小區(qū)物業(yè)管理計(jì)劃書

第一章

前言西安市祭臺(tái)新苑小區(qū)，位于西安市青龍路北側(cè)，毗鄰西鐵局新村，是碑林區(qū)祭臺(tái)村城中村改造村民住宅安置小區(qū)。小區(qū)總建筑面積

萬多平方米，

地下停車位

個(gè)。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)狻⑼ㄓ?、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)將配備先進(jìn)設(shè)備設(shè)施，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，背景音樂等，讓業(yè)主感到方便、舒適、安全。西安雙臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)有限公司具有物業(yè)管理叁級(jí)資質(zhì)，公司主要領(lǐng)導(dǎo)具有從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而且管理層、物管員等持證上崗，并且大多與小區(qū)居民已建立良好的人際關(guān)系，對(duì)小區(qū)居民的基本情況十分了解，面對(duì)城中村改造后的新市民群體，與其他物業(yè)公司相比，更便于對(duì)小區(qū)物業(yè)提供相關(guān)管理和服務(wù)。我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，利用先進(jìn)的管理系統(tǒng)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)化的管理隊(duì)伍，使祭臺(tái)新苑小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使祭臺(tái)新苑小區(qū)業(yè)主的房產(chǎn)真正達(dá)到增值保值的目的，使小區(qū)業(yè)主的房租收入進(jìn)一步提高，為業(yè)主營造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司將結(jié)合社區(qū)工作需要，努力為小區(qū)居民提供更多、更優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)；充分利用基層服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，化解社區(qū)矛盾，調(diào)解鄰里關(guān)系，出臺(tái)扶貧幫困措施，拓展居民就業(yè)渠道，為祭臺(tái)社區(qū)的和諧、穩(wěn)定作出努力，為創(chuàng)建和諧碑林做出貢獻(xiàn)。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章

物業(yè)管理要點(diǎn)◆

運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；◆

人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；◆

結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；◆

采用

循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)：、

完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。、安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務(wù)第一，以人為本，運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理，使業(yè)主房產(chǎn)保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標(biāo)：◆

房屋建筑的完好率達(dá)到％以上；◆

報(bào)修及時(shí)率達(dá)到％；◆

清潔管理無盲點(diǎn)；◆

設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到％以上；◆

小區(qū)路燈完好率達(dá)到％；◆

管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；◆

有效投訴處理率％；◆

服務(wù)滿意率達(dá)

％以上；◆

綠化完好率達(dá)到％以上；◆

道路完好率達(dá)到％；◆

各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)％；◆

無服務(wù)安全事故發(fā)生。二、主要措施◆

完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；◆

所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；◆

治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；◆

管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；◆

建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；◆

各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)；◆

制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；◆

制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；◆

結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運(yùn)行機(jī)制、

建立監(jiān)督機(jī)制；、

建立信息反饋及處理機(jī)制；、

制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃；、

管理人員的培訓(xùn)管理；、

增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；、

企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理制度、

管理處經(jīng)理職責(zé)；、

管理人員崗位職責(zé)；、

作業(yè)人員崗位職責(zé)；、

員工培訓(xùn)；、

管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；、

人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程、

內(nèi)部運(yùn)作管理辦法、

小區(qū)秩序管理；、

清潔管理；、

綠化管理；、

消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；、

供配電設(shè)備管理；、

給排水設(shè)備管理；、

共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理；、

安全操作規(guī)程；、

特約服務(wù)管理規(guī)定。第三章

擬采用的管理模式一、

物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。、

辦公室（）

負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲(chǔ)備人才。（）

負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（）

負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。（）

負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營銷和招投標(biāo)。（）

總經(jīng)理指派的其它工作。、

保潔部（）

負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（）

負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。（）

上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。、

設(shè)備維修部（）

負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（）

負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（）

制定長期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。（）

上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。、

綠化部（）

負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（）

負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。（）

上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。、

秩序管理部（）

負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（）

建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。（）

負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（）

負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。（）

上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。、

接待部（）

負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。（）

負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（）

負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。（）

配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。（）

上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。二、

物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)西安雙臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管

