建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度課件

建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度內(nèi)容提要房地產(chǎn)的基本概況房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商品房買賣房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃2021/6/162建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律1內(nèi)容提要房地產(chǎn)的基本概況房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商品房買賣房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃2022/12/122內(nèi)容提要房地產(chǎn)的基本概況2022/12/102知識點了解房地產(chǎn)開發(fā)的特點、房地產(chǎn)廣告管理的內(nèi)容、房屋租賃的主要規(guī)定。熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立和管理、房地產(chǎn)交付管理的內(nèi)容。熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、房地產(chǎn)抵押的主要法律規(guī)定。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容。掌握房地產(chǎn)預(yù)售制度內(nèi)容。掌握商品房買賣合同中內(nèi)容變更的處理。2022/12/123知識點了解房地產(chǎn)開發(fā)的特點、房地產(chǎn)廣告管理的內(nèi)容、房屋租賃的案例1某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。1年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。試分析：

（1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？

（2）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機關(guān)補發(fā)？2022/12/124案例1某市居民劉某向張某借款10萬元，第一節(jié)房地產(chǎn)法概述一、概念房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)業(yè)：指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)行業(yè)房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條對房地產(chǎn)開發(fā)的概念做了如下定義：房地產(chǎn)的開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)的兩種行為土地開發(fā)：主要是指在土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，主要指給排水、供電、供熱、供氣、通信、道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。房屋建設(shè)：又稱為房屋開發(fā)，包括一般民用住宅、工業(yè)用房、辦公用房、商業(yè)樓宇和其他專門用房的開發(fā)。2022/12/125第一節(jié)房地產(chǎn)法概述一、概念房地產(chǎn)開發(fā)的兩種行為土地開發(fā)：土地開發(fā)房屋建設(shè)2022/12/126土地開發(fā)房屋建設(shè)2022/12/106（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征1.房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣2.工程項目多，工程量大3.房地產(chǎn)開發(fā)投資量大4.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長房地產(chǎn)開發(fā)的這些特點，決定了國家需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)市場從立法及監(jiān)督管理上進行調(diào)控，采取有針對性的策略。2022/12/127（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征2022/12/107《廣西新聞網(wǎng)》玉州一城建項目開工打造環(huán)境舒適居住小區(qū)玉林新聞網(wǎng)—玉林日報玉州訊11月24日，玉州區(qū)項目建設(shè)再傳捷報，計劃總投資8億元的聚錦花園商住小區(qū)項目開工建設(shè)。聚錦花園商住小區(qū)項目地處江南區(qū)南流江畔，東北面與南方藥都（玉林國際中藥港）隔路相望，西南面緊靠即將開發(fā)的城市綠軸景觀綠化帶，西北面與玉林云天民俗文化城、玉林國際會展中心、江南公園等主流景點為鄰。該項目占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積約26.5萬平方米，計劃總投資8億元，其中一期計劃總投資2.6億元，主要建設(shè)5幢28層商住樓、道路綠化、亮化及其他配套設(shè)施。聚錦花園傾力打造和諧、豐富、高尚、環(huán)境舒適居住小區(qū)，項目建成后，將成為玉林市江南區(qū)的一道亮麗風(fēng)景線。2022/12/128《廣西新聞網(wǎng)》玉州一城建項目開工打造環(huán)境舒適居住小區(qū)202二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系土地利用和管理關(guān)系城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市物業(yè)管理關(guān)系2022/12/129二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容2022/12/109三、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則1.依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。2.必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則.3.堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。4.堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，即綜合開發(fā)原則。5.符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的原則。2022/12/1210三、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則2022/12/1010房地產(chǎn)開發(fā)中有哪些環(huán)境問題？（1）綠地面積減少，出現(xiàn)城市荒漠2022/12/1211房地產(chǎn)開發(fā)中有哪些環(huán)境問題？2022/12/1011（2）加重城市污染2022/12/1212（2）加重城市污染2022/12/10122022/12/12132022/12/10132022/12/12142022/12/1014（3）占地進行商業(yè)性建設(shè)，嚴重破壞生態(tài)環(huán)境、歷史文化遺產(chǎn)、風(fēng)景景觀等2022/12/1215（3）占地進行商業(yè)性建設(shè)，嚴重破壞生態(tài)環(huán)境、歷史文化遺產(chǎn)、風(fēng)（4）建設(shè)裝修中的環(huán)境問題2022/12/1216（4）建設(shè)裝修中的環(huán)境問題2022/12/1016（5）房地產(chǎn)開發(fā)缺乏協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，使城市生活壓力增大。2022/12/1217（5）房地產(chǎn)開發(fā)缺乏協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，使城市生活壓力增大。20回顧上一階段學(xué)習(xí)的內(nèi)容：第一章建設(shè)法規(guī)概述1.建設(shè)法規(guī)2.建設(shè)法規(guī)調(diào)整對象3.建設(shè)活動4.建筑法規(guī)的作用5.建設(shè)關(guān)系的主體、客體2022/12/1218回顧上一階段學(xué)習(xí)的內(nèi)容：第一章建設(shè)法規(guī)概述2022/12/第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度1.城市2.城市總體規(guī)劃3.一書兩證4.新區(qū)開發(fā)和舊城改造第三章建設(shè)用地法律制度1.什么是建設(shè)項目用地2.我國的土地所有權(quán)有哪兩種形式3.用益物權(quán)4.國有土地使用權(quán)5.國有土地的出讓方式2022/12/1219第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度2022/12/1019三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理什么是房地產(chǎn)項目管理？

