房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課

房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課

前言

--房地產(chǎn)開發(fā)流程中涉及財稅的九個關(guān)鍵節(jié)點介紹房地產(chǎn)開發(fā)涉及財稅人員重要節(jié)點財務(wù)重要節(jié)點8、竣工驗收備案9、交房稅收重要節(jié)點1、簽訂土地出讓合同2、設(shè)立項目公司7、預(yù)售許可證8、竣工驗收備案融資重要節(jié)點1、簽訂土地出讓合同3、發(fā)改委立項4、取得建設(shè)用地許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、建設(shè)工程施工許可證7、預(yù)售許可證集團承擔(dān)政策中心、輔導(dǎo)中心、管控中心，建立標(biāo)準(zhǔn)，輸出制度，流程監(jiān)控1、避稅地稅收返還談判2、招聘人員3、建立財務(wù)制度、流程融資預(yù)售清算開辦立項三證齊上會，四證齊提款甲供材土地分割抵押1、制訂銷售流程，開盤演練2、按揭回款3、貸款還款4、預(yù)售后稅收風(fēng)險升高5、預(yù)售前資金投入最大化6、銷售定價企業(yè)所得稅風(fēng)險突然升高資本化停止1、土地增值稅清算2、企業(yè)所得稅清算3、打包注銷交房竣工會計收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)第三部分房地產(chǎn)開發(fā)流程稅收管控一、拿地階段【案例2-1】甲房地產(chǎn)公司注冊在A市，到異地城市B市購得土地一塊，面積7萬平米；土地出讓合同約定土地凈價70000萬，市政建設(shè)配套1000萬，有線電視配套費800萬，土地出讓合同總額71800萬元，由甲一次性支付給財政局，合同簽訂時點2012年6月18日，合同約定交地時點2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付財政局71800萬元，由財政局統(tǒng)一開具土地出讓金收據(jù)。

項目公司乙于2012.9.11日設(shè)立后，甲、乙、國土局三方簽訂補充協(xié)議，將購地主體由甲房地產(chǎn)公司變更為開發(fā)該地塊的項目公司殼主體乙公司。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚?元/平米·年，契稅稅率為3%。1、合同簽訂，變更拿地主體，變更收據(jù)2、出讓合同交印花稅，變更合同不交印花稅3、土地使用稅合同約定2011年5月交地，結(jié)果2010年5月交地，土地使用稅什么時候交？什么時候停止？異地拿地，土地使用稅什么時候交？由誰交？4、費用交不交契稅？（二）過戶契稅土地總價*3%如果是毛地，含前期開發(fā)費用，但是操作過程中許多契稅都漏了，是由于管理的漏洞自建的房屋辦初始產(chǎn)證不交契稅【案例2-2】、無土地權(quán)的拆遷補償是否免營業(yè)稅及土增、契稅？租來蓮花堤拆遷案免契稅土增營業(yè)稅并且是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。后來產(chǎn)生了違約金違約金交不交營業(yè)稅？土增？

【例2-3】A公司2008年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。其中，土地征用費及拆遷補償費為零，前期工程費700萬元，建筑安裝工程費3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1600萬元，公共配套設(shè)施費200萬元，開發(fā)間接費300萬元，向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）。【案例2-4】甲房地產(chǎn)公司通過出讓的方式購得土地一塊，土地價格20000萬元，同時出讓合同約定，該土地上有乙公司的建筑物5000萬，甲公司需支付財政局20000萬土地款，乙公司建筑物補償款5000萬，乙公司建筑物無產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%。問題：甲公司應(yīng)該按20000萬還是25000萬作為契稅的計稅依據(jù)？【案例2-5】甲房地產(chǎn)公司司將一塊投資資而來的工業(yè)業(yè)用地變性為為商業(yè)，補交交土地出讓金金10000億，簽訂土地地變性合同。。二、公司設(shè)立立【案例3-1】甲房地產(chǎn)集團團是一家在新新加坡上市的的房地產(chǎn)集團團公司，2011年3月1日在A城市的CBD區(qū)域（位于B鎮(zhèn)）拍得土地地一塊，用于于建造五星級級酒店、商業(yè)業(yè)、寫字樓，，投資總額3億美元。設(shè)立立項目公司乙乙公司來開發(fā)發(fā)運作該地塊塊，于2011年6月18日取得工商執(zhí)執(zhí)照，2012年2月1日總包進場開開工，2012年12月1日預(yù)售取得第第一筆收入。。