成都林溪湯墅別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)溝通預(yù)案

林溪·湯墅營(yíng)銷(xiāo)溝通預(yù)案和眾聯(lián)衡地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)一、成都別墅市場(chǎng)分析（一）別墅板塊特征分析（一）別墅板塊及分布特征（1）五大板塊華陽(yáng)龍泉溫江牧馬山都江堰－青城山（一）別墅板塊及分布特征（2）分布數(shù)量及比例成都目前別墅供應(yīng)主要集中在城市周邊區(qū)域：都江堰-青城山片區(qū)供應(yīng)量最大，占20%溫江次之，占19%牧馬山占14%華陽(yáng)/龍泉均占12%主城區(qū)別墅供應(yīng)量只占6%主城區(qū)、華陽(yáng)、溫江片區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)比較成熟，產(chǎn)品比較齊全。其中主城區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以獨(dú)棟、雙拼兩種高品質(zhì)別墅為主；華陽(yáng)以獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅開(kāi)發(fā)為主；溫江以雙拼、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。牧馬山片區(qū)以高品質(zhì)的獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)為主，都江堰－青城山片區(qū)以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。龍泉?jiǎng)e墅開(kāi)發(fā)較早，但是因?yàn)槠淦瑓^(qū)開(kāi)發(fā)概念模糊，因此較之華陽(yáng)、溫江相對(duì)滯后，目前仍以傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)為主。郫縣的別墅開(kāi)發(fā)是基本是從2005年起步，目前市場(chǎng)上主要?jiǎng)e墅產(chǎn)品為聯(lián)排和雙拼。

（一）別墅板塊及特征（3）總體特征2006年別墅供應(yīng)的主要區(qū)域仍然將集中華陽(yáng)、龍泉、溫江、牧馬山、都江堰－青城山五大主流板塊。華陽(yáng)：2006年除了現(xiàn)有別墅樓盤(pán)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，也將有蜀郡等新項(xiàng)目推出。目前華陽(yáng)片區(qū)的別墅土地儲(chǔ)備有近2000畝，預(yù)計(jì)2006年，該區(qū)域?qū)⒂兄辽?個(gè)占地100以上的別墅新項(xiàng)目推出，新項(xiàng)目將繼續(xù)側(cè)重于居家型類(lèi)別墅為主。都江堰－青城山：隨著成青快速通道的貫通，2006年都江堰－青城山片區(qū)的別墅的實(shí)用性和使用價(jià)值將得到有效的提升。

（一）別墅板塊及特征（4）板塊特征雙流牧馬山：片區(qū)具有國(guó)際性高爾夫球場(chǎng)、原生松林和坡地等優(yōu)勢(shì)，是成都傳統(tǒng)的高檔別墅開(kāi)發(fā)區(qū)域。2006年隨著新川藏路的開(kāi)通將進(jìn)一步縮短該區(qū)域與成都主城區(qū)的時(shí)間距離，該片區(qū)別墅也將逐步由以前度假型別墅過(guò)渡到適合居家的別墅。溫江：2006年，溫江土地供應(yīng)量為1000余畝。光華大道周邊別墅開(kāi)發(fā)將以居家經(jīng)濟(jì)型別墅為主，光華大道延伸線，連接溫江與崇州的世紀(jì)大道正在建設(shè)中，這條交通要道的改善，區(qū)域內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)有品牌開(kāi)發(fā)商的大盤(pán)出現(xiàn)。龍泉：龍泉的別墅開(kāi)發(fā)較早，但是由于該區(qū)域缺乏清晰的定位，因此相對(duì)其他區(qū)域的發(fā)展顯得比較尷尬。（一）別墅板塊及特征（4）特征小結(jié)五大板塊別墅市場(chǎng)供應(yīng)的別墅類(lèi)別特征鮮明，牧馬山、都江堰仍是別墅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，其獨(dú)特的別墅開(kāi)發(fā)的天然環(huán)境，成為了支撐了高價(jià)位、高檔次的別墅開(kāi)發(fā)的必然條件。

