房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)駐馬店興達(dá)商業(yè)管理有限公司商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)駐馬店興達(dá)商業(yè)管理有限公司1目錄序：基礎(chǔ)概念普及1：零售業(yè)態(tài)的分類(lèi)及定義2：商業(yè)發(fā)展規(guī)律3：商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)目錄序：基礎(chǔ)概念普及2商業(yè)——生意、買(mǎi)賣(mài)Business廣義的商業(yè)：“生意”，指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)特征：以獲取利潤(rùn)為目的一次握手、一個(gè)電話、一次會(huì)議、一單交易都是商業(yè)活動(dòng)的具體表現(xiàn)，通俗來(lái)說(shuō)商業(yè)就是“賺錢(qián)的游戲”咨詢(xún)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是商業(yè)的范疇Commerce狹義的商業(yè)：“買(mǎi)賣(mài)”，指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)特征：以商品交換為手段

包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展等序：基礎(chǔ)概念普及商業(yè)——生意、買(mǎi)賣(mài)Business序：基礎(chǔ)概念普及3零售業(yè)——有關(guān)商品銷(xiāo)售終端的行業(yè)零售業(yè)：美國(guó)商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷(xiāo)售給普通公眾的實(shí)體

營(yíng)銷(xiāo)學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個(gè)處于從事由生產(chǎn)者到消費(fèi)者的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的個(gè)人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購(gòu)買(mǎi)商品，并直接銷(xiāo)售給消費(fèi)者零售是一個(gè)與批發(fā)相對(duì)應(yīng)的概念，是商品銷(xiāo)售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷(xiāo)售渠道，包括銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)應(yīng)的主體和客體，其對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)消費(fèi)品環(huán)節(jié)零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購(gòu)物中心等零售商家和零售集團(tuán)，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的“房東”，如百聯(lián)、國(guó)美，步步高，萬(wàn)達(dá)等沃爾瑪總裁李·斯科特張近東蘇寧董事長(zhǎng)

黃光裕國(guó)美前總裁零售業(yè)——有關(guān)商品銷(xiāo)售終端的行業(yè)零售業(yè)：沃爾瑪總裁張近東黃光45業(yè)態(tài)——面向某類(lèi)目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)特征：“怎么賣(mài)

”對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷(xiāo)售和服務(wù)的類(lèi)型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)目前中國(guó)有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心、家居中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)店、無(wú)店鋪銷(xiāo)售形式（電子購(gòu)物——B2C，C2C）等

店5業(yè)態(tài)——面向某類(lèi)目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的6特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)頻率價(jià)位購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動(dòng)短不大缺之不可選購(gòu)品較低較高計(jì)劃較長(zhǎng)對(duì)服務(wù)有用重要專(zhuān)用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價(jià)格對(duì)專(zhuān)業(yè)人士影響大重要、量小業(yè)種——面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類(lèi)

特征：“賣(mài)什么”

目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類(lèi)達(dá)到數(shù)萬(wàn)（11萬(wàn)）種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣上分為日常用品、選購(gòu)品、專(zhuān)用品，包括男裝、女裝、鞋類(lèi)、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等業(yè)種特點(diǎn)貨6特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)位購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣外部作用更換周期地位日常高低沖動(dòng)短不大7商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見(jiàn)的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等（開(kāi)放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專(zhuān)業(yè)操作能力7商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外8品牌——標(biāo)識(shí)、區(qū)別

企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識(shí)品牌：包括品牌名（可以讀出的部分）、品牌標(biāo)志（不可以發(fā)聲的部分）、品牌角色（人或擬人化的標(biāo)識(shí)）品牌的意義：方便消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品選擇，縮短消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程享有較高的利潤(rùn)空間無(wú)形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期8品牌——標(biāo)識(shí)、區(qū)別

企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識(shí)品9商家品牌9商家品牌10商品品牌10商品品牌11餐飲品牌11餐飲品牌1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)零售業(yè)Retailindustry

以向消費(fèi)者銷(xiāo)售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài)RetailFormats

零售企業(yè)為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)零售業(yè)Retailindustry12零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)分類(lèi)原則：零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行分類(lèi)。分類(lèi)：食雜店、便利店、折扣店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合商場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷(xiāo)中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等。

零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類(lèi)零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)分類(lèi)原則：零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪1314概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)

特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道

商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人百貨店departmentstore(Dept．)14概念百貨店departmentstore(Dept．15概念采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民

