湖南株洲嘉盛項目前期策劃思路匯報課件

株洲嘉盛項目

前期策劃思路匯報德思勤（湖南）2006年6月8日1株洲嘉盛項目

前期策劃思路匯報德思勤（湖南）1面臨怎樣的市場客戶特征調(diào)研分析項目價值提升策略項目的定位策略匯報核心內(nèi)容：2面臨怎樣的市場匯報核心內(nèi)容：2目錄第一篇市場直擊第二篇客戶調(diào)研與分析第三篇項目分析第四篇項目定位第五篇物業(yè)發(fā)展建議3目錄第一篇市場直擊3第一篇

市場直擊4第一篇

市場直擊4濱江板塊河西南部板塊石峰板塊荷塘區(qū)板塊建設(shè)南路板塊東湖公園板塊六大板塊競爭雛形初現(xiàn)一、株洲房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展狀況5濱江河西南石峰荷塘區(qū)板塊建設(shè)南路板塊東湖公園板塊六大板1．荷塘區(qū)板塊特征分析項目名稱占地面積（M2）總建面（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶多層小高層/高層西子花園57860.31207492.09三房123.4/133.98/134.8四房140.3/164.5918502085600戶玫瑰名城1566742300001.18三房115/123/130/135/136四房1501900—2000——一期250戶東方明園27278993002.96三房141/1441500百合嘉園42500680001.6三房121/107/133/132.12四房143.681500——47861．荷塘區(qū)板塊特征分析占地面積（M2）總建面（M2）容積率主荷塘板塊

住宅類型：以多層/小高層為主

樓盤規(guī)模：規(guī)模9-12萬為主相對較大

主力戶型：三房120-140平方米，四房140-170平方米未來發(fā)展趨勢：中高檔精品住宅區(qū)區(qū)域特征：交通便利配套完善老城區(qū)樓盤集中在紅旗廣場周邊住宅和商業(yè)支撐區(qū)域樓市老城改造加速市場放量增加價格：1500——2000元/平方米區(qū)間高檔住宅1800-2000元/平米主力客戶：周邊專業(yè)市場小業(yè)主/生意人企事業(yè)中高層7荷塘板塊住宅類型：以多層/小高層為主樓盤規(guī)模：規(guī)模9-項目名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶碧玉花園1840091019300.55四期：聯(lián)排324.66/324.75/325.57花園洋房218.9-237.88聯(lián)排76-83萬花園洋房43-64萬四期94戶山水國際1466672200001.5三房：138、149、153；四房178、182起價2020，均價2400；頂層復(fù)式最高30001043戶，一期243戶湘江四季花園466931200002.57三房：144.49/146.58/149.79/四房165.62、185.78均價1750；最高價復(fù)式房均價2600二期242戶中房康和山莊41176700001.7三房：110-135；四房150左右均價1450510戶江南世家50002889451.78二期戶型：兩房：86.32/81.55三房：113/117.24/115.55/120二期均價1400600戶2．建設(shè)南路板塊特征分析8占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（建設(shè)南部板塊

區(qū)域特征：交通便利，配套完善商、工、貿(mào)結(jié)合區(qū)域周邊環(huán)境陳舊、嘈雜商務(wù)公寓辦公型物業(yè)是重點發(fā)展方向住宅類型：多層/小高層為主寫字樓、商業(yè)混合樓盤規(guī)模：7-12萬平方米主力戶型：三房130-145平方米四房150-170平方米價格：1750-2100元/平方米主力客戶：蘆淞商圈業(yè)主/生意人60%9建設(shè)南部板塊區(qū)域特征：交通便利，配套完善住宅類型：多層/小項目名稱建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶合泰湘湖水岸16500——兩房：76.3/91三房：117.9/119.61600起價，每層加20元/平方米110東環(huán)新城（安置房）400000——兩房、三房——4000天順山莊——0.8獨棟、聯(lián)排：215-350均價2300——3．東湖板塊特征分析10項目名稱建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2東湖板塊

區(qū)域特征：交通便利配套不太完善區(qū)域形象不佳缺乏品牌項目土地資源稀缺中小規(guī)模商住樓為主住宅類型：多層/小高層商住樓為主樓盤規(guī)模：相對較小

小型樓盤主力戶型：兩房/三房價格：1500-2300元/平方米以1650元/平米為主主力客戶：合泰路/裕豐廣場小業(yè)主11東湖板塊區(qū)域特征：交通便利配套不太完善

4．石峰板塊市場特征分析

項目名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價住戶金地雅苑——10359.3——單身公寓拆遷階段價格待定108戶景秀名園——66000——95-130平方米打樁階段價格待定538戶一期200套寶麗清石嘉苑9057250002.76三房均價1400198戶金地佳家旺——350002.8兩房—四房，戶型面積90-130平方米，目前只剩三套頂層復(fù)式1300-1400150戶12

4．石峰板塊市場特征分析石峰板塊

區(qū)域特征：位置偏遠周邊環(huán)境差空氣污染嚴重人氣不足價格最低發(fā)展最慢呈現(xiàn)商業(yè)帶動住宅發(fā)展趨勢住宅類型：多層為主

樓盤規(guī)模：規(guī)模較小經(jīng)濟型產(chǎn)品為主主力戶型：三房110-140平方米，四房150-180平方米價格：1400-1500元/平方米主力客戶：區(qū)域內(nèi)生意人企事業(yè)中高層13石峰板塊區(qū)域特征：位置偏遠周邊環(huán)境差住宅項目名稱占地（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶尚格名城75949412000001.58一期二批：兩房：95.33；三房116.77-124.34/142.9在售均價1900共10000戶海創(chuàng)明珠花園1103441600001.45在售新洋屋組團三房：107/137/153；四房：160/175在售均價2300共1000戶湘銀陽光水岸800001680002.1三房132.9/106.27/132.91/138/137.85/116/120/119四房：149.22/142.8/150.63/157多層1885小高層2100ABC組團900戶廬山戀533361700003.18三房：110-120四房：130-150價格待定，預(yù)計1800-2000之間960戶城市風景577691519352.63小三房：98-99；三房：130-140。均價待定953戶香山美境66671000001.5200-220疊加別墅多層1500；別墅1800-1900634戶廬山春天政府定向開發(fā)，集資房5．濱江板塊市場特征分析14占地（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/濱江板塊

區(qū)域特征：新興片區(qū)環(huán)境優(yōu)越超前規(guī)劃人氣略顯不足配套設(shè)施不太完善未來升值空間較大市場競爭將日趨激烈住宅類型：多層、小高層為主

樓盤規(guī)模：規(guī)模10-20萬平方米主力戶型：三房110-130平方米四房140-160平方米價格：1800-2000元/平方米主力客戶：火車站商圈經(jīng)商人士隨市府西移的公務(wù)員周邊縣市高收入群體15濱江板塊區(qū)域特征：新興片區(qū)環(huán)境優(yōu)越住宅類型：多層、項目名稱占地（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶湘銀.紫竹茗園27276970273.5三房（躍式）140-157四房（躍式）150-1782000復(fù)式（236、250平方米）總價60多萬595戶，2005年7月份開盤，已售65%珠江麗園1333403005122.25三房123/四房1441890；復(fù)式2000600多戶喜悅花都1666752083430.8獨棟別墅308/314聯(lián)排別墅2612500共三期，現(xiàn)售第三期，共59套別墅家園小區(qū)1100051400001.3三房132.6/152四房1516.河西南板塊市場特征分析16占地（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均河西南板塊

區(qū)域特征：新興片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越超前規(guī)劃人文環(huán)境較好配套設(shè)施不完善人氣不足發(fā)展落后于濱江板塊住宅類型：多層/小高層為主

