建業(yè)集團城市運營暨土地一級開發(fā)方案(第一階段)征求意課件

序篇1序篇1建業(yè)地產(chǎn)研究院自2010年8月1日籌建以來，根據(jù)建業(yè)集團的整體發(fā)展戰(zhàn)略，依靠原大道智源的研究成果和多年實踐，經(jīng)過深入的思考和研究，本著“一切為了建業(yè)”的辦院宗旨，著手研究“三駕馬車”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以圖從產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)品體系和運營體系等企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完善的核心競爭力方面，使建業(yè)集團進行全面的提升。同時，根據(jù)建業(yè)集團發(fā)展的需要，轉(zhuǎn)換思維模式，調(diào)整研究課題，緊緊圍繞建業(yè)的發(fā)展，制定了地產(chǎn)研究院的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計劃，以求盡快把研究院的研究成果轉(zhuǎn)化為建業(yè)集團的“驅(qū)動力”和“核心力”，做好建業(yè)集團實現(xiàn)進軍地產(chǎn)百億軍團、實現(xiàn)年復合增長率20-25%、銷售收入突破300億元、成為河南規(guī)模第一、市場占有率第一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標的“參謀部”和“智囊團”。2建業(yè)地產(chǎn)研究院自2010年8月1日籌建以來，根據(jù)建業(yè)集團的整3隨著“中原經(jīng)濟區(qū)”即將納入整體國家戰(zhàn)略規(guī)劃，河南經(jīng)濟的快速發(fā)展已是不爭的事實。河南將成為下一步中部經(jīng)濟發(fā)展的焦點和熱點，河南房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的“黃金十年”，萬達、恒大、中信、閩商、浙商等域外資本大幅強勢進入，地方性企業(yè)也在搶掠有限的市場資源，建業(yè)集團如何在新的歷史機遇下，繼續(xù)保持“專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商”的“行業(yè)老大”地位，實現(xiàn)單一的“房地產(chǎn)住宅開發(fā)商”到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營最后進入土地一級開發(fā)，實現(xiàn)一二三級市場聯(lián)動，建業(yè)完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，使省域化擴張戰(zhàn)略價值實現(xiàn)最大化，是建業(yè)集團面臨的核心問題，也是建業(yè)地產(chǎn)研究院為之奮斗的目標！3隨著“中原經(jīng)濟區(qū)”即將納入整體國家戰(zhàn)略規(guī)劃，河南經(jīng)4建業(yè)

集團城市運營暨土地一級開發(fā)方案（第一階段）4建業(yè)集團前言建業(yè)集團作為河南房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的第一品牌，在省域化聚焦發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，取得了良好的發(fā)展業(yè)績，全面完成省域化戰(zhàn)略布局，企業(yè)產(chǎn)品標準體系和管控體系趨于規(guī)范化。但在企業(yè)完成擴張區(qū)域布局之后，如何新形勢下，抓住新機遇，更進一步提升建業(yè)省域聚焦商業(yè)模式的價值？如何實現(xiàn)建業(yè)本土化資源的價值最大化？

在城市運營中，土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對整個城市各種資源的運用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，撬動著整個城市的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、效率和質(zhì)量。隨著土地市場的日趨完善及土地政策進一步緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級開發(fā)的優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑；同時掌握核心資源和控制優(yōu)勢，可以左右二級開發(fā)和決定二級開發(fā)的節(jié)奏和方向。建業(yè)集團介入土地一級市場開發(fā)，憑借強大的品牌實力和本土化資源優(yōu)勢，控制上游資源，搶占開發(fā)先機，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)勢，掌握核心競爭力，科學調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，達到“攘外安內(nèi)、眾生共贏”的區(qū)域化商業(yè)模式價值最大化的戰(zhàn)略部署，藉此完成從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運營商的轉(zhuǎn)變，對建業(yè)集團省域化發(fā)展戰(zhàn)略起著至關(guān)重要的作用，也是建業(yè)集團在新形勢下完成下一個十年發(fā)展布局的核心導向?？扇嫣嵘I(yè)集團的資源整合和贏利能力，形成進退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢。5前言建業(yè)集團作為河南房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的第一品牌，在省域目錄■第一部分：土地一級開發(fā)概述■第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況■第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況■第四部分：建業(yè)為什么要進入土地一級市場開發(fā)■第五部分：建業(yè)如何進入土地一級開發(fā)市場■第六部分：建業(yè)土地一級開發(fā)市場戰(zhàn)略規(guī)劃■第七部分：建業(yè)進行土地一級開發(fā)的融資模式■第八部分：效益預測及可行性分析6目錄6土地一級開發(fā)的背景

改革開放以后，尤其是20世紀90年代以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快。到2009年底,全國31個省、自治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市655個,城鎮(zhèn)化水平46.59%,城鎮(zhèn)人口達到62186萬。每年城鎮(zhèn)化水平提高一個百分點,每年農(nóng)村就有1000萬到1200萬農(nóng)民進入城市。城市建設(shè)的巨大需求與城市政府有限的財政能力之間的矛盾。土地市場在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場秩序混亂、國家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費了有限的土地資源，也造成了國家財富流失、社會矛盾上升等不良后果。原有的土地開發(fā)、供應(yīng)模式難以滿足時代的要求，迫切需要一種“通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的滾動發(fā)展的城市經(jīng)營理念。

7為了有效的規(guī)范土地市場，盤活和最大效率的利用土地，對土地開發(fā)、出讓、利用等各個環(huán)節(jié)進行有效的調(diào)控和管理，國家借鑒國際經(jīng)驗推出了土地儲備制度，并由此產(chǎn)生了土地儲備開發(fā)制度。在這種背景下，土地一級開發(fā)應(yīng)運而生。土地一級開發(fā)的背景改革開放以后，尤其是20世紀90年代以來什么是土地一級開發(fā)8

土地一級開發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。所以土地一級開發(fā)既是一種集征地、拆遷、補償、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體的項目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護等各政府部門管理與控制于一體的管理工程。什么是土地一級開發(fā)8城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)土地利用年度計劃城市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對城市未來發(fā)展起著控制和引導作用微觀層面：決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市總10土地一級開發(fā)特點1、平臺優(yōu)（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運作模式）3、收益大（約是城市綜合體的3倍，住宅的5倍）4、風險?。L險可控）5、競爭小（跳出傳統(tǒng)二級開發(fā)競爭）6、易掌控（既可進行一級開發(fā)，又可進行二級開發(fā)）10土地一級1、平臺優(yōu)2、技巧高3、收益大4、風險小5、競11從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以“生地變熟地”為主要特點的工程過程之外，還具有以下三個要素：1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程土地一級開發(fā)的過程實際上是一個土地所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動的過程。三個要素3、利益協(xié)調(diào)的平臺2、調(diào)控土地的手段土地一級開發(fā)是政府運用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場的重要手段。土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)(一級開發(fā)企業(yè))和經(jīng)濟個體(包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者)三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺。11從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以“生地變熟地”為主要土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制（存量土地）和集體所有制（增量土地）。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。獲取土地一級開發(fā)權(quán)的方式：招標委托、授權(quán)委托和收購上海市給予上海市地產(chǎn)集團暫時的成片土地使用權(quán)，有利于融資；僅是土地一級開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過政府擔保而獲得貸款。土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓協(xié)助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府

