物業(yè)管理法律法規(guī) 課件

物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)

廊坊艾力楓社物業(yè)服務(wù)公司

2009年7月物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)

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2009年71課程介紹第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹第二節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三節(jié)《物權(quán)法》第四節(jié)最高法院涉及審理物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋

課程介紹課程介紹課程介紹2一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，（2003年6月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》

建質(zhì)〔2008〕133號(hào)四、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第110號(hào)部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實(shí)施）第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，（31、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為：1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹1、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為：第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)42、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：1）搭建建筑物、構(gòu)筑物；2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3）拆改供暖管道和設(shè)施；4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第1）項(xiàng)、第2）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第3）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第4）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹2、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為5五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，2000年6月30日頒布并實(shí)施）保修期限：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，20062）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3）供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5）裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，7六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號(hào)部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建設(shè)部“建住房〔2003〕130號(hào)”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實(shí)施）第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號(hào)部令，28八、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第165號(hào)，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。第一?jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹八、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第92、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的并于2008年2月1日開始執(zhí)行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，交存標(biāo)準(zhǔn)：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹2、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹103、北京市住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京市建委發(fā)布的《關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的通知》，2008年2月1日以后簽訂商品房買賣合同的,首期住宅專項(xiàng)維修資金按照六層以下為100元/平方米，超過(guò)六層為200元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹3、北京市住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介114、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹4、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹12九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào)”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成：人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)13十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號(hào)”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實(shí)施）第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部14十二、地區(qū)法規(guī)1、關(guān)于印發(fā)《廊坊市居民住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)價(jià)格》的通知（廊坊市物價(jià)局廊坊市房地產(chǎn)管理局2005年6月3日）2、廊坊市房管局開發(fā)辦關(guān)于對(duì)市區(qū)住宅維修基金實(shí)施統(tǒng)一歸集的通知（廊房[2005]168號(hào)）3、廊坊市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行實(shí)施辦法[發(fā)布日期]：1998年06月01日；[生效日期]：1998年06月01日第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹十二、地區(qū)法規(guī)第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹15一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》1、2003年6月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)），自2003年9月1日起施行。2、2007年8月26日，國(guó)務(wù)院做出關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定（詳見中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)），自2007年10月1日起施行。3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》共七章七十條，由總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附責(zé)共七部分組成。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例16解讀1、

明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自職責(zé)條例規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權(quán)利和義務(wù)。條例要求：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對(duì)于其他物業(yè)的建設(shè)單位，提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀1、

明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自職責(zé)第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l17條例還規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明；建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例條例還規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時(shí)公約18解讀2、公共設(shè)施用途不得隨意改變條例規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途；條例規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)該依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。條例提出：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀2、公共設(shè)施用途不得隨意改變第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例19解讀3、合同中明示服務(wù)內(nèi)容《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步強(qiáng)化了合同的內(nèi)容，規(guī)定服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等都要在合同中明示。條例對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的形式和基本內(nèi)容作了明確規(guī)定：業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確約定。條例還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間要做好交接工作。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀3、合同中明示服務(wù)內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例20解讀4、“六費(fèi)”該由誰(shuí)來(lái)收