樓盤規(guī)模：規(guī)模10-20萬平方米主力戶型：三房130-150平方米四房144-160平方米價格：1800-2000元/平方米主力客戶：火車站商圈經(jīng)商人士隨市府西移的公務(wù)員周邊縣市高收入群體17河西南板塊區(qū)域特征：新興片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越住宅類型：結(jié)論一：中心西移，河西區(qū)域價值正在逐步釋放隨著市政府西移，目前河西樓市發(fā)展迅速，以尚格名城、海創(chuàng)明珠花園、湘銀陽光水岸為代表的大盤云集，各路豪強紛紛進駐，是株洲樓市最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。良好的自然環(huán)境資源、全新的城市規(guī)劃、便利的交通體系、大規(guī)模的生活社區(qū)，都為該區(qū)域的樓盤增加了賣點。18結(jié)論一：中心西移，河西區(qū)域價值正在逐步釋放隨著市政府西移，目市場開發(fā)量——河西地區(qū)今年將有近80萬m2的住宅面積陸續(xù)進行開發(fā)；河東地區(qū)今年也有近60萬m2的住宅面積開發(fā)總量。未來市場競爭形勢嚴峻。產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升——高檔樓盤一般都擁有豐富的景觀資源，且大都為一梯兩戶南北通透戶型。創(chuàng)新產(chǎn)品不斷加強——躍式、入戶花園、露臺等創(chuàng)新產(chǎn)品不斷引入。結(jié)論二：未來中高檔樓盤競爭加劇19市場開發(fā)量——河西地區(qū)今年將有近80萬m2的住宅面積陸續(xù)進行隨著株洲市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地的減少以及人們對城市化生活的追求,株洲房地產(chǎn)市場的建筑產(chǎn)品開始由原來行列式布局的多層向圍合式小高層建筑形態(tài)逐步過渡。株洲市區(qū)的置業(yè)客戶也在逐步開始接受小高層住宅。結(jié)論三：建筑形態(tài)開始由多層向小高層過渡20隨著株洲市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地的減少以及人們對城市化生活的追求1、綜合對比分析項目名稱總建㎡區(qū)域位置容積率戶型套數(shù)物業(yè)類型景觀資源山水國際220000蘆淞區(qū)建設(shè)南路1.51043戶一期243戶一期1棟11+1層3棟17+1層臨湘江風光帶社區(qū)綠化率60%湘江.四季花園120000蘆淞區(qū)建設(shè)南路2.57二組團242戶二期四棟多層小高層臨湘江風光帶西子花園120749荷塘區(qū)紅旗中路和新華路交匯處1.88600戶三期246套三期5棟6層多層2棟帶電梯小高層周邊缺乏景觀資源現(xiàn)代園林社區(qū)玫瑰名城230000荷塘區(qū)紅旗中路和新華路交匯處1.2一期200戶一期13棟5+16+1多層周邊缺乏景觀資源歐式風情園林社區(qū)海創(chuàng).明珠花園160000天元區(qū)長江北路東側(cè)1.451000戶，在售96套平層，32套別墅2棟9層1棟7層臨湘江風光帶現(xiàn)代園林品質(zhì)感強湘銀.陽光水岸168000天元區(qū)長江北路東側(cè)2.1900戶在售C組團6棟13層2棟多層湘江風光帶現(xiàn)代園林品質(zhì)感強二、株洲中高檔住宅市場發(fā)展狀況選擇標準：規(guī)模10-20萬平米；均價：1800-2000元/平米。211、綜合對比分析項目名稱總建㎡區(qū)域位置容積率戶型套數(shù)物業(yè)類目前株洲市場中高檔樓盤主要分布在荷塘區(qū)、河西和建設(shè)南路區(qū)域，處于交通便利、配套完善位置；物業(yè)類型以多層/小高層為主，建筑密度較低，容積率集中在2.0以下；社區(qū)規(guī)模較大，自身可以形成較為完善的生活配套，居家氛圍較濃厚；注重打造高品質(zhì)的社區(qū)園林，天元區(qū)和建設(shè)南路項目自然景觀優(yōu)越；隨著市場競爭的不斷加劇，在物業(yè)價格和戶型相近時，注重品牌物業(yè)管理。22目前株洲市場中高檔樓盤主要分布在荷塘區(qū)、河西和建設(shè)南路區(qū)域，2、戶型配比分析項目名稱戶型戶型面積（平方米）套數(shù)比例山水國際一期243套兩房32套110——12013.16%三房160套138/149/15365.8%四房34套178/18213.9%復(fù)式17套200-2406.99%湘江.四季花園二期242套三房156套144/149.79/146.5864.5%四房68套165.62/185.7528%復(fù)式18套196.63/199.34/205.19/246.967.4%西子花園三期246套兩房24套88.5410%三房127123.4/133.98/134.8252%四房76140.3/165.5931%復(fù)式18套190-2107%玫瑰名城一期200套兩房209010%三房套152115/123/130/135/13676%四房20套15010%復(fù)式房8套1794%232、戶型配比分析項目名稱戶型戶型面積（平方米）套數(shù)比例山水國海創(chuàng).明珠花園目前在售128套兩房121079%三房套137/15348%四房24137/160/17518%獨體/聯(lián)排32套25%湘銀.陽光水岸C組團分A、B、C三部分，共900戶；其中A已銷售完畢，目前在售的為B、C部分共約600套兩房93.51/94.635%三房106/116/117/119120/130/132.91/13850%四房139/142/149/150/15730%五房1807%復(fù)式212.83/224.68/2548%主力戶型以三房和四房為主，二房面積主要集中在100平方米以內(nèi)；三房比例以50%為主，玫瑰名城一期達到76%，面積集中在120—140平方米；四房比例10%-30%，區(qū)間較大，面積主要集中在140—170平方米之間；復(fù)式面積主要集中在180—250平方米之間，區(qū)間較大。24海創(chuàng).明珠花園兩房121079%三房套137/15348%3、客戶構(gòu)成對比分析