（二）板塊銷(xiāo)售特征目前別墅墅供應(yīng)趨趨向聯(lián)排排別墅類(lèi)類(lèi)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性別墅墅，其產(chǎn)產(chǎn)品定位位較低，，購(gòu)買(mǎi)者者呈現(xiàn)年年輕化（（25-40歲之間間），人人群由金金領(lǐng)階層層轉(zhuǎn)化為為中產(chǎn)及及白領(lǐng)新新貴階層層，成為為目前別別墅消費(fèi)費(fèi)不可忽忽視的新新生力量量。成都別墅墅市場(chǎng)也也吸引很很多外地地消費(fèi)者者。例如如在維也也納森林林別墅中中，有多多達(dá)30％的客客戶是來(lái)來(lái)自廣州州、深圳圳、北京京、上海海甚至香香港、臺(tái)臺(tái)灣地區(qū)區(qū)的。而而據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，成都都整體房房地產(chǎn)消消費(fèi)有51％來(lái)來(lái)自于外外地。1、購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)人群發(fā)發(fā)生變化化2、別墅墅戶型面面積區(qū)間間特征150㎡㎡以下下：以度假型型的小別別墅為主主，目前前主要集集中在都都江堰青青城山片片區(qū)。150-200㎡：經(jīng)濟(jì)型型別墅物物業(yè)，以以近年出出現(xiàn)的疊疊加別墅墅為主。。201-250㎡：成都市市場(chǎng)上聯(lián)聯(lián)排別墅墅的主流流面積區(qū)區(qū)間251-300㎡：以一部部分聯(lián)排排別墅和和部分獨(dú)獨(dú)棟別墅墅為主，，這部分分大面積積的聯(lián)排排別墅主要分布布于成都都市周邊邊區(qū)域。。301-400㎡：：獨(dú)棟別墅墅的主力力戶型面面積400㎡㎡以上上：以豪宅為為定位的的獨(dú)棟別別墅，如如維也納納森林別別墅、麓麓山國(guó)際際等不同的戶戶型區(qū)間間支撐不不同的別別墅形態(tài)態(tài)3、價(jià)格格特征：（1）別別墅價(jià)格格特征——價(jià)差極極大目前成都都市別墅墅的銷(xiāo)售售價(jià)格價(jià)價(jià)差極大大，這和和產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型多樣樣化及產(chǎn)產(chǎn)品分布布區(qū)域息息息相關(guān)關(guān)。目前成都都別墅最最低售價(jià)價(jià)2000元/平米，，最高22000元/平米，，整體均均價(jià)6309元元/平米米。4000-6000元元/㎡的的獨(dú)棟別別墅主要分布布在牧馬馬山、都都江堰－－青城山山、龍泉泉等三個(gè)個(gè)區(qū)域；；8000-14000元/㎡㎡的獨(dú)棟棟別墅主要分布布在華陽(yáng)陽(yáng)、溫江江片10000-22000元/㎡的獨(dú)獨(dú)棟別墅墅獨(dú)立別墅墅主要分分布在主主城區(qū)和和青城山山片區(qū)。。3、價(jià)格格特征（2）獨(dú)棟別墅墅的價(jià)格格2600-4500元元/㎡的的聯(lián)排別別墅主要在龍龍泉、都都江堰以以及其它它遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)域；4500－6800元元/㎡的的聯(lián)排別別墅主要分布布在溫江江、都江江堰－青青城山、、郫縣等等三個(gè)片片區(qū)；5000－10000元/㎡㎡的聯(lián)排排別墅主要在主主城區(qū)和和華陽(yáng)片片區(qū)。3、價(jià)格格特征（3）聯(lián)排別墅墅的價(jià)格格3000-4000元元/㎡的的雙拼別別墅主要在都都江堰－－青城山山片區(qū)；；5000－6000元元/㎡的的雙拼別別墅主要分布布在溫江江、郫縣縣；6500元/㎡㎡以上的的雙拼別別墅主要在主主城區(qū)。。3、價(jià)格格特征（4）雙拼別別墅的價(jià)價(jià)格主流價(jià)格格在4500－－5500元/㎡疊拼別墅墅作為近近兩年出出現(xiàn)的新新別墅產(chǎn)產(chǎn)品，目目前分布布在成都都市主城城區(qū)、華華陽(yáng)、溫溫江這三三個(gè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)相對(duì)成成熟的片片區(qū)。3、價(jià)格格特征（5）疊拼別別墅的價(jià)價(jià)格（三）在在售項(xiàng)目目特征分分析城西新城南、牧馬山區(qū)域流水山莊陽(yáng)光河畔2期置信·麗都玉園迎賓大道1號(hào)水映長(zhǎng)島今日潤(rùn)園香頌島成都后花園香瑞湖金沙雍錦灣花園麓山國(guó)際社區(qū)·水晶崗錦麗園3期美洲花園2期三利宅院二期牧馬山·易城·藍(lán)湖域維也納森林別墅2期半山衛(wèi)城原鄉(xiāng)薩爾茨堡蔚藍(lán)卡地亞江南宅院南洋國(guó)際莊園中航云嶺高爾夫別墅蘭橋尚舍蓉墅雙城芙蓉古城畫(huà)楠半島龍泉區(qū)域都江堰、青城山區(qū)域利通·天鵝堡東麓驛境·尚邸國(guó)一·澳鄉(xiāng)盛世中華云庭天泉聚龍國(guó)際生態(tài)別墅高山流水岷山·水都豪庭美都華庭2期麗水青城·玫瑰苑天下青城·美墅半島青城兩河山莊錦繡青城潮蓉·碧水青城青城山高爾夫山莊[二期]水郡青城皓庭青城翠郎園傾城蓮花西江紫園溫江區(qū)域城北區(qū)域芙蓉古城·紫薇園香頤麗都錦繡森鄰維拉小鎮(zhèn)