條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法執(zhí)行?？紤]到普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用涉及廣大群眾的切身利益，目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，物業(yè)管理作為一種商品，應(yīng)遵循等價(jià)和有償原則，在國(guó)家必要的指導(dǎo)和規(guī)范下，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商約定。條例同時(shí)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀4、“六費(fèi)”該由誰(shuí)來(lái)收第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例21解讀5、拖欠物業(yè)費(fèi)受制約條例規(guī)定：個(gè)別業(yè)主“搭車消費(fèi)”、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì)和法律的監(jiān)督。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正常活動(dòng)，也符合條例所遵循的維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀5、拖欠物業(yè)費(fèi)受制約第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例221、《物權(quán)法》編制過(guò)程《物權(quán)法》共５編２４７條，這部法律從醞釀到出臺(tái)，共經(jīng)歷了14年。早在１９９３年，立法部門就正式開始了物權(quán)法的起草工作。隨后，這部法律草案歷經(jīng)中國(guó)九屆全國(guó)人大常委會(huì)、十屆全國(guó)人大及其常委會(huì)八次審議，創(chuàng)造了中國(guó)立法史上單部法律草案的審議次數(shù)之最。第三節(jié)物權(quán)法1、《物權(quán)法》編制過(guò)程第三節(jié)物權(quán)法23中國(guó)全國(guó)人大常委會(huì)還通過(guò)向社會(huì)全文公布草案，舉行座談會(huì)、論證會(huì)等方式，廣泛聽取各方面的意見，并據(jù)此進(jìn)行了多次修改。最終《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》于2007年3月16日，在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)（中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)），自2007年10月1日起施行。第三節(jié)物權(quán)法中國(guó)全國(guó)人大常委會(huì)還通過(guò)向社會(huì)全文公布草案，242、物權(quán)法的核心內(nèi)容《物權(quán)法》第一次以國(guó)家法律的形式，明確規(guī)定對(duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)，具體、詳盡地規(guī)定了財(cái)產(chǎn)共有、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系以及業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律準(zhǔn)則，為預(yù)防和妥善解決家庭財(cái)產(chǎn)糾紛、鄰里糾紛、住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間以及業(yè)主之間的糾紛，提供了切實(shí)的法律依據(jù)。涉及物業(yè)服務(wù)主要條款：第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（第70條至第83條）第三節(jié)物權(quán)法2、物權(quán)法的核心內(nèi)容第三節(jié)物權(quán)法253、《物權(quán)法》加大了對(duì)公有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度《物權(quán)法》第五十六條規(guī)定：“國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。針對(duì)國(guó)有企業(yè)財(cái)產(chǎn)流失的問(wèn)題，物權(quán)法第五十七條規(guī)定，“違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任”。第三節(jié)物權(quán)法3、《物權(quán)法》加大了對(duì)公有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度第三節(jié)物權(quán)法264、《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主對(duì)房屋專有部分、共有部分的權(quán)力及義務(wù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！薄段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！钡谌?jié)物權(quán)法4、《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主對(duì)房屋專有部分、共有部分的權(quán)力及義務(wù)27解讀1、專有及共有的概念1）專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。舉例：如車位、攤位等。第三節(jié)物權(quán)法解讀1、專有及共有的概念第三節(jié)物權(quán)法282）共有部分除明確的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，如外墻面、屋頂、通道等都屬于共有部分。滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。第三節(jié)物權(quán)法2）共有部分除明確的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，包括建筑物的基29解讀2、權(quán)利與義務(wù)對(duì)等小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修，業(yè)主需承擔(dān)義務(wù)。因此對(duì)暫未收取專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，涉及到大中修公共維修項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主也應(yīng)承擔(dān)分?jǐn)偩S修費(fèi)用的義務(wù)。第三節(jié)物權(quán)法第三節(jié)物權(quán)法305、停車場(chǎng)問(wèn)題物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡谌?jié)物權(quán)法5、停車場(chǎng)問(wèn)題第三節(jié)物權(quán)法31解讀：如何理解首先滿足業(yè)主的需要？如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與專有部分的比例，將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。第三節(jié)物權(quán)法解讀：如何理解首先滿足業(yè)主的需要？第三節(jié)物權(quán)法32理由：規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦?。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)提出過(guò)度主張。

第三節(jié)物權(quán)法理由：第三節(jié)物權(quán)法336、陽(yáng)光權(quán)問(wèn)題《物權(quán)法》對(duì)公民維護(hù)“陽(yáng)光權(quán)”做出規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第三節(jié)物權(quán)法6、陽(yáng)光權(quán)問(wèn)題第三節(jié)物權(quán)法34解讀1、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如涉及到影響采光的樓棟間距、層高等因素。解讀2、物業(yè)管理環(huán)節(jié)日常管理中，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止、上報(bào)各種違章搭建現(xiàn)象。杜絕因業(yè)主私搭亂建、裝修時(shí)影響相鄰住戶采光而造成的投訴。第三節(jié)物權(quán)法解讀1、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)第三節(jié)物權(quán)法357、住改商《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！钡谌?jié)物權(quán)法7、住改商第三節(jié)物權(quán)法36解讀1、如何理解“有利害關(guān)系業(yè)主”？業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。解讀2、一票否決將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，法院不予支持。

