房地產(chǎn)培訓(xùn)房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)

房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)與中小開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整▲數(shù)據(jù)驗(yàn)證（成都1）

此圖為成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面積變化，交易量此前出現(xiàn)恢復(fù)跡象但隨后受到震災(zāi)影響?！鴶?shù)據(jù)驗(yàn)證（成都2）成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)：一手房交易量呈恢復(fù)跡象但隨后受到震災(zāi)影響，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不好?！鴶?shù)據(jù)驗(yàn)證（南京1）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面積變化，交易量明顯恢復(fù)?！鴶?shù)據(jù)驗(yàn)證（南京2）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)變化，交易量出現(xiàn)恢復(fù)跡象。房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但最好的日子結(jié)束了

▲短期供應(yīng)增長(zhǎng)率不高，但需求面臨調(diào)整壓力

2006年以來(lái)商品房投資指標(biāo)增幅變化（目前已經(jīng)上挑）

如圖表所示：09年7月1日期房和現(xiàn)房住宅庫(kù)存總量已與08年5月水平基本持平。各類(lèi)商品房成交面積變化

商品房新開(kāi)工面積雖然從08年初開(kāi)始下降，但此前的施工面積要陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)，2010年后市場(chǎng)可能供應(yīng)緊張2009年前5個(gè)月各種物業(yè)房屋銷(xiāo)售面積增幅均有所增加