商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道大型綜合商場(chǎng)generalmerchandisestore(G．M．S)15概念大型綜合商場(chǎng)generalmerchandise16概念采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類(lèi)、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主超級(jí)市場(chǎng)supermarket(S．M)16概念超級(jí)市場(chǎng)supermarket(S．M)17概念滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿(mǎn)，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)17概念便利店(方便店)conveniencestore18概念經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并且具備有豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可以退貨選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求專(zhuān)業(yè)店speciatitystore(S．S)18概念專(zhuān)業(yè)店speciatitystore(S．S)19概念專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并提供專(zhuān)業(yè)性知識(shí)服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究專(zhuān)賣(mài)店exclusiveshop(E．S)19概念專(zhuān)賣(mài)店exclusiveshop(E．S)20概念企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣(mài)場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)20概念購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)21概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷(xiāo)售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷(xiāo)售等優(yōu)勢(shì)提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式有一定的停車(chē)場(chǎng)家居中心homecenter(H．C)21概念家居中心homecenter(H．C)概念在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷(xiāo)售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品

商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)概念倉(cāng)儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)222、商業(yè)發(fā)展規(guī)律商業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是城市的發(fā)展，城市的發(fā)展與拓張對(duì)商業(yè)產(chǎn)生了廣泛而集中的需求，為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)規(guī)模的市場(chǎng)基礎(chǔ)任何一項(xiàng)事物的成長(zhǎng)發(fā)展都有既定的軌跡，它受到市場(chǎng)需求的催發(fā)，潛在欲望的刺激與客觀規(guī)律的制約2、商業(yè)發(fā)展規(guī)律商業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是城市的發(fā)展，城市的發(fā)展與拓張23商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；瘋鹘y(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加跨國(guó)企業(yè)的拓展迅速超大超全超值商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；蟪?4國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置2526居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段必需起步發(fā)展享受第一階段以滿(mǎn)足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段描述基本特征駐馬店目前人均GDP已經(jīng)超過(guò)$3000，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費(fèi)的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶(hù)追求休閑享受?chē)?guó)內(nèi)中等規(guī)模以上城市長(zhǎng)三角珠三角深圳上海北京$300$1000$3000$5000及以上GDP26居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段第一階段以滿(mǎn)足生活基本需要百貨大樓大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)模式國(guó)外模式發(fā)展特征國(guó)內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國(guó)家最早的商業(yè)模式，供銷(xiāo)社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷(xiāo)社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿(mǎn)足大眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州購(gòu)物中心城市核心百貨大樓大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)國(guó)外模式發(fā)展特征第2728商圈分析基本概念邊圈次圈

主圈商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘次圈：25%顧客來(lái)自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘邊圈：10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模

影響商圈大小因素28商圈分析基本概念邊圈次圈主圈商圈：是指商店以其所在地29發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷(xiāo)售成為核心贏利手段銷(xiāo)售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入+租金收入銷(xiāo)售收入+租金收入百貨等購(gòu)物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)城市商圈形成規(guī)律贏利模式百貨為主專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈29發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶(hù)）×RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE/IRS

＝40×1600/4000=16萬(wàn)㎡例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶(hù)）：40萬(wàn)人（按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口115萬(wàn)的35%，115×35%=40萬(wàn)）RE（年平均購(gòu)物額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的80%計(jì)算）例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷(xiāo)售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店

以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS（商圈飽和指數(shù)）RF（303、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)在地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的過(guò)程中，為了保證項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理將發(fā)揮絕對(duì)的主導(dǎo)作用，是商業(yè)地產(chǎn)以及周?chē)禺a(chǎn)能否保值升值的關(guān)鍵，把握住運(yùn)營(yíng)管理就可以把握住商業(yè)地產(chǎn)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，運(yùn)營(yíng)管理是項(xiàng)目成功的生命線。任何一個(gè)領(lǐng)域都有其既定的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，這種規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)直接鮮明的表現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)上3、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)在地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的過(guò)程中，為了保證項(xiàng)目31房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。

包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

商業(yè)地產(chǎn)：人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營(yíng)用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式。包括：購(gòu)物中心、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等等。注：從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅房地產(chǎn)等類(lèi)別。房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地3233按市場(chǎng)形式分類(lèi)：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類(lèi)：購(gòu)物中心、小區(qū)配套商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類(lèi)按建筑特征分類(lèi)：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類(lèi)按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)：綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目按銷(xiāo)售方式分類(lèi)：銷(xiāo)售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)按物業(yè)戶(hù)權(quán)分類(lèi)：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)33按市場(chǎng)形式分類(lèi)：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)建筑面積密度：建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：