第三節(jié)物權(quán)法第三節(jié)物權(quán)法378、業(yè)主可以自由選擇物業(yè)管理模式《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！钡谌?jié)物權(quán)法8、業(yè)主可以自由選擇物業(yè)管理模式第三節(jié)物權(quán)法38解讀：物業(yè)管理多元模式物業(yè)管理模式已由《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理與委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式打破了我國(guó)原有的物業(yè)管理單一格局，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的廣度和深度。第三節(jié)物權(quán)法解讀：物業(yè)管理多元模式第三節(jié)物權(quán)法399、住宅使用期屆滿后還需交費(fèi)嗎？《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！蓖恋厥褂媚晗蓿焊鶕?jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。第三節(jié)物權(quán)法9、住宅使用期屆滿后還需交費(fèi)嗎？第三節(jié)物權(quán)法40解讀1、確立權(quán)益居住者擁有自己的住房70年及更長(zhǎng)時(shí)間的使用權(quán)。解讀2、焦點(diǎn)問(wèn)題自動(dòng)續(xù)期是否收費(fèi)，《物權(quán)法》并沒(méi)說(shuō)明。第三節(jié)物權(quán)法解讀1、確立權(quán)益第三節(jié)物權(quán)法4110、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

第三節(jié)物權(quán)法10、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)第三節(jié)物權(quán)法42（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！钡谌?jié)物權(quán)法（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；第三節(jié)物權(quán)法43《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！钡谌?jié)物權(quán)法《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、44解讀：未享受服務(wù)就可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院不予支持。有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)(比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù))或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。第三節(jié)物權(quán)法解讀：未享受服務(wù)就可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？第三節(jié)物權(quán)法4512、物業(yè)未獲續(xù)聘有權(quán)收費(fèi)嗎？物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。第三節(jié)物權(quán)法12、物業(yè)未獲續(xù)聘有權(quán)收費(fèi)嗎？第三節(jié)物權(quán)法46一、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

法釋[2009]7號(hào)，2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)）中華人民共和國(guó)最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十四日第四節(jié)司法解釋一、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法47二、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

（法釋[2009]8號(hào)，2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)）中華人民共和國(guó)最高人民法院公告《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日第四節(jié)司法解釋二、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)48謝謝大家!物業(yè)管理法律法規(guī)課件49

物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)

廊坊艾力楓社物業(yè)服務(wù)公司

2009年7月物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)

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2009年750課程介紹第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹第二節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三節(jié)《物權(quán)法》第四節(jié)最高法院涉及審理物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋

課程介紹課程介紹課程介紹51一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，（2003年6月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布，自2003年9月1日起施行）二、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)（2007年3月16日，自2007年10月1日起施行）三、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》

建質(zhì)〔2008〕133號(hào)四、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部第110號(hào)部令（2002年3月5日頒布，2002年5月1日實(shí)施）第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)，（521、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為：1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹1、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為：第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)532、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：1）搭建建筑物、構(gòu)筑物；2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3）拆改供暖管道和設(shè)施；4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第1）項(xiàng)、第2）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第3）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第4）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹2、裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為54五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，2000年6月30日頒布并實(shí)施）保修期限：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹五、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部第80號(hào)部令，200552）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3）供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5）裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，56六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號(hào)部令，2004年3月17日頒布，2007年10月30日修改）七、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》（建設(shè)部“建住房〔2003〕130號(hào)”文件，2003年6月26日頒布，2003年9月1日起實(shí)施）第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹六、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部第164號(hào)部令，257八、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第165號(hào)，2007年12月4日頒布，2008年2月1日起施行）1、住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。第一?jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹八、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部部令第582、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的并于2008年2月1日開始執(zhí)行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，交存標(biāo)準(zhǔn)：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹2、專項(xiàng)維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹593、北京市住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京市建委發(fā)布的《關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)的通知》，2008年2月1日以后簽訂商品房買賣合同的,首期住宅專項(xiàng)維修資金按照六層以下為100元/平方米，超過(guò)六層為200元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹3、北京市住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介604、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買人。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹4、專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹61九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào)”，2007年9月10日頒布，2007年10月1日施行）物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成：人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)公攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹九、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》（國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)62十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號(hào)”文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行）十一《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)”文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實(shí)施）第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹十、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》（國(guó)家改革發(fā)展委員會(huì)、建設(shè)部63十二、地區(qū)法規(guī)1、關(guān)于印發(fā)《廊坊市居民住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)價(jià)格》的通知（廊坊市物價(jià)局廊坊市房地產(chǎn)管理局2005年6月3日）2、廊坊市房管局開發(fā)辦關(guān)于對(duì)市區(qū)住宅維修基金實(shí)施統(tǒng)一歸集的通知（廊房[2005]168號(hào)）3、廊坊市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行實(shí)施辦法[發(fā)布日期]：1998年06月01日；[生效日期]：1998年06月01日第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹十二、地區(qū)法規(guī)第一節(jié)物業(yè)管理主要法規(guī)介紹64一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》1、2003年6月8日，經(jīng)國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)并公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)），自2003年9月1日起施行。2、2007年8月26日，國(guó)務(wù)院做出關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定（詳見中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)），自2007年10月1日起施行。3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》共七章七十條，由總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附責(zé)共七部分組成。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例65解讀1、

