房地產(chǎn)投資決策培訓(xùn)

房地產(chǎn)投資決策目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分如何選擇項(xiàng)目第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分區(qū)域性周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性（一）區(qū)域性房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不可移動(dòng)性和長(zhǎng)期使用性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性極強(qiáng)。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，我們從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)須充分了解當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、法規(guī)等各方面情況。房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮—調(diào)整—衰退—蕭條—復(fù)蘇—繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性有著密切的關(guān)系，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。因此我們應(yīng)把握好國(guó)民經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。周期性（二）周期性專業(yè)性高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性房地產(chǎn)商品具有資本和消費(fèi)品的二重性。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品，也是一種有價(jià)資產(chǎn)。房地產(chǎn)在一個(gè)國(guó)家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的73.2％。房地產(chǎn)交易不僅是交易物業(yè)本身，更是指附著在每一種具體房地產(chǎn)上的權(quán)益。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)商品是絕對(duì)異質(zhì)的，互相不可替代，每一個(gè)項(xiàng)目，每一棟樓，每一個(gè)單位都有差異。所以房地產(chǎn)開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場(chǎng)，絕對(duì)不能簡(jiǎn)單照搬復(fù)制。做每一個(gè)項(xiàng)目都是做全新的事情，具有很強(qiáng)的專業(yè)性。專業(yè)性（三）專業(yè)性區(qū)域性周期性高風(fēng)險(xiǎn)性一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，巨額資金投入在未來幾年才能開始得到回報(bào)。如遇到市場(chǎng)不景氣，則難以退出市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)比較容易受國(guó)家和地區(qū)等外部條件的影響。特別是在我國(guó)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色，更容易受到政策的影響。高風(fēng)險(xiǎn)性（四）高風(fēng)險(xiǎn)性區(qū)域性周期性專業(yè)性目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要特征第一部分第二部分項(xiàng)目投資決策第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分如何選擇項(xiàng)目如何選擇項(xiàng)目土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我們必須不斷地尋找土地，發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。我們常說，房地產(chǎn)開發(fā)第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位。區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件一是看區(qū)位看交易方式看付款方式不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征，如北京CBD附近。在當(dāng)前房地產(chǎn)低速時(shí)期，我們投資重心應(yīng)選擇在中心城市的城市中心。因?yàn)橹行某鞘腥丝诙?，?jīng)濟(jì)總量大，需求大。同時(shí)目前市場(chǎng)的購(gòu)買者多為自住型，自住型需求一般都要求設(shè)施配套，交通方便，工作生活方便，這些條件多在城市中心才能滿足。同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位，雖然宗地的自然地理位置是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件看規(guī)劃條件看交易方式看付款方式香檳花園市政府火車北站重慶慶香香檳檳花花園園區(qū)區(qū)位位圖圖如果果說說地地段段是是大大前前提提，，那那么么場(chǎng)場(chǎng)地地則則是是小小前前提提。。場(chǎng)場(chǎng)地地條條件件通通常常包包括括地地塊塊的的大大小小、、形形狀狀、、地地質(zhì)質(zhì)地地形形條條件件、、臨臨街街狀狀況況、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施水水平平及及分分區(qū)區(qū)限限制制等等。。