房地產(chǎn)開發(fā)(全套課件202P)

房地產(chǎn)開發(fā)緒論主要內(nèi)容1、基本概念2、房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢1.基本概念0.1房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。由于房屋及其相關(guān)的土地是不能移動的，所以房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是一切社會、經(jīng)濟(jì)和生活活動的載體。房地產(chǎn)作為人類生產(chǎn)生活所必需,不僅僅是最基本的生產(chǎn)要素,也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)是一種商品,又是人們最重視、最珍惜、最具體實(shí)在的財產(chǎn)。0.2房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象,在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遵照城市規(guī)劃的要求,通過投資,在城市地域上建設(shè)起適合城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、滿足用戶要求的房屋建筑及其綜合配套設(shè)施,并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和提高土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益的活動。0.3房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在我國國民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)中被作為獨(dú)立的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。它既是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),又是附加值比較高的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為人們提供一定的空間地域,它是整個城市社會、政治、經(jīng)濟(jì)和文化生活重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有房地產(chǎn)業(yè)就沒有城市和城市的社會經(jīng)濟(jì)生活。2房地產(chǎn)開發(fā)的若干趨勢2.1市場細(xì)分市場細(xì)分是市場發(fā)展的必然.市場細(xì)分有可能能找到市場的新蛋糕.市場細(xì)分要對人群進(jìn)行透徹的了解.2.2小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史機(jī)遇：城市的空心化、農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、大城市的衛(wèi)星城化、一小時經(jīng)濟(jì)圈。在小城鎮(zhèn)發(fā)展中尋找投資機(jī)會---產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指向性理論、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的梯度理論。規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論。2.3設(shè)計創(chuàng)新常見的不良傾向：

住宅貴族化。綠地公園化。鋪地廣場化。小品城市化。道路隨意化。配套商業(yè)化風(fēng)格歐美化。物管粗放化。

裝修賓館化。解決途徑：個性、環(huán)保、科技。2.4行業(yè)規(guī)范和企業(yè)品牌建設(shè)行業(yè)規(guī)范：1、目前存在著信譽(yù)危機(jī)。2、政府部門正在加大整治力度。3、業(yè)內(nèi)企業(yè)面臨著重新洗牌的考驗。品牌建設(shè)：1、規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)質(zhì)量是品牌的龍頭2、高質(zhì)量和個性化是創(chuàng)品牌的生命線3、創(chuàng)品牌和塑造企業(yè)形象要統(tǒng)一4、高品質(zhì)和合理價位要統(tǒng)一第一篇房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)理論1.1房地產(chǎn)開發(fā)概述1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)的概念

是指房地產(chǎn)部門或其他建設(shè)部門和單位，根據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，以及經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展要求，以土地和房屋建筑為對象，按照使用性質(zhì)，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”，有計劃有步驟地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的分類A.按城市建設(shè)對象劃分新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)B.按開發(fā)的配套程度劃分綜合開發(fā)單項開發(fā)

C.按開發(fā)的經(jīng)營方式劃分土地開發(fā)房屋開發(fā)土地房屋綜合開發(fā)潘石屹簡介出生年月：1963年10月籍貫：甘肅省天水SOHO中國有限公司職位：董事長兼聯(lián)席總裁畢業(yè)院校：石油職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)歷：潘石屹，大學(xué)畢業(yè)后到國家石油部工作，1987年起開始在深圳和海南開創(chuàng)自己的房地產(chǎn)開發(fā)生涯。1992年，潘先生與人合作共同創(chuàng)建了北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)房地產(chǎn)。1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國有限公司個人近期獲獎情況：

2003年被“世界經(jīng)濟(jì)論壇”邀為主講人；

2002年和2003年兩度被“博鰲亞洲論壇”邀為主講人；被評選為“中國最具影響力的人士”之一；

2001年被深圳住交會評選為“中國地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”；建外SOHO被評為“京城2002年度十大影響力樓盤”之一；建外SOHO榮登新浪網(wǎng)“2002年京城十大暢銷樓盤排行榜”榜首姓名：任志強(qiáng)籍貫：山東畢業(yè)院校：中國人民大學(xué)供職機(jī)構(gòu)：北京華遠(yuǎn)新時代房地產(chǎn)公司職務(wù)：董事長任志強(qiáng)簡介：1984年任北京市華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開發(fā)總公司建設(shè)部經(jīng)理，當(dāng)時年僅33歲；1987年至1993年，任北京市西城區(qū)華遠(yuǎn)城市建設(shè)開發(fā)公司總經(jīng)理；1993年至今，任北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁兼北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長。1984年至今，任志強(qiáng)主持或參與了華遠(yuǎn)近50個房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作，戰(zhàn)功卓著，曾當(dāng)選西城區(qū)人大代表、北京市勞動模范，并榮獲全國“五一勞動獎?wù)隆?，現(xiàn)任北京市政協(xié)委員。任志強(qiáng)是京城房地產(chǎn)圈內(nèi)的資深人士，在業(yè)內(nèi)被稱為“大哥大”。

時寒冰，男，漢族，鄭州市人，現(xiàn)居上海，生于1972年2月，MBA碩士。中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特邀觀察員，《上海證券報》評論版主編(曾兼任新華社所屬現(xiàn)代金報和現(xiàn)代快報評論主編)，曾主編網(wǎng)刊《中國》，并曾作為中央人民廣播電臺特邀嘉賓發(fā)表時事評論。上世紀(jì)90年代開始進(jìn)入新聞界，先做新聞后做評論。主要新聞作品有：《花岡慘案57周年祭》、《悲情田中(日本外相田中真紀(jì)子專訪)》、《他們?yōu)楹钨u血？》、《串在豆腐串上的希望——與下崗職工一起生活的日子》等，每一篇報道都經(jīng)過認(rèn)真采訪和親身調(diào)查。評論尖銳、理性富于激情。2004年以前，評論作品以國際評論為多，其中：《印巴用戰(zhàn)爭做秀》，提前幾個月斷言印巴雖然屯兵百萬，但用意不在戰(zhàn)爭；在《美伊三月大搏殺》一文中，提前近一個月斷言：伊拉克戰(zhàn)爭“開戰(zhàn)的時間估計就在3月中下旬?！苯Y(jié)果，戰(zhàn)爭于3月19日打響；《拯救女兵林奇，太多疑點(diǎn)誰來解？》曾在國際范圍內(nèi)引發(fā)廣泛爭議，美國、英國記者在跟進(jìn)調(diào)查之后，得出與其觀點(diǎn)大致相同的結(jié)論?！稄氖蹗u傳聞看俄首富命運(yùn)》，普京的操作手法正如其所料……

2004年后，評論以時政評論和財經(jīng)評論為主。主要作品有《全民資產(chǎn)要永遠(yuǎn)虛擬下去嗎？》、《管理層持股繞不開的難題》、《切莫高估美國起訴“二許”的威懾力》、《起點(diǎn)不公是最危險的不公》、《承認(rèn)存在不同利益集團(tuán)有利改革》等。部分作品被翻譯成英文、日文。2003年，應(yīng)邀為美國出版的《史跡》和國內(nèi)出版的《地球母親》等書作序。1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展過程

1.外國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展

2.國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展1.1.4房地產(chǎn)開發(fā)的意義1.加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程。2.提高城市居民居住質(zhì)量。3.有利于住宅與公用設(shè)施的同步配套建設(shè)。4.提高城市建設(shè)綜合效益。5.促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。6.有利于節(jié)約土地。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)公司一、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主體及任務(wù)1.建設(shè)單位2.各類不同性質(zhì)的公司3.政府管理機(jī)構(gòu)（１）房地產(chǎn)開發(fā)公司(開發(fā)商、發(fā)展商)（２）投資公司(投資商)（３）承包公司(承包商、建筑商)（４）技術(shù)服務(wù)公司（設(shè)計院、項目咨詢公司、招標(biāo)代理公司、監(jiān)理公司）二、房地產(chǎn)開發(fā)公司的性質(zhì)和任務(wù)1.房地產(chǎn)開發(fā)公司是具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位，實(shí)行自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，對國家承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2.房地產(chǎn)開發(fā)公司的任務(wù)：就是為社會提供需用的房地產(chǎn)，為國家創(chuàng)造稅收，為企業(yè)獲取利潤。三、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍

級別條件一級二級三級四級1注冊資本不低于5000萬元；

注冊資本不低于2000萬元

800萬元

不低于100萬元

2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；

2年以上

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上

3近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；

累計竣工5萬平方米以上已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

4連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，

5上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；不少于10人

工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；中級以上職稱的管理人員不少于5人專職會計人員不少于2人

