某市德清縣科技新城地塊提報(bào)課件

湖州市德清縣科技新城地塊提報(bào)2011.10湖州市德清縣2011.101報(bào)告思路發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問題

建議執(zhí)行對(duì)策一、宏觀篇二、本體屬性分析報(bào)告思路發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問2發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問題

建議執(zhí)行對(duì)策一、宏觀篇發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問題

建議3德清大道杭寧高速104國道杭州市區(qū)德清縣城區(qū)德清：未來杭州第四副城，素有“杭州后花園”之稱上塘路從杭州市區(qū)經(jīng)上塘路-杭寧高速至德清大道，進(jìn)入德清縣城區(qū)，從繞城高速至本項(xiàng)目約25公里，車程約15分鐘。2008年開通全國首條跨市公交K588德清——杭州，加速兩地的交融。德清縣，位于浙江省湖州市，地處長江三角洲腹地，東望上海、南接杭州、北連太湖、西枕天目山麓，區(qū)位優(yōu)勢明顯，逐步形成以新興產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)布局。排名全國百強(qiáng)縣第36位。繞城區(qū)位屬性德清大道杭寧高速104國道杭州市區(qū)德清縣城區(qū)德清：未來杭州第4德清自身的城市化進(jìn)程（未來城市中心——城東新城），結(jié)合低密度住宅與旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，都將帶動(dòng)德清房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。區(qū)位規(guī)劃德清城市發(fā)展歷程：乾元鎮(zhèn)武康鎮(zhèn)城東新城德清未來以高新產(chǎn)業(yè)基地、旅游產(chǎn)業(yè)、低密度高端住區(qū)為一體的大杭州副城定位城東新城屬于德清未來的新城中心，城南屬于高新產(chǎn)業(yè)基地104國道宣杭鐵路杭寧高速德清大道高鐵以高鐵乾元鎮(zhèn)下口為中心的站場新城以高新產(chǎn)業(yè)為核心的科技新城，包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)下渚湖為核心的旅游開發(fā)區(qū)以低密度產(chǎn)品為主的休閑度假區(qū)機(jī)電一體化裝備制造的生態(tài)型高新產(chǎn)業(yè)園德清傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園（雷甸）資料來源：國土局規(guī)劃科德清自身的城市化進(jìn)程（未來城市中心——城東新城），結(jié)合低密度5本案所在區(qū)域?qū)傩?010年9月底由新加坡CPG集團(tuán)和同濟(jì)大學(xué)分別完成規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)進(jìn)程：“五縱二橫”道路基礎(chǔ)設(shè)施工程、科技大廈、信息產(chǎn)業(yè)園、科技廣場等重點(diǎn)工程全面啟動(dòng)德清城市新區(qū)域：科創(chuàng)研發(fā)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)聚集、基礎(chǔ)設(shè)施完善、商務(wù)服務(wù)一流、高端人才聚集、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、綠色休閑宜居本案所在區(qū)域?qū)傩?010年9月底由新加坡CP6德清市場現(xiàn)狀分析年均銷售量在42.8萬方以上項(xiàng)目潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)（土地層面）區(qū)域2009年2010年待出讓低密度地塊合計(jì)城東新城9.4342.0保利1326畝，綠城約2080畝，其他70萬方

洛舍鎮(zhèn)

3680畝，約89萬方

莫干山鎮(zhèn)

