香泉谷策劃報告中期成果匯報課件

1香泉中華養(yǎng)心谷香泉谷策劃報告中期成果匯報2008年6月8日1香泉中華養(yǎng)心谷香泉谷策劃報告中期成果匯報——香泉·中華養(yǎng)心谷——長三角第一座世界級·主題性·養(yǎng)心休閑小鎮(zhèn)在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇上，該縣榮獲“中國最佳休閑旅游縣”，成為安徽省唯一入選縣（市）。這是今年繼”安徽省首屆投資環(huán)境十佳縣”、“長三角最具投資價值縣”之后，和縣獲得的又一含金量甚高的榮譽(yù)。和縣與南京一江之隔，為南京一小時都市圈成員單位。境內(nèi)有香泉湖國際溫泉度假中心，有球類最全、檔次最高、環(huán)境最好的國家小球訓(xùn)練基地，及雞籠山國家森林公園等。此次中國旅游論壇由中國民族貿(mào)易促進(jìn)會主辦，中國社科院旅游研究中心、世界生態(tài)文化旅游聯(lián)合總會、世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)管理協(xié)會等部門協(xié)辦。評選活動由專家評審團(tuán)、論壇組委會、國內(nèi)著名專家學(xué)者、業(yè)界人士推薦及網(wǎng)絡(luò)投票，產(chǎn)生出中國最佳休閑旅游城市、中國最佳休閑旅游縣、中國最佳休閑旅游區(qū)、中國優(yōu)秀旅游景區(qū)以及中國十佳古城(鎮(zhèn)、村)等獎項?！闳ぶ腥A養(yǎng)心谷——在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇香泉谷策劃報告中期成果匯報課件———內(nèi)容綱要前言········3壹·研究與分析········9貳·思考與案例········41叁·定位與產(chǎn)品········77

結(jié)語········81———內(nèi)容綱要00前言00前言前言ResortLifeStyle,是一種大智從容的姿態(tài)

時間是最昂貴的奢侈品；多數(shù)人駕御事業(yè)，少數(shù)人駕御時間；尊享巔峰，眾生奢想亦平常。前言ResortLifeStyle,是一種大智從容的姿——香泉·中華養(yǎng)心谷——長三角第一座世界級·主題性·養(yǎng)心休閑小鎮(zhèn)在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇上，該縣榮獲“中國最佳休閑旅游縣”，成為安徽省唯一入選縣（市）。這是今年繼”安徽省首屆投資環(huán)境十佳縣”、“長三角最具投資價值縣”之后，和縣獲得的又一含金量甚高的榮譽(yù)。和縣與南京一江之隔，為南京一小時都市圈成員單位。境內(nèi)有香泉湖國際溫泉度假中心，有球類最全、檔次最高、環(huán)境最好的國家小球訓(xùn)練基地，及雞籠山國家森林公園等。此次中國旅游論壇由中國民族貿(mào)易促進(jìn)會主辦，中國社科院旅游研究中心、世界生態(tài)文化旅游聯(lián)合總會、世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)管理協(xié)會等部門協(xié)辦。評選活動由專家評審團(tuán)、論壇組委會、國內(nèi)著名專家學(xué)者、業(yè)界人士推薦及網(wǎng)絡(luò)投票，產(chǎn)生出中國最佳休閑旅游城市、中國最佳休閑旅游縣、中國最佳休閑旅游區(qū)、中國優(yōu)秀旅游景區(qū)以及中國十佳古城(鎮(zhèn)、村)等獎項。——香泉·中華養(yǎng)心谷——在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇8壹·研究與分析8壹·研究與分析旅游觀光業(yè)體系一般分兩種，“都市型旅游觀光”/“自然型觀光旅游”，結(jié)合本案基礎(chǔ)條件，以下市場分析均以“自然型旅游觀光”為參照。

現(xiàn)有旅游度假市場存在哪些問題？休閑地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢是什么？本案市場機(jī)會和市場戰(zhàn)略是什么？問題旅游觀光業(yè)體系一般分兩種，“都市型旅游觀光”/“自然型觀光旅

市場檢測需求檢測趨勢檢測資源檢測檢測通過對市場、需求、資源的全方位檢測，占位最大效益市場機(jī)會，運(yùn)用先進(jìn)開發(fā)理念，通過差異化定位，強(qiáng)化泰華地產(chǎn)品牌效應(yīng)市場檢測檢測通過對市場、需求、資源的全方位檢測，占位最大效項目概況項目概況2008年和縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速穩(wěn)定，一季度生產(chǎn)總值比去年同期增長15.7％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持最快增長，尤其表現(xiàn)為利潤總額，比去年同期增長74.01倍。消費(fèi)市場持續(xù)旺盛，社會消費(fèi)品零售總額完成4.97億元，同比增長16.0％。該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間較大，從數(shù)據(jù)上分析，以服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)、休閑度假旅游業(yè)為核心的第三產(chǎn)業(yè)將在近期內(nèi)成為下一個增長熱點(diǎn)。市場檢測2008年和縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速穩(wěn)定，一季度生產(chǎn)總值比去年同期增長2007年各周邊城市人均GDP發(fā)展?fàn)顩r上海達(dá)8600美元南京達(dá)6157美元馬鞍山5580美元蕪湖達(dá)3300美元巢湖達(dá)1290美元一般人均GDP達(dá)到8千到1萬USD，市民休閑渡假需求將進(jìn)入快速發(fā)展階段，引領(lǐng)型的休閑渡假地產(chǎn)開始得到市場的支撐。5千到6千，為緩解巨大城市活動帶來的生活壓力，需求的休閑活動從市內(nèi)的逛街購物，轉(zhuǎn)向親近郊外自然環(huán)境和生活的自然休閑渡假。2007年各周邊城市人均GDP發(fā)展?fàn)顩r一般人均GDP達(dá)到8千50-150KM理想旅游度假圈域走向圖。[項目區(qū)域市場概覽]

市場檢測50-150KM理想旅游度假圈域走向圖。[項目區(qū)域市場概覽]項目計量單位2007年±%全市接待國內(nèi)外旅游者萬人次4605.1218.1國內(nèi)旅游者萬人次4489.0018.1國外旅游者萬人次116.1215.1全市旅游總收入億元614.925.2旅游收入占GDP比重％18.78提高2.1個百分點(diǎn)旅游總收入占第三產(chǎn)增加值的比值％38.82提高3.71個百分點(diǎn)市場檢測[07年南京旅游市場總體狀況]07年南京居民人均旅游消費(fèi)支出達(dá)776元，增長愈五成。南京市擁有旅行社436家，比上年末增加26家。07年三個黃金周南京接待旅游者892萬人次，旅游收入67.3億，占全年的總份額10.9%。07年，南京實施郊縣旅游戰(zhàn)略，江寧、浦口、六合等五個區(qū)縣接待547萬游客，旅游總收入60億元，占全市旅游總收入9.8％。項目計量單位2007年±%全市接待國內(nèi)外旅游者萬人次460旅游設(shè)施：珍珠泉景區(qū)、鏡山湖景區(qū)、野營活動區(qū)、登山健身區(qū)、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、南京萬米長城、野生動物生態(tài)園、觀光索道、孔雀園、農(nóng)夫山莊、野營俱樂部。天浦高爾夫別墅：占地約460畝，建有2個四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的度假會所及270幢休閑度假別墅。南京珍珠泉旅游度假區(qū)位于南京市浦口區(qū)定山西南，為江蘇省省級旅游度假區(qū)。市場檢測[南京珍珠泉旅游度假區(qū)]

旅游設(shè)施：珍珠泉景區(qū)、鏡山湖景區(qū)、野營活動區(qū)、登山健身區(qū)、市場檢測[南京銀泉莊園]

南京銀泉莊園是掛牌三星級天然溫泉賓館，位于浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)，以特有的天然溫泉水而聞名遐爾，是旅游、休閑、度假、會議、商務(wù)洽談的理想場所，也是市政府建設(shè)南京后花園的國家級旅游中心區(qū)占地面積：16000平方米建筑面積：8000平方米度假設(shè)施：室內(nèi)外游泳池兩個溫泉洗浴中心地下射擊場可同300人同時就餐的餐廳大、中、小型會議室豪華標(biāo)間80余間市場檢測[南京銀泉莊園]南京銀泉莊園是掛牌三星級天然溫泉賓三大板塊：旅游觀光板塊、旅游服務(wù)板塊、休閑度假板塊。

