房地產(chǎn)策劃案例林楓花園

林楓花園總結(jié)上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司第一部分：總結(jié)第二部分：工作計劃第一部分：工作總結(jié)1、項目分析2、銷售分析3、廣告分析

項目分析決定項目成功與否的三個要素：

區(qū)位價值市場定位

項目素質(zhì)區(qū)位價值分析a.地點本案地處津塘公路、十一經(jīng)路、大直沽及紅星路所圍成的區(qū)域，是河?xùn)|區(qū)的經(jīng)濟中心，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，商業(yè)集中，距河?xùn)|區(qū)最繁華的商業(yè)中心的十一經(jīng)路與六緯路的交口較近，是其商業(yè)集中地的延伸。

b.交通津塘公路是天津市的主要交通干線之一，沿線有若干條公交線路，可通往市內(nèi)各區(qū)和開發(fā)區(qū)，交通環(huán)境四通八達(dá)。c.生活配套設(shè)施

地處大直沽成熟區(qū)域,生活配套設(shè)施齊全,教育、醫(yī)療、購物、文化娛樂應(yīng)有盡有。

d.人文環(huán)境由于距海河及河?xùn)|區(qū)政府較近，并地處河?xùn)|區(qū)中心繁華地帶，人文素質(zhì)較好，具有一定的文化層次。f.規(guī)模14萬平米的大型社區(qū)在該區(qū)域有較大的市場影響力。結(jié)論：交通便利、生活配套成熟，前景看好，滿足人們選擇物業(yè)時的生活要求。市場定位分析戶型分析面積分析價格分析戶型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，兩室503套，一室57套，躍層26套，閣樓162套。房型分布以兩室為多，戶型設(shè)計基本以市場上暢銷的戶型為主。面積分布從面積上看，80m2以下的較少，65套，以一室為主，80-110m2是其主力面積，以二室為主，398套。110-140m2以三室為主，269套，另外140m2以上包括一部分大面積躍層及閣樓，154套。價格分布25萬以下的118套；25-30萬的房屋224套；30-35萬的房屋285套；35萬以上的共259套。結(jié)論：通過以上數(shù)據(jù)綜合分析，本案的市場定位為中高檔物業(yè)，其消費群體應(yīng)是具有一定經(jīng)濟實力的改善型人群。項目目素素質(zhì)質(zhì)a.房型設(shè)設(shè)計合合理、、豐富富多樣樣，功功能區(qū)區(qū)分布布局得得當(dāng)。。b.本案采采用了了較高高的配配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，外檐檐貼瓷瓷磚、、24小時時熱水水、寬寬帶網(wǎng)網(wǎng)、樓樓道花花崗巖巖地面面、不不銹鋼鋼扶手手、豪豪華業(yè)業(yè)主會會所，，均體體現(xiàn)了了小區(qū)區(qū)的品品位與與價值值。結(jié)論1.區(qū)區(qū)域域價值值較高高,得得到人人們的的認(rèn)可可,是是消費費人群群購房房的首首要因因素。。2.戶戶型設(shè)設(shè)計及及配套套設(shè)施施有較較強的的優(yōu)勢勢。銷售售分分析析整體銷銷售情情況及及說明明各戶型型銷售售情況況各樓層層銷售售情況況各樓座座銷售售情況況成交價價格情情況人群分分析整體銷銷售情情況及及說明明本案自自2002年7月27日日開盤盤至今今共銷銷售房房屋194套，，銷售售面積積21000平平方米米，銷銷售額額5580萬元元。回回款約約為3780萬元元。8月份份銷售售62套。。9月份份銷售售23套。。10月月份銷銷售42套套。11月月份銷銷售42套套。12月月份銷銷售28套套。各戶型型銷售售情況況從已售售房屋屋面積積和戶戶型看看，120m2以下的的二室室和三三室是是目標(biāo)標(biāo)人群群需求求的重重點，，銷售售119套套，占占售出出的70%，也也是本本案的的主力力戶型型。