金融機構(gòu)原土地使用者五大相關(guān)利益者專業(yè)咨詢機構(gòu)、工程承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等合作伙伴政府機構(gòu)二級開發(fā)商相關(guān)利益者得到合理的征地拆遷補償和安置誠信經(jīng)營、合作共贏確保資金安全和增值實現(xiàn)最大盈利目標有利于區(qū)域長遠發(fā)展、政績體現(xiàn)、城市形象原土地使用者五大相關(guān)利益者專業(yè)咨詢機構(gòu)、二級開發(fā)商相關(guān)利15土地一級開發(fā)與相關(guān)概念的區(qū)別與聯(lián)系城市開發(fā)的對象不僅包括城市土地，而且包括城市礦產(chǎn)資源、無形資產(chǎn)、人力資源等。而城市土地一級開發(fā)的對象則是土地。二者是包含與被包含關(guān)系，同時土地一級開發(fā)又具有上述三方面更深層次的內(nèi)涵。與城市開發(fā)如今推廣儲備土地的熟地出讓，土地一級開發(fā)是土地儲備的重要組成部分。另一方面，土地一級開發(fā)的內(nèi)涵在不斷擴大，一級開發(fā)主體不僅涉及土地開發(fā)環(huán)節(jié)，還涉及土地取得的環(huán)節(jié)，在這種情形下，土地一級開發(fā)大致等于沒有儲備期的土地儲備。與土地儲備在城市中，土地開發(fā)有一級和二級之分，土地二級開發(fā)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)；土地供應(yīng)是土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的分界點，供應(yīng)之前的開發(fā)屬一級開發(fā)，之后為二級開發(fā)。與土地開發(fā)城市經(jīng)營是指對構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本(如道路、廣場冠名權(quán))等進行集聚、重組與運營，從而獲得收益的行為。以土地一級開發(fā)為核心的城市土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的重要內(nèi)容之一。與城市經(jīng)營15土地一級開發(fā)與相關(guān)概念的區(qū)別與聯(lián)系與城市開發(fā)如今推廣儲備16傳統(tǒng)土地開發(fā)模式包辦婚姻式由政府包辦一切，把生地做成熟地、毛地做成凈地后再出讓給二級開發(fā)商，俗稱“五統(tǒng)一”或“七統(tǒng)一”，由政府成立專門的舊改或新城管委會。這種模式需要政府投入大量的人力、物力、財力，屬于最傳統(tǒng)的辦法，過去成立的各類開發(fā)區(qū)都采取這種辦法，這種辦法只能適用于有錢的政府。割臘肉式誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)，這是沒有辦法的辦法。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。城投公司模式政府先成立國有獨資的一級開發(fā)公司，或者叫做基礎(chǔ)設(shè)施公司、土地運營公司等，這種城投公司負責全市或者某種類型的全域土地開發(fā)，而不是僅限于某個項目、某個區(qū)域。這類公司有的掛靠在建設(shè)局，有的幾個部門聯(lián)合共管，有的干脆在財政局掛靠，因為投入的資金有保障。城投公司表面上是基礎(chǔ)設(shè)施投入，實際上是土地運營。這就使得城投公司往往因與土地儲備中心、市場中心的關(guān)系處理不當而出現(xiàn)“越俎代皰”或“施展不開”的現(xiàn)象。指婚式由政府指定一級開發(fā)商，一般為國有企業(yè)或關(guān)系戶。因為沒錢“大包大攬”，又不安于、不忍心“割臘肉”，一些政府采取了這種非市場化的指婚式。這種方式省錢省事，但開發(fā)效益不理想、機制不靈，甚至容易滋生腐敗。招親式政府公開招標方案優(yōu)、信譽好、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)。目前，公開招親方式還缺乏全國性的制度，操作彈性大，爭議也大，北京是最早出臺相關(guān)政策的地區(qū)，但屬于工程總承包式的招親，只在“選商”階段實現(xiàn)了市場化，投資商參與的積極性不高，又容易引發(fā)曲線拿地的弊病。蜜月式政府與開發(fā)商因為目中特殊利益或關(guān)系形成合作模式，政治的不確定性和企業(yè)的利益所需各打各的算盤，得到既定利益或由于政府官員更迭造成開發(fā)無法進行，而采取的非市場化的開發(fā)機制也無法保證整體開發(fā)效益的實施，開發(fā)進度也無法掌控。蜜月一過，即作鳥獸散。傳統(tǒng)城市開發(fā)模式中國現(xiàn)行的土地管理體制下的土地開發(fā)一般程序是：向原駐地居民或農(nóng)民低價征收土地，通過城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃調(diào)整實施土地變性、變用途，不斷改善環(huán)境、提速交通、公建配套，再向二級開發(fā)商高價出讓土地，獲取土地巨大增值，政府聚集了大量資金，再用于城市建設(shè)的滾動開發(fā)，如此循環(huán)往復。無論是以存量地開發(fā)為主的舊城改造、城中村改造，還是以新增建設(shè)用地為主的新城區(qū)開發(fā)，根據(jù)開發(fā)主體、利益平衡及運作流程等的差異，大體可把城市開發(fā)模式分為以下幾類。

16傳統(tǒng)土地開發(fā)模式包辦婚姻式割臘肉式城投公司模式指婚式招親傳統(tǒng)土地開發(fā)模式與土地一級開發(fā)模式對比

傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）土地一級開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）17生地生地出讓土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)土地出讓建造房屋傳統(tǒng)土地開發(fā)模式與土地一級開發(fā)模式對比18四種模式模式一■一二級市場聯(lián)動開發(fā)的傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導■這種模式比較普遍，近期可能存在機會■長遠來看，空間越來越窄

模式三■政府和法定機構(gòu)協(xié)作模式■由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)模式二■完全政府控制模式■完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標方式確定施工企業(yè)■成功的前提在于城市規(guī)模不太大，操作難度小、成本低，政府有能力承擔全部的土地開發(fā)資金。

模式四■政府主導、市場化運作模式（三級聯(lián)動）■政府“抓兩頭”，即控制土地儲備計劃和供應(yīng)計劃；“放中間”，即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)■對于規(guī)劃能力和財政力量不太強的城市，這種模式比較合適

現(xiàn)階段，國內(nèi)土地一級開發(fā)存在四種模式18四種模式模式一模式三模式二模式四現(xiàn)階段，國內(nèi)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)流程19向當?shù)貒辆痔峤煌恋匾患夐_發(fā)申請當?shù)貒辆质芾砩暾埐⑦M行土地開發(fā)項目預審組織編制土地儲備開發(fā)實施方案編制土地一級開發(fā)實施方案確定土地開發(fā)主體按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)取得當?shù)厝嗣裾呐鷾饰募k理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)組織驗收土地一級開發(fā)流程19向當?shù)貒辆痔峤煌恋匾患夐_發(fā)申請當?shù)貒镣恋匾患夐_發(fā)成本

土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。20土地一級開發(fā)成本土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)21類別內(nèi)容項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費；委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用；工程勘察、測繪、定樁費用；環(huán)境影響評價分析費用；交通影響評價分析費用；地震影響評價分析費用；地價評估費用；工程設(shè)計費及施工圖審查費；招標代理費、招標服務(wù)費；工程保險費征地、拆遷費用征地補償費用、拆遷補償費用、房屋拆遷評估費、拆遷服務(wù)費、拆除工程費用、古樹保護及文物古建修護、還建費用、其它公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路的鋪設(shè)及維護費用區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費用市政管線建設(shè)費用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等)市政場站建設(shè)費用(包括雨水泵房、燃氣調(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費用視規(guī)劃情況而定)配套公共設(shè)施建設(shè)費用(區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運站、消防站、派出所、郵局等)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用

綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用工程建設(shè)其他費用工程監(jiān)理費；竣工圖編制費；建設(shè)期區(qū)域管理費用；項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用；項目后評價費用；其他管理費該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進行核算。財務(wù)費用土地一級開發(fā)主體資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。銷售費用土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等應(yīng)納稅費土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅、進口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。不可預見費包括基本預備費和漲價預備費土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成21類別內(nèi)容項目前期費用立項報告、22土地一級開發(fā)中的機會與盈利模式——基于戰(zhàn)略層面的研究22土地一級開發(fā)中的機會與盈利模式——基于戰(zhàn)略層面的研究23從價值鏈的分析出發(fā)，參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，通常承擔四種角色：商業(yè)角色土地運營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機構(gòu)運營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)管理運營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商（營銷）項目規(guī)劃/項目設(shè)計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理參與土地規(guī)劃、一級開發(fā)和運營、土地營銷在所購土地上規(guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商宣傳，吸引駐商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理23從價值鏈的分析出發(fā)，參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，通常承擔四種角24在區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力和利益點●區(qū)域開發(fā)是一個價值創(chuàng)造的過程?！耖_發(fā)主體通過在價值鏈的不同階段所擁有的權(quán)力和能力，來創(chuàng)造價值和獲得利益。權(quán)能利益點影響區(qū)域規(guī)劃掌握土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地一級開發(fā)(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級開發(fā)的利潤土地轉(zhuǎn)讓權(quán)招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)通過項目投資獲得土地增值收益招商傭金和租金二級開發(fā)利潤回報商業(yè)經(jīng)營、管理性持久收益持續(xù)現(xiàn)金流回報

土地開發(fā)1.0模式房地產(chǎn)開發(fā)2.0模式商業(yè)運營3.0模式

24在區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力和利益點權(quán)能利益25“獲取土地增值收益”是參與土地一級開發(fā)的主要目的之一土地增值收益的實現(xiàn)是開發(fā)商利益實現(xiàn)的重要保證招商收益和開發(fā)收益的研究納入到對“土地增值收益研究”的主線中去。獲得土地增值收益招商傭金和租金開發(fā)收益自營開發(fā)聯(lián)合開發(fā)利潤從哪里實現(xiàn)？25“獲取土地增值收益”是參與土地一級開發(fā)的主要目的之一獲得26國家禁止經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓及私營機構(gòu)擁有土地出讓權(quán)。但我們?nèi)詫⒃诂F(xiàn)有政策框架下，試圖探索開發(fā)商在直接獲得土地收益上的空間。對獲得土地增值收益的分析，以現(xiàn)有法律和政策為基礎(chǔ)，分直接獲取和間接獲取兩種模式來研究在現(xiàn)有政策條件下，在土地一級市場獲得土地使用權(quán)，對土地進行項目開發(fā)、招商和合法轉(zhuǎn)讓，是常規(guī)的獲得收益途徑。獲得土地增值收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開轉(zhuǎn)讓直接獲得收益間接獲得收益進行土地一級開發(fā)，出讓后直接獲得收益常規(guī)的間接獲取收益途徑探索直接獲取收益途徑二級開發(fā)招商26國家禁止經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓及私營機構(gòu)擁有土地出讓權(quán)。但27取得土地一級開發(fā)的名義以下名義獲取一級開發(fā)土地1.工業(yè)園區(qū)2.科技園區(qū)3.產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)4.倉儲物流園區(qū)5.文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)6.中央商務(wù)區(qū)（CBD）7.商貿(mào)區(qū)8.旅游區(qū)9.總部基地10.交通樞紐區(qū)12.舊城改造13.撤村并城