商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

7工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；

未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

9未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

1.房地產(chǎn)綜合開發(fā)的資質(zhì)等級2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍a．一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。b．二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。四、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的類型和企業(yè)升級1.按企業(yè)性質(zhì)分：a.房地產(chǎn)開發(fā)專營公司b.房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司c.房地產(chǎn)開發(fā)項目公司2.按所有制形式分a.全民所有制房地產(chǎn)開發(fā)公司b.集體所有制房地產(chǎn)開發(fā)公司五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的人員組成１．建筑師２．工程師

3．會計師

4．經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員

5．估價師及市場營銷人員

6．律師與代理人（二）房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司組織機(jī)構(gòu)的形式六、房地產(chǎn)開發(fā)程序王石簡介

出生年月：1951年1月籍貫：廣西柳州職位：萬科董事長畢業(yè)院校：蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)

為摩托羅拉做廣告，登頂世界最高峰，深圳萬科股份有限公司董事長公司王石活得極其瀟灑。過去，他"賣掉萬科"；現(xiàn)在，他禪讓權(quán)位，這就是王石，創(chuàng)立并領(lǐng)導(dǎo)著一家優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，但他本人并非公司的所有者。1968年參軍，服役于空軍汽車三團(tuán)；1973年轉(zhuǎn)業(yè)，就職于鄭州鐵路水電段；1974年至1978年就讀于蘭州鐵道學(xué)院；畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司；1983年到深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司工作，1984年組建“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”，任總經(jīng)理。1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，1991年公司在深圳證券交易所正式掛牌上市交易，王石歷任公司董事長兼總經(jīng)理，1999年2月辭去總經(jīng)理職務(wù)。

1994年王石榮獲“深圳市第一屆優(yōu)秀企業(yè)家金牛獎”。

1998年1月王石受到國家總理朱镕基接見，朱總理對王石對房地產(chǎn)的市場走勢和看法給予充分肯定。

1998年12月王石入選《中央電視臺》為紀(jì)念改革開放二十年所拍攝的大型電視人物傳記片----《20年、20人》節(jié)目。

1999年4月參加世界經(jīng)濟(jì)論壇----“99中國企業(yè)高峰會”，并代表中國房地產(chǎn)業(yè)界在論壇上做專題發(fā)言。

1999年5月參加由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的“99中國住房發(fā)展論壇”，在論壇上第一次提出“城市空心化”概念。

1999年9月應(yīng)邀出席“‘99《財富》論壇”，并作專題演講，呼吁21世紀(jì)的中國房地產(chǎn)企業(yè)走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展道路，適應(yīng)新世紀(jì)、新市場的挑戰(zhàn)。

1999年發(fā)起組織“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”，并被推舉為首任輪值主席，致力于重建行業(yè)秩序和公信力，推動中國城市住宅產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2000年6月，發(fā)起組織“新住宅論壇”上海大會，倡導(dǎo)和推動“新住宅運(yùn)動”。王石現(xiàn)兼任中國房地產(chǎn)協(xié)會常務(wù)理事、中國房地產(chǎn)協(xié)會城市住宅開發(fā)委員會副主任委員、深圳市房地產(chǎn)協(xié)會副會長以及深圳市總商會副會長等職務(wù)。

王石，中國企業(yè)家群體中陽光式的領(lǐng)袖人物。他為人們所熟知，除了因萬科的品牌及地產(chǎn)項目外，還因他的鮮明個性和登山經(jīng)歷。這位萬科的創(chuàng)始人，同萬科的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊共同引領(lǐng)萬科，用20年的時間創(chuàng)造了一系列奇跡。

今日，萬科已經(jīng)成長為中國大陸最大的房地產(chǎn)上市公司，且是中國大陸首批公開上市的企業(yè)中惟一一家連續(xù)14年保持盈利增長的企業(yè)。這些輝煌的業(yè)績，與王石以及萬科一直以來所堅持的對人永遠(yuǎn)尊重、追求公平回報和牢記社會責(zé)任的價值觀，及“簡單、透明、規(guī)范與均好”的企業(yè)理念密不可分。第二篇房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃主講人：孫宇房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本程序一、策劃的含義美國哈佛企業(yè)管理叢書編撰委員會對策劃含義作了如下的總結(jié)：策劃是一種程序，是針對未來要發(fā)生的事情做當(dāng)前的決策。是一種運(yùn)用腦力的理性行為。房地產(chǎn)項目策劃的含義：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)項目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去，這是狹義的理解；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)項目策劃就是從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析直到物業(yè)管理全過程的策劃。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的項目設(shè)想與市場研究

二、項目策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，是項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵，要貫穿整個開發(fā)的全過程，在此階段主要應(yīng)做好五個方面的工作。1.開發(fā)項目的設(shè)想2.市場調(diào)查與研究3.項目建議書4.可行性研究報告5.流程設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)公司對有關(guān)信息進(jìn)行綜合考慮后產(chǎn)生的關(guān)于開發(fā)特定房地產(chǎn)項目來滿足市場需要的初步打算。項目成功：設(shè)想正確并富有創(chuàng)造性是關(guān)鍵如：沈陽1991年沈陽華新國際發(fā)展有限公司及時設(shè)想沈陽河畔花園大連山屏花園南山賓館反面新世界花園、天柱山莊房地產(chǎn)項目設(shè)想階段應(yīng)確定的問題：a.洞察社會需求b.確定建設(shè)地點(diǎn)c.有較可行的建設(shè)渠道和管理經(jīng)驗d.能夠得到土地的承諾e.研究要開發(fā)地點(diǎn)的自然條件f.與建筑施工單位接觸g.其他一）房地產(chǎn)市場研究就是分析和預(yù)測未來各種房地產(chǎn)的需求量，并將這種需求量同現(xiàn)有的供給量相對比。為企業(yè)的項目決策提供一定量的依據(jù)。是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析和制定市場對策的一種活動。主要目的是掌握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和預(yù)計未來狀態(tài)，為開發(fā)企業(yè)確定開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略和投資決策提供可靠的依據(jù)。

二）房地產(chǎn)市場調(diào)研的意義1.可以幫助企業(yè)開發(fā)新市場2.可以加強(qiáng)企業(yè)對營銷工作的控制3.可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的問題。并找出合適的解決方法。4.可以平衡企業(yè)與消費(fèi)者的聯(lián)系三）房地產(chǎn)市場研究的分類：房地產(chǎn)專項市場研究和房地產(chǎn)定點(diǎn)綜合研究專項研究：為滿足某一專門需要而進(jìn)行的房地產(chǎn)市場研究。這種研究無特定的地點(diǎn)，一般是研究一個區(qū)域或一個城市中所說的居住區(qū)的某種房地產(chǎn)市場。定點(diǎn)綜合研究：指研究一塊特定土地的最佳經(jīng)濟(jì)利用。他研究某一塊土地的各種利用方式及其經(jīng)濟(jì)效益，最后確定那種方式能獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。以住宅市場研究為例說明房地產(chǎn)市場研究的基本原則和基本思路1.間接的經(jīng)濟(jì)限制因素問題2.潛在市場容量和開發(fā)后能吸引的顧客比率問題3.房屋可以出租或出售的價格范圍問題4.房屋單元類型問題5.單元大小問題6.什么樣的附屬設(shè)施問題

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書一、房地產(chǎn)項目建議書的含義作用：a.是國家選擇建設(shè)項目的依據(jù)，項目建議書批準(zhǔn)后即為立項。b.批準(zhǔn)立項的項目，可以列入項目前期工作計劃，開展可行性研究。c.設(shè)計利用外資的項目，在批準(zhǔn)立項后，方可對外開展工作。項目建議書與可行性研究的區(qū)別：二、項目建議書的內(nèi)容