博雅新城東湖御景斑竹園1.在售售樓盤(pán)一一覽目前以城城南和青青城山板板快開(kāi)發(fā)發(fā)為主區(qū)區(qū)域，這這兩大區(qū)區(qū)域?qū)Ρ颈景覆粯?gòu)構(gòu)成威脅脅，本案案主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自自大城西西板塊：：即溫江江板塊和和成都城城西板塊塊對(duì)與本本案客戶戶群的分分流的威威脅。小結(jié)（四）區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析產(chǎn)品定位位語(yǔ)：院落式式退臺(tái)疊疊墅SLOGN：森林下··生活上上推廣手段段：8月17日第一一期報(bào)版版以整版版亮相,以“上上實(shí)地產(chǎn)產(chǎn)”品牌牌影響宣宣告資本時(shí)代代的到來(lái)來(lái)活動(dòng)：1、4月月23日日“森森林闔家家歡”2、6月月3日成成都華新新國(guó)際在在錦繡森森鄰現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)蒂蒂爵珠寶寶等知名名品產(chǎn)品舉辦辦2006“波波動(dòng)聲色色”夏日日風(fēng)情秀秀個(gè)案分析析（1））錦繡森森鄰產(chǎn)品定位位：花園疊拼拼別墅廣告推廣廣語(yǔ)：古蜀龍脈脈,人文文珍品!活動(dòng)：2006年4月14日BMW杯國(guó)國(guó)際高爾爾夫巡回回賽成都都站2006年3月月26日日大型歷歷史音樂(lè)樂(lè)劇__金沙登登臺(tái)雍錦錦灣開(kāi)盤(pán)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)2006年2月月25日日實(shí)話實(shí)實(shí)說(shuō)”藍(lán)藍(lán)光雍錦錦灣產(chǎn)品品推介會(huì)會(huì)報(bào)版主題題：1、3月月26日日盛大開(kāi)開(kāi)盤(pán)2、二期期尊貴席席位預(yù)約約中，2006年BMW杯國(guó)國(guó)際高爾爾夫巡回回賽成都都站揮桿桿恭迎你關(guān)關(guān)注賽事事，體驗(yàn)驗(yàn)BMW駕乘3、3月月26日日隆重開(kāi)開(kāi)盤(pán)———金沙在在見(jiàn)金沙沙大型歷歷史音樂(lè)樂(lè)劇--金沙登登臺(tái)雍錦錦灣開(kāi)盤(pán)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)4、玉琢琢成就傳傳世之美美—————雍錦錦灣工法法展示區(qū)區(qū)5月27日正正式開(kāi)放放！5、5月月20日日，二期期正式開(kāi)開(kāi)盤(pán)，見(jiàn)見(jiàn)證恒久久品質(zhì)個(gè)案分析析（2））金沙雍錦錦灣個(gè)案分析析（3））今日潤(rùn)園園產(chǎn)品定位位：現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約別墅墅·優(yōu)雅寬景景生活項(xiàng)目廣告告語(yǔ)：1、一套套別墅·一個(gè)時(shí)代代·一種境界界2、城西西，不一一樣的別別墅生活活3、城西西，新聯(lián)聯(lián)排別墅墅項(xiàng)目活動(dòng)動(dòng)：9月23日房交交會(huì)產(chǎn)品定位位語(yǔ)：新光華大大庭庭院小小別墅墅推廣語(yǔ)：生活的的智慧，，在于享享受大自自然報(bào)版主題題：1、7.15第第三批次次房源珍珍藏組團(tuán)團(tuán)“彩軒軒”“秀秀舍”即即將開(kāi)盤(pán)盤(pán)2、第三三批“彩彩軒”““秀舍舍”7月月15日日盛大公公開(kāi)3、雙城城，街坊坊文化的的延續(xù)，，第三批批次房源源，火熱熱銷(xiāo)售中中！4、37℃高溫溫下，火火熱追捧捧雙城，，上品優(yōu)優(yōu)景戶型型公開(kāi)！！5、西街街，新別別墅社區(qū)區(qū)現(xiàn)房呈呈現(xiàn)個(gè)案分析析（4））維拉小鎮(zhèn)鎮(zhèn)產(chǎn)品定位位：島居/別別墅/生生活/境境界廣告語(yǔ)：：珍島居真真境界近期報(bào)版版主題：：園林意境境區(qū)私家會(huì)所所現(xiàn)房樣板板間盛裝開(kāi)放放，歡迎迎鑒賞。。