2500畝，約46萬方

武康鎮(zhèn)23.24

匯總32.742.0330萬方404.7可以看出潛在供應(yīng)量在404.7萬方左右，而德清房地產(chǎn)市場年均銷售量在42.8萬方，德清市場面臨擴(kuò)容問題德清市場現(xiàn)狀分析年均銷售量在42.8萬方以上項(xiàng)目潛在供應(yīng)量統(tǒng)7本項(xiàng)目面臨的問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征（即我們要推出何種產(chǎn)品）？我們?nèi)绾芜x擇？本項(xiàng)目面臨的問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以8解決問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？研究思路：德清目前屬于典型的內(nèi)源型市場，市場增量來源于哪里？來源于：自身成長性+外力驅(qū)動(dòng)德清本地成長性研究外力驅(qū)動(dòng)研究解決問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式9研究思路德清本地成長性研究通過分析以下內(nèi)容，研究本地市場的增量來源及增量空間：通過分析德清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口分布，來研究德清本地市場容量結(jié)構(gòu)通過人口增量、未來規(guī)劃、二手房市場分析，來預(yù)判德清本地市場增量空間研究思路德清本地成長性研究通過分析以下內(nèi)容，研究本地市場的增10德清縣近年來地區(qū)生產(chǎn)總值變化從表上可以看出德清縣生產(chǎn)總值逐年增長，幅度大都在10%以上。由于2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，德清縣經(jīng)濟(jì)也受到明顯的影響，增速開始下降至2009年的最低9.6%，09年過后經(jīng)濟(jì)開始回暖。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，有益于購買力的提升德清本地成長性研究德清縣近年來地區(qū)生產(chǎn)總值變化從表上可以看出德清縣生產(chǎn)總值逐年11德清縣歷年三產(chǎn)比例第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2010年比重占到25%左右第二產(chǎn)業(yè)的比例為59.1%，德清的主要支柱產(chǎn)業(yè)為以制造業(yè)為主的輕工業(yè)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)德清的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展德清縣歷年三產(chǎn)比例第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2010年比重占到25%12德清本地市場容量德清城鎮(zhèn)人口增長穩(wěn)定緩慢，大多來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房，年均增量約7萬方，但實(shí)際購房比例遠(yuǎn)大于7萬方德清縣總?cè)丝谠鲩L率緩慢，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。相比城鎮(zhèn)人口增長率呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢，說明德清市城鎮(zhèn)化速度穩(wěn)定平緩。以城鎮(zhèn)人口年均2千人的增漲速度，（按2010年人均居住面積36.5平方計(jì)算）德清市年均增加約7.3萬方）。城鎮(zhèn)人口大多來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城，但實(shí)際鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房比例遠(yuǎn)大于實(shí)際增量，且購買力強(qiáng)，成為購房增量主要來源。德清本地市場容量德清城鎮(zhèn)人口增長穩(wěn)定緩慢，大多來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)13武康鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：13.22萬人，其中外來人口2.4萬人。三合鄉(xiāng)總?cè)藬?shù)：2.09萬人，其中外來人口1811人。乾元鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：5.71萬人，其中外來人口9213人。洛舍鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：2.42萬人，其中外來人口6739人。雷甸鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：3.25萬人，其中外來人口1678人。新市鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：6.63萬人，其中外來人口121人。鐘管鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：4.09萬人，其中外來人口2760人。新安鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：3.58萬人，其中外來人口550人。德清全縣人口43萬人，其中城鎮(zhèn)人口12..8萬人，人均居住面積36.5平方，農(nóng)村人口30.6萬人，人均占有居住面積68平方。總?cè)丝跀?shù)：武康鎮(zhèn)＞新市鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn)外來人口：武康鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn)＞洛舍鎮(zhèn)禹越鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：2.94萬人，無外來人口。莫干山鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：1.54萬人，外來人口37人。筏頭鄉(xiāng)總?cè)藬?shù)：1.55萬人，外來人口360人。德清全縣農(nóng)村人口比重占72%，未來會(huì)有大量進(jìn)城置業(yè)需求外來人口占總?cè)丝诒戎丶s11%，主要以產(chǎn)業(yè)工人為主，購買力弱，因此目前外來人口導(dǎo)入因素的購房需求增量有限德清縣人口分布武康鎮(zhèn)三合鄉(xiāng)乾元鎮(zhèn)洛舍鎮(zhèn)雷甸鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鐘管鎮(zhèn)新安鎮(zhèn)德清全縣人口14武康鎮(zhèn)紡織、機(jī)械、醫(yī)藥、建材、涂裝設(shè)備、包裝印刷、食品加工等產(chǎn)業(yè)企業(yè)：1592個(gè)總產(chǎn)值：52.51億元三合鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)觀光，休閑度假企業(yè)：170個(gè)總產(chǎn)值：11.74億元乾元鎮(zhèn)機(jī)電制造、紡織服裝、新型建材、醫(yī)藥化工企業(yè)：740個(gè)總產(chǎn)值：46.27億元洛舍鎮(zhèn)鋼琴生產(chǎn)、木材加工、礦產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：2506個(gè)總產(chǎn)值：32.96億元雷甸鎮(zhèn)輕工機(jī)械、新型建材、醫(yī)藥化工、紡織企業(yè)：592個(gè)總產(chǎn)值：48.11億元新市鎮(zhèn)食品、建材、紡織、化工、皮革、包裝紙業(yè)、電子電纜等產(chǎn)業(yè)企業(yè)：1864個(gè)總產(chǎn)值：58.41億元鐘管鎮(zhèn)醫(yī)藥、化工、建材、機(jī)械、五金、紡織等產(chǎn)業(yè)企業(yè)：637個(gè)總產(chǎn)值：56.16億元新安鎮(zhèn)紡織服裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、包裝印刷企業(yè)：1651個(gè)總產(chǎn)值：23.33億元企業(yè)數(shù)量共計(jì)12282家，2010年總產(chǎn)值239億元。產(chǎn)業(yè)主要集中于輕工機(jī)械、化工、紡織、五金等。禹越鎮(zhèn)金屬加工、塑料、服裝、絲綢絹紡企業(yè)：1119個(gè)總產(chǎn)值：18.87億元莫干山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)種植、休閑旅游企業(yè)：328個(gè)總產(chǎn)值：4.05億元筏頭鄉(xiāng)“竹、筍、茶、水”四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，竹制品加工、筍制品加工、茶葉、礦泉水企業(yè)：1083個(gè)總產(chǎn)值：5.16億元德清周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企眾多，購買力旺盛，屬于市場增量的穩(wěn)定增漲來源德清縣產(chǎn)業(yè)分布武康鎮(zhèn)三合鄉(xiāng)乾元鎮(zhèn)洛舍鎮(zhèn)雷甸鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鐘管鎮(zhèn)新安鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量共計(jì)15德清未來人口規(guī)劃2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口30萬人德清人口自然增漲緩慢，要達(dá)到2020年30萬人口的目標(biāo)，必須依靠外力機(jī)械人口導(dǎo)入外力人口導(dǎo)入約15萬人，則購房增量約528萬方，年均增量約52.8萬方德清人口自然增漲緩慢，按目前人口增漲速度計(jì)算，2020年城鎮(zhèn)人口約15萬人，而政府規(guī)劃2020年約30萬人，因此，必須依靠產(chǎn)業(yè)等因素的機(jī)械人口導(dǎo)入。假設(shè)機(jī)械人口導(dǎo)入15萬方，按2009年人均居住面積35.2平方為計(jì)算，外力導(dǎo)入增量約52.8萬方，則年均增量為52.8萬方。德清未來人口規(guī)劃2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口30萬人德清人口自然增16高端購房人群中高端主流購房人群中低端主流購房人群高端購房群體占比少，但購買能力強(qiáng)中高端購房群體以公務(wù)員、企業(yè)高管為主，支付能力強(qiáng)，換房比率高以產(chǎn)業(yè)工人、一般在職員工為核心的中低端群體，群體占比大，但購買能力弱，換房以經(jīng)濟(jì)型的改善房為主偏低端購房群體占74%中端購房群體占21%高端購房群體占5%主流購房群體德清縣購買群體分析人群數(shù)量為約數(shù)，僅供參考高端購房人群中高端主流購房人群中低端主流購房人群高端購房群體17德清市場增量來源及增量空間德清市場容量約42萬方，由以下幾部分組成：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房：現(xiàn)狀：人口增漲約2千人，年均增量約7萬方，但實(shí)際購房比例遠(yuǎn)大于7萬方，且購買力強(qiáng)，假設(shè)放大3倍，7×3＝21萬方趨勢：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房速度及比例呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，屬于穩(wěn)定的增量來源市區(qū)改善購房：現(xiàn)狀：二手房市場容量約25萬方，假設(shè)25萬方中有70%有購新房需求，則市區(qū)有約18萬方的增量趨勢：德清屬于改善型市場，換房頻率較高，同樣會(huì)保持穩(wěn)步增漲的態(tài)勢外來購房：現(xiàn)狀：包括外來產(chǎn)業(yè)工人、外來購房者，約占市場總?cè)萘康募s10%，約4萬方（包括低密度產(chǎn)品）趨勢：要達(dá)到2020年30萬人口的目標(biāo)，需機(jī)械導(dǎo)入約15萬人，購房量約528萬方，則年均增量約52.8萬方未來增量空間：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城21萬方+市區(qū)改善18萬方+外力導(dǎo)入增量52.8萬方＝91.8萬方。