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項目管理（業(yè)主單位）、設(shè)計項目管理（設(shè)計單位）、工程咨詢項目管理（咨詢監(jiān)理單位）、施工項目管理（施工單位）和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司）。2022/12/1220三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理2022/12/10201.房地產(chǎn)開發(fā)的項目的要求（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等……（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。2.建設(shè)用地使用權(quán)的取得(1)出讓(2)劃拔2022/12/12211.房地產(chǎn)開發(fā)的項目的要求（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地3.建設(shè)條件書面意見《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；（2）城市規(guī)劃設(shè)計的條件；（3）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（5）項目征收補償、安置要求。2022/12/12223.建設(shè)條件書面意見《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，土地4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金制度

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

2022/12/12234.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金制度

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理合肥開發(fā)商跑路案例案例一：原定交房日期為2012年8月31日的瑞和山水居(相冊戶型價格動態(tài)二手房)項目因資金問題陷入困境，多次停工，開發(fā)商不知所蹤，交房日被無限期延遲。據(jù)部分業(yè)主表示，“瑞和房地產(chǎn)開發(fā)公司瀕臨倒閉，售樓部和公司都已關(guān)門，開發(fā)商的人一個也找不到，連面都見不到。”據(jù)了解，瑞和山水居項目在2010年拿地，當(dāng)時不到20畝的土地，地價是460萬/畝，2010年合肥土地市場?成交均價在430萬/畝，當(dāng)時瑞和山水居的售價均價在6000元/平米左右。雖然開發(fā)商的利潤空間可觀，但該項目最后卻無法持續(xù)。由于開發(fā)商跑路，200多位業(yè)主拿不到自己購買的房子。案例二：號稱“中國最大的私家園林”的墨荷園由墨荷名邸(概況相冊戶型價格動態(tài))的原開發(fā)商合肥墨荷園園林發(fā)展有限責(zé)任公司開發(fā)，占地200多畝，2003年開始施工，但至今仍未開園。該樓盤位于北二環(huán)附近，由榮遠公司和合肥墨荷園園林發(fā)展有限責(zé)任公司共同開發(fā)。但榮遠置業(yè)由于巨額的債務(wù)，不堪重負。同時，榮遠置業(yè)老板舒某又利用樓盤的房產(chǎn)對外融資，甚至借取高利貸，但仍未能挽回局面，資金鏈反而崩塌，樓盤建設(shè)陷入停頓。眾多購房者的利益受到了侵害。2022/12/1224合肥開發(fā)商跑路案例案例一：原定交房日期為2012年8月31日5.不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理

對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則：

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。動工開發(fā)必須進行實質(zhì)性投入，開工后必須不間斷地進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。在有拆遷的地段進行拆遷、三通一平，即視為啟動。一經(jīng)啟動，無特殊原因不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動即停工，不應(yīng)算做開工。2022/12/12255.不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理

