項(xiàng)目貸款評估報(bào)告(新)

.PAGE.關(guān)于xx的競拍項(xiàng)目貸款評估報(bào)告一、參加本次評估人員名單：中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師中國注冊土地估價(jià)師工程師中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師中國注冊土地估價(jià)師中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)師會計(jì)師中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)濟(jì)分析員二、本次評估主要參考文獻(xiàn)：1、《MSR銀行固定資產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估辦法》；2、MSR公司提供的項(xiàng)目產(chǎn)品及產(chǎn)權(quán)資料；目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章概要5一、評估說明5二、項(xiàng)目概況5三、評估結(jié)論71、項(xiàng)目合法性評價(jià)72、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力73、項(xiàng)目投資估算及籌資方案84、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)85、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及貸款效益86、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)8第二章借款人及擔(dān)保情況評價(jià)10一、借款人簡介10二、借款人公司管理及人力資源情況說明11三、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析13四、項(xiàng)目擔(dān)保情況評價(jià)15第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)16一、項(xiàng)目合法性評價(jià)16二、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)17三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)18四、項(xiàng)目產(chǎn)品、技術(shù)特點(diǎn)及工藝流程19第四章市場評估29一、我國醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析29二、現(xiàn)行國家政策和加入WTO對醫(yī)藥行業(yè)的影響31三、該公司市場競爭力分析34四、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營策略評價(jià)35五、本項(xiàng)目競拍的必要性36第五章投資估算與籌資評價(jià)38一、投資估算38二、籌資評價(jià)381、項(xiàng)目總投資來源382、企業(yè)自有資金情況393、未到位資金情況39第六章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估指標(biāo)的計(jì)算和分析40一、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測40二、成本費(fèi)用預(yù)測42三、項(xiàng)目投資構(gòu)成各項(xiàng)費(fèi)用來源43三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)計(jì)算45四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力評價(jià)45五、項(xiàng)目清償能力分析46第七章不確定性分析47一、盈虧平衡分析47二、敏感性分析47第八章貸款風(fēng)險(xiǎn)評估與效益評價(jià)49一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評估49二、貸款效益評價(jià)49三、評估建議50第九章效益評價(jià)的基本報(bào)表51表1：借款人基本情況表51表2：項(xiàng)目評估情況表51表3：投資概算表51表4：總成本費(fèi)用估算表51表5：損益表和利潤分配表51表6：資金來源及應(yīng)用表51表7：貸款償還期計(jì)算表51表8：現(xiàn)金流量表51表9：敏感性分析表151表10：敏感性分析表251第一章概要一、評估說明MSR公司于20XX4月向中國工商銀行XX市分行申請總額度6000萬元人民幣的固定資產(chǎn)貸款用于"高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目,我公司接受委托對該項(xiàng)目進(jìn)行綜合評估,以便為銀行決策貸款提供參考依據(jù)。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱："高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目2、項(xiàng)目借款人：MSR公司3、項(xiàng)目總投資："高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目總投資估算9743.64萬元。4、項(xiàng)目工程范圍：MSR公司擬競拍的項(xiàng)目為XX市高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物,根據(jù)《XX市土地使用權(quán)出讓合同書》〔深地合字〔20030021號及《XX市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》〔深規(guī)土規(guī)許字01-2003-0090號確認(rèn)：MSR號地塊現(xiàn)權(quán)利人為XX市MSR科技,總用地面積22403.4㎡〔其中建設(shè)用地面積20325.7㎡,道路用地面積2077.7㎡,計(jì)入容積率總建筑面積不超過40650㎡〔其中廠房27650㎡、科研研發(fā)用房13000㎡,建筑容積率＜2.0,建筑覆蓋率＜35%,建筑高度或?qū)訑?shù)＜30米,土地用途為高新技術(shù)園區(qū)用地,土地性質(zhì)為非商品房用途,不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,主體建筑物的性質(zhì)為廠房,土地使用年期為50年〔從2003-10-10至2053-10-09止,土地總地價(jià)為5554855元〔其中土地出讓金2032570元、土地開發(fā)金704457元、市政配套設(shè)施金2817828元。目前該宗地已達(dá)"五通一平",四周已興建圍墻,宗地形狀較規(guī)整,呈梯形,地勢平坦,無不良地質(zhì)條件；地上為停建工程,建筑物有三棟〔總高分別是5、6、7層高,實(shí)際已建成建筑面積42195.3㎡,目前建筑主體土建工程已全部完成,安裝工程已部分完成,室內(nèi)裝飾工程尚未開始,項(xiàng)目競拍起價(jià)47104364元。借款人根據(jù)XX市高新辦的提議及該建筑物的特點(diǎn),決定參加本次競拍,競拍后的項(xiàng)目將初步規(guī)劃為：7層高的房屋用作辦公樓；6層高的房屋用作質(zhì)檢樓和中心化驗(yàn)室；5層高的房屋用作廠房,主要用于生產(chǎn)該公司現(xiàn)在的主要自產(chǎn)品種金爾倫及未來自主研發(fā)擁有國際專利的一類新藥。項(xiàng)目地址：位于XX市南山區(qū)高新科技園中區(qū)。三、評估結(jié)論MSR公司于20XX4月向中國工商銀行XX市分行申請6000萬元人民幣的固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款用于"高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目。該司對該項(xiàng)目進(jìn)行綜合評估后,得出如下結(jié)論：1、項(xiàng)目合法性評價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料,本項(xiàng)目為該公司競拍項(xiàng)目,由于目前尚未確認(rèn)能否競拍到,因此合法性在此不予評價(jià)。而該宗地本身目前已取得《XX市土地使用權(quán)出讓合同》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等合法文件,詳見〔第三章〔一,待競拍成功后借款人將進(jìn)行有關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶等合法手續(xù)的辦理。2、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析其財(cái)務(wù)報(bào)表,可知該企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。從2003-20XX3月份,除20XX外,其所有者權(quán)益和資產(chǎn)總額均有不同程度的增長,截止20XX3月,其總資產(chǎn)達(dá)24221萬元、所有者權(quán)益為19930萬元。從資產(chǎn)負(fù)債率來看,2002-20XX3月該公司每年的資產(chǎn)負(fù)債率均較低,說明該企業(yè)長期償債能力較強(qiáng)；而從各年的流動比率和速動比率來看,各年度的流動比率和速動比率指標(biāo)均較好,說明該企業(yè)的短期償債能力較強(qiáng),整體水平來講,該企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),發(fā)展態(tài)勢較好。3、項(xiàng)目投資估算及籌資方案本項(xiàng)目總投資估算為9743.64萬元?；I資方案為：①企業(yè)自有資金3743.64萬元,主要用于續(xù)建工程建設(shè)等；②擬向工行申請固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款6000萬元,主要用于該項(xiàng)目的競拍。項(xiàng)目資本金比例達(dá)38.42%,項(xiàng)目籌資方案可行。4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量分析測算得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔稅后、I=8.76%43946.06萬元,遠(yuǎn)大于零；累計(jì)凈現(xiàn)金流量為68383.14萬元；貸款償還期1.04年。財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目盈利能力較好,經(jīng)濟(jì)上可行。