物業(yè)管理策劃方案

第一部分 香悅曦城物業(yè)項(xiàng)目的整體策劃與構(gòu)思一、簡(jiǎn)介香悅曦城位于新疆新源縣西北側(cè)，新市區(qū)法院西側(cè)。項(xiàng)目位處素有“塞外江南”“天山濕島”指稱的新源縣（又稱鞏乃斯）內(nèi)，新源縣地形東高西低、三面環(huán)山、西部敞開(kāi)，東西長(zhǎng)約196公里，中部寬約65公里，總面積9970平方公里。境內(nèi)有鞏乃斯河、卡普河、特克斯河，國(guó)道218線、217線，省道316線和那拉提機(jī)場(chǎng)構(gòu)成全縣連接疆內(nèi)外的主要交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目盤(pán)踞新市政開(kāi)發(fā)區(qū)首席地域，1公里即可通達(dá)新源縣核心的商業(yè)繁華之地。香悅曦城占地 7.73萬(wàn)平方米，總建筑面積 9.29萬(wàn)平方米。項(xiàng)目自有配套商業(yè)步行街可集生活、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、教育等為一體的綜合配套設(shè)施 , 真正實(shí)現(xiàn)了“一座生活城，裝滿一城的豐盈生活?！绷⒚嬲邕x經(jīng)典紅色和乳白色為主基調(diào)，選材尚品，彰顯簡(jiǎn)約、明快、現(xiàn)代華麗的北歐建筑風(fēng)格。景觀設(shè)計(jì)核心由綠色園林和中心河流組成，綠植覆蓋的露天泊車坪和生活區(qū)，較大面積精品文庫(kù)的休閑廣場(chǎng)，散落的汀步、蜿蜒的棧道、點(diǎn)綴的綠植與簡(jiǎn)約憩凳??為您打造一個(gè)全方位高品質(zhì)的北歐名苑。該項(xiàng)目為高檔別墅和小高層為主，公攤面積較低，綠化率較高。主推戶型為面積適中的中小戶型和面積較大的別墅戶型，預(yù)計(jì)居住人口為900戶。業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，為預(yù)防由于裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問(wèn)題多而復(fù)雜，為此，我們進(jìn)行透徹的分析。二、客戶服務(wù)與需求分析主要是針對(duì)上班一簇，企事業(yè)單位在職員工、哈薩克族牧民、農(nóng)戶等多元化消費(fèi)人群，切合實(shí)際的考慮到了這類人群對(duì)于安靜優(yōu)雅的居住環(huán)境和完備的生活基礎(chǔ)設(shè)施的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提高，對(duì)日常生活品質(zhì)的要求也水漲船高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)提出了更多、更高層次的服務(wù)需求。力求打造健康，時(shí)尚，和諧的居住環(huán)境。三、項(xiàng)目的可行性研究與定位立足于新源本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和所在區(qū)域的人歡迎下載 2精品文庫(kù)居特點(diǎn)，充分考慮到推行該項(xiàng)目的可行性以及廣闊的市場(chǎng)潛力，經(jīng)過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和民意測(cè)試 ,從多方得到的數(shù)據(jù)和資料證明了推廣和實(shí)踐該項(xiàng)目是可行的，能夠給企業(yè)帶來(lái)預(yù)期的效益。機(jī)會(huì)分析如今的社會(huì)消費(fèi)者把更多關(guān)注的焦點(diǎn)從房產(chǎn)項(xiàng)目本身轉(zhuǎn)移到了后期更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的物業(yè)服務(wù)上,所以具有一定管理經(jīng)驗(yàn)、更加專業(yè)、人性、細(xì)致和豐富多彩的物業(yè)管理模式更加符合業(yè)主的需求。那么在新源縣目前房地產(chǎn)項(xiàng)目正處在發(fā)展期的高峰競(jìng)爭(zhēng)壓力劇增的市場(chǎng)環(huán)境下。一個(gè)能夠符合業(yè)主期望的物業(yè)管理模式將成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，機(jī)會(huì)不言而喻。威脅分析新的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷出現(xiàn),同類的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在市場(chǎng)上不斷涌出。在房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、技術(shù)、建設(shè)、綠化都在不斷提升的現(xiàn)狀下，每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在尋找新的銷售亮點(diǎn)，威脅時(shí)刻存在。優(yōu)勢(shì)分析目前我的樓盤(pán)項(xiàng)目在地理位置、整體規(guī)劃和綠化布局上來(lái)看都是新源縣排名第一的。在銷售價(jià)格上也具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并且有著良好的市場(chǎng)口碑和充足的歡迎下載 3精品文庫(kù)財(cái)政支持。因此在各方面都比較具有優(yōu)勢(shì)的前提下，我們需要更好的提高服務(wù)品質(zhì)，為業(yè)主提供更加舒心的服務(wù)。劣勢(shì)分析由于新源縣的地理環(huán)境特殊，所以在物業(yè)公司成立初期想要快速的組建一個(gè)高效、成熟、專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)很困難。在當(dāng)?shù)卣衅傅娜藛T由于學(xué)歷較低，年齡差異化較大。因此前期需要一定的培訓(xùn)期和考核期，適應(yīng)過(guò)程在所難免。四、物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)及重點(diǎn)1、物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)：如何嚴(yán)格按照 ISO9001質(zhì)量管理體系和 ISO14001環(huán)境管理體系的要求，全面推行質(zhì)量管理，實(shí)踐我公司“創(chuàng)造宜人的家居生活”這一管理核心理念。管理服務(wù)除了依照慣例所提供的客戶服務(wù)、保安、保潔、綠化、園藝、工程設(shè)備設(shè)施及維修保養(yǎng)，垃圾處理和清運(yùn)服務(wù)、停車場(chǎng)管理的基本配置服務(wù)外，我司還將物業(yè)管理公共服務(wù)以“人性化、個(gè)性化”，“貼身、貼心”來(lái)體現(xiàn)更加舒適安心的物業(yè)管理服務(wù)特色，使用戶享受著 “藝術(shù)”歡迎下載 4精品文庫(kù)服務(wù)的“增值”這一特色。全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，打造“香悅曦城物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目”的品牌。2、物業(yè)管理服務(wù)的難點(diǎn)：鑒于以上原因，對(duì)小區(qū)的整體的規(guī)劃提出如下建議：小區(qū)進(jìn)行開(kāi)放式管理，則需要建設(shè)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，電子追尋系統(tǒng)，還需要增加綜合管理員的數(shù)量，這樣將加大物業(yè)管理的成本，增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)。結(jié)合物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，我們將發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，我們的追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。五、物業(yè)管理服務(wù)模式1、運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；2、在管理體制上，實(shí)行行政管理權(quán)、財(cái)務(wù)管理權(quán)以及監(jiān)督管理權(quán)的三權(quán)分立制度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)和監(jiān)督管理，保證公司在費(fèi)用開(kāi)支方面的公開(kāi)、廉潔、節(jié)省，確保制度執(zhí)行，并有效、及時(shí)地彌補(bǔ)管理上的漏洞。3、建立健全溝通反饋機(jī)制，及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通。歡迎下載 5精品文庫(kù)每星期主動(dòng)上門(mén)征詢意見(jiàn)，共同監(jiān)督管理處的所有工作，確保管理處能按要求實(shí)施管理，保證小區(qū)的治安、消防安全。我司設(shè)置專門(mén)監(jiān)督部門(mén)，通過(guò)日常抽檢、巡檢、月檢、內(nèi)部審核等方式對(duì)管理處的日常工作進(jìn)行監(jiān)督，確保管理工作的正常開(kāi)展。4、結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。5、人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁， 增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。第二部分 管理方式與運(yùn)作程序一、管理方式與運(yùn)作程序（一）香悅曦城管理組織架構(gòu)根據(jù)香悅曦城項(xiàng)目的實(shí)際情況，為實(shí)施全面的、更有效的物業(yè)管理服務(wù)，為此，建議公司將成立香悅曦城歡迎下載 6精品文庫(kù)管理處，開(kāi)展日常管理服務(wù)，并且就香悅曦城的實(shí)際情況設(shè)置管理人員及其架構(gòu)。