GDP的持續(xù)增長和三產(chǎn)比例中工業(yè)和服務(wù)業(yè)的較高配比，推動(dòng)了德清的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市區(qū)購房保持穩(wěn)定上漲，外來導(dǎo)入人口購房成為未來主要的增量來源德清市場增量來源及增量空間德清市場容量約42萬方，由以下幾部18外力驅(qū)動(dòng)研究副城發(fā)展模式研究德清發(fā)展模式研究外力驅(qū)動(dòng)研究副城發(fā)展模式研究19杭州三大副城發(fā)展模式匯總板塊板塊驅(qū)動(dòng)力發(fā)展階段臨平區(qū)域自然外擴(kuò)+地鐵概念刺激外部市場進(jìn)入副城與主城的對(duì)接，依托城市化進(jìn)程，逐步融入主城下沙大學(xué)城+產(chǎn)業(yè)園人口導(dǎo)入價(jià)值被提前透支，接下來下沙副城處于價(jià)值補(bǔ)漲階段，配套、交通都將逐步完善。濱江高新科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型處于下沙的下一階段，配套、交通已逐步完善，完全副入主城區(qū)發(fā)展結(jié)果杭州市場自然緩慢導(dǎo)入杭州客群由品牌追隨到舒適改善爆發(fā)式人口導(dǎo)入，概念炒作刺激投資需求高新產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入投資客逐步向舒適改善型客戶轉(zhuǎn)變副城的發(fā)展模式中有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入或題材炒作，則加速板塊的發(fā)展過程，客群由投資市場逐步向改善型市場轉(zhuǎn)變。德清板塊的發(fā)展模式杭州三大副城發(fā)展模式匯總板塊板塊驅(qū)動(dòng)力發(fā)展階段臨平區(qū)域自然外20德清新城德清——第四副城發(fā)展階段隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時(shí)副城價(jià)格已達(dá)到高位。并已融入主城區(qū)域隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展及副城飽和度的發(fā)展，已進(jìn)入第四副城的發(fā)展階段德清新城德清——第四副城發(fā)展階段隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時(shí)21德清區(qū)域發(fā)展模式“低密度產(chǎn)品供應(yīng)+旅游產(chǎn)業(yè)趨動(dòng)”的區(qū)域發(fā)展模式，帶動(dòng)德清全面進(jìn)入中高端市場。德清區(qū)域發(fā)展模式“低密度產(chǎn)品供應(yīng)+旅游產(chǎn)業(yè)趨動(dòng)”的區(qū)域發(fā)展模22區(qū)域規(guī)劃圖區(qū)域規(guī)劃圖23德清低密度、高端品質(zhì)用地供應(yīng)低密度、高端品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)，吸引中高端客戶，拉動(dòng)德清副城效應(yīng)。有誠（中大）高爾夫旅游度假項(xiàng)目（2500畝）一龍旅游度假項(xiàng)目（3800畝）保利原鄉(xiāng)高端高品質(zhì)社區(qū)（1800畝）德清低密度、高端品質(zhì)用地供應(yīng)低密度、高端品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)，吸引24富陽新城德清新城臨安新城二繞范圍：三大新副城富陽副城臨安副城德清副城隨著城市化進(jìn)程及交通利好的刺激，杭州“一主三副城”已完全成為主城概念，未來將出現(xiàn)三大新副城。未來競爭環(huán)境富陽新城德清新城臨安新城二繞范圍：三大新副城隨著城市化進(jìn)程及25競爭環(huán)境分析——新副城發(fā)展模式板塊板塊趨動(dòng)力富陽區(qū)域城市化+低密度產(chǎn)品供應(yīng)臨安低密度產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)域優(yōu)勢由傳統(tǒng)別墅板塊銀湖向東洲發(fā)展，但仍屬于項(xiàng)目“供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式。新副城發(fā)展模式類似，基本以低密度產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)合自身城市化的發(fā)展模式，自身城市化以吸引本地客戶為主，而低密度產(chǎn)品則以吸引大杭州客群為主目前杭州集中供應(yīng)低密度產(chǎn)品，具有一定的板塊規(guī)模優(yōu)勢，但配套問題制約別墅生活營造，基本無法入住。屬于多個(gè)項(xiàng)目“供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式。板塊發(fā)展模式：“供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式主體客群來源歷程：市區(qū)：初期（本地客）——中期（本地客）——后期（本地為主，少量杭州客群）低密度住區(qū)：初期（大杭州投資客）——后期（大杭州自住客）競爭環(huán)境分析——新副城發(fā)展模式板塊板塊趨動(dòng)力富陽區(qū)域城市化+26競爭環(huán)境分析——新副城競爭德清有別于富陽、臨安“供應(yīng)激發(fā)型”發(fā)展模式，是由政府重大規(guī)劃驅(qū)動(dòng)的“規(guī)劃推動(dòng)型”板塊發(fā)展模式，配備總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)、信息產(chǎn)業(yè)科技城等有較好的資源及配套規(guī)劃優(yōu)勢。德清將成為青山湖之后杭州又一別墅類板塊，但同時(shí)較青山湖板塊更具配套優(yōu)勢。德清富陽臨安發(fā)展模式自身資源配套、交通支持旅游產(chǎn)業(yè)+信息產(chǎn)業(yè)+低密度供應(yīng)為驅(qū)動(dòng)力低密度產(chǎn)品供應(yīng)激發(fā)型發(fā)展模式低密度產(chǎn)品供應(yīng)激發(fā)型發(fā)展模式下渚湖、莫干山景觀資源、科技新城銀湖、黃公望景觀資源青山湖景觀資源下渚湖旅游綜合體、高鐵、二繞的交通利好320國道，規(guī)劃之江大橋連接主城02省道、徽杭高速、文一西路延伸段競爭環(huán)境分析——新副城競爭德清有別于富陽、臨安“供應(yīng)激發(fā)型”27競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)城西城北主城區(qū)德清余杭區(qū)：一副城三大組團(tuán)臨平副城塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)城西城北主28競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)結(jié)論德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)良渚組團(tuán)：生態(tài)旅游區(qū)定位低密度產(chǎn)品供應(yīng)，吸引大杭州中高端客戶，價(jià)格已處于高位。塘棲組團(tuán)：工業(yè)區(qū)定位房產(chǎn)開發(fā)量小，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，不具規(guī)模優(yōu)勢，競爭力弱。工業(yè)區(qū)定位可帶來大量的購房需求。德清相比良渚、塘棲組團(tuán)更具有開發(fā)規(guī)模、吸附能力。余杭北（仁和、塘棲）區(qū)域房地產(chǎn)市場沒有成規(guī)模開發(fā)，與德清相比，不具備市場分流競爭力，同時(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)定位會(huì)帶來大量購房需求競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)結(jié)論德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)良渚組29增量問題結(jié)論自身成長性：未來增量空間：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城21萬方，主要是品質(zhì)分巢、舒適改善、品質(zhì)改善，增量保持穩(wěn)定上漲。市區(qū)改善18萬方，需求主要是舒適改善，增量保持穩(wěn)定上漲。外力導(dǎo)入增量52.8萬方，外來導(dǎo)入人口購房成為未來主要的增量來源。共計(jì)增量空間年均量約91.8萬方，且保持不斷增長。外力驅(qū)動(dòng)：低密度、高品質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)帶動(dòng)高端市場先行，拔高德清板塊價(jià)值。科技新城、總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)等帶動(dòng)了德清的產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)。低密度產(chǎn)品供應(yīng)，成為即青山湖之后的別墅類集中供應(yīng)板塊，拉動(dòng)高端需求持續(xù)增量（供應(yīng)拉動(dòng)型增量）。交通利好、星級(jí)酒店、高端配套，加速縮短德清與杭州的時(shí)間距離，帶動(dòng)杭州市場進(jìn)入。問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？增量問題結(jié)論自身成長性：問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在30解決問題問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征？我們?nèi)绾芜x擇？研究思路：德清市場：現(xiàn)有市場+趨勢研究解決問題問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣31德華美立方德藍(lán)廣場綠城英溪桃園金都陽光田園唐寧Ⅱ號(hào)御景公館保利原鄉(xiāng)本案德清在售樓盤分布圖德華美立方德藍(lán)廣場綠城英溪桃園金都陽光田園唐寧Ⅱ號(hào)御景公館保32項(xiàng)目位置杭寧高速與德清大道交匯處開發(fā)商名稱德清保利置業(yè)有限公司占地面積總占地面積1200000㎡，當(dāng)期開發(fā)面積136000㎡建筑面積當(dāng)期建筑面積370000㎡物業(yè)類別高層、排屋、獨(dú)棟、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓已推戶數(shù)368戶本期開盤時(shí)間2011-7-23本期共開戶數(shù)368戶本期已售戶數(shù)350戶本期銷售率90%本期主力面積97㎡、150㎡本期主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位平均單價(jià)8000元/㎡單價(jià)范圍7500-9000元/㎡本期主力總價(jià)76萬元、117萬元綠化率35%配套設(shè)施內(nèi)部配套：五星級(jí)酒店、140米甲級(jí)寫字樓（為德清第一高樓）內(nèi)部商業(yè)街、會(huì)所、6班幼兒園車位配比1：1物業(yè)管理費(fèi)2.40元/㎡/月保利原鄉(xiāng)項(xiàng)目銷售異常火爆，采取了低價(jià)進(jìn)入，主打品牌的營銷策略，均價(jià)在8000元/㎡，銷售率達(dá)到了90%項(xiàng)目位置杭寧高速與德清大道交匯處開發(fā)商名稱德清保利置業(yè)有限公33項(xiàng)目位置德清武康鎮(zhèn)城東區(qū)塔山森林東面開發(fā)商名稱德清綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積670000㎡建筑面積420000㎡物業(yè)類別洋房、排屋、獨(dú)棟規(guī)劃戶數(shù)2200戶本期開盤時(shí)間2011-9-13本期共開戶數(shù)100戶本期已售戶數(shù)70戶本期銷售率70%本期主力面積140㎡、190㎡本期主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)平均單價(jià)13000元/㎡單價(jià)范圍12000-13000元/㎡本期主力總價(jià)220萬元優(yōu)惠方式全額付款96折，按揭付款的付款部分96折，贈(zèng)送中央空調(diào)和太陽能熱水器配套設(shè)施內(nèi)部規(guī)劃：五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的精品酒店，結(jié)合園區(qū)服務(wù)體系相關(guān)內(nèi)容，配置便利店、社區(qū)食堂、活動(dòng)中心等配套設(shè)施車位狀況別墅有地下停車位物業(yè)管理費(fèi)2.00元/㎡/月綠城·英溪桃源銷售率在70%左右，主力戶型多在三房、四房，多為改善型住房供應(yīng)產(chǎn)品，均價(jià)在13000元/㎡左右，整個(gè)項(xiàng)目體量較大，后期開發(fā)有排屋、獨(dú)棟別墅項(xiàng)目位置德清武康鎮(zhèn)城東區(qū)塔山森林東面開發(fā)商名稱德清綠城房地34項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街與云岫南路交界處開發(fā)商名稱浙江華詩置業(yè)有限公司占地面積100000㎡建筑面積180000㎡物業(yè)類別排屋、高層已推戶數(shù)700戶本期開盤時(shí)間2011-6-11本期共開戶數(shù)66戶本期已售戶數(shù)24戶本期銷售率30%本期主力面積230㎡本期主力戶型四室兩廳平均單價(jià)11500元/㎡單價(jià)范圍11000-12000元/㎡本期主力總價(jià)264萬元綠化率30%配套設(shè)施項(xiàng)目內(nèi)部配套：兩個(gè)休閑娛樂會(huì)所、游泳池車位狀況300多個(gè)，住宅與車位的配比為5:3物業(yè)管理費(fèi)1.20元/㎡/月德信溪山美墅-唐寧Ⅱ號(hào)目前在售高層，可以俯瞰整個(gè)項(xiàng)目景觀，銷售率在30%左右，推出了精裝樣板房，主力面積在230㎡左右，均價(jià)在11500元/㎡左右。