對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)2008年7月1日起執(zhí)行的國土資源部、國家工商總局發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本規(guī)定：“屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30天向出讓人提出延建申請，經(jīng)出上人同意延建的，其項目竣工時間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所約日期開、竣工建設(shè)的，每期1日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額一定比例的違約金?！?022/12/12262008年7月1日起執(zhí)行的國土資源部、國家工商總局發(fā)布《國有6.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2022/12/12276.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度2022/12/1027（2）質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。二是在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。三是因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同的賠償損失。2022/12/1228（2）質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理2022/12/1028新聞鏈接：來自網(wǎng)易新聞2015-03-20買房子最看重的是質(zhì)量、配套設(shè)施等。昨天，杭州市政府網(wǎng)站掛出《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定(修訂草案)》(征求意見稿)，雖然是征求意見稿，但老百姓關(guān)心的問題里面都有所提及。應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前組織分戶檢驗首先是基礎(chǔ)配套措施。消費者買房的時候除了地段之外，大多關(guān)心周圍的公共配套，有些房產(chǎn)公司承諾將來樓盤旁邊會有學(xué)校、菜場等配套，可交付時才發(fā)現(xiàn)，這些公共基礎(chǔ)設(shè)施如鏡花水月，不知何時才能配齊。在征求意見稿當(dāng)中，規(guī)定用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有建設(shè)用地在使用權(quán)出讓或者劃撥前，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)改、土地、規(guī)劃、教育、民政、文化、衛(wèi)生、公安交警、土地儲備機構(gòu)等單位，確定項目用地的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)主體、建設(shè)時序，作為土地使用權(quán)出讓或者土地劃撥的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定，將項目用地范圍內(nèi)的配套設(shè)施與房屋建設(shè)項目同步設(shè)計、同步建設(shè)，并按規(guī)定交付使用。其次是房屋的質(zhì)量。征求意見稿當(dāng)中規(guī)定，屬于住宅的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前組織分戶檢驗。分戶檢驗不合格的，不得組織竣工驗收。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的時候，應(yīng)當(dāng)向買受人提供商品房使用說明書和商品房質(zhì)量保證書。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提供這兩類證明，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期還沒有整改的，將處以3萬元以上5萬元以下的罰款。主體結(jié)構(gòu)施工完成才能申請預(yù)售2022/12/1229新聞鏈接：來自網(wǎng)易新聞2015-03-20買房子最看重的是質(zhì)7.房地產(chǎn)開發(fā)《項目手冊》房地產(chǎn)開發(fā)《項目手冊》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)項目的重要資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取《項目手冊》后，必須如實填寫、記錄開發(fā)項目的建設(shè)及經(jīng)營情況，包括項目基本情況、項目規(guī)劃、用地審批情況、項目建設(shè)進度、項目預(yù)售、銷售、項目轉(zhuǎn)讓等情況，并如實記錄有關(guān)管理部門對項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營活動的審批、核準、獎懲等意見。例：2022/12/12307.房地產(chǎn)開發(fā)《項目手冊》2022/12/1030搞房地產(chǎn)開發(fā)10月1日起要填《項目手冊》四川新聞網(wǎng)-成都日報訊：（記者袁弘）從今年10月1日起，凡是在成都市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目，以及我市企業(yè)按照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書允許的業(yè)務(wù)范圍，在省內(nèi)、外開發(fā)的房地產(chǎn)項目均應(yīng)實行《成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目管理手冊》（以下簡稱《項目手冊》）備案制度。這是昨天市建委宣布的。據(jù)了解，按照由市建委制定的《成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案管理實施意見》（以下簡稱《意見》），實施備案制度時要按照規(guī)定填寫和報驗《項目手冊》，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理部門全過程動態(tài)監(jiān)督、檢查和管理?！兑庖姟访鞔_，房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)督和管理，實行兩級負責(zé)制：市建委負責(zé)全市《項目手冊》備案的組織管理和監(jiān)督檢查工作；各區(qū)、市、縣建設(shè)局負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)項目的《項目手冊》備案管理和現(xiàn)場抽查工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得國有土地使用權(quán)證或新申報公司在取得開發(fā)資質(zhì)證后的次月1—5日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)落實專人負責(zé)《項目手冊》的填報工作。將房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期情況及時、真實地記錄在《項目手冊》中。凡有房地產(chǎn)開工項目的企業(yè)在每月1—5工作日內(nèi)，均應(yīng)按《項目手冊》備案管理要求，分階段分期報送項目投資情況、項目建設(shè)情況等。市建委、各區(qū)、市、縣建設(shè)局在收到《項目手冊》備案報表后，分階段和進度對項目情況進行實地抽樣核查，抽查結(jié)果記入企業(yè)《項目手冊》和信用檔案。企業(yè)在建或已建成的項目，凡未填報錄入《項目手冊》的，不得計算開發(fā)業(yè)績；凡虛報、瞞報、漏報、遲報或不按要求備案的企業(yè)，將記入企業(yè)信用檔案，性質(zhì)和情節(jié)嚴重的將進行公示，并作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的重要依據(jù)?！兑庖姟窂慕衲?0月1日起實施，今年10月1日以前開工的項目須在今年10月1日—12月30日內(nèi)，做好補報工作。新聞鏈接：來自新浪新聞2006-08-312022/12/1231搞房地產(chǎn)開發(fā)10月1日起要填《項目手冊》新聞鏈接：來自新浪第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）概念《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第二條規(guī)定：本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立，俱有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營利性法人組織。主要特點：經(jīng)營范圍的特殊性——僅限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。2022/12/1232第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理2022/12/10322022/12/12332022/12/1033廣西房地產(chǎn)20強廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司

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南寧市騁望集團有限公司2022/12/1234廣西房地產(chǎn)20強廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司 中房集團南寧房（二）資質(zhì)管理1.設(shè)立的條件（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營場所（3）有符合法律規(guī)定的注冊資本（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2.資質(zhì)管理一、二、三、四4個等級。資質(zhì)標準的內(nèi)容包括：自有流動資金和注冊資本的數(shù)額，專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。年審制度。2022/12/1235（二）資質(zhì)管理2022/12/10353.按資質(zhì)確定開發(fā)經(jīng)營的范圍一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的項目。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的項目。

新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。<建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定>第二十四條超越本單位資質(zhì)等級承攬工程的，責(zé)令停止違法行為，處工程合同價款2％以上4％以下的罰款，可以責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書；有違法所得的，予以沒收。2022/12/12363.按資質(zhì)確定開發(fā)經(jīng)營的范圍2022/12/10362022/12/12372022/12/1037二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目——指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程上中，將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行業(yè)。2022/12/1238二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理2022/12/10381.轉(zhuǎn)讓條件房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的條件限制主要集中在開發(fā)項目用地屬性及土地使用權(quán)出讓金的交納方面。具體而言，轉(zhuǎn)讓條件依土地性質(zhì)不同而相異。(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；(2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。如屬房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上，如屬成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。開發(fā)項目用地為劃撥土地的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓的前提是必須有批準權(quán)的人民政府予以審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓；二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。2.轉(zhuǎn)讓程序2022/12/12391.轉(zhuǎn)讓條件2022/12/1039(二)商品房交付管理商品房交付是指商品房買賣合同的履行。1.商品房交付的強制性規(guī)定《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。2022/12/1240(二)商品房交付管理2022/12/10402.商品房驗收合格的認定商品房交付必須以驗收合格為前提?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。五方驗收：施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、勘察單位2022/12/12412.商品房驗收合格的認定2022/12/1041知識鏈接：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》的通知各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市建委（規(guī)委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：為貫徹《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，強化工程質(zhì)量終身責(zé)任落實，現(xiàn)將《建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

