物業(yè)管理公司運(yùn)營管理方案(草案)

物業(yè)管理公司全面運(yùn)營管理方案２０１6年一、組織加構(gòu)的設(shè)定二、物業(yè)公司的工作職能四、物業(yè)的公司收支分析五、寫字樓經(jīng)營管理方案六、物業(yè)管理公司盈利模式的確定

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶，是經(jīng)營者創(chuàng)造收益的源泉；而良好的經(jīng)營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持，以經(jīng)營引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營，二者相互依托，相互促進(jìn)。商務(wù)寫字樓是隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為滿足高效、舒適的辦公環(huán)公司要圍繞經(jīng)營實(shí)施科學(xué)化、專業(yè)化的管理服務(wù),使物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。一、組織加構(gòu)的設(shè)定（見附表一）二、物業(yè)公司的工作職能1．制度管理：制定物業(yè)公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關(guān)的運(yùn)營管理制度。2．財(cái)務(wù)預(yù)算：參與物業(yè)公司的整體的運(yùn)營成本費(fèi)用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預(yù)算。3．決策工作：分析各項(xiàng)工作任務(wù)及經(jīng)營狀況，對運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出意見及建議，解決運(yùn)營中出現(xiàn)的問題。4．協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)入駐業(yè)戶公共關(guān)系。5．業(yè)主管理：制定管理相關(guān)規(guī)定及程序，協(xié)助業(yè)主辦理進(jìn)場、撤場手續(xù)，督促業(yè)主服從各項(xiàng)管理制度。6．監(jiān)管工作：監(jiān)管各業(yè)主運(yùn)營情況，定期分類各類報(bào)告，了解員工工作表現(xiàn)、人員變動、掌握商戶經(jīng)營情況，改善工作流程。7．業(yè)主服務(wù)：巡視物業(yè)公司員工提供之業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等，若有業(yè)主投訴，細(xì)心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽(yù)及形象。8．營銷工作：配合制定全年?duì)I銷租憑計(jì)劃，執(zhí)行各項(xiàng)營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計(jì)劃及實(shí)施。9．培訓(xùn)工作：對招商主要營銷人員進(jìn)行培訓(xùn)，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，10．培養(yǎng)物業(yè)公司員工團(tuán)隊(duì)精神：倡導(dǎo)彼此信任、友好一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠合作的工作氛圍。三、本司的發(fā)展方向確定業(yè)管理企業(yè)的唯一發(fā)展方向。理，最終轉(zhuǎn)向以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。很強(qiáng)，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本費(fèi)用，就必任。雖然國內(nèi)物業(yè)管理市場正迅速發(fā)展，需求日益壯大，然而，綜觀國內(nèi)現(xiàn)在的物業(yè)管理水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)有一定的差距。管理經(jīng)驗(yàn)，探索建立符合國際慣例并適合中國國情的物業(yè)管理體系，同時自己也要勇于實(shí)踐和嘗試，構(gòu)建新思路，實(shí)施新舉措。人去思考、去創(chuàng)造、去實(shí)現(xiàn)。四、物業(yè)的公司收支分析物業(yè)公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：一、公共性服務(wù)費(fèi)用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費(fèi)；二、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；三、特約服務(wù)費(fèi)的收入；四、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。調(diào)查、研究、分析的?？梢钥闯觯谝环N物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)公司為擴(kuò)種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項(xiàng)目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。再看物業(yè)公司的支出情況：公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)；二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費(fèi)用；三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是核算所得稅。析，得出了如下的結(jié)果：指導(dǎo)價(jià)，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)

3%，總計(jì)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的70％以上。那么，實(shí)際盈利值只有30%左右。按照以上數(shù)據(jù)得出，物業(yè)公司經(jīng)營是集團(tuán)有發(fā)展的必要性。１、物業(yè)市場需求需要物業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過度就目前的市場來看，物業(yè)公司出路是如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結(jié)合點(diǎn)著手，既不能全力搞其他經(jīng)營，而時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。２、經(jīng)營物業(yè)的資源及管理運(yùn)作分：一是物質(zhì)資源；二是人力資源。的經(jīng)營管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業(yè)。物質(zhì)資源又可分為固定資產(chǎn)資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項(xiàng)目的寶貴資源。物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理者的目標(biāo)就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務(wù)，同時獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)大致有以下四個方面的基本管理運(yùn)作：經(jīng)營的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，商家的心態(tài)，將來的市場的發(fā)展趨勢和方向，制定可行性方案。公司中各個職能單位，每項(xiàng)設(shè)備，每個員工在經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。度。如成本控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。不是矛盾的而是相輔相成的。五、寫字樓經(jīng)營管理方案務(wù)——物業(yè)公司，在工作中要著重把握兩個方面：1、在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地增加經(jīng)營收入以及控制物業(yè)運(yùn)營成本。建筑類型、結(jié)構(gòu)狀況、設(shè)施設(shè)備情況、交通情況等因素，寫字樓物業(yè)以帶動整幢大廈的商務(wù)氛圍。服務(wù)企業(yè)成本的