建筑面積密度=(總建筑面積÷建筑用地面積)（m2/hm2）容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。建筑密度：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。公式為：建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱(chēng)建筑控制線。建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)35建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)綠地率：

城市一定地區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。總建筑面積：

建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱(chēng)“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積的總和稱(chēng)“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。城市基礎(chǔ)設(shè)施:

城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類(lèi)。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運(yùn)輸、郵電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)綠地率：36建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)建筑面積

房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶(hù)出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。實(shí)用面積它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。計(jì)租面積作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)37建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)套內(nèi)面積它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。共有建筑面積

系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。層高通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)套內(nèi)面積38建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明等方面。二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺(tái)、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。劃分防煙分區(qū)：是通過(guò)設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進(jìn)行。購(gòu)物空間：購(gòu)物空間是在整個(gè)空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進(jìn)銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)。交通空間：包括商場(chǎng)內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購(gòu)物者迅速到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。

建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提39建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽(tīng)、可試用，創(chuàng)造出視覺(jué)焦點(diǎn)。服務(wù)空間：是商品銷(xiāo)售的輔助空間，如：試衣間、聽(tīng)音室、問(wèn)訊處、寄存處等。休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂(lè)、文化等場(chǎng)所在地，點(diǎn)綴以綠化小品，既滿(mǎn)足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費(fèi)。柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營(yíng)業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺(tái)或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。貨架：貨架是營(yíng)業(yè)員工作現(xiàn)場(chǎng)中分類(lèi)分區(qū)地陳列商品并少量?jī)?chǔ)存商品的設(shè)施。租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺(tái)、墻面40招商專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)

商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。

消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查：對(duì)商業(yè)項(xiàng)目所在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營(yíng)及競(jìng)爭(zhēng)狀況、居民的購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)水平、商品品牌資源及人們的消費(fèi)行為進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查，為商業(yè)項(xiàng)目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件和商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及市場(chǎng)定位，科學(xué)的確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形態(tài)和目標(biāo)市場(chǎng)。

樓層定位：根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務(wù)設(shè)施的配套及分布。動(dòng)線設(shè)計(jì)：對(duì)商業(yè)企業(yè)的客流動(dòng)線、物流動(dòng)線、人流（員工）動(dòng)線、車(chē)流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計(jì)。

招商專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)

商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的41招商專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)加盟商

加盟商僅是終端商的一種,是銷(xiāo)售點(diǎn)的一種,產(chǎn)品價(jià)格方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì),不過(guò)銷(xiāo)售任務(wù)一般不會(huì)很重.代理商

代理商是在授權(quán)地區(qū)能代表或替代公司，在營(yíng)銷(xiāo)上擁有更多的自主權(quán)，與公司在授權(quán)地區(qū)平等；而加盟商要認(rèn)同經(jīng)營(yíng)理念，遵守公司的規(guī)定，并接受公司監(jiān)督。代理商可以享受到區(qū)域性的產(chǎn)品保護(hù),價(jià)格優(yōu)勢(shì),屬于廠家在當(dāng)?shù)氐拇匀?要一個(gè)銷(xiāo)量的要求,廠家會(huì)有廣告,技術(shù),設(shè)備方面的去持。意向書(shū)

意向書(shū)是國(guó)家、單位、企業(yè)以及經(jīng)濟(jì)實(shí)體與個(gè)人之間，對(duì)某項(xiàng)事務(wù)在正式簽訂條約、達(dá)成協(xié)議之前，由一方向另一方表明基本態(tài)度或提出初步設(shè)想的一種具有協(xié)商性的應(yīng)用文書(shū)。租賃合同

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是當(dāng)事人需要取得對(duì)方標(biāo)的物的臨時(shí)使用、收益而無(wú)須取得所有權(quán)，并且該物不是消耗物時(shí)，都可以適用租賃合同。

招商專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)加盟商42招商專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)協(xié)議書(shū)

協(xié)議書(shū)是契約文書(shū)的一種，當(dāng)事人雙方（或多方）為了解決或預(yù)防糾紛，或確立某種法律關(guān)系，實(shí)現(xiàn)一定的共同利益、愿望，經(jīng)過(guò)協(xié)商而達(dá)成一致后簽署的書(shū)面意見(jiàn)。定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，定金以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。招商專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)協(xié)議書(shū)43百貨專(zhuān)有名詞商場(chǎng)