1、稅收返返還2、開辦期期止點根據(jù)國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)〈稅收減免免管理辦辦法（試試行）〉的通知》（國稅發(fā)〔2005〕129號第十五條條第（二二）款規(guī)規(guī)定：““新辦企企業(yè)減免免稅執(zhí)行行起始時時間的生生產(chǎn)經(jīng)營營之日是是指納稅稅人取得得第一筆筆收入之之日?！薄保糠址秩耸空J(rèn)認(rèn)為房地地產(chǎn)公司司開辦期期自2012年12月1日預(yù)售取取得第一一筆收入入作為開開辦期的的結(jié)束，，這種觀觀點主要要受工商商企業(yè)納納稅觀念念的影響響。根據(jù)國稅稅總局2010年04月27日問題解解答：企企業(yè)自開開始生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營的的年度””，應(yīng)是是指企業(yè)業(yè)的各項項資產(chǎn)投投入使用用開始的的年度，，或者對對外經(jīng)營營活動開開始年度度。因而而認(rèn)為2012年2月1日總包進進場開工工作為開開辦期的的結(jié)束。。根據(jù)國稅稅發(fā)[1995]153號：“專專業(yè)從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的外外商投資資企業(yè),應(yīng)以其首首次取得得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營項目目之日,確定為稅稅法實施施細(xì)則第第七十四四條規(guī)定定的實際際開始生生產(chǎn),經(jīng)營之日日.如其首次次取得房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營項目的的日期是是在營業(yè)業(yè)執(zhí)照簽簽發(fā)日之之前,則應(yīng)以其其營業(yè)執(zhí)執(zhí)照簽發(fā)發(fā)之日確確定為稅稅法實施施細(xì)則第第七十四四條規(guī)定定的實際際開始生生產(chǎn),經(jīng)營之日日.”因而，外外資房地地產(chǎn)公司司的開辦辦期止點點是有明明確規(guī)定定的，即即“首次次取得房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營項目之之日，如如其首次次取得房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營項目的的日期是是在營業(yè)業(yè)執(zhí)照簽簽發(fā)日之之前,則應(yīng)以其其營業(yè)執(zhí)執(zhí)照簽發(fā)發(fā)之日確確定為稅稅法實施施細(xì)則第第七十四四條規(guī)定定的實際際開始生生產(chǎn),經(jīng)營之日日.”。因而案案例3-1中，開辦辦期以2011年6月18日取得工工商執(zhí)照照作為開開辦期的的結(jié)束。。筆者傾傾向于這這種觀點點，同時時筆者原原操作過過的項目目公司及及新企業(yè)業(yè)所得稅稅法下新新設(shè)項目目公司，，稅務(wù)機機關(guān)對開開辦期的的把握都都持這種種觀點。。最具爭議議的問題題在于，，國稅發(fā)發(fā)[1995]153號是原外外商投資資企業(yè)所所得稅法法體制下下的配套套文件，，嚴(yán)格來來說沒有有法定的的效力。。三、設(shè)計計與建造造【案例4-1】】香港設(shè)計計公司乙乙公司為為甲房地地產(chǎn)公司司提供概概念設(shè)計計服務(wù)，，甲公司司需支付付人民幣幣1000萬港幣，，乙公司司共計派派員來華華一次，，時間為為2012年2月1日-2012年2月18日。1、常設(shè)機機構(gòu)的判判定與稅稅收管轄轄權(quán)協(xié)定就是是稅盾2、六個月月怎么算算？？廢了舊的的，新的的沒說，，因為工工程類6個月的方方法與原原方法不不同，原原方法僅僅用于派派遣性勞勞務(wù)的6個月判定定。外國企業(yè)業(yè)為境內(nèi)內(nèi)某項目目提供服服務(wù)（包包括咨詢詢服務(wù)）），以該該企業(yè)派派其雇員員為實施施服務(wù)項項目第一一次抵達(dá)達(dá)境內(nèi)的的月份起起直到完完成服務(wù)務(wù)項目雇雇員最后后離開境境內(nèi)的月月份作為為計算期期間，在在此期間間如連續(xù)續(xù)30天沒有雇雇員在境境內(nèi)從事事服務(wù)活活動，可可扣除一一個月，，按此計計算超過過6個月月的的，，即即為為在在華華構(gòu)構(gòu)成成常常設(shè)設(shè)機機構(gòu)構(gòu)。。183怎么么算算實際際停停留留天天數(shù)數(shù)，，全全部部算算關(guān)于于判判定定納納稅稅義義務(wù)務(wù)時時如如何何計計算算在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)居居住住天天數(shù)數(shù)問問題題對對在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)無無住住所所的的個個人人，，需需要要計計算算確確定定其其在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)居居住住天天數(shù)數(shù)，，以以便便依依照照稅稅法法和和協(xié)協(xié)定定或或安安排排的的規(guī)規(guī)定定判判定定其其在在華華負(fù)負(fù)有有何何種種納納稅稅義義務(wù)務(wù)時時，，均均應(yīng)應(yīng)以以該該個個人人實實際際在在華華逗逗留留天天數(shù)數(shù)計計算算。。