1.建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù)。

2.產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想。

3.資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系及引進(jìn)國別、廠商和初步分析。

4.投資估算和資金籌措設(shè)想。

5.項目進(jìn)度安排。

6.經(jīng)濟(jì)效果和社會效益的初步估計。三、項目建議書的編制與審批1.大中型項目由國家計委審批。2.投資在2億元以上的重大項目，由國家計委審核后報國務(wù)院審批。3.小型項目按隸屬關(guān)系，由各主管部門或省、自治區(qū)、直轄市的計委審批。4.由地方投資建設(shè)的地方院校、醫(yī)院及其他文教衛(wèi)生事業(yè)的大中型基本建設(shè)項目，其項目建議書均不報國家計委審批，由省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市計委審批，同時抄送國家計委和有關(guān)部門備案。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主講人孫宇3.1可行性研究的含義和目的一、概念：可行性研究的概念就是運(yùn)用多種科學(xué)研究成果，對建設(shè)項目在投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門綜合學(xué)科。其主要任務(wù)是研究興建或改建某個建設(shè)項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，其根本目的是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資的盲目性和風(fēng)險性，提高經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。二、特點(diǎn)1、先行性（前期性）2、預(yù)測性3、不確定性4、決策性5、綜合性三、可行性研究的作用1.保證房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的合理2.是籌措開發(fā)資金的依據(jù)3.作為與有關(guān)部門簽訂協(xié)議或合同的依據(jù)4.作為編制詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)5.國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)計劃的依據(jù)6.環(huán)保部門審查的依據(jù)四、可行性研究的依據(jù)1.國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；2.批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件；3.國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等；4.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料；5.有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；6.國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；7.開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。五、可行性研究的工作階段1、投資機(jī)會研究2、初步可行性研究4、項目的評估和決策3、詳細(xì)可行性研究一、項目背景與概況1.項目背景綜述。2.項目名稱、投資商名稱、開發(fā)商名稱。3.項目地理位置。4.項目的性質(zhì)與主要特點(diǎn)。5.項目開發(fā)對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響。6.可行性研究工作的目的、范圍和主張依據(jù)。3.2可行性研究的內(nèi)容二、開發(fā)區(qū)原狀調(diào)查及動遷安置1.土地調(diào)查2.人口調(diào)查3.建筑物調(diào)查4.企業(yè)調(diào)查5.各種管線6.其他地下、地上物現(xiàn)狀7.制定動遷計劃8.確定安置方案9.費(fèi)用估算三、市場調(diào)查分析和預(yù)測1.市場環(huán)境調(diào)查2.消費(fèi)者調(diào)查3.市場情況調(diào)查4.價格調(diào)查5.廣告調(diào)查四、規(guī)劃設(shè)計方案選擇1.市政規(guī)劃方案選擇2.項目構(gòu)成及平面布置3.建筑規(guī)劃方案選擇五、資源供給1.建筑材料的需求量、采購方式和供應(yīng)計劃2.施工力量的組織計劃3.項目施工期間的動力、水等供應(yīng)4.項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件六、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)1.建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀2.主要污染源和污染物3.開發(fā)可能引起的生態(tài)變化4.設(shè)計采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)5.控制污染與生態(tài)變化的初步方案6.環(huán)境保護(hù)投資估算7.環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析8.存在問題及建議七、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究1.開發(fā)項目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置2.管理人員的配備方案3.擬訂人員的培訓(xùn)規(guī)劃，估算年管理費(fèi)用支出八、開發(fā)建設(shè)計劃1.前期開發(fā)計劃2.工程建設(shè)計劃3.建設(shè)場地的布置4.施工隊伍選擇九、項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析1.項目總投資估算2.項目投資來源、籌措方式的確定3.開發(fā)成本估算4.銷售成本、經(jīng)營成本估算5.銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算6.財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析7.國民經(jīng)濟(jì)評價8.風(fēng)險分析9.項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價十、結(jié)論1.運(yùn)用各項數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。2.存在的問題及相應(yīng)的建議3.3資金時間價值理論一、資金時間價值的概念1、金時間價值是指資金持有者放棄資金的即時使用機(jī)會，而將資金轉(zhuǎn)化為資本隨時間的推移所產(chǎn)生的真實(shí)報酬。2、資金時間價值的度量：利息、利率二、現(xiàn)金流量及其圖形0123ntCI0CI1CI2CInCO1CO3例：某工程預(yù)計壽命6年，總投資額為200萬元，第一年初投資，當(dāng)年投產(chǎn)，每年銷售收入為80萬元，第1年至第3年每年經(jīng)營費(fèi)用為20萬元，第4年至第6年每年經(jīng)營費(fèi)用為30萬元，第6年末收回固定資產(chǎn)余值10萬元，則現(xiàn)金流量圖：200012345620202030303080808080808010t三、資金時間價值計算一）利息的計算1.單利計息法F=P(1+in)2.復(fù)利計息法F=P(1+i)nF-------本利和（終值，元）；P------本金（現(xiàn)值，元）；i------利息；n-----計息期。例1：某擬建項目向銀行貸款600萬元，借款合同規(guī)定借期5年，年利率為10%，單利計息，試問5年后應(yīng)還多少？F=P(1+in)=600*(1+10%*5)=900萬元例2同上，復(fù)利計息，試問5年后應(yīng)還多少？F=P(1+i)n=966.3萬元練習(xí)：某建筑公司進(jìn)行技術(shù)改造，00年初貸款100萬元，01年初貸款200萬元，年利率6%，復(fù)利計息，試問02年末應(yīng)一次償還多少萬元？設(shè)想10年后要求從銀行里拿走5萬元，在利率為8%的條件下，現(xiàn)應(yīng)存入銀行多少錢？二）資金等值變換公式(一)現(xiàn)值與終值相互變換1.現(xiàn)值變終值(pF)F=P(1+i)n2.終值變現(xiàn)值(Fp)P=F/(1+i)n（二）年金與終值和現(xiàn)值相互變換1、年級與終值

F=A<(1+i)n-1>/I例：某開發(fā)企業(yè)8年后需投資5000萬元，年利率8%，在8年中等額存入銀行，每年年末應(yīng)存多少？如果每年末存入500萬元，8年后終值是多少？2、年金變現(xiàn)值P=A<(1+i)n-1>/i(1+i)n練習(xí)題：某廠自籌資金擴(kuò)建，連續(xù)五年每年末從利潤中提取100萬元存入銀行，年利率6%，復(fù)利計算，試問五年后能籌集多少萬元？某廠購置設(shè)備，一次貸款10萬元，設(shè)備服務(wù)期10年，期末無殘值，利率10%，要求10年內(nèi)等額償還，試問每年至少應(yīng)收回資金多少？某賓館基建投資為銀行貸款，年利率10%，建成后交付使用，每年能獲得凈利潤200萬元，要求能在10年內(nèi)收回全部貸款的本利河。試問該賓館建造時的總投資應(yīng)控制在多少萬元？第三篇房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作第一節(jié)土地使用權(quán)的獲得一、概述1、土地是指地球的陸域表層，包括內(nèi)陸水域、沿海灘涂與及島嶼。它是一個自然、經(jīng)濟(jì)的綜合體。2、我國的土地制度1956年土地公有制改革基本完成1982年12月《中華人民共和國憲法》規(guī)定：城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有，宅基地和自留地也屬于集體所有。任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。1988年《憲法》修正添加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。1990年5月19日《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布二、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利，它是土地所有制的法律表現(xiàn)。土地所有權(quán)的種類：國家土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)三、土地使用權(quán)的取得方式1.土地使用權(quán)的行政劃撥2.土地使用權(quán)的出讓a.土地使用權(quán)的協(xié)議出讓b.土地使用權(quán)的招標(biāo)出讓c.土地使用權(quán)的拍賣出讓3.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第22條明確指出：土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

在傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制下,我國的各種資源均由國家計劃控制、調(diào)撥,土地資源的使用和分配亦不例外,主要由政府無償撥給。以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的用地類型包括:①國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目同地;③法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他同地。行政劃撥獲得土地使用權(quán)的程序：申請選址協(xié)商征地數(shù)量和補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)核定用地面積劃撥土地1、所謂土地使用權(quán)出讓，

是指國家以土地所有者身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、土地出讓年限：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用途，對土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用權(quán)的協(xié)議出讓程序：1、出讓方提供地塊的必要資料和有關(guān)規(guī)定。2、有意方向土地管理部門提交方案。3、簽訂意向書。4、測算地價，制定規(guī)劃參數(shù)。5、簽訂出讓合同。6、領(lǐng)取土地使用證。招標(biāo)出讓是指土地管理部門代表政府，以招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇土地使用者進(jìn)行有償出讓土地使用權(quán)的行為。程序：發(fā)標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)拍賣出讓是指按指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用公開將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指國有土地使用權(quán)人將已獲得的土地使用權(quán),在符合有關(guān)規(guī)定的前提下轉(zhuǎn)移給新的土地使用權(quán)受讓人的行為。這種土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)移,通常包括出售、交換、贈與、繼承等項內(nèi)容,屬于土地的二級市場范疇。

