房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

---房地產(chǎn)估價(jià)

厲偉liweiby@

025-852111761.概述估價(jià)的概念、必要性2.房地產(chǎn)估價(jià)理論基礎(chǔ)估價(jià)原則、基本程序3.房地產(chǎn)估價(jià)方法比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法1.概述1.1房地產(chǎn)估價(jià)概念所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的目的是為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開放的市場(chǎng)上最有可能的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)=科學(xué)+藝術(shù)1.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷售和購(gòu)買決策的需要。⑴房地產(chǎn)交易的需要⑵房地產(chǎn)抵押的需要⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰确康禺a(chǎn)稅收的需要⑸房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰?房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮2.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論2.1基本原則⑴合法原則要以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。*合法產(chǎn)權(quán)—應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?！秶?guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。集體≠國(guó)有；行政劃撥≠有償出讓；違法占地≠合法占地；違章建筑≠合法建筑；*合法使用—應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。*合法處分—應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價(jià)。⑵最高最佳使用原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。*最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。*最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度*法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性*保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見的是第二種和第三種的組合）⑶替代原則—要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。⑷估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。過去（回顧性估價(jià)）、現(xiàn)在、未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)）。實(shí)際估價(jià)中，通常將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。⑸公平原則—要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)格。

2.2房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù)被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估⑵確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng)①明確估價(jià)目的：買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征地拆遷？？明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。此外，估價(jià)目的的確定對(duì)于估價(jià)方法的選擇、估價(jià)資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。如，拆遷時(shí)公共設(shè)施的評(píng)估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。②確定估價(jià)對(duì)象：實(shí)體狀況、權(quán)利狀況實(shí)體狀況—土地OR建筑物OR兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。權(quán)利狀況—權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán)OR使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限）③確定估價(jià)期日—是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。三種方式④簽訂估價(jià)合同⑶擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度⑷實(shí)地勘察和收集整理資料基本目的有兩個(gè)：①為市場(chǎng)分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。⑸選擇估價(jià)方法：資料特點(diǎn)+估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（如類型等）+估價(jià)方法的適用條件，一般用多種方法⑹確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)）簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告中闡述理由。當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。這個(gè)過程稱為調(diào)整過程。這里涉及三個(gè)基本的考慮因素：①根據(jù)評(píng)估目的對(duì)每種方法的適合程度進(jìn)行檢查；②對(duì)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮；③對(duì)使用評(píng)估方法得出的價(jià)值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個(gè)價(jià)值的價(jià)值位置（高、中、低）進(jìn)行考慮。最后的價(jià)值仍取決于實(shí)際的市場(chǎng)信息和估價(jià)師的判斷和經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)論很少以三種估價(jià)方法的簡(jiǎn)單平均數(shù)為基礎(chǔ)。⑺估價(jià)報(bào)告口頭報(bào)告

表格式報(bào)告

書面報(bào)告

敘述式報(bào)告

1.確定問題2.制訂評(píng)估計(jì)劃3.收集并分析有關(guān)數(shù)據(jù)4.使用估價(jià)方法5.得出估價(jià)結(jié)論6.形成估價(jià)報(bào)告一般數(shù)據(jù)標(biāo)的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)可比財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)收入法成本法銷售比較法最有效和最佳使用3.房地產(chǎn)估價(jià)方法