眾多商家聚集并進(jìn)行商品販賣(mài)的室內(nèi)場(chǎng)所。賣(mài)場(chǎng)

眾多商品進(jìn)行販賣(mài)的場(chǎng)地。動(dòng)線

商場(chǎng)內(nèi)引導(dǎo)顧客流動(dòng)的路線叫做動(dòng)線,動(dòng)線分主動(dòng)線、次動(dòng)線及區(qū)內(nèi)(柜內(nèi))動(dòng)線?？蛿?shù)

交易成交的筆數(shù)?？蛦蝺r(jià)

平均每筆交易的金額。提袋率

購(gòu)物人數(shù)與來(lái)客數(shù)的比率。排設(shè)量

專(zhuān)柜柜內(nèi)排設(shè)陳列的商品的數(shù)量。百貨專(zhuān)有名詞商場(chǎng)44百貨專(zhuān)有名詞回轉(zhuǎn)率：專(zhuān)柜營(yíng)業(yè)額與專(zhuān)柜排設(shè)金額的比率。排設(shè)金額：專(zhuān)柜柜內(nèi)排設(shè)陳列的商品的總金額。主力價(jià)位：專(zhuān)柜主力商品的平均價(jià)格。中心價(jià)位：專(zhuān)柜商品的平均單價(jià)。POP：英文PointofPurchase的縮寫(xiě)形式，意為購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)廣告。DM：英文Directmail的縮寫(xiě),意為快訊商品廣告。DP點(diǎn)：重點(diǎn)陳列、宣傳的地方。LOGO：商品的標(biāo)識(shí)、徽標(biāo)。SIGN系統(tǒng)：標(biāo)識(shí)、指示系統(tǒng)。百貨專(zhuān)有名詞回轉(zhuǎn)率：專(zhuān)柜營(yíng)業(yè)額與專(zhuān)柜排設(shè)金額的比率。45好的開(kāi)始是成功的一半！基礎(chǔ)的深度決定未來(lái)的高度！好的開(kāi)始是成功的一半！46討論Thanks！討論Thanks！47房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件48房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件49房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件50房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件51房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件52商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)駐馬店興達(dá)商業(yè)管理有限公司商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)駐馬店興達(dá)商業(yè)管理有限公司53目錄序：基礎(chǔ)概念普及1：零售業(yè)態(tài)的分類(lèi)及定義2：商業(yè)發(fā)展規(guī)律3：商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)目錄序：基礎(chǔ)概念普及54商業(yè)——生意、買(mǎi)賣(mài)Business廣義的商業(yè)：“生意”，指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)特征：以獲取利潤(rùn)為目的一次握手、一個(gè)電話、一次會(huì)議、一單交易都是商業(yè)活動(dòng)的具體表現(xiàn)，通俗來(lái)說(shuō)商業(yè)就是“賺錢(qián)的游戲”咨詢(xún)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是商業(yè)的范疇Commerce狹義的商業(yè)：“買(mǎi)賣(mài)”，指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)特征：以商品交換為手段

包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展等序：基礎(chǔ)概念普及商業(yè)——生意、買(mǎi)賣(mài)Business序：基礎(chǔ)概念普及55零售業(yè)——有關(guān)商品銷(xiāo)售終端的行業(yè)零售業(yè)：美國(guó)商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷(xiāo)售給普通公眾的實(shí)體

營(yíng)銷(xiāo)學(xué)定義：零售業(yè)是任何一個(gè)處于從事由生產(chǎn)者到消費(fèi)者的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的個(gè)人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購(gòu)買(mǎi)商品，并直接銷(xiāo)售給消費(fèi)者零售是一個(gè)與批發(fā)相對(duì)應(yīng)的概念，是商品銷(xiāo)售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷(xiāo)售渠道，包括銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)應(yīng)的主體和客體，其對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)中的社會(huì)消費(fèi)品環(huán)節(jié)零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購(gòu)物中心等零售商家和零售集團(tuán)，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的“房東”，如百聯(lián)、國(guó)美，步步高，萬(wàn)達(dá)等沃爾瑪總裁李·斯科特張近東蘇寧董事長(zhǎng)

黃光裕國(guó)美前總裁零售業(yè)——有關(guān)商品銷(xiāo)售終端的行業(yè)零售業(yè)：沃爾瑪總裁張近東黃光5657業(yè)態(tài)——面向某類(lèi)目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)特征：“怎么賣(mài)