2008年前5個(gè)月房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資保保持高位位增長(zhǎng)(這里有土土地、建建材價(jià)格格上漲的的影響),隨后下滑滑，最近近好轉(zhuǎn)▲短期錯(cuò)動(dòng)動(dòng)后土地地價(jià)格仍仍會(huì)上漲漲2009年1-5月全國(guó)及及東中西西地區(qū)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)購(gòu)置土土地面積積和完成成開(kāi)發(fā)土土地面積積增長(zhǎng)變變化▲建安成本本長(zhǎng)期看看也在不不斷增加加1.人工費(fèi)（施工的工工人和在在現(xiàn)場(chǎng)為為建筑安安裝工程程施工操操作服務(wù)務(wù)的輔助助工人的的基本工工資）2.材料費(fèi)（主要材料料、其它它材料、、結(jié)構(gòu)物物及零件件的成本本，以及及周轉(zhuǎn)材材料的攤攤銷(xiāo)費(fèi)）3.機(jī)械使用用費(fèi)（折舊費(fèi)、、大修費(fèi)費(fèi)、附屬屬工具費(fèi)費(fèi)。動(dòng)力力及燃料料費(fèi)等）4.施工管理理（工作人員員工資，工資附加加費(fèi)，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)，檢驗(yàn)試驗(yàn)驗(yàn)費(fèi)）5.設(shè)備購(gòu)置置及安裝裝費(fèi)包包括各種種設(shè)備的的購(gòu)置及及安裝費(fèi)費(fèi)（供熱及換換熱站，供電設(shè)備備，電梯）▲增值稅將將嚴(yán)格征征收，稅稅收壓力力大大增增加▲輿論壓力力大大增增加當(dāng)前形勢(shì)勢(shì)下（未未來(lái)五年年左右時(shí)時(shí)間）中中小開(kāi)發(fā)發(fā)商的戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)整整▲高度關(guān)注注工業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢(shì)，，拓展發(fā)發(fā)展思路路?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)具體指指工業(yè)類(lèi)類(lèi)使用性性質(zhì)的土土地及其其土地上上建筑物物和附屬屬物，工工業(yè)類(lèi)土土地上建建筑物通通常包括括工業(yè)廠廠房、物物流倉(cāng)庫(kù)庫(kù)和工業(yè)業(yè)研發(fā)樓樓宇等。。?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)入市市場(chǎng)調(diào)配配資源的的時(shí)代,以政策為為主導(dǎo)的的調(diào)配方方式淡出出歷史舞舞臺(tái)?調(diào)控將大大大提升升工業(yè)地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的前景景?小企業(yè)如如何分享享工業(yè)地地產(chǎn)的增增值空間間商業(yè)用地地不同城市市不同類(lèi)類(lèi)型預(yù)計(jì)計(jì)初始收收益率比比較類(lèi)型城市頂級(jí)寫(xiě)字樓豪華住宅零售商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)物業(yè)上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%資料來(lái)源源：德勤勤會(huì)計(jì)師師事務(wù)所所《中國(guó)房地地產(chǎn)投資資手冊(cè)》（2009-04-07）(1)搭乘到最最后一批批協(xié)議用用地的‘末班車(chē)’。(2)研究模式式，選好好區(qū)域A.直接建工工業(yè)項(xiàng)目目，適時(shí)時(shí)出售股股權(quán)，回回避增值值稅；B.雙方合作作，適時(shí)時(shí)撤出（（按照即即時(shí)土地地價(jià)格））；C.持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，爭(zhēng)取取經(jīng)營(yíng)收收益、土土地增值值、上市市（中小小企業(yè)板板或創(chuàng)業(yè)業(yè)板）三三重機(jī)會(huì)會(huì)。D.投資有科科技含量量的工業(yè)業(yè)項(xiàng)目，，爭(zhēng)取上上市，再再裝入地地產(chǎn)部分分，或地地產(chǎn)公司司通過(guò)自自己的工工業(yè)上市市項(xiàng)目借借殼上市市，獲得得幾十倍倍增值收收入。(3)不要瞧不不起工業(yè)業(yè)。有些些項(xiàng)目回回報(bào)很好好；經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)范；；低價(jià)買(mǎi)買(mǎi)入持續(xù)續(xù)持有最最優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)（白白金資產(chǎn)產(chǎn)）；具具有世界界性成長(zhǎng)長(zhǎng)空間（（500強(qiáng)里基本本無(wú)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，麥當(dāng)勞勞的啟示示）(4)關(guān)注四個(gè)個(gè)增長(zhǎng)區(qū)區(qū)（大連連長(zhǎng)興島島、天津津?yàn)I海新新區(qū)、曹曹妃甸、、北部灣灣）未來(lái)四個(gè)個(gè)特別經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域的比較較（分值值高為好好，低為為差）注：1，區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)綜合考考察所在在省份GDP總量、人人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、企企業(yè)規(guī)模模、技術(shù)術(shù)水平等等情況；；2，對(duì)外開(kāi)開(kāi)放程度度綜合考考察所在在省份對(duì)對(duì)外開(kāi)放放的歷史史、外資資企業(yè)擁?yè)碛辛颗c與影響力力、涉外外政策、、外資企企業(yè)國(guó)別別、外資資企業(yè)類(lèi)類(lèi)別、進(jìn)進(jìn)出口狀狀況、政政府官員員外事素素質(zhì)與涉涉外經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理水水平、常常住外籍籍人口等等情況；；3，智力支支撐綜合合考察所所在省份份高校數(shù)數(shù)量、高高校影響響力、工工科與財(cái)財(cái)經(jīng)學(xué)科科畢業(yè)生生及影響響力、居居民學(xué)歷歷狀況、、研究院院所與人人數(shù)、企企業(yè)研發(fā)發(fā)能力、、發(fā)明與與專利持持有量等等情況；；4，合作對(duì)對(duì)象考察察重點(diǎn)合合作國(guó)家家（地區(qū)區(qū)）、國(guó)國(guó)內(nèi)意向向合作對(duì)對(duì)象及其其投資能能力、國(guó)國(guó)內(nèi)外合合作發(fā)展展?jié)摿Φ鹊龋?，交通運(yùn)運(yùn)輸綜合合考察所所在省份份及該區(qū)區(qū)域海陸陸空運(yùn)輸輸狀況和和發(fā)展規(guī)規(guī)劃。

考察點(diǎn)區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)外開(kāi)放程度智力支撐合作對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施交通運(yùn)輸勞動(dòng)力素質(zhì)綜合推薦程度天津?yàn)I海新區(qū)43445544北部灣21122322曹妃甸31222432長(zhǎng)興島55554555▲考慮到北北部沿海海、到北北方發(fā)展展遼東半島島、環(huán)渤渤海、膠膠東半島島、江蘇蘇區(qū)域購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力穩(wěn)穩(wěn)而強(qiáng)北方方城城市市受受調(diào)調(diào)控控政政策策的的影影響響明明顯顯較較小小，，投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較較小小