3.1比較法比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性一般來說，比較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過程也常常較少，因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。其所得出的估價(jià)判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。估價(jià)程序序收集交易易案例案例1案例2案例3交易情況況、期期日、房房地產(chǎn)狀況因因素修正正比準(zhǔn)價(jià)格1比準(zhǔn)價(jià)格2比準(zhǔn)價(jià)格3均值V=∑Vi/n評(píng)估價(jià)步驟：⑴調(diào)查最近近銷售。。對(duì)交易案案例的銷銷售進(jìn)行行調(diào)查；；確定買買主和賣賣主的動(dòng)動(dòng)機(jī)；找找出有關(guān)關(guān)銷售日日期、價(jià)價(jià)格、條條件等方方面資料料；⑵分析銷售售。分析交易易案例并并將交易易案例與與待估不不動(dòng)產(chǎn)（（財(cái)產(chǎn)標(biāo)標(biāo)的）進(jìn)進(jìn)行比較，考慮慮銷售時(shí)時(shí)間、位位置以及及其他影影響市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值的的因素。。這個(gè)過過程包括括兩個(gè)部部分，第一一是找出出各比較較案例之之間的不不同以及及比較案案例與估估價(jià)對(duì)象象之間的的不同；；第二是將將交易案案例之間間的銷售售價(jià)格差差異與財(cái)財(cái)產(chǎn)特征征的差異異相比較較。我們們應(yīng)努力力發(fā)現(xiàn)是什什么原因因使這種種類型的的財(cái)產(chǎn)出出現(xiàn)價(jià)格格差異。。⑶差別調(diào)整整。判斷觀察察到的差差異是如如何對(duì)被被研究資資產(chǎn)的價(jià)價(jià)格產(chǎn)生生影響的的。通常將這些些差異作作為對(duì)交交易案例例價(jià)格進(jìn)進(jìn)行“調(diào)調(diào)整的因因素”。。⑷得出評(píng)估估價(jià)值。。根據(jù)交易易案例的的銷售對(duì)對(duì)待估不不動(dòng)產(chǎn)的的價(jià)值做做出結(jié)論論。3.1.1收集集可比銷銷售數(shù)據(jù)據(jù)（1）選選擇可比比銷售一個(gè)銷售售要成為為可比對(duì)對(duì)象應(yīng)滿滿足三個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。。首先，，財(cái)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)該是一一宗競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。二，，銷售應(yīng)應(yīng)該具備備公開市市場(chǎng)交易易的資格格。三，，假設(shè)一一個(gè)當(dāng)前前的估價(jià)價(jià)日，銷銷售應(yīng)該該在近期期發(fā)生。。競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)財(cái)產(chǎn)：對(duì)對(duì)于尋求求購(gòu)買估估價(jià)對(duì)象象不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的潛在在購(gòu)買者者來說，，一宗競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性財(cái)財(cái)產(chǎn)應(yīng)該該是一個(gè)個(gè)合理替替代的財(cái)財(cái)產(chǎn)或可可選擇的的財(cái)產(chǎn)。。該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所處的的地區(qū)、、大小形形狀及其其他一些些財(cái)產(chǎn)特特征與估估價(jià)對(duì)象象不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)有足夠夠的相似似之處以以滿足買買方的要要求。開放市場(chǎng)場(chǎng)交易：：公開市市場(chǎng)條件件下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的價(jià)格格。要考考慮交易易是否涉涉及任何何異常條條件，如如不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)銷售價(jià)價(jià)格中包包括動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格，，或有買買主以優(yōu)優(yōu)惠利率率提供融融資。銷售日期期應(yīng)相對(duì)對(duì)接近估估價(jià)日期期。不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的供供求將隨隨時(shí)間而而變化并并因此影影響價(jià)值值的變化化。收集可比比交易實(shí)實(shí)例（收收集交易易實(shí)例+選取可可比實(shí)例例）盡可能的的接近選取交易易實(shí)例的的標(biāo)準(zhǔn)：：⑴可比實(shí)實(shí)例所處處的地區(qū)區(qū)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)象象所處的的地區(qū)相相同，或或是在同同一供求求范圍內(nèi)的類似似地區(qū)。。“鄰區(qū)””是指財(cái)財(cái)產(chǎn)群，，這種財(cái)財(cái)產(chǎn)群中中的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)（絕大大多數(shù)財(cái)財(cái)產(chǎn)）具具有相對(duì)對(duì)類似的的土地用用途和價(jià)價(jià)值。（（“同質(zhì)質(zhì)”性要要求）從從更廣泛泛的意義義上講，，是指其其居住和和使用者者有著某某些共同同聯(lián)系或或特征的的區(qū)域。。物質(zhì)特特性通常常確定一一個(gè)鄰區(qū)區(qū)的界限限，但一一個(gè)鄰區(qū)區(qū)的界限限并非總總是很明明顯。有有助于確確定某一一財(cái)產(chǎn)所所謂的最最有效和和最佳用用途。⑵可比實(shí)實(shí)例的用用途應(yīng)與與估價(jià)對(duì)對(duì)象的用用途相同同。大類類用途：：居住、、商業(yè)、、辦公、旅館、工工業(yè)等。⑶可比實(shí)例例的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)象的的建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)相同。大大類結(jié)構(gòu)：：鋼結(jié)構(gòu)、、鋼混結(jié)構(gòu)、、磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)、磚木結(jié)結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易易結(jié)構(gòu)。⑷可比實(shí)例例的權(quán)利性性質(zhì)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)象的的權(quán)利性質(zhì)質(zhì)相同。⑸可比實(shí)例例的交易類類型應(yīng)與估估價(jià)目的相相吻合。⑹可比實(shí)例例的成交日日期應(yīng)與估估價(jià)時(shí)點(diǎn)接接近。⑺可比實(shí)例例的成交價(jià)價(jià)格應(yīng)是正正常成交價(jià)價(jià)格，或可可修正為正正常成交價(jià)價(jià)格。需要什么樣樣的信息（1）銷售售交易數(shù)據(jù)據(jù)銷售日期（（達(dá)成銷售售價(jià)格的日日期而不是是銷售記錄錄的日期））銷售價(jià)格和和銷售條款款（達(dá)成的的融資安排排）：誰提提供以及是是否為市場(chǎng)場(chǎng)利率。應(yīng)應(yīng)對(duì)實(shí)際利利率、付款款計(jì)劃、分分期償還期期限和到期期日期有一一定的理解解。需要這這些信息是是為了理解解是否因?yàn)闉槿谫Y的原原因而應(yīng)該該對(duì)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)整。。要努力發(fā)現(xiàn)現(xiàn)銷售價(jià)格格中是否包包括動(dòng)產(chǎn)。。如窗簾、、廚房用具具、地毯、、鋼琴、草草坪、家具具等。在大大型的房地地產(chǎn)收益交交易中，有有些動(dòng)產(chǎn)常常常包括在在銷售中。。買主和賣主主的動(dòng)機(jī)。。家庭轉(zhuǎn)讓讓？虧本出出售？承租租人購(gòu)買？？臨近財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的業(yè)主購(gòu)購(gòu)買？在收益性評(píng)評(píng)估和商業(yè)業(yè)評(píng)估中，，銷售數(shù)據(jù)據(jù)還應(yīng)包括括有關(guān)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)收益和費(fèi)費(fèi)用方面的的信息。（2）銷售售實(shí)例的物物理特征努力發(fā)現(xiàn)那那些對(duì)被研研究市場(chǎng)起起著重要作作用的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)特征。這這些可能包包括：土地大小、、形狀、地地形、土壤壤等。一個(gè)或多個(gè)個(gè)建筑的大大小和性質(zhì)質(zhì)。建筑的年限限及其設(shè)計(jì)計(jì)和建設(shè)的的質(zhì)量。任何特別的的特征，如如廚房?jī)?nèi)置置物、改造造的浴室、、游泳池、、房間的增增建、空調(diào)調(diào)、理想的的景觀等。。建筑的條件件及其現(xiàn)代代化質(zhì)量。?？晒┑谋憷O(shè)施。財(cái)產(chǎn)方面的的問題，包包括從房間間面積偏小小、嚴(yán)重失失修、電線線不足、屋屋頂滲透等等方面的問問題。(3)有關(guān)關(guān)可比銷售售的法律數(shù)數(shù)據(jù)收集可比財(cái)財(cái)產(chǎn)的某些些法律特征征。政府、、民間、市市場(chǎng)限制。。（4）銷售售財(cái)產(chǎn)的位位置公交便利性性、學(xué)校，，文化娛樂樂設(shè)施接近近性，是否否有破壞性性的因素（（如噪音等等）。*應(yīng)檢查銷銷售財(cái)產(chǎn)周周圍的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，看其年年限、價(jià)值值、質(zhì)量、、條件與用用途是否與與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的的周圍的財(cái)財(cái)產(chǎn)有根本本不同。