5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及貸款效益經(jīng)濟(jì)效益：正常年份的銷售收入43403.15萬元,利潤總額8844.93萬元,投資利潤率83.97%,投資利稅率90.78%,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。貸款效益：貸款成功后,3年貸款期限內(nèi)總計(jì)可帶來利息收入576萬元。另借款人在貸款成功、項(xiàng)目建成投〔達(dá)產(chǎn)后,將在銀行新增一定數(shù)量的存款,并為銀行。6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目存在一定的風(fēng)險(xiǎn)〔詳見第八章,但有信用擔(dān)保,將使貸款風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上得以規(guī)避。綜上所述,評估認(rèn)為借款人MSR公司為"高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目申請的6000萬元人民幣固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款,項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益較好,同時(shí)還有信用擔(dān)保,因此是一個(gè)可支持的項(xiàng)目。第二章借款人及擔(dān)保情況評價(jià)一、借款人簡介MSR公司<以下稱"MSR">成立于1985年10月9日,法定代表人為林剛,注冊資本人民幣8357萬元〔實(shí)收資本8357萬元,注冊地址為XX市福田區(qū),企業(yè)類型為獨(dú)資經(jīng)營〔港資,經(jīng)營范圍：中成藥、化學(xué)藥制劑、抗生素、生化藥品的批發(fā)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)；銷售三類醫(yī)用縫合材料及粘合劑、醫(yī)用電子儀器設(shè)備。MSR是一家專注于在醫(yī)藥以及生物技術(shù)領(lǐng)域發(fā)展的高新科技企業(yè)集團(tuán),擁有包括藥品、醫(yī)療器械在內(nèi)的多個(gè)產(chǎn)品線,并形成了從醫(yī)藥產(chǎn)品的研發(fā)、產(chǎn)品化到市場推廣與銷售的一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)。MSR從做國外優(yōu)秀品種的獨(dú)家代理起家,經(jīng)過十多年的發(fā)展目前已擁有一個(gè)藥品生產(chǎn)企業(yè)和一個(gè)醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè)；主要銷售的品種包括自產(chǎn)的用于昏迷和急性顱腦損傷的藥品金爾倫<鹽酸納洛酮注射液>、總代理和總經(jīng)銷的治療輕、中度抑郁癥和神經(jīng)癥的藥品黛力新<氟哌噻噸+美利曲辛片>和治療膽固醇性結(jié)石和膽汁淤積性肝病的藥品優(yōu)思弗<熊去氧膽酸>以及自產(chǎn)的控制輸液滴速的醫(yī)療器械舒靈通<智能輸液控速儀>。MSR在全國30多個(gè)省級城市中擁有50多個(gè)推廣銷售網(wǎng)絡(luò),銷售范圍覆蓋全國3000多家醫(yī)院<其中市級醫(yī)院500多家>,和全國500多個(gè)分銷企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系,并擁有穩(wěn)定的產(chǎn)品市場份額。該公司經(jīng)營狀況良好,連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)利稅超過1億,被評為"福田區(qū)納稅百強(qiáng)企業(yè)"、XX市國稅局"全市納稅大戶"、20XX度被評為"XX市民營企業(yè)50強(qiáng)企業(yè)"。除了已發(fā)展成熟的醫(yī)藥產(chǎn)品外,MSR還致力于國家一類新藥的發(fā)展。目前正在發(fā)展的品種――酪絲亮肽是具有全新先導(dǎo)結(jié)構(gòu)的抗肝癌新藥,擁有中國和國際發(fā)明專利。20XX10月獲得XX市科技局"高新技術(shù)項(xiàng)目"認(rèn)定,20XX4月酪絲亮肽課題被國家科學(xué)技術(shù)部納入為國家"863"計(jì)劃重大專項(xiàng)。目前,該藥物已進(jìn)入國家審核發(fā)出新藥證書和生產(chǎn)批件的最后階段,預(yù)計(jì)20XX8-9月產(chǎn)品可上市銷售。MSR后續(xù)還有源源不斷的一類新藥品種已提上發(fā)展日程,新藥已經(jīng)成為企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的源動力。本著"以科研為本,探索健康真諦,成就健康事業(yè)"的發(fā)展宗旨,MSR以務(wù)實(shí)進(jìn)取的態(tài)度,敢于接受挑戰(zhàn),不斷超越自我。創(chuàng)業(yè)以來,一直致力于中國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,以推動中國醫(yī)藥行業(yè)走上世界水平為己任,以努力將公司發(fā)展成為中國乃至世界醫(yī)藥領(lǐng)域的一流高科技企業(yè)集團(tuán)為目標(biāo),不斷為人類健康造福。二、借款人公司管理及人力資源情況說明MSR公司現(xiàn)有人員792人,其中銷售人員468人、總部管理人員89人、藥廠管理及工人190人、器械管理及生產(chǎn)45人。博士學(xué)歷占1%、碩士學(xué)位13%、本科學(xué)歷占40%、?？茖W(xué)歷26%、其他20%,該公司人員整體素質(zhì)高。醫(yī)藥代表90%以上都是醫(yī)學(xué)、藥學(xué)專業(yè),具備較強(qiáng)的專業(yè)知識和推廣技能。高管人員具有豐富的管理、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。公司董事長、總經(jīng)理下設(shè)生產(chǎn)部以及相關(guān)職能部門。具體組織機(jī)構(gòu)如下：行政副總經(jīng)理行政副總經(jīng)理管理審計(jì)部市場部廣告編輯儲運(yùn)部商業(yè)部業(yè)務(wù)副總經(jīng)理行政副總經(jīng)理行政總務(wù)項(xiàng)目管理財(cái)務(wù)部質(zhì)量管理董事長兼總經(jīng)理總經(jīng)理行政秘書總經(jīng)理生產(chǎn)秘書法律事務(wù)藥廠籌建組信息技術(shù)部人力資源部部證券事務(wù)而該公司主要管理層人員簡介如下：▲xx董事長,總經(jīng)理,41歲,醫(yī)師,曾經(jīng)從事2年外科醫(yī)生,有十多年豐富的企業(yè)運(yùn)營和管理以及市場管理經(jīng)驗(yàn),對政策形勢有遠(yuǎn)見卓識,能準(zhǔn)確把握公司發(fā)展的方向并制定正確的公司發(fā)展策略,負(fù)責(zé)確定公司發(fā)展方向,制定公司發(fā)展規(guī)劃以及負(fù)責(zé)新藥發(fā)展的策略制定和規(guī)劃▲xx董事,副總經(jīng)理,39歲,醫(yī)師,曾經(jīng)從事４年眼科醫(yī)生,擁有多年的醫(yī)藥產(chǎn)品銷售經(jīng)驗(yàn),在對醫(yī)藥產(chǎn)品的推廣運(yùn)作和銷售管理上擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),同時(shí)擁有豐富的公司管理經(jīng)驗(yàn),負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品銷售和市場運(yùn)營及管理工作。▲xxx董事,副總經(jīng)理,39歲,執(zhí)業(yè)藥師、醫(yī)師,會計(jì)碩士,有近十年的企業(yè)進(jìn)出口、藥政、行政、政府關(guān)系等管理經(jīng)驗(yàn),具有很好的協(xié)調(diào)能力,擁有公司管理經(jīng)驗(yàn),負(fù)責(zé)公司行政管理工作?！鴛xx董事,財(cái)務(wù)總監(jiān),34歲,會計(jì)師,工商管理碩士<MBA>,熟悉公司的財(cái)務(wù)情況,擁有豐富的公司財(cái)務(wù)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理工作▲xxx人力資源總監(jiān),39歲,高級工商管理和政治經(jīng)濟(jì)學(xué)雙碩士,擁有十年的區(qū)域銷售和管理經(jīng)驗(yàn)以及豐富的人力資源管理知識和技能,負(fù)責(zé)公司的人力資源管理工作▲xx益僑〔XX制藥董事長,XX藥廠籌建組組長,制藥高級工程師,具有20多年的制藥廠生產(chǎn)、銷售、人事、財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),負(fù)責(zé)公司的生產(chǎn)和藥廠管理工作。三、借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析根據(jù)企業(yè)提供的2003、2004、20XX度經(jīng)普華永道中天會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)及20XX3月未經(jīng)審計(jì)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表,對XX市MSR的經(jīng)濟(jì)情況分析如下：①資產(chǎn)負(fù)債分析財(cái)務(wù)指標(biāo)單位：萬元序號指標(biāo)名稱20XX12月20XX12月20XX12月20XX3月1資產(chǎn)總額217361630621854242212負(fù)債總額53863856329641633流動資產(chǎn)總額184491291817980201334流動負(fù)債總額53863771329641635貨幣資金17721593339036456存貨34371789162518387所有者權(quán)益139941226918414199308資產(chǎn)負(fù)債率24.78%23.65%15.08%17.19%9流動比率3.433.435.464.8410速動比率2.792.954.964.39分析其財(cái)務(wù)報(bào)表,可知該企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。從2003-20XX3月份,除20XX外,其所有者權(quán)益和資產(chǎn)總額均有不同程度的增長,截止20XX3月,其總資產(chǎn)達(dá)24221萬元、所有者權(quán)益為19930萬元。從資產(chǎn)負(fù)債率來看,2002-20XX3月該公司每年的資產(chǎn)負(fù)債率均較低,說明該企業(yè)長期償債能力較強(qiáng)；而從各年的流動比率和速動比率來看,各年度的流動比率和速動比率指標(biāo)均較好,說明該企業(yè)的短期償債能力較強(qiáng),整體水平來講,該企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng),發(fā)展態(tài)勢較好。