九大旅游景觀區(qū)：中心服務(wù)區(qū)、銀牛山景區(qū)、金牛山景區(qū)、沙灘休閑區(qū)、濕地生態(tài)旅游區(qū)、銅牛山景區(qū)、湖心島游覽區(qū)、水上樂園區(qū)、濱湖休閑度假區(qū)。綠化面積：5000畝植被覆蓋率：96%。金牛湖旅游風(fēng)景區(qū)位于南京市六合區(qū)東北部，東臨揚(yáng)州，北與安徽天長市接壤，一期規(guī)劃總面積23.5平方公里,原名金牛山水庫。市場檢測[南京金牛湖旅游度假區(qū)]三大板塊：金牛湖旅游風(fēng)景區(qū)位于南京市六合區(qū)東北部，東臨揚(yáng)州，金水灣國際度假村地處南京近郊溧水縣東。服務(wù)設(shè)施齊全，有豪華別墅、客房、餐廳、高檔會議室、多功能舞廳、桑拿中心、室內(nèi)游泳池、臺球室、乒乓室、美容美、商務(wù)中心、棋牌室以及網(wǎng)球場、快艇沖浪、帆船搖湖中垂釣、美食醉蝦等豐富多彩的娛樂健身設(shè)施。市場檢測[南京金水灣國際度假村]金水灣國際度假村地處南京近郊溧水縣東。市場檢測[南京金水灣國市場檢測[合肥周邊旅游市場狀況]2006年合肥接待國內(nèi)游客805.84萬人次旅游收入占GDP比重僅6.4%，甚至低于全省指標(biāo)（6.7%）水平2007年合肥市旅游總收入達(dá)100.05億元，同比增長46.2%相當(dāng)于當(dāng)年GDP的7.5%，同比提高1.1個百分點(diǎn)預(yù)計2010年全市旅游總收入達(dá)到200億合寧鐵路開通，08年年底合武線開通，動車組也即將開通。預(yù)計屆時合肥火車站客流量一年將增加300萬人次，將極大地促進(jìn)合肥旅游業(yè)的發(fā)展會展業(yè)的活躍發(fā)展，對推動旅游市場的發(fā)展起到極大促進(jìn)作用目前合肥市旅游產(chǎn)業(yè)帶動力相對薄弱。合肥市旅游局將以省旅游集團(tuán)、瑞景商旅集團(tuán)、海恒集團(tuán)等為重點(diǎn)，加快培育年營業(yè)額超過10億元的跨行業(yè)跨地區(qū)的大企業(yè)、大集團(tuán)，打造旅游企業(yè)“航母”市場檢測[合肥周邊旅游市場狀況]2006年合肥接待國內(nèi)游客岱山湖旅游度假區(qū)位于肥東、全椒兩縣交界處，度假區(qū)距合肥、南京各1小時車程。旅游項目：沙灘浴場、燈光網(wǎng)球場、迷宮、軍體樂園、跑馬場、垂釣中心.開辟了配有三十多只船舶的水上旅游線。配套服務(wù)：一幢會議中心、一幢桑拿中心、一幢餐廳、十一幢單體別墅、兩幢雙層別墅及一幢豪華別墅（迎賓山莊）。建設(shè)中部分：五星級酒店會議場、四星級酒店、演法禪寺、名人會所、高爾夫球場（54洞）、別墅地、教育設(shè)施、碼頭街、酒店、野鳥保護(hù)區(qū)、養(yǎng)老院、醫(yī)院。市場檢測[岱山湖旅游度假區(qū)]岱山湖旅游度假區(qū)位于肥東、全椒兩縣交界處，度假區(qū)距合肥、南京項目由“甘露寺”、“龍王殿”、“福嚴(yán)寺”、“金佛寺”、“九龍休閑茶莊”、“娛樂中心”和自然景觀及高檔賓館組成。30名尼姑，研究佛教文化；九龍休閑茶莊：以亭閣式建筑為主要特色，讓游人一邊品茗，切磋茶文化，一邊飽覽浮槎山的自然景觀；娛樂中心：建設(shè)網(wǎng)球場、高爾夫球場、民族工藝品書畫長廊、歌舞廳和棋牌室等四星級賓館：可供1200人同時食宿市場檢測[浮槎山旅游風(fēng)景區(qū)（招商中）]

項目由“甘露寺”、“龍王殿”、“福嚴(yán)寺”、“金佛寺”、“九龍市場檢測[合肥近期規(guī)劃項目]

2007年，漢海極地海洋世界項目、現(xiàn)代科技館、肥東白馬山生態(tài)旅游度假區(qū)等項目相繼落戶合肥，在未來將會填補(bǔ)合肥在專項旅游方面的空白。合肥市計劃推出浮槎山旅游風(fēng)景區(qū)、紫蓬山佛教文化園、蜀山湖北岸主題度假公園、南艷湖休閑度假生態(tài)旅游、翡翠湖旅游度假區(qū)等一批旅游項目。市場檢測[合肥近期規(guī)劃項目]2007年，漢海極地海洋世界項[小結(jié)]

長三角及安徽區(qū)域內(nèi)的自然型旅游開發(fā)模式仍以傳統(tǒng)游為主，旅游就是看景點(diǎn)，至今尚未形成高檔次的旅游度假/休閑結(jié)合的一體化/人性化項目。南京周邊景區(qū)的游客中，本地游客占70%，外地游客多流向其他景區(qū)，安徽和縣至今為止，尚未形成區(qū)域旅游/休閑/度假的熱點(diǎn)。住宿觀光比率較低，住宿停留時間較短（平均1.5天）。目前多為一日游的休閑觀光景點(diǎn)，滯留時間短，缺乏刺激消費(fèi)收入增加的因素。一些度假村或者高爾夫球場又存在著規(guī)模小、功能單一、客群狹隘、過于純粹等特征。傳統(tǒng)旅游度假產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸不管是度假還是地產(chǎn)開發(fā)，均面臨同樣的問題——市場檢測市場需要細(xì)分！[小結(jié)]長三角及安徽區(qū)域內(nèi)的自然型旅游開發(fā)模式仍以傳統(tǒng)游為傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)進(jìn)入升級階段（RESORT）；休閑度假主題類地產(chǎn)逐漸成為主流?；窘Y(jié)論基本結(jié)論周邊城市旅游消費(fèi)總體特點(diǎn)圖表周末五一十一暑假寒假元旦春節(jié)上海36.017.012.524.610.20.04.4南京27.623.715.529.813.30.06.2馬鞍山19.120.020.935.214.10.01.0蕪湖14.018.212.221.65.01.112.9數(shù)據(jù)來源：上實投資顧問商業(yè)地產(chǎn)部2007年周邊城市旅行頻度比較[周邊區(qū)域的休閑度假需求]

需求檢測上實本次調(diào)研統(tǒng)計結(jié)果顯示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的上海、南京、馬鞍山等城市，周末度假需求的意識和比例比其它城市更高。據(jù)此可以預(yù)測未來本項目開發(fā)的產(chǎn)品類型和主推概念，以及重點(diǎn)切入的方向。周邊城市旅游消費(fèi)總體特點(diǎn)圖表周末五一十一暑假寒假元旦春節(jié)上海隨著長三角發(fā)達(dá)城市居民的休閑度假觸角越伸越長，游客越來越愿意選擇南京周邊的安徽生態(tài)景區(qū)休閑度假。40%以上的受訪游客認(rèn)為：南京附近的安徽景區(qū)將可能成為休閑旅游目的地。55%以上的的南京及其周邊游客愿意選擇和縣香泉溫泉作為休閑旅游區(qū)域。[長三角游客需求]

需求檢測隨著長三角發(fā)達(dá)城市居民的休閑度假觸角越伸越長，40%以上的受國內(nèi)企業(yè)的企業(yè)會晤、集團(tuán)娛樂消費(fèi)選址，朝郊區(qū)休閑度假村發(fā)展。企業(yè)集團(tuán)消費(fèi)（主要是各類會議，包括企業(yè)對客戶招待會、銷售代理會、企業(yè)與員工間的如公司年會、員工招待、慶祝頒獎等；其他有學(xué)術(shù)交流會、研修班等）的選址，城郊型休閑度假景區(qū)較市中心更受歡迎。集團(tuán)消費(fèi)選址傾向選址要素和理由集團(tuán)消費(fèi)規(guī)模企業(yè)集團(tuán)消費(fèi)活動需求年次會期市中心選址：少數(shù)企業(yè)時間：市中心交通方便，容易回家，且現(xiàn)代氛圍較濃大企業(yè)招待會年均10次中型企業(yè)招待會年均3次小型企業(yè)招待會年均2-3次1日滿足會議所需設(shè)的酒店會場，服務(wù)設(shè)施度假村/星級酒店：85%企業(yè)形象，環(huán)境、設(shè)施度假村/星級酒店設(shè)施完善、服務(wù)周到有助于公司形象、比較放松，娛樂設(shè)施較多、空氣新鮮，更讓人放松1日～1周2-3天居多滿足會議所需設(shè)的酒店會場，服務(wù)設(shè)施滿足集團(tuán)娛樂的設(shè)施具有參與性適中的夜間娛樂項目觀賞項目資料來源：企業(yè)會晤、集團(tuán)娛樂消費(fèi)深度訪談報告[企業(yè)集團(tuán)需求]

需求檢測國內(nèi)企業(yè)的企業(yè)會晤、集團(tuán)娛樂消費(fèi)選址，朝郊區(qū)休閑度假村發(fā)展。[物業(yè)購買需求]需求檢測根據(jù)本次調(diào)研情況，項目周邊四大城市物業(yè)購買意向各有側(cè)重。從以上數(shù)據(jù)分析，單項絕對值最高的一類是別墅，頻度是133，其次是酒店式公寓，頻度是125。從不同城市比較分析，別墅的主要市場在馬鞍山，酒店式公寓的主要市場在南京，上實認(rèn)為，其主要原因是南京的別墅競爭比較激烈，選擇空間和余地較大，而和縣區(qū)域尚未進(jìn)入南京高端消費(fèi)者視野。[物業(yè)購買需求]需求檢測根據(jù)本次調(diào)研情況，項目周邊四大城市度假型物業(yè)需求今后將呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢隨著市民經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)提升和生活方式的變化，高端度假型物業(yè)需求量日益增長。隨著“限制低密度”政策的執(zhí)行，高端度假型物業(yè)必將成稀缺產(chǎn)品受市場青睞。隨著滬、寧、杭等長三角1小時快速交通圈的形成以及高速公路的建成和完善，必將從根本上改變本項目休閑旅游人流變動和度假空間在地域系統(tǒng)的作用。[度假型物業(yè)需求]需求檢測度假型物業(yè)需求今后將呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢隨著市民經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)提升和生休閑度假周邊城市居民的休閑需求從在市內(nèi)的逛街購物，朝向親近郊外自然的生活度假的方式轉(zhuǎn)變。外來休閑需求漸漸從城市的觀光要點(diǎn)，轉(zhuǎn)向郊外型的自然休閑地區(qū)。商務(wù)度假政府、機(jī)關(guān)、企業(yè)的會議、培訓(xùn)、福利等的企業(yè)休閑度假需求正在擴(kuò)大。度假社區(qū)別墅將成為新的居住方向和生活方式，其需求今后將持續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。交通的便捷和城市房價的高漲，必將帶動一批新的居住和生活方式浪潮。收入水平的提高帶動周邊居民的住宅消費(fèi)逐步向高質(zhì)量方向轉(zhuǎn)移。需求檢測[度假型物業(yè)需求]休閑度假需求檢測[度假型物業(yè)需求]32新型度假需求以中產(chǎn)階級以上白領(lǐng)、企業(yè)家等高收入者及年輕人為主新的度假需求急需新型旅游休閑度假模式（Resort）大品牌開發(fā)商爭搶市場先機(jī)的一幕已悄悄上演！基本結(jié)論對于新型的市場而言，無疑先下手為強(qiáng)，碧桂園、香泉湖等品牌開發(fā)商已開始戰(zhàn)略布局。新興市場同時意味著市場開發(fā)經(jīng)驗的不足，已有的項目在產(chǎn)品定位、市場戰(zhàn)略、開發(fā)模式上都存在或多或少的不足。一個市場的角色存在領(lǐng)導(dǎo)者、細(xì)分者、補(bǔ)缺者和追隨者，本項目應(yīng)擔(dān)當(dāng)起中國Resort地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任！32新型度假需求以中產(chǎn)階級以上白領(lǐng)、企業(yè)家等高收入者及年輕人[城市定位]