項目名稱客戶構(gòu)成山水國際以周邊私營業(yè)主、經(jīng)商人士、企業(yè)中高層管理人員為主，少量銀行及公務(wù)員湘江.四季花園以周邊私營業(yè)主，經(jīng)商人士、企業(yè)中高層管理人員為主。西子花園周邊批發(fā)市場私營業(yè)主占40%，市四中老師，工學院老師，區(qū)政府公務(wù)員，430、601等企業(yè)中高層管理人員合計占40%；少量河西客戶。玫瑰名城以周邊批發(fā)市場私營業(yè)主，430、601等企業(yè)中高層管理人員為主海創(chuàng).明珠花園河東中心廣場商圈、株洲大道等私企業(yè)主、經(jīng)商人士和河西政府公務(wù)員為主，部分為株洲工學院等高校老師。湘銀.陽光水岸河東中心廣場商圈、株洲大道等私企業(yè)主、經(jīng)商人士；株洲城區(qū)周邊縣市高收入群體；河西政府公務(wù)員為主。□客戶依據(jù)自己工作位置選擇區(qū)域內(nèi)或鄰近區(qū)域置業(yè)成為顯著特點；□河東主力客戶群：以經(jīng)商人士、私營業(yè)主、企事業(yè)中高層為主；□河西主力客戶群：火車站附近經(jīng)商人士/小業(yè)主；公務(wù)員；周邊縣市高收入群體；□客戶年齡：主要集中在30-50歲之間；□置業(yè)目的：以自住和改善生活居住條件為主。253、客戶構(gòu)成對比分析客戶構(gòu)成山水國際以周邊私營業(yè)主4、銷售狀況分析項目名稱戶型面積（M2）銷售狀況兩房三房四房復(fù)式山水國際一期110-120138-153178-182200-2272005年12月開盤，一期目前已經(jīng)銷售50%。兩房：110平米臨建設(shè)路銷售不理想，120平方米銷售完畢；年輕夫婦和為老年人購買較多。三房：149、153銷售不理想，主要是144平方米以上多交稅，面積達到四房區(qū)間，但結(jié)構(gòu)功能滿足不了業(yè)主需求；四房：銷售70%；頂層復(fù)式全部賣完。二期預(yù)計年底推出，約7萬平方米。湘江.四季花園二期90144-146165-185196-2462005年10月開盤，二期目前已經(jīng)銷售75%，兩房：已經(jīng)銷售完畢；三房：難銷戶型146平米，主要集中在9棟和10棟中間戶型，一梯三戶，樓間距15米，容積率過高是制約銷售主要原因。四房：難銷戶型165.62平米，樓間距15米，容積率過高是制約銷售主要原因。臨江邊的戶型已經(jīng)銷售完畢。三期年底推出，約2萬平方米。西子花園三期88.54123-134140-165190-21005年9月開盤，目前已銷售50%，三期是項目最后一期。整體銷售狀況不太好，主要是宣傳與實際情況相差較遠，客戶較高期望值沒有得到滿足。底層沒有架空，一樓戶型客戶不大接受。兩房：基本銷售完畢；三房：銷售較好；四房：165平米難銷，主要是戶型結(jié)構(gòu)不合理，戶型位置不好264、銷售狀況分析項目名稱戶型面積（M2）銷售狀況兩房三房四房玫瑰名城一期9011512月份開盤，已經(jīng)銷售80%，預(yù)計二期今年7-8月份推出，約6萬平方米；兩房：全部銷售完畢頂層閣樓：70-90平米開盤當天銷售完畢；三房、四房和頂層復(fù)式銷售良好。項目工程質(zhì)量較好，外立面品質(zhì)感強，戶型結(jié)構(gòu)和戶型配比合理，客戶口碑傳播效應(yīng)非常好，整體銷售情況比較理想。海創(chuàng).明珠花園新洋屋107137-153137-175——2005年7月份認籌，2006年5月份交房，整體已售40%—50%，價格過高是主要因素。兩房已銷售完畢；在售三棟兩側(cè)位置較好的四房已經(jīng)銷售完畢；153平方米三房和175平方米四房難銷，主要是戶型結(jié)構(gòu)不合理，加之總價過高制約了銷售；預(yù)計07年推盤量在2-3萬平方米。湘銀.陽光水岸C組團93/94106-138139-157180-2542005年8月開盤，憑借開發(fā)商在本土的品牌優(yōu)勢，其中A棟已銷售完畢，目前在售的為B、C棟部分共約600套，已經(jīng)銷售70%。兩房基本銷售完畢；難銷戶型為復(fù)式，總價過高；今年下半年至明年上半年將推出臨江住宅約4萬平方米。27玫瑰名城一期9011512月份開盤小結(jié)：□客戶優(yōu)先選擇景觀價值高的單位擁有開闊的景觀視野成為客戶選擇的先決條件，因此在擁有景觀資源的項目中，更多客戶會考慮可觀看外部自然景觀或社區(qū)花園的單位；□客戶偏好朝南單位由于株洲屬亞熱帶季風濕潤氣候，受季風環(huán)境影響明顯，市場普遍偏好通風采光較好的朝南單位；□戶型面積普遍偏大由于住宅單價不高以及居住習慣等原因，戶型面積普遍較大，市場主力戶型集中在120-140平方米左右的三房和140-170平方米左右的四房，且銷售狀況比較良好。100平方米以內(nèi)的兩房銷售最為理想?！鮿?chuàng)新戶型受到歡迎客戶渴望享受不同空間感受的居住環(huán)境，帶觀景陽臺、大凸窗的戶型銷售較好。28小結(jié)：285、銷售價格對比分析項目名稱戶型面積區(qū)間（M2）均價（元/平方米）總價（萬元）兩房三房四房復(fù)式多層小高層頂層復(fù)式兩房三房（多層）三房（小高層）四房（多層）四房（小高層）復(fù)式山水國際一期110-120138-153178-182200-240——2400最高300026.4-28.8——33.12-36.7——42.7-43.648-57湘江.四季花園二期90144-146165-185196-2461750——260015.725.2-25.55——28.8-32.4——51-64西子花園三期88.54123-134140-165190-21018501850208516.322.7-24.722.7-24.725.9-30.525.9-30.536-39玫瑰名城一期90115-1361501791900-2000————17-1821.8-27.2——28.5-30——34-35.8海創(chuàng).明珠花園新洋屋107137-153137-175——2300————24.631.5-35.9——31.5-40——聯(lián)排100-200湘銀.陽光水岸C組團93106-138139-157180-25418852100250019.519.9-26.522.3-28.926.2-29.629-3345-63.5□均價以1800-2000元/平方米最為集中；□三房總價集中在20-25萬之間；□四房總價集中在25-30萬之間；□復(fù)式總價35-60萬；295、銷售價格對比分析戶型面積區(qū)間（M2）均價（元/平方米）總?cè)?、商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況天元商圈響石廣場商圈蘆淞商圈紅旗廣場商圈商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速四大商圈鼎立30三、商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況天元響石廣蘆淞紅旗廣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速商圈項目名稱商業(yè)面積業(yè)態(tài)種類銷售均價（元/平米）銷售率蘆凇商圈中鴻時尚新天地8萬負1層16000平方米為家樂福超市一樓商業(yè)面積以500平米為主。KFC必勝客將進駐。三四層只出租，要引入大型商家臨建設(shè)路3萬多均價其他的9000-3萬不等主要是商鋪位置不同價格差異比較大目前還處于打樁階段，只是進行意向登記家潤多商業(yè)廣場7萬城市中央財富新領(lǐng)袖家潤多已經(jīng)進駐室內(nèi)步行街、大型商業(yè)、品牌服飾一層4～5萬、二層2～3萬2006年5月20日開盤徐家橋步行街12萬主題定位：株洲美食第一街目前國美、新一佳、楊裕興、湘府人家、無名粉店已進駐1樓售1.9-3.2萬；2樓售3000-5000元；3樓售2000-4000元；2、3樓一起賣均價4000元/平方米目前采用以租帶售形式，1-6個月租金為零，7-12個月租金7折，13-18個月租金8折。紅旗廣場商圈偉大國際4萬一層主題賣場，以40-50小面積商鋪為主；二層株洲百貨將進駐；三層電器商場；四層體育用品、健身器材、書籍；五層青少年活動中心、快餐廳。1樓臨街25000元/平米1樓內(nèi)街11000-18000一樓小鋪面已售7-8成二樓7600平方米被株洲百貨全部買斷三、四、五樓只租不售要引入大商家東都商業(yè)廣場3.8萬地下一層和一層為超市；二層為專業(yè)市場；三、四層為電影院。1樓20000元/平方米2樓10000元/平方米3樓4000元/平方米一樓商鋪已經(jīng)銷售80%31商圈項目名稱商業(yè)業(yè)態(tài)種類銷售均價（元/平米）銷售率蘆中鴻時尚天元商圈新一佳超市營業(yè)面積1萬余平米1—3樓，新一佳超市、肯德基1樓16800元/平方米2樓15800元/平方米3樓14800元/平方米——天元商場四層共2萬平米——————響石廣場商圈銅鑼灣商業(yè)廣場9萬平方米新一佳、通程電器、銅鑼灣都已經(jīng)進駐但片區(qū)人氣不夠，整個商圈不旺，銅鑼灣已經(jīng)改做裝修家俱，整個商業(yè)定位改為休閑、娛樂商業(yè)?！麄€被一人買下，再整體出租金地佳家旺商業(yè)面積7000平方米，其中180個商業(yè)鋪位面寬8米。株洲百貨即將進駐，面前一層內(nèi)街商鋪只租不售臨街商鋪11380元——32天新一佳超市營業(yè)面積1萬余平米1—3樓，新一佳超市、肯德基11、商業(yè)銷售價格持續(xù)走高一層臨街商鋪銷售均價集中在15000～25000元/m2，二層商鋪的銷售均價在5000～15000元/m2。2、商業(yè)面積與株洲市區(qū)人口比例明顯飽和據(jù)株洲市統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料，2004年株洲市區(qū)內(nèi)商業(yè)用房面積約為98.3萬m2，2005年全年商業(yè)增量17.3萬，目前株洲市區(qū)人口78.503萬，商業(yè)面積與株洲市區(qū)人口的比值已經(jīng)超過1。根據(jù)相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)，在商業(yè)發(fā)展成熟的歐洲發(fā)達國家該比值為1.2，而在國內(nèi)經(jīng)濟活躍的上海也僅約為1.0，由此可以看出，株洲商業(yè)總量已經(jīng)明顯飽和。3、未來商業(yè)市場供應(yīng)量較大，市場競爭激烈隨著徐家橋步行街、偉大國際、東都商業(yè)廣場、家潤多等項目陸續(xù)開發(fā)，將有約40萬m2的商業(yè)產(chǎn)品進入市場，這就意味著未來株洲的商業(yè)市場將面臨較大的市場競爭。小結(jié)：331、商業(yè)銷售價格持續(xù)走高小結(jié)：33四、公寓物業(yè)發(fā)展狀況項目名稱主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶摩登摩天一房：55.72；兩房：81.92/91.91均價2100416戶中鴻時尚新天地公寓：54.29-76.6公寓2400-3300住宅2200-30001312戶一期還處于打樁階段中旺錦安城公寓49.86、46.59公寓價格2755-3195住宅價格2285-2725557戶，一期認籌偉大國際廣場兩房89.06均價1980住宅180套東都文化廣場單身公寓46.06-54.87公寓帶裝修均價2300普通住宅均價2000225套，其中酒店套房125套，住宅公寓100套34四、公寓物業(yè)發(fā)展狀況項目名稱主力戶型（M2）均價（元/M2）小結(jié)：1、目前市場公寓項目主要集中在河東較為繁華的建設(shè)南路、蘆淞南路和火車站附近。2、公寓市場處于起步發(fā)展階段，戶型設(shè)計落后，裝修標準低在售項目中公寓產(chǎn)品的總量約為8～10萬m2，且總體銷售狀況較好。銷售均價高于住宅產(chǎn)品,區(qū)間在2300-3000元/m2（帶裝修）為主。但戶型設(shè)計較為落后，戶型產(chǎn)品的裝修標準在200-300元/m2。3、公寓價格具備市場支撐根據(jù)我司對株洲住宅租賃市場的調(diào)研，80年代和90年代建設(shè)的100m2以下的二房和三房，現(xiàn)階段其租金分別為500～600元/月，800～900元/月。而近期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兩房租金為800～1000元/月，三房租金達到1000～1200元/月。根據(jù)城市中不同產(chǎn)品的租金分布規(guī)律，我司推算小戶型公寓租金在600～1000元/月。通過租金收益還原法，若年回報率8％，則公寓的銷售價格在1800～2700元/m2。35小結(jié)：35五、商務(wù)辦公型物業(yè)發(fā)展狀況項目名稱主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶中房藍色干線商務(wù)辦公樓70-90平方米為主2700-28282006年3月份開盤，已售65%。長江商務(wù)大廈45-48平方米起價3068，每層加30元其中一二三樓為商業(yè)，12000的均價被買斷A座181套，06年4月17日開盤剩10套投資客占50%，購買者行業(yè)比較分散家潤多廣場48-60平方米均價29002006年5月20日開盤，已經(jīng)銷售完畢保利大廈40-60均價2800-29002005年已經(jīng)銷售完畢，租金25-30元/平方米；其中8樓起均價2900，返租10年，每月返租800元。招標大廈40-60均價29002005年已經(jīng)銷售完畢36五、商務(wù)辦公型物業(yè)發(fā)展狀況項目名稱主力戶型（M2）均價（元/小結(jié)：1、辦公型物業(yè)總體發(fā)展較為落后：純正辦公物業(yè)稀缺，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較落后。2、未來大部分的商務(wù)辦公型項目將出現(xiàn)在河西河西現(xiàn)階段已有的保利大廈、招投標大廈、金城大廈等項目在硬件設(shè)施和總體形象上已經(jīng)超過了河東的其它項目；河東作為老城區(qū)在城市發(fā)展中受到交通條件、拆遷問題、區(qū)域環(huán)境和形象等諸多限制，發(fā)展相對緩慢，主要集中在臨火車站的建設(shè)南路兩邊，如家潤多、中房藍色干線等。3、商務(wù)公寓是河東辦公型物業(yè)的發(fā)展方向在商務(wù)核心區(qū)西移的大趨勢下，一些需要依托城市商業(yè)、專業(yè)市場、休閑、娛樂等資源進行發(fā)展的企業(yè)，如商家、服裝貿(mào)易公司、外地公司駐株辦事處、代理公司、事務(wù)所、培訓公司等機構(gòu)，它們不能離開城市資源，在河東的商務(wù)公寓內(nèi)辦公是它們的首選。37小結(jié)：37紅旗花園荷塘香榭興城房產(chǎn)馨香小區(qū)玫瑰名城西子花園東方花園東方明園百合嘉園財富廣場偉大國際東都廣場富華廣場合泰大廈合泰金光豪門財富地帶天順山莊晨光東湖畔學府小區(qū)東環(huán)新城本案在售已售六、荷塘區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況荷塘板塊東湖板塊38紅旗花園荷塘香榭興城房產(chǎn)馨香小區(qū)玫瑰名城西子花園東方花園東方1、住宅統(tǒng)計分析項目名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶多層小高層/高層西子花園57860.3120749.92.09三房123.4/133.98/134.82四房140.3/164.5918502085600戶玫瑰名城1566742300001.18三房115/123/130/135/136四房1501900元—2000——一期250戶東方明園27278993002.96三房141/1441500百合嘉園42500680001.6三房121.01/107.57133.09/132.12四房143.68均價1500——478紅旗花園27400530001.93兩房90-94；三房114/127/131/135均價1650——目在售為三期銷售達80%天順山莊————0.8獨棟、聯(lián)排：215-350均價2300——財富地帶——153453.2————一期接受階段，價格待定——一期7萬平方米391、住宅統(tǒng)計分析占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶小結(jié)：1）樓盤規(guī)模：以9-12萬平方米左右為主，屬于中型樓盤；2）荷塘區(qū)板塊中高檔樓盤比較集中，東湖板塊以形象檔次較低小型商住樓為主；3）住宅類型以多層和小高層為主，別墅項目一個；4）戶型以三房、四房為主，三房面積集中在110-140平米，四房面積集中在140-160平米；5）價格區(qū)間1500-2000元/平米，高檔住宅均價集中在1800-2000元/平米；6）主力客戶群：以樓盤周邊專業(yè)市場私營業(yè)主、生意人、大中型企業(yè)中高層管理人員為主，客戶就近置業(yè)的特點非常明顯。40小結(jié)：402、商業(yè)統(tǒng)計分析項目名稱商業(yè)面積業(yè)態(tài)種類均價（元/平米）銷售率偉大國際4萬平米一層主題賣場，以40-50平方米小面積商鋪為主二層株洲百貨將進駐三層電器商場四層體育用品、健身器材、書籍五層青少年活動中心、快餐廳。1樓臨街250001樓內(nèi)街11000-18000一樓小鋪面已銷售7-8成二樓7600平方米被株洲百貨全部買斷三、四、五樓只租不售，引入大商家東都商業(yè)廣場3.8萬平米地下一層和一層為超市二層為專業(yè)市場