2014年8月25日2022/12/1242知識鏈接：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建筑工程五方責(zé)任主體項目負第二條建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人是指承擔(dān)建筑工程項目建設(shè)的建設(shè)單位項目負責(zé)人、勘察單位項目負責(zé)人、設(shè)計單位項目負責(zé)人、施工單位項目經(jīng)理、監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師。建筑工程開工建設(shè)前，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位法定代表人應(yīng)當(dāng)簽署授權(quán)書，明確本單位項目負責(zé)人。第三條建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任，是指參與新建、擴建、改建的建筑工程項目負責(zé)人按照國家法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在工程設(shè)計使用年限內(nèi)對工程質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第五條監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、有關(guān)技術(shù)標準、設(shè)計文件和工程承包合同進行監(jiān)理，對施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。2022/12/1243第二條建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人是指承擔(dān)建筑工程項目第十六條項目負責(zé)人已退休的，被發(fā)現(xiàn)在工作期間違反國家法律法規(guī)、工程建設(shè)標準及有關(guān)規(guī)定，造成所負責(zé)項目發(fā)生工程質(zhì)量事故或嚴重質(zhì)量問題的，仍應(yīng)按本辦法第十一條、第十二條、第十三條、第十四條規(guī)定依法追究相應(yīng)責(zé)任，且不得返聘從事相關(guān)技術(shù)工作。項目負責(zé)人為國家公職人員的，根據(jù)其承擔(dān)責(zé)任依法應(yīng)當(dāng)給予降級、撤職、開除處分的，按照規(guī)定相應(yīng)降低或取消其享受的待遇2022/12/1244第十六條項目負責(zé)人已退休的，被發(fā)現(xiàn)在工作期間違反國家法律房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對驗收實施監(jiān)督——形成建設(shè)工程竣工驗收報告；工程竣工驗收合格——建設(shè)單位形成《工程竣工驗收報告》——向購房者出具《交房通知書》，完成交付。3.商品交付的程序《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》2022/12/1245房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對驗收實施監(jiān)督——形成建設(shè)工程竣工驗收報告4.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅質(zhì)量保證書：是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標準承擔(dān)維修、補修的責(zé)任。住宅使用說明書：應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。2022/12/12464.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》2022/12/12022/12/12472022/12/10472022/12/12482022/12/1048（三）房地產(chǎn)廣告管理2022/12/1249（三）房地產(chǎn)廣告管理2022/12/1049房地產(chǎn)廣告，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。不包括居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告。1.廣告符合法律規(guī)定2.房地產(chǎn)禁止發(fā)布廣告的情形3.發(fā)布廣告必備的文件4.房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告5.房地產(chǎn)廣告的其他規(guī)定2022/12/1250房地產(chǎn)廣告，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介機構(gòu)第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

一、房地產(chǎn)交易概述房地產(chǎn)市場廣義：房地產(chǎn)商品流通全過程中各種關(guān)系的總和狹義：房地產(chǎn)交易所分類房地產(chǎn)一級市場土地使用權(quán)出讓市場房地產(chǎn)二級市場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)調(diào)劑市場2022/12/1251第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)交易概述2022/12/1二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度房地產(chǎn)成交價格申報制度——繳納稅費依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價格向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門申報，不得對成交價格隱瞞不報或者作不實的、虛假的申報房地產(chǎn)價格評估制度國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。”房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度2022/12/1252二、房地產(chǎn)交易管理的基本制度2022/12/1052三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為其他合法方式以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移以房地產(chǎn)抵債的法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形2022/12/1253三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2022/12/1053房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合法律規(guī)定的條件的司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形2022/12/1254房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件2022/12/1054以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合的條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書2022/12/1255以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合的條件2022以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合的條件經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人領(lǐng)有國有土地使用證具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明依照規(guī)定辦理出讓手續(xù)或者上交土地收益金2022/12/12562022/12/1056房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同受到土地使用權(quán)出讓合同的制約。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限2022/12/1257房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同2022/12/1057叔叔賣房后反悔侄子起訴獲支持

【發(fā)布日期】2015-3-9【作者】記者楊鳳臨【來源】京華時報

近日，一中院審理了一起因叔侄間房屋買賣引發(fā)的糾紛，作為出賣人的叔叔在合同履行期限屆滿時反悔，不愿繼續(xù)履行合同，侄子無奈提起訴訟，要求對方協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。2008年12月，李先生與自己的三叔李某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以22.4萬元的價格購買李某拆遷取得的一套房屋，并約定在李某拿到房屋產(chǎn)權(quán)證5年后的第1個月內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。隨后，李先生支付了全部購房款，并入住房屋。2009年，李某該房屋取得產(chǎn)權(quán)證后，拒絕協(xié)助辦理房屋過戶，還將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為其與妻子按份共有。李先生事后將叔叔訴至法院。法院一審認為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。判決李某與妻子共同協(xié)助李先生辦理房屋過戶手續(xù)。李某與妻子不服一審判決，向一中院提起上訴。近日，一中院經(jīng)審理后，駁回上訴，維持原判。2022/12/1258叔叔賣房后反悔侄子起訴獲支持

【發(fā)布日期】2015-3-9第四節(jié)商品房買賣

一、商品房買賣含義商品房買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式，屬于有償轉(zhuǎn)讓。商品房——開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的、能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用證、可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。2022/12/1259第四節(jié)商品房買賣2022/12/1059二、商品房預(yù)售商品房預(yù)售的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》2022/12/1260二、商品房預(yù)售2022/12/10602022/12/12612022/12/1061三、商品房預(yù)售

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。樓花、期房2022/12/1262三、商品房預(yù)售2022/12/1062商品房預(yù)售的程序

依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者，不得進行商品房預(yù)售活動。商品房預(yù)售一般按下列程序進行：

（1）訂立預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

（2）登記備案。預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

（3）收取預(yù)付款。開發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。

（4）辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

2022/12/1263商品房預(yù)售的程序2022/12/10632022/12/12642022/12/1064四、商品房現(xiàn)售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

