房地產(chǎn)成本管理構(gòu)成與特點(diǎn)分析課件

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析引言房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)行業(yè)是周期性行業(yè)，目前處于景氣時(shí)期，依據(jù)城市化進(jìn)程及人均GDP等因素判斷，未來(lái)10年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于增長(zhǎng)期，到2022年后會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定期；2.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)(平均3年)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受政策和市場(chǎng)影響大，屬高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因此需要較高的安全邊際和銷售利潤(rùn)率，但判斷一個(gè)行業(yè)是否屬于暴利行業(yè)，應(yīng)該看這個(gè)行業(yè)的年凈資產(chǎn)收益率。09年以房地產(chǎn)作為主業(yè)的46家上市公司中，平均毛利率高達(dá)35.93％，凈資產(chǎn)收益率為11.85％，略高于上市公司平均凈利率，不應(yīng)劃分到暴利行業(yè)；3.房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。引言房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分土地獲取成本前期工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用

第八部分◆注：以上費(fèi)用分類按造價(jià)師培訓(xùn)教材(計(jì)劃出版社，07.5印刷)進(jìn)行分類。銷售費(fèi)用

第九部分結(jié)束語(yǔ)

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)成本=土地獲取成本+前期工程費(fèi)+房屋建安費(fèi)用+公共配套設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下七項(xiàng)費(fèi)用：房地產(chǎn)企業(yè)成本前期階段

：土地獲取成本前期工程費(fèi)施工階段

：房屋建安工程費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程河南地區(qū)七項(xiàng)費(fèi)用金額及比例大致如下：√土地獲取成本√前期工程費(fèi)√房屋建筑安裝工程費(fèi)用(含室外附屬工程費(fèi)用)√公共配套設(shè)施費(fèi)√管理費(fèi)用√財(cái)務(wù)費(fèi)用√銷售費(fèi)用第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本河南地區(qū)七項(xiàng)費(fèi)用金額及比例大致如下：第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特點(diǎn)。以下淺談這些費(fèi)用的特點(diǎn)。第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特第二部分土地獲取費(fèi)用指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包以下內(nèi)容：

第二部分土地獲取費(fèi)用指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的依土地獲取方式的不同，土地費(fèi)用主要由以下幾項(xiàng)費(fèi)用的部分或全部組成：※土地征用費(fèi)：土地出讓金、交納的契稅等※拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：※市政配套費(fèi)：指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。※其他：如土地開(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)。

其中土地出讓金占土地費(fèi)用的絕大部分。第二部分土地獲取費(fèi)用依土地獲取方式的不同，土地費(fèi)用主要由以下幾

土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的30-40％，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。土地的獲取方式常見(jiàn)有三種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權(quán)；二是購(gòu)買(mǎi)可直接用于建設(shè)的熟地；三是置換。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對(duì)于購(gòu)地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。但需要有“高素質(zhì)”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長(zhǎng)騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長(zhǎng)，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。第二部分土地獲取費(fèi)用土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的3對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間(土地溢價(jià))，其成本的確定應(yīng)包含：(1)土地征用費(fèi)

土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商必須因勢(shì)利導(dǎo)、有力把握，不給后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作留下隱患。

第二部分土地獲取費(fèi)用第二部分土地獲取費(fèi)用(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定，在某城市配套費(fèi)在120元/m2左右。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。第二部分土地獲取費(fèi)用(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市配套費(fèi)第二部分土地獲取費(fèi)用第三部分前期工程費(fèi)用指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

◆項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等?！粢?guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)等。第三部分前期工程費(fèi)用指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目◆勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

文物勘察費(fèi)用14/m2；地質(zhì)勘察按進(jìn)尺長(zhǎng)度多層30-40元/m，高層50-60元/m◆“三通一平”費(fèi)：臨水費(fèi)、臨電費(fèi)、道路◆臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用?！纛A(yù)算編、審費(fèi)：支付給造價(jià)事務(wù)所為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用，一般為工程造價(jià)的0.13%

◆其它：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。第三部分前期工程費(fèi)用◆勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照

前期費(fèi)用一般由開(kāi)發(fā)部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：(1)“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。(2)前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。

第三部分前期工程費(fèi)用前期費(fèi)用一般由開(kāi)發(fā)部和設(shè)第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成：