經(jīng)理行物保環(huán)政業(yè)安境主主主主管管管管財(cái)客家水電電值安安安控綠清戶政電梯班全全全制化潔務(wù)服服工工工電一二三中工工務(wù)務(wù)工班班班心管理處組織架構(gòu)描述：1.組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、 一專多能，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)， 實(shí)行獨(dú)立核算。香悅曦城管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)歡迎下載 7精品文庫(kù)行總公司監(jiān)管和物業(yè)公司具體管理，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。香悅曦城管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、檢修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門(mén)的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)?？蛻舴?wù)員的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立管理處與業(yè)主之間的橋梁。（二）管理機(jī)制的確定運(yùn)作機(jī)制a）全面質(zhì)量管理物業(yè)管理公司因著手建立一整套有香悅曦城物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門(mén)，各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過(guò)質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查， 使工作質(zhì)量不斷提高，歡迎下載 8精品文庫(kù)達(dá)到業(yè)主滿意的效果。b）計(jì)劃目標(biāo)管理按物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案， 物業(yè)管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過(guò)程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過(guò)程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在的問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和成績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。c）協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常放生的各部門(mén)之間、部門(mén)與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。d）督導(dǎo)管理管理處擬采用物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式，對(duì)各職能部門(mén)實(shí)施指揮和知道管理。2．激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中相互聯(lián)系， 相互作用，相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，歡迎下載 9精品文庫(kù)其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。a）實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)勵(lì)。b）實(shí)施獎(jiǎng)金，破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給于破格晉升，以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。c）依法管理，管理結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開(kāi)展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。a）管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。b）業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督， 形成歡迎下載 10精品文庫(kù)多方面綜合監(jiān)督體系。c）通過(guò)信息反饋等各種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證吉林宜家物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。自我約束機(jī)制a）經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象，對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為自我約束。b）目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機(jī)制。c）權(quán)利鏈條互相制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)，相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。第三部分 人員的配備、培訓(xùn)及管理一、香悅曦城各環(huán)節(jié)人員配備、職責(zé)及范圍歡迎下載 11部門(mén)管理處行政主管物業(yè)主管保安主管

精品文庫(kù)職務(wù)人職責(zé)及范圍數(shù)負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)對(duì)外聯(lián)絡(luò)、溝通、監(jiān)督、協(xié)調(diào)1管理處各部門(mén)開(kāi)展有效的物業(yè)管理工作，編經(jīng)理制管理處各項(xiàng)工作計(jì)劃，指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查人管理處日常工作及屬下員工工作完成情況，對(duì)外協(xié)調(diào)社會(huì)各部門(mén)關(guān)系。負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、財(cái)務(wù)記賬、結(jié)算工作，對(duì)不合法、不真實(shí)、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充更正，出納2各種臺(tái)帳的建立，做到賬目清晰、手續(xù)齊全、和會(huì)人賬賬相符，賬款相符、日清月結(jié)，準(zhǔn)確無(wú)誤，計(jì)定期分析資金往來(lái)及運(yùn)用情況、監(jiān)督合理使用資金?？蛻?負(fù)責(zé)小區(qū)用戶投訴受理、跟蹤，處理用戶日服務(wù)人常所碰到的所有問(wèn)題。家政2負(fù)責(zé)小區(qū)小區(qū)清潔衛(wèi)生、設(shè)備、外觀等是否符合公司要求，定期上門(mén)征求基地用戶意見(jiàn)，服務(wù)人建立良好的工作關(guān)系。供配電系1在供配電領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)供配電系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)統(tǒng)值管、監(jiān)理，確保系統(tǒng)的正常的運(yùn)行及對(duì)系統(tǒng)人班電進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)。工為用戶及時(shí)處理一般室內(nèi)工程維修方面問(wèn)綜合題，定期對(duì)大廈各項(xiàng)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及樓維修2房的養(yǎng)護(hù)。及負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進(jìn)技術(shù)人行巡查及維護(hù)，保障系統(tǒng)的正常運(yùn)行使用，人員處理業(yè)/租戶維修工作，排水管、排水井疏通清理等工作。保安制訂基地安全保衛(wèi)工作計(jì)劃，組織落實(shí)消防6演習(xí)工作，合理、科學(xué)安排管理員的工作，控制人落實(shí)做好基地的安全保衛(wèi)工作，及時(shí)處理大中心廈的突發(fā)事件。歡迎下載 12精品文庫(kù)保安1協(xié)助管理處主管，切實(shí)做好大廈24小時(shí)的安部組人全保衛(wèi)工作。長(zhǎng)環(huán)清潔4保證質(zhì)量地搞好本人負(fù)責(zé)區(qū)域的清潔衛(wèi)生工員人作，不得擅自離崗，以保持區(qū)域內(nèi)的清潔。境部園藝2保證質(zhì)量地搞好負(fù)責(zé)區(qū)域的園林綠化工作，門(mén)員不得擅自離崗，以保持區(qū)域內(nèi)的綠化。二、管理人員的選用辦法香悅曦城物業(yè)服務(wù)公司管理處各崗位所需人力資源配置嚴(yán)格篩選，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)，上崗員工都需要進(jìn)行崗前培訓(xùn)提高整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證我公司用人機(jī)制的有效推行，我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。香悅曦城培訓(xùn)系統(tǒng)歡迎下載 13精品文庫(kù)目標(biāo)計(jì)劃崗位應(yīng)用 組織安排考核評(píng)價(jià)培訓(xùn)方式1）入職培訓(xùn)：由公司負(fù)責(zé)，對(duì)新招員工進(jìn)行的培訓(xùn)。2）崗前培訓(xùn)：駐“香悅曦城”管理處負(fù)責(zé)，對(duì)新上崗員工進(jìn)行的崗前培訓(xùn)。3）在職培訓(xùn)：主要是針對(duì)不同的工作崗位進(jìn)行的專題培訓(xùn)或進(jìn)行有計(jì)劃的知識(shí)培訓(xùn)。其中管理處主任的培訓(xùn)由公司負(fù)責(zé)組織安排，一般管理處人員及普通員工由管理處主任負(fù)責(zé)落實(shí)。4）崗位輪訓(xùn)：通過(guò)崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會(huì)，通過(guò)人才的橫向、縱向交流，達(dá)到一專多能、一職多用歡迎下載 14精品文庫(kù)的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。5）舉辦培訓(xùn)班：加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。歡迎下載 15精品文庫(kù)培訓(xùn)的種類及內(nèi)容培訓(xùn)類別培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)機(jī)辦理入職手續(xù)入職培訓(xùn)所有新入職后（每月中旬員工和下旬集中培訓(xùn)）崗入職培訓(xùn)合入職培訓(xùn)合格位上崗格之新員工、后、轉(zhuǎn)換工種培培訓(xùn)轉(zhuǎn)換工種之前訓(xùn)員工日常每日兩次（每工作普通員工日早、晚集隊(duì)）培訓(xùn)日常每日兩次（周管理主管級(jí)以上工作會(huì)議）培訓(xùn)在職全員每月一次（全培培訓(xùn)全體員工員大會(huì)）具體訓(xùn)按培訓(xùn)部計(jì)劃專項(xiàng)由人事培訓(xùn)按培訓(xùn)部計(jì)劃培訓(xùn)部確定演習(xí)按部門(mén)組織每月一次