程序：申請批準(zhǔn)簽約第二節(jié)土地征用(一)征地程序1.開發(fā)公司提出開發(fā)建設(shè)立項報告,由各地計委、建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)立項后,列入計劃;2.開發(fā)公司持批準(zhǔn)立項文件,向規(guī)劃部門申請選址;3.規(guī)劃部門初步劃定用地范圍、面積,并向有關(guān)部門發(fā)出建設(shè)用地征詢意見表;4.土地管理部門根據(jù)規(guī)劃初步定點(diǎn),擬辦補(bǔ)償安置方案;5.開發(fā)公司陪同規(guī)劃、市場、土地等有關(guān)業(yè)務(wù)部門勘察地形,了解地貌,最后確定征地范圍;6.開發(fā)公司與原用地單位、當(dāng)?shù)氐胤秸餐陶務(wù)鞯匮a(bǔ)償安置方案書。7.開發(fā)公司同當(dāng)?shù)卣陶剟趧恿Π仓棉k法;8.當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門發(fā)出接收勞動力函,核實(shí)征用土地面積、農(nóng)民數(shù)、產(chǎn)量,前三年收入等情況,確寇農(nóng)轉(zhuǎn)非、招工人員,填寫征地補(bǔ)償安置方案書;9.開發(fā)公司與被征地單位簽訂土地征用初步協(xié)議;10.土地管理部門在補(bǔ)償安置書上簽署意見;11.規(guī)劃部門審核征地文件、協(xié)議,草擬征地批復(fù)文件;12.規(guī)劃部門確定開發(fā)建設(shè)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃;13.規(guī)劃部門、土地管理部門將征地問題提交當(dāng)?shù)卣懻?批準(zhǔn)后正式頒發(fā)征地文件;14.規(guī)劃部門根據(jù)政府的批文,核發(fā)處理用地圖及有關(guān)文件;15.當(dāng)?shù)卣M織有關(guān)部門具體辦理征地事宜,包括農(nóng)轉(zhuǎn)非、招工、超齡勞動力安置,丈量土地發(fā)放征地補(bǔ)償費(fèi),青苗費(fèi),地上建筑物、水井、樹術(shù)及其他附著物補(bǔ)償費(fèi)等;16.開發(fā)公司繳納耕地占用稅、新菜田開發(fā)基金;17在土地主管部門主持下,被征地單位向開發(fā)公司正式移交土地。(二)審批權(quán)限我國《土地管理法》規(guī)定。①國家建設(shè)征用耕地1000畝〈1畝=666.67m2,下同)以上,其他土地2000畝以上的,由國務(wù)院批準(zhǔn)。②征用省、自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的土地,由省、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn);征用耕地3畝以下,其他土地10畝以下的,由縣級人民政府批準(zhǔn);省轄市、自治州人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限,由省、自治區(qū)人民代表大會常務(wù)委員會決定。③征用直轄市行政區(qū)域內(nèi)的土地,由直轄市人民政府批準(zhǔn);直轄市的區(qū)人民政府和縣人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限,由直轄市人民代表大會常務(wù)委員會決定。(三)征地費(fèi)用

1.土地補(bǔ)償費(fèi)

2.安置補(bǔ)償費(fèi)

3.青苗補(bǔ)償費(fèi)

4.樹木補(bǔ)償費(fèi)（四）對征而未用土地和違章地的處理1.對征后2年未用的土地和征多用少所剩余部分的土地，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h、市土地管理機(jī)關(guān)審查核實(shí)后報縣、市人民政府批準(zhǔn)，將土地的使用權(quán)收回，并報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案。2.征而未用的土地，原征地單位不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。3.違章土地處理。湯臣一品由兩幢40層和兩幢44層的超高樓組成，電梯能否運(yùn)作，一切靠掌紋。室內(nèi)采用日本大金(DAKIN)VRVⅡ戶式中央空調(diào)和美國碧慕(BEAM)中央吸塵系統(tǒng)。保安系統(tǒng)也十分完善：美國Honeywell防盜主機(jī)，美國DORCON掌機(jī)儀，德國SIEDEL可視對講系統(tǒng)，Lonbon緊急對講系統(tǒng)。看來富人們居住的地方，安全是首要的。湯臣一品正坐落于黃浦江270度轉(zhuǎn)角處，屬浦東看江最佳的位置。在這個陽臺上，你可以將全上海最繁華，最有價值的景色盡收眼底。在這里享用一份晚餐的感動與難忘，并不亞于在金茂。臥室——巨大的落地窗增添了房間的通透感，有了別墅的感覺.臥室沿襲了古典歐式一貫的金壁輝煌，所有的家具都描上了金邊，與普通公寓臥室設(shè)計不同的是，湯臣采用落地窗取代了飄窗，無形間擴(kuò)大了臥室的視野，顯得更大氣。兒童房，也就是次臥窗外望去，是上海最大的CBD——陸家嘴金融中心，次臥的設(shè)計相對較為簡潔，沒有繁復(fù)的飾物和雕花。書房——多用途的功能設(shè)計，兼有休息、會客功能

如果說客廳是專為招待客人而設(shè)計，那書房就是專為主人自己設(shè)計的，以實(shí)用和舒適為主題。厚重的電視柜屬于經(jīng)典歐式古典設(shè)計，與近年來流行的矮柜設(shè)計相比，更加實(shí)用。此外，這間書房還兼有視聽室的功能，后置音響需要在隱蔽工程時就布好線。顯現(xiàn)在眼前的即是一個金碧輝煌的世界，晶瑩剔透的水晶吊燈、以金、黃為主色調(diào)的家具，夜色中的外灘……在鏡中映照下，翻倍地呈現(xiàn)在眼前，這時候，我們除了感嘆其奢華外，更是佩服設(shè)計師的獨(dú)具匠心。

廚房——選用頂極品牌，價值百萬，人性化的定制設(shè)計

整體櫥柜選用的是德國著名廚具品牌PoggenPohl，整個廚房設(shè)計不但豪華美觀，而且符合人體工程學(xué)設(shè)計，“儲備區(qū)、存儲區(qū)、清洗區(qū)、準(zhǔn)備區(qū)、烹飪/烘烤區(qū)”五大功能區(qū)域有明顯的劃分?？捶織l件：在湯臣一品的看房預(yù)約表格上，看到了這樣的項目：公司名稱、職務(wù)、注冊資金、以前在上海購買的房產(chǎn)，等等。而更嚴(yán)格的是，還需要200萬的定期存款。第四篇房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、勘察、設(shè)計第一節(jié)城市規(guī)劃概述一、城市規(guī)劃：是指國家或縣以上政府行政管理部門在全國或一定地區(qū)內(nèi)確定的數(shù)量、性質(zhì)、規(guī)模和布局的綜合部署。是政府關(guān)于城市發(fā)展目標(biāo)的決策規(guī)劃，它對城市各方面的建設(shè)進(jìn)行綜合部署，作為城市開發(fā)、城市建設(shè)和城市管理的主要依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定:城市中所有建設(shè)項目都必須服從城市規(guī)劃的安排。所謂城市規(guī)劃,是指城市在一定時期的發(fā)展計劃,是對城市內(nèi)各項建設(shè)的綜合布置,是建設(shè)城市和管理城市的依據(jù)。

1、從實(shí)際出發(fā)，因地制宜2、統(tǒng)籌兼顧3、符合區(qū)域規(guī)劃的要求4、控制城市規(guī)模5、節(jié)約用地6、重視環(huán)境質(zhì)量7、保護(hù)文物古跡二、城市規(guī)劃的基本原則基本任務(wù)是：明確近期內(nèi)實(shí)施城市總體規(guī)劃的發(fā)展重點(diǎn)和建設(shè)時序；確定城市近期發(fā)展方向、規(guī)模和空間布局以及自然遺產(chǎn)與歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)措施；提出城市重要基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施、城市生態(tài)建設(shè)安排的意見。三、近期城市規(guī)劃工作的任務(wù)與原則

1.處理好近期與長遠(yuǎn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源環(huán)境條件的關(guān)系，注重生態(tài)環(huán)境與歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展。2.城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃相協(xié)調(diào)，符合資源、環(huán)境、財力的實(shí)際條件，并能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。3.堅持為最廣大人民群眾服務(wù)，維護(hù)公共利益，完善城市綜合服務(wù)功能，改善人居環(huán)境。4.嚴(yán)格依據(jù)城市總體規(guī)劃，不得違背總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。近期城市規(guī)劃必須遵循的原則：第二節(jié)城市規(guī)劃層次的劃分一、規(guī)劃層次總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃1.總體規(guī)劃的任務(wù)總體規(guī)劃的主要任務(wù)是確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和城市的發(fā)展方向