底層為商業(yè)，地段較好的單價(jià)在14000元/㎡，地段較偏的賣到8500元/㎡。項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街與云岫南路交界處開發(fā)商名稱浙江華35項(xiàng)目位置英溪北路與北湖街交匯處開發(fā)商名稱浙江德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積40000㎡建筑面積70000㎡物業(yè)類別多層、小高層已推戶數(shù)600戶（規(guī)劃戶數(shù)600戶）本期開盤時(shí)間2011-5-1本期共開戶數(shù)200戶本期已售戶數(shù)140戶本期銷售率70%本期主力面積90㎡本期主力戶型三室兩廳一衛(wèi)平均單價(jià)8000元/㎡單價(jià)范圍7500-9000元/㎡本期主力總價(jià)72-96萬元綠化率30.3%配套設(shè)施綜合配套：千秋外國語學(xué)校、德清一中、郵政所、超市、加油站車位配比1：1物業(yè)公司第一太平戴維斯德華美立方項(xiàng)目開盤近半年，推出200套房源，銷售情況一般，主力戶型在90-120㎡之間，均價(jià)在8000元/㎡左右項(xiàng)目位置英溪北路與北湖街交匯處開發(fā)商名稱浙江德華房地產(chǎn)開發(fā)36項(xiàng)目位置地處德清縣政府所在地武康鎮(zhèn)，距杭州約50公里，西面臨莫干山開發(fā)商名稱浙江綠色陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地總面積370000㎡建筑面積237540㎡物業(yè)類別別墅、排屋、酒店式公寓已推戶數(shù)140戶（規(guī)劃戶數(shù)800戶）本期開盤時(shí)間2011-4-30本期共開戶數(shù)70戶（酒店式公寓）本期已售戶數(shù)36戶本期銷售率50%本期主力面積120㎡本期主力戶型三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)平均單價(jià)8500元/㎡單價(jià)范圍8000-9200元/㎡本期主力總價(jià)110萬元綠化率39%配套設(shè)施內(nèi)部配套：網(wǎng)球場、超市、娛樂休閑會(huì)所裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓1500元/㎡物業(yè)費(fèi)用1.80元/㎡/月金都陽光田園推出酒店式公寓，銷售情況欠佳，戶型多在三室兩廳、兩室兩廳，面積在90-145㎡左右，均價(jià)在8500元/㎡左右。帶電梯一共五層一到兩層是商鋪，三到五層是公寓。商鋪是300-500㎡，一層是10000元/㎡，二層是6000元/㎡項(xiàng)目位置地處德清縣政府所在地武康鎮(zhèn)，距杭州約50公里，西面臨37項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街（與玉屏路交叉處）開發(fā)商名稱德清升宇置業(yè)有限公司占地總面積62000㎡建筑面積80000㎡物業(yè)類別聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層已推戶數(shù)80戶本期開盤時(shí)間2011-3-10（小高層）本期共開戶數(shù)80戶本期已售戶數(shù)30戶本期銷售率30%本期主力面積150㎡本期主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)平均單價(jià)9500元/㎡單價(jià)范圍9000-10000元/㎡本期主力總價(jià)145萬元綠化率30%配套設(shè)施項(xiàng)目配套：內(nèi)部休閑娛樂會(huì)所、超市車位配比1：1物業(yè)費(fèi)用1.50元/㎡/月宇誠御景公館項(xiàng)目目前在售小高層公寓，今年3月份開盤，銷售率30%左右，推出房源共80套，主力面積在149-160㎡左右，均價(jià)在9500元/㎡左右項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街（與玉屏路交叉處）開發(fā)商名稱德清38項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)云岫南路和舞陽街交叉口開發(fā)商名稱浙江德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地總面積4248㎡建筑面積67000㎡物業(yè)類別寫字樓、高層住宅已推戶數(shù)300戶（規(guī)劃300戶）本期開盤時(shí)間2011-1-1本期共開戶數(shù)300戶本期已售戶數(shù)290戶本期銷售率90%本期主力面積130㎡本期主力戶型三室兩廳兩位平均單價(jià)9500元/㎡單價(jià)范圍9000-10000元/㎡本期主力總價(jià)134萬元配套設(shè)施綜合配套：行政中心、客運(yùn)中心、市民廣場、五星級(jí)酒店、商業(yè)、商務(wù)會(huì)所、中學(xué)、科技館、文化中心車位情況90000元/個(gè)物業(yè)公司德信物業(yè)管理有限公司德藍(lán)廣場德藍(lán)廣場規(guī)劃有寫字樓、高層公寓。2.6萬方的寫字樓共26層尚未推出，高層公寓推出300戶，剩余10套，由于地理位置原因，銷售狀況不錯(cuò)。主力面積在120-140㎡左右，寫字樓銷售前景應(yīng)非常樂觀，位于總部經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)云岫南路和舞陽街交叉口開發(fā)商名稱浙江德39項(xiàng)目位置德清縣中興路人才市場對(duì)面開發(fā)商名稱德清宇恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地總面積3000㎡建筑面積19135㎡（寫字樓12000萬㎡，商鋪5200㎡，其余為地下面積）容積率6.66物業(yè)類別寫字樓、商鋪剩余面積共剩余兩套，一套5F的256㎡，一套8F的208㎡開盤時(shí)間約2008年下半年價(jià)格情況開盤時(shí)均7000元/㎡，現(xiàn)在價(jià)格9000元/㎡商鋪價(jià)格14888元/㎡裝修情況內(nèi)部毛坯，公共部分裝修產(chǎn)權(quán)40年停車位110余個(gè)物業(yè)管理公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司，3元/㎡/月宇恒財(cái)富國際項(xiàng)目位置德清縣中興路人才市場對(duì)面開發(fā)商名稱德清宇恒房地產(chǎn)開40宇恒財(cái)富國際2008年5月16號(hào)舉行的廣場車展2008年初的規(guī)劃告示片戶型一覽，面積從146㎡到753㎡，戶型從一房到四房商業(yè)平面圖，共5200㎡從寫字樓的銷售上來看，歷經(jīng)三年的銷售，平均每年去化4000㎡。剛開始采取的是反租模式，現(xiàn)在已經(jīng)取消，反租期和金額不詳。宇恒財(cái)富國際2008年5月16號(hào)舉行的廣場車展2008年初的41項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）本期主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元）本期銷售率配套保利原鄉(xiāng)800097、15076、11790%五星級(jí)酒店、140米高甲級(jí)寫字樓內(nèi)部商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園英溪桃源13000140、19022070%五星級(jí)精品酒店、便利店、社區(qū)食堂、活動(dòng)中心唐寧Ⅱ號(hào)1150023026430%兩個(gè)休閑娛樂會(huì)所、游泳池德華美立方80001129070%周邊：千秋外國語學(xué)校、德清一中、郵政所、超市、加油站金都陽光田園850012011050%內(nèi)部網(wǎng)球場、超市、娛樂休閑會(huì)所宇誠御景公館950015014530%內(nèi)部休閑娛樂會(huì)所、超市德蘭廣場950013013490%周邊：行政中心、客運(yùn)中心、市民廣場、酒店、商業(yè)街、中學(xué)、文化中心現(xiàn)有市場分析項(xiàng)目名稱均價(jià)本期主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元）本期配套保利原42小結(jié)：現(xiàn)有市場的整體均價(jià)在8600元/㎡左右，高端樓盤均價(jià)在11000元/㎡，中低端樓盤均價(jià)在8000元/㎡左右整個(gè)市場較大體量的樓盤較多，像保利原鄉(xiāng)、綠城英溪桃源、金都陽光田園等，其中綠城項(xiàng)目建筑面積達(dá)420000㎡，保利原鄉(xiāng)項(xiàng)目有370000㎡，金都陽光田園建筑面積也有240000㎡市場的主力戶型多在110-140㎡的三房、和140-180㎡的四房居多中低端客戶承受的總價(jià)在90萬元左右，高端客戶承受的總價(jià)在240萬元左右整個(gè)市場的購房客群主要以自住為主，投資住房所占比例較小德清市場整體銷售一般.購房者大多注重品質(zhì)較好的樓盤，說明德清購房消費(fèi)市場已經(jīng)進(jìn)入改善型階段。整體房價(jià)水平受自身經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和大杭州輻射影響，房價(jià)較同等級(jí)城市較高。未來市場杭州、上海投資客會(huì)去化相當(dāng)部分市場。小結(jié)：現(xiàn)有市場的整體均價(jià)在8600元/㎡左右，高端樓盤均價(jià)在43二、本體屬性分析二、本體屬性分析44區(qū)位屬性本案位德清縣中心城區(qū)的南面偏東的位置，在云岫南路的最南端，規(guī)劃的科技新城的北端。是承接老城區(qū)和科技新城的主戰(zhàn)略地段。本案老城區(qū)本案區(qū)位屬性本案位德清縣中心城區(qū)的南面偏東的位置，在云岫南路的最45用地面積18125㎡總建筑面積89459㎡地上建筑面積67772㎡地下建筑面積21687㎡地下停車位542容積率3.74建筑密度37.7%綠地率30%地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積18125㎡總建筑面積89459㎡地上建筑面積67746科技新城規(guī)劃總規(guī)劃面積5平方公里的科技創(chuàng)新公共服務(wù)平臺(tái)一年啟動(dòng)、四年成形、八年成城2010年9月底由新加坡CPG集團(tuán)和同濟(jì)大學(xué)分別完成規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)進(jìn)程：“五縱二橫”道路基礎(chǔ)設(shè)施工程、科技大廈、信息產(chǎn)業(yè)園、科技廣場等重點(diǎn)工程全面啟動(dòng)以后是德清城市新區(qū)域：科技創(chuàng)新研發(fā)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)聚集、基礎(chǔ)設(shè)施完善、商務(wù)服務(wù)一流、高端人才聚集、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、綠色休閑宜居科技新城的興起，必將帶來高端人才聚集，對(duì)本項(xiàng)目價(jià)值提升是一個(gè)利好因素，更有助于項(xiàng)目酒店式公寓和商業(yè)形象的提升?？