培訓(xùn)內(nèi)容1、 公司基本情況、行業(yè)現(xiàn)狀、組織機(jī)構(gòu)、領(lǐng)導(dǎo)成員2、 質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神。3、 公司勞動(dòng)、人事制度。4、 禮儀禮貌、基本紀(jì)律要求。1、應(yīng)知部分：崗位基本情況。2、應(yīng)會(huì)部分：崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、基本要求、操作流程、使用表格。1、工作方式、方法、要求2、注意事項(xiàng)3、布置、檢查工作。1、工作方式、方法、要求2、工作總結(jié)、討論3、布置、檢查、協(xié)調(diào)工作。4、案例分析。5、專題討論、學(xué)習(xí)。1、公司規(guī)章制度2、國(guó)家政策、法律法規(guī)3、專業(yè)技能、行業(yè)信息理論進(jìn)行研究、學(xué)習(xí)培訓(xùn)部根據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)課程。1、演習(xí)方案2、相關(guān)知識(shí)3、器材使用4、實(shí)際操練歡迎下載 16員工 所有后備晉 每季度一次，晉升 升主管人員 具體另定晉升培訓(xùn)中層所有后備晉管理每季度一次，人員升主任、經(jīng)理具體另定晉升人員季度考核優(yōu)輪崗培訓(xùn) 每季度一次秀員工

精品文庫(kù)各工種工作要求，工作流程。案例分析。1、1.如何布置檢查落實(shí)工溝通協(xié)調(diào)技巧。作。成本核2.如何管理培訓(xùn)屬下員工。算。資源調(diào)3.如何有效貫徹命令。4.如何提升服務(wù)意識(shí)。配和利用。5.如何進(jìn)行工作總結(jié)、分析.公共關(guān)系，管理架構(gòu)。如何提升服務(wù)質(zhì)量。其他崗位的崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、操作流程要求及其他相關(guān)知識(shí)。培訓(xùn)安排培訓(xùn)類別培訓(xùn)天培訓(xùn)方負(fù)責(zé)部培訓(xùn)記錄培訓(xùn)考核數(shù)式門(mén)（人）入職培訓(xùn)二天課授人事培人事培訓(xùn)培訓(xùn)部考核訓(xùn)部部保存歡迎下載 17上崗培訓(xùn)崗位培訓(xùn) 換崗培訓(xùn)日常工作培訓(xùn)日常管理培訓(xùn)在職全員培訓(xùn)培訓(xùn)

精品文庫(kù)入職后以老帶新現(xiàn)場(chǎng)部門(mén)主人事培訓(xùn)人事培訓(xùn)部的第一講解，記管部保存考核個(gè)月錄不少于集隊(duì)、訓(xùn)部門(mén)主20分鐘話管不少于部門(mén)主部門(mén)保會(huì)議存，培訓(xùn)1小時(shí)任、經(jīng)理部抽查部門(mén)主部門(mén)保人事培訓(xùn)部會(huì)議存，培訓(xùn)任、經(jīng)理統(tǒng)一出題部備案每次不培訓(xùn)部培訓(xùn)部保晉升培訓(xùn)

專項(xiàng)培訓(xùn)演習(xí)晉升主管晉升主任

少于1課授安排存人事培訓(xùn)部個(gè)小時(shí)部門(mén)保部門(mén)考核，人課授、實(shí)部門(mén)主存，培訓(xùn)事培訓(xùn)部抽操任、經(jīng)理部、督察查部備案每次至培訓(xùn)部少一周課授、小人事培訓(xùn)人事培訓(xùn)部兼職培每次至組討論部保存考核訓(xùn)員少一周以老帶人事培輪崗不少于一培訓(xùn)個(gè)月

新現(xiàn)場(chǎng)部門(mén)主訓(xùn)部保人事培訓(xùn)管部考核講解存第四部分 管理指標(biāo)與措施一、質(zhì)量指標(biāo)歡迎下載 18精品文庫(kù)房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100％；清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；有效投訴處理率100％；服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；綠化完好率達(dá)到98％以上；道路完好率達(dá)到98％；各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；二、管理措施采取小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方式，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄；所管轄區(qū)衛(wèi)生無(wú)死角，綠地存活茂盛；治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；歡迎下載 19精品文庫(kù)建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，合理收費(fèi)；制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；三、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)承諾1房屋完好率99%2房屋零修、急修及時(shí)率100%3維修合格率100%4管理費(fèi)收繳率98%5綠化成活率95%6保潔清潔率99%7道路完好及使用率90%8雨水井、污水井完好率100%9路燈完好率99%10停車場(chǎng)完好率100%11小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%以下12排水管、明暗溝完好率100%13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%14火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下15違章發(fā)生率與處理率0.1%、100%歡迎下載 20精品文庫(kù)16住戶有效投訴率及處理率1%、100%17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%18維修服務(wù)回訪率80%19居民對(duì)物業(yè)管理滿意率99%第五部分 管理制度的制訂一、公眾制度（一）管理規(guī)約為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，制訂本管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱本規(guī)約)。第一章 總則1、物業(yè)基本情況物業(yè)名稱： 香悅曦城物業(yè)類型： 居住型歡迎下載 21精品文庫(kù)坐落位置： 項(xiàng)目位于新源縣法院西側(cè)，新市政府廣場(chǎng)旁邊。建筑物總面積：7.73萬(wàn)平方米2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。3、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約， 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。第二章 物業(yè)使用和維修四、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，自覺(jué)維護(hù)物業(yè)整潔、美觀，遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。歡迎下載 22精品文庫(kù)選擇性條款：空調(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝，陽(yáng)臺(tái)外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過(guò)外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語(yǔ)等。五、愛(ài)護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫(huà)和隨便張貼；垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放，避免遺撒。六、自覺(jué)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì)；不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動(dòng)，以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動(dòng)；遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。