總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費(fèi)用、水電安裝工程費(fèi)及部分裝修工程費(fèi)用(粗裝飾部分)。房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅰ土建工程費(fèi)用Ⅱ水電安裝工程費(fèi)Ⅲ室外附屬工程費(fèi)用供電工程供水工程供氣工程排污工程景觀綠化工程熱力工程Ⅳ裝修工程Ⅴ監(jiān)理費(fèi)用第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成：房屋建筑安裝工第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅰ土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成：﹡基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、降水支護(hù)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。﹡主體工程費(fèi)：土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分），即主體鋼筋砼費(fèi)用和砌體費(fèi)用。﹡有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅰ土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用Ⅱ水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成本的10%左右：①電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

②電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。

③給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

④電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

⑤空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。

⑥消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

⑦天燃?xì)獍惭b工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的天燃?xì)夤芫€等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

⑧采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

⑨上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅱ水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成Ⅲ室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外2m與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要由以下七項(xiàng)費(fèi)用組成：﹡供電工程：高壓電纜、開(kāi)閉所、中心配、箱變、低壓電纜、樓宇箱、用戶箱、電表等﹡供水工程：管道、閥門(mén)、檢查井、井蓋、水表、水箱等﹡供(天燃)氣工程：﹡雨污水工程：化糞池、管道、檢查井、雨水井、井蓋等﹡景觀工程：中檔樓盤(pán)鋪裝及綠化按景觀面積200～400元/m2左右，按建筑面積計(jì)算30～40元/m2﹡熱力工程：熱力交換站、管道(保溫直埋管)、檢查井、熱表等﹡樓宇智能化：樓宇對(duì)講、監(jiān)控、周界防范、背景音樂(lè)、電子巡更、刀閘等第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅲ室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝Ⅳ裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

毛坯房交工的項(xiàng)目裝修工程費(fèi)包括主要外墻飾面(找平層+保溫層+面層)、內(nèi)墻及頂棚抹灰、樓地面、單元門(mén)、入戶門(mén)、外窗、雨棚、電梯廳(走廊)、單元門(mén)廳的精裝修等。Ⅴ工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，一般每5～7元/m2。

第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅳ裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：(1)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。成本分析的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。(2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。(3)小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？臁５谒牟糠址课萁ㄖ惭b工程費(fèi)用室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用(4)景觀環(huán)境工程一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購(gòu)工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購(gòu)，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹(shù)型等，有效控制成本。此外，綠化施工選擇合適的栽植季節(jié)對(duì)招標(biāo)成本及成活率影響巨大。(5)室外工程施工前，做好圖紙會(huì)審；在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。做好室外管網(wǎng)綜合，最好一溝多用，降低成本。(6)高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用(4)景觀環(huán)境工程一般為項(xiàng)目總支房屋建安費(fèi)用各階段的控制：房屋建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的40-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：一、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)建筑安裝工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：（1）根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率。項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用房屋建安費(fèi)用各階段的控制：第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用

（2）重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)，可以說(shuō)地質(zhì)勘察質(zhì)量會(huì)影響工程造價(jià)于“無(wú)形”，因此，選擇一家高水準(zhǔn)的地勘單位對(duì)基礎(chǔ)工程造價(jià)和工程工期影響巨大。（3）做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。（4）對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用（5）通過(guò)設(shè)計(jì)合同對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：每平米鋼筋含量指標(biāo)、砼含量指標(biāo)、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。

（6）加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。（7）對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。（8）給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。

第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用（5）通過(guò)設(shè)計(jì)合同對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦

二、施工階段在施工階段有些施工單位管理觀念落后，往往與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：

A）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理

施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：

1、操作流程

2、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人

3、責(zé)任人的管理權(quán)限(授權(quán)體系)

4、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限

5、否決及責(zé)任追究制度這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用二、施工階段第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用

B）加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理

有些城市的建筑材料市場(chǎng)不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

1、自行采購(gòu)(甲供)

如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。自行采購(gòu)既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧，但會(huì)加大甲方的管理難度并占用甲方資金。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用B）加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理第四部分房屋建筑安裝工程

2、總承包單位自行采購(gòu)(乙購(gòu))開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而相應(yīng)調(diào)動(dòng)其積極性。3、甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)(定廠定價(jià)、甲定乙購(gòu))一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。定廠定價(jià)方式雙方在價(jià)格上往往有分歧，從而影響工程進(jìn)度和雙方合作，應(yīng)慎重采用，確需采用時(shí)應(yīng)考慮給總包方一定管理費(fèi)用，一般不低于5%。上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用