上上述述個個人人入入境境、、離離境境、、往往返返或或多多次次往往返返境境內(nèi)內(nèi)外外的的當(dāng)當(dāng)日日，，均均按按一一天天計計算算其其在在華華實實際際逗逗留留天天數(shù)數(shù)。。二二、、關(guān)關(guān)于于對對個個人人入入、、離離境境當(dāng)當(dāng)日日如如何何計計算算在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)實實際際工工作作期期間間的的問問題題對對在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)、、境境外外機機構(gòu)構(gòu)同同時時擔(dān)擔(dān)任任職職務(wù)務(wù)或或僅僅在在境境外外機機構(gòu)構(gòu)任任職職的的境境內(nèi)內(nèi)無無住住所所個個人人，，在在按按《國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于在在中中國國境境內(nèi)內(nèi)無無住住所所的的個個人人計計算算繳繳納納個個人人所所得得稅稅若若干干具具體體問問題題的的通通知知》（國稅稅函函發(fā)發(fā)〔1995〕〕125號）第第一一條條的的規(guī)規(guī)定定計計算算其其境境內(nèi)內(nèi)工工作作期期間間時時，，對對其其入入境境、、離離境境、、往往返返或或多多次次往往返返境境內(nèi)內(nèi)外外的的當(dāng)當(dāng)日日，，均均按按半半天天計計算算為為在在華華實實際際工工作作天天數(shù)數(shù)。。國稅稅發(fā)發(fā)【2004】】973、183天是是限限于于同同一一個個公公司司的的同同一一個個業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的派派遣遣性性勞勞務(wù)務(wù)？？如如果果是是相相似似業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，可可以以認(rèn)認(rèn)為為構(gòu)構(gòu)成成實實體體性性常常設(shè)設(shè)機機構(gòu)構(gòu)，，所所以以全全部部征征收收。。如如果果不不同同性性質(zhì)質(zhì)的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，可可以以認(rèn)認(rèn)為為不不構(gòu)構(gòu)成成常常設(shè)設(shè)機機構(gòu)構(gòu)。。4、如如果果是是常常設(shè)設(shè)機機構(gòu)構(gòu)，，就就有有個個人人所所得得稅稅，，按按147來征征收收。。提供供合合同同及及外外方方的的工工資資證證明明。。【案例例4-2】】甲公公司司是是一一個個特特級級資資質(zhì)質(zhì)的的建建筑筑集集團團公公司司，，注注冊冊地地在在N市H區(qū)，具具有豐豐富的的建筑筑經(jīng)驗驗，是是許多多著名名地產(chǎn)產(chǎn)商的的總包包單位位，在在與房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司接觸觸的過過程中中，學(xué)學(xué)習(xí)了了房地地產(chǎn)開開發(fā)的的間接接經(jīng)驗驗，因因而自自己組組建房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司乙公公司進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)。從從整個個集團團層面面，建建筑商商與開開發(fā)商商合二二為一一，同同時建建筑公公司的的管理理能力力很強強，許許多部部門都都是一一套人人馬兩兩塊牌牌子。。甲供材材四、融融資【案例4-4】2011年房地地產(chǎn)受受金融融調(diào)控控影響響嚴(yán)重重，融融資困困難，，甲集集團公公司以以集團團公司司名義義并以以流動動貸款款的形形式從從銀行行借款款3億，然然后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸給給乙房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司使用用，同同時從從丙公公司抽抽調(diào)資資金2億給乙乙公司司使用用。當(dāng)當(dāng)年甲甲集團團公司司3億流動動貸款款產(chǎn)生生600萬元銀銀行利利息費費用，，甲集集團公公司與與丙公公司未未向乙乙公司司收取取利息息。甲甲、乙乙、丙丙三公公司企企業(yè)所所得稅稅率為為25%，也不不享受受稅收收優(yōu)惠惠。