七、業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定，實(shí)時(shí)清理寵物糞便；八、機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人，嚴(yán)禁鳴喇叭；車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。機(jī)動(dòng)車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放，嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放；車位只可用作停歡迎下載 23精品文庫(kù)放車輛，不得擅自在車位上安裝設(shè)施；停放期間，防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。本物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的車位使用分配方式為：按順序登記分配。九、業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)，并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。十、對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修，各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的，阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修，如因該維修而造成物業(yè)損壞的，應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。十一、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。歡迎下載 24精品文庫(kù)十二、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修房屋，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工，不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等，不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納十三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因故不能按期交納的，應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳，采取電話、書(shū)面和當(dāng)面等催繳方式。欠費(fèi)六個(gè)月以上或長(zhǎng)期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費(fèi)情況；歡迎下載 25精品文庫(kù)同時(shí)，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)狻⒐┡仁褂觅M(fèi)用。十四、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù)，應(yīng)另行支付費(fèi)用。十五、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項(xiàng)維修資金，并及時(shí)續(xù)籌。十六、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約，并將有關(guān)情況于_日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決十七、業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定，違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)業(yè)主的違約行為，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以督促其改正，也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。歡迎下載 26精品文庫(kù)十八、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，可直接向物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出，也可向業(yè)主委員會(huì)提出。第五章附則十九、本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款，則該條款無(wú)效，但不影響其它條款的效力。（二）裝修制度在二次裝修的審批過(guò)程中，建立項(xiàng)目主管初審、綜合管理部部長(zhǎng)復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級(jí)審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施“二證一書(shū)”制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修責(zé)任書(shū)”，同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們?cè)趯?shí)際工作中，除要求項(xiàng)目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行歡迎下載 27精品文庫(kù)全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題，我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。電梯使用管理1）根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度；2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)；3）保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。二、內(nèi)部制度（一）崗位職責(zé)經(jīng)理：協(xié)助招聘管理服務(wù)中心配置人員，負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)及其考核和獎(jiǎng)懲；制訂各類緊急事件處理程序，對(duì)小區(qū)整體安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任；處理投訴及突發(fā)歡迎下載 28精品文庫(kù)事件需到現(xiàn)場(chǎng)；出席各類會(huì)議，并提交會(huì)議記錄；認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)章制度，在實(shí)踐中不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力；不斷建立和完善科學(xué)的運(yùn)作、監(jiān)督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋流暢管理工作高效；制定管理服務(wù)中心管理目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方向，包括一系列規(guī)章制度和操作規(guī)程，制定管理服務(wù)中心全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督實(shí)施；以身作則，關(guān)心員工，為員工解決實(shí)際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體管理服務(wù)中心員工的工作熱情和責(zé)任感，增強(qiáng)集體凝聚力等。環(huán)境主管部：負(fù)責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測(cè)、和居民委托的清潔服務(wù)項(xiàng)目等。物業(yè)主管部：負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、更新及住戶委托的維修服務(wù)項(xiàng)目等工作。行政主管部：負(fù)責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)歡迎下載 29精品文庫(kù)施、特約服務(wù)等。以及負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。保安主管：主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主管領(lǐng)導(dǎo)指令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全管理和服務(wù)工作；熟悉各位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握治安區(qū)的安管工作規(guī)律及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范；處理公正、言行文明，自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見(jiàn)；完成上級(jí)交辦的其它臨時(shí)任務(wù)。（二）員工考核考核辦法總則（1）為建立正常的員工考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性，真實(shí)地反映員工的工作能力、工作表現(xiàn)，切實(shí)地把工作表現(xiàn)和工資待遇結(jié)合起來(lái)，特制訂本辦法。（2）辦法適用于經(jīng)公司聘用的管理處全體員工，各部門(mén)可根據(jù)本辦相應(yīng)地制定各部門(mén)的員工考核辦法，但不得超越本辦法之基本原則，且須將考核方法之內(nèi)容報(bào)總經(jīng)辦/人力資源中心審批方可執(zhí)行，總經(jīng)辦 /人力資源歡迎下載 30精品文庫(kù)中心并將監(jiān)督該考核過(guò)程。（3）考核包括試用期考核、年度考核兩種。（4）考核之基本內(nèi)容見(jiàn)《員工考核報(bào)告》，《員工考核報(bào)告》分主管級(jí)及以上級(jí)別人員適用和主管級(jí)以下級(jí)別人員適用兩種。