②公司盈利能力分析單位：萬元序號項(xiàng)目20XX12月20XX12月20XX12月20XX3月1主營業(yè)務(wù)收入17998228732700767372利潤總額52076590740416923凈利潤41094840607314754所有者權(quán)益139941226918414199305凈資產(chǎn)收益率29.36%39.45%32.98%7.40%6銷售利潤率28.93%28.81%27.42%25.12%從上表可以看出從2002-20XX度的凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)較好,至20XX12月達(dá)到32.98%；而20XX由于僅僅發(fā)生了3個(gè)月,主營業(yè)務(wù)較少,致使凈資產(chǎn)收益率相對較少,僅為7.40%；但2002-20XX3月的銷售利潤率指標(biāo)均較好,至20XX3月達(dá)到25.12%。整體來說,該公司的盈利能力較強(qiáng)。四、項(xiàng)目擔(dān)保情況評價(jià)本項(xiàng)目貸款僅申請信用擔(dān)保,工商銀行對借款人MSR公司的信用等級評價(jià)為AA級,但企業(yè)尚未提供該方面的資料,對項(xiàng)目的擔(dān)保情況以工商銀行的評定為準(zhǔn),我司在此不予評價(jià)。第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)一、項(xiàng)目合法性評價(jià)序號新建固定資產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件新建固定資產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)取得的合法性文件本項(xiàng)目已取得的合法性文件1項(xiàng)目的經(jīng)營主體所具備的經(jīng)營資格《營業(yè)執(zhí)照》《營業(yè)執(zhí)照》〔企獨(dú)粵深總字第316084號2項(xiàng)目的投資建設(shè)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃①《土地使用權(quán)出讓合同書》②《房地產(chǎn)證》③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》=4\*GB3④《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》⑤《建筑工程施工許可證》《XX市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》〔深規(guī)土規(guī)許字01-2003-0090號《XX市土地使用權(quán)出讓合同書》〔深地合字〔20030021號3項(xiàng)目被列入當(dāng)?shù)赜?jì)劃局年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目列入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的文件XX市發(fā)展計(jì)劃局文件〔深計(jì)〔2003〕1號、〔深發(fā)改〔2004〕32號4其它《XX市二00六年度重大前期項(xiàng)目認(rèn)定證書》科學(xué)技術(shù)部文件〔國科發(fā)農(nóng)社字〔2004〕219號《關(guān)于國家"十五"重大科技專項(xiàng)"創(chuàng)新藥物和中藥現(xiàn)代化"第四批課題立項(xiàng)的批復(fù)》《XX市高新技術(shù)項(xiàng)目認(rèn)定證書》中華人民XX國藥品經(jīng)營許可證〔證號：粵AA0201074中華人民XX國藥品經(jīng)營質(zhì)量管理規(guī)范認(rèn)證證書〔證書編號：A-GD-04-0030中華人民XX國進(jìn)口藥品注冊證〔注冊證號：H20020474、X20000163發(fā)明專利證書〔證書號第175495、2227311、借款人MSR公司具備生產(chǎn)經(jīng)營本項(xiàng)目產(chǎn)品的資格。項(xiàng)目實(shí)施法人制,項(xiàng)目經(jīng)營主體合法。2、根據(jù)《XX市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》〔深規(guī)土規(guī)許字01-2003-0090號、《XX市土地使用權(quán)出讓合同書》〔深地合字〔20030021號,該項(xiàng)目用地來源合法,用地項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。3、本項(xiàng)目為競拍項(xiàng)目,待借款人競拍成功后將進(jìn)行其它有關(guān)合法文件的辦理,在此不予進(jìn)行合法性評價(jià)。二、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)項(xiàng)目選址符合土地利用總體規(guī)劃以及國土規(guī)劃要求。由于本項(xiàng)目為停建工程,該宗地已完成"五通一平",地上已建有三棟建筑物,目前建筑主體工程已全部完成,安裝工程已部分完成,室內(nèi)裝飾工程沒有開始。項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施條件已成熟,包括各項(xiàng)交通條件等在內(nèi)的均能滿足項(xiàng)目要求。該宗地總用地面積22403.4㎡〔其中建設(shè)用地面積20325.7㎡,道路用地面積2077.7㎡,計(jì)入容積率總建筑面積不超過40650㎡〔其中廠房27650㎡、科研研發(fā)用房13000㎡,建筑容積率＜2.0,建筑覆蓋率＜35%,建筑高度或?qū)訑?shù)＜30米,土地用途為高新技術(shù)園區(qū)用地,主體建筑物的性質(zhì)為廠房,實(shí)際已建成建筑面積42195.3平方米,而借款人競拍成功后法院僅出具相關(guān)法律文書,借款人需自行到主管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)申報(bào)手續(xù),并需遵照《XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》自行辦理完善各項(xiàng)手續(xù),產(chǎn)權(quán)過戶中產(chǎn)生的買賣雙方的一切稅、費(fèi)、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)及土地使用費(fèi)均由借款人承擔(dān),并需進(jìn)行續(xù)建。而本項(xiàng)目產(chǎn)品的生產(chǎn)基地選址于XX市南山區(qū)高新技術(shù)園區(qū)內(nèi),有利最大限度的獲得政府優(yōu)惠政策的支持,同時(shí)能最大程度滿足公司發(fā)展需要。因此該項(xiàng)目的產(chǎn)品的研究中心及生產(chǎn)基地的選址是合理的。三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)1、建設(shè)規(guī)模：根據(jù)《XX市土地使用權(quán)出讓合同書》〔深地合字〔20030021號及《XX市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》〔深規(guī)土規(guī)許字01-2003-0090確認(rèn)：MSR號地塊總用地面積22403.4㎡〔其中建設(shè)用地面積20325.7㎡、道路用地面積2077.7㎡,總建筑面積40650㎡〔其中廠房27650㎡、科研研發(fā)用房13000㎡,地上為停建工程,建筑物有三棟〔分別是5、6、7層高,實(shí)際已建成建筑面積42195.3㎡,目前建筑主體土建工程已全部完成,安裝工程已部分完成,室內(nèi)裝飾工程尚未開始,項(xiàng)目競拍成功后只需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行續(xù)建,建成后將用作辦公樓、質(zhì)檢樓和中心化驗(yàn)室及生產(chǎn)廠房。廠房主要是用于生產(chǎn)該公司現(xiàn)在的主要自產(chǎn)品種金爾倫及未來自主研發(fā)擁有國際專利的一類新藥。2、發(fā)展目標(biāo)：MSR公司以務(wù)實(shí)進(jìn)取的態(tài)度,致力于中國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,以推動中國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)走上世界水平為己任,以努力將公司發(fā)展成為中國乃致于世界醫(yī)藥領(lǐng)域的一流高科技企業(yè)集團(tuán)為目標(biāo),不斷為人類健康謀福祉。該公司追求實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的成長和成為業(yè)界一流企業(yè)的目標(biāo),立足于開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新藥物,而成為世界一流的生物技術(shù)和制藥企業(yè),并進(jìn)而發(fā)展成為一個(gè)世界型的百年企業(yè),為全球人類的健康事業(yè)服務(wù)。在未來五-八年內(nèi),通過境外上市融資,使公司能夠成長為中國一流的具有高成長性和鮮明個(gè)性的國際化的醫(yī)藥企業(yè),總市值達(dá)200億人民幣。四、項(xiàng)目產(chǎn)品、技術(shù)特點(diǎn)及工藝流程1、項(xiàng)目產(chǎn)品、特點(diǎn)及技術(shù)先進(jìn)性評價(jià)：●金爾倫：金爾倫通用名是鹽酸納洛酮注射液；主要用于促醒,適應(yīng)癥為急診科的酒精中毒和麻醉科的麻醉術(shù)后促醒等。1997年該仿制藥正式生產(chǎn)銷售,該公司不斷研究開發(fā)出新的適應(yīng)病證,20XX10月取得該藥物的"用于治療持續(xù)性植物狀態(tài)的藥物中的用途"的發(fā)明專利證書。該品種毛利率90-95%。20XX以來由于多個(gè)競爭廠家的出現(xiàn),包括XX倍特、XX新華等,對該產(chǎn)品市場進(jìn)行了一定沖擊,市場分額有所降低,但由于該公司早期進(jìn)行學(xué)術(shù)推廣,以王忠誠院士為首的一批神經(jīng)外科頂級專家支持金爾倫,神經(jīng)外科部分醫(yī)生已經(jīng)接受大規(guī)格金爾倫并接受早期大劑量的用藥觀念,并且在神內(nèi)和ICU的增長潛力比較大,金爾倫仍然有相當(dāng)?shù)氖袌鲆?guī)模和潛力。該產(chǎn)品的主要優(yōu)勢在于：A：采用進(jìn)口原料,生產(chǎn)產(chǎn)家獲得GMP認(rèn)證,產(chǎn)品質(zhì)量保證；B：20XX10月6日獲得該產(chǎn)品的應(yīng)用專利用于治療持續(xù)性植物狀態(tài)下的病癥；C：產(chǎn)品是國家甲類醫(yī)保產(chǎn)品；D：產(chǎn)品規(guī)格齊全,各種大規(guī)格上市時(shí)間早,重要地區(qū)已進(jìn)入醫(yī)院銷售并受到醫(yī)護(hù)人員的歡迎。