2、總承包單位自行采購(gòu)(乙購(gòu))第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用三、結(jié)算階段在結(jié)算階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：（一）結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制應(yīng)通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定：

1、確認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。

2、確認(rèn)除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題，以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。

第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用三、結(jié)算階段第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用（二）二次復(fù)核、審計(jì)制

建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復(fù)核審計(jì)制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。

（三）獎(jiǎng)懲制度

結(jié)算完畢后，應(yīng)對(duì)照目標(biāo)成本進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門(mén)）、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理情況，進(jìn)行成本控制的質(zhì)量分析，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)。

第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用（二）二次復(fù)核、審計(jì)制第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用第五部分公共配套設(shè)施費(fèi)第五部分公共配套設(shè)施費(fèi)第五部分公共配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成：

人防設(shè)備工程費(fèi)人防設(shè)備工程費(fèi)包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。

車(chē)庫(kù)包含自行車(chē)(電動(dòng)車(chē))庫(kù)、汽車(chē)停車(chē)庫(kù)等，規(guī)劃審批時(shí)限制定位比。

教育配套工程費(fèi)教育配套工程費(fèi)包括幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。

環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)包括垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等相關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)用房、會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等第五部分公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用主要由以下五第六部分管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門(mén)，為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％的30%。第六部分管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)、人事等行政管理部門(mén)，為組織第六部分管理費(fèi)用(1)行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)（包括駕駛員保險(xiǎn)費(fèi)）、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、辦公用水電費(fèi)等。

(2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。

(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。

(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅(金、費(fèi))、印花稅等。

(5)審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。

(6)無(wú)形資產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷。

(7)壞賬損失及存貨盤(pán)虧、毀損損失。

(8)環(huán)境費(fèi)：支付清潔工的工資、擺花費(fèi)、租花費(fèi)等

(9)租金：包括房屋租金、車(chē)庫(kù)租金等。

(10)分?jǐn)偵霞?jí)管理部門(mén)和總部的管理費(fèi)以及其他管理費(fèi)等。第六部分管理費(fèi)用(1)行政管理部門(mén)人員的工資、福利費(fèi)，辦公第七部分財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一般占至總費(fèi)用的3-4%。指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本費(fèi))，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。第七部分財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一般占至總費(fèi)用的3-4%。銷售費(fèi)用主要由廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、售樓處裝修費(fèi)、銷售人員職工薪酬(含銷售提成)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房屋空置費(fèi)等費(fèi)用組成。銷售費(fèi)用一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營(yíng)策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。

第八部分銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要由廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢費(fèi)、展

總之，從上述成本費(fèi)用組成分析，房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過(guò)程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)。與項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過(guò)程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)化到成本目標(biāo)的過(guò)程。第九部分結(jié)束語(yǔ)總之，從上述成本費(fèi)用組成分析拋磚引玉，謝謝各位的聆聽(tīng)！2010年5月26日

拋磚引玉，謝謝各位的聆聽(tīng)！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成與特點(diǎn)分析引言房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)行業(yè)是周期性行業(yè)，目前處于景氣時(shí)期，依據(jù)城市化進(jìn)程及人均GDP等因素判斷，未來(lái)10年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于增長(zhǎng)期，到2022年后會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定期；2.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)(平均3年)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受政策和市場(chǎng)影響大，屬高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因此需要較高的安全邊際和銷售利潤(rùn)率，但判斷一個(gè)行業(yè)是否屬于暴利行業(yè)，應(yīng)該看這個(gè)行業(yè)的年凈資產(chǎn)收益率。09年以房地產(chǎn)作為主業(yè)的46家上市公司中，平均毛利率高達(dá)35.93％，凈資產(chǎn)收益率為11.85％，略高于上市公司平均凈利率，不應(yīng)劃分到暴利行業(yè)；3.房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。引言房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)：第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第六部分第七部分土地獲取成本前期工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用

第八部分◆注：以上費(fèi)用分類按造價(jià)師培訓(xùn)教材(計(jì)劃出版社，07.5印刷)進(jìn)行分類。銷售費(fèi)用

第九部分結(jié)束語(yǔ)

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成第三部分第二部分第四部分第五部分第第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)成本=土地獲取成本+前期工程費(fèi)+房屋建安費(fèi)用+公共配套設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用