27取以下名義獲取一級開發(fā)土地28如老居民區(qū)、城中村、老商業(yè)區(qū)舊城改造新城區(qū)待開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)、“鐵公機”交通樞紐區(qū)、資源性開發(fā)區(qū)如城市新區(qū)、撤鄉(xiāng)進城新區(qū)、新農(nóng)村城鎮(zhèn)化新區(qū)28如老居民區(qū)、城中村、老商業(yè)區(qū)舊城改造新城區(qū)待開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集29方案一間接獲取土地收益

——常規(guī)操作的路徑分析29方案一間接獲取土地收益30我們研究了國內(nèi)類似土地出讓的相關(guān)案例進行經(jīng)驗借鑒CASE某產(chǎn)業(yè)基地土地開發(fā)模式操作過程圖政府與開發(fā)商之間達成地價協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設(shè)置好門檻市場掛牌開發(fā)商獲得土地使用權(quán)30我們研究了國內(nèi)類似土地出讓的相關(guān)案例進行經(jīng)驗借鑒CASE31間接獲取土地的操作關(guān)鍵策略成立若干關(guān)聯(lián)公司，是成功獲得所需地塊的前提通過摘牌獲取土地，是實踐中證明市場風險小、便于操作的獲地方式與政府在掛牌前達成默契，對土地競爭者設(shè)置門檻，是摘牌成功的關(guān)鍵成立和運行關(guān)聯(lián)公司，按地塊分別獲得土地的使用權(quán)。每個公司作為法人實體，在土地一級交易市場上獲得土地使用權(quán)、開發(fā)經(jīng)營土地、依法轉(zhuǎn)讓土地。各個項目地塊分別獲取，降低了開發(fā)商的交易風險。土地公開出讓的方式有三種：招標、拍賣、掛牌。招標有利于發(fā)展商進行理性決策，對于競爭者是一種水平上的考驗。拍賣容易操作，透明度高，公平競爭，但易受房地產(chǎn)氣候的影響。掛牌可以給予開發(fā)商和政府充分的考慮時間，實際上是延長期限的拍賣。掛牌交易可以通過附屬條件設(shè)置門檻。開發(fā)商與政府之間達成協(xié)議，以開發(fā)商與政府的雙贏為前提。開發(fā)商在摘牌前一般對區(qū)域開發(fā)已有一定投入，或者允諾滿足政府在區(qū)域開發(fā)中的特殊要求。31間接獲取土地的操作關(guān)鍵策略成立和運行關(guān)聯(lián)公司，按地塊分別32轉(zhuǎn)為綜合用地通過土地使用權(quán)的獲取和轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商間接獲取土地增值收益的模式成立工具公司與政府達成協(xié)議綜合用地工業(yè)用地分塊拿地摘牌競標不改變土地用途改變土地用途協(xié)議獲地招商、轉(zhuǎn)租二級開發(fā)依法轉(zhuǎn)讓自主開發(fā)聯(lián)合開發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓二級開發(fā)收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓金招商傭金、稅收返還和轉(zhuǎn)租租金開發(fā)模型32轉(zhuǎn)為綜合用地通過土地使用權(quán)的獲取和轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商間接獲取土33方案二直接獲取土地收益開發(fā)模式探索－－－公私協(xié)議合作開發(fā)33方案二直接獲取土地收益開發(fā)模式探索34兼顧和融合各方參與者的利益，是區(qū)域土地開發(fā)利用良性運轉(zhuǎn)的保證對于土地開發(fā)利用的探討，必須從房地產(chǎn)各個參與者的目標和利益出發(fā)。宏觀形勢和外部沖擊，會影響各個參與方與欲開發(fā)土地之間的關(guān)系。必須兼顧和融合各個參與者的切身利益。

用戶：所有者和租戶

政府開發(fā)商土地

稅收服務(wù)和決策

交流及溝通

購買、出租區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展財政收益經(jīng)濟利潤財務(wù)目標私人利益34兼顧和融合各方參與者的利益，是區(qū)域土地開發(fā)利用良性運轉(zhuǎn)的35在對區(qū)域地塊開發(fā)上，開發(fā)商與政府之間有共同利益和目標，也有潛在的利益沖突開發(fā)商與政府之間在區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟目標實現(xiàn)和土地增值上有著廣泛共同利益同時，二者在土地增值的分配上也存在潛在矛盾沖突

政府開發(fā)商地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展城市化及形象財政收益政治成就利潤實現(xiàn)導向下的財務(wù)與市場目標區(qū)域開發(fā)土地增值35在對區(qū)域地塊開發(fā)上，開發(fā)商與政府之間有共同利益和目標，也36由于面臨著各自不同的約束，政府和開發(fā)商均難單獨完成區(qū)域的成功開發(fā)政府開發(fā)投入大，資金缺乏開發(fā)商單獨一級開發(fā)的政策約束和限制投入大、風險高、周期長、回報利潤低，不具有吸引力我們的解決思路是什么單獨進行一級開發(fā)的困境36由于面臨著各自不同的約束，政府和開發(fā)商均難單獨完成區(qū)域的37成功經(jīng)驗借鑒：美國開發(fā)過程中公共、私營角色的配合——開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型公共部門和私營部門獨立行使各自職能任何利益交叉都被視為利益沖突公共部門不承擔任何商業(yè)風險特點原因公共部門通過合伙、合資、合作開發(fā)方式，擴展原有的活動范圍，承擔新風險地方政府開始把區(qū)域開發(fā)視為戰(zhàn)略資源公私合營開發(fā)在地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中占重要地位公共部門：制定法規(guī)和總體規(guī)劃建學校、道路、衛(wèi)生、供水、取暖私營部門：擬定項目、制定項目開發(fā)計劃職責劃分公共部門：成為開發(fā)者、租賃者、權(quán)益投資者、土地出租人、特定項目選擇者、經(jīng)營者；提供特殊的融資政策、稅收減免政策私營部門：完成地上建筑建設(shè)、項目的經(jīng)營聯(lián)邦政府城市投資減少減稅公決，使得不能提高稅收和批準增發(fā)新債券，政府尋找新的資金來源財政緊縮、土地增值，地方政府把開發(fā)視為戰(zhàn)略資源，這種資源能夠產(chǎn)生新市區(qū)、挖掘潛在土地價值、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供財政支持、刺激經(jīng)濟增長、提供就業(yè)機會

20世紀初70年代后期80年代初37成功經(jīng)驗借鑒：美國開發(fā)過程中公共、私營角色的配合——開38公私協(xié)議合作開發(fā)符合開發(fā)商的利益公私協(xié)議合作開發(fā)對私營部門的利益影響

創(chuàng)造更利于協(xié)作的政策環(huán)境如果需要，政府可提供資金或政策支持降低開發(fā)成本及商業(yè)風險，保證開發(fā)商利潤的實現(xiàn)有公共機構(gòu)參與投資的項目更容易得到政府的批準，批準的進程也會加快

公共部門的期望值不是隨著市場的變化而變化，反而對政治環(huán)境的變化非常敏感，容易受影響而發(fā)生變化政府和開發(fā)商在利潤分配商存在潛在矛盾，而且開發(fā)商在博弈中處于劣勢優(yōu)點缺點38公私協(xié)議合作開發(fā)符合開發(fā)商的利益公私協(xié)議合作開發(fā)對私營部39公私協(xié)議合作開發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標一致，能夠?qū)崿F(xiàn)政企雙贏公私協(xié)議合作開發(fā)對政府部門的利益影響更好的實現(xiàn)政府公共目標能夠使政府擁有持續(xù)的現(xiàn)金收益流充分利用私人開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及創(chuàng)造力作為土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營開發(fā)者的各自固有利益之間的潛在沖突優(yōu)點缺點39公私協(xié)議合作開發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標一致，能夠?qū)崿F(xiàn)政企雙贏公401、大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的成功，往往是政府和開發(fā)商合作的結(jié)果公共部門通過與房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)合伙、合資、合作開發(fā)方式，整合社會資源進行區(qū)域整體的一級開發(fā)政府和開發(fā)商通過協(xié)議分擔風險和分享開發(fā)收益成立聯(lián)合組織和機構(gòu)401、大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的成功，往往是政府和開發(fā)商合作的結(jié)果公412、公私之間的關(guān)系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提政企之間良好的關(guān)系、他們之間利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。政府與開發(fā)商之間的利益一致性政府與開發(fā)商之間的關(guān)系密切性

公私合作的成功范例區(qū)域開發(fā)的公私合作矩陣412、公私之間的關(guān)系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的42因此，公私協(xié)議合作開發(fā)的方式是值得我們借鑒和學習的

實際上，公私合營的合作方式，在世界上許多國家，比如說美國、英國、南非，東南亞，瑞典等西歐國家已經(jīng)被廣泛采用，并獲得成功。開發(fā)規(guī)模大在美國：