不同同地地塊塊周周圍圍的的市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施往往往往存存在在較較大大差差異異。?？磮?chǎng)地條件件二是看地塊塊的場(chǎng)地條條件看區(qū)位看規(guī)劃條件件看交易方式式看付款方式式地塊的臨街街狀況，對(duì)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)布置產(chǎn)生生影響，從從而項(xiàng)目銷銷售和收益益都有重要要影響。地塊大小和和形狀都會(huì)會(huì)對(duì)場(chǎng)地的的有效利用用，建筑物物的平面布布置等產(chǎn)生生影響，從從而影響銷銷售。廣州百合花花園場(chǎng)地是否拆拆遷完畢，，如果未拆拆遷完畢，，項(xiàng)目開發(fā)發(fā)會(huì)因拆遷遷而存在不不定因素。。地塊的高差差情況。高高差較大，，即會(huì)影響響建筑布局局，還會(huì)增增加土石方方和邊坡支支護(hù)工程，，增加項(xiàng)目目成本?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件件看規(guī)劃條件件看交易方式式看付款方式式原貌支護(hù)現(xiàn)狀通常城市規(guī)規(guī)劃管理部部門出于對(duì)對(duì)整個(gè)城市市和區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的的考慮，對(duì)對(duì)每個(gè)地塊塊都會(huì)提出出具體的規(guī)規(guī)劃要求。。開發(fā)企業(yè)業(yè)必須遵守守這些要求求，而不同同的要求對(duì)對(duì)項(xiàng)目的影影響很大。。如用途。不不同的地塊塊適合建造造的物業(yè)是是不一樣的的，不同的的物業(yè)開發(fā)發(fā)對(duì)資金需需求也不一一樣。如建筑密度、、高度、容容積率。不不同的容積積率構(gòu)成不不同的產(chǎn)品品。還要關(guān)注設(shè)設(shè)計(jì)條件的的可行性。。有時(shí)政府府給出設(shè)計(jì)計(jì)條件，對(duì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)限制較大大?？匆?guī)劃條件件三是看項(xiàng)目目的規(guī)劃條條件看區(qū)位看交易方式式看付款方式式看場(chǎng)地條件件看規(guī)劃條件件看區(qū)位看付款方式式看場(chǎng)地條件件四是看交易易方式看交易方式式從獲取土地地使用權(quán)的的途徑和方方式來看，，有通過政府出出讓和當(dāng)前前土地使用用者轉(zhuǎn)讓兩兩種途徑。。政府土地出出讓的途徑徑操作比較較簡(jiǎn)單，法法律關(guān)系清清楚。從當(dāng)前土地地使用者手手中獲取土土地則有許許多種操作作方式，如如買斷土地地過名，收收購(gòu)公司股股權(quán)。不同同的操作方方式，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作影影響不同。。買斷土地過過名，除了了要關(guān)注土土地是否可可以無條件件使用和法法律關(guān)系清清楚外，土土地收購(gòu)費(fèi)費(fèi)用全額進(jìn)進(jìn)成本，如如同政府出出讓一樣操操作簡(jiǎn)單。。通過收購(gòu)公公司股權(quán)的的形式來獲獲取土地，，面臨的問問題較多，，一是土地地的合法性性，二是公公司的債務(wù)務(wù)，三是原原有員工的的處理，四四是土地溢溢價(jià)后稅務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)。前前面三個(gè)問問題通過設(shè)設(shè)置付款條條件和要求求提供有效效擔(dān)保加以以化解，但但土地溢價(jià)價(jià)后的稅務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生生重大影響響?？磪^(qū)位看場(chǎng)地條件件看規(guī)劃條件件看交易方式式看付款方式式案例——江西南昌象象湖某項(xiàng)目目占地600畝，容積率率1.5，可做部分分聯(lián)排，銷銷售均價(jià)4200。要價(jià)68萬/畝，后談到到60萬/畝（原土地地有效成本本20萬左右一畝畝，每畝溢溢價(jià)40萬。）轉(zhuǎn)讓方式我我們要求土土地過名，，對(duì)方提出出收購(gòu)股權(quán)權(quán)。通過對(duì)對(duì)兩種轉(zhuǎn)讓讓方式的分分析比較，，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)收購(gòu)股權(quán)權(quán)相當(dāng)于按按照地價(jià)97萬元/畝進(jìn)行土地地過名轉(zhuǎn)讓讓。看區(qū)位看場(chǎng)地條件件看規(guī)劃條件件看交易方式式看付款方方式兩種收購(gòu)讓方式經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算收購(gòu)公司（20萬/畝帳面成本）土地過名（60萬/畝帳面成本）銷售價(jià)格42004200減：土地成本600600

建設(shè)成本22002200

費(fèi)用300300