兩兩者鄰區(qū)之之間的比較較。（社區(qū)區(qū)的生命周周期及房地地產(chǎn)的外部部性問題））（5））市場(chǎng)場(chǎng)條件件：應(yīng)應(yīng)考慮慮市場(chǎng)場(chǎng)在銷銷售時(shí)時(shí)處于于什么么狀態(tài)態(tài)（6））有多多少筆筆銷售售實(shí)例例對(duì)于每每項(xiàng)評(píng)評(píng)估，，所需需可比比實(shí)例例的數(shù)數(shù)量并并不固固定。。理想想的數(shù)數(shù)量部部分取取決于于銷售售實(shí)例例的可可比程程度，，還受受銷售售比較較法中中將要要使用用的方方法的的影響響。（（統(tǒng)計(jì)計(jì)方法法）數(shù)據(jù)來來源：：政府府記錄錄、報(bào)報(bào)刊、、交易易會(huì)、、當(dāng)事事人等等。數(shù)據(jù)的的證實(shí)實(shí)：有兩條條途徑徑可以以提高高你獲獲取信信息的的質(zhì)量量：⑴對(duì)銷銷售進(jìn)進(jìn)行檢檢查。。在很很多評(píng)評(píng)估中中，常常規(guī)的的做法法就是是對(duì)可可比銷銷售實(shí)實(shí)例進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)檢查查。注注意發(fā)發(fā)現(xiàn)那那些在在銷售售日期期后而而不是是實(shí)地地檢查查的日日期對(duì)對(duì)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的施施工。。⑵通過過其他他信息息來源源對(duì)已已獲得得的數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行交交叉檢檢查。。3.1.2可比比銷售售的分分析與與調(diào)整整（1））比較較銷售售的基基本方方法A.直直接比比較法法：將將銷售售財(cái)產(chǎn)產(chǎn)直接接與財(cái)財(cái)產(chǎn)標(biāo)標(biāo)的進(jìn)進(jìn)行比比較。。技巧（（吸引引力排排序））；局局限性性：所所有銷銷售交交易和和財(cái)產(chǎn)產(chǎn)特征征都應(yīng)應(yīng)與被被評(píng)估估的財(cái)財(cái)產(chǎn)大大致類類似；；此外外，該該技巧巧嚴(yán)重重依靠靠評(píng)估估師的的直覺覺來判判斷哪哪一宗宗銷售售財(cái)產(chǎn)產(chǎn)對(duì)買買主更更具吸吸引力力。B.要要素比比較法法銷售交交易以以及有有關(guān)財(cái)財(cái)產(chǎn)的的關(guān)鍵鍵特征征被稱稱為比比較要要素。。比較的的四要要素：：銷售售條款款、銷銷售時(shí)時(shí)間、、位置置因素素、物物理因因素銷售條條款———銷銷售條條款可可以確確定銷銷售價(jià)價(jià)格(2)對(duì)銷銷售進(jìn)進(jìn)行比比較和和調(diào)整整的程程序包括兩兩個(gè)步步驟：：A.對(duì)上上述銷銷售要要素進(jìn)進(jìn)行比比較分分析；；B.對(duì)銷銷售價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整以以反映映所發(fā)發(fā)現(xiàn)的的差異異。A.對(duì)對(duì)上述述銷售售要素素進(jìn)行行比較較分析析步驟包包括：：確定定銷售售之間間的重重大差差異，，然后后確定定各可可比銷銷售和和財(cái)產(chǎn)產(chǎn)標(biāo)的的之間間的重重大差差異。。（比比較要要差異異并觀觀察哪哪些差差異對(duì)對(duì)價(jià)格格差異異構(gòu)成成了主主要影影響））B.對(duì)對(duì)銷售售價(jià)格格進(jìn)行行調(diào)整整以反反映所所發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的差差異注意幾幾個(gè)問問題：：一是是銷售售調(diào)整整應(yīng)該該是合合理的的。換換句話話說，，調(diào)整整的金金額應(yīng)應(yīng)該與與被調(diào)調(diào)整的的特征征之間間存在在合理理的關(guān)關(guān)系；；二是是調(diào)整整的金金額應(yīng)應(yīng)該同同時(shí)適適用每每筆銷銷售。。（3））調(diào)整整的原原則A.應(yīng)應(yīng)對(duì)銷銷售財(cái)財(cái)產(chǎn)（（及其其價(jià)格格）進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整使使其更更接近近財(cái)產(chǎn)產(chǎn)標(biāo)的的。永永遠(yuǎn)記記?。海簯?yīng)該該根據(jù)據(jù)標(biāo)的的進(jìn)行行調(diào)整整。B.根根據(jù)市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。重要要的并并不是是評(píng)估估師個(gè)個(gè)人對(duì)對(duì)差異異的反反映，，而是是市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)差差異的的反映映。C.按按正確確順序序進(jìn)行行調(diào)整整。這這通常常是指指首先先進(jìn)行行一般般調(diào)整整，然然后對(duì)對(duì)具體體特征征進(jìn)行行調(diào)整整。合合理的的調(diào)整整順序序應(yīng)該該是：：銷售售條款款、時(shí)時(shí)間和和市場(chǎng)場(chǎng)條件件、位位置、、物理理特征征。（4））調(diào)整整類型型：按按百分分比調(diào)調(diào)整、、按比比較單單位調(diào)調(diào)整、、按一一次總總算金金額調(diào)調(diào)整、、3.1.3幾個(gè)個(gè)重要要方面面的調(diào)調(diào)整（1））銷售售條款款A(yù).建建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)應(yīng)對(duì)這這些可可比實(shí)實(shí)例的的成交交價(jià)格格進(jìn)行行換算算處理理，使使其成成交價(jià)價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵相相同、、口徑徑一致、、相互互可比比。5個(gè)方方面：：⑴統(tǒng)統(tǒng)一付付款方方式；；⑵統(tǒng)統(tǒng)一采采用單單價(jià)；；⑶統(tǒng)統(tǒng)一幣幣種與與貨幣幣單位位；⑷統(tǒng)一一面積積內(nèi)涵涵；⑸⑸統(tǒng)一一面積積單位位。*統(tǒng)一一付款款方式式：要要求知知道該該銷售售價(jià)格格下達(dá)達(dá)成的的融資資安排排。融資安安排：：計(jì)息息方式式、付付款期期限、、利息息、融融資提提供形形式、、特殊殊條款款。問題的的核心心在于于由于于交易易實(shí)例例之間間或交交易實(shí)實(shí)例與與待估估房地地產(chǎn)在在這些些條件件上的的差異異使得得價(jià)格格缺乏乏可比比性，，因?yàn)闉樽罱K終成交交實(shí)際際價(jià)格格與名名義價(jià)價(jià)格不不一致致。例：由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值量大大，成成交價(jià)價(jià)格往往往采采用分分期付付款的的方式式進(jìn)行行，但但付款款方式不不同，，使得得實(shí)際際價(jià)格格會(huì)不不同。。甲交交易實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)80萬元元，首首付16萬萬，半半年后付付32萬，，余款款32萬一一年后后付清清；乙乙交易易實(shí)例例成交交價(jià)80萬萬元，，首付付16萬，，余款一一年后后付清清。*盡管管成交交價(jià)格格都為為80萬元元，但但實(shí)際際價(jià)格格不一一樣。。處理理方式式：以以一次次付清清所需支付付的金金額為為準(zhǔn)。。應(yīng)該知知道融融資是是由買買方提提供還還是由由賣方方提供供或由由第三三方提提供，，以及及融資資利率率是是否為為市場(chǎng)場(chǎng)利率率。如如在賣賣方以以優(yōu)惠惠利率率提供供利率率安排排的情情況下下，買買方所所得到到的的優(yōu)惠惠可能能被較較高的的價(jià)格格所抵抵消。。（增量融融資資資本問問題）特特殊殊條款款：是是否有有銷售售提前前償還還條款款、可可變利利率條條款等等。交交易易情況況修正正是是指通通過排排除交交易案案例房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)交易易行為為中的的一些些特殊殊原因因所造造成的的交易易價(jià)格格偏差差。⑴⑴有有利害害關(guān)系系人之之間的的交易易；⑵⑵急急于出出售或或急于于購(gòu)買買的交交易；；⑶⑶交易易雙方方或某某一方方對(duì)市市場(chǎng)行行情缺缺乏了了解的的交易易；⑷⑷交交易雙雙方或或某一一方有有特別別動(dòng)機(jī)機(jī)或偏偏好的的交易易；⑸⑸交交易稅稅費(fèi)非非正常常負(fù)擔(dān)擔(dān)的交交易；；（））⑹⑹相鄰鄰房地地產(chǎn)的的合并并；⑺⑺交交易方方式的的差異異。