公共設(shè)施與商業(yè)計劃的公私合作發(fā)展項目投資額在美國目前每年已經(jīng)達到500億-750億美元；美國各級政府共擁有價值56億美元的地產(chǎn)權(quán)益運用領(lǐng)域廣在英國：政府/大學/學校/地區(qū)辦公室建筑城市土地的混合使用居住物業(yè)（高層、花園公寓）酒店/會議中心及會議酒店機場大學設(shè)施及學生公寓科技與生物科技公園運輸類物業(yè)體育與娛樂設(shè)施42因此，公私協(xié)議合作開發(fā)的方式是值得我們借鑒和學習的

實際43公私協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序1：項目戰(zhàn)略定位2：建立項目目標體系3：構(gòu)建項目發(fā)展愿景4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計6：擬訂項目整體發(fā)展預算案7：完成項目整體經(jīng)濟分析8：完成項目整體階段發(fā)展計劃9：分別完成公共/私營部門經(jīng)濟分析10：分別制定公共/私營部門的投資、發(fā)展及運營計劃11：規(guī)劃設(shè)計報批14：組建公私合營組織架構(gòu)13：報請政府批準成立PPP公司15：完成項目的整體立項審批16：資金到位，開始施工12：協(xié)商并簽定公私合營合作協(xié)議4：擬訂土地、建筑及基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃5：完成&修改總體規(guī)劃設(shè)計43公私協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序2：建立項目3：構(gòu)建項目4：擬44整體公私協(xié)議合作開發(fā)的運作模式關(guān)鍵舉措土地一級開發(fā)公開招標土地開發(fā)權(quán)建立AAA總公司本方案階段劃分1

與政府形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，分別與土地管理部門、招商局簽訂框架性協(xié)議成立AAA公司形成組織架構(gòu)進行土地開發(fā)前的毛地價值評估AAA公司投資進行土地一級開發(fā)政府組織驗收一級開發(fā)后的土地，并進行成本核算政府在土地交易中心進行土地交易，公開招標土地開發(fā)權(quán)按照框架性協(xié)議，進行土地增值收益分成234分享土地開發(fā)權(quán)出讓收益開發(fā)商的利益實現(xiàn)開發(fā)成本（稅收返還）關(guān)聯(lián)公司摘牌獲得部分土地開發(fā)權(quán)

開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司通過摘牌獲得自營開發(fā)所需用地的土地使用權(quán)利二級開發(fā)收益44整體公私協(xié)議合作開發(fā)的運作模式關(guān)鍵舉措土地一級開發(fā)公開招45

Coldspring內(nèi)城開發(fā)，美國，巴爾的摩公共部門的參與私營部門的參與巴爾的摩住房與社會發(fā)展局F.D.Rich住房開發(fā)公司規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)工作提供技術(shù)提供土地、地下設(shè)施、停車場、公共設(shè)施提供資金提供融資服務(wù)利潤限定在10％開發(fā)結(jié)果：實現(xiàn)了公共利益實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)，地區(qū)經(jīng)濟增長開發(fā)商的風險和利潤均降低案例一45

Coldspring內(nèi)城開發(fā)，美國，巴爾的摩公共部門46MetroTech中心

——布魯克林的區(qū)域發(fā)展，美國，紐約MetroTech中心是一個集商業(yè)、研究和高新技術(shù)為一體的大規(guī)模綜合中心，占地16英畝，項目的規(guī)模和密度均較大。由于開發(fā)規(guī)模和風險太大，不可能由城市政府或私營開發(fā)商獨立開發(fā)，所以采用公私合營方式。由紐約市政府、理工大學和ForestCityRatner聯(lián)合開發(fā)。開發(fā)結(jié)果：顯著地改善了布魯克林中心區(qū)的面貌，提升了政府形象；該項目體現(xiàn)了公共/私營聯(lián)合開發(fā)的強大力量。案例二46MetroTech中心

——布魯克林的區(qū)域發(fā)展，美國，紐一級開發(fā)盈利模式，本質(zhì)仍在于卓越地控制成本，

為獲取二級開發(fā)土地使用權(quán)創(chuàng)造條件

根據(jù)有關(guān)土地部門、專業(yè)咨詢機構(gòu)的判斷，以及當前各地的操作實踐，一級開發(fā)主體與政府分享土地開發(fā)增值收益的前景并不樂觀。當土地一級開發(fā)成本加出讓金不高于政府規(guī)定的基準地價時，一般都會放行。鑒于一級開發(fā)占用資金量大，周期長，因此，各地政府在對土地一級開發(fā)成本的審計與評估時，為一級開發(fā)商保留了一定的盈利空間。通過優(yōu)化規(guī)劃方案，可以節(jié)省成本，增加土地價值，提高對二級開發(fā)商的吸引力。通過優(yōu)化市政規(guī)劃方案，可以有效控制市政基礎(chǔ)設(shè)施投資；通過優(yōu)化土地利用性質(zhì)和開發(fā)強度，可以提高土地價值，促進土地上市交易。為上市交易時取得土地使用權(quán)，創(chuàng)造有利條件。熟悉當?shù)厣鐣?jīng)濟環(huán)境，了解各地塊的價值一級開發(fā)盈利模式，本質(zhì)仍在于卓越地控制成本，

為獲取二級開發(fā)借鑒：國內(nèi)外新城開發(fā)模式地產(chǎn)研究院研究國際國內(nèi)新城開發(fā)案例發(fā)現(xiàn)，新城開發(fā)可歸為3+5模式：即按地理空間劃分為遠郊新城、近郊新城和城中新城三大類，按發(fā)展驅(qū)動力則分為居住新城、產(chǎn)業(yè)新城、交通新城，行政新城以及都市副中心五大類。48遠郊新城：霍華德式的田園夢想遠郊新城的特點是避免在城市邊緣地帶開發(fā)，通過征購低地價的遠郊農(nóng)地以降低新城開發(fā)成本。倫敦模式：盡管新城在空間上與倫敦保持較遠距離，注重獨立性，但在經(jīng)濟功能上卻與之形成互補。但新城最終并沒達到工作和生活的平衡，部分人要去倫敦等大城市就業(yè)，周邊城市的人也跑來新城就業(yè)，獨立自主的生活設(shè)想在實踐中被證明過于理想化。近郊新城：三種發(fā)展路徑法國模式：法國近郊新城一般離中心城市20－40公里，在半城市半農(nóng)村地帶開發(fā)。與英國新城保持獨立不同，近郊新城注重通過多種便捷的交通方式來從空間上保持與中心城市聯(lián)系，并布局多種功能，實現(xiàn)綜合開發(fā)。

美國模式，也稱為邊緣城市模式。其首要特點是并不獨立于中心城市，而是與之一起組成多中心的大都市圈；其次是低密度地開發(fā)建設(shè)，辦公樓、住宅都位于綠地環(huán)繞的空間之中；對外交通則以高速公路和小汽車為主，公交體系比較滯后（人口的低密度是其原因之一）。目前，邊緣城市已成為美國中產(chǎn)階級的主要居住場所，但隨著人口的增長，交通擁堵等城市問題也越來越突出。

澳大利亞的郊區(qū)新城在布局上與美國類似，但為防止城市無序蔓延，新城由政府做出總體規(guī)劃來引導城市發(fā)展，以避免純商業(yè)行為帶來的不良影響。在城市建設(shè)上，強調(diào)在原有城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上進行發(fā)展，提高土地的利用強度，進行高密度的辦公、居住開發(fā)，始終堅持以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)。同時，為避免新城開發(fā)對中心城市的發(fā)展造成不良影響，政府限制了部分郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)的規(guī)模。

借鑒：國內(nèi)外新城開發(fā)模式地產(chǎn)研究院研究國際國內(nèi)新城開發(fā)案例發(fā)49城中新城：舊城的破繭重生

城中新城，即對老舊城區(qū)進行大規(guī)模更新改造而重新繁榮起來的城市片區(qū)。城中新城的樣本當屬日本的六本木，這片原來由狹窄街道和擁擠建筑構(gòu)成的區(qū)域，經(jīng)過長達17年的籌備改造，已經(jīng)成為集多種功能為一體的超大型復合都會社區(qū)和東京重要的商務(wù)區(qū)之一。

居住新城：住宅區(qū)的另類表達

居住新城的緣起是為了疏散市區(qū)過度擁擠的人口，改善居住環(huán)境抑或為中低收入家庭提供住房，而在城市邊緣地帶開發(fā)的大型居住區(qū)，如北京的天通苑。但單純的住宅開發(fā)最嚴重的問題莫過于工作和居住的嚴重分離，使得交通設(shè)施在上下班高峰期擁堵不堪，而增建交通設(shè)施又會造成平時的閑置浪費。居住的過于集中，往往造成商業(yè)、教育等公建配套供應(yīng)不上，使得早期入住的居民生活極其不便。目前單純的居住新城開發(fā)越來越少，原有的大型居住區(qū)也在慢慢引入新的產(chǎn)業(yè)以平衡城市內(nèi)部功能。