營(yíng)業(yè)稅金及附加231231銷售利潤(rùn)869869減：土地增值稅2350稅前利潤(rùn)634869企業(yè)所得稅258.5217.25稅后凈利潤(rùn)375.5651.75總投資成本凈利率12%21%看區(qū)位看場(chǎng)地條條件看規(guī)劃條條件看交易方方式看付款方方式土地款數(shù)數(shù)額巨大大，一般般占開發(fā)發(fā)成本30-70%不等，要要求付款款快，不不僅是造造成支付付壓力，，更重要要的是占占用資金金時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)，加大大了融資資成本和和機(jī)會(huì)成成本?？锤犊罘椒绞轿迨强锤陡犊罘绞绞娇匆?guī)劃條條件看交易方方式看區(qū)位看場(chǎng)地條條件目錄房地產(chǎn)行行業(yè)主要要特征第一部分第二部分第三部分項(xiàng)目在于操作第四部分項(xiàng)目投資資決策如何選擇擇項(xiàng)目項(xiàng)目投資資決策由于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)具有區(qū)區(qū)域性、、周期性性、復(fù)雜雜專業(yè)性性和高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性，，所以房房地產(chǎn)投投資每個(gè)個(gè)項(xiàng)目要要科學(xué)決決策，而而科學(xué)決決策是建建立在各各種分析析之上。。房地產(chǎn)投投資三要要素：時(shí)時(shí)機(jī)、地地段、質(zhì)質(zhì)量時(shí)機(jī)地段質(zhì)量房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策（一）市市場(chǎng)分析析時(shí)機(jī)主要要是指市市場(chǎng)環(huán)境境。房地產(chǎn)投投資屬于于高度競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的市市場(chǎng)運(yùn)作作，房地產(chǎn)企企業(yè)的生生存和發(fā)發(fā)展是以以適應(yīng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境境為前提提。政治政策策環(huán)境：：主要是指指城市規(guī)規(guī)劃、土土地政策策、行政政法規(guī)和和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)執(zhí)政理念念等構(gòu)成成。房地地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)產(chǎn)資料，，也是生生活資料料，會(huì)對(duì)對(duì)城市發(fā)發(fā)展、生生態(tài)環(huán)境境、城市市風(fēng)貌、、產(chǎn)業(yè)布布局等產(chǎn)產(chǎn)生重大大影響，，其在社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中中具有重重要影響響。因此此政府對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)十分分關(guān)注，，經(jīng)常出出臺(tái)一些些措施和和政策，，來調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)商品在在生產(chǎn)、、交易、、使用過過程中的的法律關(guān)關(guān)系和經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益。我們們?cè)陧?xiàng)目目立項(xiàng)時(shí)時(shí)，必須須關(guān)注這這些政策策對(duì)項(xiàng)目目的影響響。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策經(jīng)濟(jì)環(huán)境境：指城市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平、居民民收入水水平及消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)、物價(jià)價(jià)水平等等因素。。一般來來說，對(duì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅迅速的地地區(qū)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的前前景也十十分廣闊闊，市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)相相對(duì)較多多，以下下為各城城市GDP與平平均房?jī)r(jià)價(jià)示意。。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策城市GDP（億元）成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(萬套)成交金額(萬元)成交單價(jià)(元/平方米)全國(guó)30076062000

240713882上92203910187北京10488161614.35194112012廣州82166496.926349772深圳78074324.6358413528天津63547166.915137163重慶50974154.701784286杭州47812842.3841714689青島44361951.881387067武漢39606396.233275126成都3901117911.626195254沈陽38618629.654525241長(zhǎng)沙3001681