資源檢測巢湖是國家級旅游風(fēng)景名勝區(qū)，全市80多處自然景點(diǎn)、“和縣猿人”等人文景觀56處。煙波浩浩的巢湖，滾滾東去的長江，巍峨起伏的群山，熱氣蒸騰的溫泉，眾多喀斯特溶洞，是巢湖市旅游資源的特色所在，從總體上構(gòu)成了我市自然景觀的壯麗畫卷。政府工作報告中提出，要積極申報“中國溫泉之鄉(xiāng)”，重點(diǎn)推出“溫泉之都，休閑巢湖”的品牌。巢湖市整體旅游開發(fā)圍繞“一湖三泉”為重點(diǎn)，“一湖”指的是巢湖，“三泉”指的是半湯、[和縣香泉]和廬江湯池，進(jìn)而實現(xiàn)“溫泉之都”的藍(lán)圖?！浴冻埠鷳B(tài)市建設(shè)規(guī)劃，2007-6-19》2006年國務(wù)院批準(zhǔn)確定巢湖市的城市性質(zhì)為皖中工業(yè)發(fā)達(dá)，商貿(mào)繁榮，以旅游、休閑、療養(yǎng)為特色的湖濱城市該縣一度榮獲——中國最佳休閑旅游縣——安徽省首屆投資環(huán)境十佳縣——長三角最具投資價值縣[城市定位]資源檢測巢湖是國家級旅游風(fēng)景名勝區(qū)，全市80多資源檢測[旅游生態(tài)溫泉資源]資源檢測[旅游生態(tài)溫泉資源][交通資源]

資源檢測[交通資源]資源檢測2006年，巢湖全市共接待游客306.5萬人次，旅游總收入12.07億元，旅游總收入占全市GDP的比重達(dá)到3.5%。2007年以來，全市接待游客達(dá)到342萬人次，實現(xiàn)旅游總收入18．3億元，同比分別增長11．7%和51．6%。游客人均停留天數(shù)由2004年的1．5天增加到現(xiàn)在的1．8天，人均消費(fèi)額由386元上升到500元以上，購物及休閑娛樂等消費(fèi)比重也由25%上升到35%左右。

[市場資源]

資源檢測2006年，巢湖全市共接待游客306.5萬人次，旅游總收入1單位：萬人根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果預(yù)計，到2010年巢湖將迎來480萬旅游人口。[客流資源]

資源檢測年份20062007200820092010旅游人口306342383429480單位：萬人根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果預(yù)計，[客流資源]資源檢測年份238資源條件得天獨(dú)厚，具備打造世界級Resort地產(chǎn)的基礎(chǔ)！收入的不斷提高促使消費(fèi)者對自身休閑方式和質(zhì)量的要求日趨精細(xì)。慢度假風(fēng)潮出現(xiàn)并逐漸興起，國內(nèi)旅游度假行業(yè)蛻變升級成必然趨勢?；窘Y(jié)論38資源條件得天獨(dú)厚，具備打造世界級Resort地產(chǎn)的基礎(chǔ)！

市場檢測：傳統(tǒng)旅游市場需要細(xì)分；需求檢測：高端度假需求日益增強(qiáng)；趨勢檢測：大品牌開發(fā)商爭搶先機(jī)；資源檢測：具備領(lǐng)導(dǎo)新興市場基礎(chǔ)?？偨Y(jié)我們要打造中國Resort地產(chǎn)第一品牌我們要做中國Resort地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)者我們的優(yōu)越資源足以實現(xiàn)目標(biāo)那么我們應(yīng)該如何整合資源進(jìn)行定位？市場檢測：傳統(tǒng)旅游市場需要細(xì)分；總結(jié)我們要打造中國Res4022貳·定位與思考4022貳·定位與思考41目前，國內(nèi)的旅游度假市場發(fā)展的熱鬧而繁華，主要包含度假別墅、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等物業(yè)類型。但其中滋生著一個掩藏不住的問題，那就是“同質(zhì)化競爭”?！巴|(zhì)化”主要表現(xiàn)在以下四個方面：1、宏觀競爭市場【同質(zhì)化問題凸顯】多為自然山水的淺層次利用，缺乏深度挖掘；只注重為旅游者提供養(yǎng)生層面的享受；對資源的開發(fā)還只停留在物質(zhì)層面；沒有針對性的客群細(xì)分。41目前，國內(nèi)的旅游度假市場發(fā)展的熱鬧而繁華，主要包含度假別42開發(fā)模式雷同： 開元度假村“五星級酒店+別墅”的開發(fā)模式，掀起了千島湖旅游度假地產(chǎn)項目的開發(fā)熱潮，被其后的眾多同類項目所模仿。項目眾多： 除了目前已經(jīng)營運(yùn)的鳳凰休閑度假村、天清島度假酒店外，還有10多個項目正在建設(shè)或規(guī)劃中，包括濱江房產(chǎn)的千島湖索菲特酒店、云天房產(chǎn)旗下的天嶼度假村、通城房產(chǎn)打造的山水名墅翡翠島……產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一： 目前千島湖在開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項目，多為產(chǎn)權(quán)式酒店和度假別墅，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)其實比較單一，存在著實用性不突出且日常維護(hù)費(fèi)用高的問題，產(chǎn)品的舒適性和經(jīng)濟(jì)性之間還沒有完全有機(jī)結(jié)合。千島湖旅游度假區(qū)，同質(zhì)化競爭激烈上演……1、宏觀競爭市場【典型案例】42開發(fā)模式雷同：千島湖旅游度假區(qū)，同質(zhì)化競爭激烈上演……43香泉湖度假中心缺乏戰(zhàn)略性配套，沒有對溫泉資源進(jìn)行有效利用；產(chǎn)品檔次較低，與周邊城市同類產(chǎn)品差距較大；酒店式公寓建筑密度過大，降低居住舒適度，且對山體的不科學(xué)利用造成自然景觀的嚴(yán)重?fù)p壞；在南京市場的銷售情況不理想，對其品牌有所影響，不利于后二期的銷售。1、宏觀競爭市場【典型案例】香泉湖目前銷售情況不佳，在對該項目進(jìn)行實地考察之后，分析發(fā)現(xiàn)其失敗之處在于：43香泉湖度假中心缺乏戰(zhàn)略性配套，沒有對溫泉資源進(jìn)行有效利用44建筑密度高，檔次相應(yīng)降低，休閑度假的氛圍大大降低。自然景色稍為遜色。地塊湖區(qū)有一邊臨山，故難以形成別墅繞湖四周的景象。湖區(qū)的水庫人工痕跡明顯，缺乏自然感。在開發(fā)過程中忽視了對地塊原有植被的保護(hù)和利用。鏟平了所有植被，只保留山和湖泊，即使通過人工再植，也不免留有人工痕跡，并使整個地塊缺乏縱深感。碧桂園·如山湖城該項目目前正在建設(shè)中，首期將推出雙拼、聯(lián)排、少量獨(dú)棟、花園洋房、酒店式公寓等物業(yè)類型。其競爭劣勢主要表現(xiàn)在以下四個方面：1、宏觀競爭市場【典型案例】44建筑密度高，檔次相應(yīng)降低，休閑度假的氛圍大大降低。碧桂園面對大同小異的山水、溫泉資源，如何擺脫同質(zhì)化競爭，成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者？面對大同小異的山水、溫泉資源，如何擺脫同質(zhì)化競爭，成為區(qū)域的競爭項目本項目物質(zhì)體驗精神享受內(nèi)涵深度挖掘養(yǎng)心資源淺層次利用養(yǎng)眼、養(yǎng)身缺乏文化內(nèi)涵客群針對性不強(qiáng)“和”文化的注入進(jìn)行科學(xué)的客群細(xì)分競爭項目本項目物質(zhì)體驗精神享受內(nèi)涵深度挖掘養(yǎng)心資源淺層次利用47我們的愿景在整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)施等方面通過養(yǎng)心元素的注入，讓業(yè)主進(jìn)入小區(qū)的那一刻就進(jìn)入夢幻搬的世界，經(jīng)過一系列尋心的過程，重拾在喧囂的都市中遺落的真心。

通過對“養(yǎng)心”的深化，形成與區(qū)域內(nèi)其它項目的差異化，成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者，提升區(qū)域的形象。47我們的愿景在整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)施等方面通過養(yǎng)心元481、產(chǎn)品單一，傳統(tǒng)項目開發(fā)較多2、地域文化特色不強(qiáng)3、低檔競爭，品牌保護(hù)意識淡薄4、服務(wù)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生狀況有待改善5、道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)不夠完善，交通欠順暢2、存在問題溫泉開發(fā)存的五大軟肋：在我國，溫泉開發(fā)經(jīng)歷了“療養(yǎng)—保養(yǎng)—休養(yǎng)—休閑—娛樂”的歷史階段，現(xiàn)在國內(nèi)市場人們對溫泉資源的利用一般停留在簡單的健康療養(yǎng)上，或作為配套項目出現(xiàn)在商務(wù)酒店中，其面向的群體范圍較小。隨著人們生活水平的提高，傳統(tǒng)的溫泉開發(fā)方式已無法為人們帶來全新的體驗和享受，也難以為投資者帶來滿意的回報。481、產(chǎn)品單一，傳統(tǒng)項目開發(fā)較多2、存在問題溫泉開發(fā)存的五49【關(guān)鍵詞：養(yǎng)心】3、個案分析地址：海南省萬寧市興隆鎮(zhèn)

概念：私人養(yǎng)心度假莊園推廣語：坡地生活溫泉小鎮(zhèn)——首席坡地養(yǎng)心莊園定位：融養(yǎng)心、旅游、休閑、度假為一體的旅游地產(chǎn)會所：面積1900平方，有健身房、咖啡室、茶座、棋牌室、小超市等亮點(diǎn)：溫泉泡池都建在超大型陽臺上，以便于泡溫泉的同時可以欣賞戶外景觀1、興隆溫泉高爾夫公寓49【關(guān)鍵詞：養(yǎng)心】3、個案分析地址：海南省萬寧市興50【關(guān)鍵詞：養(yǎng)心】3、個案分析地址：山東聊城市冠縣馬頰河林場

定位：集溫泉養(yǎng)生、商務(wù)會議、休閑娛樂、特色美食于一體的旅游度假勝地推廣語：秀木養(yǎng)性溫泉養(yǎng)心物業(yè)：一期——以溫泉養(yǎng)生、水上樂園為主，包括餐飲、客房、溫泉、會議、娛樂、健身、療養(yǎng)等