產(chǎn)業(yè)新城：工業(yè)的集聚地

產(chǎn)業(yè)新城最開始是由于中心城市地價的高昂使得工廠原地擴張成本巨大，而功能布局的混雜和人口密度的加大，導致了生活環(huán)境惡化。重工業(yè)首先遷出城市，隨后輕工業(yè)也逐漸外遷。但為避免重蹈布局混亂和土地資源的浪費，政府在城市邊緣條件適宜的地方劃出一片區(qū)域進行引導，由此形成了產(chǎn)業(yè)新城的雛形。

但最開始產(chǎn)業(yè)的外遷，職住分離造成的鐘擺式交通等另類城市問題隨著產(chǎn)生。于是，在產(chǎn)業(yè)新城布局適當?shù)淖≌?、商業(yè)和公建配套，使之達到一定的工作和生活的平衡，成為后來產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)劃的共識。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的典范應(yīng)屬蘇州工業(yè)園，其規(guī)劃將清潔的輕工業(yè)圍繞居住鄰里和商業(yè)中心布局，使得工作、生活和居家相互靠近，并達到了四個平衡：用地平衡、就業(yè)平衡、商業(yè)設(shè)施服務(wù)平衡以及生活居住區(qū)平衡。

49城中新城：舊城的破繭重生居住新城：住宅區(qū)的另類表達產(chǎn)50交通新城：對樞紐優(yōu)勢的依托

城市地理學認為，地理位置在一個城市的產(chǎn)生、發(fā)展和沒落中起著重要作用。古代城市一般都修建在位置優(yōu)越的地方，隨著經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，地理位置的優(yōu)越程度也在隨之改變，原來區(qū)域的邊緣可能由于對外貿(mào)易的興起而崛起新興的城市，如20世紀初的上海。而交通模式的改變，也可能誕生新的城市，如鐵路的建設(shè)使得石家莊從一個小村莊躍居為大城市。當今，交通新城的主流趨勢是在城市周邊依托空港、海港和高鐵，發(fā)展具有獨立城市功能的空港新城、臨港新城、臨鐵新城等等。這類新城不同之處在于，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是依托于交通樞紐優(yōu)勢，根據(jù)其發(fā)展物流、加工制造、商貿(mào)會展、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)鏈，并適當配置居住以及必要的公建。

行政新城：政府主導的典型

行政新城是指以行政中心搬遷為先導而開發(fā)起來的新城。這類新城開發(fā)，初始驅(qū)動力在于大規(guī)模的政府搬遷，既加快了區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，又為區(qū)域發(fā)展提供了初始需求。

為避免單一的行政辦公職能導致城市功能的不平衡，行政新城一般要發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)行政新城發(fā)展較為成功的有深圳將市政府由羅湖區(qū)遷往福田區(qū)，青島將市政府從舊城區(qū)遷往東部新區(qū)，這兩個城市政府目前所在地，都已成為當?shù)刈顬榉比A的金融、商業(yè)和辦公中心，地價也超過了原來的舊城中心。

都市副中心：新城發(fā)展的歸宿

都市副中心是指由于多種因素的共同驅(qū)動，促使一個具備完善城市職能并能與原城市中心相媲美的新城形成。最開始新城可能以產(chǎn)業(yè)、交通或者行政力量的驅(qū)動為先導，后來在多種力量的作用下，使得城市功能越來越完善。北京的望京，原來是一個純粹的臥城，被譽為“亞洲第一社區(qū)”，后來通過望京核心區(qū)域的商圈發(fā)展、高科技產(chǎn)業(yè)的引入以及總部企業(yè)的集聚，使得這個區(qū)域擁有北京最好的商務(wù)、生活環(huán)境，都市副中心已初具雛形。

50交通新城：對樞紐優(yōu)勢的依托行政新城：政府主導的典型都51建業(yè)地產(chǎn)研究院認為，理想的新城應(yīng)該是：以人為本的城市設(shè)計，注重公共交通體系建設(shè)和導向發(fā)展，多功能的城市布局而不是功能的單一開發(fā)，既注重與外界保持良好的聯(lián)系又注重獨立的城市內(nèi)部平衡結(jié)構(gòu)，既強調(diào)土地利用的集約化和多樣化又注重舒適工作生活環(huán)境的塑造。51建業(yè)地產(chǎn)研究院認為，理想的新城應(yīng)該是：以人為本的城市設(shè)計第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況52第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況522020年全面實現(xiàn)小康目標，人均住房面積，城市要達到35平方米，農(nóng)村是40平方米，而目前與這個指標還相差很遠，城鎮(zhèn)只有20平方米，農(nóng)村只有30平方米。

中國已進入城鎮(zhèn)化加速時期，在今后的發(fā)展當中，很重要的途徑就是要盡快提高城市化率，預計到2020年，將有50%的人口居住在城市，2050年則有75%的人口居住在城市。城鎮(zhèn)化水平的提高意味著我們整個國家現(xiàn)代化水平的提高，也意味著我們房地產(chǎn)也有很大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化本身就包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。53黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的奮斗目標要求,2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。2020年全面實現(xiàn)小康目標，人均住房面積，城市要達到35平方中央對土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)已上升到基本國策層面對于房地產(chǎn)行業(yè)，中央的根本意圖是引導、規(guī)范行業(yè)的健康發(fā)展，從而促進城市化進程，帶動國民經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，并且有利于建設(shè)和諧社會。城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國計民生，特別是住宅開發(fā)直接關(guān)系到民生，影響到社會的和諧與穩(wěn)定。因此，政府必然從源頭開始，在城市發(fā)展、土地開發(fā)儲備、土地供應(yīng)、保障性住宅開發(fā)等整個發(fā)展鏈條中，起到主導或調(diào)控作用。

政府只有控制了土地儲備，才能控制土地供應(yīng)，進而才能對房地產(chǎn)開發(fā)市場施加影響。土地一級開發(fā)和二級開發(fā)相分離，是未來發(fā)展的必然；一二級市場聯(lián)動開發(fā)模式可能持續(xù)不會太久。中央對土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)已上升到基本國策層面對于房地產(chǎn)行業(yè)55土地一級開發(fā)市場趨勢嚴格控制土地放量的節(jié)奏，地塊供應(yīng)趨于緊張開發(fā)模式轉(zhuǎn)變由企業(yè)主導的一二級聯(lián)動開發(fā)模式，逐步向政府主導的一二級獨立開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。開發(fā)門檻提高1）巨額的資金保障。要求投標保證金達幾億元，存入政府指定的專用帳戶，封閉運行；2）限定性的開發(fā)周期。約定時間內(nèi)完不成則無償收回；3）開發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)驗，等等。競爭趨于激烈有實力的企業(yè)會越來越多地介入土地一級開發(fā)。動因有二：一是跑馬圈地，取得穩(wěn)定收益。二是以土地一級開發(fā)為龍頭，在取得穩(wěn)定收益時，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。例如，首開集團以土地一級開發(fā)為龍頭，房地產(chǎn)開發(fā)為支柱，房產(chǎn)經(jīng)營為基礎(chǔ)。二級難度加大在一級和二級市場分離的城市，二級拿地都是要通過招拍掛，政府要幫助一級開發(fā)商拿地，會面臨較大的輿論壓力和風險。例如，北京白家莊地塊關(guān)于回購的爭議。影響企業(yè)發(fā)展一級開發(fā)在征地、拆遷過程中會占用大量資金，資本規(guī)模較小的企業(yè)，很難同時進行多個一級開發(fā)項目。供應(yīng)趨于緊張55土地一級開發(fā)市場趨勢嚴格控制土地放量的節(jié)奏，地塊供應(yīng)趨于幾個基本判斷外部土地私有化問題，各界都不談?wù)?。各地之間沒有統(tǒng)一的一級開發(fā)模式，建業(yè)集團將成功創(chuàng)造河南模式。城市擴張和土地供應(yīng)將注重節(jié)奏，處于受控狀態(tài)，違規(guī)批地將被堵絕。土地一級開發(fā)難以進行產(chǎn)品化運作，盈利模式單一。土地一級開發(fā)難以形成巨大的品牌影響力，需要通過二級開發(fā)來打造企業(yè)品牌。內(nèi)部土地一級開發(fā)需要以二級開發(fā)和經(jīng)營能力為依托。土地一級開發(fā)占用資金量大，占用期長，融資難度大，難以實現(xiàn)快速成長?，F(xiàn)階段，一級開發(fā)和二級開發(fā)的主要任務(wù)是練好內(nèi)功，建立完善的運作管理體系。幾個基本判斷外部內(nèi)部北京市土地儲備與開發(fā)模式的啟示“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的北京模式本質(zhì)上控制住土地儲備計劃和土地出讓計劃，充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)。對于舊城改造等開發(fā)成本高、風險大的項目，或者不適合民營資本介入的項目，均由政府指定國有企業(yè)來開發(fā)；能夠通過市場化運作的項目，則盡量利用社會力量。北京模式的效率可能會高于上海模式，而且政府基本不承擔任何風險。問題：