三、四層為電影院1樓20000一樓商鋪已經(jīng)銷售80%富華商業(yè)廣場3.7萬平米-1層、1層雙首層環(huán)游購物長廊2層百貨生活超市3層主題賣場4層娛樂美食價格待定處于打樁階段，正接受意向客戶登記銀泰財富廣場做酒店——————412、商業(yè)統(tǒng)計分析項目名稱商業(yè)面積業(yè)態(tài)種類均價（元/平米）銷售小結(jié)：1）紅旗商圈雛形初現(xiàn)：以偉大國際、東都文化商業(yè)廣場和銀泰財富廣場為核心；2）商業(yè)面積持續(xù)增長：目前放量達（除銀泰財富廣場外）11.5萬平方米；3）各商業(yè)廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)各具特色：東都的文化產(chǎn)業(yè)、銀泰財富廣場酒店產(chǎn)業(yè)、偉大國際廣場百貨和主題賣場；4）在售商業(yè)銷售價格普遍較高：一樓臨街商鋪均價20000元/平方米以上；5）銷售方式：普遍采用將一樓商業(yè)劃分小鋪銷售，二樓以上整層銷售或出租。42小結(jié)：423、公寓統(tǒng)計分析項目名稱戶型面積（平方米）均價戶數(shù)偉大國際廣場三房：137.21兩房89.06均價1980住宅180套東都商業(yè)文化廣場三房128/137單身公寓46.06-54.87公寓帶裝修均價2300普通住宅均價2000225套，其中酒店套房125套，住宅公寓100套富華商業(yè)廣場一房一廳60-70單身公寓30-40待定約600套小結(jié)：1）公寓市場存量不多；2）偉大和東都公寓價格集中在1980-2300之間，已銷售80%；3）主力客戶群：周邊專業(yè)市場老板、私營業(yè)主、投資客。433、公寓統(tǒng)計分析項目名稱戶型面積（平方米）均價戶數(shù)偉大國際廣第二篇