,對城市中各項建設(shè)布局和環(huán)境面貌進(jìn)行全面安排,制定規(guī)劃定額指標(biāo),并制定規(guī)劃的實(shí)施步驟和措施?？傮w規(guī)劃的期限一般與國民經(jīng)濟(jì)計劃和長遠(yuǎn)設(shè)想相適應(yīng),遠(yuǎn)期規(guī)劃一般20年左右,近期規(guī)劃一般為5年。（一）城市總體規(guī)劃2.總體規(guī)劃的主要內(nèi)容1）選擇城市用地,確定規(guī)劃區(qū)范圍,劃定城市用地功能分區(qū),綜合安排工業(yè)、交通運(yùn)輸、倉庫、生活居住、文教、體育、科研、商業(yè)和綠化用地。2）確定城市的性質(zhì)和發(fā)展方向,估算城市人口發(fā)展規(guī)模和選定有關(guān)城市總體規(guī)劃的各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3）選定建筑標(biāo)準(zhǔn)和定額標(biāo)準(zhǔn)。4）提出大型公共建筑位置的規(guī)劃意見。5）編制各項工程規(guī)劃和專門規(guī)劃,包括衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)、舊城區(qū)改建、新區(qū)開發(fā)、住宅和生活服務(wù)設(shè)施建設(shè),以及城市交通、給水排水、防洪防澇、能源工程、郵電通訊、園林綠化、環(huán)境保護(hù)、備戰(zhàn)與抗震等專業(yè)規(guī)劃。6）進(jìn)行可行性研究及技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。7）安排近期建設(shè)用地,提出近期建設(shè)的主要項目,確定近期建設(shè)范圍和建設(shè)步驟,估算城市近期建設(shè)總造價。8）擬定實(shí)施規(guī)劃的步驟和措施,并與國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3.總體規(guī)劃成果

①城市現(xiàn)狀圖在地形圖上標(biāo)志各項用地的位置和范圍,各項公用設(shè)施、交通設(shè)施、主要工程管線和構(gòu)筑物的位置。②城市用地評價圖根據(jù)城市用地的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和用地發(fā)展情況來評價用地的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)性。③城市環(huán)境質(zhì)量評價圖評價城市的環(huán)境特征,以指導(dǎo)城市用地功能分區(qū)和發(fā)展方向。④城市規(guī)劃總圖標(biāo)明規(guī)劃用地范圍,工業(yè)、公建、居住功能的位置,主要道路系統(tǒng)、主要河流水體、綠化及其他城市服務(wù)設(shè)施的用地位置。⑤城市工程設(shè)施規(guī)劃圖標(biāo)明道路、給排水、動力、電訊、熱力、燃?xì)獾裙こ桃?guī)劃。⑥城市近期建設(shè)規(guī)劃圖標(biāo)明城市近期各項建設(shè)用地范圍和工程設(shè)施范圍。⑦總體規(guī)劃說明書。（二）城市詳細(xì)規(guī)劃1.詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深化和具體化。詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是，對城市近期建設(shè)范圍內(nèi)的房屋建筑、市政工程、公用事業(yè)設(shè)施、園林綠化、城市人防工程和其他公共設(shè)施作具體布置，選定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；提出城市空間、建筑特征及環(huán)境藝術(shù)等方面的要求；確定各項建設(shè)用地的控制性坐標(biāo)和標(biāo)高，為各項工程設(shè)計提供依據(jù)。2.詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容詳細(xì)規(guī)劃一般包括以下內(nèi)容:1）確定道路紅線、道路斷面、小區(qū)、街道及地段主要控制的坐標(biāo)和標(biāo)高；

2）確定居住建筑、公共建筑、公共活動場地、道路廣場等項目的具體位置和用地；

3）確定工業(yè)、倉庫等項目的具體位置和用地；4）選擇房屋建筑的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、建筑類型，做出小區(qū)、街道的平面布置，提出建筑空間和藝術(shù)處理的意見;5）編制各項建設(shè)工程的概算及施工組織設(shè)計;6）綜合安排建設(shè)地段內(nèi)的工程管線和構(gòu)筑物的位置、占地指標(biāo)等。3.詳細(xì)規(guī)劃成果

①規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖標(biāo)注建筑物、構(gòu)筑物、道路、綠地、管線和人防工程的現(xiàn)狀。②詳細(xì)規(guī)劃總平面圖標(biāo)明上述內(nèi)容哪些保留,哪些是規(guī)劃內(nèi)容。③道路和豎向規(guī)劃圖標(biāo)明道路界線、斷面、寬度、長度、坡度、曲率半徑、交叉點(diǎn)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)標(biāo)高、地形的設(shè)計處理。④各項工程設(shè)施綜合圖標(biāo)明各種工程管線的位置、標(biāo)高、坡度和相互關(guān)系。⑤詳細(xì)規(guī)劃說明書和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析文件。第三節(jié)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

二、房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計的基本原則（一）符合城市總體布局，完善城市結(jié)構(gòu)1、城市布局結(jié)構(gòu)的一般原則2、城市布局結(jié)構(gòu)的基本形式（二）發(fā)揮城市土地的最大效益

（三）豐富和創(chuàng)造最佳城市空間環(huán)境（四）基礎(chǔ)設(shè)施的完善①城市功能分區(qū)合理。②城市的內(nèi)部空間形態(tài)應(yīng)緊湊而有層次感，避免過于分散。③保證城市環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境保護(hù)要求。

④節(jié)約用地。⑤充分考慮城市的現(xiàn)狀布局,協(xié)調(diào)新區(qū)與舊區(qū)的關(guān)系。(1)城市布局呈圈層結(jié)構(gòu)(2)

放射狀布局結(jié)構(gòu)(3)帶形布局結(jié)構(gòu)

(4)分散式布局結(jié)構(gòu)

城市土地區(qū)位的一般劃分

(1)一級:鬧市區(qū)

(2)

二級:副中心區(qū)(3)三級:

鬧市區(qū)的邊緣地帶(4)四級:城市邊緣區(qū)

(5)五級:

城市郊區(qū)第四節(jié)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容

(一)

建筑規(guī)劃設(shè)計

(1)建筑類型的選擇

(2)建筑布局

(3)配套公建

(4)環(huán)境小品

(5)居住建筑的規(guī)劃布置原則

(6)居住建筑的布置形式

①整體性

即符合居住區(qū)環(huán)境設(shè)計的整體要求及總的設(shè)計構(gòu)思。②實(shí)用性

就是滿足使用要求。③藝術(shù)性

即達(dá)到美觀的要求。④趣味性

是指要有生活情趣。①要有適當(dāng)?shù)娜丝谝?guī)模多層住宅組團(tuán)以500戶左右為宜,高層住宅的組團(tuán)戶數(shù)可多一些。住宅組團(tuán)的公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)半徑以loom左右為宜。②日照充分大部分住宅應(yīng)南北向布置,小部分東西排列,使每套住宅都有一二間能滿足日照要求。保證住宅之間的日照間距,盡量減少遮擋。③通風(fēng)良好住宅布置應(yīng)保證夏季有良好的通風(fēng),冬季防止冷風(fēng)直接貫人,并有利于組團(tuán)內(nèi)部的小氣候條件的改善。④安靜整潔排放污染物的建筑如飯店、鍋爐房等,不應(yīng)緊靠住宅群。住宅區(qū)級道路只為住宅區(qū)內(nèi)部服務(wù)、不能作為過境交通線。垃圾站與住宅樓要保持一定距離。⑤美觀舒適要有一定的綠化面積,布置建筑小品,開辟兒童及老人的休息場所,創(chuàng)造優(yōu)美的居住外環(huán)境。①行列式按一定的朝向和間距成排布置住宅建筑。大部分是南北向重復(fù)排列,其優(yōu)點(diǎn)是每戶都有好的朝向,施工較方便,但形成的空間比較單調(diào)。②周邊式沿街坊或院落周圍布置。其優(yōu)點(diǎn)是內(nèi)庭院有封閉的空間感,比較安靜,土地利用率高,但其中部分住宅的通風(fēng)及朝向均較差。③混合式采用行列式和周邊式相結(jié)合的方法布置住宅建筑,可以取兩種形式之長,形成半敞開式的住宅院落,是較理想的布置形式。④自由式結(jié)合地形地貌、周圍條件,組成自由靈活的布置,以追求空間的變化和較大的綠化、活動空間。靈活布置還有利于取得良好的日照和通風(fēng)效果。(二)房地產(chǎn)項目道路規(guī)劃1.房地產(chǎn)項目道路功能(1)滿足居民日常生活方面的交通活動需要(2)方便市政公用車輛的通行(3)

滿足貨運(yùn)需要如房地產(chǎn)項目內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施及街道工廠貨運(yùn)交通的需要。