交交易情情況修修正的的方法法：可可比比實(shí)例例的成成交價(jià)價(jià)格*交易易情況況修正正系數(shù)數(shù)=正正常價(jià)價(jià)格交交易情情況修修正系系數(shù)=待估估房地地產(chǎn)交交易情情況指指數(shù)/交易易案例例交易易情況況指數(shù)數(shù)（2））交易易期日日修正正是指將將可比比交易易實(shí)例例在成成交期期日的的價(jià)格格修正正到待待估房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)期日日的價(jià)價(jià)格。。修正公公式：：交易實(shí)實(shí)例在在成交交日期期的價(jià)價(jià)格*交易易日期期修正正系數(shù)數(shù)=在在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格格交易日日期修修正系系數(shù)=待估房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)/交交易案案例價(jià)價(jià)格指指數(shù)一般采采用房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指數(shù)數(shù)來進(jìn)進(jìn)行修修正。。定基基價(jià)格格植樹樹、環(huán)環(huán)比價(jià)價(jià)格指指數(shù)。。例：評(píng)估某宗宗房地產(chǎn)2001年9月月末的價(jià)格，，可比實(shí)例成成交價(jià)3000元/平方方米，成交日期2000年10月月，另調(diào)查獲獲知該類房地地產(chǎn)價(jià)格2000年6月月末到2001年2月末末平均每月比上月月上漲1.5%，2001年2月末末到2001年9月末平平均每月上漲漲2%。3000*（（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（（元/平方米米）房地產(chǎn)指數(shù)----房?jī)r(jià)價(jià)指數(shù)地地價(jià)指數(shù)成本投入法、、中位數(shù)價(jià)價(jià)格法、重重復(fù)交易法法、特征價(jià)格格法、加加權(quán)平均法“同質(zhì)可比性性要求”-----是指指在價(jià)格指數(shù)數(shù)編制過程中中，報(bào)告期價(jià)價(jià)格與基期價(jià)價(jià)格的內(nèi)涵一一致，可直接接進(jìn)行對(duì)比。。只有滿足這這一要求，才才能如實(shí)反映映商品價(jià)格的的變動(dòng)。房地地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)數(shù)的編制則由由于房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易的特特點(diǎn)，造成報(bào)報(bào)告期和基期期的交易難以以是同一樣點(diǎn)點(diǎn)，由此導(dǎo)致致進(jìn)行比較的的價(jià)格難以保保持“同質(zhì)可可比性”。（3）位置和和物理——房房地產(chǎn)狀況修修正是將交易案例例在其房地產(chǎn)產(chǎn)狀況下的價(jià)價(jià)格調(diào)整為在在估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)狀況下下的價(jià)格。包包括區(qū)位狀況況、權(quán)益狀況況和實(shí)物狀況況三個(gè)方面的的修正。⑴區(qū)位狀況：：繁華程度、交通便捷程程度、環(huán)境景景觀、公共設(shè)設(shè)施完備程度度、臨路狀況等影響響房地產(chǎn)價(jià)格格的因素。⑵權(quán)益狀況：：土地使用權(quán)年年限、城市規(guī)劃限限制條件（如如建筑容積率）等。⑶實(shí)物狀況：：土地：面積大大小、形狀、、基礎(chǔ)設(shè)施完完備程度、土土地平整程度度、地勢(shì)、地地質(zhì)水文狀況況；建筑物：新舊舊程度、建筑筑規(guī)模、建筑筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備備、裝修、平平面布置、工工程質(zhì)量等修正方法：⑴直接比較修修正：一般采采用評(píng)分的辦辦法，以估價(jià)價(jià)對(duì)象的房地地產(chǎn)狀況為基基準(zhǔn)，將可比比實(shí)例的房地地產(chǎn)狀況與它它逐項(xiàng)比較打打分。⑵間接比較修修正：設(shè)想一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房房地產(chǎn)狀況，，以此標(biāo)準(zhǔn)房房地產(chǎn)狀況為為基準(zhǔn)，將可可比實(shí)例及估估價(jià)對(duì)象的房房地產(chǎn)狀況均均與它逐項(xiàng)比比較打分，然然后將其所得得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化化為修正價(jià)格格的比率。注意事項(xiàng)：⑴可比實(shí)例例狀況，無論論是區(qū)位、權(quán)權(quán)益還是實(shí)物物狀況，都應(yīng)應(yīng)是其成交時(shí)時(shí)的狀況，而而不是估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)時(shí)候可能發(fā)生生變化后的狀狀況。⑵由于不同使使用性質(zhì)的房房地產(chǎn)，其價(jià)價(jià)格影響的因因素構(gòu)成及作作用程度均有有著很大的不不同，因此在在進(jìn)行修正時(shí)時(shí)，具體比較較修正的內(nèi)容容及權(quán)重也應(yīng)應(yīng)有所不同。。3.2收益益法收益還原法是是對(duì)土地、房房屋、或其他他具備收益性性資產(chǎn)進(jìn)行估估價(jià)的基本方方法。它是指在估算算不動(dòng)產(chǎn)未來來若干年預(yù)期期純收益的基基礎(chǔ)上，以一一定的還原利利率，將評(píng)估對(duì)象未未來收益還原原為評(píng)估時(shí)日日收益總和的的一種方法。。適用范圍：以以獲取收益為為目的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的估價(jià)。3.2.1收收益法的計(jì)計(jì)算公式⑴最一般的公公式⑵無限年且其其他因素不變變的公式⑶有限年且其其他因素不變變的公式⑷凈收益在前前若干年有變變化的公式⑸預(yù)知未來若若干年后房地地產(chǎn)價(jià)格的公公式⑹凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞增增的公式⑺凈收益按等等差級(jí)數(shù)遞減減的公式⑻凈收益按一一定比率遞增增的公式⑼凈收益按一一定比率遞減減的公式估價(jià)程序收益法資本化率r確確定凈收益測(cè)算A=Ag-Ac毛收入測(cè)算Ag經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算算Ac收益價(jià)格測(cè)算算評(píng)估價(jià)3.2.2凈凈收益的求求?、艃羰找娴那笄笕」絻羰找?潛在在毛收入-空空置等造成的的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用潛在毛收入是是假定房地產(chǎn)產(chǎn)在充分利用用、無空置狀狀況下可獲得得收入。有效毛收入是是由潛在毛收收入扣除空置置、拖欠租金金（延遲支付付和不付租金金）以及其他他原因造成的的收入損失后后所得到的收收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維維持房地產(chǎn)正正常生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)或使用必必須支出的費(fèi)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用率率＝＝運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用÷÷有有效效毛毛收收入入。。對(duì)對(duì)于于某某些些類類型型的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，其其運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用用率率有有一一個(gè)個(gè)相相對(duì)對(duì)固固定定的的范范圍圍。。凈收收益益是是由由有有效效毛毛收收入入扣扣除除運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用后后得得到到的的歸歸屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收益益。。⑵不不同同收收益益類類型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的凈凈收收益益的的求求取取凈收收益益的的求求取取因因估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的收收益益類類型型的的不不同同而而有有所所不不同同，，可可歸歸納納為為以以下下幾幾種種情況況：：①出出租租型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)凈凈收收益益的的求求取取出租租型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是收收益益法法估估價(jià)價(jià)的的典典型型對(duì)對(duì)象象，，其其凈凈收收益益根根據(jù)據(jù)租租賃賃資資料料求求取取。。通通常常為租租賃賃收收入入扣扣除除維維修修費(fèi)費(fèi)、、管管理理費(fèi)費(fèi)、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅和和租租賃賃代代理理費(fèi)費(fèi)等等后后的的余余額。。