個(gè)案分析析（5））香頌島小結(jié)以上離本本案較近近的個(gè)案案別墅樓樓盤(pán)，其其核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)傳傳播清晰晰，樓盤(pán)盤(pán)主題風(fēng)風(fēng)格突出出，在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)上如如意境區(qū)區(qū)的營(yíng)造造，樣板板間的打打造上功功夫?qū)嵶阕?。?duì)于本案案的思考考：發(fā)揮本案案的核心心價(jià)值溫溫泉私家家泡湯的的唯一性性，把這這個(gè)點(diǎn)做做成樓盤(pán)盤(pán)最大的的閃光點(diǎn)點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合合其社區(qū)區(qū)環(huán)境、、文化氛氛圍、重重要配套套硬件設(shè)設(shè)施，形形成以閃閃光點(diǎn)+其綜合合競(jìng)爭(zhēng)力力使其形形成樓盤(pán)盤(pán)的獨(dú)特特氣質(zhì)。。二、項(xiàng)目目SWOT分析析1、距離離成都市市最近的的溫泉，，成都市市區(qū)唯一一溫泉高高尚別墅墅社區(qū)；；2、市場(chǎng)場(chǎng)稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，尊尊貴身份份名片；；3、地理理位置優(yōu)優(yōu)越，向向西25分鐘車(chē)車(chē)程；4、綠色色生態(tài)社社區(qū)，天天然氧吧吧，健康康理念；；5、魚(yú)鳧鳧國(guó)都溫溫泉酒店店緊鄰，，商務(wù)社社交身份份體現(xiàn)；；6、古蜀蜀文明源源頭，溫溫江國(guó)際際新城，，花博會(huì)會(huì)花博園園等公園園眾多；；7、別墅墅采用中中式后現(xiàn)現(xiàn)代主義義風(fēng)格，，簡(jiǎn)約高高貴；8、河流流貫通別別墅區(qū)，，親水生生活，靈靈動(dòng)空間間；9、投資資回報(bào)高高，升值值潛力巨巨大。S：優(yōu)勢(shì)勢(shì)1、位置置相對(duì)較較偏；2、小區(qū)區(qū)周邊配配套還不不成熟；；3、項(xiàng)目目環(huán)境還還沒(méi)有打打造出來(lái)來(lái)。W：弱勢(shì)勢(shì)1、地塊塊附近可可類(lèi)比樓樓盤(pán)較少少，有利利于項(xiàng)目目搶占先先機(jī)；2、國(guó)際際新區(qū)帶帶來(lái)高素素質(zhì)人才才，高端端客戶群群擴(kuò)大；；3、第三三屆中國(guó)國(guó)溫泉旅旅游論壇壇10月月在成都都市舉行行，難得得的宣傳傳機(jī)遇；；4、國(guó)六六條政策策影響，，繼續(xù)促促進(jìn)別墅墅熱銷(xiāo)；；5、未來(lái)來(lái)溫江金金馬社區(qū)區(qū)的再次次開(kāi)發(fā)，，為大力力提升項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌和升值值潛力提提供了有有力保障障。O：機(jī)會(huì)會(huì)1、光華華大道片片區(qū)別墅墅項(xiàng)目位位置較有有優(yōu)勢(shì)，，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶分流流作用大大；2、本項(xiàng)項(xiàng)目位置置不利于于成都市市客戶現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)?cè)兞私猓唬?、成都都別墅市市場(chǎng)近期期投放量量增大，，對(duì)項(xiàng)目目客戶影影響很大大。T：威脅脅三、消費(fèi)費(fèi)者分析析1.前言言項(xiàng)目鎖定定的目標(biāo)標(biāo)客戶群群研究，，是破解解項(xiàng)目市市場(chǎng)密碼碼的關(guān)鍵鍵所在，，他對(duì)后期期項(xiàng)目宣宣傳推廣廣將起到到指導(dǎo)性性作用，，要通過(guò)過(guò)對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶的的了解，來(lái)分分析項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)吸引力力及核心心競(jìng)爭(zhēng)力力。就項(xiàng)項(xiàng)目而言言，我們們努力通過(guò)對(duì)對(duì)客戶群群的研究究來(lái)找出出：v這是一個(gè)個(gè)什么樣樣的人群群？v他們由哪哪些人構(gòu)構(gòu)成？v他們的生生活形態(tài)態(tài)是什么么樣的？？v他們的消消費(fèi)需求求特點(diǎn)是是什么？？v他們的大大致分布布區(qū)域在在哪里？？v他們關(guān)注注的話題題是什么么？