E：產(chǎn)品療效確切,安全性較好〔有多中心雙盲研究證實(shí)F：金爾倫在神外、神內(nèi)醫(yī)生中的學(xué)術(shù)地位比較高,是長期的學(xué)術(shù)合作伙伴G：與競爭對手相比,醫(yī)藥代表的綜合素質(zhì)高,推廣能力強(qiáng)；H：公司注重學(xué)術(shù)推廣,產(chǎn)品學(xué)術(shù)形象好,并有眾多的研究結(jié)果支持金爾倫有良好的療效。●黛力新：進(jìn)口總代理品種,用于治療經(jīng)度憂郁癥、失眠、精神緊張的藥物；該品種平均毛利率65.9%；生產(chǎn)廠家及供貨商為丹麥靈北制藥廠；該品種自1996年該公司代理至現(xiàn)在十年時(shí)間,銷量穩(wěn)步增長。20XX生產(chǎn)廠家請國際知名的調(diào)查公司ISIS做出的黛力新市場調(diào)研報(bào)告分析〔見附件：黛力新銷售總額是僅次于百優(yōu)解〔美國Lilly公司的第二領(lǐng)導(dǎo)品牌〔銷售額占第二位、處方量占第一位。WHO的數(shù)字顯示：到2020年,抑郁癥將會上升為全球第二大常見疾病,龐大的患病人群為抗抑郁藥帶來了巨大的市場。1998年全球抗抑郁藥總銷售額為94億美元,1999年全球銷售額接近120億美元,20XX全球銷售額達(dá)到134億美元,20XX全球銷量158億美元,20XX銷售額將超過190億美元。與巨大的國際市場相比,中國抗抑郁藥市場尚處于發(fā)展初期,20XX抗抑郁藥中國銷售3.85億人民幣,20XX抗抑郁藥中國銷售4.65億人民幣,20XX銷售近6億人民幣,20XX銷售7億人民幣以上,其增長速度驚人,每年都以超過20%的速度遞增。且中國巨大的人口基數(shù),超過13億的人口,有5200萬人需要服用抗抑郁藥,因此,在未來的20年內(nèi),中國無疑是最具有潛力的抗抑郁藥市場?！?黛力新銷售情況黛力新在中國銷售十年,銷量逐年遞增,由1997年的28萬盒,增長到20XX的273萬盒,平均年增長率30％以上。〔2黛力新市場份額：20%左右〔根據(jù)IMS數(shù)據(jù)ISIS公司2004在中國上海、北京、XX三個(gè)主力市場的調(diào)查結(jié)果表明,黛力新的市場占有率為22%,其中以上海最高為32%,北京和XX分別為15%和17%。從黛力新的主要銷售區(qū)域可見,黛力新20XX的市場占有率進(jìn)一步提高。AnafrailProzacSeroxatDeanxitAnafrailProzacSeroxatDeanxit〔3競爭優(yōu)勢A、該公司已建立了自己先進(jìn)方便的Internet管理系統(tǒng)〔ERP系統(tǒng),總部通過電腦網(wǎng)絡(luò)對其屬下的31個(gè)分公司的銷售、推廣、財(cái)務(wù)及人員進(jìn)行了嚴(yán)格和先進(jìn)的管理。在網(wǎng)絡(luò)管理方面,該公司已走在了全國醫(yī)藥同行的前列。該公司的銷售隊(duì)伍均具有較扎實(shí)的醫(yī)學(xué)知識和良好的銷售素質(zhì)。20XXCMS全公司的銷售人員將達(dá)到700人。該公司未來銷售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)級醫(yī)院。B、黛力新產(chǎn)品品牌已經(jīng)形成,具有良好的知名度和美譽(yù)度。C、總部設(shè)立了黛力新專業(yè)產(chǎn)品組,且許多分公司設(shè)立了推廣經(jīng)理,使黛力新的宣傳推廣更為廣泛和專業(yè)化。D、該公司已與中國的神經(jīng)、精神科專家建立了很好的聯(lián)系,并建立了全國神經(jīng)、精神科專家網(wǎng)絡(luò)。E、該公司與全國各地的醫(yī)藥公司保持著良好的關(guān)系。黛力新為他們帶來了長期穩(wěn)定的利益。F、該公司一類新藥的開發(fā)成功,將為該公司今后的快速發(fā)展及黛力新的市場拓展提供保障。G、心理健康教育日益普遍和深入,為黛力新銷售提供了良好的市場環(huán)境?！?市場前景中國人口眾多,醫(yī)藥消費(fèi)仍持續(xù)上漲,抗抑郁藥的應(yīng)用將更為普遍。同時(shí)大家的醫(yī)學(xué)觀念已在逐漸發(fā)生改變,許多醫(yī)生已接受了一定的抑郁癥教育,對疾病識別率及用藥量均有明顯提高,市場推廣比早期更容易?？挂钟羲幵鲩L空間仍然很大。加上中國地縣級市場仍是空白,且經(jīng)濟(jì)相對落后,為黛力新市場拓展提供可能。而由于該公司一類新藥即將上市,使銷售區(qū)域覆蓋面增大,銷售人員俱增,為黛力新擴(kuò)大用藥醫(yī)院覆蓋面提供了機(jī)會。黛力新已開發(fā)三級以上的醫(yī)院300多家,從成功的典范醫(yī)院如：XX市第一人民醫(yī)院和XX醫(yī)學(xué)院附一院,月均流向量接近2000；而黛力新相關(guān)用藥科室都已經(jīng)開發(fā),正常用藥的三級醫(yī)院,月均用量在700盒以上；但黛力新300多家三級醫(yī)院的平均月用量僅250盒,在未來5年通過充分開發(fā)用藥科室,增加用藥醫(yī)生,使黛力新在三級醫(yī)院的月均用量提高200盒,是可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),這樣黛力新在五年后,僅從現(xiàn)有的三級醫(yī)院中就可以每月增加6萬盒,年增加72萬盒?！駜?yōu)思弗：優(yōu)思弗〔通用名為熊去氧膽酸于20XX3月25日取得新的進(jìn)口藥品注冊證,注冊證號為H20050181,有效期為5年。同時(shí),外包裝及藥品說明書也作了相應(yīng)的修改。進(jìn)口總代理品種,主要用于治療膽汁淤積型肝??；該品種毛利率76.61%；生產(chǎn)廠家及供貨商為德國FLAK藥廠；該品種自1999年開始代理,現(xiàn)在屬該品種的高速增長期。在用藥金額的比重方面,消化系統(tǒng)用藥的比重近年來有所增大,約為12%。據(jù)20XX6月SFDA南方醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)研究所公布的《20XX保肝護(hù)肝用藥醫(yī)院市場研究報(bào)告》顯示,20XX全國保肝護(hù)肝用藥醫(yī)院市場約為28.7億元,在1999-20XX連續(xù)5年年增長率在15％的基礎(chǔ)上,預(yù)測20XX銷售額為31.2億元〔增長8.7%,20XX可達(dá)41.3億元。所以,優(yōu)思弗的成長空間還很大。熊去氧膽酸屬于醫(yī)保目錄中消化系統(tǒng)藥物〔15類中的利膽藥物〔15.6類,與肝病輔助治療藥〔15.5類的適應(yīng)癥有所交叉。目前優(yōu)思弗是市售的唯一進(jìn)口的熊去氧膽酸制劑〔膠囊。國產(chǎn)熊去氧膽酸的生產(chǎn)廠家較多,均為片劑,其價(jià)格低廉。但單位劑量低,雜質(zhì)含量高,商業(yè)供貨不穩(wěn)定,患者副作用較大,耐受性較差,主要提供低端市場,對優(yōu)思弗不能形成威脅?！?產(chǎn)品優(yōu)勢：A、專業(yè)藥廠Falk生產(chǎn),品牌形象良好；B、品質(zhì)優(yōu)良,療效確切,毒副作用少,是膽汁淤積等肝膽疾病治療的首選藥物；C、國內(nèi)外多年的研究及臨床應(yīng)用經(jīng)驗(yàn),得到專家、醫(yī)生和患者的認(rèn)可；專業(yè)化的銷售網(wǎng)絡(luò)及推廣隊(duì)伍；D、取得效期5年的注冊證?！?市場前景該產(chǎn)品為國家甲類醫(yī)保目錄藥品,我國是肝病高發(fā)國家,人口基數(shù)大,用藥人群廣泛,隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長,對健康投入日益重視,新的適應(yīng)癥開發(fā)和相關(guān)的臨床科研,帶來后續(xù)市場潛力。通過新適應(yīng)癥的開發(fā)和相關(guān)科研,拓展市場潛力；通過學(xué)術(shù)化的推廣取得相關(guān)領(lǐng)域?qū)W術(shù)專家對產(chǎn)品的認(rèn)可,奠定產(chǎn)品在相關(guān)疾病治療領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位；通過專業(yè)化的推廣,推動銷售快速增長,爭取在20XX銷售金額達(dá)到1.5億。2、工藝技術(shù)路線：由于該公司目前自產(chǎn)的產(chǎn)品只有金爾倫。下表為該產(chǎn)品的工藝流程：3、即將上市的產(chǎn)品簡介：酪絲亮肽是具有自主知識產(chǎn)權(quán)的國家一類創(chuàng)新藥物,主要用于治療原發(fā)性肝癌。肝癌是一種極具侵襲性的惡性腫瘤,已成為全球第三大腫瘤死因,年致死者數(shù)超過62萬人,而它現(xiàn)有的治療手段卻非常有限,到目前為止還沒有一個(gè)能真正用以治療的藥物。中國是世界上肝癌高發(fā)國家之一,據(jù)資料統(tǒng)計(jì),中國每年肝癌死亡病人23萬人,由此可見肝癌高發(fā)的趨勢是非常嚴(yán)峻的,但目前市場上還沒有專門用于肝癌治療的藥品,酪絲亮肽上市后,將成為醫(yī)藥界上第一個(gè)專門治療肝癌的生物新藥,可以想象,酪絲亮肽具有很大的市場潛力。目前,手術(shù)切除腫瘤是肝癌的主要治療方式,但是由于診斷發(fā)現(xiàn)肝癌晚、治療費(fèi)用高,這種療法受到很大的限制；只有9-27%的肝癌病人適合于手術(shù)治療,并且術(shù)后復(fù)發(fā)率很高。其他的病人則由于已經(jīng)進(jìn)入肝癌晚期,且肝臟功能太差,所以不能進(jìn)行手術(shù)治療。其它療法包括化療、放療、免疫療法和酒精介入注射療法,還沒有特異性藥物。這些療法副作用大、療效差,病人耐受性低,多數(shù)病人在6個(gè)月內(nèi)死亡；干擾素、白細(xì)胞介素-2等細(xì)胞因子聯(lián)合其他藥物的系統(tǒng)療法也收效甚微；所以醫(yī)生通常采用的是非特異性的支持療法。盡管現(xiàn)代生物醫(yī)學(xué)在分子生物學(xué)、細(xì)胞生物學(xué)、免疫學(xué)、臨床科學(xué)等方面有了很大的進(jìn)展,分子醫(yī)學(xué)取得許多突破,但對于肝癌的治療除了盡早診斷,于早期階段發(fā)現(xiàn)肝癌,及時(shí)手術(shù)切除外,尚沒有其他有效的對策。統(tǒng)計(jì)顯示現(xiàn)在全球每年新增的肝癌人數(shù)為100萬人,而全世界肝癌總?cè)藬?shù)在300萬左右。如果按1/10的病人使用這種藥品,每人每年平均用藥1萬至2萬元人民幣之間計(jì)算,則酪絲亮肽新藥在世界的銷售額可達(dá)30億至60億元人民幣。而在中國市場,肝癌占全部癌發(fā)病率的10%--30%左右,是全球肝癌發(fā)病率最高的國家,若以13億計(jì)有44萬左右的肝癌患者。同時(shí),每年還新增肝癌病人20萬。近年來,中國癌癥的死亡人數(shù)為130萬左右,其中,肝癌死亡率為17.83%,約為23萬,而肝癌病人一般自發(fā)現(xiàn)到死亡約為6個(gè)月的時(shí)間。這樣總計(jì)下來,每年肝癌病人的數(shù)量大約維持在20萬左右。酪絲亮肽具備較好的療效且無毒副作用并已經(jīng)申請了國際專利,擁有20年的專利保護(hù)期,具有巨大的市場潛力。每年需治療的肝癌病人按23萬計(jì),市場占有率按8％計(jì),則有1.4萬用藥人群,每人日用藥劑量為2mg,用藥6個(gè)月,每個(gè)病人用藥360瓶,則年銷售量可達(dá)600萬瓶以上。每瓶銷售價(jià)格180元。