客戶調(diào)研分析44第二篇

客戶調(diào)研分析44一、株洲客戶問卷調(diào)查說明甄別條件：

1、未來購買住宅可能性大于50%2、購買住宅單價高于1600元/平方米1、共發(fā)放問卷1000份，有效問卷629份2、荷塘區(qū)/株百/中國城/天元、響石廣場基本數(shù)據(jù)：

45一、株洲客戶問卷調(diào)查說明甄別條件：1、未來購買住宅可能性大1、單價承受力：集中在1600-2000元/平方米二、定量調(diào)查分析主要結(jié)論：461、單價承受力：集中在1600-2000元/平方米二、定量調(diào)2、主力客戶群：私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、經(jīng)商人士。

472、主力客戶群：私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、經(jīng)商人士。3、總價承受力：主要集中在15-30萬之間，約有21.9%客戶能接受30萬以上總價。483、總價承受力：主要集中在15-30萬之間，約有21.9%客4、面積選擇：集中在120-130㎡/130-140㎡

，其次為100-110㎡。494、面積選擇：集中在120-130㎡/130-140㎡，5、對戶型需求：三房需求達58.5%，四房需求達31.4%。505、對戶型需求：三房需求達58.5%，四房需求達31.4%。6、能承受三房總價為15-25萬元之間；能承受四房總價為20-30萬元之間，別墅可承受總價為35-50萬元。516、能承受三房總價為15-25萬元之間；能承受四房總價為207、客戶關(guān)注點：已經(jīng)開始重視軟性需求方面，周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交通、配套設(shè)施等方面，體現(xiàn)逐步成熟的需求思想。

527、客戶關(guān)注點：已經(jīng)開始重視軟性需求方面，周邊環(huán)境、物業(yè)管理8、可能在荷塘區(qū)置業(yè)的比例達到60.6%，超過半數(shù)，完全否定荷塘區(qū)置業(yè)的只占受訪人群的11.5%

。538、可能在荷塘區(qū)置業(yè)的比例達到60.6%，超過半數(shù)，完全否定定量調(diào)查分析總結(jié)：7、小高層、多層已經(jīng)被客戶所接受2、三房、四房為客戶需求主力戶型3、對物業(yè)面積的需求較為集中緊湊6、荷塘區(qū)居住價值仍被眾多客戶認可4、總價成為客戶購房時主要考慮因素之一1、中高端客戶主要為私營企業(yè)主、經(jīng)商人士、企業(yè)中高層人員三類5、中高端客戶對軟性價值已經(jīng)有所重視54定量調(diào)查分析總結(jié)：7、小高層、多層已經(jīng)被客戶所接受2、三房、第三篇

項目分析55第三篇

項目分析551、規(guī)模優(yōu)勢：占地414畝，容積率按2.0，建面55萬平米，區(qū)域最大。2．企業(yè)自身優(yōu)勢：國有企業(yè)，與政府關(guān)系密切，擁有本地開發(fā)經(jīng)驗。3．區(qū)位優(yōu)勢：位于中心區(qū)域，交通便利。4.區(qū)域人居環(huán)境優(yōu)勢：株洲目前最佳居住區(qū)域。5、周邊配套設(shè)施比較完善。核心優(yōu)勢——項目規(guī)模、企業(yè)自身優(yōu)勢一、項目SWOT分析S——優(yōu)勢561、規(guī)模優(yōu)勢：占地414畝，容積率按2.0，建面55萬平米，1．城市形象較差：老建筑、農(nóng)田過多影響片區(qū)整體形象。2．噪音干擾：地塊西面320國道、紅旗中路噪音影響。3、紅旗路商業(yè)價值偏低：主要是受320國道高架橋影響，紅旗中路地塊的整體商業(yè)價值被制約。4．地塊景觀資源缺乏：相對于河西項目。5、公交車線路較少。核心劣勢——城市形象較差噪音干擾紅旗中路商業(yè)價值偏低W——劣勢571．城市形象較差：老建筑、農(nóng)田過多影響片區(qū)整體形象。核心劣1．區(qū)域交通條件改善：新塘路即將修建，將成為荷塘區(qū)內(nèi)環(huán)交通要道。2．區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇：紅旗廣場商圈即將形成、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，將帶來大量高檔住宅潛在消費者。3.商業(yè)發(fā)展機遇：商業(yè)臨街面長，交通體系進一步完善。4．株洲市住宅市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，中高檔樓盤市場機會較大。核心機會——區(qū)域交通條件改善區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展O——機會581．區(qū)域交通條件改善：新塘路即將修建，將成為荷塘區(qū)內(nèi)環(huán)交通要1、區(qū)域內(nèi)：玫瑰名城等品牌項目后期入市產(chǎn)品的威脅；2、區(qū)域外：同品質(zhì)項目對本項目一、二期構(gòu)成的市場競爭；3．政府宏觀調(diào)控政策的影響和沖擊。T——威脅但上述都不是本項目的核心威脅591、區(qū)域內(nèi)：玫瑰名城等品牌項目后期入市產(chǎn)品的威脅；T——威脅河西片區(qū)市政建設(shè)的發(fā)展和成熟，大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)，將會對項目的后期發(fā)展構(gòu)成嚴重的追擊風險。核心威脅：60河西片區(qū)市政建設(shè)的發(fā)展和成熟，大型房地產(chǎn)項目的開發(fā)，將會對項核心劣勢核心機會核心威脅城市形象較差區(qū)域交通條件改善區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展河西片區(qū)項目未來競爭二、項目綜合評述核心優(yōu)勢項目規(guī)模、居住區(qū)域本項目的發(fā)展與區(qū)域發(fā)展息息相關(guān)，所以我們有必要對本項目所處的區(qū)域進行研究。61核心劣勢核心機會核心威脅城市形象較差區(qū)域交通條件改善河西片區(qū)三、區(qū)域發(fā)展研究：區(qū)位：介于產(chǎn)業(yè)中心和商貿(mào)中心之間地段資源：傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐擁有大量經(jīng)商人士環(huán)境：較好的人居環(huán)境眾多城市公園配套：發(fā)展較早的城區(qū)完善的配套設(shè)施便利交通條件……研究一：區(qū)域優(yōu)勢資源顯著，但缺乏整合，沒有形成核心競爭力，區(qū)域價值沒有體現(xiàn)。62三、區(qū)域發(fā)展研究：區(qū)位：介于產(chǎn)業(yè)中心和商貿(mào)中心之間地段研研究二：株洲城市規(guī)模較小，跨區(qū)域置業(yè)特征明顯。石峰區(qū)蘆淞區(qū)天元區(qū)