（5）員工的考核資料將存入個(gè)人檔案，并作為以后獎(jiǎng)懲晉升之有關(guān)依據(jù)。試用期考核（一）員工試用期將滿時(shí)，由員工所屬部門(mén)為員工作試用期考核，填寫(xiě)《員工考核報(bào)告》，并簽署轉(zhuǎn)正意見(jiàn)及填寫(xiě)員工之優(yōu)、缺點(diǎn)。（二）試用期考核一般由員工之直屬上司進(jìn)行考核，并由部門(mén)主管確認(rèn)，也可由部門(mén)主管直接安排考核人進(jìn)行考核。（三）所有的試用期考核由部門(mén)主管簽字確認(rèn)后報(bào)總經(jīng)辦/人力資源中心審核再報(bào)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正。（四）試用期轉(zhuǎn)正未獲批準(zhǔn)，如未延長(zhǎng)試用期者將視為試用期終止合同，如延長(zhǎng)試用期者，待延長(zhǎng)之試用期滿后再作試用期考核，如仍未獲批準(zhǔn)轉(zhuǎn)正，將作試用期終止合同處理。年度考核歡迎下載 31精品文庫(kù)（一）年度考核原則上安排在年度末或下年度初進(jìn)行；（二）年度考核中群眾評(píng)價(jià)部分采取不記名評(píng)分方式，如對(duì)被評(píng)價(jià)人不了解可不作評(píng)分，群眾評(píng)價(jià)部分將去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分；（三）員工自我評(píng)價(jià)分如超出領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分和群眾評(píng)價(jià)分之平均數(shù)正負(fù)5分以上，員工自我評(píng)價(jià)分將不被承認(rèn)，并相應(yīng)調(diào)整為領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分和群眾評(píng)價(jià)分之平均數(shù)；（四）各項(xiàng)考核分?jǐn)?shù)比例構(gòu)成如下：領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)分占總分的50%；自我評(píng)價(jià)分占總分的10%；群眾評(píng)價(jià)分占總分的40%。（五）員工考核分?jǐn)?shù)如低于50分，管理處將對(duì)該員工的工作能力及工作表現(xiàn)再作評(píng)估，考慮其現(xiàn)職工作的勝任程度，并視情況作出調(diào)整或作出解聘安排；第六部分 檔案資料的建立與管理歡迎下載 32精品文庫(kù)根據(jù)國(guó)家檔案法和檔案管理規(guī)定，為進(jìn)一步提高管理處文檔管理工作的質(zhì)量和管理水平，確保文檔的完整與安全，應(yīng)作好如下工作：一、檔案資料建立與管理的相關(guān)規(guī)定管理處文檔管理員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件(通知、規(guī)定、公函、總結(jié)、報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要等)及資料(技術(shù)圖紙、說(shuō)明書(shū)、手冊(cè)、聲像、員工檔案、市府法規(guī)、車輛檔案等)的收集、存檔和保管工作，做到資料系統(tǒng)、準(zhǔn)確、完整。保密級(jí)文件由資料管理員妥善保管，不得散播其內(nèi)容，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，任何人不得翻閱、復(fù)印、或帶離辦公室。文件資料存檔時(shí)要進(jìn)行合理分類，做到標(biāo)識(shí)清楚，查找方便，并注明保存期限。定期檢查存檔文件，過(guò)期的文件資料，經(jīng)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，做銷毀處理。歡迎下載 33精品文庫(kù)管理處購(gòu)置的重要設(shè)備到貨時(shí)，會(huì)同有關(guān)部門(mén)，檢查驗(yàn)收說(shuō)明等材料，并及時(shí)歸檔。管理處各項(xiàng)活動(dòng)拍攝的照片、聲像材料，必須在活動(dòng)結(jié)束后一周內(nèi)整理完整，注明時(shí)間、地點(diǎn)、來(lái)賓姓名、活動(dòng)內(nèi)容，交資料室保存。政府往來(lái)文件、公司下發(fā)的文件須按類別及時(shí)存檔，保證資料的完整性。管理處內(nèi)部發(fā)文須由資料員對(duì)格式、方法等方面進(jìn)行審核，編發(fā)文號(hào)，并在電腦內(nèi)保存后，交部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，方可按規(guī)定發(fā)送，同時(shí)發(fā)文原件由資料室存檔。文件、資料的借閱須按公司有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行，由資料員負(fù)責(zé)完善借閱手續(xù)。二、檔案資料建立與管理的內(nèi)容管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。歡迎下載 34精品文庫(kù)業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即整改。權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：入住通知書(shū)，入住手續(xù)書(shū)，業(yè)主使用公約，裝修管理協(xié)議，房屋驗(yàn)收表，入住手續(xù)資料簽收單，產(chǎn)權(quán)清單，租賃清單，合同復(fù)印件，權(quán)證復(fù)印件，有關(guān)業(yè)戶其他資料，業(yè)主信息表，報(bào)修項(xiàng)目表，服務(wù)項(xiàng)目表，保管鑰匙委托書(shū)，代辦服務(wù)委托書(shū)，安全責(zé)任書(shū)每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。三、權(quán)籍管理經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的歡迎下載 35精品文庫(kù)變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè),并輸入計(jì)算機(jī).產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分?jǐn)偯娣e，使用情況附設(shè)，設(shè)施情況車庫(kù)使用情況租賃清冊(cè)內(nèi)容，租賃戶姓名，租賃時(shí)間，房屋地址，內(nèi)部裝修情況經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書(shū)面通知業(yè)戶接待整改。歡迎下載 36精品文庫(kù)第七部分 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、承接查驗(yàn)新源仁和房地產(chǎn)股份有限公司和香悅曦城物業(yè)服務(wù)企業(yè)有限公司，各方各自指定一位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事宜，步驟如下：歡迎下載 37精品文庫(kù)承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備工作小區(qū)物業(yè)資料的承接查驗(yàn)物業(yè)保修工作管理藍(lán)色收獲家園小區(qū)接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)住宅接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)公共設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主（住戶）入住管理商辦樓的入住管理工程完善和工程遺留的處理規(guī)定業(yè)主（住戶）入住前準(zhǔn)備工作承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備工作二、物業(yè)承接查驗(yàn)前的工作1．成立“香悅曦城管理服務(wù)中心”。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。擬派管理服務(wù)中心經(jīng)理、物業(yè)管理員和工作技術(shù)人員到位，其他管理人員分步到歡迎下載 38精品文庫(kù)崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。成立“香悅曦城管理服務(wù)中心”驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解住宅小區(qū)工程所有設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、煤、管道、強(qiáng)、弱電線路，智能化設(shè)備的安裝位置及走向及存在問(wèn)題；填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快解決。