商品房現(xiàn)售的條件：已通過竣工驗收2022/12/1265四、商品房現(xiàn)售2022/12/1065房屋面積差異的處理商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積面積誤差比＝——————————————×100%合同約定面積2022/12/1266房屋面積差異的處理2022/12/1066五、商品房的交付1、關(guān)于逾期交付的法律責(zé)任2、關(guān)于樣品房銷售問題3、關(guān)于商品房保修問題——“二書”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期2022/12/1267五、商品房的交付2022/12/1067六、房地產(chǎn)抵押指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償2022/12/1268六、房地產(chǎn)抵押2022/12/1068六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押主要具有如下法律特征從屬性——為擔(dān)保債權(quán)設(shè)立價值支配性——為實現(xiàn)交換價值優(yōu)先受償性——優(yōu)先于其他債權(quán)人建筑物與其范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押2022/12/1269六、房地產(chǎn)抵押2022/12/1069六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的形式要件抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同抵押當(dāng)事人須辦理房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定的限制條件不得設(shè)定抵押的情形2022/12/1270六、房地產(chǎn)抵押2022/12/1070六、房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人可以就抵押房地產(chǎn)的價款享有優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式主要有：折價、拍賣、變賣2022/12/1271六、房地產(chǎn)抵押2022/12/1071七、房屋租賃房屋所有權(quán)人或?qū)Ψ课菥哂刑幏謾?quán)的管理人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃的特征房屋租賃的出租人須對房屋具有處分權(quán)房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為房屋租賃具有期限性（租賃期限不得超過20年）2022/12/1272七、房屋租賃2022/12/1072七、房屋租賃房屋租賃合同出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第53條2022/12/1273七、房屋租賃2022/12/1073七、房屋租賃房屋租賃合同的續(xù)簽房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。——“買賣不破租賃”2022/12/1274七、房屋租賃2022/12/1074七、房屋租賃房屋租賃合同的變更或解除（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負責(zé)賠償2022/12/1275七、房屋租賃2022/12/1075承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；（4）拖欠租金累計6個月以上的；（5）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；（6）租用承租房屋進行違法活動的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的2022/12/1276承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而案例分析某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。1年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。試分析：（1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？（2）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機關(guān)補發(fā)？2022/12/1277案例分析某市居民劉某向張某借款10萬元，分析（1）《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。”同時，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度?！薄胺康禺a(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記?！狈缮系倪@些規(guī)定，目的是為了保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。由于房地產(chǎn)抵押后并不能轉(zhuǎn)移占有，這種權(quán)利只有經(jīng)過權(quán)屬登記，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)通過登記后，在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》才能使這一權(quán)利得到有效的保護。2022/12/1278分析（1）《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房本案中，張某與劉某的抵押雖有合同，但未經(jīng)登記。因此，張某不能把劉某的房子賣掉，這時劉某依然是該房屋的合法權(quán)利人。并非誰持有房屋所有權(quán)證就是誰行使權(quán)利。（2）劉某不能掛失，也不能補發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。依照有關(guān)規(guī)定，所有權(quán)證書遺失時才能申請發(fā)證，而劉某產(chǎn)權(quán)證書在張某處，事實上并未遺失，沒有補發(fā)的依據(jù)。因此，房管機關(guān)不能給其補發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。2022/12/1279本案中，張某與劉某的抵押雖有合同，但未經(jīng)登記。因此，ThankYou世界觸手可及攜手共進，齊創(chuàng)精品工程ThankYou世界觸手可及攜手共進，齊創(chuàng)精品工程80建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度內(nèi)容提要房地產(chǎn)的基本概況房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商品房買賣房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃2021/6/162建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律制度建筑法規(guī)第四章房地產(chǎn)管理法律81內(nèi)容提要房地產(chǎn)的基本概況房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓商品房買賣房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)租賃2022/12/1282內(nèi)容提要房地產(chǎn)的基本概況2022/12/102知識點了解房地產(chǎn)開發(fā)的特點、房地產(chǎn)廣告管理的內(nèi)容、房屋租賃的主要規(guī)定。熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立和管理、房地產(chǎn)交付管理的內(nèi)容。熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件、房地產(chǎn)抵押的主要法律規(guī)定。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)容。掌握房地產(chǎn)預(yù)售制度內(nèi)容。掌握商品房買賣合同中內(nèi)容變更的處理。2022/12/1283知識點了解房地產(chǎn)開發(fā)的特點、房地產(chǎn)廣告管理的內(nèi)容、房屋租賃的案例1某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，并同張某簽訂了抵押合同，期限1年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。1年后，當(dāng)張某要求劉某還借款時，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要劉某居住的房屋。試分析：