第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，其中主要包括以下七項(xiàng)費(fèi)用：房地產(chǎn)企業(yè)成本前期階段

：土地獲取成本前期工程費(fèi)施工階段

：房屋建安工程費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程河南地區(qū)七項(xiàng)費(fèi)用金額及比例大致如下：√土地獲取成本√前期工程費(fèi)√房屋建筑安裝工程費(fèi)用(含室外附屬工程費(fèi)用)√公共配套設(shè)施費(fèi)√管理費(fèi)用√財(cái)務(wù)費(fèi)用√銷售費(fèi)用第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本河南地區(qū)七項(xiàng)費(fèi)用金額及比例大致如下：第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特點(diǎn)。以下淺談這些費(fèi)用的特點(diǎn)。第一部分房地產(chǎn)企業(yè)成本這些費(fèi)用便構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總的成本，而每個(gè)費(fèi)用都有自己的特第二部分土地獲取費(fèi)用指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包以下內(nèi)容：

第二部分土地獲取費(fèi)用指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的依土地獲取方式的不同，土地費(fèi)用主要由以下幾項(xiàng)費(fèi)用的部分或全部組成：※土地征用費(fèi)：土地出讓金、交納的契稅等※拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：※市政配套費(fèi)：指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等?！渌喝缤恋亻_(kāi)發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)。

其中土地出讓金占土地費(fèi)用的絕大部分。第二部分土地獲取費(fèi)用依土地獲取方式的不同，土地費(fèi)用主要由以下幾

土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的30-40％，由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。土地的獲取方式常見(jiàn)有三種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權(quán)；二是購(gòu)買(mǎi)可直接用于建設(shè)的熟地；三是置換。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對(duì)于購(gòu)地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅額也相應(yīng)會(huì)減少。但需要有“高素質(zhì)”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長(zhǎng)騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長(zhǎng)，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方式獲取土地使用權(quán)。第二部分土地獲取費(fèi)用土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的3對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間(土地溢價(jià))，其成本的確定應(yīng)包含：(1)土地征用費(fèi)

土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商必須因勢(shì)利導(dǎo)、有力把握，不給后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作留下隱患。

第二部分土地獲取費(fèi)用第二部分土地獲取費(fèi)用(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定，在某城市配套費(fèi)在120元/m2左右。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。第二部分土地獲取費(fèi)用(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、城市配套費(fèi)第二部分土地獲取費(fèi)用第三部分前期工程費(fèi)用指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

◆項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等?！粢?guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)等。第三部分前期工程費(fèi)用指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目◆勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

文物勘察費(fèi)用14/m2；地質(zhì)勘察按進(jìn)尺長(zhǎng)度多層30-40元/m，高層50-60元/m◆“三通一平”費(fèi)：臨水費(fèi)、臨電費(fèi)、道路◆臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用?！纛A(yù)算編、審費(fèi)：支付給造價(jià)事務(wù)所為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用，一般為工程造價(jià)的0.13%

◆其它：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。第三部分前期工程費(fèi)用◆勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照

前期費(fèi)用一般由開(kāi)發(fā)部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：(1)“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。(2)前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。

第三部分前期工程費(fèi)用前期費(fèi)用一般由開(kāi)發(fā)部和設(shè)第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成：

總包合同的承包范圍一般包含下圖中土建工程費(fèi)用、水電安裝工程費(fèi)及部分裝修工程費(fèi)用(粗裝飾部分)。房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅰ土建工程費(fèi)用Ⅱ水電安裝工程費(fèi)Ⅲ室外附屬工程費(fèi)用供電工程供水工程供氣工程排污工程景觀綠化工程熱力工程Ⅳ裝修工程Ⅴ監(jiān)理費(fèi)用第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用房屋建筑安裝工程費(fèi)用主要由以下五項(xiàng)費(fèi)用組成：房屋建筑安裝工第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅰ土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用組成：﹡基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、降水支護(hù)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。﹡主體工程費(fèi)：土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分），即主體鋼筋砼費(fèi)用和砌體費(fèi)用。﹡有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅰ土建工程費(fèi)用主要由以下三項(xiàng)費(fèi)用Ⅱ水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成本的10%左右：①電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

②電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。

③給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

④電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

⑤空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤(pán)管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。

⑥消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

⑦天燃?xì)獍惭b工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的天燃?xì)夤芫€等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

