桐山——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵沒(méi)有挖掘項(xiàng)目所在的羅湖區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。無(wú)法展示出別墅對(duì)稀缺資源占有特征。沒(méi)有顯示出別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上私密性高、在品質(zhì)上高檔的產(chǎn)品特色。而在別墅生活氛圍的營(yíng)造上也缺乏系統(tǒng)的引導(dǎo)，與普通住宅沒(méi)有太大區(qū)別。在營(yíng)銷上沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行賣點(diǎn)組合形成核心概念，整體推廣在現(xiàn)場(chǎng)包裝等方面沒(méi)有體現(xiàn)出別墅項(xiàng)目的豪宅檔次。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)及產(chǎn)品仔細(xì)分析，重新定位為“羅湖半山森林獨(dú)棟別墅生活區(qū)”；提煉項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)：羅湖獨(dú)棟別墅、贈(zèng)送大面積花園和優(yōu)美自然景觀——“原生樹(shù)，原生墅”；重新包裝項(xiàng)目，提高檔次、品質(zhì)感；針對(duì)客戶的特點(diǎn)，推廣上的“窄眾”策略，小范圍高密度投放?！獱€尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)仙湖山莊項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵沒(méi)有挖掘項(xiàng)目所在的羅湖科苑學(xué)里占地面積21423平米建筑面積62900平米共536戶2002年初主體工程完工后，由于產(chǎn)權(quán)原因閑置兩年有余；——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)2004年-南山科技園北創(chuàng)單月銷售150套的業(yè)績(jī)

實(shí)現(xiàn)均價(jià)超過(guò)6000元科苑學(xué)里——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)2004年-南山科技園北——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)科苑學(xué)里項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵該項(xiàng)目于2002年初主體工程完工后，由于產(chǎn)權(quán)原因，閑置了兩年有余；產(chǎn)品相對(duì)落后；小區(qū)中間被規(guī)劃中的市政路一分為二；與北環(huán)路之間無(wú)任何遮擋，受噪音和揚(yáng)灰影響大；公共交通極不方便。重新定位——經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)及產(chǎn)品的仔細(xì)分析，給予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位形象重塑——充分發(fā)揮發(fā)展商自身的優(yōu)勢(shì)（政府資源/科技資源/名校資源）充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)（科技人文優(yōu)勢(shì)/靜謐的環(huán)境）從產(chǎn)品營(yíng)銷上升到區(qū)域營(yíng)銷，從而為未來(lái)的開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)巧妙借用南硅谷的影響力，項(xiàng)目及片區(qū)形象進(jìn)行了產(chǎn)品形象重新塑造，北硅谷·公園名校優(yōu)尚社區(qū)產(chǎn)品改造——充分發(fā)揮項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)（可塑性大，具有改造的空間）——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)科苑學(xué)里項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵該項(xiàng)目于2002年初主——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店深惠路與新生路交匯處占地：3026.3㎡、建面:25080㎡、共19層五星標(biāo)準(zhǔn)，香港麗嘉國(guó)際酒店管理公司管理銷售方式：均價(jià)1.1萬(wàn)/㎡,首期5成，免費(fèi)入住24天/年，8％回報(bào)率2003年?duì)€尾樓，04年7月拿到預(yù)售，重新包裝以產(chǎn)權(quán)式酒店推出，現(xiàn)已營(yíng)業(yè)。2005年-龍崗新生村

開(kāi)盤當(dāng)日銷售70%

一個(gè)月售罄

均價(jià)高達(dá)1.1萬(wàn)元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店2005年-龍崗新生村

開(kāi)盤當(dāng)日銷——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵10年的爛尾樓形象，幾度易主，區(qū)域形象極差，客戶缺乏信心；發(fā)展商強(qiáng)硬要求實(shí)現(xiàn)11000元的均價(jià)，價(jià)值與價(jià)格存在一定差距；我司介入前發(fā)展商已自主銷售半年，業(yè)績(jī)慘淡，且前期宣傳無(wú)法豎立項(xiàng)目形象，浪費(fèi)了銷售時(shí)間；以短平快為主旨，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新整合，挖掘項(xiàng)目對(duì)客戶具吸引力的賣點(diǎn)；以主流媒體配合針對(duì)性推廣方式進(jìn)行密集推廣，強(qiáng)制性搶占市場(chǎng)及客戶關(guān)注度，豎立項(xiàng)目形象；對(duì)酒店重新進(jìn)行包裝，咖啡廳對(duì)外經(jīng)營(yíng)，以體驗(yàn)式消費(fèi)聚集人氣，讓客戶提前體驗(yàn)星級(jí)酒店享受；分散客戶對(duì)于酒店長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的關(guān)注度，加強(qiáng)客戶對(duì)于投資回報(bào)的信心；以價(jià)格策略加銷控策略促進(jìn)選房當(dāng)天的成交，形成哄搶場(chǎng)面；——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)麗灣酒店項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵10年的爛尾樓形象，幾——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)自由1+270年使用年限，98年開(kāi)始、用地性質(zhì)商住兩用總占地6071㎡，總建面2.4萬(wàn)㎡，容積率3.61棟21層，單層25－40戶現(xiàn)樓已入?。ㄔ瓎T工宿舍）改包裝、拔形象，賦予項(xiàng)目”全新住宅”的形象2006年-福田保稅區(qū)

開(kāi)盤日銷售60%

一個(gè)月售罄

均價(jià)逾7500元——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)自由1+22006年-福田保稅區(qū)

開(kāi)盤日銷——爛尾樓操盤實(shí)戰(zhàn)自由1+2項(xiàng)目運(yùn)作關(guān)鍵區(qū)域背景問(wèn)題：福田保稅區(qū)為房地產(chǎn)相對(duì)冷僻的區(qū)域。樓盤整體價(jià)格走勢(shì)緩步爬升、銷售速度普遍較慢。產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題：設(shè)計(jì)陳舊，單層40戶，僅4部電梯；樓梯過(guò)道窄而長(zhǎng)，采光通風(fēng)不理想；走廊、煤氣等產(chǎn)品硬件設(shè)施存在缺陷。市場(chǎng)形象問(wèn)題：項(xiàng)目原為區(qū)內(nèi)企業(yè)員工宿舍，已入住，與新房相比市場(chǎng)形象不佳。其他問(wèn)題：帶租約銷售，目前租金較低，僅約28元/㎡，與市場(chǎng)現(xiàn)有狀相比，租金回報(bào)率低。強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，增強(qiáng)區(qū)域認(rèn)識(shí)度——毗鄰中心南區(qū)，位置優(yōu)越，未來(lái)升值潛力巨大通過(guò)宣傳、包裝，放大自身優(yōu)勢(shì)資源—