二期——高爾夫運(yùn)動場、休閑別墅2、天沐·江北水城溫泉度假村

地址：武漢市市塔爾木蘭湖

占地：5萬方物業(yè)：以獨(dú)棟和雙拼為主定位：集養(yǎng)心、商務(wù)為一體的度假型別墅

3、會心館別墅

50【關(guān)鍵詞：養(yǎng)心】3、個案分析地址：山東聊城市冠縣51前面列舉了三個項目，實際上大多數(shù)溫泉項目都類似；雖然提出了“養(yǎng)心”的概念，但難以提供實質(zhì)內(nèi)容支撐。往往造成概念空洞化，停留在口號的層面?；窘Y(jié)論51前面列舉了三個項目，實際上大多數(shù)溫泉項目都類似；基本結(jié)論項目名稱內(nèi)容安吉竹海拓展基地內(nèi)容設(shè)置：竹林定向、電網(wǎng)、信任背摔、夏克努巴、極地求生、信任跑、沖出亞馬遜、禮讓通行、罐頭鞋、有軌電車、求生墻、建繩房、雷陣針對人群：企業(yè)、機(jī)關(guān)

千島湖培訓(xùn)基地內(nèi)容設(shè)置：求生墻、背摔臺、孤島、罐頭鞋、綜合性訓(xùn)練架針對人群：企業(yè)、機(jī)關(guān)海鹽南北湖拓展培訓(xùn)基地

團(tuán)隊協(xié)作：野外定向、畢業(yè)墻、電網(wǎng)、心心相應(yīng)、信任背摔、罐頭鞋、手推車夏克努巴、極地求生、信任跑、圍剿蟹將軍、沖出亞馬遜、偷天換日等。個人挑戰(zhàn)：懸崖速降緬甸橋斷橋空中抓桿皮劃艇弓箭等?；芈糜翁厣狐S源藏書樓、金九避難處、陳從周藝術(shù)館、白鷺州、湖塘景區(qū)鷹窠頂、云岫庵、談仙石城、錢江潮源等針對人群：企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校江蘇沙家浜拓展基地水上運(yùn)動場、健康館、高爾夫訓(xùn)練場、卡丁車賽車場、網(wǎng)球訓(xùn)練場等健身、娛樂項目希望情商教育樂園占地面積5000多平米，關(guān)注對象為幼兒、小學(xué)生、中學(xué)生的情商教育武夷山市城村古漢城德育基地獲得“情商訓(xùn)練基地”等稱號活動內(nèi)容：茶藝、陶藝、考古、沙雕、繩結(jié)、編草鞋、做姑嫂餅、織布、野營、經(jīng)典誦讀關(guān)注對象：中、小學(xué)生[關(guān)鍵詞：拓展基地]3、個案分析項目名稱內(nèi)容安吉竹海拓展基地內(nèi)容設(shè)置：竹林定向目前旅游景區(qū)的拓展基地主要針對企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校設(shè)置。通過體驗式訓(xùn)練，增強(qiáng)團(tuán)隊的協(xié)作能力和凝聚力。智力拓展為重點(diǎn)內(nèi)容。而與智力拓展相平行的情商拓展大多只針對兒童、青少年展開。身處煩雜事務(wù)中的成年人也需要這樣一塊拓展情商的凈土，這目前還是旅游度假項目中的一個空白點(diǎn)。所以，我們的項目要填補(bǔ)空白點(diǎn)，為城市中堅階層量身打造：情商拓展基地個案分析小結(jié)目前旅游景區(qū)的拓展基地主要針對企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校設(shè)置。通過體驗通過對市場及個案的分析，認(rèn)識到目前國內(nèi)旅游度假項目所存在的問題，這些問題成為導(dǎo)致項目銷售受挫的瓶頸因素！在意識到問題所在之后，本項目從哪些方面入手，打造出差異化的競爭優(yōu)勢？此岸彼岸4、定位思考通過對市場及個案的分析，在意識到問題所在之后，此岸彼岸4、定精神層面的享受“和”文化的傳達(dá)養(yǎng)心的充分體現(xiàn)針對性的客群在自然山水之間重新找到到心靈的歸宿人與自然、人與建筑、人與人和諧相處心性的自由表達(dá)、心靈的深層感悟渴望擁抱自然、放飛心靈的社會中流砥柱養(yǎng)心倡導(dǎo)“親近自然、放松身心、關(guān)愛自我、均衡生活、幸福一生”的生活觀念和生活方式本項目應(yīng)該具備以下特性，才能在競爭中突破重圍：4、定位思考精神層面的享受“和”文化的傳達(dá)養(yǎng)心的充分體現(xiàn)針對性的客群在自56早期：傳統(tǒng)型現(xiàn)代：功能復(fù)合型目的單一，主要為保健、治療早期，只停留在自然環(huán)境的初級利用除傳統(tǒng)的健康消費(fèi)外，親情回歸、社會交往、(旅游者)素質(zhì)提高、會議商務(wù)、消磨閑暇等也成為度假旅游的目的。從自然環(huán)境、人文環(huán)境和心理環(huán)境三大方面營造出良好的旅游度假氛圍。4、定位思考【國外溫泉旅游度假地發(fā)展軌跡】56早期：傳統(tǒng)型現(xiàn)代：功能復(fù)合型目的單一，主要為保健、治療除574、定位思考通過增設(shè)體驗產(chǎn)品、整合周邊資源，使溫泉度假地的相關(guān)配套設(shè)施的功能都與旅游的功能緊密結(jié)合起來。游客不單單為了泡溫泉而來，而是需要充分享受度假、休閑以及療養(yǎng)的樂趣，最終得到心靈的放松。歐美的溫泉旅游者從過去以美容為主要目的的女性旅游者為主，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在大多以康體、社會交往、凈化心靈和消除壓力為主要目的的大眾旅游者。從世界溫泉度假地旅游情況來看，游客在溫泉旅游區(qū)的活動中，

浸泡溫泉的時間其實并不長，更多的時間是花費(fèi)在豐富多彩的休閑娛樂、保健養(yǎng)心等旅游項目上。在素有“溫泉之國”的日本，形式多樣的“溫泉節(jié)”及各種文化活動在溫泉度假區(qū)舉行，更是形成獨(dú)特的“溫泉文化”?！緡鉁厝糜味燃夙椖堪l(fā)展特色】574、定位思考通過增設(shè)體驗產(chǎn)品、整合周邊資源，使溫泉度假地

開發(fā)理念相對落后，沒有從多層面開發(fā)出休閑娛樂、保健養(yǎng)生等旅游服務(wù)產(chǎn)品來豐富其內(nèi)涵，體現(xiàn)溫泉“質(zhì)”的差異。重概念輕內(nèi)涵重硬件輕軟件重大眾市場輕細(xì)分市場重模仿輕創(chuàng)造國際上十分重視對溫泉旅游經(jīng)營管理專業(yè)人才的培養(yǎng)，而國內(nèi)目前多數(shù)溫泉度假地軟件打造方面十分欠缺，經(jīng)營管理和服務(wù)管理水平低下直接導(dǎo)致了度假區(qū)的生命周期不長，可持續(xù)性較弱。

目前國內(nèi)對溫泉度假地開發(fā)中的市場調(diào)查大多偏重大眾市場研究，缺乏對游客的市場需求和不同游客群體的心理和消費(fèi)特征的分析。導(dǎo)致了投資者對競爭者的狀況了解不清晰、對自身的市場定位不明確，從而直接影響了供給產(chǎn)品細(xì)分。普遍存在抄襲日本溫泉風(fēng)格和歐美溫泉風(fēng)格的現(xiàn)象，這種狀況通常在開發(fā)初期具有一定吸引力，但隨著溫泉度假旅游的深入發(fā)展，這種缺少鮮明的地域文化特色的景觀建筑難以獲得旅游者的認(rèn)同。4、定位思考【我國溫泉旅游度假項目發(fā)展現(xiàn)狀】開發(fā)理念相對落后，沒有從多層面開發(fā)出休閑娛樂、保健養(yǎng)生

第一是康體性溫泉康體功能是溫泉旅游度假區(qū)賴以發(fā)展的基礎(chǔ)，現(xiàn)代康體觀念不僅僅是指溫泉療養(yǎng)的物化享受，還包括精神、心理層面的保健。第二是生態(tài)性高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境是溫泉旅游度假區(qū)必備的條件之一，也是吸引旅游者的主要因素之一。第三是多樣性度假區(qū)盡量要考慮四季都可以開展旅游活動，充分利用除溫泉外的其他旅游資源建設(shè)多樣化的互補(bǔ)型景點(diǎn)與項目，開展會議旅游和舉辦節(jié)慶活動，使度假區(qū)具備多樣化的旅游功能。

第四是舒適性舒適性是旅游度假區(qū)的基本要求。

第五是文化性文化是度假區(qū)的靈魂，也是度假地的重要旅游吸引要素。溫泉度假地的文化由地域特色文化、建筑文化、沐浴文化和服務(wù)文化共同組成，以形成鮮明的地方特色文化的旅游目的地。