委代印印花稅稅統(tǒng)借統(tǒng)統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方方的往往來三個視視同銷銷售（（都是是反避避稅條條款））(一)單位或或者個個人將將不動動產(chǎn)或或者土土地使使用權(quán)權(quán)無償償贈送送其他他單位位或者者個人人；(二)單位或或者個個人自自己新新建(以下簡簡稱自自建)建筑物物后銷銷售，，其所所發(fā)生生的自自建行行為；；（三））以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有有限產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或或永久久使用用方式式銷售售建筑筑物，，視同同銷售售建筑筑物。。國稅發(fā)發(fā)【１９９９３】１４９９號信托融融資的的分類類1、股權(quán)融資2、債權(quán)融資3、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓讓融資五、銷售【案例5-1】甲房地產(chǎn)公司司成立購房俱俱樂部，每人人交5萬元入會費成成為會員，樓樓盤開盤預(yù)售售，購房者可可以5萬元入會費抵抵10萬元購房價，，不購房者全全款退還入會會費5萬元。2012年6月19日，甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司一次性性收取會員費費1000萬元，2012年9月19日，甲房地產(chǎn)產(chǎn)公司取得預(yù)預(yù)售證開盤銷銷售，800萬元會員費由由于簽訂銷售售合同而轉(zhuǎn)為為房款并申報報納稅，同時時退還會員費費200萬元。企業(yè)通過正式式簽訂《房地產(chǎn)銷售合合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合合同》所取得的收入入，應(yīng)確認(rèn)為為銷售收入的的實現(xiàn)按照銷售方式式不同，分別別確認(rèn)收入一次性全額收收款方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)于實際際收訖價款或或取得索取價價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收收入的實現(xiàn)。。采取分期收款款方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，，應(yīng)按銷售合合同或協(xié)議約約定的價款和和付款日確認(rèn)認(rèn)收入的實現(xiàn)現(xiàn)。付款方提提前付款的，，在實際付款款日確認(rèn)收入入的實現(xiàn)采取銀行按揭揭方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，，應(yīng)按銷售合合同或協(xié)議約約定的價款確確定收入額，，其首付款應(yīng)應(yīng)于實際收到到日確認(rèn)收入入的實現(xiàn)，余余款在銀行按按揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日確確認(rèn)收入的實實現(xiàn)。傭金或手續(xù)費費的扣除企業(yè)委托境外外機構(gòu)銷售開開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機機構(gòu)的銷售費費用(含傭金或手續(xù)續(xù)費)不超過委托銷銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除除。企業(yè)委托境外外機構(gòu)銷售開開發(fā)產(chǎn)品的按按照《關(guān)于企業(yè)手續(xù)續(xù)費及傭金支支出稅前扣除除政策的通知知》（財稅[2009]29號）第一條第第二款“其他他企業(yè)：按與與具有合法經(jīng)經(jīng)營資格中介介服務(wù)機構(gòu)或或個人（不含含交易雙方及及其雇員、代代理人和代表表人等）所簽簽訂服務(wù)協(xié)議議或合同確認(rèn)認(rèn)的收入金額額的5%計算限額。境外機構(gòu)幫助助國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)銷售國國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)業(yè)務(wù)，屬于向向國內(nèi)企業(yè)提提供勞務(wù)，按按照規(guī)定房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)支付境外銷銷售費用時，，應(yīng)該代扣代代繳5%的營業(yè)稅、10%的企業(yè)所得稅稅。？以前的招待費費如何處理？？各省不同。