荷塘區(qū)

63研究二：株洲城市規(guī)模較小，跨區(qū)域置業(yè)特征明顯。石峰區(qū)蘆淞區(qū)天1、東提：改變城市形象3、城市未來空間：向南發(fā)展2、西拓：中心西移（重點）研究三：城市發(fā)展方向削弱了區(qū)域競爭優(yōu)勢，保持和提升區(qū)域價值非常關(guān)鍵。641、東提：改變城市形象3、城市未來空間：向南發(fā)展2、西拓：中1、河西樓市發(fā)展愈燃愈烈未來三年河西樓市發(fā)展逐漸成熟，對荷塘區(qū)及項目后續(xù)銷售將帶來較大壓力。2、對產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局影響傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)、冶金、醫(yī)藥業(yè)、專業(yè)市場等將仍以河東為中心；新興產(chǎn)業(yè)西移，主要是信息技術(shù)等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)。3、對客戶群影響傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)客戶工作在河東，置業(yè)仍以河東為主，部分蘆淞商圈經(jīng)營者選擇河西置業(yè)；新興產(chǎn)業(yè)客戶群重點選擇河西置業(yè)；市府西移，政府公務(wù)員工作調(diào)動，成為河西一個重要的置業(yè)群體。城市發(fā)展規(guī)劃的影響：651、河西樓市發(fā)展愈燃愈烈城市發(fā)展規(guī)劃的影響：65如何應(yīng)對城市發(fā)展對區(qū)域帶來的影響？如何讓區(qū)域在未來保持領(lǐng)先地位?如何讓區(qū)域價值獨樹一幟？解決之道重塑區(qū)域形象突破市場66如何應(yīng)對城市發(fā)展對區(qū)域帶來的影響？解決之道重塑區(qū)域形象66產(chǎn)業(yè)中心商貿(mào)中心新興片區(qū)株洲：三線城市全國知名重工業(yè)基地？

四、區(qū)域形象重塑1、區(qū)域城市功能定位67產(chǎn)業(yè)中心商新興片區(qū)株洲：三線城市全國知名重工業(yè)基地？2、區(qū)域形象重塑區(qū)位：介于產(chǎn)業(yè)中心和商貿(mào)中心之間地段資源：傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐擁有大量經(jīng)商人士環(huán)境：較好的人居環(huán)境眾多城市公園配套：發(fā)展較早的城區(qū)完善的配套設(shè)施便利交通條件……區(qū)域形象重塑：城市生活中心682、區(qū)域形象重塑區(qū)域形象重塑：68產(chǎn)業(yè)中心商貿(mào)中心生活中心

新興片區(qū)

三大中心各具特性相輔相成共同支撐目前株洲城市格局5-8年內(nèi)將不會隨著城市發(fā)展而改變69產(chǎn)業(yè)中心商生活中心新興片區(qū)三大中心各具特性相輔相成6東至：桂花路；西至：紅旗中路西側(cè)200米；南至：東環(huán)路；北至：紅港東路。3、區(qū)域界定（初定）城市生活中心城市生活中心70東至：桂花路；西至：紅旗中路西側(cè)200米；南至：東環(huán)路；北4、成為城市生活中心的必要條件：1）與CBD（火車站中心廣場商圈）保持適當?shù)木嚯x為了保證一個舒適的居住和生活環(huán)境，所以從根本上就要求該區(qū)域必須與城市中的CBD區(qū)域保持適當?shù)木嚯x。太遠——則不能稱之為城市生活中心；太近——則不能保持一個舒適的生活環(huán)境和靜逸的文化空間；2）完善的市政配套、文化設(shè)施3）大量中高檔樓盤的開發(fā)通過上述分析，從株洲城市發(fā)展角度分析，以本項目所在區(qū)域為核心的片區(qū)是構(gòu)筑城市生活中心最適當?shù)膮^(qū)域。714、成為城市生活中心的必要條件：71五、項目地位城市中心的稀缺資源規(guī)模最大獨一無二未來中高檔住宅典范城市生活中心領(lǐng)袖72五、項目地位城市中心的稀缺資源城市生活中心領(lǐng)袖72區(qū)域城市形象塑造者區(qū)域開發(fā)領(lǐng)袖城市區(qū)域運營商六、企業(yè)品牌地位73區(qū)域城市形象塑造者六、企業(yè)品牌地位73七、項目核心價值體系2、規(guī)模價值：55萬平米大型社區(qū)1、區(qū)域價值：城市生活中心3、企業(yè)價值：區(qū)域形象重塑者4、市場價值：未來中高檔住宅典范74七、項目核心價值體系2、規(guī)模價值：55萬平米大型社區(qū)1、區(qū)域八、項目發(fā)展總戰(zhàn)略將項目價值建立在全新區(qū)域價值之上!塑造項目個性優(yōu)勢，突破市場！75八、項目發(fā)展總戰(zhàn)略將項目價值建立在全新區(qū)域價值之上!75第四篇

項目定位76第四篇

項目定位76一、目標客戶定位主力客戶群：1、區(qū)域私營業(yè)主2、區(qū)域經(jīng)商人士3、區(qū)域企事業(yè)中高層

輔助客戶群：1、政府公務(wù)員2、蘆淞商圈經(jīng)商人士3、石峰區(qū)客戶1、目標客戶構(gòu)成77一、目標客戶定位主力客戶群：1、目標客戶構(gòu)成77私營業(yè)主(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—50歲，主要是荷塘區(qū)專業(yè)市場如株洲汽車城、中南蔬菜大市場老板、新華路街面店鋪老板；未來紅旗商業(yè)圈經(jīng)老板；(2)消費心理和消費特征：理智型的消費群，對生活品位要求高，希望與家人生活在一起，喜歡寧靜與高尚的生活，基本都是多次置業(yè)；(3)生活基本態(tài)度和觀念：事業(yè)心很重，對家庭的責任心很強，由于在周邊生活很多年，對該區(qū)域比較依戀；(4)產(chǎn)品需求描述：一般喜歡大戶型的高端產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀好的產(chǎn)品。2、典型客戶特征描述78私營業(yè)主2、典型客戶特征描述78經(jīng)商人士(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在28—45歲，收入比較高；(2)消費心理和消費特征：由于該人群個性比較張揚，同時又追求高生活品質(zhì)和敢于超前消費的心理；(3)生活基本態(tài)度和觀念：整天忙于工作，大都處于事業(yè)上升期，對工作傾注了滿腔熱情，對未來充滿信心；(4)產(chǎn)品需求描述：由于自有經(jīng)濟實力很強，對創(chuàng)新、舒適型戶型比較鐘情。79經(jīng)商人士79企業(yè)中高層管理（1）來源單位：以601、430、省火電公司、湘火炬、唐人神、太子奶、株冶等為代表的株洲知名企事業(yè)單位；(2)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—45歲，社會地位高，有一定的灰色收入；(3)消費心理和消費特征：注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等，注重購買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品；(4)生活基本態(tài)度和觀念：隨著經(jīng)濟條件的豐厚，現(xiàn)在生活追求舒適，喜歡享受家居生活，生活一般不喜歡張揚，比較內(nèi)斂；(5)產(chǎn)品需求描述：三房、四房戶型為主。80企業(yè)中高層管理803、目標客戶共性特征