主要通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)；規(guī)定開發(fā)企業(yè)的利潤不能高于開發(fā)總成本的8%，同時又規(guī)定生地變熟地后，如果地價超過政府的基準價，則土地不能上市交易。土地一級開發(fā)的增值收益完全歸政府所有，原居民或企事業(yè)單位均不能分享。后果：開發(fā)企業(yè)沒有太大動力去做土地一級開發(fā)，更沒有動力提高開發(fā)質(zhì)量或創(chuàng)新以最大限度提升土地價值。

開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的征地拆遷費用難以準確估計的風險，以及由于開發(fā)期過長而長期占壓大量資金的風險。

地塊權(quán)屬不清無法抵押，土地一級開發(fā)權(quán)也無法抵押；如果再沒有政府擔保，則開發(fā)商的融資難度極大。8%的利潤率對外部投資者沒有太大吸引力，因而融資困難。北京市土地儲備與開發(fā)模式的啟示“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運上海市土地儲備與開發(fā)模式的啟示上海市的土地儲備與開發(fā)，完全由政府主導，組建的上海市地產(chǎn)集團完全按照政府的計劃行事，兼具“土地儲備中心”和“土地一級開發(fā)主體”兩種角色。這種完全由政府主導、指定機構(gòu)實施的一級開發(fā)模式，增強了政府對土地一級市場的調(diào)控力度，完善了土地供應(yīng)方式，確保了政府對土地增值收益的控制。但是，另一方面，這個龐大的國企是否具備較高的效率和較高的專業(yè)技術(shù)水準，以及專項開發(fā)資金的統(tǒng)一管理，是值得研究的問題。上海模式只適用于較為有錢的政府。上海市政府為上海市地產(chǎn)集團提供巨大的融資支持：

財務(wù)撥款在向金融機構(gòu)貸款時，提供擔保土地出讓金收入部分返還，用于土地的滾動開發(fā)上海市也正在考慮土地資產(chǎn)證券化、土地開發(fā)信托、土地權(quán)益置換等上海市土地儲備與開發(fā)模式的啟示上海市的土地儲備與開發(fā)，完全由土地一級開發(fā)的BT模式

BT模式即項目投資者成立項目公司，負責項目的融資、建設(shè)并承擔風險。項目的所屬機構(gòu)為項目建設(shè)提供特許協(xié)議權(quán)，項目建設(shè)完成后由項目所屬機構(gòu)分期回購的融資模式。BT模式是BOT模式的演變，多用于政府項目，所以被形象的稱為“政府按揭”。BT模式在我國已有不少成功案例（如重慶菜園壩長江大橋、北京地鐵奧運支線等），給BT模式用于土地一級開發(fā)提供了充足的借鑒依據(jù)；由于土地自身為高值產(chǎn)品，又因為土地儲備的實施要求政府為唯一的供地方，這就保證了土地一級開發(fā)項目普遍為贏利的，有可靠的回購保障，這是吸引投資者的最重要的條件。59土地一級開發(fā)項目有其典型的特征可以贏利，但無法交給企業(yè)來運營；

投資回報率很高，但是其抵押貸款量少，時間短；

主導者是政府，但是政府卻沒有能力進行具體的土地一級開發(fā)操作；

利潤相對于龐大的資金成本和繁瑣的工程環(huán)節(jié)來說很低。土地一級開發(fā)的BT模式

BT模式即項目投資者成立項目公司，負60金融機構(gòu)投資建設(shè)者政府方勘察設(shè)計單位監(jiān)理單位施工單位咨詢單位政府監(jiān)督機構(gòu)項目公司貸款回購承諾BT合同提供咨詢服務(wù)建立管理協(xié)助管理監(jiān)理監(jiān)理監(jiān)督土地一級開發(fā)BT模式運作方式60金融機構(gòu)投資建設(shè)者政府方勘察設(shè)計單位監(jiān)理單位施工單位咨詢61

土地一級開發(fā)屬于新興事物，目前沒有統(tǒng)一的實施方法和具體的國家政策，在項目實施過程中，需要大量的協(xié)調(diào)工作。

在土地一級開發(fā)BT模式中，雖然由投資方負責項目投資建設(shè)，但是政府必須充當有效率和效力的協(xié)調(diào)角色。

首先，要協(xié)調(diào)土地原使用者與項目公司之間的關(guān)系，以取得土地原使用者的信任。其次，要協(xié)調(diào)政府部門之間的關(guān)系。提高效率，減少亂收費問題，節(jié)約成本，解決與原法律法規(guī)相抵觸的問題。61土地一級開發(fā)屬于新興事物，目前沒有統(tǒng)一的實第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況62第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況62區(qū)域發(fā)展從“天地之中”到“經(jīng)濟極地”

隨著國家“中原崛起”戰(zhàn)略的實施，“中原經(jīng)濟區(qū)”的構(gòu)建上升至國家戰(zhàn)略規(guī)劃層面已是大勢所趨。而實現(xiàn)“中原崛起”和“中原經(jīng)濟區(qū)”構(gòu)建的唯一途徑就是找到一條特色化的發(fā)展之路。承擔著國家糧食安全的重要戰(zhàn)略任務(wù)的河南省，如何破解發(fā)展中的難題？63建業(yè)地產(chǎn)研究院認為中原經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，就是通過構(gòu)建中原經(jīng)濟區(qū)，加快城鎮(zhèn)化進程和產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)步增加可耕地面積，失地農(nóng)民成為產(chǎn)業(yè)工人，建立高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，最終實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，使得收入增加，人民富裕，糧食穩(wěn)定增產(chǎn)，最終確保農(nóng)業(yè)和糧食安全，區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展。作為農(nóng)業(yè)大省的河南，為確保國家糧食安全，加快省域經(jīng)濟的快速發(fā)展，實現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三者協(xié)調(diào)發(fā)展是一條必有之路。作為全國第一人口大省的河南，住房剛性需求會愈來愈旺盛，土地供給將會越來越緊張；經(jīng)濟的發(fā)展推動消費需求的上揚，剛性需求的旺盛和土地供給的矛盾會愈加凸顯，這將是河南城鎮(zhèn)化進程中最大的難題。區(qū)域發(fā)展從“天地之中”到“經(jīng)濟極地”63建業(yè)地產(chǎn)研究院認為64在建業(yè)的橫向擴張戰(zhàn)略中，始終是以鄭州為中心，以不同的半徑畫出同心圓，也即業(yè)界所稱的二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)。二環(huán)：未來2年內(nèi)，以鄭州為中心，半徑300公里為圓，在這個區(qū)域進行房地產(chǎn)開發(fā)。區(qū)域人口一億兩千萬；三環(huán)：4到5年后，把半徑擴大到350公里，進入河南周邊省份的40多個城市，經(jīng)營100到120個項目，區(qū)域人口一億五六千萬；四環(huán)：8到10年后，半徑再擴大到400公里，進入50多個城市，經(jīng)營200個項目，區(qū)域人口2億人。

按照對“中原經(jīng)濟區(qū)”的整體構(gòu)想，中原經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域包括河南全省、安徽北部、山東西南部、河北南部和山西東南部的中原地區(qū)等30多個地市，位于東中西部三大地區(qū)的結(jié)合部，區(qū)域人口2億人。建業(yè)集團高瞻遠矚的省域化擴張戰(zhàn)略與中原經(jīng)濟區(qū)的構(gòu)建和發(fā)展脈絡(luò)不謀而合，是運籌帷幄，還是天意巧合？中原經(jīng)濟區(qū)與建業(yè)戰(zhàn)略64在建業(yè)的橫向擴張戰(zhàn)略中，始終是以鄭州為中652008年底統(tǒng)計結(jié)果，河南省土地總面積16.56萬平方公里，其中耕地面積11889.56萬畝，林地4527.84萬畝，園地470.868萬畝，牧草地21.58萬畝），建設(shè)用地3279.94萬畝）。河南省土地概況652008年底統(tǒng)計結(jié)果，河南省土地總面積16.56萬平方公662007年：河南省土地一級開發(fā)市場共出讓國有土地供應(yīng)6661宗，面積10490.00公頃（其中新增建設(shè)用地6130.93公頃、存量建設(shè)用地4359.07公頃，分別占58.45%和41.55%），成交價款及租金等收益共239.77億元。宗數(shù)、面積和價款分別較上年增長50.74%、2.87%和16.53%。2008年：河南省土地一級開發(fā)市場共出讓國有土地供應(yīng)3682宗，面積11914.12公頃（其中新增建設(shè)用地7311.79公頃、存量建設(shè)用地4602.33公頃，分別占61.37%和38.63%），成交價款及租金等收益共336.05億元。宗數(shù)較上年減少44.72%；面積和價款分別較上年增長13.58%和40.16%。河南省土地一級開發(fā)情況66河南省土地一級開發(fā)情況672010年上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積1257.03萬平方米，比上年同期增長3.2%，增速比上年同期回落25.4個百分點，分別比今年一季度、1-5月加快5.3個和0.6個百分點。本年完成土地開發(fā)面積594.96萬平方米，增長7.5%，分別比上年同期、今年一季度、1-5月加快6.1個、5.5個和14.2個百分點。河南省房地產(chǎn)投資情況672010年上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年68