第四章市場評估醫(yī)藥行業(yè)與人的生命密切相關(guān),只要生命不息,醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展就永不停止。由于人類在生存發(fā)展的過程中不斷出現(xiàn)疑難頑癥,促使醫(yī)藥業(yè)不斷進(jìn)行科學(xué)技術(shù)研究。因此,醫(yī)藥行業(yè)是一個(gè)不斷向前的XX行業(yè),永遠(yuǎn)沒有成熟期；同時(shí)也是高技術(shù)、高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)。本章通過分析國內(nèi)外醫(yī)藥產(chǎn)品的市場發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展前景及其發(fā)展趨勢,確認(rèn)本項(xiàng)目的運(yùn)營方式、市場前景及市場競爭力,最后論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性。一、我國醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析世界醫(yī)藥市場被稱為"永遠(yuǎn)的XX事業(yè)"。1970年全球醫(yī)藥產(chǎn)值為217億美元,到20XX已猛增至4110億美元,且仍以每年7％的幅度遞增,20XX達(dá)到5000億美元。反觀我國的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),雖然近年產(chǎn)值每年增長幅度達(dá)到18%,但僅有3%屬自主研制；我國出口的中藥材僅占世界中藥市場的20%,且大都為原藥材或粗加工產(chǎn)品出口。由于國外專利藥品的保護(hù)期一般為20年,而且通常跨國大公司藥品開發(fā)是成系列的,第一代產(chǎn)品專利保護(hù)到期,第二、三代產(chǎn)品必然投產(chǎn)上市,再加上加入WTO后面臨取消關(guān)稅保護(hù)的問題,我國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的市場競爭力和發(fā)展前景堪憂。

我國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)目前存在的問題：

1、研發(fā)投入少。國外大型制藥企業(yè)研發(fā)占銷售的比例約為10%－15%,而我國僅為1%。由于投入研發(fā)的經(jīng)費(fèi)少,企業(yè)發(fā)展的后勁明顯不足。19851996年間,我國共批準(zhǔn)新藥1218個(gè),其中具自主知識產(chǎn)權(quán)的新藥只有52個(gè)。

2、企業(yè)規(guī)模小、能力低。1998年我國共有制藥企業(yè)7500家,20XX仍有6600家。雖然數(shù)量眾多,但其銷售額的總和僅與國外一家大型制藥企業(yè)持平。

3、藥品質(zhì)量差。制藥企業(yè)數(shù)量多、能力低導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量差,假藥、劣藥屢禁不止,藥害事件時(shí)有發(fā)生。目前國家藥品監(jiān)管部門正在進(jìn)行GMP達(dá)標(biāo)認(rèn)證工作,到20XX凡是未能通過GMP達(dá)標(biāo)的藥廠都不能再生產(chǎn)藥品。

4、執(zhí)業(yè)藥師少且分布不平衡。目前我國執(zhí)業(yè)藥師集中在藥品生產(chǎn)企業(yè)和醫(yī)療單位,而在最需要執(zhí)業(yè)藥師監(jiān)督的藥品零售企業(yè),距離每家零售藥店配備一名執(zhí)業(yè)藥師的要求相差甚遠(yuǎn)；此外,大部分執(zhí)業(yè)藥師分布在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),而西部地區(qū)顯得稀缺。5、市場混亂。目前我國醫(yī)藥市場存在虛高定價(jià)、壓價(jià)促銷、高額折扣等不正當(dāng)競爭行為,造成了市場的混亂現(xiàn)象。

6、不合理用藥問題嚴(yán)重。當(dāng)前臨床存在嚴(yán)重的不合理用藥問題,尤其是抗生素的濫用問題十分突出。此外,由于許多國產(chǎn)藥的藥品說明書存在問題較多,也容易導(dǎo)致不合理用藥的發(fā)生。二、現(xiàn)行國家政策和加入WTO對醫(yī)藥行業(yè)的影響1、國家政策的影響〔1"十五"規(guī)劃。"十五"規(guī)劃中的主要目標(biāo)是對醫(yī)藥行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生物技術(shù)、中藥現(xiàn)代化、優(yōu)勢原料藥。國家的傾向性政策預(yù)示著未來幾年中,現(xiàn)代生物技術(shù)、中藥現(xiàn)代化、優(yōu)勢原料藥將得到大力的發(fā)展,而相關(guān)的上市公司也將受益菲淺。〔2城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)改革。城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革的基本原則是"低水平、廣覆蓋"。它的實(shí)施,一方面將擴(kuò)大醫(yī)療保險(xiǎn)人群范圍,另一方面將調(diào)整不合理的醫(yī)藥消費(fèi),抑制價(jià)格昂貴的進(jìn)口藥品及大型醫(yī)療設(shè)備的使用,促進(jìn)價(jià)格低廉、療效確切的國產(chǎn)普藥的使用。醫(yī)療保險(xiǎn)制度改革總體上會促進(jìn)醫(yī)藥產(chǎn)品的消費(fèi),但會抑制藥品消費(fèi)總水平的增長幅度?！?新《藥品管理法》的實(shí)施。新《藥品管理法》已于20XX12月1日起正式實(shí)施。其中最直接的影響體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：一是處方藥不得在大眾傳播媒介發(fā)布廣告；二是加大了對銷售假劣藥品的制裁措施。從20XX2月1日起,包括治療心絞痛、高血壓、肝炎和糖尿病在內(nèi)的六類處方藥將禁止在大眾媒介發(fā)布廣告,從20XX12月1日起,所有處方藥一律不得在大眾媒介發(fā)布廣告。新法的實(shí)施有利于醫(yī)藥行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作,保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益?！?流通體制改革和藥品分類管理。流通體制改革的目的是通過兼并、重組,使醫(yī)藥批發(fā)和零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；图s化經(jīng)營,并通過優(yōu)勝劣汰建立一批大型醫(yī)藥流通企業(yè),使他們的銷售額占據(jù)全國絕大部分市場份額,以應(yīng)對入世后的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。藥品分類管理,使非處方藥以其良好的療效、安全的使用性快速地進(jìn)入到零售市場。由于非處方藥能夠借助廣告進(jìn)行宣傳,這將促進(jìn)OTC市場的快速發(fā)展,而OTC市場的興起將極大推動藥品流通企業(yè)和連鎖藥店的發(fā)展?！?藥品招標(biāo)采購、GMP認(rèn)證和藥品價(jià)格管理。藥品招標(biāo)采購一般要求生產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)必須通過GMP認(rèn)證或GSP認(rèn)證,因而,該制度對通過GMP認(rèn)證或GSP認(rèn)證、運(yùn)作比較規(guī)范的大型制藥企業(yè)有利。此外,國家藥品價(jià)格管理政策也進(jìn)行了重大的調(diào)整,其中的定價(jià)原則,如按社會先進(jìn)生產(chǎn)成本、GMP達(dá)標(biāo)藥品、專利藥品、新藥以及名優(yōu)藥品與普通藥品拉開差價(jià)等,也只對具有規(guī)模優(yōu)勢和技術(shù)創(chuàng)新能力的企業(yè)有利。2、加入WTO對醫(yī)藥行業(yè)的影響從近期來看,加入WTO,我國醫(yī)藥行業(yè)既面臨著發(fā)展的機(jī)遇,也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。由于我國醫(yī)藥行業(yè)中各個(gè)子行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)、技術(shù)水平和規(guī)模實(shí)力各不相同,因此受WTO不同規(guī)則的影響也明顯不同。下面對各子行業(yè)分別作一簡要評析。〔1化學(xué)制藥,喜憂參半。加入WTO后,對我國化學(xué)制劑企業(yè)的影響主要是在知識產(chǎn)權(quán)方面。加入WTO后對我國長期以來以仿制為主的化學(xué)藥企業(yè)將產(chǎn)生巨大的沖擊。預(yù)計(jì)在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi),國內(nèi)在西藥方面很難有拳頭產(chǎn)品出現(xiàn)。但在非專利藥物方面仍給創(chuàng)新能力很差的中國制藥行業(yè)提供了生存空間,且加入WTO后,隨著關(guān)稅的降低,一些進(jìn)口化工原料價(jià)格也隨之降低,這有助于我國原料藥生產(chǎn)成本的下降,同時(shí)也進(jìn)一步提高我國原料藥的競爭力。在知識產(chǎn)權(quán)方面,我國出口的原料藥主要是非專利期的產(chǎn)品,因此不存在知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)問題。〔2中藥,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。中藥是我國具有獨(dú)立知識產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),同時(shí)還具有療效顯著、毒理性副作用低的特點(diǎn),深受廣大患者所鐘愛,加上國家大力支持和鼓勵(lì)發(fā)展中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè),所以具有廣闊的發(fā)展前景。但是,目前我國中藥進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)很不合理,在出口產(chǎn)品中以低附加值為主,而在進(jìn)口產(chǎn)品中,則以高附加值的成藥為主。在我國加入WTO后,"洋中藥"更會借勢大舉進(jìn)入,必將加劇中醫(yī)藥市場競爭的程度,雖然我國對中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)實(shí)行了一定的保護(hù)政策,但由于我國中藥產(chǎn)品在藥理、劑型、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化方面還達(dá)不到國際市場要求,因此要使國際社會的認(rèn)可還存在一定的距離,這也是加入WTO后我國中藥進(jìn)入國外市場的主要障礙。