租賃賃收收入入包包括括有有效效毛毛收收入入和和租租賃賃保保證證金金、、押押金金等等的的利利息息收收入入。。實(shí)實(shí)際際求求取取時(shí)時(shí)，，維修修費(fèi)費(fèi)、、管管理理費(fèi)費(fèi)、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅和和租租賃賃代代理理費(fèi)費(fèi)是是否否扣扣除除取取決決與與租租賃賃契契約約。。*注注意意租租金金收收入入中中是是否否含含有有動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的的租租金金收收入入。。是是否否扣扣除除取取決決于于評(píng)評(píng)估估價(jià)價(jià)值值是是否否包包含含此部部分分。。②直直接接經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)凈凈收收益益的的求求取取直接接經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的最最大大特特點(diǎn)點(diǎn)就就是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有者者又又是是經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租金金與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者利利潤(rùn)潤(rùn)沒沒有有分分開開，，需需要要從從利利潤(rùn)潤(rùn)中中將將屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租金金的的部部分分剝剝離離出出來來。。A.商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，凈凈收收益益等等于于商商品品銷銷售售收收入入扣扣除除商商品品銷銷售售成成本本、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用、、商商品品銷銷售售稅稅金金及及附附加加、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用和和商商業(yè)業(yè)利利潤(rùn)潤(rùn)。。B.工工業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，凈凈收收益益等等于于產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售收收入入扣扣除除生生產(chǎn)產(chǎn)成成本本、、產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用、、產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售稅稅金金及及附附加加、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用和和廠廠商商利利潤(rùn)潤(rùn)。。C.農(nóng)農(nóng)地地，，凈凈收收益益等等于于農(nóng)農(nóng)地地平平均均年年產(chǎn)產(chǎn)值值扣扣除除種種苗苗費(fèi)費(fèi)、、肥肥料料費(fèi)費(fèi)、、人人工工費(fèi)費(fèi)、、畜畜工工費(fèi)費(fèi)、、機(jī)機(jī)工工費(fèi)費(fèi)、、農(nóng)農(nóng)藥藥費(fèi)費(fèi)、、材材料料費(fèi)費(fèi)、、水水利利費(fèi)費(fèi)、、農(nóng)農(nóng)舍舍費(fèi)費(fèi)、、農(nóng)農(nóng)具具費(fèi)費(fèi)、、稅稅費(fèi)費(fèi)、、投投資資利利息息等等。。③自自用用或或尚尚未未使使用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)凈凈收收益益的的求求取取此類類凈凈收收益益的的求求取取可可以以比比照照同同一一市市場(chǎng)場(chǎng)上上有有收收益益的的類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的有有關(guān)關(guān)資資料料按按上上述述相相應(yīng)應(yīng)的的方方式式計(jì)計(jì)算算凈凈收收益益，，或或直直接接比比較較得得出出凈凈收收益益。。對(duì)于于現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)中中包包含含有有上上述述多多種種收收益益類類型型的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的凈凈收收益益的的求求取取，，可可以以把把它它看看成成是是各各種種單單一一收收益益類類型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的組組合合，，先先分分別別求求取取，，然然后后進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合。。⑶實(shí)際際收收益益與與客客觀觀收收益益實(shí)際際收收益益是是指指在在現(xiàn)現(xiàn)狀狀下下實(shí)實(shí)際際取取得得的的收收益益，，一一般般不不能能用用來來估估價(jià)價(jià)，，因因?yàn)闉榫呔唧w體經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)能能力力等等影影響響實(shí)實(shí)際際收收益益很很大大。。客觀觀收收益益是是指指排排除除了了實(shí)實(shí)際際收收益益中中屬屬于于特特殊殊的的、、偶偶然然的的因因素素后后所所能能得得到到的的一一般般正正常常收收益益。。所以以，，估估價(jià)價(jià)中中采采用用的的潛潛在在毛毛收收入入、、有有效效毛毛收收入入、、運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用或或凈凈收收益益，，除有有租租約約限限制制的的以以外外，都都應(yīng)應(yīng)采采用用正正常常客客觀觀的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。⑷凈凈收收益益現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的類類型型在求求取取凈凈收收益益時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)各各種種狀狀況況確確定定未未來來的的凈凈收收益益現(xiàn)現(xiàn)金金流流形形式式，，以以便便選選擇擇相相關(guān)關(guān)公公式式進(jìn)進(jìn)行行計(jì)計(jì)算算。。⑸收收益益年年限限的的確確定定對(duì)于于土土地地與與建建筑筑物物合合成成體體的的估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象，，如如果果是是建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命晚晚于于土土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限的的，，就就根根據(jù)據(jù)土土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限確確定定未未來來可可獲獲收收益益的的年年限限。。3.2.3資本化化率資本化率又又稱還原利利率，是將將不動(dòng)產(chǎn)純純收益還原原成不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的利利率或比例例，其實(shí)質(zhì)質(zhì)是一種資資本投資收收益率。風(fēng)險(xiǎn)-收益益認(rèn)識(shí)到資本本化率實(shí)質(zhì)質(zhì)上是一種種投資的收收益率，實(shí)實(shí)際上就把把握了求取取資本化率率的方法，，即估價(jià)時(shí)時(shí)所選用的的資本化率率，應(yīng)等同同于與獲取取估價(jià)對(duì)象象產(chǎn)生的凈凈收益具有有同等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資的收收益率。資本化率選選擇的重要要性不同地區(qū)、、不同時(shí)期期、不同性性質(zhì)、不同同用途的房房地產(chǎn)，由由于投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的不同同，資本化化率也是不不盡相同的的。不同資本化化率下的評(píng)評(píng)估價(jià)格凈收益（萬元）資本化率（%）評(píng)估價(jià)格（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67確定方法：：⑴收益價(jià)格格比較法;通過收集集同一市場(chǎng)場(chǎng)上三宗以以上類似房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格、凈收收益資料，，選用相應(yīng)應(yīng)的收益法法計(jì)算公式式，求出資資本化率。。⑵安全利率率調(diào)整率（（累加法））：以安全全利率為基基礎(chǔ)，再加加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值作為為資本化率率的方法。。