70%左右。由此，在滿足客戶能源需求的前提下，要滴漏現(xiàn)象等。2、建立服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量對寫套以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)的規(guī)范內(nèi)部管理運(yùn)作的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程。1）檔案資料。檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄、實(shí)施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造的記錄、物業(yè)管理合同、客案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。2）工程設(shè)備管理。設(shè)備是寫字樓的心臟。一方面，技術(shù)力量配備方面要求技術(shù)人員精干熟練，專業(yè)技術(shù)過硬，工作效率高。另一方面，制定完善的設(shè)備運(yùn)行管理檢查維修制度、故障應(yīng)急預(yù)案、24

小備設(shè)施完好、運(yùn)行正常。3）安全管理。加強(qiáng)治安防范管理力度和措施，堅(jiān)持“張馳有度、人技合一”的原則。即：以監(jiān)控系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機(jī)動應(yīng)急人員，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)實(shí)際情況，設(shè)置門崗、外圍（含車場）流動崗。門崗要做好來人來訪登記，經(jīng)客戶確認(rèn)后，再予放行；定路線流動巡查，對可疑人員要進(jìn)行盤查，排除一切不安定因素。4）消防管理。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。通過各種形式，加強(qiáng)租戶和員工的消防意識，提高消防技能。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過查，每年進(jìn)行兩次消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。每天進(jìn)行消防巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。入場手續(xù)辦理、施工期間的監(jiān)管到竣工驗(yàn)收，實(shí)行層層承諾，層層監(jiān)管，確保無一例違章裝修，并做好相關(guān)資料記錄。6）保潔、綠化管理。一個清新、整潔、美好的辦公與商務(wù)環(huán)境，美”，我們從細(xì)節(jié)入手，建立健全各項(xiàng)保潔綠化規(guī)章制度、服務(wù)程序和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確保潔范圍、所用保潔材料、監(jiān)督檢查方式等。確保寫字樓公共部位到處窗明幾凈，無衛(wèi)生死角，衛(wèi)生間無異味，垃圾隨產(chǎn)隨清；花木青翠欲滴，給寫字樓帶來了勃勃生機(jī)。7）特約服務(wù)。特約服務(wù)是除租約中約定的常規(guī)服務(wù)外的有償服務(wù)，包括入室保潔、快遞、傳真、電器維修、會議服務(wù)等。各項(xiàng)特約服務(wù)須明碼標(biāo)價(jià)，公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。此外，溫馨提示、重大節(jié)日前，樓宇進(jìn)行必要的裝飾、組織召開客戶聯(lián)歡會,也是拉近與租戶的距離的8）財(cái)務(wù)管理。通過編制財(cái)務(wù)預(yù)算，可掌握企業(yè)計(jì)劃收支情況，從而采取有效的措施，控制各項(xiàng)費(fèi)用開支，降低成本。每月或每季度制定經(jīng)營收支預(yù)算分析報(bào)告，以全面、完整、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映月或據(jù)?，F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與管理效益的雙贏出發(fā)。六、物業(yè)管理公司盈利模式的確定為拓寬經(jīng)營思路，物業(yè)公司必須確定以下幾個觀點(diǎn)：（1）在物業(yè)管理中，物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；（2）在物業(yè)管理中，物業(yè)公司可利用的資源不應(yīng)僅限于本公司專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識成為重要的資源；（3）在物業(yè)管理中，物業(yè)公司在提供“機(jī)能性”服務(wù)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)給予業(yè)主提供“情感性”服務(wù)，創(chuàng)造良好辦公樓文化氛圍，為開種思路，從系統(tǒng)的角度，構(gòu)建了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系思路。１、物業(yè)管理公司盈利模式的建立上述現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)體系表明了現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式的業(yè)務(wù)的增值。與傳統(tǒng)物業(yè)管理體系相比，要實(shí)現(xiàn)以下幾個轉(zhuǎn)變：（1）經(jīng)營資源組織多元化、社會化。物業(yè)公司至少可以組織的四類資源來創(chuàng)造利潤：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術(shù)、設(shè)備、積累的關(guān)于物業(yè)管理方面的知識、