所以,中藥要想進(jìn)入國際市場,必須在標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化上下功夫。〔3生物制藥,有后發(fā)優(yōu)勢。與化學(xué)制劑企業(yè)相似,生物制藥在我國加入WTO后受沖擊最大的是在知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面。從嚴(yán)格的意義上說,我國目前已上市的生物制藥產(chǎn)品中很少有屬于我國自主知識產(chǎn)權(quán)的品種。因此對于國內(nèi)生物制藥行業(yè)來說,要想擺脫以上的困境,最好的應(yīng)對措施就是加大對新產(chǎn)品的研發(fā)力度,爭取擁有具有自主知識產(chǎn)權(quán)的新藥。令人欣慰的是,我國目前已經(jīng)完成或正在進(jìn)行臨床試驗(yàn)的幾十種新的基因工程藥物和疫苗中,60%具有自主知識產(chǎn)權(quán)。這也說明了我國生物醫(yī)藥行業(yè)的研發(fā)已從跟蹤仿制開始走向自主創(chuàng)新的新階段?！?醫(yī)藥商業(yè),沖擊較大。我國醫(yī)藥商業(yè)是受國家政策保護(hù)時(shí)間最長的醫(yī)藥領(lǐng)域,也是問題最多、改革起步最晚的領(lǐng)域。與制藥企業(yè)較早已經(jīng)受到合資企業(yè)和進(jìn)口藥品的挑戰(zhàn)不同,醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)一直處于較封閉的狀態(tài),對于國外的經(jīng)營模式、競爭實(shí)力等都缺乏足夠的了解,對可能受到的沖擊沒有足夠的認(rèn)識和準(zhǔn)備。所以,我國加入WTO后,開放藥品分銷業(yè)務(wù)將意味著封閉多年的醫(yī)藥商業(yè)會受到國外企業(yè)的沖擊?！?醫(yī)療器械,影響不大。加入WTO,國外大型醫(yī)療器械可能會帶來一定的沖擊,但由于大型設(shè)備的市場面畢竟較窄,況且近幾年來國內(nèi)大型醫(yī)療設(shè)備企業(yè)的競爭力提升較快,已具備一定的對抗能力,因而入世后對整個(gè)醫(yī)療器械行業(yè)的負(fù)面影響并不大。三、該公司市場競爭力分析1、該公司已建立了自己先進(jìn)方便的Internet管理系統(tǒng)〔ERP系統(tǒng),總部通過電腦網(wǎng)絡(luò)對其屬下的31個(gè)分公司的銷售、推廣、財(cái)務(wù)及人員進(jìn)行了嚴(yán)格和先進(jìn)的管理。貨物流、資金流、員工行為管理等細(xì)致、準(zhǔn)確且透明。在公司內(nèi)部管理方面,已走在了全國醫(yī)藥同行的前列。2、該公司的銷售隊(duì)伍均具有較扎實(shí)的醫(yī)學(xué)知識和良好的銷售素質(zhì)。銷售網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全國大中型城市的省級、市級、縣級醫(yī)院,20XX全公司的銷售人員預(yù)計(jì)達(dá)到700人。公司未來銷售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)級醫(yī)院。3、公司產(chǎn)品：在保持現(xiàn)有品種市場份額下,該公司自主研發(fā)的具有知識產(chǎn)權(quán)的I類新藥上市,預(yù)計(jì)20XX6-9月第一個(gè)治療原發(fā)性肝癌的藥物上市〔該產(chǎn)品的相關(guān)資料見上份資料,該品種專利保護(hù)20年。4、公司人才：博士學(xué)歷占1%、碩士學(xué)位13%、本科畢業(yè)占40%、?？飘厴I(yè)26%、其他20%,該公司人員整體素質(zhì)高。醫(yī)藥代表90%以上都是醫(yī)學(xué)、藥學(xué)專業(yè),具備較強(qiáng)的專業(yè)知識和推廣技能。高管人員具有豐富的管理、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。綜合上述,借款人由于具有一定的項(xiàng)目產(chǎn)品和技術(shù)、人才優(yōu)勢,其市場競爭力較強(qiáng)。四、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營策略評價(jià)1、銷售模式介紹：該公司產(chǎn)品主要是處方藥物,通過自身擁有遍布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行推廣并銷售；為保障應(yīng)收帳款的回收以及貨物的集中配送,該公司銷售客戶主要是全國大中城市的重點(diǎn)醫(yī)藥公司,由當(dāng)?shù)氐尼t(yī)藥公司負(fù)責(zé)給我們收取貨款、接收并配送給指定的終端醫(yī)院貨物。該公司注重學(xué)術(shù)推廣,以專業(yè)推廣作為銷售的手段。使客戶從專業(yè)上接受并認(rèn)可我們的產(chǎn)品。2、銷售貨物及資金與公司人員徹底分離：該公司銷售開票對象為全國各主要城市的醫(yī)藥經(jīng)銷商,給他們3-5%的利潤,由他們與該公司簽訂經(jīng)銷協(xié)議,負(fù)責(zé)完成異地的貨物配送以及在規(guī)定的期限回款〔信用周期平均為90天。這種模式一方面保障了貨物及資金的安全,避免員工截流貨物及資金；另一方面保障該公司應(yīng)收款的及時(shí)回收,使公司的實(shí)際應(yīng)收帳款回收周期達(dá)致85天,壞賬率為0.2%。五、本項(xiàng)目競拍的必要性1、辦公條件：現(xiàn)在該公司在八卦三路東段深藥大廈二層,整個(gè)大環(huán)境亂且雜,該房屋已有幾十年的歷史,非常的破舊,對公司形象產(chǎn)生不好的影響并阻礙公司的發(fā)展。該公司在境外資本市場上市是近1-2年的工作安排,有一個(gè)環(huán)境較好管理集中的公辦公條件是基本的要求。2、工廠：現(xiàn)在2個(gè)廠,一個(gè)是位于XX省XX市澧縣的藥廠,藥廠每月將生產(chǎn)的產(chǎn)成品運(yùn)回XX總部統(tǒng)一銷售,由于XX澧縣的交通不便、增加公司大量的運(yùn)輸成本；同時(shí)信息難通,導(dǎo)致管理成本增加并制約著新項(xiàng)目的發(fā)展；還有澧縣的稅收負(fù)擔(dān)〔所得稅稅率為33%比XX重〔XX所得稅稅率15%；再有公司總部在XX希望藥廠為XX創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。另一個(gè)廠是生產(chǎn)醫(yī)療器械的廠,在八卦四路租的廠房,租房的成本及管理在該品種銷售未成規(guī)模的情況下增加了公司大量的負(fù)擔(dān)。3、公司倉庫、研究中心均是租的房屋,對公司管理和成本控制產(chǎn)生不好的影響。4、該公司新藥的上市：該公司即將上市的新藥擁有國際專利,該藥物不僅在中國銷售,未來也會在國外上市,建立符合國際化的藥廠是現(xiàn)在的考慮時(shí)機(jī)。綜上所述,該公司由于現(xiàn)有的辦公、生產(chǎn)、研究環(huán)境與條件已跟不上公司的大規(guī)模發(fā)展步伐并制約著該公司的發(fā)展,因此MSR公司參與本項(xiàng)目的競拍并用于醫(yī)藥生產(chǎn)是十分必要的。第五章投資估算與籌資評價(jià)一、投資估算根據(jù)MSR公司提供的相關(guān)資料,結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果,測算出"高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目總投資為9743.64萬元。由于本項(xiàng)目為競拍項(xiàng)目,目前地上為停建工程,建筑物有三棟〔總高分別是5、6、7層高,實(shí)際已建成建筑面積42195.3㎡,目前建筑主體土建工程已全部完成,安裝工程已部分完成,室內(nèi)裝飾工程尚未開始,項(xiàng)目競拍成后只需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行續(xù)建,建成后將用作辦公樓、質(zhì)檢樓和中心化驗(yàn)室及生產(chǎn)廠房。根據(jù)企業(yè)提供的資料,續(xù)建的工程進(jìn)度安排如下：1、工程建設(shè)階段：20XX5月—20XX8月；2、試車投產(chǎn)階段：20XX9月；3、工程投產(chǎn)階段：20XX10月。二、籌資評價(jià)1、項(xiàng)目總投資來源"高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目總投資9743.64萬元,資金來源于三個(gè)方面：①企業(yè)自有資金3743.64萬元,主要用于續(xù)建工程建設(shè)等；②擬向工行申請固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款6000萬元,主要用于該項(xiàng)目的競拍。國務(wù)院《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》〔國發(fā)［１９９６］３５號規(guī)定電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)的項(xiàng)目,資本金比例為２０%及以上。本項(xiàng)目屬于醫(yī)藥行業(yè),項(xiàng)目資本金比例達(dá)38.42%滿足要求。2、企業(yè)自有資金情況本項(xiàng)目自有資金3743.64萬元,主要用于續(xù)建工程建設(shè)。根據(jù)借款人20XX3月份會計(jì)報(bào)表,所有者權(quán)益為19930萬元,該部分資金可以落實(shí)。3、未到位資金情況項(xiàng)目資金缺口的6000萬元人民幣擬向中國工商銀行XX市分行申請固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款,用于"高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"競拍項(xiàng)目。項(xiàng)目資金情況詳見表9資金來源與運(yùn)用表。該項(xiàng)目擬籌資方案可行。第六章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估指標(biāo)的計(jì)算和分析評估依據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,實(shí)事求是地分析行業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況,測算項(xiàng)目直接發(fā)生的費(fèi)用和效益,考察項(xiàng)目的盈利能力、償還能力等財(cái)務(wù)狀況,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。評估中資料的采集、計(jì)取依真實(shí)性原則處理,費(fèi)用效益分析遵循謹(jǐn)慎原則、充分揭示原則。一、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測1、年銷售量及價(jià)格預(yù)測該項(xiàng)目如競拍成功后預(yù)計(jì)20XX4月正式投入生產(chǎn),我們以自產(chǎn)仿制的藥品金爾倫及黛力新、優(yōu)思弗兩種進(jìn)口總代理品種進(jìn)行綜合測算。