福州市國稅局局關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕〕31號）的補充意意見四、2008年1月1日前新辦的內(nèi)內(nèi)資房地產(chǎn)企企業(yè)廣告宣傳傳費和業(yè)務(wù)招招待費未結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)完的可按原原規(guī)定(國稅發(fā)[2006]31號)繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)扣除除；2008年1月1日后新辦的房房地產(chǎn)企業(yè)廣廣告宣傳費和和業(yè)務(wù)招待費費按現(xiàn)行規(guī)定定扣除。無收入的招待待費處理與廣廣告費、業(yè)務(wù)務(wù)宣傳費不同同。25廣告及業(yè)務(wù)宣宣傳費如何處處理？1稅法規(guī)定（2）(條例)第四十四條企企業(yè)發(fā)生的的符合條件的的廣告費和業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費支支出，除國務(wù)務(wù)院財政、稅稅務(wù)主管部門門另有規(guī)定外外，不超過當(dāng)當(dāng)年銷售（營營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予予扣除；超過過部分，準(zhǔn)予予在以后納稅稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣扣除（3）《關(guān)于企業(yè)所得得稅執(zhí)行中若若干稅務(wù)處理理問題的通知知》（國稅函[2009]202號）第一條企企業(yè)在計計算業(yè)務(wù)招待待費、廣告費費和業(yè)務(wù)宣傳傳費等費用扣扣除限額時，，其銷售（營營業(yè)）收入額額應(yīng)包括《實施條例》第二十五條規(guī)規(guī)定的視同銷銷售（營業(yè)））收入額。（4）《關(guān)于企業(yè)所得得稅若干稅務(wù)務(wù)事項銜接問問題的通知》（國稅函[2009]98號）第七條：：企業(yè)在2008年以前按照原原政策規(guī)定已已發(fā)生但尚未未扣除的廣告告費，2008年實行新稅法法后，其尚未未扣除的余額額，加上當(dāng)年年度新發(fā)生的的廣告費和業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費后后，按照新稅稅法規(guī)定的比比例計算扣除除。2會計規(guī)定：廣廣告費及業(yè)務(wù)務(wù)宣傳費可以以據(jù)實列支。。思考：預(yù)售收收入如何作為為招待費、廣廣告費的基數(shù)數(shù)？如何填表？作為視同銷售售，在附表三三收入中再調(diào)調(diào)減，這樣既既可以將視同同銷售作為三三項費用的基基數(shù)，同時將將收入真實還還原。思考：當(dāng)年的的預(yù)收款轉(zhuǎn)收收入與以前年年度的預(yù)收款款轉(zhuǎn)收入按預(yù)預(yù)計利潤率交交的所得稅在在年度申報表表上是如何處處理的？思考：調(diào)增，，調(diào)減到底調(diào)調(diào)什么？

1、未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利額計入應(yīng)納稅所得額的計算

本期納稅調(diào)整增加額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入×預(yù)計計稅毛利率-（本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅）]本期納稅調(diào)整減少額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入額×預(yù)計計稅毛利率-（本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅）]2、其他財稅差異思考：預(yù)繳時時的調(diào)節(jié)手法法是不是構(gòu)成成偷稅？《國家稅務(wù)總局局關(guān)于企業(yè)未未按期預(yù)繳所所得稅加收滯滯納金問題的的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]593號）：根據(jù)《稅收征收管理理法》第二十條及《企業(yè)所得稅暫暫行條例》第十五條的規(guī)規(guī)定，對納稅稅人未按規(guī)定定的繳庫期限限預(yù)繳所得稅稅的，應(yīng)視同同滯納行為處處理，除責(zé)令令其限期繳納納稅款外，同時按規(guī)定加加收滯納金《國家稅務(wù)總局局關(guān)于在企業(yè)業(yè)所得稅預(yù)繳繳中對偷稅行行為如何認(rèn)定定問題的復(fù)函函》（國稅函發(fā)[1996]8號）：企業(yè)所得稅是是采取“按年年計算，分期期預(yù)繳，年終終匯算清繳””的辦法征收收的，預(yù)繳是是為了保證稅稅款均衡入庫庫的一種手段段。企業(yè)的收收入和費用列列支要到企業(yè)業(yè)的一個會計計年度結(jié)束后后才能準(zhǔn)確計計算出來，平平時在預(yù)繳中中無論是采用用按納稅期限限的實際數(shù)預(yù)預(yù)繳，還是按按上一年度應(yīng)應(yīng)納稅所得額額的一定比例例預(yù)繳，或者者按其他方法法預(yù)繳，都存存在不能準(zhǔn)確確計算當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額的問題。