2673925長(zhǎng)春25885365.702093900南昌16602762.571294671市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策社會(huì)文化化環(huán)境：：指居民生生活習(xí)慣慣、生活活方式、、消費(fèi)觀觀念以及及對(duì)生活活的態(tài)度度，對(duì)人人生的態(tài)態(tài)度等。。社會(huì)文文化環(huán)境境在很大大程度上上決定著著人們的的價(jià)值觀觀念和購(gòu)購(gòu)買行為為，因此此影響著著消費(fèi)者者購(gòu)買房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)動(dòng)機(jī)、種種類、方方式。某某一地區(qū)區(qū)人們對(duì)對(duì)特有的的核心文文化價(jià)值值具有高高度的持持續(xù)性，，因此房房地產(chǎn)投投資必須須了解當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)費(fèi)者文化化和傳統(tǒng)統(tǒng)習(xí)慣，，方能為為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所所接受。。否則將將“水土不服服”。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策市場(chǎng)需求求分析。。影響市場(chǎng)場(chǎng)需求的的四個(gè)主主要因素素有：人口數(shù)量量和結(jié)構(gòu)構(gòu)。人口口是影響響房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的重要因因素。住住房是人人類生存存不可少少的物質(zhì)質(zhì)條件，，人口基基數(shù)大，，絕對(duì)值值增加快快，對(duì)住住房需求求也會(huì)不不斷增加加。而且且我們國(guó)國(guó)家的家家庭人口口結(jié)構(gòu)也也在變化化，家庭庭平均人人口在減減少，對(duì)對(duì)生存空空間的需需求也在在增多。。市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策（二）市市場(chǎng)供求求關(guān)系分分析市場(chǎng)分析析家庭收入入。分析析一個(gè)地地區(qū)的市市場(chǎng)購(gòu)買買力，最最基礎(chǔ)的的數(shù)據(jù)還還是家庭庭年收入入，購(gòu)房房人家庭庭的年收收入水平平?jīng)Q定了了購(gòu)買的的承受能能力。目目前政府府的設(shè)想想是中低低收入者者購(gòu)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，高收收入者購(gòu)購(gòu)商品房房。而對(duì)對(duì)于開發(fā)發(fā)商來說說，有效效的購(gòu)買買力主要要來自中中高收入入群。劃劃分中高高收入人人群主要要依據(jù)是是現(xiàn)行房房?jī)r(jià)與年年可支配配收入相相比，年年收入能能匹配的的家庭可可以說是是中等收收入層，，高于的的為高收收入者。。此外，，居民收收入預(yù)期期對(duì)住房房消費(fèi)也也有相當(dāng)當(dāng)程度影影響。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策城市化進(jìn)進(jìn)程。隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)發(fā)發(fā)展、城城市工業(yè)業(yè)現(xiàn)代化化程度不不斷提高高，城市市將集中中城鄉(xiāng)中中的大量量人口。。從城市市發(fā)展總總進(jìn)程來來看，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)需求是是旺盛的的，但也也不排除除其需求求隨經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展而而波動(dòng)。。消費(fèi)者預(yù)預(yù)期。消消費(fèi)者預(yù)預(yù)期對(duì)未未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)的的預(yù)期，，會(huì)直接接影響對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)需求。。如果對(duì)對(duì)未來經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)預(yù)期是是下滑的的，居民民即使有有購(gòu)買能能力，也也不會(huì)花花自己大大部分甚甚至全部部積蓄去去買房子子。如果果是樂觀觀的，居居民改善善居住條條件的愿愿望變得得強(qiáng)烈，，對(duì)住房房的需求求就會(huì)增增加。目目前市場(chǎng)場(chǎng)存在兩兩種，一一部分人人是對(duì)預(yù)預(yù)期不看看好，持持幣觀望望。一部部分人預(yù)預(yù)期通脹脹，開始始有入市市投資的的愿望。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策從以以上上四四個(gè)個(gè)因因素素來來分分析析，，中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有良良好好的的發(fā)發(fā)展展前前景景，，中中長(zhǎng)長(zhǎng)期期仍仍然然看看好好。。我我們們要要堅(jiān)堅(jiān)定定做做好好主主業(yè)業(yè)的的信信心心！！市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)分分析析。。供供給給與與需需求求是是緊緊密密地地聯(lián)聯(lián)系系在在一一起起的的，，供供求求關(guān)關(guān)系系是是市市場(chǎng)場(chǎng)最最重重要要的的關(guān)關(guān)系系。。我我們們不不僅僅要要看看市市場(chǎng)場(chǎng)一一時(shí)時(shí)賣賣的的好好不不好好，，還還要要看看供供求求關(guān)關(guān)系系，，供供大大于于求求遲遲早早會(huì)會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致致市市場(chǎng)場(chǎng)的的衰衰退退。。這里里的的供供應(yīng)應(yīng)分分析析是是指指靜靜態(tài)態(tài)的的存存量量分分析析。。調(diào)查查當(dāng)當(dāng)前前的的存存量量、、過過去去的的走走勢(shì)勢(shì)和和未未來來可可能能的的供供給給。。存量量以以已已批批預(yù)預(yù)售售面面積積減減去去已已售售面面積積。。