4、定位思考【我國溫泉旅游度假項目發(fā)展趨勢】第一是康體性4、定位思考【我國溫泉旅游度假項目發(fā)展趨勢605、項目開發(fā)存在的六大問題香泉鎮(zhèn)定位綠色食品鎮(zhèn)；旅游、療養(yǎng)、觀光、休閑度假基地。發(fā)展現(xiàn)狀溫泉、山水等自然資源停留在淺層次的利用階段，對地域文化的挖掘不到位，休閑旅游度假基地的定位還未完全實現(xiàn)。與巢湖范圍內(nèi)其它溫泉景區(qū)處于同質(zhì)化競爭層面，還未形成對游客的獨(dú)特吸引力。這樣的現(xiàn)狀對于本項目的開發(fā)，利弊兼有——弊在于：亮點(diǎn)不鮮明，不具備深厚的區(qū)域競爭優(yōu)勢利在于：區(qū)域市場在旅游度假產(chǎn)業(yè)方面的發(fā)展不足，是本項目的一大機(jī)會點(diǎn)為本項目的發(fā)揮留下足夠的空間。本項目通過差異化的定位打造成為能夠全方位代表區(qū)域市場的項目，增強(qiáng)整體區(qū)域的影響力5.1發(fā)展現(xiàn)狀：香泉旅游休閑業(yè)尚未在周邊區(qū)域形成知名品牌605、項目開發(fā)存在的六大問題香泉鎮(zhèn)定位綠色食品鎮(zhèn)；發(fā)展現(xiàn)狀61區(qū)域流動人口少，導(dǎo)致商業(yè)、服務(wù)配套設(shè)施缺乏，整體發(fā)展滯后；區(qū)域消費(fèi)力不夠，需要充分拓展外來消費(fèi)；項目所在地香泉鎮(zhèn)外部環(huán)境（城鎮(zhèn)容貌、衛(wèi)生狀況、居民素質(zhì)）有待改善。5.2區(qū)域環(huán)境與消費(fèi)力5、項目開發(fā)存在的六大問題61區(qū)域流動人口少，導(dǎo)致商業(yè)、服務(wù)配套設(shè)施缺乏，整體發(fā)展滯后62地塊位于南、北兩山的環(huán)繞之中，中間為湖面。從外部的交通干道上不能直接看到項目內(nèi)部的情況，對外展示性差。而本項目的競爭項目之一——香泉湖項目，在可視性方面具有優(yōu)勢。在外部交通干道上就可以直接看到建筑的狀況，有很好的對外展示作用。（香泉湖項目）（本項目）5.3地塊條件：區(qū)域環(huán)境內(nèi)閉，可視與可達(dá)性稍欠5、項目開發(fā)存在的六大問題62地塊位于南、北兩山的環(huán)繞之中，中間為湖面。從外部的交通干63規(guī)模：規(guī)模方面，碧桂園占地1萬畝，具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢。入市時機(jī)：香泉湖項目于04年開盤銷售；碧桂園住宅部分已于08年初起陸續(xù)開工，08年竣工面積為10萬平米。這兩個競爭項目都先于本項目開發(fā)，已經(jīng)在市場上形成一定的認(rèn)知度，有先入為主的競爭優(yōu)勢。品牌：碧桂園集團(tuán)為國內(nèi)具有領(lǐng)導(dǎo)地位的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商，極具品牌效應(yīng)，會吸引對其品牌有強(qiáng)烈認(rèn)同感的客戶前來購房。自身環(huán)境：香泉湖項目與本項目及碧桂園項目相比，自然環(huán)境更占優(yōu)勢。5.4與周邊項目的競爭表現(xiàn)在以下幾個方面5、項目開發(fā)存在的六大問題63規(guī)模：規(guī)模方面，碧桂園占地1萬畝，具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢。564入園大門：缺乏氣勢，與度假村的整體定位不符5.5已建度假村存在的問題5、項目開發(fā)存在的六大問題64入園大門：缺乏氣勢，與度假村的整體定位不符5.5已建度65室外景觀：建造有中央水景，但展示性不夠，不能形成對游客的視覺沖擊力。建議通過藝術(shù)雕塑與主題水景的融合，增強(qiáng)觀賞度。5.5已建度假村存在的問題5、項目開發(fā)存在的六大問題65室外景觀：5.5已建度假村存在的問題5、項目開發(fā)存在的66

內(nèi)部布置客房大堂：狹小、局促，室內(nèi)與室外的互動性差客房的節(jié)能性差：客房的入戶門直接面對外部走廊，缺少過渡空間，不利于保溫，節(jié)能性差。5.5已建度假村存在的問題5、項目開發(fā)存在的六大問題66內(nèi)部布置5.5已建度假村存在的問題5、項目開發(fā)存在的67溫泉會所大堂：整體氛圍偏于冷清，沒有營造出溫泉獨(dú)有的特色；缺乏雕塑小品的點(diǎn)綴。5.5已建度假村存在的問題5、項目開發(fā)存在的六大問題67溫泉會所大堂：整體氛圍偏于冷清，沒有營造出溫泉獨(dú)有的特色針對目前度假村溫泉開發(fā)較為單一的情況，上實建議：打造多種不同風(fēng)格的溫泉，如日式、中式、泰式，為游客提供豐富多彩的體驗空間；注重環(huán)境的塑造，通過小橋流水、山石奇景、高低起伏的地勢將各個體驗區(qū)串聯(lián)起來，除溫泉本身之外，充滿誘惑力的環(huán)境也是吸引消費(fèi)者重復(fù)消費(fèi)的亮點(diǎn)；配以合適的樂曲，如優(yōu)雅的絲竹之聲，調(diào)動消費(fèi)者的聽覺神經(jīng)，為其打造全方位的體驗環(huán)境；添置中央舞臺，使游客可以邊泡邊欣賞表演。針對目前度假村溫泉開發(fā)較為單一的情況，上實建議：服務(wù)內(nèi)容：溫泉會所內(nèi)只配有少量簡單的健身設(shè)施，不能滿足消費(fèi)者全方位的需求，缺乏多樣性。建議根據(jù)實際情況適當(dāng)增加活動空間與娛樂項目，如歌舞廳、網(wǎng)吧、電子游藝廳、閱覽室、室內(nèi)高爾夫（或果嶺）、沙壺、射箭等運(yùn)動娛樂空間；咖啡屋、酒吧、茶室等極福特色的休憩場所，為消費(fèi)者提供豐富多彩的服務(wù)，增強(qiáng)娛樂性。香泉谷策劃報告中期成果匯報課件70周邊城市投資狀況以南京市場為例：1、產(chǎn)品、檔次、功能、風(fēng)格均呈現(xiàn)多樣化發(fā)展?fàn)顟B(tài)，客戶選擇空間大。2、別墅市場整體均價9000元/平米，與本項目周邊同類項目相比，具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。3、各片區(qū)發(fā)展環(huán)境都已成熟，配套設(shè)施完善。香泉湖為何滯銷一期銷售良好，建筑實體完成之后，反而受到冷落，原因如下：1、產(chǎn)品品質(zhì)不高，沒有營造出良好的度假氛圍，投資價值較低。2、沒有對山體進(jìn)行合理利用，反而造成環(huán)境的破壞。低價位并不是吸引投資者的關(guān)鍵因素，投資者注重的是產(chǎn)品的品質(zhì)、升值潛力。而這些都依賴于產(chǎn)品過硬的品質(zhì)。否則，就會被市場遺忘。5.6消費(fèi)者投資傾向5、項目開發(fā)存在的六大問題70周邊城市投資狀況以南京市場為例：香泉湖為何滯銷一期銷售良71溫泉度假村，對二期地塊的開發(fā)具有戰(zhàn)略意義：成為二期別墅和酒店式公寓等物業(yè)的一大優(yōu)勢配套；溫泉度假村的不斷成熟對二期的有極大的宣傳作用；溫泉資源的成熟開發(fā)，會讓溫泉愛好者完全體驗到溫泉的獨(dú)特魅力，這也將成為打動購房者的一個因素。6、項目定位優(yōu)勢6.1戰(zhàn)略性配套的開發(fā)與運(yùn)營71溫泉度假村，對二期地塊的開發(fā)具有戰(zhàn)略意義：6、項目定位優(yōu)726、項目定位優(yōu)勢6.2天然的景觀優(yōu)勢溫泉：核心資源優(yōu)勢，具有不可復(fù)制性山：地塊東、西兩面分別為曉山和覆斧山湖：有水就有靈性。則水而居是高端人群緩解壓力的途徑之一白鷺：凸顯出自然生態(tài)的環(huán)境，并且成為區(qū)域環(huán)境的亮點(diǎn)景觀優(yōu)勢726、項目定位優(yōu)勢6.2天然的景觀優(yōu)勢溫泉：核心資源優(yōu)勢73香泉湖與本項目具有相似的景觀資源，前期期房階段，依靠成功的營銷推廣，獲得市場的追捧；但在現(xiàn)場階段，由于實景與所宣傳的內(nèi)容差距甚大，品質(zhì)不過硬，產(chǎn)品沒有創(chuàng)新，被購房者冷落。目前，南京市場上的別墅項目在產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境塑造等方面都有不俗的表現(xiàn)。要與其爭奪客源，必須在產(chǎn)品的創(chuàng)新方面多下功夫，使項目的景觀優(yōu)勢成為吸引客戶的亮點(diǎn)。所以，本項目雖然擁有優(yōu)越的景觀資源，但產(chǎn)品的品質(zhì)也至關(guān)重要。后天優(yōu)勢將會成為本項目成功的關(guān)鍵所在。6、項目定位優(yōu)勢6.3產(chǎn)品設(shè)計的創(chuàng)新73香泉湖與本項目具有相似的景觀資源，前期期房階段，依靠成功74產(chǎn)品類型圖示親親水別墅合院別墅花園洋房賞心：水景公寓悅目：坡地公寓地下空間：第六感養(yǎng)心空間合美善6、項目定位優(yōu)勢6.4產(chǎn)品概念展示圖74產(chǎn)品類型圖示親親水別墅合院別墅花園洋房賞心：水景公寓悅目75兩方面的現(xiàn)狀成為本項目填補(bǔ)區(qū)域市場的機(jī)會點(diǎn)，通過差異化的塑造，將本項目打造成“香泉”的代名詞，使和縣“旅游休閑度假基地”的定位更加突出。6、項目定位優(yōu)勢6.5文化內(nèi)涵的導(dǎo)入香泉鎮(zhèn)的自然資源的開發(fā)還處于淺層次階段，文化特色不夠鮮明，休閑旅游度假基地的定位還未完全實現(xiàn)；目前，香泉鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是以“綠色農(nóng)產(chǎn)品的種植”為主，旅游度假產(chǎn)業(yè)缺乏知名度。75兩方面的現(xiàn)狀成為本項目填補(bǔ)區(qū)域市場的機(jī)會點(diǎn)，通過差異化的76叁·定位與建議76叁·定位與建議與競爭項目形成差異化，擺脫香泉湖項目產(chǎn)品品質(zhì)較差使購房者對區(qū)域市場產(chǎn)生的的負(fù)面影響在功能上與現(xiàn)有溫泉度假村有機(jī)結(jié)合對自然資源進(jìn)行系統(tǒng)利用，營造良好的養(yǎng)心環(huán)境，突破物質(zhì)層面的局限，使項目在精神層面的塑造更勝一籌1、項目整體定位原則與競爭項目形成差異化，擺脫香泉湖項目產(chǎn)品品質(zhì)較差使購房者對區(qū)2、項目定位四層次巢湖和縣香泉鎮(zhèn)本項目半湯、湯池與香泉成為巢湖市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的三大溫泉休閑度假基地，資源條件相差無幾，香泉必須通過差異化的定位吸引客戶。在和縣范圍內(nèi)，香泉鎮(zhèn)目前還是以“綠色農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地”為代表性產(chǎn)業(yè)。雖然提出了休閑旅游度假基地的定位，但這還未成為香泉鎮(zhèn)的代名詞。目前，香泉鎮(zhèn)內(nèi)還沒有一個在市場上足夠響亮的、具有代表性的項目，這也成為本項目的一大機(jī)會點(diǎn)！2、項目定位四層次巢湖和縣香泉鎮(zhèn)本項目半湯、湯池與香泉成為巢巢湖和縣香泉鎮(zhèn)本項目本項目通過差異化定位，成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者，強(qiáng)化香泉鎮(zhèn)休閑度假旅游基地的定位。香泉鎮(zhèn)休閑度假基地的功能獲得市場的認(rèn)可，將為和縣注入更強(qiáng)的發(fā)展活力！在巢湖范圍內(nèi)，和縣通過差異化的競爭優(yōu)勢，在與另外兩個溫泉基地的競爭中凸顯出來！2、項目定位四層次巢湖和縣香泉鎮(zhèn)本項目本項目通過差異化香泉鎮(zhèn)休閑度假基地的功能3、項目整體定位本項目的定位：以養(yǎng)心為主題的溫泉休閑旅游度假中國第一品牌3、項目整體定位本項目的定位：其內(nèi)涵包括：完美視覺體驗：既能臨水而居，又可瞻仰靈山，首先從視覺上得到放松。多功能復(fù)合：通過多樣化的配套和特色功能區(qū)的設(shè)置，使業(yè)主獲得豐富多樣的體驗。如：溫泉入戶、采摘樂園、情商拓展園。養(yǎng)心之旅：通過環(huán)境的打造、功能的優(yōu)化，為目標(biāo)客群打造一條頤養(yǎng)性情的心靈長廊。文化體驗：在項目的景觀設(shè)計過程中，體現(xiàn)香泉鎮(zhèn)濃郁的文化底蘊(yùn)，增加豐富的文化內(nèi)涵，從內(nèi)心深處打動客戶。中華養(yǎng)心谷完美視覺體驗養(yǎng)心之旅文化體驗多功能復(fù)合3、項目整體定位其內(nèi)涵包括：中華養(yǎng)心谷完美視覺體驗養(yǎng)心之旅文多3、項目整體定合院別墅花園洋房水景/坡地公寓親水別墅4、產(chǎn)品定位別墅親善美合合院別墅花園洋房水景/坡地公寓親水別墅4、產(chǎn)品定位別墅親善美徽韻文廊泊舟臺真味自然芙蓉羞月垂釣臺楓林夜話外部商業(yè)街會所農(nóng)家樂體驗中心情商拓展園配套四星級酒店徽韻文廊泊舟臺真味自然芙蓉羞月垂釣臺楓林夜話外部商業(yè)街會所農(nóng)845、客群定位主要客群：南京、蕪湖、合肥、馬鞍山、巢湖等周邊一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為良好的城市，年齡在25～50歲左右，事業(yè)處于上升或穩(wěn)定的發(fā)展階段，追求生活品質(zhì)，對自然山水有強(qiáng)烈渴求的成功人士；次要客群：項目所在地周邊有一定經(jīng)濟(jì)實力的投資或自住客群。845、客群定位主要客群：6、核心價值體系的建立力求在享受人生成功輝煌，與保持生活內(nèi)心的寧靜之間尋找到一種平衡。