因因此，企業(yè)在預(yù)繳中中少繳的稅款款不應(yīng)作為偷偷稅處理?！景咐?-2】2011年底，隨著金金融調(diào)控越來來越緊，甲房房地產(chǎn)公司決決定加大購房房優(yōu)惠力度，，推出了購房房送奔馳SMART的活動，合同同約定，對總總價超過200萬元的房屋業(yè)業(yè)主，每戶送送奔馳SMART一輛，市價20萬元。總計銷銷售回籠資金金10000萬，送出奔馳馳SMART汽車50輛，市價1000萬元?！纠?-4】甲房地產(chǎn)公司司是一個專業(yè)業(yè)從事高檔精精裝住宅的房房地產(chǎn)開發(fā)商商，所開發(fā)住住宅A樓盤只完成硬硬裝部分，空空調(diào)、整體廚廚柜采購成本本2000萬，不附送送床、桌椅椅等可移動動家具。但但是有四間間樣板房為為了體現(xiàn)展展示效果，，采購床、、桌椅、家家電、軟裝裝等，采購購成本120萬。2012年房屋全部部銷售完畢畢，簽訂房房屋銷售合合同開具銷銷售不動產(chǎn)產(chǎn)發(fā)票。假假設(shè)空調(diào)、、整體廚柜柜、床、桌桌椅、家電電、軟裝等等現(xiàn)市價與與采購成本本相同。【例5-5】T房地產(chǎn)公司司與客戶簽簽訂購房保保證書約定定，客戶支支付資金50萬給T房地產(chǎn)公司司以約定價價格鎖定某某單元房屋屋,可以待T房地產(chǎn)公司司取是預(yù)售售證后有兩兩種選擇權(quán)權(quán)：選擇一一，50萬元轉(zhuǎn)作房房款，雙方方簽訂購房房合同；選選擇二，T房地產(chǎn)公司司可以將該該房屋正式式再銷售給給其他客戶戶，但是實實際銷售價價格與原客客戶的約定定價格的差差額雙方按按八二比例例分成，原原客戶取得得價格差額額的80%，因而T房地產(chǎn)公司司共支付8000萬資金給原原客戶，原原客戶開具具個人收據(jù)據(jù)給T房地產(chǎn)公司司。售樓處、樣樣板房根據(jù)國稅發(fā)發(fā)【2009】31號文第二十十七條規(guī)定定，“開發(fā)發(fā)間接費。。指企業(yè)為為直接組織織和管理開開發(fā)項目所所發(fā)生的，，且不能將將其歸屬于于特定成本本對象的成成本費用性性支出。主主要包括管管理人員工工資、職工工福利費、、折舊費、、修理費、、辦公費、、水電費、、勞動保護護費、工程程管理費、、周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及項項目營銷設(shè)設(shè)施建造費費等。房產(chǎn)稅、土土增、企業(yè)業(yè)所得稅《關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完工工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)務(wù)確認(rèn)條件件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）規(guī)定：：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)建建造、開發(fā)發(fā)的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品無論工程質(zhì)質(zhì)量是否通通過驗收合合格，或是是否辦理完完工(竣工)備案手續(xù)以以及會計決決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)發(fā)產(chǎn)品開始始投入使用用時均應(yīng)視視為已經(jīng)完完工。房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)按規(guī)規(guī)定及時結(jié)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品計稅成成本并計算算此前以預(yù)預(yù)售方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所取得得收入的實實際毛利額額，同時將將開發(fā)產(chǎn)品品實際毛利利額與其對對應(yīng)的預(yù)計計毛利額之之間的差額額，計入當(dāng)當(dāng)年(完工年度)應(yīng)納稅所得得額。開發(fā)產(chǎn)品開開始投入使使用是指房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開始始辦理開發(fā)發(fā)產(chǎn)品交付付手續(xù)(包括入住手手續(xù))或已開始實實際投入使使用。合作建房六竣工階階段除土地開發(fā)發(fā)之外，其其他開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品符合下下列條件之之一的，應(yīng)應(yīng)視為已經(jīng)經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品品竣工證明明材料已報報房地產(chǎn)管管理部門備備案(2)開發(fā)產(chǎn)品已已開始投入入使用(3)開發(fā)產(chǎn)品已已取得了初初始產(chǎn)權(quán)證證明與老31號文件相比比，完工的的三個條件件基本相同同，采用竣竣工、使用用、產(chǎn)權(quán)孰孰早的原則則。