（1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？

（2）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機關(guān)補發(fā)？2022/12/1284案例1某市居民劉某向張某借款10萬元，第一節(jié)房地產(chǎn)法概述一、概念房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)業(yè)：指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)行業(yè)房地產(chǎn)法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條對房地產(chǎn)開發(fā)的概念做了如下定義：房地產(chǎn)的開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)的兩種行為土地開發(fā)：主要是指在土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為，主要指給排水、供電、供熱、供氣、通信、道路等設(shè)施建設(shè)和土地的平整。房屋建設(shè)：又稱為房屋開發(fā)，包括一般民用住宅、工業(yè)用房、辦公用房、商業(yè)樓宇和其他專門用房的開發(fā)。2022/12/1285第一節(jié)房地產(chǎn)法概述一、概念房地產(chǎn)開發(fā)的兩種行為土地開發(fā)：土地開發(fā)房屋建設(shè)2022/12/1286土地開發(fā)房屋建設(shè)2022/12/106（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征1.房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣2.工程項目多，工程量大3.房地產(chǎn)開發(fā)投資量大4.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長房地產(chǎn)開發(fā)的這些特點，決定了國家需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)市場從立法及監(jiān)督管理上進行調(diào)控，采取有針對性的策略。2022/12/1287（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征2022/12/107《廣西新聞網(wǎng)》玉州一城建項目開工打造環(huán)境舒適居住小區(qū)玉林新聞網(wǎng)—玉林日報玉州訊11月24日，玉州區(qū)項目建設(shè)再傳捷報，計劃總投資8億元的聚錦花園商住小區(qū)項目開工建設(shè)。聚錦花園商住小區(qū)項目地處江南區(qū)南流江畔，東北面與南方藥都（玉林國際中藥港）隔路相望，西南面緊靠即將開發(fā)的城市綠軸景觀綠化帶，西北面與玉林云天民俗文化城、玉林國際會展中心、江南公園等主流景點為鄰。該項目占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積約26.5萬平方米，計劃總投資8億元，其中一期計劃總投資2.6億元，主要建設(shè)5幢28層商住樓、道路綠化、亮化及其他配套設(shè)施。聚錦花園傾力打造和諧、豐富、高尚、環(huán)境舒適居住小區(qū)，項目建成后，將成為玉林市江南區(qū)的一道亮麗風(fēng)景線。2022/12/1288《廣西新聞網(wǎng)》玉州一城建項目開工打造環(huán)境舒適居住小區(qū)202二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容土地、房屋財產(chǎn)關(guān)系土地利用和管理關(guān)系城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系城市房地產(chǎn)管理關(guān)系城市物業(yè)管理關(guān)系2022/12/1289二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容2022/12/109三、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則1.依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。2.必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則.3.堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。4.堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，即綜合開發(fā)原則。5.符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的原則。2022/12/1290三、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則2022/12/1010房地產(chǎn)開發(fā)中有哪些環(huán)境問題？（1）綠地面積減少，出現(xiàn)城市荒漠2022/12/1291房地產(chǎn)開發(fā)中有哪些環(huán)境問題？2022/12/1011（2）加重城市污染2022/12/1292（2）加重城市污染2022/12/10122022/12/12932022/12/10132022/12/12942022/12/1014（3）占地進行商業(yè)性建設(shè)，嚴重破壞生態(tài)環(huán)境、歷史文化遺產(chǎn)、風(fēng)景景觀等2022/12/1295（3）占地進行商業(yè)性建設(shè)，嚴重破壞生態(tài)環(huán)境、歷史文化遺產(chǎn)、風(fēng)（4）建設(shè)裝修中的環(huán)境問題2022/12/1296（4）建設(shè)裝修中的環(huán)境問題2022/12/1016（5）房地產(chǎn)開發(fā)缺乏協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，使城市生活壓力增大。2022/12/1297（5）房地產(chǎn)開發(fā)缺乏協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，使城市生活壓力增大。20回顧上一階段學(xué)習(xí)的內(nèi)容：第一章建設(shè)法規(guī)概述1.建設(shè)法規(guī)2.建設(shè)法規(guī)調(diào)整對象3.建設(shè)活動4.建筑法規(guī)的作用5.建設(shè)關(guān)系的主體、客體2022/12/1298回顧上一階段學(xué)習(xí)的內(nèi)容：第一章建設(shè)法規(guī)概述2022/12/第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度1.城市2.城市總體規(guī)劃3.一書兩證4.新區(qū)開發(fā)和舊城改造第三章建設(shè)用地法律制度1.什么是建設(shè)項目用地2.我國的土地所有權(quán)有哪兩種形式3.用益物權(quán)4.國有土地使用權(quán)5.國有土地的出讓方式2022/12/1299第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃法律制度2022/12/1019三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理什么是房地產(chǎn)項目管理？

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項目根據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項目管理（業(yè)主單位）、設(shè)計項目管理（設(shè)計單位）、工程咨詢項目管理（咨詢監(jiān)理單位）、施工項目管理（施工單位）和后期物業(yè)管理（物業(yè)公司）。2022/12/12100三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理2022/12/10201.房地產(chǎn)開發(fā)的項目的要求（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等……（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。2.建設(shè)用地使用權(quán)的取得(1)出讓(2)劃拔2022/12/121011.房地產(chǎn)開發(fā)的項目的要求（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地3.建設(shè)條件書面意見《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；（2）城市規(guī)劃設(shè)計的條件；（3）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；（4）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（5）項目征收補償、安置要求。2022/12/121023.建設(shè)條件書面意見《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，土地4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金制度

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生。

2022/12/121034.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金制度

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理合肥開發(fā)商跑路案例案例一：原定交房日期為2012年8月31日的瑞和山水居(相冊戶型價格動態(tài)二手房)項目因資金問題陷入困境，多次停工，開發(fā)商不知所蹤，交房日被無限期延遲。據(jù)部分業(yè)主表示，“瑞和房地產(chǎn)開發(fā)公司瀕臨倒閉，售樓部和公司都已關(guān)門，開發(fā)商的人一個也找不到，連面都見不到?！睋?jù)了解，瑞和山水居項目在2010年拿地，當(dāng)時不到20畝的土地，地價是460萬/畝，2010年合肥土地市場?成交均價在430萬/畝，當(dāng)時瑞和山水居的售價均價在6000元/平米左右。雖然開發(fā)商的利潤空間可觀，但該項目最后卻無法持續(xù)。由于開發(fā)商跑路，200多位業(yè)主拿不到自己購買的房子。案例二：號稱“中國最大的私家園林”的墨荷園由墨荷名邸(概況相冊戶型價格動態(tài))的原開發(fā)商合肥墨荷園園林發(fā)展有限責(zé)任公司開發(fā)，占地200多畝，2003年開始施工，但至今仍未開園。該樓盤位于北二環(huán)附近，由榮遠公司和合肥墨荷園園林發(fā)展有限責(zé)任公司共同開發(fā)。但榮遠置業(yè)由于巨額的債務(wù)，不堪重負。同時，榮遠置業(yè)老板舒某又利用樓盤的房產(chǎn)對外融資，甚至借取高利貸，但仍未能挽回局面，資金鏈反而崩塌，樓盤建設(shè)陷入停頓。眾多購房者的利益受到了侵害。2022/12/12104合肥開發(fā)商跑路案例案例一：原定交房日期為2012年8月31日5.不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理