河南省城鎮(zhèn)化面臨極大的人口、資源、環(huán)境壓力，有限的環(huán)境容量不允許我們走分散布局的城市發(fā)展道路，不能建設(shè)眾多低密度的城鎮(zhèn)和居住區(qū)，這就要求我們要積極建設(shè)并在全省推廣占地少、設(shè)施齊全、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的小房住宅，從完善住房的建設(shè)和功能方面滿足群眾需要，提高生活質(zhì)量和居住舒適度。在區(qū)域人口分布密集，人地矛盾突出，環(huán)境壓力巨大的地區(qū)推進城市化的，河南房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展最大的問題不是需求，不是資金，不是技術(shù)，而是土地！土地，將是未來河南房地產(chǎn)發(fā)展中最難跨越的羈絆！6869根據(jù)河南現(xiàn)狀，河南省的城市運營及土地一級開發(fā)市場按區(qū)域經(jīng)濟功能共可分為一極六類新農(nóng)村建設(shè)獨特資源縣城地級中心城市中原城市群地級中心城市衛(wèi)星城偏遠縣區(qū)鄭州主力發(fā)展極欒川、修武、西峽、靈寶等信陽、南陽、安陽、鶴壁等洛陽城市群、信陽城市群、三門峽城市群等城鎮(zhèn)化改造、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集中區(qū)等汝陽、宜陽、淇縣、盧氏等長葛、修武、獲嘉、遂平等69根據(jù)河南現(xiàn)狀，河南省的城市運營及土地一級開發(fā)市場按區(qū)域經(jīng)70根據(jù)開發(fā)模式不同，可分為五種類型1.新城建設(shè)2.“鐵公機”交通樞紐區(qū)域建設(shè)3.產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)4.舊城改造5.資源型區(qū)域開發(fā)融城新城、行政新城、城郊新城、居住新城、撤村并城等旅游、文化、地質(zhì)、礦產(chǎn)等舊城改造、城中村改造、近郊農(nóng)村城鎮(zhèn)化改造、老街區(qū)改造等火車站、高鐵、輕軌、高速公路、機場等科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)中心、創(chuàng)意文化園區(qū)等70根據(jù)開發(fā)模式不同，可分為五種類型1.新城建設(shè)2.“鐵公3711992年9月，成立龍湖科技教育園區(qū)，規(guī)劃面積19平方公里，現(xiàn)已形成文化教育園區(qū)，高科技工業(yè)園區(qū)和以龍湖度假村、泰昊陵生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園、萬畝櫻桃游覽區(qū)為主的休閑度假園區(qū)等三大產(chǎn)業(yè)群區(qū)。2005年3月1日，鄭州市土地儲備中心成立，市政府宣布將通過土地儲備，實現(xiàn)對土地一級市場的壟斷。2004年8月，鄭東龍子湖大學城開工建設(shè)，規(guī)劃面積22平方公里；2010年7月初，《鄭州市新鄭綜合保稅區(qū)控制性詳細規(guī)劃》開始編制，規(guī)劃面積499.4公頃。2010年2月26日，海馬集團投資10億元的鄭州基地零部件工業(yè)園（一期）奠基。2010年7月16日，方正集團旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營和物業(yè)經(jīng)營管理的綜合性房地產(chǎn)投資集團——北大資源集團，與開封市政府在鄭州舉行“開封新區(qū)合作開發(fā)簽約儀式”，簽約開封新區(qū)35平方公里項目。2010年8月3日，鄭州中原萬達廣場開工奠基,中國商業(yè)地產(chǎn)最王牌的企業(yè)大連萬達集團強勢登陸登陸鄭州。2010年1月21日，鄭州新區(qū)規(guī)劃評審通過，面積1840平方公里。2010年7月28日，鄭汴新區(qū)規(guī)劃出爐，面積2127平方公里；……河南省土地市場現(xiàn)狀711992年9月，成立龍湖科技教育園區(qū)，規(guī)劃面積72升龍現(xiàn)象:城中村改造2005年年底，升龍進入鄭州房地產(chǎn)市場。在其憑借曼哈頓廣場的打造而成為中原房地產(chǎn)的“黑馬”級別開發(fā)商之后，又陸續(xù)投資建設(shè)了升龍國際中心、中原新城……四年時間，華麗轉(zhuǎn)身，升龍企業(yè)的發(fā)展路徑，業(yè)界為之驚奇。而它的發(fā)展速度，更被業(yè)界嘆為觀止?！吧埇F(xiàn)象”已成為一個業(yè)界熟知的名詞。從進入鄭州到完成投資260億元，升龍企業(yè)只用了4年時間?？此粕堊龅亩际且猿侵写甯脑鞛榛A(chǔ)開發(fā)的城市綜合體項目，其本質(zhì)都是土地一級開發(fā)。北大模式：新城開發(fā)2010年7月16日，方正集團旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營及物業(yè)經(jīng)營管理的集團公司——北大資源集團與河南省開封市政府在鄭州舉行“開封新區(qū)合作開發(fā)”簽約儀式，計劃總投資約百億元，將開封新區(qū)35平方公里的土地打造成“國際化的生態(tài)漫城”。北大資源集團明確表示：“我們不單要做好一級開發(fā)，也會參與到二級開發(fā)中來。我們將結(jié)合北大和方正的資源優(yōu)勢以及房地產(chǎn)經(jīng)驗，建設(shè)富有特色的城市綜合體?！狈秸瘓F房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向價值鏈的上游伸展，進入房地產(chǎn)業(yè)供地源頭，創(chuàng)建具有方正特色的城市運營開發(fā)模式，并在其他城市復制推廣，成為專業(yè)的‘城市運營商’，其本質(zhì)既是一、二、三級聯(lián)動的開發(fā)模式河南現(xiàn)象河南省土地一級開發(fā)模式72升龍現(xiàn)象:城中村改造北大模式：新城開發(fā)河南現(xiàn)象河南省土地73如何使“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”實現(xiàn)價值最大化，使建業(yè)地產(chǎn)“根植中原、造福百姓”的核心價值觀在整體發(fā)展戰(zhàn)略中得以真正體現(xiàn)，全面承擔起企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、效益穩(wěn)步增長、拉動區(qū)域經(jīng)濟的任務(wù)，歸根結(jié)底是兩個方面的問題：一、持有優(yōu)質(zhì)土地的總量；二、項目的贏利能力；如何解決這兩個問題，是保證整體戰(zhàn)略實施的核心保證。

全面進入城市運營和土地一級開發(fā)市場，是實現(xiàn)建業(yè)集團規(guī)?；瘮U張戰(zhàn)略得以快速實施的戰(zhàn)略性選擇！73如何使“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”實現(xiàn)價值最大化，第四部分：建業(yè)為什么要進入土地一級開發(fā)市場74第四部分：建業(yè)為什么要進入土地一級開發(fā)市場74754、建業(yè)強大的區(qū)域資源和業(yè)內(nèi)優(yōu)勢，應(yīng)將資源轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標的動力建業(yè)集團介入城市運營及土地一級開發(fā)的背景與條件6、面臨未來發(fā)展，建業(yè)需要快速提升核心競爭力，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標2、河南房地產(chǎn)市場面臨重大發(fā)展機遇，建業(yè)應(yīng)當做大做強3、經(jīng)過18年的發(fā)展，建業(yè)構(gòu)建完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈5、土地一級開發(fā)法律法規(guī)尚不完善，區(qū)域發(fā)展不一，存在巨大市場機會1、中國房地產(chǎn)市場面臨轉(zhuǎn)折，建業(yè)需要規(guī)?；瘮U張面對下一個房地產(chǎn)業(yè)黃金10年，建業(yè)要實現(xiàn)快速進軍地產(chǎn)百億軍團、實現(xiàn)年復合增長率20-25%的速度、2012年即建業(yè)集團成立20周年之際銷售收入突破100億元、用大約5年時間占據(jù)河南住宅市場10%左右的份額、8-10年內(nèi)建設(shè)約500萬平方米的經(jīng)營性物業(yè)等目標。754、建業(yè)強大的區(qū)域資源和業(yè)內(nèi)優(yōu)勢，應(yīng)將資源轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標762、新藍海

為建業(yè)集團破解區(qū)域發(fā)展瓶頸尋找新藍海。土地一級開發(fā)的全面介入，形成三級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)布局、資源優(yōu)先的高效立體發(fā)展格局，全面彰顯建業(yè)集團商業(yè)模式的優(yōu)越性1、優(yōu)戰(zhàn)略

在完成省域化全面布局后，更進一步深度挖掘省域化戰(zhàn)略價值，同時，提升并完善建業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，構(gòu)建特色化區(qū)域發(fā)展標準體系，推動建業(yè)獨特的商業(yè)模式更為完善、成熟、贏利力更強3、創(chuàng)價值

增強以產(chǎn)業(yè)鏈為導向的產(chǎn)品研發(fā)平臺、營銷平臺、服務(wù)平臺、跨界資源合作平臺，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的價值聯(lián)動效應(yīng)