再次重申：：不得事先先確定企業(yè)業(yè)的所得稅稅按核定征征收方式進進行征收、、管理。思考：1、完工與未未完工對于于稽查來說說有什么區(qū)區(qū)別？不查查成本，，只查收入入2、竣工證明明材料是指指什么？3、竣工材料料的報送時時間會帶來來什么涉稅稅后果？4、現(xiàn)在仍有有籌建期嗎嗎？5、會計上以以交房作為為收入的確確認(rèn)，稅收收上以竣工工備案并取取得備案表表作為收入入的實現(xiàn)6需要計算收收入與成本本，并進行行配比成本的分?jǐn)倲偂坝嫸惓杀尽薄笔桥c會計計核算的““開發(fā)成本本”是相對對應(yīng)的概念念。開發(fā)成成本是指房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)根據(jù)會計計制度、會會計準(zhǔn)則歸歸集和分配配土地、房房屋、配套套設(shè)施、代代建工程開開發(fā)過程中中所發(fā)生的的各項成本本費用。最最大區(qū)別別在于歸集集成本費用用的依據(jù)不不同，前者者的依據(jù)是是稅收政策策與規(guī)定，，后者依據(jù)據(jù)的是會計計制度與會會計準(zhǔn)則。。兩者從金金額上講，，一般說來來后者大于于前者。從從所得稅匯匯算清繳角角度看，計計稅成本是是唯一的，，會計處理理與稅收政政策不一致致，應(yīng)該作作相應(yīng)調(diào)整整。計稅成本對對象的確定定原則：成本對象由由企業(yè)在開開工之前合合理確定,并報主管稅稅務(wù)機關(guān)備備案。成本本對象一經(jīng)經(jīng)確定，不不能隨意更更改或相互互混淆，如如確需改變變成本對象象的，應(yīng)征征得主管稅稅務(wù)機關(guān)同同意。1、可否銷售售原則。開開發(fā)產(chǎn)品能能夠?qū)ν饨?jīng)經(jīng)營銷售的的，應(yīng)作為為獨立的計計稅成本對對象進行成成本核算；；不能對外外經(jīng)營銷售售的，可先先作為過渡渡性成本對對象進行歸歸集，然后后再將其相相關(guān)成本攤攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷銷售的成本本對象。2、分類歸集集原則。對對同一開發(fā)發(fā)地點、竣竣工時間相相近、產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)類型型沒有明顯顯差異的群群體開發(fā)的的項目，可可作為一個個成本對象象進行核算算。3、功能區(qū)分分原則。開開發(fā)項目某某組成部分分相對獨立立，且具有有不同使用用功能時，，可以作為為獨立的成成本對象進進行核算。。4、定價差異異原則。開開發(fā)產(chǎn)品因因其產(chǎn)品類類型或功能能不同等而而導(dǎo)致其預(yù)預(yù)期售價存存在較大差差異的，應(yīng)應(yīng)分別作為為成本對象象進行核算算。5、成本差異異原則。開開發(fā)產(chǎn)品因因建筑上存存在明顯差差異可能導(dǎo)導(dǎo)致其建造造成本出現(xiàn)現(xiàn)較大差異異的，要分分別作為成成本對象進進行核算。。6、權(quán)益區(qū)分分原則。開開發(fā)項目屬屬于受托代代建的或多多方合作開開發(fā)的，應(yīng)應(yīng)結(jié)合上述述原則分別別劃分成本本對象進行行核算。成成本對象由由企業(yè)在開開工之前合合理確定,并報主管稅稅務(wù)機關(guān)備備案。成本本對象一經(jīng)經(jīng)確定，不不能隨意更更改或相互互混淆，如如確需改變變成本對象象的，應(yīng)征征得主管稅稅務(wù)機關(guān)同同意。成本計算的的關(guān)鍵點成本對象可可以按一幢幢建筑物，，也可以按按一個小區(qū)區(qū)。區(qū)別是，成成本對象越越大，就沒沒有共同成成本及共同同的開發(fā)間間接費。因而成本對對象越大越越好。1、計算流程程2、分?jǐn)偟臉?biāo)標(biāo)準(zhǔn)可售建筑面面積建建筑面積土土地使使用權(quán)投影影面積預(yù)預(yù)算成成本或直接接成本土地增值稅稅、所得稅稅行文前提提是：成本本按建筑面面積分?jǐn)偅?，然后按建建筑面積的的性質(zhì)進行行二次分?jǐn)倲偂５强煽梢园纯墒凼劢ㄖ娣e積分?jǐn)?。可售面積單單位工程成成本=成本對象總總成本÷成本對象總總可售面積積已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計稅稅成本=已實現(xiàn)銷售售的可售面面積×可售面積單單位工程成成本成本的籌劃劃1、人為的切切分成本銷售與自持持的綜合體體項目原則上增加加共用材料料(例如潔具、、共用電力力設(shè)備、地地下基礎(chǔ))的招標(biāo)與合合同簽訂，，增加共同同成本的基基數(shù)，以利利于后期的的分?jǐn)?。在一二期存存在相同施施工單位的的情況下，，增加一期期住宅的取取費基數(shù)，，減少二期期的工程成成本。