萍夹鲁且?guī)劃總規(guī)劃面積5平方公里的科技創(chuàng)新公共服務(wù)平臺(tái)科技新47產(chǎn)品分析本案在科技新城內(nèi)，建議以“高新科技創(chuàng)業(yè)園”這樣一個(gè)名義來吸納客戶置業(yè)和投資，其中高新科技包括電子信息技術(shù)、生物技術(shù)、空間技術(shù)、新能源新材料技術(shù)、海洋開發(fā)技術(shù)為主。以高新產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)購房可以另加優(yōu)惠。德清縣目前在售的酒店式公寓只有金都陽光田園一家，銷售情況并不樂觀，一個(gè)月平均五六套。目前沒有在售的寫字樓，以后有老城區(qū)的德信德藍(lán)廣場和城東區(qū)會(huì)出現(xiàn)寫字樓。本案以后所面對(duì)的是來自周邊大杭州和大上海范圍的客戶，德清本地人并不太接受面積較小的酒店式公寓。建議酒店式公寓比例占少數(shù)，面積不宜過小。商鋪在德清縣最好出售的是1層或1-2層聯(lián)售，建議1層高價(jià)出售，2-4層甲方持有。后邊兩棟4層的多層，可以整棟招商或出售，招大型的主力店或者銀行進(jìn)駐，以提升項(xiàng)目檔次。產(chǎn)品分析本案在科技新城內(nèi)，建議以“高新科技創(chuàng)48產(chǎn)品分析樓盤名稱戶型綠城英溪桃源平層四室兩廳兩衛(wèi)199㎡、三室兩廳兩衛(wèi)141㎡皇家領(lǐng)譽(yù)排屋自由分割245㎡、251、216、260、236、224、237㎡升華玉墅林楓平層三室兩廳兩衛(wèi)143㎡、三室兩廳一衛(wèi)121㎡、四室兩廳兩衛(wèi)181㎡金都陽光里田園（公寓）平層三室兩廳一衛(wèi)145㎡、兩室兩廳一衛(wèi)110㎡、97㎡、一室兩廳一衛(wèi)75㎡東方公館三拼別墅五房四廳四位（地上315-332㎡，地下144㎡）聯(lián)排五房三廳四衛(wèi)（地上362-371㎡，地下170-195㎡）五房四廳四衛(wèi)（地上308-327㎡，地下145㎡）德信德藍(lán)廣場平層三房兩廳一衛(wèi)112㎡、三房兩廳兩衛(wèi)128㎡、四房兩廳兩衛(wèi)146㎡、兩房兩廳兩衛(wèi)114㎡德信一里洋房花園洋房三房兩廳兩衛(wèi)135㎡德信溪山美墅平層四房兩廳兩衛(wèi)230㎡宇誠御景公館平層四室兩廳兩衛(wèi)165㎡、三室兩廳兩衛(wèi)146㎡、獨(dú)棟別墅657㎡宇誠春暉名居平層兩室兩廳一衛(wèi)96㎡、三室兩廳兩衛(wèi)126㎡、四室兩廳三衛(wèi)260，疊排三室兩廳兩衛(wèi)187㎡保利原鄉(xiāng)少量74㎡、97㎡的兩房兩廳、大都是108、120㎡的三房兩廳兩衛(wèi)、少部分236㎡四房兩廳德華美立方平層兩室兩廳一衛(wèi)110㎡、三室兩廳兩衛(wèi)151㎡平層公寓多以三室兩廳兩衛(wèi)（面積在128-146㎡之間）和四室兩廳兩衛(wèi)（面積在146-181㎡之間）分析：市場上90-120㎡之間可供一般經(jīng)濟(jì)收入群體的住房較少，建議公寓設(shè)計(jì)在此區(qū)間范圍內(nèi)紅色標(biāo)注為別墅產(chǎn)品產(chǎn)品分析樓盤名稱戶型綠城英溪桃源平層四室兩廳兩衛(wèi)199㎡、三49產(chǎn)品分析商業(yè)辦公宜商宜住公寓產(chǎn)品分布如下圖：整棟招商或出售產(chǎn)品分析商業(yè)辦宜商宜住公寓產(chǎn)品分布如下圖：整棟招商或出售50價(jià)格分析酒店式公寓：金都的酒店式公寓賣8500元/㎡，含1500元/㎡的裝修費(fèi)。本案和金都陽光田園相比地段和未來發(fā)展方向都比較好，不過產(chǎn)權(quán)方面金都陽光田園是70年，建議酒店式公寓的價(jià)格開盤時(shí)價(jià)格和金都相當(dāng)，后期再漲價(jià)，這樣一個(gè)低開高走的態(tài)勢?？萍夹鲁堑暮笃谕苿?dòng)，外地人來投資的客戶會(huì)逐漸增多，建議也以精裝產(chǎn)品出現(xiàn)。寫字樓：目前沒有參考價(jià)格，建議和酒店公寓的價(jià)格相當(dāng)。商業(yè)：整個(gè)德清縣的商業(yè)氛圍較差，周邊項(xiàng)目多以底層沿街用做商鋪，作為小區(qū)內(nèi)部的配套。商鋪價(jià)格比住宅價(jià)格略高，均價(jià)在12000元/㎡左右。建議本案第一批開出的商鋪均價(jià)在11000元/㎡，理由是目前項(xiàng)目所在的區(qū)域處于城區(qū)的最南端，科技新城尚在開發(fā)的過程中，這個(gè)過程至少要4年，培育期更在4年以上。價(jià)格分析酒店式公寓：金都的酒店式公寓賣8500元/㎡，含1551商業(yè)市場分析現(xiàn)有商業(yè)市場分析相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推介-開元余英坊商業(yè)街本案商業(yè)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)市場分析現(xiàn)有商業(yè)市場分析相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推介-開元余英坊商業(yè)52德清正翔商業(yè)廣場商場面積有56000㎡，屬德清縣重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)商來自上海。項(xiàng)目以沃爾瑪為主力店，肯德基、必勝客、屈臣氏等企業(yè)入駐業(yè)態(tài)主要有：鐘表眼鏡、黃金珠寶、名品化妝、皮具包袋、精品女鞋等時(shí)尚商鋪分類項(xiàng)目評(píng)價(jià)：屬德清中心購物商圈，檔次較高，規(guī)模較大，但由于德清市區(qū)人口少和項(xiàng)目新開業(yè)不久，內(nèi)部有些商鋪正在裝修，項(xiàng)目聚集的人氣不夠，人流量較少。德清正翔商業(yè)廣場商場面積有56000㎡，屬德清縣重點(diǎn)扶持項(xiàng)目53德清南方家園商城商城占地近200畝，總建筑面積逾100000㎡，公司投資近2億元，由家具、竹制品兩大市場組成.依托德清傳統(tǒng)竹鄉(xiāng)竹業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，力爭打造浙北最大的竹制品源頭批發(fā)市場。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：屬于德清最大的家具家居用品批發(fā)中心，由于商品的集聚性，經(jīng)營狀況良好德清南方家園商城商城占地近200畝，總建筑面積逾10000054盧球裝飾城盧球商貿(mào)中心總建面積近13萬平方米，停車位1200個(gè)，總投資2.8億元人民幣，為德清十大百億工程之一；是首家集休閑娛樂、專業(yè)市場、步行街和大型的休閑廣場于一體項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目雖功能屬綜合型配套，但位置在城西地段，休閑娛樂、步行街經(jīng)營狀況一般，人氣集聚不夠盧球裝飾城盧球商貿(mào)中心總建面積近13萬平方米，停車位120055佳得利商貿(mào)城商貿(mào)城總建面積達(dá)103000㎡，該項(xiàng)目由德清蕭杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，為專業(yè)家電、服飾、鞋帽類批發(fā)市場，即以批發(fā)為主、兼顧零售的大型商貿(mào)城，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有家電、電子、男女服飾、童裝、鞋類、床上用品類項(xiàng)目等經(jīng)營區(qū)塊項(xiàng)目評(píng)價(jià)：人氣較為稀疏，經(jīng)營狀況一般佳得利商貿(mào)城商貿(mào)城總建面積達(dá)103000㎡，該項(xiàng)目由德清蕭杭56現(xiàn)有商業(yè)市場分析小結(jié)正翔商業(yè)廣場位于縣城中心商業(yè)區(qū)，但商業(yè)氛圍，人氣都較差，雖業(yè)態(tài)分布較為完整，但人氣稀疏造成經(jīng)營狀況一般專業(yè)批發(fā)市場多集聚在城西老城區(qū)片，經(jīng)營狀況整體不太理想星級(jí)酒店、高端寫字樓（德藍(lán)廣場尚未開盤）多集聚在城東新區(qū)德清整體商業(yè)市場較為一般一是由于消費(fèi)人口數(shù)量較小，整個(gè)市區(qū)人口才120000余人。二是因?yàn)榈虑宓膮^(qū)位原因，德清靠近杭州，高速路段只需15分鐘到達(dá)，中高端消費(fèi)客群都往杭州集聚。三是由于中低端客群的消費(fèi)觀念比較保守?，F(xiàn)有商業(yè)市場分析小結(jié)正翔商業(yè)廣場位于縣城中心商業(yè)區(qū)，但商業(yè)氛57商業(yè)市場分析現(xiàn)有商業(yè)市場分析相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推介-開元余英坊商業(yè)街本案商業(yè)整體分析及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商業(yè)市場分析現(xiàn)有商業(yè)市場分析相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推介-開元余英坊商業(yè)58余英坊商業(yè)街項(xiàng)目借鑒杭州后街（余英坊商業(yè)街）項(xiàng)目總建面積達(dá)100000㎡，雄踞德清市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)核心，領(lǐng)銜千秋廣場新商圈，離行政中心咫尺之遙，和德清唯一的森林公園隔街相望，同時(shí)擁有自然優(yōu)美的濱水景觀，承西啟東，其無可復(fù)制的商圈價(jià)值不容小覷，項(xiàng)目主要服務(wù)對(duì)象為市政府行政中心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)業(yè)態(tài)分布：規(guī)劃為東里、西單、南坊、北軒等4大街區(qū)組團(tuán)，著力引進(jìn)品牌折扣店、主題酒店、電影院、特色餐飲、咖啡吧、茶樓、KTV、演藝吧、酒吧、網(wǎng)吧、棋牌室、休閑足浴、桑拿、SPA等成熟商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)定位：“時(shí)尚生活商業(yè)+休閑旅游商業(yè)”的一站式復(fù)合主題商業(yè)余英坊商業(yè)街項(xiàng)目借鑒杭州后街（余英坊商業(yè)街）項(xiàng)目總建面積達(dá)159余英坊商業(yè)街余英坊商業(yè)街601-4層商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1-2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議有影院、書店、量版式KTV、藥店、咖啡館、餐飲店、足浴店、便利超市、洗衣房、電信營業(yè)廳、銀行、移動(dòng)營業(yè)廳、健身房、美容美體、SPA館3-4層規(guī)劃建議為快捷酒店業(yè)態(tài)面積（㎡）書店2000量版式KTV2000影院2000藥店200咖啡館600餐飲店300*2、600*1（共1200）足浴店500便利超市100洗衣房100電信營業(yè)廳200移動(dòng)營業(yè)廳200銀行300健身房1000美容美體500SPA館500合計(jì)114001-4層商業(yè)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1-2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議有影院、書店61截至2010年三季度末，全杭州市累計(jì)內(nèi)資企業(yè)（含分支機(jī)構(gòu)，下同）179718戶，其中私營企業(yè)共155535家，總注冊資本（金）3922.13億元，平均注冊資金2521000元，也就是說有超過一半（77767家）以上的私營企業(yè)注冊資金都在500萬元以下。那本項(xiàng)目距離杭州特別近，操作時(shí)把項(xiàng)目的包裝、推廣做到位，然后就利用這些注冊資本較低的企業(yè)來去化本案的體量。我們宣傳的是：我們賣的不僅僅是一種產(chǎn)品，還是一種時(shí)尚，一種生活方式。本案的純寫字樓只有18062㎡，總共算下來最多只有100多套，宜商宜住的酒店式公寓，約有18816㎡，算下來約有200套左右。理想的來看，一家公司配兩套公寓，銷售幾乎不成問題。銷售策略項(xiàng)目的客戶包括：杭州企業(yè)+本地企業(yè)+投資客戶截至2010年三季度末，全杭州市累計(jì)內(nèi)資企業(yè)62Thanks!蘇州新百置業(yè)顧問有限公司SuzhounewballyhomebuyersconsultantCo.,LTD2011.10Thanks!蘇州新百置業(yè)顧問有限公司63湖州市德清縣科技新城地塊提報(bào)2011.10湖州市德清縣2011.1064報(bào)告思路發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問題