”對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷(xiāo)售和服務(wù)的類(lèi)型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)目前中國(guó)有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種包括百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心、家居中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)店、無(wú)店鋪銷(xiāo)售形式（電子購(gòu)物——B2C，C2C）等

店5業(yè)態(tài)——面向某類(lèi)目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的58特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)頻率價(jià)位購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動(dòng)短不大缺之不可選購(gòu)品較低較高計(jì)劃較長(zhǎng)對(duì)服務(wù)有用重要專(zhuān)用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價(jià)格對(duì)專(zhuān)業(yè)人士影響大重要、量小業(yè)種——面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類(lèi)

特征：“賣(mài)什么”

目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，商品的種類(lèi)達(dá)到數(shù)萬(wàn)（11萬(wàn)）種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)品，從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣上分為日常用品、選購(gòu)品、專(zhuān)用品，包括男裝、女裝、鞋類(lèi)、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等業(yè)種特點(diǎn)貨6特點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)位購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣外部作用更換周期地位日常高低沖動(dòng)短不大59商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見(jiàn)的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等（開(kāi)放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專(zhuān)業(yè)操作能力7商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外60品牌——標(biāo)識(shí)、區(qū)別

企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識(shí)品牌：包括品牌名（可以讀出的部分）、品牌標(biāo)志（不可以發(fā)聲的部分）、品牌角色（人或擬人化的標(biāo)識(shí)）品牌的意義：方便消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品選擇，縮短消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程享有較高的利潤(rùn)空間無(wú)形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期8品牌——標(biāo)識(shí)、區(qū)別

企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標(biāo)識(shí)品61商家品牌9商家品牌62商品品牌10商品品牌63餐飲品牌11餐飲品牌1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)零售業(yè)Retailindustry

以向消費(fèi)者銷(xiāo)售商品為主，并提供相關(guān)服務(wù)的行業(yè)。零售業(yè)態(tài)RetailFormats

零售企業(yè)為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)零售業(yè)Retailindustry64零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)分類(lèi)原則：零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行分類(lèi)。分類(lèi)：食雜店、便利店、折扣店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合商場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷(xiāo)中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物等。

零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類(lèi)零售業(yè)態(tài)的定義及分類(lèi)分類(lèi)原則：零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪6566概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)

特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式商品結(jié)構(gòu)為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道

商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人百貨店departmentstore(Dept．)14概念百貨店departmentstore(Dept．67概念采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民

商圈范圍較大商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道大型綜合商場(chǎng)generalmerchandisestore(G．M．S)15概念大型綜合商場(chǎng)generalmerchandise68概念采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類(lèi)、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主超級(jí)市場(chǎng)supermarket(S．M)16概念超級(jí)市場(chǎng)supermarket(S．M)69概念滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿(mǎn)，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)17概念便利店(方便店)conveniencestore70概念經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并且具備有豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)從業(yè)人員需具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可以退貨選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求專(zhuān)業(yè)店speciatitystore(S．S)18概念專(zhuān)業(yè)店speciatitystore(S．S)71概念專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并提供專(zhuān)業(yè)性知識(shí)服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究專(zhuān)賣(mài)店exclusiveshop(E．S)19概念專(zhuān)賣(mài)店exclusiveshop(E．S)72概念企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣(mài)場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)20概念購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)73概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷(xiāo)售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷(xiāo)售等優(yōu)勢(shì)提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式有一定的停車(chē)場(chǎng)家居中心homecenter(H．C)21概念家居中心homecenter(H．C)概念在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷(xiāo)售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品