明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自職責(zé)條例規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權(quán)利和義務(wù)。條例要求：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對(duì)于其他物業(yè)的建設(shè)單位，提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀1、

明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自職責(zé)第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l66條例還規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明；建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例條例還規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時(shí)公約67解讀2、公共設(shè)施用途不得隨意改變條例規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途；條例規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)該依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。條例提出：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀2、公共設(shè)施用途不得隨意改變第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例68解讀3、合同中明示服務(wù)內(nèi)容《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步強(qiáng)化了合同的內(nèi)容，規(guī)定服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等都要在合同中明示。條例對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的形式和基本內(nèi)容作了明確規(guī)定：業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行明確約定。條例還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間要做好交接工作。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀3、合同中明示服務(wù)內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例69解讀4、“六費(fèi)”該由誰(shuí)來(lái)收

條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法執(zhí)行。考慮到普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用涉及廣大群眾的切身利益，目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，物業(yè)管理作為一種商品，應(yīng)遵循等價(jià)和有償原則，在國(guó)家必要的指導(dǎo)和規(guī)范下，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商約定。條例同時(shí)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀4、“六費(fèi)”該由誰(shuí)來(lái)收第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例70解讀5、拖欠物業(yè)費(fèi)受制約條例規(guī)定：個(gè)別業(yè)主“搭車消費(fèi)”、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì)和法律的監(jiān)督。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正?；顒?dòng)，也符合條例所遵循的維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例解讀5、拖欠物業(yè)費(fèi)受制約第二節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例711、《物權(quán)法》編制過(guò)程《物權(quán)法》共５編２４７條，這部法律從醞釀到出臺(tái)，共經(jīng)歷了14年。早在１９９３年，立法部門就正式開始了物權(quán)法的起草工作。隨后，這部法律草案歷經(jīng)中國(guó)九屆全國(guó)人大常委會(huì)、十屆全國(guó)人大及其常委會(huì)八次審議，創(chuàng)造了中國(guó)立法史上單部法律草案的審議次數(shù)之最。第三節(jié)物權(quán)法1、《物權(quán)法》編制過(guò)程第三節(jié)物權(quán)法72中國(guó)全國(guó)人大常委會(huì)還通過(guò)向社會(huì)全文公布草案，舉行座談會(huì)、論證會(huì)等方式，廣泛聽取各方面的意見，并據(jù)此進(jìn)行了多次修改。最終《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》于2007年3月16日，在第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)（中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)），自2007年10月1日起施行。第三節(jié)物權(quán)法中國(guó)全國(guó)人大常委會(huì)還通過(guò)向社會(huì)全文公布草案，732、物權(quán)法的核心內(nèi)容《物權(quán)法》第一次以國(guó)家法律的形式，明確規(guī)定對(duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)，具體、詳盡地規(guī)定了財(cái)產(chǎn)共有、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系以及業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律準(zhǔn)則，為預(yù)防和妥善解決家庭財(cái)產(chǎn)糾紛、鄰里糾紛、住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間以及業(yè)主之間的糾紛，提供了切實(shí)的法律依據(jù)。