120-140m2以三室室為主主，由由于面面積稍稍大，，需求求量一一般，，銷售售23套，，占售售出的的17%。。140m2以上的的大面面積房房屋則則是為為了滿滿足高高端消消費人人群，，這部部分人人群對對物業(yè)業(yè)的要要求較較高，，講究究生活活品位位，購購房比比較理理性化化，在在期房房階段段相對對購房房周期期較長長，所所以銷銷售速速度較較慢，，只占占12%。。各樓層層銷售售情況況從樓層層銷售售情況況來看看，由由于一一層帶帶有半半地下下室相相當(dāng)于于一層層半高高，贈贈送私私家庭庭院等等充足足的賣賣點，，彌補補了樓樓間距距近的的劣勢勢，而而且一一、二二層本本身就就是暢暢銷樓樓層，，所以以目前前是一一、二二層銷銷售最最快。。頂層層帶閣閣樓的的戶型型由于于贈送送部分分面積積且閣閣樓按按1000元/平方方米出出售，，價格格優(yōu)勢勢明顯顯，賣賣點足足，人人們認(rèn)認(rèn)可度度較高高，是是年輕輕人購購房的的首選選。三三、四四層由由于總總房款款相對對較高高，銷銷售相相對緩緩慢。。各樓座座銷售售情況況從各個個樓的的銷售售情況況看，，所售售房屋屋主要要集中中在1#，，2#，3#，，4#5#，，7#，9#，，16#，，17#樓樓，其其中1#，，16#位位置相相對較較差，，但其其相對較低低的價價格是是銷售售較好好的主主要原原因。。2#，3#，，4#，5#，，9#，，17#位置置相對對一般般，但但其面面積、、價格格是本本案的的主力力戶型型，符符合目目標(biāo)人群群的購購買力力，所所以銷銷售較較好。。而四四層半半的住住宅，，由于于面積積較大總房房款較較高，，目前前本案案的現(xiàn)現(xiàn)狀難難以支支撐起起這部部分高高價房房，銷銷售壓力力較大大。成交價價格情情況從已售房房屋價格格看，目目前成交交平均價價格在28萬/套左右右，其中中25-30萬萬的房屋屋銷售較較好，也也是本案案的主力力戶型，，共售出出71套套。其次次30-35萬萬的房屋屋售出37套，，這兩部部分符合合目標(biāo)人人群的購購買力。。20萬萬以下的的房屋由由于所占占比例較較小，所所以銷售售較少。。而35萬以上上的高價價房消費費群體，，更側(cè)重重的是一一種安逸逸的生活活方式，，他們對對物業(yè)的的要求非非?？量炭蹋砸员仨毺崽岣唔椖磕克刭|(zhì)才才有可能能消化該該部分高高端人群群。人群分分析本案的的主力力購買買人群群仍是是河?xùn)|東區(qū)的的區(qū)域域人群群,主主要要集中中在六六緯路路，津津塘路路沿線線，大大直沽沽附近近，這這部分分人群群在本本區(qū)域域生活活時間間較長長,對對本區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的情情況較較熟悉悉,已已在本本區(qū)域域內(nèi)建建立了了較好好的人人際關(guān)關(guān)系,不愿愿遠(yuǎn)離離本地地區(qū),且這這部分分人工工作穩(wěn)穩(wěn)定,經(jīng)濟濟收入入中等等偏上上,需需要改改善現(xiàn)現(xiàn)有的的居住住環(huán)境境,對對生活活質(zhì)量量、生生活方方式有有更高高的追追求.而和和平,河西西的購購買人人群對對小區(qū)區(qū)的環(huán)環(huán)境、、品位位要求求較高高,但但又承承受不不起和和平、、河西西的高高價位位，所所以價價位相相對較較低的的河?xùn)|東區(qū)成成了他他們的的置業(yè)業(yè)首選選。廣告分分析廣告推推廣形形象定定位廣告發(fā)發(fā)布稿稿件分分析廣告推推廣形形象定定位推廣主主題：：城市市星座座生生活活藝術(shù)術(shù)家主題支支撐點點：1.建建筑形形式藝藝術(shù)化化2.生活環(huán)環(huán)境藝藝術(shù)化化3.