1）移交接和收驗(yàn)遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表2）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表4）工程設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表5）承接查驗(yàn)驗(yàn)收進(jìn)入公司制訂的“物業(yè)驗(yàn)收程序”三、物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)索取的資料產(chǎn)權(quán)資料1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件3）建筑許可證照4）拆遷安置資料5）房地產(chǎn)平面圖歡迎下載 39精品文庫(kù)技術(shù)資料1）竣工圖 （包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖）2）地質(zhì)勘察報(bào)告工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告4）工程預(yù)決算5）施工圖會(huì)審記錄6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單 （包括質(zhì)量事故處理記錄）7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證8）沉降觀察記錄9）竣工驗(yàn)收證明書(shū)10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)，材料及設(shè)備供應(yīng)商資料11）新材料、構(gòu)配件的簽定合格證書(shū)12）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢查合格證書(shū)13）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告歡迎下載 40精品文庫(kù)14）供水、供暖的試壓報(bào)告15）園林綠化圖及其清樣16）設(shè)備清單、安裝高度記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單17）有關(guān)工程部項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件四、物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1．主體結(jié)構(gòu)1）地基沉降不得超過(guò)允許的變形值， 不得引起上部結(jié)構(gòu)開(kāi)裂或毗鄰房屋的損壞。2）房屋的主體結(jié)構(gòu)無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、 木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)標(biāo)規(guī)定3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度， 不允許有明顯裂縫。4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠， 無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定。歡迎下載 41精品文庫(kù)6）外墻不得滲水屋面與樓地面1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲水。2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3）陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺校掉角。5）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。6）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。3．裝修1）鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝乎正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。歡迎下載 42精品文庫(kù)2）進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作， 門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶門(mén)的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。4）門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺校掉角。7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。電氣1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于 IMΩ／KV。2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。歡迎下載 43精品文庫(kù)4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠， 接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅， 電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。水、衛(wèi)、消防、采暖1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超高歡迎下載 44精品文庫(kù)壓sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏， 安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。7）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。8）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全， 不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。9）爐排必須進(jìn)行 12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無(wú)雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。10）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。11）爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。歡迎下載 45精品文庫(kù)12）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。13）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。14）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。15）經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。附屬工程及其他1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井） 、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置， 池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于 5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。歡迎下載 46精品文庫(kù)4）房屋入口處必須做室外道路， 并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物。7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。五、物業(yè)接管驗(yàn)收的注意事項(xiàng)與問(wèn)題解決1．香悅曦城物業(yè)有限公司對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督 職能，指定專人做好協(xié)調(diào)工作。2．對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)并書(shū)面告知建設(shè)單位，協(xié)調(diào)解決問(wèn)題的路徑。對(duì)一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題，提請(qǐng)建設(shè)單位給予業(yè)主承諾，對(duì)建設(shè)單位應(yīng)該解決而尚未解決的問(wèn)題，以書(shū)面形式交建設(shè)單位備案，對(duì)嚴(yán)重影響業(yè)主生活的急修項(xiàng)目，我司現(xiàn)場(chǎng)維修人員應(yīng)予以解決并歡迎下載 47精品文庫(kù)積極建議建設(shè)單位核準(zhǔn)。六、入住管理入住管理的準(zhǔn)備“香悅曦城”管理服務(wù)中心正式成立后，管理服務(wù)中心經(jīng)理根據(jù)公司策劃編寫(xiě)的《“香悅曦城”物業(yè)管理服務(wù)方案》，編寫(xiě)入住工作方案。入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分：1） 核實(shí)《“香悅曦城”物業(yè)管理服務(wù)方案》中擬定的各類人員配備情況；2）根據(jù)“香悅曦城”的實(shí)際情況和《“香悅曦城”物業(yè)管理服務(wù)方案》中對(duì)住宅區(qū)管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬訂“香悅曦城”入住后在加強(qiáng)治安，車輛管理，垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施。3） 擬訂辦公用房和相關(guān)區(qū)域的裝修方案。4） 擬訂物品采購(gòu)計(jì)劃。5） 制訂入住流程準(zhǔn)備入住資料根據(jù)“香悅曦城”實(shí)際情況編寫(xiě)《住戶手冊(cè)》、《物業(yè)歡迎下載 48精品文庫(kù)使用禁止行為》。2）公布國(guó)家頌布《國(guó)家居住物業(yè)管理?xiàng)l例》并結(jié)合實(shí)際編寫(xiě)《“香悅曦城”室內(nèi)二次裝修管理規(guī)定》、《裝修管理規(guī)定》和《臨時(shí)用電管理規(guī)定》。3） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商編制《管理規(guī)約》。入住管理的實(shí)施在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，貫徹四種服務(wù)，即：面對(duì)面、零距離的親情服務(wù)；規(guī)范禮貌的禮儀服務(wù)；熱情主動(dòng)的溫馨服務(wù)；事先告知的誠(chéng)信服務(wù)。1）憑業(yè)主有效資料，熱情主動(dòng)一次完成入住手續(xù)，準(zhǔn)確率100%；向業(yè)主宣傳介紹小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和裝修房屋的禁止行為，業(yè)主知曉率100%。