涉及物業(yè)服務(wù)主要條款：第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（第70條至第83條）第三節(jié)物權(quán)法2、物權(quán)法的核心內(nèi)容第三節(jié)物權(quán)法743、《物權(quán)法》加大了對(duì)公有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度《物權(quán)法》第五十六條規(guī)定：“國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。針對(duì)國(guó)有企業(yè)財(cái)產(chǎn)流失的問(wèn)題，物權(quán)法第五十七條規(guī)定，“違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任”。第三節(jié)物權(quán)法3、《物權(quán)法》加大了對(duì)公有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度第三節(jié)物權(quán)法754、《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主對(duì)房屋專有部分、共有部分的權(quán)力及義務(wù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！薄段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”第三節(jié)物權(quán)法4、《物權(quán)法》規(guī)定了業(yè)主對(duì)房屋專有部分、共有部分的權(quán)力及義務(wù)76解讀1、專有及共有的概念1）專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。舉例：如車位、攤位等。第三節(jié)物權(quán)法解讀1、專有及共有的概念第三節(jié)物權(quán)法772）共有部分除明確的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，如外墻面、屋頂、通道等都屬于共有部分。滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專有部分；2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。第三節(jié)物權(quán)法2）共有部分除明確的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，包括建筑物的基78解讀2、權(quán)利與義務(wù)對(duì)等小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的維修，業(yè)主需承擔(dān)義務(wù)。因此對(duì)暫未收取專項(xiàng)維修資金的住宅小區(qū)，涉及到大中修公共維修項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主也應(yīng)承擔(dān)分?jǐn)偩S修費(fèi)用的義務(wù)。第三節(jié)物權(quán)法第三節(jié)物權(quán)法795、停車場(chǎng)問(wèn)題物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡谌?jié)物權(quán)法5、停車場(chǎng)問(wèn)題第三節(jié)物權(quán)法80解讀：如何理解首先滿足業(yè)主的需要？如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與專有部分的比例，將車位、車庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。第三節(jié)物權(quán)法解讀：如何理解首先滿足業(yè)主的需要？第三節(jié)物權(quán)法81理由：規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦?。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)提出過(guò)度主張。

第三節(jié)物權(quán)法理由：第三節(jié)物權(quán)法826、陽(yáng)光權(quán)問(wèn)題《物權(quán)法》對(duì)公民維護(hù)“陽(yáng)光權(quán)”做出規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第三節(jié)物權(quán)法6、陽(yáng)光權(quán)問(wèn)題第三節(jié)物權(quán)法83解讀1、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如涉及到影響采光的樓棟間距、層高等因素。解讀2、物業(yè)管理環(huán)節(jié)日常管理中，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止、上報(bào)各種違章搭建現(xiàn)象。杜絕因業(yè)主私搭亂建、裝修時(shí)影響相鄰住戶采光而造成的投訴。第三節(jié)物權(quán)法解讀1、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)第三節(jié)物權(quán)法847、住改商《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！钡谌?jié)物權(quán)法7、住改商第三節(jié)物權(quán)法85解讀1、如何理解“有利害關(guān)系業(yè)主”？業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。解讀2、一票否決將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，法院不予支持。

第三節(jié)物權(quán)法第三節(jié)物權(quán)法868、業(yè)主可以自由選擇物業(yè)管理模式《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！钡谌?jié)物權(quán)法8、業(yè)主可以自由選擇物業(yè)管理模式第三節(jié)物權(quán)法87解讀：物業(yè)管理多元模式物業(yè)管理模式已由《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的單一的物業(yè)管理企業(yè)管理模式，變?yōu)闃I(yè)主自行管理、委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理與委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)管理三種模式并存的局面。物業(yè)管理多元模式打破了我國(guó)原有的物業(yè)管理單一格局，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的廣度和深度。第三節(jié)物權(quán)法解讀：物業(yè)管理多元模式第三節(jié)物權(quán)法889、住宅使用期屆滿后還需交費(fèi)嗎？《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！蓖恋厥褂媚晗蓿焊鶕?jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地5