建議執(zhí)行對(duì)策一、宏觀篇二、本體屬性分析報(bào)告思路發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問65發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問題

建議執(zhí)行對(duì)策一、宏觀篇發(fā)掘問題

導(dǎo)出面臨的問題分析問題

研究解決思路解決問題

建議66德清大道杭寧高速104國道杭州市區(qū)德清縣城區(qū)德清：未來杭州第四副城，素有“杭州后花園”之稱上塘路從杭州市區(qū)經(jīng)上塘路-杭寧高速至德清大道，進(jìn)入德清縣城區(qū)，從繞城高速至本項(xiàng)目約25公里，車程約15分鐘。2008年開通全國首條跨市公交K588德清——杭州，加速兩地的交融。德清縣，位于浙江省湖州市，地處長江三角洲腹地，東望上海、南接杭州、北連太湖、西枕天目山麓，區(qū)位優(yōu)勢明顯，逐步形成以新興產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)布局。排名全國百強(qiáng)縣第36位。繞城區(qū)位屬性德清大道杭寧高速104國道杭州市區(qū)德清縣城區(qū)德清：未來杭州第67德清自身的城市化進(jìn)程（未來城市中心——城東新城），結(jié)合低密度住宅與旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，都將帶動(dòng)德清房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。區(qū)位規(guī)劃德清城市發(fā)展歷程：乾元鎮(zhèn)武康鎮(zhèn)城東新城德清未來以高新產(chǎn)業(yè)基地、旅游產(chǎn)業(yè)、低密度高端住區(qū)為一體的大杭州副城定位城東新城屬于德清未來的新城中心，城南屬于高新產(chǎn)業(yè)基地104國道宣杭鐵路杭寧高速德清大道高鐵以高鐵乾元鎮(zhèn)下口為中心的站場新城以高新產(chǎn)業(yè)為核心的科技新城，包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)下渚湖為核心的旅游開發(fā)區(qū)以低密度產(chǎn)品為主的休閑度假區(qū)機(jī)電一體化裝備制造的生態(tài)型高新產(chǎn)業(yè)園德清傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園（雷甸）資料來源：國土局規(guī)劃科德清自身的城市化進(jìn)程（未來城市中心——城東新城），結(jié)合低密度68本案所在區(qū)域?qū)傩?010年9月底由新加坡CPG集團(tuán)和同濟(jì)大學(xué)分別完成規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)進(jìn)程：“五縱二橫”道路基礎(chǔ)設(shè)施工程、科技大廈、信息產(chǎn)業(yè)園、科技廣場等重點(diǎn)工程全面啟動(dòng)德清城市新區(qū)域：科創(chuàng)研發(fā)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)聚集、基礎(chǔ)設(shè)施完善、商務(wù)服務(wù)一流、高端人才聚集、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、綠色休閑宜居本案所在區(qū)域?qū)傩?010年9月底由新加坡CP69德清市場現(xiàn)狀分析年均銷售量在42.8萬方以上項(xiàng)目潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)（土地層面）區(qū)域2009年2010年待出讓低密度地塊合計(jì)城東新城9.4342.0保利1326畝，綠城約2080畝，其他70萬方

洛舍鎮(zhèn)

3680畝，約89萬方

莫干山鎮(zhèn)