2）制作統(tǒng)一標(biāo)識(shí)和小區(qū)管理規(guī)章制度，設(shè)置在小區(qū)醒目位置，迎接業(yè)主的入住。3）設(shè)立入住服務(wù)“窗口”，一條龍辦理入住手續(xù)，無(wú)休息時(shí)間隨到隨辦，高效便捷。4）向業(yè)主宣傳企業(yè)宗旨、質(zhì)量方針、小區(qū)管理規(guī)章等。5）向業(yè)主系統(tǒng)介紹裝修過(guò)程中的注意事項(xiàng)，做到事先歡迎下載 49精品文庫(kù)告知裝修禁止行為，并與業(yè)主簽訂《物業(yè)裝修管理合同》和《裝修人員責(zé)任書(shū)》。6）陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋及其設(shè)備、設(shè)施。業(yè)主驗(yàn)收合格后，再辦理和移交房屋各類鑰匙。入住流程圖：驗(yàn)證——發(fā)放資料——交費(fèi)——鑰匙發(fā)放——驗(yàn)房（1）驗(yàn)證1）開(kāi)發(fā)商發(fā)出的入住通知單原件、購(gòu)房或租賃合同復(fù)印件一份。2）業(yè)主及家庭成員（或同住人）身份證復(fù)印件一份。3）業(yè)主及家庭成員（或同住人）一寸照片一張。（2）資料發(fā)放與保管1）發(fā)給住戶保存的資料2）住戶手冊(cè)3）管理規(guī)約4）居住物業(yè)管理?xiàng)l例“香悅曦城”二次裝修管理規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目一覽表歡迎下載 50精品文庫(kù)（3）發(fā)給業(yè)主填寫(xiě)并需回收的資料1）管理規(guī)約：經(jīng)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和管理公司簽約后，三方各留一份。2）業(yè)主家庭情況登記表3）裝修申請(qǐng)表：住戶申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，原件由管理公司存檔。4）物業(yè)管理公司按業(yè)主（住戶）的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，檔案中包括1）入住驗(yàn)房表2）業(yè)主家庭情況登記表3）裝修申請(qǐng)表5）交費(fèi)1）按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)2）首付一年物業(yè)管理費(fèi)3）按政府規(guī)定交納物業(yè)維修基金4）按有關(guān)部門(mén)規(guī)定交納的其他費(fèi)用6）鑰匙發(fā)放7）驗(yàn)房：按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定》執(zhí)行：歡迎下載 51精品文庫(kù)保修工作流程：驗(yàn)房——申報(bào)——維修——驗(yàn)收8）驗(yàn)房住戶領(lǐng)取鑰匙后，在物業(yè)管理員陪同下，對(duì)室內(nèi)項(xiàng)目逐一進(jìn)去驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，雙方簽定“業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)房表”，驗(yàn)收合格，住戶交此表回管理服務(wù)中心存檔；驗(yàn)收不合格時(shí)：業(yè)主（住戶）必須三日內(nèi)交此表回管理服務(wù)中心，由管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜；超過(guò)三日且房屋在保修期限內(nèi)，住戶未申請(qǐng)裝修情況下，若外墻和樓板滲水等質(zhì)量問(wèn)題仍屬保修，房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等則由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。9）申報(bào)保修住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi)，憑“業(yè)主（住戶）入住驗(yàn)房表”到管理服務(wù)中心，由主管房管員在“保修登記表”上登記；“保修登記表”上須明確住戶預(yù)約時(shí)間，聯(lián)系電話等；歡迎下載 52精品文庫(kù)物業(yè)服務(wù)人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)，及時(shí)填寫(xiě)“派工單”委派管理服務(wù)中心工程維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修。10）維修大中修、小修由管理服務(wù)中心通知開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)維修，急修由管理公司派人維修；住戶必須在場(chǎng)11）驗(yàn)收住戶、房管員和維修人員三方到場(chǎng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。七、裝修管理設(shè)立專職裝修指導(dǎo)員，注重把好“三個(gè)關(guān)口”（即宣傳關(guān)、入口關(guān)、管理關(guān)），對(duì)“人、物、聲”（即裝修人員、物業(yè)外貌和建筑結(jié)構(gòu)、噪聲）的裝修全過(guò)程實(shí)施長(zhǎng)效管理，控制房屋裝修違章行為的發(fā)生，確保房屋結(jié)構(gòu)不受損壞、相鄰業(yè)主不受影響和房屋外貌完好。A業(yè)主房屋裝修力爭(zhēng)做到“二無(wú)” 和“二統(tǒng)一”；無(wú)有礙觀瞻的防盜網(wǎng)和窗罩、無(wú)違章搭建；統(tǒng)一空調(diào)外機(jī)歡迎下載 53精品文庫(kù)位置，統(tǒng)一脫排墻孔位置。注重把好“三個(gè)關(guān)口” 。a）把好宣傳關(guān)。在業(yè)主看房時(shí)，管理服務(wù)中心接待人員必須事先告知房屋裝修時(shí)的注意事項(xiàng)。在業(yè)主辦理進(jìn)戶手續(xù)時(shí)，裝修指導(dǎo)員應(yīng)再次強(qiáng)調(diào)，并指導(dǎo)業(yè)主裝修，確保裝修注意事項(xiàng)戶戶知曉、人人明白。b）把好入口關(guān)。在業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，小區(qū)門(mén)崗保安必須對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修人員、裝修材料和裝修器具時(shí)刻注意，防止有違章裝修的苗子發(fā)生。c）把好管理關(guān)。加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理，實(shí)施裝修許可證、施工人員出入證和《裝修人員責(zé)任書(shū)》的“二證一書(shū)”制度。根據(jù)小區(qū)物業(yè)房型制作一戶一圖，標(biāo)明承重墻體等，明確裝修注意事項(xiàng)。請(qǐng)業(yè)主提供裝修方案，由裝修指導(dǎo)員經(jīng)審核后發(fā)放裝修許可證。與裝修施工隊(duì)簽訂責(zé)任書(shū)，辦理裝修人員臨時(shí)出入證。加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管，實(shí)施“全程管理”。對(duì)裝修指導(dǎo)員實(shí)施違章裝修責(zé)任追溯制。歡迎下載 54精品文庫(kù)八、“香悅曦城”的日常管理物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人，是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的有償服務(wù)，是一種服務(wù)性行業(yè)。我司在“香悅曦城”的物管其性質(zhì)也比較明確，主要是“服務(wù)性”的。寓管理——對(duì)小區(qū)的日常事務(wù)性管理，亦即是對(duì)人、事、物的管理、經(jīng)營(yíng)——小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)、會(huì)所內(nèi)康體設(shè)施，為業(yè)/租戶提供有償服務(wù)等。具體概括為：目標(biāo)管理、總體物業(yè)管理設(shè)想、日常物業(yè)管理方式、四項(xiàng)基本管理工作的落實(shí)（保安管理、工程管理、清潔管理、園林綠化管理）和經(jīng)營(yíng)宗旨。保安管理硬件方面：依靠各種設(shè)備——小區(qū)配置的設(shè)備、工具——管理處配置的保安器材——采取各種保安措施。軟件方面是建立在住戶卡或業(yè)主卡制度的基礎(chǔ)上。住戶憑住戶卡或業(yè)主卡進(jìn)入小區(qū)，是確保小區(qū)安全的保障。對(duì)裝修及施工人員憑證出入小區(qū)區(qū)域， 沒(méi)有臨時(shí)出/入證者不得放行，禁止各類修補(bǔ)、收買破爛，推銷人員或閑歡迎下載 55精品文庫(kù)雜人員出入。做到“盤(pán)查”嚴(yán)、管理嚴(yán)。從而維護(hù)小區(qū)正常的交通秩序，制止外來(lái)人員的干擾、騷擾，確保小區(qū)附屬設(shè)備、公共場(chǎng)所等不受人為損壞、破壞，盡可能減少人為因素造成的損失。我處擬想“香悅曦城”的保安工作劃分為：禮儀崗、巡邏崗、固定崗。防止和終止任何危及或影響小區(qū)業(yè) /租戶的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素。1） 崗位的設(shè)置a） 大門(mén)崗：負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出車輛的指引或外來(lái)人員的咨詢。b） 巡邏崗：監(jiān)控中心及區(qū)內(nèi)定點(diǎn)崗位，實(shí)行 24小時(shí)值班并作記錄，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象，即時(shí)通知巡邏人員到現(xiàn)場(chǎng)查詢處理。巡邏保安員要及時(shí)勸喻各種不當(dāng)行為，糾正亂停/放的車輛，保障消防通道的通暢，保持管理區(qū)范圍內(nèi)的秩序，如發(fā)現(xiàn)異常情況，還應(yīng)及時(shí)向監(jiān)控中心報(bào)告，由監(jiān)控中心協(xié)調(diào)處理。