本項(xiàng)目是采用自產(chǎn)加代銷相結(jié)合的模式。根據(jù)企業(yè)提供的資料,該三種產(chǎn)品前三年度〔2003-20XX度的銷售情況如下表：表6-1品種20XX度20XX度20XX度銷售數(shù)量單價(jià)〔元銷售金額<萬元>銷售數(shù)量單價(jià)〔元銷售金額<萬元>銷售數(shù)量單價(jià)〔元銷售金額<萬元>優(yōu)思弗121738.00207.092521.10241273.00207.265000.65343098.00207.027102.75黛力新1498863.0054.518170.362011881.0054.5310970.862668640.0054.3414502.22金爾倫1623115.0052.178467.841625037.2555.459010.231661263.0056.499384.08合計(jì)19159.3024981.7430989.05根據(jù)目前國內(nèi)外醫(yī)療市場情況及結(jié)合該公司前三年度的銷售情況,本次評估根據(jù)保守原則取該公司前三年的平均值來確定20XX度以上三種產(chǎn)品的銷售量及銷售價(jià)格,詳見下表：表6-2品種20XX度銷售數(shù)量單價(jià)〔元銷售金額<萬元>優(yōu)思弗235370207.124874.98黛力新205979554.4611217.64金爾倫163647254.708951.50合計(jì)=SUM<ABOVE>25044.12根據(jù)該公司的發(fā)展目標(biāo)、醫(yī)療市場的發(fā)展趨勢及結(jié)合該公司前三年度的銷量情況,本次評估確定本項(xiàng)目2007-20XX三種產(chǎn)品的銷售量在前年的基礎(chǔ)上逐年上升幅度分別為35%、25%、2%,20XX開始不變；而價(jià)格由于依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定,未來幾年假設(shè)不變。則預(yù)計(jì)該公司未來幾年產(chǎn)品的銷售收入如下表所示：表6-3單位：銷量〔瓶、盒等、單價(jià)〔元、收入〔萬元產(chǎn)品20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX優(yōu)思弗銷量317749.50428961.83579098.46579098.46579098.46579098.46579098.46579098.46單價(jià)207.12207.12207.12207.12207.12207.12207.12207.12收入6581.238884.6611994.2911994.2911994.2911994.2911994.2911994.29黛力新銷量2574743.753218429.694023037.114023037.114023037.114023037.114023037.114023037.11單價(jià)54.4654.4654.4654.4654.4654.4654.4654.46收入14022.0517527.5721909.4621909.4621909.4621909.4621909.4621909.46金爾倫銷量1669201.441702585.471736637.181736637.181736637.181736637.181736637.181736637.18單價(jià)54.7054.7054.7054.7054.7054.7054.7054.70收入9130.539313.149499.419499.419499.419499.419499.419499.41合計(jì)29733.8135725.3743403.1543403.1543403.1543403.1543403.1543403.152、計(jì)算期的確定本項(xiàng)目的計(jì)算期定為9年〔20XX－20XX。3、銷售稅費(fèi)①銷售稅金及附加本項(xiàng)目主要繳納的銷售稅金及附加為城建稅。城建稅按增值稅的1%計(jì),產(chǎn)品增值稅按進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)的17%計(jì)。另因MSR公司為外資企業(yè),按照國家的有關(guān)稅法規(guī)定,免繳教育費(fèi)附加。②所得稅根據(jù)國家對高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠政策：在高科技興辦生產(chǎn)性企業(yè)、高新技術(shù)革新企業(yè),生產(chǎn)經(jīng)營期限在十年以上的,從開始獲利年度起,第一、二年免征企業(yè)所得稅；第三年至第八年減半征收企業(yè)所得稅。又XX市政府對新認(rèn)定的生產(chǎn)性高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行兩年免征所得稅,八年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠,對原有的高技術(shù)企業(yè),除享有原有的"二免六減半"的企業(yè)所得稅優(yōu)惠外,增加兩年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。第三年至第十年企業(yè)所得稅按利潤總額7.5%計(jì)征。生產(chǎn)期的其它年份按年利潤總額15%計(jì)征。二、成本費(fèi)用預(yù)測項(xiàng)目成本費(fèi)用測算時(shí),基礎(chǔ)資料取值見《基礎(chǔ)資料表》,測算結(jié)果詳見表3《總成本費(fèi)用估算表》?；A(chǔ)資料表表6-4序號項(xiàng)目單位資料備注1貸款利率5.76%貸款期限3年,利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行2折舊建筑物按20年、設(shè)備按10年計(jì)算折舊以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)3攤銷費(fèi)按20年攤銷以土地使用權(quán)競得價(jià)為基數(shù)4工資福利標(biāo)準(zhǔn)萬元250萬元/年定員235人〔不含銷售人員及總部管理人員5修理費(fèi)率3%以固定資產(chǎn)為基數(shù)6維簡費(fèi)率1%以固定資產(chǎn)為基數(shù)7不可預(yù)見費(fèi)3%以固定資產(chǎn)為基數(shù)8銷售費(fèi)用35%以銷售收入為依據(jù)9管理費(fèi)用16%以銷售收入為依據(jù)10所得稅第1-2年免征第3-10年按7.5%以利潤總額為基數(shù)三、項(xiàng)目投資構(gòu)成各項(xiàng)費(fèi)用來源1、機(jī)器設(shè)備費(fèi)用預(yù)測由于企業(yè)本身已有生產(chǎn)基地,本次竟拍只為考慮成本等要素進(jìn)行搬遷,因此設(shè)備購置及安裝費(fèi)為0元。2、續(xù)建工程費(fèi)用預(yù)測表6-4〔單位：元序號項(xiàng)目作業(yè)量費(fèi)用估算<元>小計(jì)1道路及綠化1.1道路2077㎡30元×2077=62,31062,3101.2綠化11246㎡15×11246=168,690168,690小計(jì)231,0002寫字樓2.1外墻涂料1332㎡18×1132=24,00024,0002.2一層玻璃315㎡120×315=37,80037,8002.3一層裝飾2200㎡1000×2200=2,200,0002,200,0002.4鋼結(jié)構(gòu)雨棚160㎡150×160=24,00024,0002.5屋面航空燈50,00050,0002.6土建局部改造8800㎡10×8,800=88,00088,0002.7消防70×8,800=606,000606,0002.8配電及部分照明工程20000+45000+100000=165000165,0002.9室外配套100×8800=880,000880,000小計(jì)4,074,8003質(zhì)檢樓外墻及玻璃3.1外墻涂料864㎡18×864=15,55215,5523.2窗框及玻璃2592㎡150×2592=388,800388,8003.3土建局部修<補(bǔ)>改估5000050,000部分消防估150000150,000部分配電及照明估150000150,000小計(jì)754,3524車間外墻及涂料外墻涂料1430㎡18×1430=25,74025,740窗框及玻璃4290㎡150×4290=643,500643,500土建局部修<補(bǔ)>改估100,000100,000部分消防估150,000150,000部分配電及照明估150,000150,000小計(jì)1,069,2405其他費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)估150,000150,000不可預(yù)計(jì)費(fèi)<1+2+3+4>×2%6179000×5%=309,000309,000小計(jì)414,0006內(nèi)部裝修費(fèi)30000003000000合計(jì)9,615,392元?jiǎng)t項(xiàng)目續(xù)建工程費(fèi)用為962萬元〔取整。3、根據(jù)該公司的發(fā)展計(jì)劃及對目前市場的拍賣行情進(jìn)行調(diào)查,可知借款人本次擬出的竟得價(jià)為8500萬元。根據(jù)企業(yè)提供的資料,經(jīng)XX市鵬信資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價(jià)評估,本項(xiàng)目竟拍的起價(jià)為47104364元,其中MSR號宗地的拍賣值為4288818.40元,其地上建筑物的拍賣值為42815545.60元。根據(jù)比例分?jǐn)?本次評估中歸入建筑工程費(fèi)的竟得價(jià)為7726.08萬元,土地使用權(quán)竟得價(jià)為773.92萬元。另根據(jù)交易中心拍賣公告,本次拍賣竟得人將支付土地使用費(fèi)21萬元。三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)計(jì)算根據(jù)項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量分析測算得到項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔稅后、I=8.76%43946.06萬元,遠(yuǎn)大于零；累計(jì)凈現(xiàn)金流量為68383.14萬元；貸款償還期1.04年。財(cái)務(wù)指標(biāo)表明該項(xiàng)目盈利能力較好,經(jīng)濟(jì)上可行。投資回收期及正常。四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力評價(jià)8181.561、項(xiàng)目投資利潤率=×100%=83.97%9743.648844.932、項(xiàng)目投資利稅率=×100%=90.78%9743.648844.933、資本金利潤率=×100%=2.363743.64〔利潤額、稅后利潤額按正常生產(chǎn)年份數(shù)為準(zhǔn)五、項(xiàng)目清償能力分析本項(xiàng)目貸款的還款資金來源主要為當(dāng)年的利潤總額、折舊及攤銷。