4、增效益

完善建業(yè)集團贏利結(jié)構(gòu)，改善建業(yè)集團內(nèi)部開發(fā)流程，增強規(guī)模化擴張能力，全面提高經(jīng)濟效益和社會效益戰(zhàn)略意義762、新藍海1、優(yōu)戰(zhàn)略3、創(chuàng)價值4、增效益戰(zhàn)略意義77建業(yè)集團SWOT分析S（優(yōu)勢）省域發(fā)展的聚焦化戰(zhàn)略，中原經(jīng)濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，兩者一脈相承；建業(yè)的地方政府資源優(yōu)勢，強大的品牌優(yōu)勢和資本運作能力；河南市場存在巨大的市場空間和政策機會；建業(yè)的品牌優(yōu)勢和強大資源整合能力W（劣勢）幾乎沒有涉足，缺乏運作經(jīng)驗；建業(yè)集團產(chǎn)品體系單一，在城市運營整體要求上有一定差距；建業(yè)缺乏商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體等大盤項目運作經(jīng)驗；人才、組織體系不完善O（機會）建業(yè)規(guī)模化擴張戰(zhàn)略實施轉(zhuǎn)型期中原經(jīng)濟區(qū)的快速發(fā)展土地一級開發(fā)的法律法國還不完善地方政府政績體現(xiàn)河南城鎮(zhèn)化改造進程加快整體房地產(chǎn)市場穩(wěn)步快速發(fā)展T（威脅）閩商、浙商、萬達、恒大、碧桂園、升龍、北大資源等外地大型房企的大規(guī)模進入；地方企業(yè)的亂中取利，沖擊主流市場；一旦土地一級市場正式立法，運作難度及操作門檻隨之增大，贏利空間萎縮河南土地矛盾愈加突出，難度加大77建業(yè)集團SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）T（威78產(chǎn)品體系不完善，缺乏運作經(jīng)驗1、整合建業(yè)地產(chǎn)研究院五大產(chǎn)品體系和土地一級市場研究體系，加快相關(guān)人員的培訓和整體組織架構(gòu)的搭建；2、盡快形成建業(yè)集團完整的運作團隊，制定科學合理的實施戰(zhàn)略1、抓住市場機會，利用政策空檔，快速調(diào)整策略，實施“三駕馬車”商業(yè)模式；2、加快完善產(chǎn)品體系和運營體系，建立最大利潤空間規(guī)范化標準；一旦立法，利潤空間萎縮，操作難度加大土地矛盾愈來愈突出1、提高上游資源控制能力，小步快跑，盡快形成土地運營規(guī)模化；2、城市綜合體、專業(yè)市場等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度加大，持續(xù)性收益物業(yè)持有量增加。3、完成省域化布局后，向外擴張。劣勢和威脅的規(guī)避和彌補外地大型房企大規(guī)模進入，地方小型房企亂中取利1、依托建業(yè)強大的品牌實力和地方政府資源，加快進入土地一級市場的步伐；2、與地方政府盡快形成合作意向；3、建立區(qū)域資本聯(lián)盟；4、充分發(fā)揮聯(lián)合艦隊和地方軍團力量，實施“攘外安內(nèi)”策略78產(chǎn)品體系不完善，缺乏運作經(jīng)驗1、整合建業(yè)地產(chǎn)研究院五大產(chǎn)79有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠有利于以規(guī)模效益在競爭中立于不敗之地

五大有利有利于獲取競爭優(yōu)勢有利于保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營減輕成本壓力有利于建業(yè)集團資源整合五大有利79有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠有利于以規(guī)模效益在競80有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠

大塊的土地可以分多期開發(fā)，整塊土地的開發(fā)從開始到結(jié)束可以延續(xù)5-6年的時間或更長，處于陸續(xù)開發(fā)的狀態(tài)。“土地閑置兩年收回”就成了一紙空文，因而，現(xiàn)實中很少有儲備中的土地被政府收回的事情。

泛海地產(chǎn)案例：近日泛海建設(shè)由于涉嫌囤地被曝光，即將到手的200多億元房價升值暴利，可能成為泡影。國土資源部利劍出鞘，對碧桂園6300畝土地進行徹查；80有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠泛海地產(chǎn)案例：近日泛81有利于以規(guī)模效益在競爭中立于不敗之地■進行大盤化的土地運作，有利于實現(xiàn)規(guī)模效益，■對于建業(yè)集團來說，在土地獲取中擁有絕對優(yōu)勢（地塊優(yōu)勢透明化，選擇空間大，開發(fā)潛力大）。81有利于以規(guī)模效益在競爭中立于不敗之地■進行大盤化的土地82有利于獲取競爭優(yōu)勢充分利用建業(yè)集團對該區(qū)域的市場把握和經(jīng)驗及在該區(qū)域的影響力。充分利用土地一級開發(fā)的優(yōu)勢，把握整體開發(fā)節(jié)奏，提早對地塊開發(fā)贏利能力進行甄別。對適合建業(yè)集團開發(fā)地塊，提高開發(fā)門檻，阻擊競爭對手進入，并根據(jù)整體戰(zhàn)略部署合理科學的調(diào)配資源。82有利于獲取競爭優(yōu)勢充分利用建業(yè)集團對該區(qū)域的市場把握和經(jīng)83保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營減輕成本壓力適當?shù)耐恋貎淇梢晕从昃I繆，而不是等米下鍋，同時可以避免地價上漲給經(jīng)營代來的成本壓力。土地一級開發(fā)前期已獲取穩(wěn)定收益，對于二級開發(fā)來說，可以保證更充盈的開發(fā)優(yōu)勢和贏利能力。83保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營減輕成本壓力適當?shù)耐恋貎淇梢晕从昃I84有利于建業(yè)集團資源整合

■業(yè)內(nèi)整合形成“超級航母”，把競爭對手變成朋友；跨行業(yè)整合形成“聯(lián)合艦隊”，讓最優(yōu)勢資源成為建業(yè)快速擴張的發(fā)動機；區(qū)域優(yōu)勢整合形成“區(qū)域領(lǐng)頭羊”，最優(yōu)資源發(fā)揮最大效力。■建業(yè)集團內(nèi)部品牌、人才、管理、政府關(guān)系、資本整合，無形資產(chǎn)及有效管理整合整合，企業(yè)戰(zhàn)略與區(qū)域發(fā)展整合，打造“行業(yè)領(lǐng)袖”。

84有利于建業(yè)集團資源整合85為什么要進入土地一級開發(fā)市場1、宏觀趨勢的需要（調(diào)控、發(fā)展、方向）2、戰(zhàn)略發(fā)展的需要（省域、向下、縱深）3、盈利目標的需要（百億、盈利率、可持續(xù)）4、穩(wěn)健經(jīng)營的需要（充足現(xiàn)金流、穩(wěn)定效益、最大利潤空間、最優(yōu)化成本管理、最穩(wěn)健商業(yè)模式優(yōu)化）5、資源整合的需要（資本、品牌、人才、管理、文化等）6、區(qū)域經(jīng)濟的需要（發(fā)展、互動、共贏）為什么進入85為什么要進入土地一級開發(fā)市場1、宏觀趨勢的需要2、戰(zhàn)略發(fā)土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢政策導向1歷史經(jīng)驗2從中央政府對土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)認識的轉(zhuǎn)變，以及國家在土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)等方面政策演變軌跡，可以判斷出土地一級開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢，這是根本性的，是我們進行戰(zhàn)略決策的主要依據(jù)。對于國外土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，由于歷史條件和國情截然不同，只能是借鑒，但從中也可以看出政府對于土地管理、城市發(fā)展的主導意圖，以及對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控意圖；對于國內(nèi)土地一級開發(fā)模式，基本都是特例，不具備普遍性，很多盈利手段都是操作層面的，而不能上升到戰(zhàn)略層面。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已不僅僅是行業(yè)經(jīng)濟面的調(diào)控，已涉及到政府經(jīng)濟管理能力問題，已上升到政治層面?？紤]到2011年是政府換屆的敏感時期，這次房地產(chǎn)調(diào)控效果很可能成為一項政治任務(wù)。土地一級開發(fā)的發(fā)展趨勢政策導向1歷史經(jīng)驗2從中央政府對土地管市場供給市場需求土地供應(yīng)信貸稅收戶型限制

總之，政府通過對“地根”、“銀根”、稅收等調(diào)控杠桿，對房地產(chǎn)市場供應(yīng)和需求進行雙向調(diào)節(jié)，從而穩(wěn)定房價。國家調(diào)控手段市場供給市場需求土地供應(yīng)信貸稅收戶型限制總之，政府通過對“88行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營規(guī)?；蔀橼厔荻囗椖窟\營、集團化管控成為發(fā)展重點粗放經(jīng)營向精細化經(jīng)營方式轉(zhuǎn)化異地擴張與全國性企業(yè)品牌顯現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等綜合體開發(fā)迅速崛起產(chǎn)品體系由模式化向系統(tǒng)化、細分化轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)特征從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個重要的趨勢性特征：地產(chǎn)趨勢88行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營規(guī)?；蔀橼厔荻囗椖窟\營、集團化

89什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創(chuàng)新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。建業(yè)地產(chǎn)研究院認為無論是從行業(yè)利潤空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈的完善和規(guī)范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

89什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力？王石說是人才，潘第五部分：建業(yè)如何進入土地一級開發(fā)