⑶收益排序序插入法;找出不同同類型投資資的收益率率并按照風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)值大小小從高到低低進(jìn)行排序序制成圖表表，然后將將估價(jià)對(duì)象象與這些類類型的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度進(jìn)行行分析比較較，根據(jù)估估價(jià)對(duì)象的的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)確定其所所在圖表中中的位置從從而確定其其收益率的的方法。⑷投資復(fù)合合收益法：：此法以購(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押貸貸款利息率率與自有資資本的收益益率的加權(quán)權(quán)平均數(shù)來來求取資本本化率。r=M*rM+(1-M)rEM----貸款價(jià)值值比率，即即抵押貸款款額占房地地產(chǎn)價(jià)值的的比率；rM----抵抵押貸款收收益率，通通常為抵押押貸款利率率；rE----自自有資金所所要求的收收益率例子：1.待估房房地產(chǎn)概括括待估房地產(chǎn)產(chǎn)為一24層寫字樓樓，鋼筋混混凝土框架架結(jié)構(gòu)，占占地面積2500平平方米，建建筑總面積積26000平方米米，土地使使用期50年，1998年落落成，要求求評(píng)估2003年5月的收益益現(xiàn)價(jià)。2.評(píng)估過過程⑴評(píng)估方法法改房地產(chǎn)主主要以出租租方式經(jīng)營(yíng)營(yíng)，故選用用收益還原原法⑵數(shù)據(jù)資料料該房地產(chǎn)可可供出租面面積16900平方方米，每平平方米租金金100元元/月，，出租率為為95％，，建筑物原原值為2600萬元元，輔助設(shè)設(shè)施原值260萬元元，日常開開支5萬元元，土地稅稅.房產(chǎn)稅稅及其他稅稅費(fèi)合計(jì)為為總收入的的8％⑶計(jì)算總收收益16900*100*12*95％＝＝1926.6萬元元⑷計(jì)算總費(fèi)費(fèi)用建筑物折舊舊期按50年計(jì)，殘殘值為0，，輔助設(shè)施施耐用年限限為10年年，殘值率率5％年折舊費(fèi)＝＝2600/50+260/10*95%＝＝76.7萬元年日常開支支＝5*12＝60萬元各項(xiàng)稅費(fèi)＝＝1926.6*8％＝154.1萬萬元年總費(fèi)用＝＝76.7+60+154.1＝290.8萬萬元⑸計(jì)算純收收益年純收益＝＝1926.6-290.8＝1635.8萬萬元⑹計(jì)算價(jià)格格按45年使使用期，還還原利率為為10％，，則房地產(chǎn)價(jià)格格＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％））45）＝16133.3萬元3.3成成本法成本法是指指求取估價(jià)價(jià)對(duì)象房地地產(chǎn)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的重重新構(gòu)建價(jià)價(jià)格（重置置或重建價(jià)價(jià)格），扣除除折舊，以以此估算對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)的客觀合合理價(jià)格的的方法。適用范圍：：既無收益益又行少發(fā)發(fā)生交易的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的評(píng)估估。注意：開發(fā)發(fā)成本高并并不一定意意味著價(jià)格格就高，開開發(fā)成本低低也不一定定說明房地地產(chǎn)價(jià)格就就不應(yīng)該高高。估價(jià)程序成本法經(jīng)濟(jì)耐用年年限確定重置成本、、重建成本確定折舊計(jì)算D成本價(jià)格測(cè)測(cè)算V=C-D評(píng)估價(jià)3.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成成下面以取得得土地建成成房屋銷售售這種典型型的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)類型型為例，并并從便于各各構(gòu)成項(xiàng)目目估算的角角度，來劃劃分房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成成。在這種種情況下，，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格通常由由下列6大大項(xiàng)構(gòu)成：：⑴土地取取得成本；；⑵開發(fā)成成本；⑶管管理費(fèi)用；；⑷投資利利息；⑸銷銷售稅費(fèi)；；⑹開發(fā)利利潤(rùn)。⑴土地取得得成本：是是取得開發(fā)發(fā)用地所需需的費(fèi)用、、稅金等。。目前情況況下，取得得土地的途途徑主要分分三種：①①通過征用用農(nóng)地取得得的，土地地取得成本本包括農(nóng)地地征用費(fèi)和和土地使用用權(quán)出讓金金；②通過過城市拆遷遷取得的，，土地取得得成本包括括拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)和和土地使用用權(quán)出讓金金；③在市市場(chǎng)上“購(gòu)購(gòu)買”的，，土地取得得成本包括括購(gòu)買土地地的價(jià)款和和購(gòu)買時(shí)買買方應(yīng)該繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)。⑵開發(fā)成本本：是在取取得開發(fā)用用地后進(jìn)行行土地開發(fā)發(fā)和房屋建建設(shè)所需的的直接費(fèi)用用、稅金等等。在理論論上可以將將其劃分為為土地開發(fā)發(fā)成本和建建筑物建造造成本。在實(shí)際中主主要包括以以下幾部分分：勘察設(shè)設(shè)計(jì)和前期期工程費(fèi)、、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)、、建筑安裝裝工程費(fèi)、、公共配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)、開發(fā)發(fā)工程中的的稅費(fèi)。⑶管理費(fèi)用用：包括開開發(fā)商的人人員工資、、辦公費(fèi)、、差旅費(fèi)等等。在估價(jià)價(jià)時(shí)通常可可按土地取取得成本與與開發(fā)成本本之和乘以以某一比率率來估算。。⑷投資利息息：它包括括土地取得得成本、開開發(fā)成本和和管理費(fèi)用用的利息，，無論它們們的來源是是借貸資金金還是自有有資金都應(yīng)應(yīng)計(jì)算利息息。（？））從估價(jià)的的角度來看看，開發(fā)商商自有資金金應(yīng)得的利利息也要與與其應(yīng)獲的的利潤(rùn)分開開，不能算算作利潤(rùn)。。⑸銷售稅費(fèi)費(fèi)：銷售稅稅費(fèi)是銷售售開發(fā)完成成后的房地地產(chǎn)所需的的費(fèi)用及應(yīng)應(yīng)由開發(fā)商商（賣方））繳納的稅稅費(fèi)，可以以分為以下下3類：銷銷售費(fèi)用、、銷售稅金金及附加、、其他銷售售稅費(fèi)（如如由賣方負(fù)負(fù)擔(dān)的交易易手續(xù)費(fèi)））等。在估價(jià)時(shí)，，通常按售售價(jià)的一定定比率來估估算。⑹開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)：是在正正常條件下下開發(fā)商所所能獲得的的平均利潤(rùn)潤(rùn)，而不是是個(gè)別開發(fā)發(fā)商最終獲獲得的實(shí)際際利潤(rùn)，也也不是個(gè)別別開發(fā)商所所期望獲得得的利潤(rùn)。。在估算開發(fā)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，，應(yīng)注意計(jì)計(jì)算基數(shù)與與利潤(rùn)率的的對(duì)應(yīng)，盡盡管從理論論上講，結(jié)結(jié)果不會(huì)發(fā)發(fā)生改變。。3.3.2成本法法的基本公公式⑴最基本的的公式積積算價(jià)價(jià)格=重新新購(gòu)置價(jià)格格-折舊⑵適用于新新開發(fā)土地地的基本公公式新開發(fā)土地地價(jià)格=取取得待開發(fā)發(fā)土地的成成本+土地地開發(fā)成本本+管理費(fèi)費(fèi)用+投資資利息+銷銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)開發(fā)完成后后可轉(zhuǎn)讓土土地面積的的比率=開開發(fā)完成后后可轉(zhuǎn)讓土土地總面積積/開發(fā)區(qū)區(qū)總用地面面積⑶適用于新新建房地產(chǎn)產(chǎn)的基本公公式新建房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格=土土地取得成成本+土地地開發(fā)成本本+建筑物物建筑成本本+管理費(fèi)費(fèi)用+投資資利息+銷銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)在求取建筑筑物部分時(shí)時(shí)，不含土土地土地取取得成本、、土地開發(fā)發(fā)成本及投投資利息、、銷售稅費(fèi)費(fèi)和開發(fā)利利潤(rùn)中所含含的土地部部分。