當(dāng)物質(zhì)積累達(dá)到一定程度，對居所的要求不再是避風(fēng)遮雨，而是借居所寄情山水，達(dá)到了神重于形，宅心玄遠(yuǎn)的境界；在享受悠游自然景觀的同時，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心，享受物質(zhì)和精神上雙重的真正貴族生活盡情呵護(hù)業(yè)主的人性要求：回歸自然，釋放自我；在最基本的舒適、安全之外，別墅生活尋求的是一種能真正滿足客戶心靈渴望的生活質(zhì)感。山水是物質(zhì)的，徜徉于自然之間是精神的

游艇是物質(zhì)的，駕游艇暢游于湖中是精神的

……6、核心價值體系的建立力求在享受人生成功輝煌，與保持生活內(nèi)心867、定位詮釋人與自然人與建筑人與人項目的定位主要通過以下三大關(guān)系體現(xiàn)：867、定位詮釋人與自然人與建筑人與人項目的定位主要通過以下自然建筑人人溫泉白鷺棲息地水景山體攀巖（遠(yuǎn)景）采摘樂園人與自然的關(guān)系主要通過圖上所示五要素體現(xiàn)：溫泉、白鷺棲息地為現(xiàn)有的自然資源，在項目規(guī)劃的過程中只要對其進(jìn)行合理、有效的利用，就可發(fā)揮出資源自身的優(yōu)勢；水景資源、采摘樂園等圍繞“養(yǎng)心”主題進(jìn)行打造，通過回歸自然，使業(yè)主得到心靈的愉悅；因山體改造對資金要求較高，所以山體攀巖為遠(yuǎn)景規(guī)劃功能。7、定位詮釋（1）自然建筑人人溫泉白鷺棲息地水景山體攀巖采摘樂園人與自然的關(guān)系88自然建筑人人人與建筑的關(guān)系主要表現(xiàn)在兩方面：外部環(huán)境的塑造：通過外觀、房型、材質(zhì)、色彩的運(yùn)用，使建筑融于環(huán)境之中；并通過建筑風(fēng)格的多樣性，體現(xiàn)業(yè)主的個性化需求，體現(xiàn)身份與人文價值，內(nèi)部戶型的設(shè)計：注重形式的美感、空間的流暢、功能的協(xié)調(diào)（如保姆房與主人房如何很好的分離）7、定位詮釋（2）88自然建筑人人人與建筑的關(guān)系主要表現(xiàn)在兩方面：7、定位詮釋89自然建筑人人這兩種功能的引進(jìn)基于以下考慮：康體中心：為來此度假、旅游的業(yè)主的健康保駕護(hù)航。情商拓展園：業(yè)主來此度假，不但可以享受自然山水、私人空間，還可以參與集體性活動，增進(jìn)與志同道合者的交流。康體中心情商拓展園7、定位詮釋（3）89自然建筑人人這兩種功能的引進(jìn)基于以下考慮：康體中心情商拓90類別形態(tài)建筑面積比例容積率用地占地比例居住類獨(dú)棟3500025%0.1229166744%雙拼1400010%0.168750013%多聯(lián)1400010%0.3466677%花園洋房70005%0.4175003%酒店式公寓2520018%0.5504008%

四星級酒店1400010%0.3466677%商業(yè)/配套商業(yè)56004%0.4140002%其它配套28002%0.393331%已/將建部分含客房與配套2250416%0.2110716216%總計

140104100%

670895100%90類別形態(tài)建筑面積比例容積率用地占地比例居住類獨(dú)棟35009191文化創(chuàng)新生產(chǎn)力|新華958定位策劃報告（初稿）|二00八年六月二十四日|上海浦東南路1036號隆宇大廈1303室|電話02168873090文化創(chuàng)新生產(chǎn)力上海浦東南路1036號隆宇大廈1303室|電話93香泉中華養(yǎng)心谷香泉谷策劃報告中期成果匯報2008年6月8日1香泉中華養(yǎng)心谷香泉谷策劃報告中期成果匯報——香泉·中華養(yǎng)心谷——長三角第一座世界級·主題性·養(yǎng)心休閑小鎮(zhèn)在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇上，該縣榮獲“中國最佳休閑旅游縣”，成為安徽省唯一入選縣（市）。這是今年繼”安徽省首屆投資環(huán)境十佳縣”、“長三角最具投資價值縣”之后，和縣獲得的又一含金量甚高的榮譽(yù)。和縣與南京一江之隔，為南京一小時都市圈成員單位。境內(nèi)有香泉湖國際溫泉度假中心，有球類最全、檔次最高、環(huán)境最好的國家小球訓(xùn)練基地，及雞籠山國家森林公園等。此次中國旅游論壇由中國民族貿(mào)易促進(jìn)會主辦，中國社科院旅游研究中心、世界生態(tài)文化旅游聯(lián)合總會、世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)管理協(xié)會等部門協(xié)辦。評選活動由專家評審團(tuán)、論壇組委會、國內(nèi)著名專家學(xué)者、業(yè)界人士推薦及網(wǎng)絡(luò)投票，產(chǎn)生出中國最佳休閑旅游城市、中國最佳休閑旅游縣、中國最佳休閑旅游區(qū)、中國優(yōu)秀旅游景區(qū)以及中國十佳古城(鎮(zhèn)、村)等獎項。——香泉·中華養(yǎng)心谷——在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇香泉谷策劃報告中期成果匯報課件———內(nèi)容綱要前言········3壹·研究與分析········9貳·思考與案例········41叁·定位與產(chǎn)品········77

結(jié)語········81———內(nèi)容綱要00前言00前言前言ResortLifeStyle,是一種大智從容的姿態(tài)

時間是最昂貴的奢侈品；多數(shù)人駕御事業(yè)，少數(shù)人駕御時間；尊享巔峰，眾生奢想亦平常。前言ResortLifeStyle,是一種大智從容的姿——香泉·中華養(yǎng)心谷——長三角第一座世界級·主題性·養(yǎng)心休閑小鎮(zhèn)在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇上，該縣榮獲“中國最佳休閑旅游縣”，成為安徽省唯一入選縣（市）。這是今年繼”安徽省首屆投資環(huán)境十佳縣”、“長三角最具投資價值縣”之后，和縣獲得的又一含金量甚高的榮譽(yù)。和縣與南京一江之隔，為南京一小時都市圈成員單位。境內(nèi)有香泉湖國際溫泉度假中心，有球類最全、檔次最高、環(huán)境最好的國家小球訓(xùn)練基地，及雞籠山國家森林公園等。此次中國旅游論壇由中國民族貿(mào)易促進(jìn)會主辦，中國社科院旅游研究中心、世界生態(tài)文化旅游聯(lián)合總會、世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)管理協(xié)會等部門協(xié)辦。評選活動由專家評審團(tuán)、論壇組委會、國內(nèi)著名專家學(xué)者、業(yè)界人士推薦及網(wǎng)絡(luò)投票，產(chǎn)生出中國最佳休閑旅游城市、中國最佳休閑旅游縣、中國最佳休閑旅游區(qū)、中國優(yōu)秀旅游景區(qū)以及中國十佳古城(鎮(zhèn)、村)等獎項?！闳ぶ腥A養(yǎng)心谷——在日前舉行的2007首屆中國旅游論壇100壹·研究與分析8壹·研究與分析旅游觀光業(yè)體系一般分兩種，“都市型旅游觀光”/“自然型觀光旅游”，結(jié)合本案基礎(chǔ)條件，以下市場分析均以“自然型旅游觀光”為參照。