設(shè)備維修主管

保潔主管

綠化主管

秩序管理主管業(yè)戶接待員

設(shè)備維修工

保潔員

綠化工 秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制

人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章

物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、

新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。、

新員工上崗培訓(xùn)期為

天。、

培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。二、

在崗員工循環(huán)培訓(xùn)、

通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。、

每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。、

上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。第五章

物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、

物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)、

全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行

質(zhì)量體系及

環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。、

制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。、

負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。、

合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。、

負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。、

協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。、

認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)、

負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。、

負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。、

負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。、

負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。、

走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。、

保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。、

協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)、

嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。、

負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。、

負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。、

負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。、

負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。、

完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)、

負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。、

負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。、

對(duì)花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。、

熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。、

負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場(chǎng)地的清理、清潔。、

認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、秩序管理員崗位職責(zé)、

服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。、

負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。、

負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。、

負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。、

負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。、

完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)、

定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。、

嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。、

發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。、

定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。、

、

負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。、

、

認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。、、 第六章

各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案、

一、業(yè)戶入住、 通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。、

管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。、

房屋驗(yàn)收表、

住宅使用公約、

業(yè)主手冊(cè)、

裝潢管理辦法、

裝潢管理協(xié)議、

業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單、

代辦服務(wù)委托書、

保管鑰匙委托書、

保管鑰匙承諾書、

鑰匙簽收表、

業(yè)主信息表、

入住資料簽收表、

入住須知、

入住發(fā)放文件、

業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收。、

入住須知、

業(yè)主手冊(cè)、

住宅使用公約、

裝修管理協(xié)議、

入住記錄、

管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。、

業(yè)戶登記。、

驗(yàn)房簽收記錄。、

入住資料簽收記錄。、

領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。、

委托代辦服務(wù)記錄。、

業(yè)主信息登記表。、

入住收費(fèi)記錄。、

入住工作方式、

入住程序入住流程圖、

收費(fèi)管理、

管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)。物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。對(duì)無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理 三、

日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評(píng)議滿意率以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率。四、業(yè)戶檔案管理五、權(quán)籍管理六、業(yè)戶接待管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，

小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。管理處實(shí)行回訪制度。管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量?；卦L時(shí)間，安全設(shè)施維修

天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項(xiàng)目維修

天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，

小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。七、秩序管理服務(wù) 八、

保潔服務(wù)管理

外環(huán)境的保潔項(xiàng)目及內(nèi)容

保潔質(zhì)量要求

實(shí)施方案 日

周

月

季清掃地面垃圾、樹葉等

無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。

巡回路牌、標(biāo)志、指示牌

干凈、無塵灰、無污漬

擦拭一次，揀拾花圃內(nèi)外垃圾目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。

巡回行人路/車路面之清掃

無明顯泥沙、污垢，每平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過

個(gè)，無一厘米以上石子。

巡回清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌

無積塵、無污跡，透明度好。

擦拭一次各進(jìn)出口臺(tái)階清潔

無塵、無污漬、光亮。

巡回

一次沖洗地下車庫

無異味、泥土、垃圾和堆放物

巡回外圍立柱之清潔

無積塵、無污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶

箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理

巡回

一次清洗檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。質(zhì)量監(jiān)督保證嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實(shí)現(xiàn)。九、

綠化服務(wù)管理 十

設(shè)備維修服務(wù)雙臺(tái)物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。設(shè)備管理內(nèi)容頭l

各攝像頭工作正常，配置數(shù)量齊全。l

帶云臺(tái)、帶變焦的攝像頭十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范

基本要求服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有較段進(jìn)行管理。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。公示

小時(shí)服務(wù)電話。急修

分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá)

以上。在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動(dòng);每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于

；每年至少

次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，對(duì)業(yè)主反映問題的處理率達(dá)

以上。獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭創(chuàng)規(guī)劃。房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。每年

次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。每周

次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門窗關(guān)閉正常，門窗玻璃保持

以上的完好率。每年

次以上雨季前須安排

次對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專項(xiàng)修理。按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每

日巡查

次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時(shí)修補(bǔ)。物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)，每月檢查

次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。

共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備完好率

以上，急修及時(shí)率達(dá)

。設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)決定，組織維修或者更新改造。每年保養(yǎng)

次水泵，泵房基本整潔，每年不少于

次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。

處理。消防泵每季啟動(dòng)

次并作記錄，每年保養(yǎng)

次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查

次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年

次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器，每季檢查

次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設(shè)施隨時(shí)檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率不低于

。損壞的應(yīng)在

日內(nèi)修復(fù)。對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。

協(xié)助維護(hù)公共秩序公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。物業(yè)區(qū)域主出入口

小時(shí)值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問；阻止未經(jīng)許可的外來人員入內(nèi)；對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記