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比變化東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海地區(qū)竣工↑↓↑↓南部沿海地區(qū)↓↓↓↓黃河中游地區(qū)↓↓↑↓長(zhǎng)江中游地區(qū)↓↓↑↓大西南地區(qū)↓↓↓大西北地區(qū)↓↓↑長(zhǎng)三角地區(qū)↓↓↓珠三角地區(qū)↓↓↓↓環(huán)渤海地區(qū)竣工↑↓↑↓2008年3季度度各各區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)變變化化表表2008年3季度度各各地地區(qū)區(qū)商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積負(fù)負(fù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)2008年3季度度各各地地區(qū)區(qū)商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積負(fù)負(fù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)(時(shí)間間切切面面)2009年1-5月份份主主要要城城市市和和區(qū)區(qū)域域商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售面面積積變變化化▲側(cè)重重于于開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)高高檔檔房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，尋尋求求相相對(duì)對(duì)較較高高的的回回報(bào)報(bào)在商商品品住住宅宅投投資資增增量量中中，，90平方方米米以以下下住住宅宅投投資資增增加加很很快快。。90平方方米米以以下下住住宅宅投投資資增增長(zhǎng)長(zhǎng)成成為為拉拉動(dòng)動(dòng)商商品品住住宅宅投投資資增增長(zhǎng)長(zhǎng)的的重重要要力力量量，，高高檔檔住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)下下降降。。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住住房房存存量量中中的的面面積積比比例例和和居居室室比比例例分分布布90平方米以下90-120平方米120平方米以上合計(jì)在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%近期期各各類(lèi)類(lèi)商商品品房房?jī)r(jià)價(jià)格格環(huán)環(huán)比比變變化化未來(lái)來(lái)幾幾年年高高檔檔住住宅宅價(jià)價(jià)格格可可能能大大漲漲（（北北京京豪豪宅宅租租金金08年一季季度與與上一一季度度相比比則上上漲約約15%，上海海公寓寓租金金上漲漲超過(guò)過(guò)50%；與此此同時(shí)時(shí)，強(qiáng)強(qiáng)勁的的需求求和有有限的的供給給也使使豪華華住宅宅的資資本值值顯著著上升升）。。應(yīng)側(cè)側(cè)重于于高檔檔房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，避開(kāi)開(kāi)保障障房增增加帶帶來(lái)的的沖擊擊，尤尤其是是新政政府成成立之之初這這兩三三年。。可以以向一一些小小開(kāi)發(fā)發(fā)商淘淘地。。▲到相對(duì)對(duì)發(fā)達(dá)達(dá)的中中小城城市投投資，，投資資回收收較安安全到相對(duì)對(duì)較發(fā)發(fā)達(dá)的的中小小城市市發(fā)展展，可可避開(kāi)開(kāi)大城城市大大量建建保障障房帶帶來(lái)的的沖擊擊。住住房保保障推推進(jìn)的的重點(diǎn)點(diǎn)是大大型、、特大大型城城市▲調(diào)整經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式，，促進(jìn)進(jìn)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型型?規(guī)模模稍大大的開(kāi)開(kāi)發(fā)商商可以以考慮慮向城城市運(yùn)運(yùn)行商商轉(zhuǎn)變變，使使單一一的開(kāi)開(kāi)發(fā)活活動(dòng)與與城市市運(yùn)營(yíng)營(yíng)、城城市發(fā)發(fā)展結(jié)結(jié)合起起來(lái)，，同時(shí)時(shí)控制制土地地資源源，掌掌握開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度（（萬(wàn)年年基業(yè)業(yè)）?與知知名企企業(yè)合合作，，貼牌牌開(kāi)發(fā)發(fā)，提提高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化程度度和項(xiàng)項(xiàng)目聲聲譽(yù)，，提升升產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力（中中體奧奧林匹匹克））?拓展展融資資渠道道，提提高融融資能能力，，減輕輕對(duì)信信貸、、私募募方式式的依依賴（（萬(wàn)達(dá)達(dá)：通通過(guò)上上一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目中酒酒店、、購(gòu)物物中心心的持持有向向銀行行貸款款，解解決了了拿地地資金金；通通過(guò)商商業(yè)聯(lián)聯(lián)盟共共同入入住萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)交交的資資金，，又解解決一一部分分資金金——通過(guò)上上一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的資資金的的循環(huán)環(huán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就解解決了了下一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的資本本運(yùn)作作問(wèn)題題）?調(diào)整整投資資方向向，向向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、旅旅游地地產(chǎn)、、工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)等競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較較弱的的領(lǐng)域域邁進(jìn)進(jìn)?