⑷適用于舊舊有房地產(chǎn)產(chǎn)的基本公公式舊房地價(jià)格格=土地的的重新取得得價(jià)格或重重新開發(fā)成成本+建筑筑物的重新新購(gòu)建價(jià)格格-建筑物物折舊舊建筑物價(jià)價(jià)格=建筑筑物的重新新購(gòu)建價(jià)格格-建筑物物折舊3.3.3重新購(gòu)建建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)價(jià)格是指假假設(shè)在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)重新新取得或重重新開發(fā)、、重新建造造全新狀態(tài)態(tài)的估價(jià)對(duì)對(duì)象所需的的一切合理理、必要的的費(fèi)用、稅稅金和應(yīng)得得的利潤(rùn)之之和。⑴重新購(gòu)建價(jià)價(jià)格分為以以下兩種形形式：重建成本——是指采用用估價(jià)對(duì)象象原有的建建筑材料和和建筑技術(shù)術(shù)，按估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格水平，，重新建造造與估價(jià)對(duì)對(duì)象相同的的全新狀態(tài)態(tài)的建筑物物相同的全全新狀態(tài)的的建筑物的的正常價(jià)格格。重置成本——是指采用用估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的建筑材材料和建筑筑技術(shù)、按按股價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的價(jià)格水水平，重新新建造與估估價(jià)對(duì)象具具有同等功功能效用的的全新狀態(tài)態(tài)的建筑物物的正常價(jià)價(jià)格。⑵建筑物重重新購(gòu)建價(jià)價(jià)格的求取取辦法①單位比較較法—是以以建筑物整整體，與價(jià)價(jià)格、成本本密切有關(guān)關(guān)的單位為為比較基礎(chǔ)礎(chǔ)來估算建建筑物的重重新購(gòu)建價(jià)價(jià)格的方法法。主要有有單位面積積法和單位位體積法。。②分布分項(xiàng)項(xiàng)法—是以以建筑物的的各個(gè)獨(dú)立立構(gòu)件或工工程的基本本單位價(jià)格格或成本為為基礎(chǔ)來估估算重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格的的方法。分部分項(xiàng)法法項(xiàng)目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150立方米200元/立方米30000墻體工程160立方米400元/立方米64000樓地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000給排水工程25000供暖工程15000電氣工程20000合計(jì)229000稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)20%45800重新購(gòu)建價(jià)格274800③工料測(cè)量量法—是先先估算建筑筑物所需各各種材料、、設(shè)備的數(shù)數(shù)量和人工工時(shí)數(shù)，然然后逐一乘乘以估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的各該該相同材料料、設(shè)備的的單價(jià)和人人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，再將其其相加來估估算建筑物物的重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格的的方法。工工程測(cè)測(cè)量法項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)成本（元）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備3000水泥6500砂石5000磚塊12000木材7000瓦面3000鐵釘200人工15000稅費(fèi)1000其他5000重新購(gòu)建價(jià)格57700④指數(shù)調(diào)整整法—運(yùn)用用建筑物成成本（造價(jià)價(jià)）指數(shù)或或變動(dòng)率，，將估價(jià)對(duì)對(duì)象建筑物物的原始成成本調(diào)整到到估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行行成本來估估算建筑物物的重新購(gòu)購(gòu)建價(jià)格的的方法。這這種方法主主要用于檢檢驗(yàn)其他方方法的估算算結(jié)果。3.3.4建筑物物折舊⑴建筑物折折舊的概念念和原因折舊—是會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)中用用于衡量由由于時(shí)間流流逝、技術(shù)術(shù)過時(shí)和市市場(chǎng)變化等等因素而引引起的固定定資產(chǎn)的磨磨損消耗和和其他價(jià)值值損失的術(shù)術(shù)語(yǔ)。①物質(zhì)上折折舊—指建建筑物隨著著時(shí)間推移移、風(fēng)吹日日曬、使用用等在物質(zhì)質(zhì)實(shí)體方面面的磨損所所造成的建建筑物價(jià)值值的損失。。自然老朽——主要由自自然力的作作用引起，，如風(fēng)吹、、日曬、雨雨淋等引起起的建筑物物腐朽、老老化、風(fēng)化化、基礎(chǔ)沉沉降等，與與建筑物實(shí)實(shí)際經(jīng)過年年數(shù)有關(guān)，，同時(shí)也要要看所在地地區(qū)的氣候候和環(huán)境條條件。正常使用的的磨損—主主要由人工工使用引起起，與建筑筑物的使用用性質(zhì)、使使用強(qiáng)度和和使用年數(shù)數(shù)有關(guān)。意外的破壞壞損失—主主要是因突突發(fā)性的天天災(zāi)人禍引引起的，包包括自然方方面的：如如地震、水水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)災(zāi)和人工方方面的：如如失火、碰碰撞等意外外的破壞損損毀。延遲維修的的損壞—由由于沒有適適時(shí)地采取取預(yù)防、保保養(yǎng)措施或或修理不夠夠及時(shí)，造造成不應(yīng)有有的損壞或或提前損壞壞，或已有有的損壞仍仍然存在，，如門窗損損壞仍然存存在、墻或或地面有裂裂縫或洞等等。②功功能能折折舊舊指隨隨著著經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展、、社社會(huì)會(huì)進(jìn)進(jìn)步步、、人人們們居居住住習(xí)習(xí)慣慣的的改改變變等等，，建建筑筑物物在在功功能能方方面面的的落落后后所所造造成成的的建建筑筑物物價(jià)價(jià)值值得得損損失失。。一一般般憑憑經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)評(píng)評(píng)估估功功能能上上的的缺缺陷陷，，對(duì)對(duì)于于可可改改造造的的則則用用所所需需費(fèi)費(fèi)用用為為其其折折舊舊額額。。③經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上的的折折舊舊指建建筑筑物物以以外外（（如如噪噪音音、、污污染染、、環(huán)環(huán)境境的的改改變變等等））的的各各種種不不利利因因素素所所造造成成的的建建筑筑物物價(jià)價(jià)值值得得損損失失。。評(píng)評(píng)估估造造成成的的資資產(chǎn)產(chǎn)貶貶值值或或消消除除這這種種不不利利影影響響需需要要投投入入的的資資金金量量。。⑵求求取取建建筑筑物物折折舊舊的的方方法法（自自然然壽壽命命、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命，，實(shí)實(shí)際際經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)、、有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)））在成成本本法法求求取取折折舊舊中中，，建建筑筑物物的的壽壽命命應(yīng)應(yīng)為為經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命，，經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)應(yīng)應(yīng)為為有有效效經(jīng)經(jīng)過過年年數(shù)數(shù)。。直線線法法——最最簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的的迄迄今今使使用用最最廣廣泛泛的的一一種種折折舊舊方方法法，，它它在在建建筑筑物物的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命期期間間每每年年的的折折舊舊額額相相等等。。定率率法法——用用某某一一固固定定比比率率乘乘以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)重重新新建建造造價(jià)價(jià)格格中中扣扣除除以以折折舊舊部部分分的的余余值值，，計(jì)計(jì)算算每每年年的的折折舊舊額額。。成新新法法——根根據(jù)據(jù)建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新舊舊程程度度等等，，確確定定建建筑筑物物的的成成新新率率，，直直接接求求取取建建筑筑物物的的現(xiàn)現(xiàn)值值。。