生生活方方式藝藝術(shù)化化廣告發(fā)發(fā)布稿稿件分分析以形象象稿件件及項項目推推介型型稿件件為為主，，目的的在于于迅速速建立立項目目的市市場形形象，，并通通過推推介產(chǎn)產(chǎn)品特特色使使之豐豐滿第二部部分：：2003年工工作計計劃1、2003年年天津津房地地產(chǎn)市市場分分析2、機機會與與阻力力分析析3、2003年年度推推廣策策略4、2003年年銷售售計劃劃2003年年天津津房地地產(chǎn)市市場分分析整體市市場分分析區(qū)域市市場分分析整體市市場分分析a.房地產(chǎn)產(chǎn)市場場先抑抑后揚揚。在在2002年4月之之前，，呈下下滑趨趨勢，，此后后便出出現(xiàn)緩緩慢上上揚，，繼而而一路路走高高。商商品房房銷售售面積積640萬萬平方方米。。b.改善型型康居居型需需求趨趨強，，精品品住宅宅旺銷銷。3000元元以上上的商商品房房銷售售占商商品房房銷售售總量量的39%，同同比增增長8個百百分點點。c.大盤的的出現(xiàn)現(xiàn)。奧奧園，，太陽陽城等等大盤盤出現(xiàn)現(xiàn)無論論從規(guī)規(guī)模還還是項項目的的自身身素質(zhì)質(zhì)，均均有較較強的的市場場競爭爭力。。d.商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)勢勢頭強強勁。。施工工面積積突破破100萬萬平米米。區(qū)域市市場分分析a.從供給給看,目前前河?xùn)|東區(qū)開開發(fā)的的主流流市場場以中中高檔檔物業(yè)業(yè)為主主,包包括順順馳太太陽城城、懿懿德園園、大大通花花園、、戀日日風(fēng)景景、豐豐盈公公寓等等項目目,價價格基基本上上在2800-3000元/m2左右。。b.從需求求情況況看,大部部分的的中高高檔項項目銷銷售情情況良良好,太陽陽城已已銷售售房屋屋近千千套，，懿德德園、、大通通花園園、戀戀日風(fēng)風(fēng)景現(xiàn)現(xiàn)房銷銷售率率都達(dá)達(dá)到80%以上上，豐豐盈公公寓磚磚混住住宅已已全部部售罄罄，說說明目目前市市場需需求量量較大大。結(jié)論：：中高高檔物物業(yè)購購買力力較強強，現(xiàn)現(xiàn)階段段存在在市場場空隙隙。機會分分析a.現(xiàn)在工工程已已全面面封頂頂，小小區(qū)的的規(guī)模模優(yōu)勢勢已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)，可可增加加客戶戶購買買信心心。b.售樓中中心已已遷移移至津津塘路路，無無形中中可以以擴大大項目目的影影響力力，對對銷售售會起起到積積極的的促進進作用用。c.2003年年初，，市委委書記記張立立昌指指出，，“大力發(fā)發(fā)展海海河經(jīng)經(jīng)濟，，是實實現(xiàn)‘三步走走’戰(zhàn)略目目標(biāo)的的首要要重大大戰(zhàn)略略舉措措?！边@一2003年年全市市重要要的經(jīng)經(jīng)濟戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo),勢勢必刺刺激房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的需需求。。d.在2002年天天津的的房地地產(chǎn)市市場快快速增增長的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，良好好的事事態(tài)還還會在在2003年持持續(xù)下下去。。住宅宅建設(shè)設(shè)仍然然是2003年年投資資的重重點和和熱點點。同同時隨隨著房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的快速速增長長，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的回回報比比較高高，吸吸引了了資本本市場場的參參與，，會有有越來來越多多的上上市公公司加加入到到房地地產(chǎn)大大軍或或涉足足房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)，也也會對對2003年房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增長長產(chǎn)生生重要要的積積極影影響。。