對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則：

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。動工開發(fā)必須進行實質(zhì)性投入，開工后必須不間斷地進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。在有拆遷的地段進行拆遷、三通一平，即視為啟動。一經(jīng)啟動，無特殊原因不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動即停工，不應(yīng)算做開工。2022/12/121055.不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理

對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)2008年7月1日起執(zhí)行的國土資源部、國家工商總局發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本規(guī)定：“屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。受讓人不能按期開工，應(yīng)提前30天向出讓人提出延建申請，經(jīng)出上人同意延建的，其項目竣工時間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過1年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所約日期開、竣工建設(shè)的，每期1日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款總額一定比例的違約金。”2022/12/121062008年7月1日起執(zhí)行的國土資源部、國家工商總局發(fā)布《國有6.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2022/12/121076.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量責(zé)任制度2022/12/1027（2）質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理房屋竣工后，必須經(jīng)驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。一是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。二是在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。三是因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同的賠償損失。2022/12/12108（2）質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項目的處理2022/12/1028新聞鏈接：來自網(wǎng)易新聞2015-03-20買房子最看重的是質(zhì)量、配套設(shè)施等。昨天，杭州市政府網(wǎng)站掛出《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定(修訂草案)》(征求意見稿)，雖然是征求意見稿，但老百姓關(guān)心的問題里面都有所提及。應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前組織分戶檢驗首先是基礎(chǔ)配套措施。消費者買房的時候除了地段之外，大多關(guān)心周圍的公共配套，有些房產(chǎn)公司承諾將來樓盤旁邊會有學(xué)校、菜場等配套，可交付時才發(fā)現(xiàn)，這些公共基礎(chǔ)設(shè)施如鏡花水月，不知何時才能配齊。在征求意見稿當(dāng)中，規(guī)定用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有建設(shè)用地在使用權(quán)出讓或者劃撥前，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)改、土地、規(guī)劃、教育、民政、文化、衛(wèi)生、公安交警、土地儲備機構(gòu)等單位，確定項目用地的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)主體、建設(shè)時序，作為土地使用權(quán)出讓或者土地劃撥的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定，將項目用地范圍內(nèi)的配套設(shè)施與房屋建設(shè)項目同步設(shè)計、同步建設(shè)，并按規(guī)定交付使用。其次是房屋的質(zhì)量。征求意見稿當(dāng)中規(guī)定，屬于住宅的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前組織分戶檢驗。分戶檢驗不合格的，不得組織竣工驗收。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的時候，應(yīng)當(dāng)向買受人提供商品房使用說明書和商品房質(zhì)量保證書。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有提供這兩類證明，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期整改，逾期還沒有整改的，將處以3萬元以上5萬元以下的罰款。主體結(jié)構(gòu)施工完成才能申請預(yù)售2022/12/12109新聞鏈接：來自網(wǎng)易新聞2015-03-20買房子最看重的是質(zhì)7.房地產(chǎn)開發(fā)《項目手冊》房地產(chǎn)開發(fā)《項目手冊》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)項目的重要資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取《項目手冊》后，必須如實填寫、記錄開發(fā)項目的建設(shè)及經(jīng)營情況，包括項目基本情況、項目規(guī)劃、用地審批情況、項目建設(shè)進度、項目預(yù)售、銷售、項目轉(zhuǎn)讓等情況，并如實記錄有關(guān)管理部門對項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營活動的審批、核準、獎懲等意見。例：2022/12/121107.房地產(chǎn)開發(fā)《項目手冊》2022/12/1030搞房地產(chǎn)開發(fā)10月1日起要填《項目手冊》四川新聞網(wǎng)-成都日報訊：（記者袁弘）從今年10月1日起，凡是在成都市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目，以及我市企業(yè)按照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書允許的業(yè)務(wù)范圍，在省內(nèi)、外開發(fā)的房地產(chǎn)項目均應(yīng)實行《成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目管理手冊》（以下簡稱《項目手冊》）備案制度。這是昨天市建委宣布的。據(jù)了解，按照由市建委制定的《成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案管理實施意見》（以下簡稱《意見》），實施備案制度時要按照規(guī)定填寫和報驗《項目手冊》，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理部門全過程動態(tài)監(jiān)督、檢查和管理?！兑庖姟访鞔_，房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)督和管理，實行兩級負責(zé)制：市建委負責(zé)全市《項目手冊》備案的組織管理和監(jiān)督檢查工作；各區(qū)、市、縣建設(shè)局負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)項目的《項目手冊》備案管理和現(xiàn)場抽查工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得國有土地使用權(quán)證或新申報公司在取得開發(fā)資質(zhì)證后的次月1—5日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)落實專人負責(zé)《項目手冊》的填報工作。將房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期情況及時、真實地記錄在《項目手冊》中。凡有房地產(chǎn)開工項目的企業(yè)在每月1—5工作日內(nèi)，均應(yīng)按《項目手冊》備案管理要求，分階段分期報送項目投資情況、項目建設(shè)情況等。市建委、各區(qū)、市、縣建設(shè)局在收到《項目手冊》備案報表后，分階段和進度對項目情況進行實地抽樣核查，抽查結(jié)果記入企業(yè)《項目手冊》和信用檔案。企業(yè)在建或已建成的項目，凡未填報錄入《項目手冊》的，不得計算開發(fā)業(yè)績；凡虛報、瞞報、漏報、遲報或不按要求備案的企業(yè)，將記入企業(yè)信用檔案，性質(zhì)和情節(jié)嚴重的將進行公示，并作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的重要依據(jù)?！兑庖姟窂慕衲?0月1日起實施，今年10月1日以前開工的項目須在今年10月1日—12月30日內(nèi)，做好補報工作。新聞鏈接：來自新浪新聞2006-08-312022/12/12111搞房地產(chǎn)開發(fā)10月1日起要填《項目手冊》新聞鏈接：來自新浪第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）概念《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第二條規(guī)定：本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立，俱有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營利性法人組織。主要特點：經(jīng)營范圍的特殊性——僅限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。2022/12/12112第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理2022/12/10322022/12/121132022/12/1033廣西房地產(chǎn)20強廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司