2.道路規(guī)劃原則①房地產(chǎn)項目道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù),不應(yīng)有過境交通穿越,以保證房地產(chǎn)項目內(nèi)居民的安全和安寧。內(nèi)部不應(yīng)有過多的車道出口通向城市干道,出口間距不小于150~200m。②道路走向應(yīng)符合人流方向,方便居民出人。住宅與車站的距離不宜大于50Om。③盡端式道路長度不宜超過200m,在盡端處應(yīng)留有回車空間。④住宅單元人口至最近車行道之間的距離一般不宜超過6Om,如超出時,宅前小路應(yīng)放寬到2.6m以上,以便必須入內(nèi)的車輛通行。建筑物外墻與行人道邊緣距離應(yīng)不小于1.5m,與車行道邊緣應(yīng)不小于3m。⑤道路應(yīng)結(jié)合地形布置,盡可能結(jié)合自然分水線和匯水線設(shè)計,以利于排水和減少土石方工程量。⑥在舊住宅區(qū)改造時,應(yīng)充分利用原有道路系統(tǒng)及其他設(shè)施。(三)房地產(chǎn)項目綠化規(guī)劃1.房地產(chǎn)項目綠化系統(tǒng)分類①公共綠地包括房地產(chǎn)項目公園、居住小區(qū)公園、住宅組群的小塊綠地。②公共建筑和公共設(shè)施綠地如醫(yī)院、影劇院周圍的綠地。③宅旁和庭院綠地。④道路綠化在房地產(chǎn)項目內(nèi)干道、小路兩旁種植喬術(shù)或灌術(shù)叢,起遮陽、通風(fēng)、防塵、隔噪聲等作用。2.房地產(chǎn)項目綠化的布置原則

(l)形成完整系統(tǒng)

(2)節(jié)約用地

(3)美化和豐富環(huán)境(四)居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

第五節(jié)規(guī)劃設(shè)計的管理及審批程序一、規(guī)劃設(shè)計的管理二、規(guī)劃設(shè)計的審批內(nèi)容及程序“一書兩證”制度項目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、項目選址意見書（1）含義（2）內(nèi)容2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（1）含義（2）審批程序a.現(xiàn)場踏勘；b.征求意見；c.提供設(shè)計條件；d.審查總平面圖；e.核發(fā)建設(shè)用地許可證。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（1）含義（2）審批程序a.提出申請；b.初步審查；c.核發(fā)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)意見書；d.方案審查；e.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第六節(jié)房地產(chǎn)項目勘察、設(shè)計一、工程勘察含義：是為了查明工程項目建設(shè)地點(diǎn)的地形地貌、土層土質(zhì)、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象等而進(jìn)行的測量、測繪、測試、觀察、地質(zhì)調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價工作。工程勘察的工作程序：a.現(xiàn)場勘察（資料分析）；b.初步勘察；c.詳細(xì)勘察；d.施工勘察。勘察工作的內(nèi)容：a.地形地貌；b.工程勘察；c.地下水、地表水的勘探；d.氣象調(diào)查。二、設(shè)計各階段內(nèi)容及深度（1）初步設(shè)計（2）技術(shù)設(shè)計（3）施工圖設(shè)計設(shè)計工作的基本內(nèi)容a.總體設(shè)計；b.單體設(shè)計；c.建筑構(gòu)造設(shè)計；d.抗震設(shè)防。第五篇房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標(biāo)一、房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)的方式及程序（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招標(biāo)的含義與形式1、公開招投標(biāo)2、邀請招投標(biāo)3、協(xié)商招投標(biāo)（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招投標(biāo)的原則1、公開原則2、公平原則3、公正原則4、最低標(biāo)價原則（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招投標(biāo)的程序1、建設(shè)工程已列入國家或省、市、自治區(qū)年度計劃；2、有經(jīng)國家批準(zhǔn)的設(shè)計單位出的設(shè)計圖紙和預(yù)（概）算文件；3、建設(shè)用地已經(jīng)征用，障礙物全部拆遷；現(xiàn)場施工的水、電、路和通訊條件已經(jīng)落實(shí)。4、資金、材料、設(shè)備和協(xié)作條件已分別落實(shí)。5、有當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門發(fā)的建設(shè)工程施工許可證。案例分析背景：某市越江隧道工程全部由政府投資，該項目為該市建設(shè)規(guī)劃的重要項目之一，且已列入地方年度固定資產(chǎn)投資計劃，概算已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，征地工作尚未全部完成，施工圖及有關(guān)技術(shù)資料齊全?，F(xiàn)決定對該項目進(jìn)行施工招標(biāo)。因估計除本市施工企業(yè)參加投標(biāo)外，還可能有外省市施工企業(yè)參加投標(biāo)，故業(yè)主委托咨詢單位編制了兩個標(biāo)底，準(zhǔn)備分別用于對本市和外省市施工企業(yè)投標(biāo)價的評定。該項目施工招標(biāo)在哪些方面存在問題或不當(dāng)之處？1、征地工作尚未全部完成，尚不具備施工招標(biāo)的必要條件，因而尚不能進(jìn)行施工招標(biāo)。2、不應(yīng)編制兩個標(biāo)底。（四）準(zhǔn)備階段1、選擇招標(biāo)方式2、成立招標(biāo)工作組織或委托招標(biāo)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)3、確定招標(biāo)項目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則4、發(fā)布招標(biāo)公告（五）招標(biāo)階段1、編制招標(biāo)文件2、進(jìn)行資格預(yù)審3、發(fā)放招標(biāo)文件4、勘察現(xiàn)場5、進(jìn)行招標(biāo)預(yù)審會6、編制與送審工程標(biāo)底或編制工程量清單7、接收投標(biāo)文件8、開標(biāo)9、評標(biāo)10、定標(biāo)11、簽訂合同二、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招標(biāo)文件的編制（一）招標(biāo)文件的目錄設(shè)計1、投標(biāo)須知（1）總則（2）招標(biāo)文件（3）投標(biāo)報價說明（4）投標(biāo)文件編制（5）投標(biāo)文件的遞交（6）開標(biāo)（7）評標(biāo)（8）授予合同2、合同條件3、合同規(guī)格4、技術(shù)規(guī)范5、投標(biāo)書及投標(biāo)書附錄6、工程量清單與報價表7、輔助資料表8、資格審查表9、圖紙第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理一、工程監(jiān)理的概述（一）基本含義（二）監(jiān)理工作的主體及其職能

1.政府監(jiān)理

2.社會監(jiān)理（三）工程監(jiān)理的現(xiàn)狀及總?cè)蝿?wù)二、工程監(jiān)理工作的程序1.取得監(jiān)理任務(wù)2.簽訂監(jiān)理合同3.制定監(jiān)理規(guī)劃4.進(jìn)行監(jiān)理總結(jié)三、監(jiān)理工作的內(nèi)容與方法（一）工程投資監(jiān)理（二）建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)理（三）建筑工程質(zhì)量監(jiān)理（四）建設(shè)工程成本監(jiān)理（五）建設(shè)工程合同監(jiān)理1.投資監(jiān)理的內(nèi)容

2.投資監(jiān)理的措施

3.投資監(jiān)理的方法

a.方案比較法b.盈虧分析法c.回歸分析法d.決策樹法e.價值分析法投資決策階段設(shè)計階段施工招標(biāo)階段施工階段投資決策階段設(shè)計階段施工招標(biāo)階段施工階段組織措施經(jīng)濟(jì)措施技術(shù)措施合同措施1.建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)理的內(nèi)容2.工程進(jìn)度監(jiān)理的方法工程項目總周期的論證與分析階段詳細(xì)進(jìn)度計劃的編制工程項目總進(jìn)度計劃的編制進(jìn)度計劃的監(jiān)督a.橫道圖法b.網(wǎng)絡(luò)圖法1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的作用2.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的依據(jù)3.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理的內(nèi)容對混凝土澆筑的試驗監(jiān)理對原材料的監(jiān)理對施工程序的監(jiān)理1.建設(shè)工程成本監(jiān)理的任務(wù)和控制方法2.施工階段的成本監(jiān)理3.招標(biāo)承包工程的成本監(jiān)理把好按進(jìn)度撥款關(guān)及時掌握和記錄相關(guān)情況1.合同監(jiān)理的內(nèi)容

主要是監(jiān)督承發(fā)包方的責(zé)任履行情況，確保合同的完整履行。2.合同執(zhí)行中的監(jiān)理方式a.信件b.指示c.現(xiàn)場通知書d.工地批準(zhǔn)書四、建設(shè)監(jiān)理單位的資質(zhì)

1.等級和資質(zhì)條件甲、乙、丙三級

2.監(jiān)理范圍甲級單位可跨地區(qū)、跨部門監(jiān)理一、二、三等工程；乙級只能監(jiān)理本地區(qū)、本部門二、三等的工程；丙級只能監(jiān)理本地區(qū)、本部門三等工程。第三節(jié)建筑工程施工的合同形式一、按計價方式不同劃分