2、企業(yè)所得得稅成本本可以預(yù)提提10%計提公共配套設(shè)設(shè)施按項目目明細(xì)填列列，并附送送公共配套套設(shè)施承諾諾建造且不不可撤銷的的相關(guān)資料料。公共配配套設(shè)施是是指非營利利且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)業(yè)主,或無償贈與與地方政府府、公用事事業(yè)單位的的會所、物物業(yè)管理場場所、電站站、熱力站站、水廠、、文體場館館、幼兒園園，利用地地下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施形成的的停車場所所。【案例5-3】內(nèi)資A房地產(chǎn)公司司開發(fā)一個個項目，地地上建筑面面積11000平方米（其其中可以辦辦出產(chǎn)權(quán)證證的建筑面面積10000平方米，辦辦不出產(chǎn)權(quán)權(quán)證的架空空層建筑面面積1000平方米），，地下建筑筑面積1000平方米（無無產(chǎn)權(quán)證且且非人防工工程）。該該項目建安安成本5000萬元，土地地成本3000萬元，有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證建筑筑面積10000平方方已全全部銷售完完畢，因而而A企業(yè)將全部部成本8000萬計入銷售售成本。A房地產(chǎn)公司司將架空層層和地下建建筑改建成成車庫，架架空層1000平方米全部部用于車位位出租，地地下車庫中中800平方米銷售售給業(yè)主（（銷售收入入800萬元）,200平方米A公司用于車車位出租。。成本的二次次調(diào)整二次甚至三三次調(diào)整是是地產(chǎn)成本本的特色。。1、土地增值值稅國稅發(fā)〔2007〕132號--《土地增值稅稅清算鑒證證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則則》指南

第三三十三條扣扣除項項目的認(rèn)定定

八、清清算后再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的扣除項項目審核（（二）清清算后與清清算前的有有關(guān)成本總總額發(fā)生了了較大變化化，影響單單位建筑面面積成本費費用變動的的，應(yīng)考慮慮重新啟動動清算程序序，變更原原清算結(jié)果果。2、企業(yè)所得得稅房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)對發(fā)發(fā)票不足金金額據(jù)以預(yù)預(yù)提的出包包工程合同同總金額，，是指不包包括甲供材材料的金額額。預(yù)提費費用最高不不得超過合合同總金額額的10%，且已開發(fā)發(fā)票金額與與預(yù)提費用用總計不得得超過本條條款規(guī)定的的合同總金金額。預(yù)提提的出包工工程，自開開發(fā)產(chǎn)品完完工之日起起超過2年仍未支付付的，預(yù)提提的出包工工程款全額額計入應(yīng)納納稅所得額額；以后實實際支付時時可按規(guī)定定稅前扣除除。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)根據(jù)據(jù)《通知》第三十二條條第二款預(yù)預(yù)提的公共共配套設(shè)施施建造費用用，如售房房合同、協(xié)協(xié)議、廣告告，或政府府相關(guān)文件件等明確建建造期限而而逾期未建建造的，其其以前年度度已預(yù)提的的該項費用用在規(guī)定建建造期滿之之日起計入入當(dāng)期應(yīng)納納稅所得額額；如未有有明確建造造期限的，，則在該開開發(fā)項目最最后一個可可供銷售的的成本對象象達(dá)到完工工產(chǎn)品條件件時仍未建建造的，其其以前年度度已預(yù)提的的該項費用用應(yīng)并入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額。。除政府相相關(guān)文件件對報批批報建費費用、物物業(yè)完善善費用有有明文期期限外，，預(yù)提期期限最長長不得超超過3年；超過過3年未上交交的，計計入當(dāng)期期應(yīng)納稅稅所得額額，以后后年度實實際支付付時準(zhǔn)予予在稅前前扣除。。七交交房1、會計上上確認(rèn)收收入2、土地增增值稅清清算3、為了利利潤操縱縱，未竣竣工房屋屋強行交交房給物物業(yè)公司司，帳面面做了利利潤。可以銷售售舊房、、新房或者先租租后售車庫的處處理無無產(chǎn)證證的車庫庫可以先先銷售給給物業(yè)公公司，降降低增值值率八營營運環(huán)環(huán)節(jié)租金收入入企業(yè)新建建的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品在在尚未完完工或辦辦理房地地產(chǎn)初始始登記、、取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前前，與承承租人簽簽訂租賃賃預(yù)約協(xié)協(xié)議的，，自開發(fā)發(fā)產(chǎn)品交交付承租租人使用用之日起起，出租租方取得得的預(yù)租租價款按按租金確確認(rèn)收入入的實