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南寧市騁望集團有限公司2022/12/12114廣西房地產(chǎn)20強廣西榮和企業(yè)集團有限責(zé)任公司 中房集團南寧房（二）資質(zhì)管理1.設(shè)立的條件（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營場所（3）有符合法律規(guī)定的注冊資本（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2.資質(zhì)管理一、二、三、四4個等級。資質(zhì)標準的內(nèi)容包括：自有流動資金和注冊資本的數(shù)額，專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)額和相應(yīng)的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。年審制度。2022/12/12115（二）資質(zhì)管理2022/12/10353.按資質(zhì)確定開發(fā)經(jīng)營的范圍一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的項目。三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下的項目。四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的項目。

新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。<建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定>第二十四條超越本單位資質(zhì)等級承攬工程的，責(zé)令停止違法行為，處工程合同價款2％以上4％以下的罰款，可以責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書；有違法所得的，予以沒收。2022/12/121163.按資質(zhì)確定開發(fā)經(jīng)營的范圍2022/12/10362022/12/121172022/12/1037二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目——指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程上中，將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行業(yè)。2022/12/12118二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理2022/12/10381.轉(zhuǎn)讓條件房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的條件限制主要集中在開發(fā)項目用地屬性及土地使用權(quán)出讓金的交納方面。具體而言，轉(zhuǎn)讓條件依土地性質(zhì)不同而相異。(1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓；(2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。如屬房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上，如屬成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。開發(fā)項目用地為劃撥土地的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓的前提是必須有批準權(quán)的人民政府予以審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓；二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。2.轉(zhuǎn)讓程序2022/12/121191.轉(zhuǎn)讓條件2022/12/1039(二)商品房交付管理商品房交付是指商品房買賣合同的履行。1.商品房交付的強制性規(guī)定《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。2022/12/12120(二)商品房交付管理2022/12/10402.商品房驗收合格的認定商品房交付必須以驗收合格為前提?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。五方驗收：施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位、勘察單位2022/12/121212.商品房驗收合格的認定2022/12/1041知識鏈接：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》的通知各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市建委（規(guī)委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：為貫徹《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，強化工程質(zhì)量終身責(zé)任落實，現(xiàn)將《建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

2014年8月25日2022/12/12122知識鏈接：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建筑工程五方責(zé)任主體項目負第二條建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人是指承擔(dān)建筑工程項目建設(shè)的建設(shè)單位項目負責(zé)人、勘察單位項目負責(zé)人、設(shè)計單位項目負責(zé)人、施工單位項目經(jīng)理、監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師。建筑工程開工建設(shè)前，建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位法定代表人應(yīng)當(dāng)簽署授權(quán)書，明確本單位項目負責(zé)人。第三條建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任，是指參與新建、擴建、改建的建筑工程項目負責(zé)人按照國家法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在工程設(shè)計使用年限內(nèi)對工程質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第五條監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、有關(guān)技術(shù)標準、設(shè)計文件和工程承包合同進行監(jiān)理，對施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。2022/12/12123第二條建筑工程五方責(zé)任主體項目負責(zé)人是指承擔(dān)建筑工程項目第十六條項目負責(zé)人已退休的，被發(fā)現(xiàn)在工作期間違反國家法律法規(guī)、工程建設(shè)標準及有關(guān)規(guī)定，造成所負責(zé)項目發(fā)生工程質(zhì)量事故或嚴重質(zhì)量問題的，仍應(yīng)按本辦法第十一條、第十二條、第十三條、第十四條規(guī)定依法追究相應(yīng)責(zé)任，且不得返聘從事相關(guān)技術(shù)工作。項目負責(zé)人為國家公職人員的，根據(jù)其承擔(dān)責(zé)任依法應(yīng)當(dāng)給予降級、撤職、開除處分的，按照規(guī)定相應(yīng)降低或取消其享受的待遇2022/12/12124第十六條項目負責(zé)人已退休的，被發(fā)現(xiàn)在工作期間違反國家法律房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對驗收實施監(jiān)督——形成建設(shè)工程竣工驗收報告；工程竣工驗收合格——建設(shè)單位形成《工程竣工驗收報告》——向購房者出具《交房通知書》，完成交付。3.商品交付的程序《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》2022/12/12125房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對驗收實施監(jiān)督——形成建設(shè)工程竣工驗收報告4.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量