巡邏人員巡視時(shí)，還應(yīng)對(duì)公共設(shè)備、消防設(shè)施的外觀是否完好進(jìn)行檢查，填寫(xiě)巡查記錄表，發(fā)現(xiàn)時(shí)，及時(shí)通知管理處負(fù)責(zé)人。歡迎下載 56精品文庫(kù)2）日常保安管理主要包括消防管理與治安管理二個(gè)方面。a）治安管理：全天候監(jiān)控：保安實(shí)行 24小時(shí)值班、小時(shí)巡邏。聯(lián)合監(jiān)控：設(shè)置熱線，一旦發(fā)生可疑人員，立即監(jiān)控。建立小區(qū)安全防范快速反應(yīng)體系；采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合，智能監(jiān)控與人員監(jiān)控相結(jié)合，連環(huán)巡視、做到一處有事，環(huán)環(huán)連動(dòng)。如有突發(fā)事件發(fā)生，快速救援人員立即趕到，所有安全保衛(wèi)工作從業(yè)人員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理。b）消防管理：實(shí)行區(qū)域管理，落實(shí)區(qū)域管理責(zé)任制。落實(shí)各項(xiàng)緊急情況、突發(fā)事件處理的措施。落實(shí)消防安全責(zé)任制。小區(qū)的消防是治安工作的重中之重，我司計(jì)劃在根據(jù)樓盤(pán)實(shí)際情況定員、定崗、定責(zé)的原則重新制定消防方案，除了每年進(jìn)行一次小區(qū)消防演練之外，還計(jì)劃采取每季在住戶中進(jìn)行消防安全宣傳，每月對(duì)消防設(shè)備全面檢查，每日對(duì)消防設(shè)備的外觀巡查，不定期開(kāi)展有重點(diǎn)的抽查等措施。2．工程管理歡迎下載 57精品文庫(kù)實(shí)施規(guī)范、科學(xué)的管理意念，做到規(guī)范操作、精心維護(hù)、認(rèn)真巡視、如實(shí)記錄、迅速處理、及時(shí)反饋、有效控制、確保安全，我司將根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)和使用要求，重點(diǎn)突出“預(yù)防為主，安全第一”的管理思想，采取運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)并重，工作計(jì)劃，技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理相結(jié)合的方式，建立完善的工程設(shè)備管理體系，在人員技術(shù)力量、物資材料、管理方案等方面作好充分的準(zhǔn)備，用專業(yè)化管理手段來(lái)組織和控制工程管理體系的有效運(yùn)行。1） 建立專業(yè)化隊(duì)伍，提高辦事效率。2） 制定嚴(yán)格的規(guī)章制度和工作操作程序，降低工作誤差。3） 加強(qiáng)隊(duì)伍訓(xùn)練，增強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)，“精兵簡(jiǎn)政”。4） 明確掌握機(jī)電設(shè)備的性能，發(fā)揮設(shè)備的最高效能。5） 定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行制度化檢測(cè)，確保安全運(yùn)行。對(duì)容易產(chǎn)生重大事故的項(xiàng)目須進(jìn)行定期的檢查與考?xì)g迎下載 58精品文庫(kù)核，考核的指標(biāo)為設(shè)備完好率達(dá) 95%，重點(diǎn)設(shè)備完好率100%，維修及時(shí)率100%，維修質(zhì)量返修率不高于 1%，并且將維修記錄建檔在案。房屋及其設(shè)施客戶報(bào)修或管理處員工在日常工作中檢查房屋設(shè)施的狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)《工程維修單》，由工程部統(tǒng)一維修。主管人員每周將《工程維修單》整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)戶的反映，對(duì)服務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不合格和安全隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。照明及動(dòng)力系統(tǒng)變壓器、高低壓開(kāi)關(guān)上無(wú)浮塵，每年定期清灰二次，保持變配電房?jī)?nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生。每半年檢查核對(duì)變壓器，高低壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)及其它電氣設(shè)備的整定值在正常值，無(wú)偏差。每季度對(duì)照明柜，動(dòng)力柜內(nèi)的線路，銅排以及總開(kāi)關(guān)的下樁頭，分開(kāi)關(guān)的上樁頭等設(shè)施進(jìn)行檢查，確保無(wú)短路、拉弧、線路無(wú)過(guò)熱、無(wú)變色現(xiàn)象，熱繼電器等整歡迎下載 59精品文庫(kù)定值正確無(wú)誤。其它電氣設(shè)備每季全部巡查一次，巡視時(shí)做到“一看二聞三聽(tīng)”，即看各種儀表是否正常，聞是否有焦味，聽(tīng)設(shè)備運(yùn)行有無(wú)異常的聲音。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)查明原因，立即處理解決，確保正常運(yùn)行。避雷裝置由政府規(guī)定部門(mén)或業(yè)主指定承包商每?jī)赡赀M(jìn)行一次檢測(cè)。平時(shí)檢查要觀其避雷針與引線連接是否可靠，有無(wú)間斷及銹蝕。用戶24小時(shí)工作區(qū)域的照明和應(yīng)急照明保持 24小時(shí)常亮，普通照明工作時(shí)間段常亮，確保發(fā)生故障時(shí)，在1小時(shí)內(nèi)修復(fù)。消防系統(tǒng)對(duì)各類消防設(shè)備如消防水箱，性能達(dá)到消防規(guī)范要求，保證設(shè)備功能正常。消防通訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進(jìn)行對(duì)講通訊試驗(yàn)；檢查所有轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)；強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)。閉路電視系統(tǒng)每半年檢查一次接收機(jī)天線 (包括：固定拉線、防氧歡迎下載 60精品文庫(kù)化、放大器檢查。對(duì)放錄像機(jī)磁頭清理。寬頻放大器的校準(zhǔn)。監(jiān)視機(jī)的保養(yǎng)定期清潔屏幕，檢查接線是否松動(dòng)，按鈕、旋鈕正常，電腦主機(jī)定期殺病毒。攝像機(jī)圖像清晰，焦距準(zhǔn)確、位置合理，云臺(tái)控制正常。電梯設(shè)備的保養(yǎng)制定合理的運(yùn)行制度，電梯運(yùn)行記錄，保修單，電梯運(yùn)行月報(bào)，電梯設(shè)備年報(bào)等。清潔管理我公司針對(duì)現(xiàn)時(shí)小區(qū)的實(shí)際情況，由于小區(qū)的公共面積較大，樓宇數(shù)量多的特點(diǎn)把小區(qū)清潔工作進(jìn)行分區(qū)分責(zé)管理，同時(shí)小區(qū)內(nèi)原有的垃圾筒殘缺不全，如需進(jìn)行正常的清潔工作，要從新配置 74個(gè)垃圾桶。a）清潔、保潔方面，制訂一套周密和可操作性的清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)沒(méi)有0.5㎡的衛(wèi)生死角的標(biāo)準(zhǔn)，為此，要求管理處全體人員要養(yǎng)成“誰(shuí)見(jiàn)到垃圾，誰(shuí)去撿”的良好工作習(xí)慣。歡迎下載 61精品文庫(kù)b）保持“香悅曦城” 清潔，在公告內(nèi)設(shè)立公益性廣告，搞好公益宣傳。垃圾分類收集處理是環(huán)境保護(hù)、利國(guó)利民的有效措施，我司駐“香悅曦城”管理處計(jì)劃在“香悅曦城”實(shí)施垃圾分類處理。綠化管理a）在綠化管理方面，現(xiàn)時(shí)首要的任務(wù)就是補(bǔ)種祼露地。b）其后加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，對(duì)綠化帶、小區(qū)轉(zhuǎn)換層花園、道路兩側(cè)花草及小品建筑專人養(yǎng)、修、護(hù)，保持小區(qū)的綠化美色，根據(jù)季節(jié)及天氣情況確定進(jìn)行草地花木全面噴水的周期，要求水分充足，土壤濕潤(rùn)。c）隨時(shí)觀察草木生長(zhǎng)情況，保持草木消殺工作的質(zhì)量。d）每年對(duì)小區(qū)草木進(jìn)行定期的修剪，必要可視情況增加修剪次數(shù)。e）隨時(shí)處理樹(shù)林底下的落葉，保持綠化常青、常綠、清潔美觀。歡迎下載 62精品文庫(kù)）對(duì)死草、病草及時(shí)更換，修補(bǔ)，保持草地?zé)o雜草。g）勸喻行人、車輛不要踐踏草地，在各個(gè)綠化地方設(shè)置各種警示標(biāo)語(yǔ)。第八部分 工作計(jì)劃一、前期物業(yè)管理物業(yè)驗(yàn)收與接管物業(yè)交付使用前一個(gè)月（1）依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)嚴(yán)格進(jìn)（2）對(duì)不合格項(xiàng)目備案，并督促責(zé)任部門(mén)整改。（3）進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。（4）符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書(shū)面移交手續(xù)。（5）制作園區(qū)的“備忘錄”二、入住階段工作計(jì)劃入住實(shí)施物業(yè)交付使用前后三個(gè)月（1）與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價(jià)局、電信、銀行等有關(guān)部門(mén)取得聯(lián)系，開(kāi)展有關(guān)工作。歡迎下載 63精品文庫(kù)（2）各項(xiàng)入住資料文本的準(zhǔn)備。（3）明確入住流程及各崗位職責(zé)。（4