城市智富階層□60年末、70年代初出生；□知識與學歷水平雖不相同，但擁有較高智慧，把握機遇創(chuàng)造個人財富；□希望個人成就得到社會認可，骨子里有種光宗耀祖的情節(jié)；□追求高品質(zhì)居家、鄰里氛圍，享受其帶來的成就感，尊貴感；□要求社區(qū)人文氛圍較好，向往和諧、舒適的居家文化環(huán)境；□圈層內(nèi)口碑傳播直接影響其購買決策。813、目標客戶共性特征二、項目發(fā)展主題55萬平米·西班牙風情社區(qū)55萬平方米：大規(guī)模社區(qū)西班牙風情：產(chǎn)品特征在目前市場唯一建筑：現(xiàn)代新古典園林：西班牙風情82二、項目發(fā)展主題55萬平米·西班牙風情社區(qū)55萬平方米：大三、項目物業(yè)定位城市生活中心、庭院生活社區(qū)城市生活中心：大規(guī)模社區(qū)庭院生活社區(qū)：對園林特征的描述本項目地塊東西長，南北窄，所以可以利用地塊面寬較大的特點引入大量的入戶花園及退臺洋房產(chǎn)品，打造株洲首席庭院生活社區(qū)。83三、項目物業(yè)定位城市生活中心、庭院生活社區(qū)城市生活中心：大四、形象定位城市生活中心領(lǐng)袖首席庭院生活社區(qū)84四、形象定位城市生活中心領(lǐng)袖84五、主題推廣語城市生活中心體驗魅力街區(qū)在城市生活中心；最大規(guī)模；物業(yè)類型豐富；最完善配套；最卓越產(chǎn)品；85五、主題推廣語城市生活中心體驗魅力街區(qū)在城市生活中心；8第五篇

物業(yè)發(fā)展建議86第五篇

物業(yè)發(fā)展建議86一、總體規(guī)劃設(shè)計建議延續(xù)城市文脈、追求城市精神

市場導向原則

成本效益原則

地塊價值最大化原則

適度超前原則

實現(xiàn)“住宅與文化互動、商業(yè)與文化互動”

規(guī)劃原則87一、總體規(guī)劃設(shè)計建議延續(xù)城市文脈、追求城市精神市場導向原則一期不規(guī)則地塊與后續(xù)地塊統(tǒng)一規(guī)劃

地塊西側(cè)噪音干擾適度突破常規(guī)住宅朝向局限地塊三面臨街打造特色雙面商業(yè)街

自然景觀資源缺乏打造特色主題園林

具體建議

88一期不規(guī)則地塊與后續(xù)地塊統(tǒng)一規(guī)劃地塊西側(cè)噪音干擾適度規(guī)劃布局建議示意圖

住宅商業(yè)公寓會所89規(guī)劃布局建議示意圖住宅商業(yè)公寓會所89項目規(guī)劃指標建議：

序號項目指標1占地面積276013㎡2容積率2.03總建筑面積552027㎡4住宅約500000㎡5公寓31500㎡6集中商業(yè)4000-5000㎡7會所2000-3000㎡8臨街商業(yè)15000-20000㎡9車位比車戶比≧0.8總體規(guī)劃指標表

集中商業(yè)：4000-5000㎡會所：2000-3000㎡沿街商業(yè)：15000-20000㎡90項目規(guī)劃指標建議：序號項目指標1占地面積276013㎡2容住宅物業(yè)類型配比表戶型占地（㎡）建筑面積（㎡）容積率套數(shù)（約）套數(shù)比例（約）花園洋房（多層）1300001690001.3130030%小高層/高層1370003425002.5260059%公寓9000315003.550011%住宅合計2760005430002.04400100%91住宅物業(yè)類型配比表戶型占地（㎡）建筑面積（㎡）容積率套數(shù)（約各類戶型面積控制表物業(yè)類型戶型戶型面積（平方米）戶型配比（約）公寓一房50-5580%兩房70-7520%住宅兩房85-9515%三房105—12028%大三房125-13530%小四房135-14516%大四房155-1708%頂層復(fù)式175-2003%合計100%92各類戶型面積控制表物業(yè)類型戶型戶型面積（平方米）戶型配比（約二、分期開發(fā)建議項目分期開發(fā)示意圖

一期三期二期93二、分期開發(fā)建議項目分期開發(fā)示意圖一期三期二期93一期三期二期整體分期開發(fā)說明：一期：210000平方米二期：190000平方米

三期：150000平方米

各期推售量較大，建議每期又分3期開發(fā)94一期三期二期整體分期開發(fā)說明：一期：210000平方米一期：一棟商務(wù)公寓+會所+多層洋房+小高層+紅旗中路臨街商鋪二期：花園洋房（5+1、5+1多層）+小高層+新塘路、桂花路臨街商鋪+社區(qū)廣場+幼兒園+一棟商務(wù)公寓

三期：多層+小高層為主，部分花園洋房95一期：一棟商務(wù)公寓+會所+多層洋房+小高層+紅旗中路臨街商鋪三、建筑設(shè)計建議尊重地形地貌

戶型新穎

現(xiàn)代與本土結(jié)合

與園林景觀風格、營銷推廣主題吻合

設(shè)計原則96三、建筑設(shè)計建議尊重地形地貌戶型新穎現(xiàn)代與本土結(jié)合與園建筑風格建議根據(jù)市場調(diào)查、目標客戶偏好和項目市場定位的要求，建議建筑風格為現(xiàn)代新古典建筑風格，具有強烈的視覺沖擊力，對于大眾在第一時間能夠形成非常好的品質(zhì)判斷?，F(xiàn)代新古典建筑風格現(xiàn)代新古典建筑風格參考圖片：97建筑風格建議現(xiàn)代新古典建筑風格參考圖片：97四、戶型設(shè)計參考主衛(wèi)雙窗設(shè)計：利用落地凸窗做浴池過道凸窗設(shè)計：通過開口增加客廳通風采光入戶花園設(shè)計：做緊湊的入戶通道，把入戶花園能單獨使用2.2米落地凸窗參考戶型一：帶入戶花園嵌入式空調(diào)機位半步式花槽98四、戶型設(shè)計參考主衛(wèi)雙窗設(shè)計：利用落地凸窗做浴池過道凸窗設(shè)計6米高露臺參考戶型二：錯層送6米高露臺

996米高露臺參考戶型二：錯層送6米高露臺99參考戶型三：三錯層，買一層送一層，客廳3.9米層高三房戶型95.7M2偶數(shù)層送一房一衛(wèi)21.22M2奇數(shù)層送一房20.96M23.9米3.9米2.8米2.15米2.6米二房戶型79.5M2偶數(shù)層送一房一衛(wèi)18.2M2奇數(shù)層送一房14.9M2100參考戶型三：三錯層，買一層送一層，客廳3.9米層高三房戶型參考戶型四：可以雙拼的戶型162mA型一房C型兩房兩廳兩衛(wèi)C型兩房兩廳兩衛(wèi)A型一房B型三房兩廳兩衛(wèi)B型三房兩廳兩衛(wèi)101參考戶型四：可以雙拼的戶型162mA型C型C型A型B型B型1參考戶型五：躍式公寓營造豐富多彩的空間102參考戶型五：躍式公寓營造豐富多彩的空間102打造特色主題風情園林彌補地塊自然資源不足五、園林景觀設(shè)計建議103打造特色主題風情園林五、園林景觀設(shè)計建議103需要解決的問題：1、園林景觀與土地綜合條件的關(guān)系及坡地景觀的功能性作用

2、社區(qū)人工景觀對自然景觀的避讓性與延伸性規(guī)則4、協(xié)調(diào)園林景觀與建筑共生關(guān)系

5、處理好與社區(qū)文化的交流，營造社區(qū)人文環(huán)境景觀

6、強調(diào)細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)的原則

7、體現(xiàn)夜景對項目的昭示性

3、室內(nèi)與室外景觀的延續(xù)性

104需要解決的問題：1、園林景觀與土地綜合條件的關(guān)系及坡地景觀的園林景觀風格建議西班牙風情園林105園林景觀風格建議105風情商業(yè)街

美食主題風情商業(yè)街城市中心生活品牌休閑文化

106風情商業(yè)街美食主題風情商業(yè)街城市中心生活品牌休閑文化謝謝！107謝謝！107演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！株洲嘉盛項目