商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)概念倉(cāng)儲(chǔ)商店warehousestore(W．S)742、商業(yè)發(fā)展規(guī)律商業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是城市的發(fā)展，城市的發(fā)展與拓張對(duì)商業(yè)產(chǎn)生了廣泛而集中的需求，為商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)規(guī)模的市場(chǎng)基礎(chǔ)任何一項(xiàng)事物的成長(zhǎng)發(fā)展都有既定的軌跡，它受到市場(chǎng)需求的催發(fā)，潛在欲望的刺激與客觀規(guī)律的制約2、商業(yè)發(fā)展規(guī)律商業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是城市的發(fā)展，城市的發(fā)展與拓張75商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；瘋鹘y(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加跨國(guó)企業(yè)的拓展迅速超大超全超值商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——國(guó)際經(jīng)驗(yàn)零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；蟪?6國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置7778居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段必需起步發(fā)展享受第一階段以滿(mǎn)足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段描述基本特征駐馬店目前人均GDP已經(jīng)超過(guò)$3000，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費(fèi)的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶(hù)追求休閑享受?chē)?guó)內(nèi)中等規(guī)模以上城市長(zhǎng)三角珠三角深圳上海北京$300$1000$3000$5000及以上GDP26居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段第一階段以滿(mǎn)足生活基本需要百貨大樓大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)模式國(guó)外模式發(fā)展特征國(guó)內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall我們國(guó)家最早的商業(yè)模式，供銷(xiāo)社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷(xiāo)社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿(mǎn)足大眾日益增加的精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州購(gòu)物中心城市核心百貨大樓大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)國(guó)外模式發(fā)展特征第7980商圈分析基本概念邊圈次圈

主圈商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍主圈：65%顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘次圈：25%顧客來(lái)自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以?xún)?nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以?xún)?nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘邊圈：10%顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋摹⒐才涮咨虡I(yè)規(guī)模

影響商圈大小因素28商圈分析基本概念邊圈次圈主圈商圈：是指商店以其所在地81發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷(xiāo)售成為核心贏利手段銷(xiāo)售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入+租金收入銷(xiāo)售收入+租金收入百貨等購(gòu)物市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)城市商圈形成規(guī)律贏利模式百貨為主專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈29發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS（商圈飽和指數(shù)）＝C（潛在客戶(hù)）×RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝C×RE/IRS

＝40×1600/4000=16萬(wàn)㎡例1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡C（潛在客戶(hù)）：40萬(wàn)人（按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口115萬(wàn)的35%，115×35%=40萬(wàn)）RE（年平均購(gòu)物額）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的80%計(jì)算）例2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷(xiāo)售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店

以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模IRS（商圈飽和指數(shù)）RF（823、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)在地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的過(guò)程中，為了保證項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理將發(fā)揮絕對(duì)的主導(dǎo)作用，是商業(yè)地產(chǎn)以及周?chē)禺a(chǎn)能否保值升值的關(guān)鍵，把握住運(yùn)營(yíng)管理就可以把握住商業(yè)地產(chǎn)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，運(yùn)營(yíng)管理是項(xiàng)目成功的生命線。任何一個(gè)領(lǐng)域都有其既定的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，這種規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)直接鮮明的表現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)上3、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)在地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的過(guò)程中，為了保證項(xiàng)目83房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。

包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。

商業(yè)地產(chǎn)：人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用于經(jīng)營(yíng)用途的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式。包括：購(gòu)物中心、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等等。注：從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅房地產(chǎn)等類(lèi)別。房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地8485按市場(chǎng)形式分類(lèi)：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪按物業(yè)用途分類(lèi)：購(gòu)物中心、小區(qū)配套商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類(lèi)按建筑特征分類(lèi)：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類(lèi)按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)：綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目按銷(xiāo)售方式分類(lèi)：銷(xiāo)售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè)按物業(yè)戶(hù)權(quán)分類(lèi)：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)33按市場(chǎng)形式分類(lèi)：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)建筑面積密度：建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)。計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：

建筑面積密度=(總建筑面積÷建筑用地面積)（m2/hm2）容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。建筑密度：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。公式為：建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積道路紅線：規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線：城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺(tái)階等）靠臨街面的界線。又稱(chēng)建筑控制線。建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)87建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)綠地率：

城市一定地區(qū)內(nèi)各類(lèi)綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地?？偨ㄖ娣e：

建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱(chēng)“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積的總和稱(chēng)“有效面積”。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。城市基礎(chǔ)設(shè)施:

城市基礎(chǔ)設(shè)施分為工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施兩類(lèi)。工程性基礎(chǔ)設(shè)施一般指能源供應(yīng)、給水排水、交通運(yùn)輸、郵電通信、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)安全等工程設(shè)施。社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施。我國(guó)一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)綠地率：88建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)建筑面積

房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶(hù)出入方便、正常消費(fèi)或生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。實(shí)用面積它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。計(jì)租面積作為計(jì)算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)89建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)套內(nèi)面積它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。共有建筑面積

系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。層高通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)套內(nèi)面積90建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語(yǔ)一次商裝：指商場(chǎng)為其所經(jīng)營(yíng)的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明等方面。二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象