⑧采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

⑨上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅱ水電安裝工程費(fèi)用又主要由以下九項(xiàng)費(fèi)用組成，一般占房屋建安成Ⅲ室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外2m與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要由以下七項(xiàng)費(fèi)用組成：﹡供電工程：高壓電纜、開(kāi)閉所、中心配、箱變、低壓電纜、樓宇箱、用戶箱、電表等﹡供水工程：管道、閥門(mén)、檢查井、井蓋、水表、水箱等﹡供(天燃)氣工程：﹡雨污水工程：化糞池、管道、檢查井、雨水井、井蓋等﹡景觀工程：中檔樓盤(pán)鋪裝及綠化按景觀面積200～400元/m2左右，按建筑面積計(jì)算30～40元/m2﹡熱力工程：熱力交換站、管道(保溫直埋管)、檢查井、熱表等﹡樓宇智能化：樓宇對(duì)講、監(jiān)控、周界防范、背景音樂(lè)、電子巡更、刀閘等第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅲ室外附屬工程費(fèi)用：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝Ⅳ裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

毛坯房交工的項(xiàng)目裝修工程費(fèi)包括主要外墻飾面(找平層+保溫層+面層)、內(nèi)墻及頂棚抹灰、樓地面、單元門(mén)、入戶門(mén)、外窗、雨棚、電梯廳(走廊)、單元門(mén)廳的精裝修等。Ⅴ工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用，一般每5～7元/m2。

第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用Ⅳ裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板、門(mén)窗、廚潔具、電梯間、天(頂)第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：(1)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。成本分析的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。(2)區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。(3)小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用室外附屬工程費(fèi)用的確定主要考慮以第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用(4)景觀環(huán)境工程一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購(gòu)工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購(gòu)，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹(shù)型等，有效控制成本。此外，綠化施工選擇合適的栽植季節(jié)對(duì)招標(biāo)成本及成活率影響巨大。(5)室外工程施工前，做好圖紙會(huì)審；在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。做好室外管網(wǎng)綜合，最好一溝多用，降低成本。(6)高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用(4)景觀環(huán)境工程一般為項(xiàng)目總支房屋建安費(fèi)用各階段的控制：房屋建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的40-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：一、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)建筑安裝工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：（1）根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率。項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用房屋建安費(fèi)用各階段的控制：第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用

（2）重視地勘工作：地質(zhì)勘察結(jié)果直接影響到地基處理方案的選擇和建筑物基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)，可以說(shuō)地質(zhì)勘察質(zhì)量會(huì)影響工程造價(jià)于“無(wú)形”，因此，選擇一家高水準(zhǔn)的地勘單位對(duì)基礎(chǔ)工程造價(jià)和工程工期影響巨大。（3）做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化。其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。（4）對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用（5）通過(guò)設(shè)計(jì)合同對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：每平米鋼筋含量指標(biāo)、砼含量指標(biāo)、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。

（6）加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。（7）對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。（8）給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。

第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用（5）通過(guò)設(shè)計(jì)合同對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦

二、施工階段在施工階段有些施工單位管理觀念落后，往往與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：

A）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理

施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：

1、操作流程

2、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人

3、責(zé)任人的管理權(quán)限(授權(quán)體系)

4、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限

5、否決及責(zé)任追究制度這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用二、施工階段第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用

B）加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理

有些城市的建筑材料市場(chǎng)不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

1、自行采購(gòu)(甲供)

如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。自行采購(gòu)既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧，但會(huì)加大甲方的管理難度并占用甲方資金。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用B）加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理第四部分房屋建筑安裝工程

2、總承包單位自行采購(gòu)(乙購(gòu))開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而相應(yīng)調(diào)動(dòng)其積極性。3、甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)(定廠定價(jià)、甲定乙購(gòu))一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。定廠定價(jià)方式雙方在價(jià)格上往往有分歧，從而影響工程進(jìn)度和雙方合作，應(yīng)慎重采用，確需采用時(shí)應(yīng)考慮給總包方一定管理費(fèi)用，一般不低于5%。上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用

2、總承包單位自行采購(gòu)(乙購(gòu))第四部分房屋建筑安裝工程費(fèi)用三、結(jié)算階段在結(jié)算階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：（一）結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制應(yīng)通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定：

1、確認(rèn)結(jié)算方法、人