不動產(chǎn)登記實務(wù)中的測繪成果審核探討

不動產(chǎn)登記實務(wù)中的測繪成果審核探討摘要：在不動產(chǎn)登記制度中，首先要解決的是測繪成果的審核。所以，不動產(chǎn)登記的測繪成果審核也就成為相關(guān)機構(gòu)的關(guān)注重點。怎樣才能做好測繪審核工作，保障測繪成果是不動產(chǎn)登記質(zhì)量的重點。因此，本文結(jié)合不動產(chǎn)登記和測繪成果的審核實務(wù)進行研究，針對不動產(chǎn)登記和測繪的成果審核做出內(nèi)容的初步探討和分析，就測繪過程中所存在的若干問題提出可行性建議。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；測繪成果；審核；問題；建議引言《不動產(chǎn)登記暫行條例》是從2015年3月1日起開始實施的。但是隨著不動產(chǎn)登記制度和不動產(chǎn)測繪市場的體制變動，許多法律法規(guī)也在做著相應(yīng)的改變?yōu)榱耸共粍赢a(chǎn)買賣更加公平合理，不動產(chǎn)測繪的結(jié)果顯得越來越重要。本文以不動產(chǎn)登記測繪的成果為例，闡述審核的實務(wù)性工作，對不動產(chǎn)登記測繪的成果提供審核依據(jù)，并將主體、內(nèi)容以及所存在的問題展開初步的探討，針對存在的若干問題予以解決。不動產(chǎn)測繪成果審核審核依據(jù)我國目前對不動產(chǎn)測繪的管理是依據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》（以下簡稱《辦法》）來施行的。在《辦法》中的第18條有明確的規(guī)定：“用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測的單位進行資格、測繪成果的適用性以及界址點的準(zhǔn)確性、面積的預(yù)算依據(jù)和方法等內(nèi)容進行針對性的審核。而在審核后，房產(chǎn)的測繪成果還需要納入房產(chǎn)檔案，實現(xiàn)統(tǒng)一管理。”《商品房銷售管理辦法》建設(shè)部令第188號第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。而且在《中華人民共和國測繪法》中，也有對不動產(chǎn)測繪密切相關(guān)的法律。審核主體我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，不動產(chǎn)測繪成果審核的主管部門由住建部門整合到自然資源部門，現(xiàn)委托市不動產(chǎn)登記中心行使不動產(chǎn)測繪成果審核工作。從目前來看，有些地區(qū)這些工作還屬于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心的主要責(zé)任。不管是在不動產(chǎn)登記中心或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心，都會設(shè)有測繪審核部門，這些部門或者科室都是專職負責(zé)不動產(chǎn)測繪結(jié)果審核工作的。所以，申請人在提交不動產(chǎn)測繪成果的時候，需要經(jīng)過這些審核部門進行審核，審核通過之后的測繪成果才能作為權(quán)屬登記資料，予以使用。為了能夠?qū)ι暾埲说怯浐吞嵘龑徍诵屎蜏?zhǔn)確性提供更多的方便，不動產(chǎn)登記的行政管理部門要從登記實務(wù)的角度對測繪成果進行規(guī)范管理。審核對象和內(nèi)容合法性在測繪成果的審核過程中，應(yīng)當(dāng)遵循《測繪法》的第22條，這是對從事測繪活動的單位或者從業(yè)人員的資質(zhì)做了相關(guān)規(guī)定的。在不動產(chǎn)測繪成果審核過程中，需要提交相關(guān)資料，包括建筑物等的合法建設(shè)手續(xù)、測繪單位的資質(zhì)證書、測繪師及測繪人員的證書、各類人員簽字蓋章等，以這些來判斷測繪單位和個人是否有測繪的資質(zhì)和專業(yè)能力。所以說，只要實測繪成果與規(guī)劃核實是一致，且符合法定形式，制作測繪成果的主體是合法的，出具的測繪成果才有效。真實性通過對不動產(chǎn)材料進行登記，真實客觀的記錄不動產(chǎn)的信息，反應(yīng)不動產(chǎn)的界址、空間上的界限以及面積等各種要素。在《不動產(chǎn)登記暫行條例》的第19條第（一）項中，有明確規(guī)定，在辦理不動產(chǎn)首次登記的過程中，應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)場進行查驗，特別是不動產(chǎn)登記的實務(wù)中，申請人需要對不動產(chǎn)進行首次、變更和注銷登記的工作，在這項工作過程中，審核人員有必要根據(jù)相關(guān)規(guī)定對測繪成果的界址和空間界限、面積等進行實地測繪，要確認界址點、空間界限等要素是符合真實情況的。適用性審核在判斷不動產(chǎn)登記的測繪成果過程中所體現(xiàn)的信息應(yīng)當(dāng)與申請登記的權(quán)利事項相關(guān)聯(lián)，滿足各類登記數(shù)據(jù)的需要，要保障測繪成果在內(nèi)容上的完整性和在形式上的規(guī)范性。除此之外，對于客體的描述應(yīng)當(dāng)遵循準(zhǔn)確性和客觀性以及完整性所以，對于完整性審核就是要求申請人在提交測繪成果中要有測繪信息，并對完整的測繪信息進行完全性審查。在登記過程中，需要根據(jù)不同的不動產(chǎn)種類和特性來判斷。要完成完整性審核，就必須對申請人提交測繪的成果資料，而在這種成果資料中，要經(jīng)過完整性的審核，比如查看測繪信息是否齊全。特別是在登記實務(wù)中，要根據(jù)不動產(chǎn)的種類、特點以及結(jié)合相應(yīng)的實際情況完善審核制度，特別是要加強對某些不動產(chǎn)測繪報告的處理和審核。不動產(chǎn)登記實務(wù)中的測繪成果審核存在的問題和對策建議3.1存在問題1.