2500畝，約46萬方

武康鎮(zhèn)23.24

匯總32.742.0330萬方404.7可以看出潛在供應(yīng)量在404.7萬方左右，而德清房地產(chǎn)市場年均銷售量在42.8萬方，德清市場面臨擴(kuò)容問題德清市場現(xiàn)狀分析年均銷售量在42.8萬方以上項(xiàng)目潛在供應(yīng)量統(tǒng)70本項(xiàng)目面臨的問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征（即我們要推出何種產(chǎn)品）？我們?nèi)绾芜x擇？本項(xiàng)目面臨的問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以71解決問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？研究思路：德清目前屬于典型的內(nèi)源型市場，市場增量來源于哪里？來源于：自身成長性+外力驅(qū)動(dòng)德清本地成長性研究外力驅(qū)動(dòng)研究解決問題問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式72研究思路德清本地成長性研究通過分析以下內(nèi)容，研究本地市場的增量來源及增量空間：通過分析德清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口分布，來研究德清本地市場容量結(jié)構(gòu)通過人口增量、未來規(guī)劃、二手房市場分析，來預(yù)判德清本地市場增量空間研究思路德清本地成長性研究通過分析以下內(nèi)容，研究本地市場的增73德清縣近年來地區(qū)生產(chǎn)總值變化從表上可以看出德清縣生產(chǎn)總值逐年增長，幅度大都在10%以上。由于2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，德清縣經(jīng)濟(jì)也受到明顯的影響，增速開始下降至2009年的最低9.6%，09年過后經(jīng)濟(jì)開始回暖。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，有益于購買力的提升德清本地成長性研究德清縣近年來地區(qū)生產(chǎn)總值變化從表上可以看出德清縣生產(chǎn)總值逐年74德清縣歷年三產(chǎn)比例第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2010年比重占到25%左右第二產(chǎn)業(yè)的比例為59.1%，德清的主要支柱產(chǎn)業(yè)為以制造業(yè)為主的輕工業(yè)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)德清的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展德清縣歷年三產(chǎn)比例第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2010年比重占到25%75德清本地市場容量德清城鎮(zhèn)人口增長穩(wěn)定緩慢，大多來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房，年均增量約7萬方，但實(shí)際購房比例遠(yuǎn)大于7萬方德清縣總?cè)丝谠鲩L率緩慢，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。相比城鎮(zhèn)人口增長率呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢，說明德清市城鎮(zhèn)化速度穩(wěn)定平緩。以城鎮(zhèn)人口年均2千人的增漲速度，（按2010年人均居住面積36.5平方計(jì)算）德清市年均增加約7.3萬方）。城鎮(zhèn)人口大多來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城，但實(shí)際鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房比例遠(yuǎn)大于實(shí)際增量，且購買力強(qiáng)，成為購房增量主要來源。德清本地市場容量德清城鎮(zhèn)人口增長穩(wěn)定緩慢，大多來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)76武康鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：13.22萬人，其中外來人口2.4萬人。三合鄉(xiāng)總?cè)藬?shù)：2.09萬人，其中外來人口1811人。乾元鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：5.71萬人，其中外來人口9213人。洛舍鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：2.42萬人，其中外來人口6739人。雷甸鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：3.25萬人，其中外來人口1678人。新市鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：6.63萬人，其中外來人口121人。鐘管鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：4.09萬人，其中外來人口2760人。新安鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：3.58萬人，其中外來人口550人。德清全縣人口43萬人，其中城鎮(zhèn)人口12..8萬人，人均居住面積36.5平方，農(nóng)村人口30.6萬人，人均占有居住面積68平方?？?cè)丝跀?shù)：武康鎮(zhèn)＞新市鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn)外來人口：武康鎮(zhèn)＞乾元鎮(zhèn)＞洛舍鎮(zhèn)禹越鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：2.94萬人，無外來人口。莫干山鎮(zhèn)總?cè)藬?shù)：1.54萬人，外來人口37人。筏頭鄉(xiāng)總?cè)藬?shù)：1.55萬人，外來人口360人。德清全縣農(nóng)村人口比重占72%，未來會(huì)有大量進(jìn)城置業(yè)需求外來人口占總?cè)丝诒戎丶s11%，主要以產(chǎn)業(yè)工人為主，購買力弱，因此目前外來人口導(dǎo)入因素的購房需求增量有限德清縣人口分布武康鎮(zhèn)三合鄉(xiāng)乾元鎮(zhèn)洛舍鎮(zhèn)雷甸鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鐘管鎮(zhèn)新安鎮(zhèn)德清全縣人口77武康鎮(zhèn)紡織、機(jī)械、醫(yī)藥、建材、涂裝設(shè)備、包裝印刷、食品加工等產(chǎn)業(yè)企業(yè)：1592個(gè)總產(chǎn)值：52.51億元三合鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)觀光，休閑度假企業(yè)：170個(gè)總產(chǎn)值：11.74億元乾元鎮(zhèn)機(jī)電制造、紡織服裝、新型建材、醫(yī)藥化工企業(yè)：740個(gè)總產(chǎn)值：46.27億元洛舍鎮(zhèn)鋼琴生產(chǎn)、木材加工、礦產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：2506個(gè)總產(chǎn)值：32.96億元雷甸鎮(zhèn)輕工機(jī)械、新型建材、醫(yī)藥化工、紡織企業(yè)：592個(gè)總產(chǎn)值：48.11億元新市鎮(zhèn)食品、建材、紡織、化工、皮革、包裝紙業(yè)、電子電纜等產(chǎn)業(yè)企業(yè)：1864個(gè)總產(chǎn)值：58.41億元鐘管鎮(zhèn)醫(yī)藥、化工、建材、機(jī)械、五金、紡織等產(chǎn)業(yè)企業(yè)：637個(gè)總產(chǎn)值：56.16億元新安鎮(zhèn)紡織服裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、包裝印刷企業(yè)：1651個(gè)總產(chǎn)值：23.33億元企業(yè)數(shù)量共計(jì)12282家，2010年總產(chǎn)值239億元。產(chǎn)業(yè)主要集中于輕工機(jī)械、化工、紡織、五金等。禹越鎮(zhèn)金屬加工、塑料、服裝、絲綢絹紡企業(yè)：1119個(gè)總產(chǎn)值：18.87億元莫干山鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)種植、休閑旅游企業(yè)：328個(gè)總產(chǎn)值：4.05億元筏頭鄉(xiāng)“竹、筍、茶、水”四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，竹制品加工、筍制品加工、茶葉、礦泉水企業(yè)：1083個(gè)總產(chǎn)值：5.16億元德清周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企眾多，購買力旺盛，屬于市場增量的穩(wěn)定增漲來源德清縣產(chǎn)業(yè)分布武康鎮(zhèn)三合鄉(xiāng)乾元鎮(zhèn)洛舍鎮(zhèn)雷甸鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鐘管鎮(zhèn)新安鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量共計(jì)78德清未來人口規(guī)劃2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口30萬人德清人口自然增漲緩慢，要達(dá)到2020年30萬人口的目標(biāo)，必須依靠外力機(jī)械人口導(dǎo)入外力人口導(dǎo)入約15萬人，則購房增量約528萬方，年均增量約52.8萬方德清人口自然增漲緩慢，按目前人口增漲速度計(jì)算，2020年城鎮(zhèn)人口約15萬人，而政府規(guī)劃2020年約30萬人，因此，必須依靠產(chǎn)業(yè)等因素的機(jī)械人口導(dǎo)入。假設(shè)機(jī)械人口導(dǎo)入15萬方，按2009年人均居住面積35.2平方為計(jì)算，外力導(dǎo)入增量約52.8萬方，則年均增量為52.8萬方。德清未來人口規(guī)劃2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口30萬人德清人口自然增79高端購房人群中高端主流購房人群中低端主流購房人群高端購房群體占比少，但購買能力強(qiáng)中高端購房群體以公務(wù)員、企業(yè)高管為主，支付能力強(qiáng)，換房比率高以產(chǎn)業(yè)工人、一般在職員工為核心的中低端群體，群體占比大，但購買能力弱，換房以經(jīng)濟(jì)型的改善房為主偏低端購房群體占74%中端購房群體占21%高端購房群體占5%主流購房群體德清縣購買群體分析人群數(shù)量為約數(shù)，僅供參考高端購房人群中高端主流購房人群中低端主流購房人群高端購房群體80德清市場增量來源及增量空間德清市場容量約42萬方，由以下幾部分組成：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房：現(xiàn)狀：人口增漲約2千人，年均增量約7萬方，但實(shí)際購房比例遠(yuǎn)大于7萬方，且購買力強(qiáng)，假設(shè)放大3倍，7×3＝21萬方趨勢：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房速度及比例呈穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，屬于穩(wěn)定的增量來源市區(qū)改善購房：現(xiàn)狀：二手房市場容量約25萬方，假設(shè)25萬方中有70%有購新房需求，則市區(qū)有約18萬方的增量趨勢：德清屬于改善型市場，換房頻率較高，同樣會(huì)保持穩(wěn)步增漲的態(tài)勢外來購房：現(xiàn)狀：包括外來產(chǎn)業(yè)工人、外來購房者，約占市場總?cè)萘康募s10%，約4萬方（包括低密度產(chǎn)品）趨勢：要達(dá)到2020年30萬人口的目標(biāo)，需機(jī)械導(dǎo)入約15萬人，購房量約528萬方，則年均增量約52.8萬方未來增量空間：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城21萬方+市區(qū)改善18萬方+外力導(dǎo)入增量52.8萬方＝91.8萬方。GDP的持續(xù)增長和三產(chǎn)比例中工業(yè)和服務(wù)業(yè)的較高配比，推動(dòng)了德清的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市區(qū)購房保持穩(wěn)定上漲，外來導(dǎo)入人口購房成為未來主要的增量來源德清市場增量來源及增量空間德清市場容量約42萬方，由以下幾部81外力驅(qū)動(dòng)研究副城發(fā)展模式研究德清發(fā)展模式研究外力驅(qū)動(dòng)研究副城發(fā)展模式研究82杭州三大副城發(fā)展模式匯總板塊板塊驅(qū)動(dòng)力發(fā)展階段臨平區(qū)域自然外擴(kuò)+地鐵概念刺激外部市場進(jìn)入副城與主城的對(duì)接，依托城市化進(jìn)程，逐步融入主城下沙大學(xué)城+產(chǎn)業(yè)園人口導(dǎo)入價(jià)值被提前透支，接下來下沙副城處于價(jià)值補(bǔ)漲階段，配套、交通都將逐步完善。濱江高新科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)型處于下沙的下一階段，配套、交通已逐步完善，完全副入主城區(qū)發(fā)展結(jié)果杭州市場自然緩慢導(dǎo)入杭州客群由品牌追隨到舒適改善爆發(fā)式人口導(dǎo)入，概念炒作刺激投資需求高新產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入投資客逐步向舒適改善型客戶轉(zhuǎn)變副城的發(fā)展模式中有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入或題材炒作，則加速板塊的發(fā)展過程，客群由投資市場逐步向改善型市場轉(zhuǎn)變。德清板塊的發(fā)展模式杭州三大副城發(fā)展模式匯總板塊板塊驅(qū)動(dòng)力發(fā)展階段臨平區(qū)域自然外83德清新城德清——第四副城發(fā)展階段隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時(shí)副城價(jià)格已達(dá)到高位。并已融入主城區(qū)域隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展及副城飽和度的發(fā)展，已進(jìn)入第四副城的發(fā)展階段德清新城德清——第四副城發(fā)展階段隨著三大副城的區(qū)域發(fā)展，同時(shí)84德清區(qū)域發(fā)展模式“低密度產(chǎn)品供應(yīng)+旅游產(chǎn)業(yè)趨動(dòng)”的區(qū)域發(fā)展模式，帶動(dòng)德清全面進(jìn)入中高端市場。德清區(qū)域發(fā)展模式“低密度產(chǎn)品供應(yīng)+旅游產(chǎn)業(yè)趨動(dòng)”的區(qū)域發(fā)展模85區(qū)域規(guī)劃圖區(qū)域規(guī)劃圖86德清低密度、高端品質(zhì)用地供應(yīng)低密度、高端品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)，吸引中高端客戶，拉動(dòng)德清副城效應(yīng)。有誠（中大）高爾夫旅游度假項(xiàng)目（2500畝）一龍旅游度假項(xiàng)目（3800畝）保利原鄉(xiāng)高端高品質(zhì)社區(qū)（1800畝）德清低密度、高端品質(zhì)用地供應(yīng)低密度、高端品質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)，吸引87富陽新城德清新城臨安新城二繞范圍：三大新副城富陽副城臨安副城德清副城隨著城市化進(jìn)程及交通利好的刺激，杭州“一主三副城”已完全成為主城概念，未來將出現(xiàn)三大新副城。未來競爭環(huán)境富陽新城德清新城臨安新城二繞范圍：三大新副城隨著城市化進(jìn)程及88競爭環(huán)境分析——新副城發(fā)展模式板塊板塊趨動(dòng)力富陽區(qū)域城市化+低密度產(chǎn)品供應(yīng)臨安低密度產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)域優(yōu)勢由傳統(tǒng)別墅板塊銀湖向東洲發(fā)展，但仍屬于項(xiàng)目“供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式。新副城發(fā)展模式類似，基本以低密度產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)合自身城市化的發(fā)展模式，自身城市化以吸引本地客戶為主，而低密度產(chǎn)品則以吸引大杭州客群為主目前杭州集中供應(yīng)低密度產(chǎn)品，具有一定的板塊規(guī)模優(yōu)勢，但配套問題制約別墅生活營造，基本無法入住。屬于多個(gè)項(xiàng)目“供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式。板塊發(fā)展模式：“供應(yīng)激發(fā)型”的自然發(fā)展模式主體客群來源歷程：市區(qū)：初期（本地客）——中期（本地客）——后期（本地為主，少量杭州客群）低密度住區(qū)：初期（大杭州投資客）——后期（大杭州自住客）競爭環(huán)境分析——新副城發(fā)展模式板塊板塊趨動(dòng)力富陽區(qū)域城市化+89競爭環(huán)境分析——新副城競爭德清有別于富陽、臨安“供應(yīng)激發(fā)型”發(fā)展模式，是由政府重大規(guī)劃驅(qū)動(dòng)的“規(guī)劃推動(dòng)型”板塊發(fā)展模式，配備總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)、信息產(chǎn)業(yè)科技城等有較好的資源及配套規(guī)劃優(yōu)勢。德清將成為青山湖之后杭州又一別墅類板塊，但同時(shí)較青山湖板塊更具配套優(yōu)勢。