房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)講義

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)－－房地產(chǎn)項目開發(fā)項目決策→獲取土地使用權(quán)→征地遷拆→規(guī)劃設(shè)計→建設(shè)項目報建→工程建設(shè)→工程竣工房地產(chǎn)項目開發(fā)總流程一、項目決策階段1.1公司擬定項目1.2調(diào)查研究1.3方案選擇與優(yōu)化1.4財務(wù)評價和經(jīng)濟評價1.5編制可行性研究報告二、獲取土地使用權(quán)的途徑5、通過司法裁決取得6、聯(lián)合開發(fā)7、出讓方式取得1、征地2、行政劃撥3、轉(zhuǎn)讓方式取得4、收購重組二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.1征地1、用地預(yù)審報告書選2、選址、用地規(guī)劃許可證3、林業(yè)證4、環(huán)境影響評5、立項2.2行政劃撥1、直接由政府批準2、市國土局負責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)3、國土分局負責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.3轉(zhuǎn)讓方式取得——交易所辦理買賣過戶登記手續(xù)2.4收購重組——收購公司資產(chǎn)獲得土地2.5通過司法裁決取得

——通過解決銀行債務(wù)、法院司法裁決解封獲取土地2.6聯(lián)合開發(fā)二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.7出讓方式取得出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣協(xié)議：土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式二、獲取土地使用權(quán)的途徑2.7土地出讓方式招標：指在指定期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等拍賣：拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式2.7土地出讓方式★凡凡屬于于營利利性的的商品品房開開發(fā)、、旅游游、商商業(yè)、娛娛樂等等用途途的，，必須須通過過市土土地交交易中心心掛牌牌出讓讓國有有土地地使用用權(quán)，，并取取得《成成交確確認書書》，，然后后簽訂訂《國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同》2.7土土地地出讓讓方式式二、獲獲取土土地使使用權(quán)權(quán)的途途徑土地的的使用用用途途：工工業(yè)、、住宅宅、商商住、、商業(yè)、、綠地地、公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施用用地（（其中中包括市市場、、文化化娛樂樂、圖圖書、、體育育、醫(yī)醫(yī)療、行行政辦辦公等等）城市建設(shè)利用用總體規(guī)劃圖圖局部土地利用用總體規(guī)劃圖圖土地使用規(guī)劃劃圖三、征地拆遷遷1、房屋拆遷遷許可證2、林業(yè)砍伐伐證3、土礦開采采證四、項目規(guī)劃劃設(shè)計1、三線圖，，設(shè)計要點2、用地規(guī)劃劃許可證3、勘察4、方案審查查意見5、方案送審審圖紙6、策劃銷售售準備工作開開展五、建設(shè)項目目報建登記1、辦理工程程規(guī)劃許可證證2、報建批復(fù)復(fù)書3、施工圖紙紙4、市政綜合合管線報建5、項目開發(fā)發(fā)建設(shè)備案登登記表6、施工圖審審查合格書7、項目前期期費用說明7、工程投標標8、施工合同同、監(jiān)理合同同、白蟻防治治合同9、施工許可可證：安全監(jiān)督登記記表質(zhì)量監(jiān)督申請請表工資保障金工程款支付保保函施工方《履約約保函》散裝水泥專項項資金新型墻體基金金五、建設(shè)項目目報建登記10、防空地地下室建設(shè)核核準單11、公安局局地址證明12、地名辦辦項目名13、立項14、消防審審核意見書五、建設(shè)項目目報建登記六、工程建設(shè)設(shè)階段”七通一平“““七通”：給給水、排水、、通電、通路路、通訊通暖氣、通天天燃氣或煤氣氣“一平”：平平整土地2.施工圖紙紙及施工資料料準備3.臨時用地地或臨時占道道手續(xù)辦理4.施工許可可批文及辦理理開工手續(xù)5.放線技術(shù)術(shù)報告、工程程驗線批復(fù)6.試樁、打打樁、排放污污染物臨時許許可證六、工程建設(shè)設(shè)階段7.組織圖紙紙會審、設(shè)計計交底8.編制工程程進度計劃9.設(shè)計、施施工、監(jiān)理單單位的協(xié)調(diào)六、工程建設(shè)設(shè)階段七、工程竣工工階段1、測繪公司司提供《預(yù)售售面積》2、物業(yè)公司司接管———簽定物業(yè)業(yè)管理合同3、辦理預(yù)售售證申請預(yù)售報告告（必須確定定竣工交付使使用的時間和和寫明目前工工程進度）*工程進度要要求：7層以下（含含7層）要全全部封頂；7層以上要完完成三分之二二的結(jié)構(gòu)工程程↓網(wǎng)上登記備案案→簽定買賣合同同4、單體驗收（實測面積）——（1）工程竣工測量圖（2）管線竣工測量圖5、工程質(zhì)量監(jiān)督報告6、消防設(shè)施驗收文件7、防雷驗收文件8、環(huán)保驗收文件9、城區(qū)項目綠化驗收文件七、工程竣工工階段10、人防專項驗收文件11、供電驗收文件12、供水驗收文件13、通訊驗收文件14、電梯驗收文件15、鍋爐驗收文件16、工程檔案驗收證明文件17、規(guī)劃驗收文件七、工程竣工工階段18、綜合驗驗收：