v什么樣的的信息傳傳播途徑徑能夠更更有效的的達(dá)到這這一人群群？2.人群群輻射范范圍溫江高端端客戶群群成都市高高端客戶戶群外地高端端客戶群群部分港澳澳臺(tái)境外外人士3.人群群類(lèi)別成都市中中產(chǎn)階層層人士三州退休休人員回回成都市市定居；；白領(lǐng)階層層對(duì)生活活品質(zhì)的的追求；；沿海、外外地回成成都居住住的成功功者；大型、外外資企業(yè)業(yè)和政府府的中高高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)高收入職職業(yè)：醫(yī)醫(yī)生、教教師、律律師、藝藝術(shù)從業(yè)業(yè)人員………等4.人群群購(gòu)買(mǎi)需需求特征征（1））他們有較較高的知知識(shí)，有有比較厚厚實(shí)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，有較較高的涵涵養(yǎng)，在在社會(huì)上上有一定定的身份份和地位位，他們們希望在在工作之之于有一一個(gè)舒心心的休閑閑居住環(huán)環(huán)境，他他們買(mǎi)房房既理性性又感性性，理性性于對(duì)房房屋綜合合性?xún)r(jià)比比的判斷斷，感性性于相信信品牌，，相信房房子之外外附加值值帶給他他們的心心理滿足足。他們購(gòu)購(gòu)房的的主要要目的的不僅僅僅是是為了了居住住，大大多是是第二二次置置業(yè)者者他們們是想想換個(gè)個(gè)環(huán)境境，厭厭煩了了市區(qū)區(qū)居住住的喧喧囂，，居住住離工工作地地點(diǎn)20——30分鐘鐘的車(chē)車(chē)程，，希望望能住住在一一個(gè)環(huán)環(huán)境好好，品品質(zhì)高高的社社區(qū)，，同時(shí)時(shí)又能能滿足足自己己的精精神需需求，，能體體現(xiàn)出出自己己的身身份。。買(mǎi)別墅墅的人人最在在乎什什么？？品質(zhì)———產(chǎn)產(chǎn)品本本身的的品質(zhì)質(zhì)和居居住的的環(huán)境境品質(zhì)質(zhì)私密———家家人獨(dú)獨(dú)有的的空間間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離繁繁華喧喧囂尊貴———業(yè)業(yè)主社社會(huì)地地位和和身份份的體體現(xiàn)獨(dú)享———只只有自自己能能體會(huì)會(huì)的獨(dú)獨(dú)立生生活方方式生態(tài)———上上風(fēng)上上水原原生態(tài)態(tài)天然然氧吧吧健康———小小區(qū)配配有會(huì)會(huì)所健健身服服務(wù)人文———深深厚的的歷史史積淀淀和文文化傳傳統(tǒng)4.人人群購(gòu)購(gòu)買(mǎi)需需求特特征（（2））四、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思思路別墅買(mǎi)買(mǎi)的是是什么么？榮譽(yù)品位夢(mèng)想生活方方式身份下下的如何體現(xiàn)本項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)價(jià)值？？不只為為做““湯””而表表現(xiàn)湯湯““湯湯+墅墅”的的結(jié)合合是項(xiàng)項(xiàng)目整整體的的氣質(zhì)質(zhì)精確的的項(xiàng)目目定位位在成都都市眾眾多別別墅項(xiàng)項(xiàng)目中中，為為了打打造自自己的的特色色和品品牌，，我們們必須須提煉煉出本本項(xiàng)目目的核核心??！切入角角度一一“湯””湯是稀稀缺的的，是是高品品質(zhì)尊尊崇生生活方方式的的象征征湯湯具有有醫(yī)療療保健健價(jià)值值，有有益身身心健健康引引湯湯入戶戶，在在家中中盡享享“泡泡”湯湯的舒舒適感感覺(jué)和和樂(lè)趣趣切入角角度二二“墅”墅是身身份、、品位位的象象征，，是尊尊崇生生活的的物化化和外外在體體現(xiàn)墅墅是是成功功顛峰峰的回回饋墅墅是是大多多數(shù)人人可望望不可可及的的奢侈侈品墅墅是是心靈靈的歸歸宿所以我我們的的定位位推廣廣語(yǔ)是是城西··私私家家··溫溫泉墅墅林溪··湯墅墅所以我我們依依據(jù)別別墅和和湯的的內(nèi)在在聯(lián)系系，項(xiàng)項(xiàng)目的的特征征，案案名定定位明明確，，旗幟幟鮮明明：備選案案名推推薦魚(yú)鳧··湯墅墅宜湯··逸墅墅湯成··一品品五、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略在家中中體驗(yàn)驗(yàn)湯文文化尊崇生生活享享受舒適原原生環(huán)環(huán)境生態(tài)闊闊綽居居家星級(jí)物物業(yè)服服務(wù)看看本本案的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)價(jià)值值（一））如何何提升本案的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)價(jià)值值？