審核人員缺乏目前，我國在不動產(chǎn)測繪成果審核方面還存在著一些專業(yè)技術(shù)人員素質(zhì)水平較差的情況，他們掌握的知識結(jié)構(gòu)不夠全面，對不動產(chǎn)測繪成果的審核不能做到稱心應(yīng)手。目前不動產(chǎn)登記的范圍和種類已經(jīng)逐漸增多，但從業(yè)人員對不動產(chǎn)的知識積累還相當(dāng)匱乏，存在專業(yè)技術(shù)人員的素質(zhì)、修養(yǎng)以及專業(yè)知識欠缺的情況所以，不動產(chǎn)測繪審核人員要加強專業(yè)知識的學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)能力的提高，更多的專業(yè)技術(shù)人才的培養(yǎng)也迫在眉睫。1.相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等不夠完善在技術(shù)的限制和歷史原因的制約下，許多城市和地區(qū)都還是以地籍和房產(chǎn)的管理為主，所以，在有關(guān)地籍和房產(chǎn)的測繪法規(guī)和技術(shù)流程這些信息的采集中，必須建立數(shù)據(jù)庫以及相應(yīng)的技術(shù)平臺，實現(xiàn)信息綜合管理。比如對于海籍、林產(chǎn)以及草產(chǎn)測繪的法則法規(guī)以及技術(shù)規(guī)程、數(shù)據(jù)庫以及信息管理平臺都是有待建立和完善的。1.不動產(chǎn)測繪發(fā)展存在嚴(yán)重失衡我國目前不動產(chǎn)測繪的發(fā)展總體來說還是以房產(chǎn)和地籍測繪為主的，這兩項工作發(fā)展速度較快，而海籍和林產(chǎn)的測繪發(fā)展相對較慢一些。所以，要實現(xiàn)對土地、林業(yè)和草原等資源的統(tǒng)一管理，還需要滿足不動產(chǎn)測繪發(fā)展的平衡，要使其適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟和社會的發(fā)展。對策建議1.加快不動產(chǎn)登記相關(guān)管理人才的培養(yǎng)我國目前的不動產(chǎn)管理人員對于知識結(jié)構(gòu)的認識和業(yè)務(wù)水平的提升還存在一些差距。所以需要集中培訓(xùn)。從另一個角度上來說，我們建議在高校中增設(shè)相關(guān)的不動產(chǎn)管理的相關(guān)專業(yè)。這是為將來不動產(chǎn)測繪提供專業(yè)化人才，以求滿足接下來一個階段的社會需求。1.完善不動產(chǎn)登記相關(guān)法律體系1.在《中華人民共和國測繪法》中，不動產(chǎn)測繪工作及成果應(yīng)當(dāng)以實務(wù)考察為主要依據(jù)?！稖y繪法》在這一點上雖然沒有較為明確的規(guī)定，但是在法律體系中應(yīng)當(dāng)注意合理的完善這一部分內(nèi)容的條款。第二，在測繪技術(shù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)化方面，要實現(xiàn)對地、海、房、林以及草場等不同專業(yè)的不動產(chǎn)進行相關(guān)測繪，要規(guī)范其具體的標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)將不動產(chǎn)測繪做到有規(guī)可循。要盡快進行海籍測繪的編寫和林產(chǎn)測繪、草產(chǎn)測繪的規(guī)范制定。(3)統(tǒng)籌謀劃不動產(chǎn)測繪工作不動產(chǎn)測繪本身就是不動產(chǎn)登記工作中的一項重要環(huán)節(jié)。而不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度在實施的時候會不斷擴大登記范圍。對于我國房產(chǎn)和地籍測繪的發(fā)展而言林產(chǎn)和草產(chǎn)的測繪工作發(fā)展還是相對較慢的。特別是草產(chǎn)測繪工作，目前正剛剛起步，所以城鄉(xiāng)之間的測繪標(biāo)準(zhǔn)和工作力度差距比較大，這導(dǎo)致了不動產(chǎn)測繪工作的失衡。所以，必須要加強對海籍測繪和林產(chǎn)、草產(chǎn)測繪的力度。實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)籌劃安排各類不動產(chǎn)的測繪工作。要做到有計劃、有步驟的平衡發(fā)展。對鄉(xiāng)村測繪工作來說，要加大其工作力度，協(xié)調(diào)好各類不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記事業(yè)的均衡發(fā)展。(4)制定“履職盡責(zé)、合理審慎”的審查標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的主要是為了保護權(quán)利人的合法權(quán)益。保障不動產(chǎn)在交易過程中的安全。確保建立一個統(tǒng)一的，完善的不動產(chǎn)信息登記管理平臺，充分共享不動產(chǎn)信息。目前我國對現(xiàn)有的不動產(chǎn)測繪成果存在著一些分歧。因為許多測繪成果不僅不夠?qū)I(yè)，而且由于城鄉(xiāng)的不動產(chǎn)測繪技術(shù)指標(biāo)不同導(dǎo)致了工作進程的不同。所以，隨著全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展。一體化數(shù)據(jù)平臺的建設(shè)也在審核中發(fā)現(xiàn)了一些“穿幫”現(xiàn)象。所以，審核人員必須從審查標(biāo)準(zhǔn)的角度出發(fā)，要遵循“履職盡責(zé)、合理審慎”的審查標(biāo)準(zhǔn)將測繪成果的審核予以加強。同時必要時還需要對相關(guān)類別的不動產(chǎn)測繪成果進行比較校對。及時發(fā)現(xiàn)不足，并更正錯誤，確保登記的公正力和對登記成果服務(wù)社會的力度加強。參考文獻劉勤?淺談不動產(chǎn)測繪中傾斜攝影測量技