現(xiàn)有旅游度假市場存在哪些問題？休閑地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢是什么？本案市場機(jī)會和市場戰(zhàn)略是什么？問題旅游觀光業(yè)體系一般分兩種，“都市型旅游觀光”/“自然型觀光旅

市場檢測需求檢測趨勢檢測資源檢測檢測通過對市場、需求、資源的全方位檢測，占位最大效益市場機(jī)會，運(yùn)用先進(jìn)開發(fā)理念，通過差異化定位，強(qiáng)化泰華地產(chǎn)品牌效應(yīng)市場檢測檢測通過對市場、需求、資源的全方位檢測，占位最大效項目概況項目概況2008年和縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速穩(wěn)定，一季度生產(chǎn)總值比去年同期增長15.7％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持最快增長，尤其表現(xiàn)為利潤總額，比去年同期增長74.01倍。消費(fèi)市場持續(xù)旺盛，社會消費(fèi)品零售總額完成4.97億元，同比增長16.0％。該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間較大，從數(shù)據(jù)上分析，以服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)、休閑度假旅游業(yè)為核心的第三產(chǎn)業(yè)將在近期內(nèi)成為下一個增長熱點(diǎn)。市場檢測2008年和縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速穩(wěn)定，一季度生產(chǎn)總值比去年同期增長2007年各周邊城市人均GDP發(fā)展?fàn)顩r上海達(dá)8600美元南京達(dá)6157美元馬鞍山5580美元蕪湖達(dá)3300美元巢湖達(dá)1290美元一般人均GDP達(dá)到8千到1萬USD，市民休閑渡假需求將進(jìn)入快速發(fā)展階段，引領(lǐng)型的休閑渡假地產(chǎn)開始得到市場的支撐。5千到6千，為緩解巨大城市活動帶來的生活壓力，需求的休閑活動從市內(nèi)的逛街購物，轉(zhuǎn)向親近郊外自然環(huán)境和生活的自然休閑渡假。2007年各周邊城市人均GDP發(fā)展?fàn)顩r一般人均GDP達(dá)到8千50-150KM理想旅游度假圈域走向圖。[項目區(qū)域市場概覽]

市場檢測50-150KM理想旅游度假圈域走向圖。[項目區(qū)域市場概覽]項目計量單位2007年±%全市接待國內(nèi)外旅游者萬人次4605.1218.1國內(nèi)旅游者萬人次4489.0018.1國外旅游者萬人次116.1215.1全市旅游總收入億元614.925.2旅游收入占GDP比重％18.78提高2.1個百分點(diǎn)旅游總收入占第三產(chǎn)增加值的比值％38.82提高3.71個百分點(diǎn)市場檢測[07年南京旅游市場總體狀況]07年南京居民人均旅游消費(fèi)支出達(dá)776元，增長愈五成。南京市擁有旅行社436家，比上年末增加26家。07年三個黃金周南京接待旅游者892萬人次，旅游收入67.3億，占全年的總份額10.9%。07年，南京實施郊縣旅游戰(zhàn)略，江寧、浦口、六合等五個區(qū)縣接待547萬游客，旅游總收入60億元，占全市旅游總收入9.8％。項目計量單位2007年±%全市接待國內(nèi)外旅游者萬人次460旅游設(shè)施：珍珠泉景區(qū)、鏡山湖景區(qū)、野營活動區(qū)、登山健身區(qū)、國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、南京萬米長城、野生動物生態(tài)園、觀光索道、孔雀園、農(nóng)夫山莊、野營俱樂部。天浦高爾夫別墅：占地約460畝，建有2個四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)的度假會所及270幢休閑度假別墅。南京珍珠泉旅游度假區(qū)位于南京市浦口區(qū)定山西南，為江蘇省省級旅游度假區(qū)。市場檢測[南京珍珠泉旅游度假區(qū)]

旅游設(shè)施：珍珠泉景區(qū)、鏡山湖景區(qū)、野營活動區(qū)、登山健身區(qū)、市場檢測[南京銀泉莊園]

南京銀泉莊園是掛牌三星級天然溫泉賓館，位于浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)，以特有的天然溫泉水而聞名遐爾，是旅游、休閑、度假、會議、商務(wù)洽談的理想場所，也是市政府建設(shè)南京后花園的國家級旅游中心區(qū)占地面積：16000平方米建筑面積：8000平方米度假設(shè)施：室內(nèi)外游泳池兩個溫泉洗浴中心地下射擊場可同300人同時就餐的餐廳大、中、小型會議室豪華標(biāo)間80余間市場檢測[南京銀泉莊園]南京銀泉莊園是掛牌三星級天然溫泉賓三大板塊：旅游觀光板塊、旅游服務(wù)板塊、休閑度假板塊。

九大旅游景觀區(qū)：中心服務(wù)區(qū)、銀牛山景區(qū)、金牛山景區(qū)、沙灘休閑區(qū)、濕地生態(tài)旅游區(qū)、銅牛山景區(qū)、湖心島游覽區(qū)、水上樂園區(qū)、濱湖休閑度假區(qū)。綠化面積：5000畝植被覆蓋率：96%。金牛湖旅游風(fēng)景區(qū)位于南京市六合區(qū)東北部，東臨揚(yáng)州，北與安徽天長市接壤，一期規(guī)劃總面積23.5平方公里,原名金牛山水庫。市場檢測[南京金牛湖旅游度假區(qū)]三大板塊：金牛湖旅游風(fēng)景區(qū)位于南京市六合區(qū)東北部，東臨揚(yáng)州，金水灣國際度假村地處南京近郊溧水縣東。服務(wù)設(shè)施齊全，有豪華別墅、客房、餐廳、高檔會議室、多功能舞廳、桑拿中心、室內(nèi)游泳池、臺球室、乒乓室、美容美、商務(wù)中心、棋牌室以及網(wǎng)球場、快艇沖浪、帆船搖湖中垂釣、美食醉蝦等豐富多彩的娛樂健身設(shè)施。市場檢測[南京金水灣國際度假村]金水灣國際度假村地處南京近郊溧水縣東。市場檢測[南京金水灣國市場檢測[合肥周邊旅游市場狀況]2006年合肥接待國內(nèi)游客805.84萬人次旅游收入占GDP比重僅6.4%，甚至低于全省指標(biāo)（6.7%）水平2007年合肥市旅游總收入達(dá)100.05億元，同比增長46.2%相當(dāng)于當(dāng)年GDP的7.5%，同比提高1.1個百分點(diǎn)預(yù)計2010年全市旅游總收入達(dá)到200億合寧鐵路開通，08年年底合武線開通，動車組也即將開通。預(yù)計屆時合肥火車站客流量一年將增加300萬人次，將極大地促進(jìn)合肥旅游業(yè)的發(fā)展會展業(yè)的活躍發(fā)展，對推動旅游市場的發(fā)展起到極大促進(jìn)作用目前合肥市旅游產(chǎn)業(yè)帶動力相對薄弱。合肥市旅游局將以省旅游集團(tuán)、瑞景商旅集團(tuán)、海恒集團(tuán)等為重點(diǎn)，加快培育年營業(yè)額超過10億元的跨行業(yè)跨地區(qū)的大企業(yè)、大集團(tuán)，打造旅游企業(yè)“航母”市場檢測[合肥周邊旅游市場狀況]2006年合肥接待國內(nèi)游客岱山湖旅游度假區(qū)位于肥東、全椒兩縣交界處，度假區(qū)距合肥、南京各1小時車程。旅游項目：沙灘浴場、燈光網(wǎng)球場、迷宮、軍體樂園、跑馬場、垂釣中心.開辟了配有三十多只船舶的水上旅游線。配套服務(wù)：一幢會議中心、一幢桑拿中心、一幢餐廳、十一幢單體別墅、兩幢雙層別墅及一幢豪華別墅（迎賓山莊）。建設(shè)中部分：五星級酒店會議場、四星級酒店、演法禪寺、名人會所、高爾夫球場（54洞）、別墅地、教育設(shè)施、碼頭街、酒店、野鳥保護(hù)區(qū)、養(yǎng)老院、醫(yī)院。市場檢測[岱山湖旅游度假區(qū)]岱山湖旅游度假區(qū)位于肥東、全椒兩縣交界處，度假區(qū)距合肥、南京項目由“甘露寺”、“龍王殿”、“福嚴(yán)寺”、“金佛寺”、“九龍休閑茶莊”、“娛樂中心”和自然景觀及高檔賓館組成。30名尼姑，研究佛教文化；九龍休閑茶莊：以亭閣式建筑為主要特色，讓游人一邊品茗，切磋茶文化，一邊飽覽浮槎山的自然景觀；娛樂中心：建設(shè)網(wǎng)球場、高爾夫球場、民族工藝品書畫長廊、歌舞廳和棋牌室等四星級賓館：可供1200人同時食宿市場檢測[浮槎山旅游風(fēng)景區(qū)（招商中）]

項目由“甘露寺”、“龍王殿”、“福嚴(yán)寺”、“金佛寺”、“九龍市場檢測[合肥近期規(guī)劃項目]

2007年，漢海極地海洋世界項目、現(xiàn)代科技館、肥東白馬山生態(tài)旅游度假區(qū)等項目相繼落戶合肥，在未來將會填補(bǔ)合肥在專項旅游方面的空白。合肥市計劃推出浮槎山旅游風(fēng)景區(qū)、紫蓬山佛教文化園、蜀山湖北岸主題度假公園、南艷湖休閑度假生態(tài)旅游、翡翠湖旅游度假區(qū)等一批旅游項目。市場檢測[合肥近期規(guī)劃項目]2007年，漢海極地海洋世界項[小結(jié)]