德清富陽臨安發(fā)展模式自身資源配套、交通支持旅游產(chǎn)業(yè)+信息產(chǎn)業(yè)+低密度供應(yīng)為驅(qū)動(dòng)力低密度產(chǎn)品供應(yīng)激發(fā)型發(fā)展模式低密度產(chǎn)品供應(yīng)激發(fā)型發(fā)展模式下渚湖、莫干山景觀資源、科技新城銀湖、黃公望景觀資源青山湖景觀資源下渚湖旅游綜合體、高鐵、二繞的交通利好320國道，規(guī)劃之江大橋連接主城02省道、徽杭高速、文一西路延伸段競爭環(huán)境分析——新副城競爭德清有別于富陽、臨安“供應(yīng)激發(fā)型”90競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)城西城北主城區(qū)德清余杭區(qū)：一副城三大組團(tuán)臨平副城塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)城西城北主91競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)結(jié)論德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)良渚組團(tuán)：生態(tài)旅游區(qū)定位低密度產(chǎn)品供應(yīng)，吸引大杭州中高端客戶，價(jià)格已處于高位。塘棲組團(tuán)：工業(yè)區(qū)定位房產(chǎn)開發(fā)量小，經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品，不具規(guī)模優(yōu)勢，競爭力弱。工業(yè)區(qū)定位可帶來大量的購房需求。德清相比良渚、塘棲組團(tuán)更具有開發(fā)規(guī)模、吸附能力。余杭北（仁和、塘棲）區(qū)域房地產(chǎn)市場沒有成規(guī)模開發(fā)，與德清相比，不具備市場分流競爭力，同時(shí)產(chǎn)業(yè)區(qū)定位會(huì)帶來大量購房需求競爭環(huán)境分析——余杭區(qū)結(jié)論德清塘棲組團(tuán)良渚組團(tuán)余杭組團(tuán)良渚組92增量問題結(jié)論自身成長性：未來增量空間：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城21萬方，主要是品質(zhì)分巢、舒適改善、品質(zhì)改善，增量保持穩(wěn)定上漲。市區(qū)改善18萬方，需求主要是舒適改善，增量保持穩(wěn)定上漲。外力導(dǎo)入增量52.8萬方，外來導(dǎo)入人口購房成為未來主要的增量來源。共計(jì)增量空間年均量約91.8萬方，且保持不斷增長。外力驅(qū)動(dòng)：低密度、高品質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)帶動(dòng)高端市場先行，拔高德清板塊價(jià)值?？萍夹鲁恰⒖偛拷?jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)等帶動(dòng)了德清的產(chǎn)業(yè)配套升級(jí)。低密度產(chǎn)品供應(yīng)，成為即青山湖之后的別墅類集中供應(yīng)板塊，拉動(dòng)高端需求持續(xù)增量（供應(yīng)拉動(dòng)型增量）。交通利好、星級(jí)酒店、高端配套，加速縮短德清與杭州的時(shí)間距離，帶動(dòng)杭州市場進(jìn)入。問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在哪里？以什么形式增量？增量問題結(jié)論自身成長性：問題一、市場擴(kuò)容問題：德清市場增量在93解決問題問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣的需求特征？我們?nèi)绾芜x擇？研究思路：德清市場：現(xiàn)有市場+趨勢研究解決問題問題二、客群：哪些人會(huì)來德清購房？來德清購房有什么樣94德華美立方德藍(lán)廣場綠城英溪桃園金都陽光田園唐寧Ⅱ號(hào)御景公館保利原鄉(xiāng)本案德清在售樓盤分布圖德華美立方德藍(lán)廣場綠城英溪桃園金都陽光田園唐寧Ⅱ號(hào)御景公館保95項(xiàng)目位置杭寧高速與德清大道交匯處開發(fā)商名稱德清保利置業(yè)有限公司占地面積總占地面積1200000㎡，當(dāng)期開發(fā)面積136000㎡建筑面積當(dāng)期建筑面積370000㎡物業(yè)類別高層、排屋、獨(dú)棟、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓已推戶數(shù)368戶本期開盤時(shí)間2011-7-23本期共開戶數(shù)368戶本期已售戶數(shù)350戶本期銷售率90%本期主力面積97㎡、150㎡本期主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位平均單價(jià)8000元/㎡單價(jià)范圍7500-9000元/㎡本期主力總價(jià)76萬元、117萬元綠化率35%配套設(shè)施內(nèi)部配套：五星級(jí)酒店、140米甲級(jí)寫字樓（為德清第一高樓）內(nèi)部商業(yè)街、會(huì)所、6班幼兒園車位配比1：1物業(yè)管理費(fèi)2.40元/㎡/月保利原鄉(xiāng)項(xiàng)目銷售異?；鸨扇×说蛢r(jià)進(jìn)入，主打品牌的營銷策略，均價(jià)在8000元/㎡，銷售率達(dá)到了90%項(xiàng)目位置杭寧高速與德清大道交匯處開發(fā)商名稱德清保利置業(yè)有限公96項(xiàng)目位置德清武康鎮(zhèn)城東區(qū)塔山森林東面開發(fā)商名稱德清綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積670000㎡建筑面積420000㎡物業(yè)類別洋房、排屋、獨(dú)棟規(guī)劃戶數(shù)2200戶本期開盤時(shí)間2011-9-13本期共開戶數(shù)100戶本期已售戶數(shù)70戶本期銷售率70%本期主力面積140㎡、190㎡本期主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)平均單價(jià)13000元/㎡單價(jià)范圍12000-13000元/㎡本期主力總價(jià)220萬元優(yōu)惠方式全額付款96折，按揭付款的付款部分96折，贈(zèng)送中央空調(diào)和太陽能熱水器配套設(shè)施內(nèi)部規(guī)劃：五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的精品酒店，結(jié)合園區(qū)服務(wù)體系相關(guān)內(nèi)容，配置便利店、社區(qū)食堂、活動(dòng)中心等配套設(shè)施車位狀況別墅有地下停車位物業(yè)管理費(fèi)2.00元/㎡/月綠城·英溪桃源銷售率在70%左右，主力戶型多在三房、四房，多為改善型住房供應(yīng)產(chǎn)品，均價(jià)在13000元/㎡左右，整個(gè)項(xiàng)目體量較大，后期開發(fā)有排屋、獨(dú)棟別墅項(xiàng)目位置德清武康鎮(zhèn)城東區(qū)塔山森林東面開發(fā)商名稱德清綠城房地97項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街與云岫南路交界處開發(fā)商名稱浙江華詩置業(yè)有限公司占地面積100000㎡建筑面積180000㎡物業(yè)類別排屋、高層已推戶數(shù)700戶本期開盤時(shí)間2011-6-11本期共開戶數(shù)66戶本期已售戶數(shù)24戶本期銷售率30%本期主力面積230㎡本期主力戶型四室兩廳平均單價(jià)11500元/㎡單價(jià)范圍11000-12000元/㎡本期主力總價(jià)264萬元綠化率30%配套設(shè)施項(xiàng)目內(nèi)部配套：兩個(gè)休閑娛樂會(huì)所、游泳池車位狀況300多個(gè)，住宅與車位的配比為5:3物業(yè)管理費(fèi)1.20元/㎡/月德信溪山美墅-唐寧Ⅱ號(hào)目前在售高層，可以俯瞰整個(gè)項(xiàng)目景觀，銷售率在30%左右，推出了精裝樣板房，主力面積在230㎡左右，均價(jià)在11500元/㎡左右。底層為商業(yè)，地段較好的單價(jià)在14000元/㎡，地段較偏的賣到8500元/㎡。項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街與云岫南路交界處開發(fā)商名稱浙江華98項(xiàng)目位置英溪北路與北湖街交匯處開發(fā)商名稱浙江德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積40000㎡建筑面積70000㎡物業(yè)類別多層、小高層已推戶數(shù)600戶（規(guī)劃戶數(shù)600戶）本期開盤時(shí)間2011-5-1本期共開戶數(shù)200戶本期已售戶數(shù)140戶本期銷售率70%本期主力面積90㎡本期主力戶型三室兩廳一衛(wèi)平均單價(jià)8000元/㎡單價(jià)范圍7500-9000元/㎡本期主力總價(jià)72-96萬元綠化率30.3%配套設(shè)施綜合配套：千秋外國語學(xué)校、德清一中、郵政所、超市、加油站車位配比1：1物業(yè)公司第一太平戴維斯德華美立方項(xiàng)目開盤近半年，推出200套房源，銷售情況一般，主力戶型在90-120㎡之間，均價(jià)在8000元/㎡左右項(xiàng)目位置英溪北路與北湖街交匯處開發(fā)商名稱浙江德華房地產(chǎn)開發(fā)99項(xiàng)目位置地處德清縣政府所在地武康鎮(zhèn)，距杭州約50公里，西面臨莫干山開發(fā)商名稱浙江綠色陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地總面積370000㎡建筑面積237540㎡物業(yè)類別別墅、排屋、酒店式公寓已推戶數(shù)140戶（規(guī)劃戶數(shù)800戶）本期開盤時(shí)間2011-4-30本期共開戶數(shù)70戶（酒店式公寓）本期已售戶數(shù)36戶本期銷售率50%本期主力面積120㎡本期主力戶型三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)平均單價(jià)8500元/㎡單價(jià)范圍8000-9200元/㎡本期主力總價(jià)110萬元綠化率39%配套設(shè)施內(nèi)部配套：網(wǎng)球場、超市、娛樂休閑會(huì)所裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓1500元/㎡物業(yè)費(fèi)用1.80元/㎡/月金都陽光田園推出酒店式公寓，銷售情況欠佳，戶型多在三室兩廳、兩室兩廳，面積在90-145㎡左右，均價(jià)在8500元/㎡左右。帶電梯一共五層一到兩層是商鋪，三到五層是公寓。商鋪是300-500㎡，一層是10000元/㎡，二層是6000元/㎡項(xiàng)目位置地處德清縣政府所在地武康鎮(zhèn)，距杭州約50公里，西面臨100項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街（與玉屏路交叉處）開發(fā)商名稱德清升宇置業(yè)有限公司占地總面積62000㎡建筑面積80000㎡物業(yè)類別聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層已推戶數(shù)80戶本期開盤時(shí)間2011-3-10（小高層）本期共開戶數(shù)80戶本期已售戶數(shù)30戶本期銷售率30%本期主力面積150㎡本期主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)平均單價(jià)9500元/㎡單價(jià)范圍9000-10000元/㎡本期主力總價(jià)145萬元綠化率30%配套設(shè)施項(xiàng)目配套：內(nèi)部休閑娛樂會(huì)所、超市車位配比1：1物業(yè)費(fèi)用1.50元/㎡/月宇誠御景公館項(xiàng)目目前在售小高層公寓，今年3月份開盤，銷售率30%左右，推出房源共80套，主力面積在149-160㎡左右，均價(jià)在9500元/㎡左右項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)舞陽街（與玉屏路交叉處）開發(fā)商名稱德清101項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)云岫南路和舞陽街交叉口開發(fā)商名稱浙江德信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地總面積4248㎡建筑面積67000㎡物業(yè)類別寫字樓、高層住宅已推戶數(shù)300戶（規(guī)劃300戶）本期開盤時(shí)間2011-1-1本期共開戶數(shù)300戶本期已售戶數(shù)290戶本期銷售率90%本期主力面積130㎡本期主力戶型三室兩廳兩位平均單價(jià)9500元/㎡單價(jià)范圍9000-10000元/㎡本期主力總價(jià)134萬元配套設(shè)施綜合配套：行政中心、客運(yùn)中心、市民廣場、五星級(jí)酒店、商業(yè)、商務(wù)會(huì)所、中學(xué)、科技館、文化中心車位情況90000元/個(gè)物業(yè)公司德信物業(yè)管理有限公司德藍(lán)廣場德藍(lán)廣場規(guī)劃有寫字樓、高層公寓。2.6萬方的寫字樓共26層尚未推出，高層公寓推出300戶，剩余10套，由于地理位置原因，銷售狀況不錯(cuò)。主力面積在120-140㎡左右，寫字樓銷售前景應(yīng)非常樂觀，位于總部經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)項(xiàng)目位置德清縣武康鎮(zhèn)云岫南路和舞陽街交叉口開發(fā)商名稱浙江德102項(xiàng)目位置德清縣中興路人才市場對(duì)面開發(fā)商名稱德清宇恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地總面積3000㎡建筑面積19135㎡（寫字樓12000萬㎡，商鋪5200㎡，其余為地下面積）容積率6.66物業(yè)類別寫字樓、商鋪剩余面積共剩余兩套，一套5F的256㎡，一套8F的208㎡開盤時(shí)間約2008年下半年價(jià)格情況開盤時(shí)均7000元/㎡，現(xiàn)在價(jià)格9000元/㎡商鋪價(jià)格14888元/㎡裝修情況內(nèi)部毛坯，公共部分裝修產(chǎn)權(quán)40年停車位110余個(gè)物業(yè)管理公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司，3元/㎡/月宇恒財(cái)富國際項(xiàng)目位置德清縣中興路人才市場對(duì)面開發(fā)商名稱德清宇恒房地產(chǎn)開103宇恒財(cái)富國際2008年5月16號(hào)舉行的廣場車展2008年初的規(guī)劃告示片戶型一覽，面積從146㎡到753㎡，戶型從一房到四房商業(yè)平面圖，共5200㎡從寫字樓的銷售上來看，歷經(jīng)三年的銷售，平均每年去化4000㎡。剛開始采取的是反租模式，現(xiàn)在已經(jīng)取消，反租期和金額不詳。宇恒財(cái)富國際2008年5月16號(hào)舉行的廣場車展2008年初的104項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）本期主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元）本期銷售率配套保利原鄉(xiāng)800097、15076、11790%五星級(jí)酒店、140米高甲級(jí)寫字樓內(nèi)部商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園英溪桃源13000140、19022070%五星級(jí)精品酒店、便利店、社區(qū)食堂、活動(dòng)中心唐寧Ⅱ號(hào)1150023026430%兩個(gè)休閑娛樂會(huì)所、游泳池德華美立方80001129070%周邊：千秋外國語學(xué)校、德清一中、郵政所、超市、加油站金都陽光田園850012011050%內(nèi)部網(wǎng)球場、超市、娛樂休閑會(huì)所宇誠御景公館950015014530%內(nèi)部休閑娛樂會(huì)所、超市德蘭廣場950013013490%周邊：行政中心、客運(yùn)中心、市民廣場、酒店、商業(yè)街、中學(xué)、文化中心現(xiàn)有市場分析項(xiàng)目名稱均價(jià)本期主力面積（㎡）主力總價(jià)（萬元）本期配套保利原105小結(jié)：現(xiàn)有市場的整體均價(jià)在8600元/㎡左右，高端樓盤均價(jià)在11000元/㎡，中低端樓盤均價(jià)在8000元/㎡左右整個(gè)市場較大體量的樓盤較多，像保利原鄉(xiāng)、綠城英溪桃源、金都陽光田園等，其中綠城項(xiàng)目建筑面積達(dá)420000㎡，保利原鄉(xiāng)項(xiàng)目有370000㎡，金都陽光田園建筑面積也有240000㎡市場的主力戶型多在110-140㎡的三房、和140-180㎡的四房居多中低端客戶承受的總價(jià)在90萬元左右，高端客戶承受的總價(jià)在240萬元左右整個(gè)市場的購房客群主要以自住為主，投資住房所占比例較小德清市場整體銷售一般.購房者大多注重品質(zhì)較好的樓盤，說明德清購房消費(fèi)市場已經(jīng)進(jìn)入改善型階段。整體房價(jià)水平受自身經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和大杭州輻射影響，房價(jià)較同等級(jí)城市較高。未來市場杭州、上海投資客會(huì)去化相當(dāng)部分市場。小結(jié)：現(xiàn)有市場的整體均價(jià)在8600元/㎡左右，高端樓盤均價(jià)在106二、本體屬性分析二、本體屬性分析107區(qū)位屬性本案位德清縣中心城區(qū)的南面偏東的位置，在云岫南路的最南端，規(guī)劃的科技新城的北端。是承接老城區(qū)和科技新城的主戰(zhàn)略地段。本案老城區(qū)本案區(qū)位屬性本案位德清縣中心城區(qū)的南面偏東的位置，在云岫南路的最108用地面積18125㎡總建筑面積89459㎡地上建筑面積67772㎡地下建筑面積21687㎡地下停車位542容積率3.74建筑密度37.7%綠地率30%地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積18125㎡總建筑面積89459㎡地上建筑面積677109科技新城規(guī)劃總規(guī)劃面積5平方公里的科技創(chuàng)新公共服務(wù)平臺(tái)一年啟動(dòng)、四年成形、八年成城2010年9月底由新加坡CPG集團(tuán)和同濟(jì)大學(xué)分別完成規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)進(jìn)程：“五縱二橫”道路基礎(chǔ)設(shè)施工程、科技大廈、信息產(chǎn)業(yè)園、科技廣場等重點(diǎn)工程全面啟動(dòng)以后是德清城市新區(qū)域：科技創(chuàng)新研發(fā)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意