向更更專業(yè)業(yè)化、、精細(xì)細(xì)化方方向邁邁進(jìn)（（住宅宅還是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、旅旅游地地產(chǎn)、、工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)？哪哪類(lèi)住住宅？？萬(wàn)達(dá)達(dá)模式式還是是萬(wàn)科科模式式）?規(guī)模模較大大的公公司適適度構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈，向向內(nèi)部部協(xié)作作要成成長(zhǎng)、、要效效益、、要影影響力力（萬(wàn)萬(wàn)達(dá)））?培養(yǎng)養(yǎng)自己己的研研發(fā)力力量，，有自自己的的核心心技術(shù)術(shù)或能能力（（龍湖湖：設(shè)設(shè)計(jì)、、園林林，這這就是是龍湖湖的一一個(gè)研研發(fā)模模式?持有有優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)，尋尋求可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展，提提升抗抗震能能力（（萬(wàn)達(dá)達(dá)與萬(wàn)萬(wàn)科的的比較較）?逆勢(shì)勢(shì)操作作，降降低損損失（（“現(xiàn)現(xiàn)金為為王””思維維的錯(cuò)錯(cuò)誤，，李嘉嘉誠(chéng)、、萬(wàn)達(dá)達(dá)最近近的舉舉動(dòng)））▲與有創(chuàng)創(chuàng)新精精神的的金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)合作作，降降低資資金占占用水水平?引入入金融融服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)，提提高經(jīng)經(jīng)營(yíng)水水平和和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力●“互互利合合作、、優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)補(bǔ)、資資源共共享、、共贏贏發(fā)展展”要要成為為開(kāi)發(fā)發(fā)商經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的實(shí)實(shí)實(shí)在在在理念念。●住房房按揭揭貸款款服務(wù)務(wù)的傳傳統(tǒng)模模式將將漸遭遭拋棄棄，一一種新新的住住房按按揭貸貸款““置業(yè)業(yè)擔(dān)保?！蹦ＤＪ揭岩呀?jīng)萌萌芽。。（1）參與與方：：開(kāi)發(fā)發(fā)商、、擔(dān)保保公司司、銀銀行、、貸款款購(gòu)房房人（2）各方方定位位——開(kāi)發(fā)商商：住住房產(chǎn)產(chǎn)品提提供者者擔(dān)保公公司：：金融融服務(wù)務(wù)提供供者、、階段段性擔(dān)擔(dān)保風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)承承擔(dān)者者銀行：：資金金提供供者、、金融融服務(wù)務(wù)提供供者貸款購(gòu)購(gòu)房人人：住住房產(chǎn)產(chǎn)品購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者、金金融服服務(wù)需需求者者（3）實(shí)踐踐結(jié)果果：開(kāi)發(fā)商商將非核心心、無(wú)無(wú)盈利利業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁和和外包包，集集中財(cái)財(cái)力、、人力力、物物力從從事地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)（（核心心業(yè)務(wù)務(wù)），，增強(qiáng)強(qiáng)了開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力，降降低了了成本本、提提高了了收益益。（4）新模模式特特點(diǎn)：：——對(duì)房地地產(chǎn)商商的好好處：：擔(dān)保風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，無(wú)須須承擔(dān)擔(dān)擔(dān)保保責(zé)任任。資金壓壓力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，無(wú)須須占用用自有有資金金。服務(wù)成成本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，節(jié)省省大量量人力力物力力?！獙?duì)貸款款購(gòu)房房者的的好處處：對(duì)購(gòu)房房人而而言，，擁有有全款款購(gòu)房房的議議價(jià)權(quán)權(quán)，一一般情情況下下能享享受到到總房房?jī)r(jià)1—3%的價(jià)格格優(yōu)惠惠。專業(yè)擔(dān)擔(dān)保公公司為為客戶戶提供供貸款款“一一條龍龍”服服務(wù)，，具有有專業(yè)業(yè)性強(qiáng)強(qiáng)、效效率高高、服服務(wù)好好、貸貸款門(mén)門(mén)檻低低等特特點(diǎn)，，客戶戶省心心省力力?！獙?duì)銀行行的好好處：：專業(yè)規(guī)規(guī)范的的擔(dān)保保公司司較開(kāi)開(kāi)發(fā)商商而言言具有有更強(qiáng)強(qiáng)的貸貸后管管理和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制能力力，進(jìn)進(jìn)一步步保證證了信信貸資資產(chǎn)安安全。。?與中中小商商業(yè)銀銀行合合作，，爭(zhēng)取取對(duì)持持有性性物業(yè)業(yè)的中中長(zhǎng)期期貸款款▲提前進(jìn)進(jìn)入一一些城城市建建設(shè)的的新區(qū)區(qū)謀求求發(fā)展展花大力力氣搜搜集城城市規(guī)規(guī)劃變變動(dòng)信信息，，特別別是新新區(qū)建建設(shè)信信息，，提前前進(jìn)入入，與與政府府通過(guò)過(guò)合同同約定定好，，相對(duì)對(duì)長(zhǎng)期期地持持有土土地，，獲取取巨額額土地地升值值回報(bào)報(bào)?！胶Ｍ馔鈱で笄蟀l(fā)展展空間間一些發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)