長三角及安徽區(qū)域內(nèi)的自然型旅游開發(fā)模式仍以傳統(tǒng)游為主，旅游就是看景點(diǎn)，至今尚未形成高檔次的旅游度假/休閑結(jié)合的一體化/人性化項目。南京周邊景區(qū)的游客中，本地游客占70%，外地游客多流向其他景區(qū)，安徽和縣至今為止，尚未形成區(qū)域旅游/休閑/度假的熱點(diǎn)。住宿觀光比率較低，住宿停留時間較短（平均1.5天）。目前多為一日游的休閑觀光景點(diǎn)，滯留時間短，缺乏刺激消費(fèi)收入增加的因素。一些度假村或者高爾夫球場又存在著規(guī)模小、功能單一、客群狹隘、過于純粹等特征。傳統(tǒng)旅游度假產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸不管是度假還是地產(chǎn)開發(fā)，均面臨同樣的問題——市場檢測市場需要細(xì)分！[小結(jié)]長三角及安徽區(qū)域內(nèi)的自然型旅游開發(fā)模式仍以傳統(tǒng)游為傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)進(jìn)入升級階段（RESORT）；休閑度假主題類地產(chǎn)逐漸成為主流?；窘Y(jié)論基本結(jié)論周邊城市旅游消費(fèi)總體特點(diǎn)圖表周末五一十一暑假寒假元旦春節(jié)上海36.017.012.524.610.20.04.4南京27.623.715.529.813.30.06.2馬鞍山19.120.020.935.214.10.01.0蕪湖14.018.212.221.65.01.112.9數(shù)據(jù)來源：上實投資顧問商業(yè)地產(chǎn)部2007年周邊城市旅行頻度比較[周邊區(qū)域的休閑度假需求]

需求檢測上實本次調(diào)研統(tǒng)計結(jié)果顯示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高的上海、南京、馬鞍山等城市，周末度假需求的意識和比例比其它城市更高。據(jù)此可以預(yù)測未來本項目開發(fā)的產(chǎn)品類型和主推概念，以及重點(diǎn)切入的方向。周邊城市旅游消費(fèi)總體特點(diǎn)圖表周末五一十一暑假寒假元旦春節(jié)上海隨著長三角發(fā)達(dá)城市居民的休閑度假觸角越伸越長，游客越來越愿意選擇南京周邊的安徽生態(tài)景區(qū)休閑度假。40%以上的受訪游客認(rèn)為：南京附近的安徽景區(qū)將可能成為休閑旅游目的地。55%以上的的南京及其周邊游客愿意選擇和縣香泉溫泉作為休閑旅游區(qū)域。[長三角游客需求]

需求檢測隨著長三角發(fā)達(dá)城市居民的休閑度假觸角越伸越長，40%以上的受國內(nèi)企業(yè)的企業(yè)會晤、集團(tuán)娛樂消費(fèi)選址，朝郊區(qū)休閑度假村發(fā)展。企業(yè)集團(tuán)消費(fèi)（主要是各類會議，包括企業(yè)對客戶招待會、銷售代理會、企業(yè)與員工間的如公司年會、員工招待、慶祝頒獎等；其他有學(xué)術(shù)交流會、研修班等）的選址，城郊型休閑度假景區(qū)較市中心更受歡迎。集團(tuán)消費(fèi)選址傾向選址要素和理由集團(tuán)消費(fèi)規(guī)模企業(yè)集團(tuán)消費(fèi)活動需求年次會期市中心選址：少數(shù)企業(yè)時間：市中心交通方便，容易回家，且現(xiàn)代氛圍較濃大企業(yè)招待會年均10次中型企業(yè)招待會年均3次小型企業(yè)招待會年均2-3次1日滿足會議所需設(shè)的酒店會場，服務(wù)設(shè)施度假村/星級酒店：85%企業(yè)形象，環(huán)境、設(shè)施度假村/星級酒店設(shè)施完善、服務(wù)周到有助于公司形象、比較放松，娛樂設(shè)施較多、空氣新鮮，更讓人放松1日～1周2-3天居多滿足會議所需設(shè)的酒店會場，服務(wù)設(shè)施滿足集團(tuán)娛樂的設(shè)施具有參與性適中的夜間娛樂項目觀賞項目資料來源：企業(yè)會晤、集團(tuán)娛樂消費(fèi)深度訪談報告[企業(yè)集團(tuán)需求]

需求檢測國內(nèi)企業(yè)的企業(yè)會晤、集團(tuán)娛樂消費(fèi)選址，朝郊區(qū)休閑度假村發(fā)展。[物業(yè)購買需求]需求檢測根據(jù)本次調(diào)研情況，項目周邊四大城市物業(yè)購買意向各有側(cè)重。從以上數(shù)據(jù)分析，單項絕對值最高的一類是別墅，頻度是133，其次是酒店式公寓，頻度是125。從不同城市比較分析，別墅的主要市場在馬鞍山，酒店式公寓的主要市場在南京，上實認(rèn)為，其主要原因是南京的別墅競爭比較激烈，選擇空間和余地較大，而和縣區(qū)域尚未進(jìn)入南京高端消費(fèi)者視野。[物業(yè)購買需求]需求檢測根據(jù)本次調(diào)研情況，項目周邊四大城市度假型物業(yè)需求今后將呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢隨著市民經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)提升和生活方式的變化，高端度假型物業(yè)需求量日益增長。隨著“限制低密度”政策的執(zhí)行，高端度假型物業(yè)必將成稀缺產(chǎn)品受市場青睞。隨著滬、寧、杭等長三角1小時快速交通圈的形成以及高速公路的建成和完善，必將從根本上改變本項目休閑旅游人流變動和度假空間在地域系統(tǒng)的作用。[度假型物業(yè)需求]需求檢測度假型物業(yè)需求今后將呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢隨著市民經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)提升和生休閑度假周邊城市居民的休閑需求從在市內(nèi)的逛街購物，朝向親近郊外自然的生活度假的方式轉(zhuǎn)變。外來休閑需求漸漸從城市的觀光要點(diǎn)，轉(zhuǎn)向郊外型的自然休閑地區(qū)。商務(wù)度假政府、機(jī)關(guān)、企業(yè)的會議、培訓(xùn)、福利等的企業(yè)休閑度假需求正在擴(kuò)大。度假社區(qū)別墅將成為新的居住方向和生活方式，其需求今后將持續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。交通的便捷和城市房價的高漲，必將帶動一批新的居住和生活方式浪潮。收入水平的提高帶動周邊居民的住宅消費(fèi)逐步向高質(zhì)量方向轉(zhuǎn)移。需求檢測[度假型物業(yè)需求]休閑度假需求檢測[度假型物業(yè)需求]124新型度假需求以中產(chǎn)階級以上白領(lǐng)、企業(yè)家等高收入者及年輕人為主新的度假需求急需新型旅游休閑度假模式（Resort）大品牌開發(fā)商爭搶市場先機(jī)的一幕已悄悄上演！基本結(jié)論對于新型的市場而言，無疑先下手為強(qiáng)，碧桂園、香泉湖等品牌開發(fā)商已開始戰(zhàn)略布局。新興市場同時意味著市場開發(fā)經(jīng)驗的不足，已有的項目在產(chǎn)品定位、市場戰(zhàn)略、開發(fā)模式上都存在或多或少的不足。一個市場的角色存在領(lǐng)導(dǎo)者、細(xì)分者、補(bǔ)缺者和追隨者，本項目應(yīng)擔(dān)當(dāng)起中國Resort地產(chǎn)市場的領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任！32新型度假需求以中產(chǎn)階級以上白領(lǐng)、企業(yè)家等高收入者及年輕人[城市定位]

資源檢測巢湖是國家級旅游風(fēng)景名勝區(qū)，全市80多處自然景點(diǎn)、“和縣猿人”等人文景觀56處。煙波浩浩的巢湖，滾滾東去的長江，巍峨起伏的群山，熱氣蒸騰的溫泉，眾多喀斯特溶洞，是巢湖市旅游資源的特色所在，從總體上構(gòu)成了我市自然景觀的壯麗畫卷。政府工作報告中提出，要積極申報“中國溫泉之鄉(xiāng)”，重點(diǎn)推出“溫泉之都，休閑巢湖”的品牌。巢湖市整體旅游開發(fā)圍繞“一湖三泉”為重點(diǎn)，“一湖”指的是巢湖，“三泉”指的是半湯、[和縣香泉]和廬江湯池，進(jìn)而實現(xiàn)“溫泉之都”的藍(lán)圖。——摘自《巢湖生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃，2007-6-19》2006年國務(wù)院批準(zhǔn)確定巢湖市的城市性質(zhì)為皖中工業(yè)發(fā)達(dá)，商貿(mào)繁榮，以旅游、休閑、療養(yǎng)為特色的湖濱城市該縣一度榮獲——中國最佳休閑旅游縣——安徽省首屆投資環(huán)境十佳縣——長三角最具投資價值縣[城市定位]資源檢測巢湖是國家級旅游風(fēng)景名勝區(qū)，全市80多資源檢測[旅游生態(tài)溫泉資源]資源檢測[旅游生態(tài)溫泉資源][交通資源]

資源檢測[交通資源]資源檢測2006年，巢湖全市共接待游客306.5萬人次，旅游總收入12.07億元，旅游總收入占全市GDP的比重達(dá)到3.5%。2007年以來，全市接待游客達(dá)到342萬人次，實現(xiàn)旅游總收入18．3億元，同比分別增長11．7%和51．6%。游客人均停留天數(shù)由2004年的1．5天增加到現(xiàn)在的1．8天，人均消費(fèi)額由386元上升到500元以上，購物及休閑娛樂等消費(fèi)比重也由25%上升到35%左右。

[市場資源]

資源檢測2006年，巢湖全市共接待游客306.5萬人次，旅游總收入1單位：萬人根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果預(yù)計，到2010年巢湖將迎來480萬旅游人口。[客流資源]

資源檢測年份20062007200820092010旅游人口306342383429480單位：萬人根據(jù)本次調(diào)研結(jié)果預(yù)計，[客流資源]資源檢測年份2130資源條件得天獨(dú)厚，具備打造世界級Resort地產(chǎn)的基礎(chǔ)！收入的不斷提高促使消費(fèi)者對自身休閑方式和質(zhì)量的要求日趨精細(xì)。慢度假風(fēng)潮出現(xiàn)并逐漸興起，國內(nèi)旅游度假行業(yè)蛻變升級成必然趨勢。基本結(jié)論38資源條件得天獨(dú)厚，具備打造世界級Resort地產(chǎn)的基礎(chǔ)！

市場檢測：傳統(tǒng)旅游市場需要細(xì)分；需求檢測：高端度假需求日益增強(qiáng)；趨勢檢測：