1.固定價格合同

2.成本加酬金合同

3.可調(diào)價格合同

4.計量估價合同二、按合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同劃分

1.總包合同

2.開發(fā)商直接發(fā)包承包合同

3.獨(dú)立承包合同三、按是否包料劃分

1.包工包料合同

2.包工部分包料合同

3.包工不包料合同

工程合同管理案例某毛紡廠建設(shè)工程，由英國某紡織企業(yè)出資85%，中國某省紡織工業(yè)總公司出資15%成立的合資企業(yè)（以下簡稱A方），總投資約為1800萬美元，總建筑面積22610平方米，其中土建總投資為3000多萬元人民幣。該廠位于丘陵地區(qū)，原有許多農(nóng)田及藕塘，高低起伏不平，近旁有一國道。土方工作量很大，廠房基礎(chǔ)采用攪拌樁和振動樁約8000多根，主廠房主體結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)工藝設(shè)備和鋼結(jié)構(gòu)由英國進(jìn)口，設(shè)計單位為某省紡織工業(yè)設(shè)計院。

一、土建工程招標(biāo)及合同簽訂過程

土建工程包括生活區(qū)4棟宿舍、生產(chǎn)廠房（不包括鋼結(jié)構(gòu)安裝）、辦公樓、污水處理站、油罐區(qū)、鍋爐房等共15個單項工程。業(yè)主希望及早投產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)效益。土方工程先招標(biāo)，土建工程第二次招標(biāo)，限定總工期為半年，共27周，跨越一個夏季和冬季。

由于工期緊，招標(biāo)過程很短，從發(fā)標(biāo)書到收標(biāo)僅10天時間。招標(biāo)圖紙設(shè)計較粗，沒有施工詳圖，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)沒有配筋圖。

工程量表由業(yè)主提出目錄，工作量由投標(biāo)人計算并報單價，最終評標(biāo)核定總價。合同采用固定總價合同形式，要求報價中的材料價格調(diào)整獨(dú)立計算。

共有10家我國建筑公司參加投標(biāo)，第一次收到投標(biāo)書后，發(fā)現(xiàn)各企業(yè)都用國內(nèi)的概預(yù)算定額分項和計算價格，未按照招標(biāo)文件要求報出完全單價，也未按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)書，使投標(biāo)文件的分析十分困難。故業(yè)主退回投標(biāo)文件，要求重新報價。這時有5家退出競爭。這樣經(jīng)過四次反復(fù)退回投標(biāo)文件重新做標(biāo)報價，才勉強(qiáng)符合要求。A方最終決定我國某承包公司B（以下簡稱B方）中標(biāo)。

本工程采用固定總價合同，合同總價為17518563元人民幣（其中包括不可預(yù)見風(fēng)險費(fèi)1,200,000元）。

二、合同條件分析

本工程合同條件選擇是在投標(biāo)報價之后，由A方與B方議定。A方堅持用ICE，即英國土木工程師學(xué)會和土木工程承包商聯(lián)合會頒布的標(biāo)準(zhǔn)土木工程施工合同文本；而B方堅持使用我國的示范文本。但A方認(rèn)為示范文本不完備，不符合國際慣例，可執(zhí)行性差。最后由A方起草合同文本，基本上采用ICE的內(nèi)容，增加了示范文本的幾個條款。1995年6月23日A方提出合同條件，6月24日雙方簽訂合同。合同條件相關(guān)的內(nèi)容如下：

1．合同在中國實(shí)施，以中華人民共和國的法律作為合同的法律基礎(chǔ)。

2．合同文本用英文編寫，并翻譯成中文，雙方同意兩種文本具有相同的權(quán)威性。

3．A方的責(zé)任和權(quán)力：

（l）A方任命A方的現(xiàn)場經(jīng)理和代表負(fù)責(zé)工程管理工作。

（2）B方的設(shè)備一經(jīng)進(jìn)入施工現(xiàn)場即被認(rèn)為是為本工程專用。沒有A方代表的同意，B方不得將它們移出工地。

（3）A方負(fù)責(zé)提供道路、場地，并將水電管路接到工地。A方提供2個75千伏安發(fā)電機(jī)供B方在本工程中使用，提供方式由B方購買，A方負(fù)責(zé)費(fèi)用。發(fā)電機(jī)的運(yùn)行費(fèi)用由B方承擔(dān)。施工用水電費(fèi)用由B方承擔(dān)，按照實(shí)際使用量和規(guī)定的單價在工程款中扣除。

（4）合同價格的調(diào)整必須在A方代表簽字的書面變更指令作出后才有效。增加和減少工作量必須按照投標(biāo)報價所確定的費(fèi)率和價格計算。

如果變更指令會引起合同價格的增加或減少，或造成工程竣工期的拖延，則B方在接到變更指令后7天內(nèi)書面通知A方代表，由A方代表作出確認(rèn)，并且在雙方商討變更的價格和工期拖延量后才能實(shí)施變更，否則A方對變更不予付款。

（5）如果發(fā)現(xiàn)有由于B方負(fù)責(zé)的材料、設(shè)備、工藝所引起的質(zhì)量缺陷，A方發(fā)出指令心方應(yīng)盡快按合同修正這些缺陷，并承擔(dān)費(fèi)用。

（6）本工程執(zhí)行英國規(guī)范，由A方提供一本相關(guān)的英國規(guī)范給B方。A方及A方代表出于任何考慮都有權(quán)指令B方保證工程質(zhì)量達(dá)到合同所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

4．B方的責(zé)任和權(quán)力：

（1）若發(fā)現(xiàn)施工詳圖中的任何錯誤和異常應(yīng)及時通知A方，但B方不能修改任何由A方提供的圖紙和文件；否則將承擔(dān)由此造成的全部損失費(fèi)用。

（2）B方負(fù)責(zé)現(xiàn)場以外的場地、道路的許可證及相關(guān)費(fèi)用。（其他略）

5．合同價格：

（1）本合同采用固定總價方式，總造價為17518563元人民幣，它己包括B方在工程施工的所有花費(fèi)和應(yīng)由B方承擔(dān)的不可預(yù)見的風(fēng)險費(fèi)用。

（2）付款方式：

①簽訂合同時，A方付給B方400萬元備料款。

②每月按當(dāng)月工程進(jìn)度付款。在每月的最后一個星期五，B方提交本月的已完成工程量的款額帳單。在接到B方帳單后，A方代表7天內(nèi)作出審查并支付。

③A方保留合同價的5%作為保留金。在工程竣工驗收合格后A方將其中的一半支付給B方，待保修期結(jié)束且沒有工程缺陷后，再支付另外的一半。

6．合同工期

（1）合同工期共27周，從1995年7月17日到1996年1月20日。

（2）若工程在合同規(guī)定時間內(nèi)竣工，A方向B方獎勵20萬元，另外每提前1天再獎勵1萬元。若不能在合同規(guī)定時間內(nèi)竣工，拖延的第一周違約金為20萬元，在合同規(guī)定竣工日期一周以后，每超過一天，B方賠償5000元。

（3）若在施工期間發(fā)生超過14天的陰雨或冰凍天氣，或由于A方責(zé)任引起的干擾，A方給予B方以延長工期的權(quán)力。若發(fā)生地震等B方不能控制的事件導(dǎo)致工期延誤，B方應(yīng)立即通知A方代表，提出工期順延要求，A方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況順延工期。

7．違約責(zé)任和解除合同：

（1）若B方未在合同規(guī)定時間內(nèi)完成工程或違反合同有關(guān)規(guī)定，A方有權(quán)指令B方在規(guī)定時間內(nèi)完成合同責(zé)任。若B方未履行，A方可以雇用另一承包商完成工程，全部費(fèi)用由B方承擔(dān)。

（2）如果B方破產(chǎn)，不能支付到期的債務(wù)，發(fā)生財務(wù)危機(jī)，A方有權(quán)解除合同。

（3）A方認(rèn)為B方不能安全、正確地履行合同責(zé)任，或己無力勝任本工程的合同任務(wù)或公然忽視履行合同，則可指令B方停工，并由B方承擔(dān)停工責(zé)任。若B方拒不執(zhí)行A方指令，則A方有權(quán)終止對B方的雇用。

8．爭執(zhí)的解決：

本合同的爭執(zhí)應(yīng)首先以友好協(xié)商的方式解決，若不能達(dá)成一致，任何一方都有權(quán)力提請

仲裁。若A方提請仲裁，則仲裁地點(diǎn)在上海；若B方提請仲裁，則仲裁地點(diǎn)在新加坡。（其他略）

三、合同實(shí)施狀況

本工程土方工程從1995年5月11日開始，7月中旬結(jié)束，則土建施工隊伍7月份就進(jìn)場（比土建施工合同進(jìn)場日期提前）。但在施工過程中由于：