經(jīng)測算,該筆貸款償還期=1.04年〔從20XX算起,表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的還貸能力。第七章不確定性分析項(xiàng)目評估所采用的資料,部分來自預(yù)測和估算,有一定程度的不確定性,市場經(jīng)濟(jì)本身也具有不確定性。為了分析不確定性因素對評估指標(biāo)的影響,需進(jìn)行項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析,以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),確定項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。一、盈虧平衡分析1、項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率的盈虧平衡點(diǎn)BEP=年平均固定成本/銷售稅金及附加=23262.53/1-=72.45%即項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率達(dá)到72.45%時(shí),項(xiàng)目就可保本。2、項(xiàng)目銷售收入的盈虧平衡點(diǎn)BEP=生產(chǎn)能力利用率的盈虧平衡點(diǎn)×年銷售收入=72.45%×43403.15萬元/年=31446萬元/年即項(xiàng)目生產(chǎn)能力達(dá)到31446萬元/年,企業(yè)即可保本。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。二、敏感性分析為找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)評價(jià)指標(biāo)影響較好因素,并判斷其對項(xiàng)目投資效益的影響程度,我們假設(shè)銷售價(jià)格下降5%或成本上升5%〔其他因素均不改變,考察反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)對此的敏感程度?！捕惡蠓桨疙?xiàng)目基本方案銷售價(jià)格下降5%經(jīng)營成本上升5%43946.0632527.7435049.4668383.1450837.0354692.05以上敏感性分析顯示,價(jià)格和成本是影響整個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的兩個(gè)敏感因素,尤其是銷售價(jià)格。成本上升5%或銷售價(jià)格下降5%,對該項(xiàng)目有較大影響,但幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)仍能滿足項(xiàng)目要求,這表明該項(xiàng)目具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力,但還是建議借款人做好經(jīng)營管理及市場銷售,避免上述情況發(fā)生。第八章貸款風(fēng)險(xiǎn)評估與效益評價(jià)一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評估1、貸款風(fēng)險(xiǎn)分析〔1目前,我國醫(yī)藥行業(yè)市場競爭較復(fù)雜,部分產(chǎn)品技術(shù)含量低,部分產(chǎn)品總量供過于求,而且著名藥品品牌多數(shù)為境外品牌,經(jīng)濟(jì)效益在下降,但目前利潤還存在較大空間?！?該行業(yè)應(yīng)收帳款居高不下,資金周轉(zhuǎn)周期長,對貸款的安全性有一定的不利影響。2、貸款安全性評價(jià)本項(xiàng)目貸款僅申請信用擔(dān)保,工商銀行對借款人MSR公司的信用等級評價(jià)為AA級,但企業(yè)尚未提供該方面的資料,對項(xiàng)目的擔(dān)保情況以工商銀行的評定為準(zhǔn),我司在此不予評價(jià)。二、貸款效益評價(jià)1、經(jīng)濟(jì)效益：①借款人在貸款成功后,3年貸款期限內(nèi)總計(jì)可帶來利息收入576萬元。該公司每年主營業(yè)務(wù)收入4億左右,日常結(jié)算十分可觀。該筆貸款獲批后,工行將成為該公司的主要合作銀行,即可為工行帶來較大數(shù)額的結(jié)算,經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。②經(jīng)測算,項(xiàng)目計(jì)算期正常年份銷售收入為43403.15萬人民幣,稅后利潤為8181.56萬人民幣,表明項(xiàng)目有較高的盈利水平；貸款償還期年,表明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的還貸能力。根據(jù)分析,預(yù)測該項(xiàng)目實(shí)施后財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況良好,能為企業(yè)增加較高的利潤,具有貸款償還能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目可行。2、社會效益：①該公司屬于外資企業(yè),且項(xiàng)目運(yùn)營后每年可給當(dāng)?shù)氐胤秸苯訋砜捎^的稅收收入；②有利于中國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,不斷為人類健康謀福祉。三、評估建議①建議銀行要求借款人以競拍成功后的項(xiàng)目用地做抵押,待項(xiàng)目建成后,重新評估,再轉(zhuǎn)以房地產(chǎn)做抵押。②建議銀行要求借款人董事會出具決議,承諾在貸款期內(nèi)先償還貸款再分股利。③建議銀行跟蹤企業(yè)主要客戶與企業(yè)之間的合作情況,同時(shí)關(guān)注企業(yè)產(chǎn)品上市情況。④由于企業(yè)為外資企業(yè),建議銀行加強(qiáng)對其財(cái)務(wù)監(jiān)管力度。第九章效益評價(jià)的基本報(bào)表表1：借款人基本情況表表2：項(xiàng)目評估情況表表3：投資概算表表4：總成本費(fèi)用估算表表5：損益表和利潤分配表表6：資金來源及應(yīng)用表表7：貸款償還期計(jì)算表表8：現(xiàn)金流量表表9：敏感性分析表1表10：敏感性分析表2表1：借款人基本情況表單位：萬元企業(yè)名稱MSR公司法人代表姓名林剛企業(yè)近三年基本情況20XX12月20XX12月20XX12月20XX3月一、資產(chǎn)總額21736163062185424221流動資產(chǎn)18449129181798020133應(yīng)收帳款預(yù)付帳款存貨3437178916251838貨幣資金1772159333903645固定資產(chǎn)減：累計(jì)折舊固定資產(chǎn)凈值在建工程長期投資無形及其他資產(chǎn)其它資產(chǎn)待處理資產(chǎn)損失二、負(fù)債總額5386385632964163流動負(fù)債5386377132964163短期借款應(yīng)付帳款長期負(fù)債長期借款其它長期負(fù)債三、所有者權(quán)益13994122691841419930產(chǎn)值銷售收入1799822873270076737利潤5207659074041692其中：稅金資產(chǎn)負(fù)債率24.78%23.65%15.08%17.19%流動比率3.433.435.464.84速動比率2.792.954.964.39應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率銷售利潤率28.93%28.81%27.42%25.12%銷售收入歸行率現(xiàn)有貸款償還率到期貸款償還率企業(yè)信息等級AA表2項(xiàng)目評估情況表項(xiàng)目名稱及內(nèi)容"高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSR號宗地土地使用權(quán)及地上建筑物"的競拍項(xiàng)目單位MSR公司建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目用地面積22403.4㎡,建筑面積為40650㎡。投資總額9743.64萬元固定資產(chǎn)——流動資金——籌資計(jì)劃借款計(jì)劃固定資產(chǎn)借款6000萬元利率5.76%其中：工行利率5.76%他行利率財(cái)政利率財(cái)政利率利率企業(yè)自有自籌資金固定資產(chǎn)流動資金新增效益預(yù)策數(shù)量投資回收期〔年、月——收益43403.15萬元貸款償還期〔年、月1.04年出租——投資利稅率〔%90.78%利潤8844.93萬元投資利潤率〔%83.97%稅金54.68萬元內(nèi)部收益率〔%——?jiǎng)?chuàng)匯財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔I=8.76%43946.06元不確性分析盈虧平衡分析生產(chǎn)能力利用率：72.45%〔保本點(diǎn)敏感性分性1．當(dāng)經(jīng)營成本上升5%凈現(xiàn)值〔I=8.76%35049.46萬元內(nèi)部收益率——2．當(dāng)經(jīng)營收益下降5%凈現(xiàn)值〔I=8.76%32527.74萬元內(nèi)部收益率——表3：序號名稱建筑安裝工程設(shè)備安裝費(fèi)用其它費(fèi)用合計(jì)一固定資產(chǎn)投資8688.0801055.569743.641固定資產(chǎn)8688.080260.648948.721.1建筑工程費(fèi)用8688.088688.081.2設(shè)備及安裝費(fèi)用00.001.3建設(shè)期利息0.000.00工行利息0.000.00他行利息0.001.4投資方向調(diào)節(jié)稅0.001.5其它費(fèi)用1.6預(yù)備費(fèi)用260.64260.64漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0.00不可預(yù)見費(fèi)260.64260.642無形資產(chǎn)794.92794.922.1土地使用權(quán)竟得價(jià)773.92773.922.2土地使用費(fèi)21.0021.002.3非專利權(quán)0.002.4商標(biāo)權(quán)0.002.5其它無形資產(chǎn)0.000.003遞延資產(chǎn)0.000.003.1開辦費(fèi)0.000.003.2樣品樣機(jī)購置費(fèi)0.003.3農(nóng)業(yè)開荒費(fèi)0.003.4非常損失0.003.5其它遞延資產(chǎn)0.000.00項(xiàng)目總投資8688.0801055.569743.64..表4：總成本費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目年份投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX20XX1原輔材料5566.416992.658814.7711146.0111146.0111146.0111146.0111