折舊舊計(jì)計(jì)算算時(shí)時(shí)注注意意：：(1)應(yīng)應(yīng)注注意意估估價(jià)價(jià)上上的的折折舊舊與與會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)上上的的折折舊舊的的區(qū)區(qū)別別⑵應(yīng)應(yīng)注注意意土土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限對(duì)對(duì)建建筑筑物物經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽壽命命的的影影響響估價(jià)價(jià)實(shí)實(shí)務(wù)務(wù)中中，，通通常常以以年年限限為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)計(jì)計(jì)算算折折舊舊，，然然后后根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際觀觀察察法法進(jìn)進(jìn)行行修修正正。。例子子某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)土土地地面面積積1000平平方方米米，，是是10年年前前征征用用農(nóng)農(nóng)地地取取得得的的，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)每每畝畝地地花花費(fèi)費(fèi)18萬萬元元，，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)取取得得該該類類土土地地每每平平方方米米620元元；；地地上上建建筑筑物物總總建建筑筑面面積積2000平平方方米米，，是是8年年前前建建成成交交付付使使用用的的，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)造造價(jià)價(jià)每每平平方方米米600元元，，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)每每平平方方米米1200元元，，估估計(jì)計(jì)建建筑筑物物八八成成新新。。試試選選用用所所給給資資料料估估算算該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)總總價(jià)價(jià)和和單單價(jià)價(jià)。。⑴土土地地現(xiàn)現(xiàn)值值=620*1000=620000元元⑵建建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)值值=1200*2000*0.8=1920000元元⑶估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)總總價(jià)價(jià)=620000+1920000=2540000元元⑷估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)單單價(jià)價(jià)=2540000/2000=1270元元例子子⑴估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象概概況況某房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為企企業(yè)業(yè)辦辦公公大大樓樓，，土土地地面面積積為為1500平平方方米米，，建建筑筑物物總總面面積積為為5100平平方方米米，，建建造造日日期期為為1992年年，，鋼鋼混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。⑵估估價(jià)價(jià)要要求求需要要評(píng)評(píng)估估該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)2003年年10月月的的市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格⑶評(píng)評(píng)估估過過程程①選選取取估估價(jià)價(jià)方方法法，，因因無無類類似似辦辦公公大大樓樓的的交交易易實(shí)實(shí)例例，，擬擬采采用用成成本本法法估估價(jià)價(jià)。。②估估價(jià)價(jià)公公式式：：房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)價(jià)價(jià)格格=土土地地的的重重新新建建造造價(jià)價(jià)格格+建建筑筑物物重重新新建建造造價(jià)價(jià)格格-折折舊舊⑷估估價(jià)價(jià)計(jì)計(jì)算算①求求取取土土地地的的重重新新建建造造完完全全價(jià)價(jià)值值利用用市市場(chǎng)場(chǎng)資資料料比比較較，，得得出出估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象土土地地價(jià)價(jià)格格為為1200元元/平平方方米米，，則則土土地地總總價(jià)價(jià)為為1500平平方方米米*1200元元/平平方方米米=180萬萬元元②求求取取建建筑筑物物的的重重新新建建造造完完全全價(jià)價(jià)值值經(jīng)過過調(diào)調(diào)查查，，建建造造與與待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)類類似似的的辦辦公公大大樓樓（（鋼鋼混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)）），，其其現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)建建筑筑物物造造價(jià)價(jià)為為1100元元/平平方方米米，，以以此此作作為為該該建建筑筑物物部部分分的的重重置置單單價(jià)價(jià)，，則則建建筑筑物物總總造造價(jià)價(jià)為為5100平平方米米*1100元元/平平方米米=561萬元元③求取取建筑筑物折折舊簡(jiǎn)單采采用定定額法法，鋼鋼混結(jié)結(jié)構(gòu)的的耐用用年限限為60年年，殘殘值率率為0，則則建筑筑物的的折舊舊總額額為561*12/60=112.2萬元元④計(jì)算算估價(jià)價(jià)額房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)時(shí)時(shí)價(jià)格格=180+561-112.2=628.8萬元元每平方方米單單價(jià)=628.8/0.51萬平平方米米=1233元元/平平方米米3.3假假設(shè)開開發(fā)法法假設(shè)開開發(fā)法法是在在估算算開發(fā)發(fā)完成成后不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)正常常交易易價(jià)格格的基基礎(chǔ)上上，扣扣除建建筑物物建造造費(fèi)用用和與與建筑筑物建建造、、買賣賣相關(guān)關(guān)的專專業(yè)費(fèi)費(fèi)、利利息、、利潤(rùn)潤(rùn)、稅稅收等等費(fèi)用用后，，以剩剩余之之?dāng)?shù)來來確定定估價(jià)價(jià)對(duì)象象土地地價(jià)格格的一一種方方法。。適用范范圍：：待開發(fā)發(fā)土地地、待待拆遷遷改造造和再再開發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)產(chǎn)的估估價(jià)等等。注意：：1.假假設(shè)開開發(fā)法法是從從開發(fā)發(fā)商的的角度度分析析，測(cè)測(cè)算其其所能能支付付的最最高場(chǎng)場(chǎng)地購(gòu)購(gòu)置費(fèi)費(fèi)。其其可靠靠性如如何，，取決決于以以下幾幾點(diǎn)：：是否否根據(jù)據(jù)土地地估價(jià)價(jià)的最最有效效使用用原則則合理理確定定土地地最佳佳利用用方式式；是是否正正確掌掌握地地產(chǎn)市市場(chǎng)行行情及及供求求關(guān)系系，并并正確確判斷斷了開開發(fā)完完成后后的物物業(yè)總總價(jià)值值。2.假假設(shè)開開發(fā)法法以一一定的的假設(shè)設(shè)或限限制條條件為為前提提。通通常有有以下下幾方方面的的假設(shè)設(shè)：估估價(jià)中中涉及及到的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)總總價(jià)、、租金金和成成本數(shù)數(shù)據(jù)在在開發(fā)發(fā)期內(nèi)內(nèi)不會(huì)會(huì)發(fā)生生大的的變化化；假假設(shè)租租金和和不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)交交易價(jià)價(jià)格在在開發(fā)發(fā)期間間不會(huì)會(huì)下降降，而而且不不考慮慮物價(jià)價(jià)上漲漲的因因素；；假設(shè)設(shè)在開開發(fā)期期間各各項(xiàng)成成本是是均勻勻投入入的。。3.3.1假假設(shè)開開發(fā)法法的基基本公公式⑴最最基本本的公公式待開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)的的價(jià)值值=開開發(fā)完完成后后的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值值-開開發(fā)成成本-管理理費(fèi)用用-投投資利利息-銷售售稅費(fèi)費(fèi)-開開發(fā)利利潤(rùn)-投資資者購(gòu)購(gòu)買時(shí)時(shí)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)⑵按估估價(jià)對(duì)對(duì)象細(xì)細(xì)化的的公式式求生地地價(jià)值值、求求毛地