1．在當(dāng)年八月份出現(xiàn)較長時間的陰雨天氣；

2．A方發(fā)出許多工程變更指令；

3．B方施工組織失誤、資金投人不夠、工程難度超過預(yù)先的設(shè)想；

4．B方施工質(zhì)量差，被業(yè)主代表指令停工返工等；

造成施工進(jìn)度的拖延、工程質(zhì)量問題和施工現(xiàn)場的混亂。

原計劃工程于1996年1月結(jié)束并投入使用，但實(shí)際上，到1996年2月下旬，即工程開工后的31周，還有大量的合同工作量沒有完成。此時業(yè)主以如下理由終止了和B方的原合同關(guān)系：

l．B方施工質(zhì)量太差，不符合合同規(guī)定，又無力整改；

2．工期拖延而又無力彌補(bǔ)；

3．使用過多無資歷的分包商，而且施工現(xiàn)場出現(xiàn)多級分包；

將原屬于B方工程范圍內(nèi)的一些未開始的分項工程刪除，并另發(fā)包給其他承包商，并催促B方盡快施工，完成剩余工程。

1996年5月，工程仍未竣工，A方仍以上面三個理由指令B方停止合同工作，終止合同工程，由其他承包商完成。

在工程過程中B方提出近1200萬的索賠要求，在工程過程中一直沒有得到解決。而雙方經(jīng)過幾輪會談，在10個月后，最終業(yè)主僅賠償B方30萬元。

本工程無論從A方或B方的角度都不算成功的工程，都有許多經(jīng)驗教訓(xùn)值得記取。

四、B方的教訓(xùn)

在本工程中，B方受到很大損失，不僅經(jīng)濟(jì)上虧本很大，而且工期拖延，被A方逐出現(xiàn)場，對企業(yè)形象有很大的影響。這個工程的教訓(xùn)是深刻的。

1．從根本上說，本工程采用固定總價合同，招標(biāo)圖紙比較粗略，做標(biāo)期短，地形和地質(zhì)條件復(fù)雜，所使用的合同條件和規(guī)范是承包商所不熟悉的。對B方來說，幾個重大風(fēng)險集中起來，失敗的可能性是很大的，承包商的損失是不可避免的。

1996年7月，工程結(jié)束時B方提出實(shí)際工程量的決算價格為1882萬元（不包括許多索

賠）。經(jīng)過長達(dá)近十個月的商談，A方最終認(rèn)可的實(shí)際工程量決算價格為1416萬元人民幣。

雙方結(jié)算的差異主要在于：

（1）本工程招標(biāo)圖紙較粗略，而A方在招標(biāo)文件中沒給出工作量，由B方計算工程量，

而B方計算的數(shù)字都很低。例如，圖紙缺少鋼筋配筋圖，承包商報價時預(yù)算402t鋼筋，而按后來頒發(fā)的詳細(xì)的施工圖核算應(yīng)為約720t。在工程中，由于工程變更又增加了290t，即整個實(shí)際用量約1010t。由于為固定總價合同，A方認(rèn)為詳細(xì)的施工圖用量與B方報價之差318t（即720t一402t），合計價格100多萬元是B方報價的失誤，或為獲得工程而作出的讓步，在任何情況下不予補(bǔ)償。

（2）B方在工程管理上的失誤。例如：

在工程施工中B方現(xiàn)場人員發(fā)現(xiàn)缺少住宅樓的基礎(chǔ)圖紙，再審查報價發(fā)現(xiàn)漏報了住宅樓的基礎(chǔ)價格約30萬人民幣。分析責(zé)任時，B方的預(yù)算員堅持認(rèn)為，在招標(biāo)文件中A方漏發(fā)了基礎(chǔ)圖，而A方代表堅持是B方的預(yù)算師把基礎(chǔ)圖弄丟了。由于采用了固定總價合同，B方最終承擔(dān)了這個損失。這個問題實(shí)質(zhì)上是B方自己的責(zé)任，他應(yīng)該：

①接到招標(biāo)文件后應(yīng)對招標(biāo)文件的完備性進(jìn)行審查，將圖紙和圖紙目錄進(jìn)行校對，如果發(fā)現(xiàn)有缺少，應(yīng)要求A方補(bǔ)充；

②在制定施工方案或作報價時仍應(yīng)該能發(fā)現(xiàn)圖紙的缺少，這時仍可以向業(yè)主索要，或自己出錢復(fù)印，這樣可以避免損失。

2．報價的失誤。B方報價按照我國國內(nèi)的定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但沒有考慮到合同的具體要求，合同條件對B方責(zé)任的規(guī)定，英國規(guī)范對工程質(zhì)量、安全的要求，例如：

（1）開工后，A方代表指令B方按照工程規(guī)范的要求為A方的現(xiàn)場管理人員建造臨時設(shè)施。辦公室地面要有防潮層和地磚，廁所按現(xiàn)場人數(shù)設(shè)位，要有高位水箱、化糞池，并貼瓷磚，這大大超出B方的預(yù)算。

（2）A方要求B方有安全措施，包括設(shè)立急救室、醫(yī)務(wù)設(shè)備，施工人員在工地上應(yīng)配備專用防釘鞋、防灰鏡、防雨具，這方面的花費(fèi)都在報價中沒有考慮到。

（3）由于施工工地在一個國道西側(cè)，棄土須堆到國道東側(cè)，這樣必須切斷該國道。在這個過程中發(fā)生了申請切斷國道許可、設(shè)告示欄、運(yùn)土過程中安全措施、施工后修復(fù)國道等各種費(fèi)用，而B方報價中未考慮到這些費(fèi)用。B方向A方提出索賠，但為A方反駁，因為合同已規(guī)定這是B方責(zé)任，應(yīng)由B方支付費(fèi)用。

當(dāng)然，在本工程中，A方在招標(biāo)文件中沒有提出合同條件，而在確定承包商中標(biāo)后才提出合同條件。這是不對的，違反慣例。這也容易造成承包商報價的失誤。

3．工程管理中合同管理過于薄弱，施工人員沒有合同的概念，不了解國際工程的慣例和合同的要求，仍按照國內(nèi)通常的方法施工、處理與業(yè)主的關(guān)系。例如：

（1）對A方代表的指令不積極執(zhí)行，作“冷處理”，造成英方代表許多誤解，導(dǎo)致雙方關(guān)系緊張。

例如，B方按圖紙規(guī)定對內(nèi)墻用紙筋灰粉刷，A方代表（英國人）到現(xiàn)場一看，認(rèn)為用草和石灰粉刷，質(zhì)量不能保證，指令暫停工程。B方代表及A方的其他中方管理人員向他說明紙筋灰在中國用得較多，質(zhì)量能保證。A方代表要求暫停粉刷，先粉刷一間，讓他確認(rèn)一下，如果確實(shí)可行，再繼續(xù)施工。但B方對A方代表的指令沒有貫徹，粉刷工程小組雖然已經(jīng)聽到A方代表的指令，但仍按原計劃繼續(xù)粉刷紙筋灰。幾天后粉刷工程即將結(jié)束，A方代表再到現(xiàn)場一看，發(fā)現(xiàn)自己指令未得到貫徹，非常生氣，拒絕接收紙筋灰粉刷工程，要求全部鏟除，重粉水泥砂漿。因為圖紙規(guī)定使用紙筋灰，B方就此提出費(fèi)用索賠，包括：

①已粉好的紙筋灰工程的費(fèi)用；

②返工清理；

③兩種粉刷價差索賠。

但A方代表僅認(rèn)可兩種粉刷的價差索賠，而對返工造成的損失不予認(rèn)可，因為他已下達(dá)停工指令，繼續(xù)施工的損失應(yīng)由B方承擔(dān)。而且A方代表感到B方代表對他不尊重。所以導(dǎo)致后期在很多方面雙方關(guān)系非常緊張。

（2）施工現(xiàn)場幾乎沒有書面記錄。本工程變更很多，由于缺少記錄，造成許多工程款無法如數(shù)索賠。

例如在施工現(xiàn)場有三個很大的水塘，設(shè)計前勘察人員未走到水塘處，地形圖上有明顯的等高線，但未注明是水塘。承包商現(xiàn)場考察時也未注意到水塘。施工后發(fā)現(xiàn)水塘，按工程要求必須清除淤泥，并要回填，B方提出6600立方米的淤泥外運(yùn)量、費(fèi)用133,000元索賠要求，認(rèn)為招標(biāo)文件中未標(biāo)明水塘，則應(yīng)作為新增工程分項處理。A方工程師認(rèn)為，對此合同雙方都有責(zé)任：A方未在圖上標(biāo)明，提供了不詳細(xì)的信息；而B方未認(rèn)真考察現(xiàn)場。最終A方還是同意這項補(bǔ)償。但B方在施工現(xiàn)場沒