機會與與阻力力分析析阻力分分析開發(fā)商商在房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)中的的品牌牌度不不高，，消費費者在在購買買期房房時，，疑慮慮較大大。項目自自身存存在不不足，，如樓樓間距距小、、比鄰鄰火車車道等等。項目優(yōu)優(yōu)勢要要素細(xì)細(xì)節(jié)沒沒有落落到實實處，，如小小區(qū)的的園林林綠化化方案案、業(yè)業(yè)主會會館的的方案案。缺乏生生活氛氛圍營營造，，小區(qū)區(qū)人氣氣不旺旺。如如小區(qū)區(qū)入口口對策建建議樹立以以打造造河?xùn)|東名盤盤為核核心的的經(jīng)營營指導(dǎo)導(dǎo)思想想完善項項目素素質(zhì)細(xì)細(xì)節(jié)，，主要要是園園林與與會館館的方方案。。全力營營造中中高檔檔物業(yè)業(yè)的生生活氛氛圍，，使人人們對對本案案的未未來產(chǎn)產(chǎn)生向向往并并充滿滿信心心。1.售售樓處處雖已已遷出出，但但從本本案長長遠(yuǎn)角角度看看，原原定售售樓處處的位位置有益益于整整體環(huán)環(huán)境的的改變變，建建議繼繼續(xù)實實施原原計劃劃。2.加快小小區(qū)入入口的的建設(shè)設(shè)，使使之成成為本本案的的形象象窗口口。(大門門、休息長長椅、、綠化化、路路燈、、圍墻墻）3.引入物物業(yè)管管理，，設(shè)置置保安安、清清潔。。4.確確定小小院方方案，，并盡盡快加加以實實施。。5.裝修樣樣板間間2003年年度推推廣策策略推廣思思路銷售策策略推廣階階段推廣思思路借助目目前良良好的的市場場態(tài)勢勢，加加大對對本案案的形形象推推廣，，以擴擴展林林楓花花園的的市場場影響響力，，擴大大市場場份額額，對對外傳傳播信信息是是以社社區(qū)品品質(zhì)及及升值值潛力力為主主。銷售策策略2003年年本案案的主主要銷銷售策策略可可分成成：旨在促促進現(xiàn)現(xiàn)場為為主要要目的的的促促銷型型策略略。及旨在在擴大大項目目影響響力的的活動動策略略。促銷型型策略略集團購購買：：今年初初市委委市政政府出出臺了了自各各黨政政機關(guān)關(guān)正式式從2003年年開始始進行行貨幣幣分房房政策策。目目前各各單位位人員員進行行房屋屋咨詢詢的現(xiàn)現(xiàn)象逐逐漸增增多，，這部部分人人員的的集體體購買買高潮潮應(yīng)在在五、、六月月份。。調(diào)動老業(yè)主的的積極性，充充分利用良好好的人力資源源進行口碑傳傳播：在各種種信息傳播中中，口碑傳播播無疑是最行行之有效的也也是最經(jīng)濟的的。因此2003年的銷銷售中將會更更加有效的利利用老業(yè)主這這一有效資源源。到各改造工程程進行促銷宣宣傳：日前，，天津城市建建設(shè)工程地鐵鐵一號線、和和平廣場、俄俄式風(fēng)情區(qū)、、六緯路親水水帶、南站中中心商務(wù)區(qū)等等項目正緊鑼鑼密鼓的進行行，這些地區(qū)區(qū)的拆遷前的的工作也正陸陸續(xù)加緊動工工。下一步本本項目組會抽抽出一部分人人員到這些地地區(qū)進行現(xiàn)場場促銷宣傳。?；顒硬呗詫Υ笮推笫聵I(yè)業(yè)單位進行現(xiàn)現(xiàn)場宣傳：對對大型企事業(yè)業(yè)單位尤其是是周邊的大型型單位以張貼貼海報和現(xiàn)場場講解的形式式進行重點的的宣傳進行大型的慈慈善活動：對對社會上有影影響力的事件件挑選合適的的時機進行積積極的參與。。借此事件迅迅速提高本案案的社會知名名度和美譽度度。推廣階段第