前期策劃思路匯報德思勤（湖南）2006年6月8日109株洲嘉盛項目

前期策劃思路匯報德思勤（湖南）1面臨怎樣的市場客戶特征調(diào)研分析項目價值提升策略項目的定位策略匯報核心內(nèi)容：110面臨怎樣的市場匯報核心內(nèi)容：2目錄第一篇市場直擊第二篇客戶調(diào)研與分析第三篇項目分析第四篇項目定位第五篇物業(yè)發(fā)展建議111目錄第一篇市場直擊3第一篇

市場直擊112第一篇

市場直擊4濱江板塊河西南部板塊石峰板塊荷塘區(qū)板塊建設(shè)南路板塊東湖公園板塊六大板塊競爭雛形初現(xiàn)一、株洲房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展狀況113濱江河西南石峰荷塘區(qū)板塊建設(shè)南路板塊東湖公園板塊六大板1．荷塘區(qū)板塊特征分析項目名稱占地面積（M2）總建面（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶多層小高層/高層西子花園57860.31207492.09三房123.4/133.98/134.8四房140.3/164.5918502085600戶玫瑰名城1566742300001.18三房115/123/130/135/136四房1501900—2000——一期250戶東方明園27278993002.96三房141/1441500百合嘉園42500680001.6三房121/107/133/132.12四房143.681500——4781141．荷塘區(qū)板塊特征分析占地面積（M2）總建面（M2）容積率主荷塘板塊

住宅類型：以多層/小高層為主

樓盤規(guī)模：規(guī)模9-12萬為主相對較大

主力戶型：三房120-140平方米，四房140-170平方米未來發(fā)展趨勢：中高檔精品住宅區(qū)區(qū)域特征：交通便利配套完善老城區(qū)樓盤集中在紅旗廣場周邊住宅和商業(yè)支撐區(qū)域樓市老城改造加速市場放量增加價格：1500——2000元/平方米區(qū)間高檔住宅1800-2000元/平米主力客戶：周邊專業(yè)市場小業(yè)主/生意人企事業(yè)中高層115荷塘板塊住宅類型：以多層/小高層為主樓盤規(guī)模：規(guī)模9-項目名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶碧玉花園1840091019300.55四期：聯(lián)排324.66/324.75/325.57花園洋房218.9-237.88聯(lián)排76-83萬花園洋房43-64萬四期94戶山水國際1466672200001.5三房：138、149、153；四房178、182起價2020，均價2400；頂層復(fù)式最高30001043戶，一期243戶湘江四季花園466931200002.57三房：144.49/146.58/149.79/四房165.62、185.78均價1750；最高價復(fù)式房均價2600二期242戶中房康和山莊41176700001.7三房：110-135；四房150左右均價1450510戶江南世家50002889451.78二期戶型：兩房：86.32/81.55三房：113/117.24/115.55/120二期均價1400600戶2．建設(shè)南路板塊特征分析116占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（建設(shè)南部板塊

區(qū)域特征：交通便利，配套完善商、工、貿(mào)結(jié)合區(qū)域周邊環(huán)境陳舊、嘈雜商務(wù)公寓辦公型物業(yè)是重點發(fā)展方向住宅類型：多層/小高層為主寫字樓、商業(yè)混合樓盤規(guī)模：7-12萬平方米主力戶型：三房130-145平方米四房150-170平方米價格：1750-2100元/平方米主力客戶：蘆淞商圈業(yè)主/生意人60%117建設(shè)南部板塊區(qū)域特征：交通便利，配套完善住宅類型：多層/小項目名稱建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶合泰湘湖水岸16500——兩房：76.3/91三房：117.9/119.61600起價，每層加20元/平方米110東環(huán)新城（安置房）400000——兩房、三房——4000天順山莊——0.8獨棟、聯(lián)排：215-350均價2300——3．東湖板塊特征分析118項目名稱建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2東湖板塊

區(qū)域特征：交通便利配套不太完善區(qū)域形象不佳缺乏品牌項目土地資源稀缺中小規(guī)模商住樓為主住宅類型：多層/小高層商住樓為主樓盤規(guī)模：相對較小

小型樓盤主力戶型：兩房/三房價格：1500-2300元/平方米以1650元/平米為主主力客戶：合泰路/裕豐廣場小業(yè)主119東湖板塊區(qū)域特征：交通便利配套不太完善

4．石峰板塊市場特征分析

項目名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價住戶金地雅苑——10359.3——單身公寓拆遷階段價格待定108戶景秀名園——66000——95-130平方米打樁階段價格待定538戶一期200套寶麗清石嘉苑9057250002.76三房均價1400198戶金地佳家旺——350002.8兩房—四房，戶型面積90-130平方米，目前只剩三套頂層復(fù)式1300-1400150戶120

4．石峰板塊市場特征分析石峰板塊

區(qū)域特征：位置偏遠周邊環(huán)境差空氣污染嚴重人氣不足價格最低發(fā)展最慢呈現(xiàn)商業(yè)帶動住宅發(fā)展趨勢住宅類型：多層為主

樓盤規(guī)模：規(guī)模較小經(jīng)濟型產(chǎn)品為主主力戶型：三房110-140平方米，四房150-180平方米價格：1400-1500元/平方米主力客戶：區(qū)域內(nèi)生意人企事業(yè)中高層121石峰板塊區(qū)域特征：位置偏遠周邊環(huán)境差住宅項目名稱占地（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶尚格名城75949412000001.58一期二批：兩房：95.33；三房116.77-124.34/142.9在售均價1900共10000戶海創(chuàng)明珠花園1103441600001.45在售新洋屋組團三房：107/137/153；四房：160/175在售均價2300共1000戶湘銀陽光水岸800001680002.1三房132.9/106.27/132.91/138/137.85/116/120/119四房：149.22/142.8/150.63/157多層1885小高層2100ABC組團900戶廬山戀533361700003.18三房：110-120四房：130-150價格待定，預(yù)計1800-2000之間960戶城市風景577691519352.63小三房：98-99；三房：130-140。均價待定953戶香山美境66671000001.5200-220疊加別墅多層1500；別墅1800-1900634戶廬山春天政府定向開發(fā)，集資房5．濱江板塊市場特征分析122占地（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/濱江板塊

區(qū)域特征：新興片區(qū)環(huán)境優(yōu)越超前規(guī)劃人氣略顯不足配套設(shè)施不太完善未來升值空間較大市場競爭將日趨激烈住宅類型：多層、小高層為主

樓盤規(guī)模：規(guī)模10-20萬平方米主力戶型：三房110-130平方米四房140-160平方米價格：1800-2000元/平方米主力客戶：火車站商圈經(jīng)商人士隨市府西移的公務(wù)員周邊縣市高收入群體123濱江板塊區(qū)域特征：新興片區(qū)環(huán)境優(yōu)越住宅類型：多層、項目名稱占地（M2）建筑面積（M2）容積率主力戶型（M2）均價（元/M2）住戶湘銀.紫竹茗園27276970273.5三房（躍式）140-157四房（躍式）150-1782000復(fù)式（236、250平方米）總價60多萬595戶，2005年7月份開盤，已售65%珠江麗園1333403005122.25三房123/四房1441890；復(fù)式2000600多戶喜悅花都1666752083430.8獨棟別墅308/314聯(lián)排別墅2612500共三期，現(xiàn)售第三期，共59套別墅家園小區(qū)1100051400001.3三房132.6/152四房1516.河西南