高壓線線附近近做生生態(tài)溫溫泉公公園；；公金路路兩側(cè)側(cè)做原原生態(tài)態(tài)淺坡坡景觀觀帶；；河流做做原生生態(tài)濕濕地淺淺灘；；現(xiàn)場(chǎng)樣樣板區(qū)區(qū)增設(shè)設(shè)“湯湯”文文化體體驗(yàn)區(qū)區(qū)；別墅區(qū)區(qū)營(yíng)造造循環(huán)環(huán)水體體、水水墻，，增加加橋梁梁景點(diǎn)點(diǎn)；小區(qū)河河流改改為““木珠珠河””或““慕珠珠河””，美美化形形象；；別墅各各組團(tuán)團(tuán)、各各批次次、各各戶及及各單單元均均進(jìn)行行個(gè)性性命名名，突突出尊尊崇感感，編編號(hào)避避開(kāi)4、13等等數(shù)字字。價(jià)值提提升點(diǎn)點(diǎn)：重要核核心價(jià)價(jià)值的的兩點(diǎn)點(diǎn)體現(xiàn)現(xiàn)：以湯文文化體體驗(yàn)為為主題題的高品質(zhì)質(zhì)會(huì)所所景觀意意境區(qū)區(qū)的打造造與展展示（二））營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的核核心———定價(jià)1.定價(jià)原則則：非一廂情情愿，而是市市場(chǎng)能接受理由：1、拉開(kāi)與其其他無(wú)特色樓樓盤(pán)的差距；；2、接近與高高檔樓盤(pán)的價(jià)價(jià)位區(qū)間。采用中價(jià)入市市原則2.定價(jià)方法法根據(jù)位置、朝朝向、采光、、景觀（水景景、主題綠化化）等，分別別制定差別系系數(shù)：景觀差為：1.05朝向差為：1.03水景差為：1.08采光差為：1.013.我們建議議的銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)根據(jù)附近樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格和市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期分析，，初步確定本本項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格為：雙拼別墅：4800—5500元/平方米聯(lián)排別墅：4400---4800元/平方米米疊拼別墅：4300—4700元/平方米電梯：2200—2600元/平方方米多層花園洋房房：2800—3200元/平方米米4.銷(xiāo)售策略略：銷(xiāo)售節(jié)奏奏控制通過(guò)售樓處樣樣板間意境區(qū)區(qū)、木珠河淺淺灘景觀及會(huì)會(huì)所和景觀大道四個(gè)方方面的打造，，大幅提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)，使使項(xiàng)目的定價(jià)在銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)程中逐步提提升300-800元/平方米，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化！5.銷(xiāo)售策略略：銷(xiāo)量配比比表1、一期首批批次：聯(lián)排38雙拼222、一期2批批次聯(lián)排18雙拼163、一期3批批次疊拼64（三）營(yíng)銷(xiāo)節(jié)節(jié)點(diǎn)的設(shè)置營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的設(shè)設(shè)置（1）總節(jié)點(diǎn)設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目情況況，預(yù)計(jì)工程程進(jìn)度：開(kāi)工：2006年10月月主體：2007年2月竣工：2007年4月交房：2007年9月蓄勢(shì)期（2006年11月~2007年4月））意境區(qū)：2006年9月月~12月售樓處及會(huì)所所體驗(yàn)區(qū)：2007年1月市內(nèi)咨詢(xún)點(diǎn)：：2006年年10月30日前看房班車(chē)：2007年1月現(xiàn)場(chǎng)包裝：2007年1月銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)：2007年1月銷(xiāo)售咨詢(xún)：2006年11月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的設(shè)設(shè)置（2）階段營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置升溫期（2007年年1月~3月月）排號(hào)：2007年1月———3月沸騰期（2006年年4月~7月月）開(kāi)盤(pán)：一期首批次限限量推出60套，2007年4月18日一期二批次限限量推出34套，2007年9月8日一期三批次限限量推出64套，2007年12月月8日二期房源根據(jù)據(jù)情況待定。。營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的設(shè)設(shè)置（2）階段營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置（三）各階段段收益1、各階段銷(xiāo)銷(xiāo)售收益2007年9月：銷(xiāo)售產(chǎn)產(chǎn)值5400萬(wàn)元2007年12月：銷(xiāo)售售產(chǎn)值3100萬(wàn)2008年4月：銷(xiāo)售產(chǎn)產(chǎn)值5000萬(wàn)2、項(xiàng)目銷(xiāo)售售總產(chǎn)值項(xiàng)目銷(xiāo)售總額額：1.35億元元1、廣告投入入總費(fèi)用：銷(xiāo)售總額的1.3%-1.8%，約約200萬(wàn)元元2、一期各階階段性投放費(fèi)費(fèi)用比例2006.12月——2007.4月（50%）2007.6月——10月（20%）2007.12月——2008年4月（30%）廣告投入預(yù)算算THANKS雙方合作方案案《方案一》1、營(yíng)銷(xiāo)代理理、廣告推廣廣服務(wù)費(fèi)按銷(xiāo)銷(xiāo)售總額的2%收取2、溢價(jià)部分分按30%計(jì)計(jì)提《方案二》1、廣告推廣廣服務(wù)費(fèi)4萬(wàn)萬(wàn)元/月2、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)問(wèn)費(fèi)2萬(wàn)元/月3、銷(xiāo)售代理理按銷(xiāo)售總額額的1.2%收取9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。21:51:5921:51:5921:5112/11/20229:51:59PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2221:51:5921:51Dec-2211-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:51:5921:51:5921:51Sunday,December11,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月-2212月-2221:51:5921:51:59December11,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。11十二月月20229:51:59下午21:51:5912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:51下下午12月-2221:51December11,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/1121:51:5921:51:5911December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。9:51:59下午午9:51下午午21:51:5912月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Sunday,December11,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。21:51:5921:51:5921:5112/11/20229:51:59PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2221:51:5921:51Dec-2211-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。21:51:5921:51:5921:51Sunday,December11,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2221:51:5921:51:59December11,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。11十二月月20229:51:59下午21:51:5912月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接