在建建數(shù)數(shù)量量，，一一般般以以批批準(zhǔn)準(zhǔn)施施工工許許可可證證的的面面積積為為依依據(jù)據(jù)。。計(jì)劃劃開開工工數(shù)數(shù)量量，，一一般般以以已已供供土土地地而而尚尚未未開開工工的的可可建建面面積積計(jì)計(jì)。。已獲獲規(guī)規(guī)劃劃許許可可數(shù)數(shù)量量，，從從城城市市規(guī)規(guī)劃劃和和用用地地計(jì)計(jì)劃劃來來分分析析。。從建建設(shè)設(shè)周周期期、、政政策策周周期期來來分分析析供供應(yīng)應(yīng)的的差差異異。。需要要注注意意的的是是我我們們分分析析市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)變變化化也也應(yīng)應(yīng)反反映映供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的變變化化。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策上述述分分析析必必須須建建立立在在科科學(xué)學(xué)準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資一一般般都都是是幾幾億億，，甚甚至至幾幾十十億億，，市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確與與否否直直接接影影響響到到投投資資決決策策的的正正確確與與否否。。市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研是是獲獲取取市市場(chǎng)場(chǎng)信信息息的的主主要要手手段段，，在在市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研中中所所發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的問問題題必必須須如如實(shí)實(shí)反反映映，，它它的的目目的的是是為為決決策策者者提提供供參參考考依依據(jù)據(jù)，，其結(jié)結(jié)果果只只是是用用于于輔輔助助決決策策者者作作出出的的正正確確決決策策，，結(jié)結(jié)果果本本身身不不是是目目的的。。我我們們反反對(duì)對(duì)先先入入為為主主，，反反對(duì)對(duì)為為支支持持領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)意意圖圖而而論論證證。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析在項(xiàng)項(xiàng)目目落落實(shí)實(shí)后后，，要要對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行技技術(shù)術(shù)分分析析和和初初步步規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。然然后后依依據(jù)據(jù)初初步步規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行本本體體優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)分分析析，，并并對(duì)對(duì)周周邊邊的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)比比分分析析。。通通過過分分析析，，基基本本判判斷斷本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位準(zhǔn)準(zhǔn)確確與與否否與與市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格水水平平。。下面面是是案案例例：：北北京京百百合合花花園園競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策（三三））項(xiàng)項(xiàng)目目本本體體和和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析市場(chǎng)場(chǎng)分分析析項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺(tái)萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合地理位置西四環(huán)外緊鄰西四環(huán)南三環(huán)外西四環(huán)外西二三環(huán)間西三環(huán)外建筑類型板式小高層板式高層小高層、板塔式高層板塔結(jié)合板塔結(jié)合板式高層主力戶型三居（120-140）三居（160-170）90二居100-120二居115復(fù)式二居兩居、三居、(75-92)二居（70-90）130三居130-150三居140三居毛坯/裝修毛坯精裝毛坯毛坯毛坯毛坯周邊配套中小學(xué)各一所售樓處為未來會(huì)所學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等學(xué)校、超市等超市交通狀況臨近小屯路，交通不便臨近西四環(huán)，交通相對(duì)便利緊鄰南三環(huán)主路，交通便利臨近地鐵1號(hào)線臨近麗澤路臨近規(guī)劃地鐵站周邊景觀較為荒蕪，未來有綠地公園較為荒蕪周邊相對(duì)荒蕪距雕塑公園相對(duì)較近周邊均為住宅項(xiàng)目臨近長(zhǎng)途客運(yùn)站，配套較差項(xiàng)目規(guī)模45萬㎡11.5萬㎡200萬㎡150萬㎡22萬㎡13.8萬㎡產(chǎn)品品質(zhì)中檔高檔中低檔中低檔中高檔中高檔企業(yè)品牌北京中糧萬科北京萬科萬年花城遠(yuǎn)洋地產(chǎn)金泰北京保利項(xiàng)目均價(jià)1340015000122001320014200銷售速度2007年8月4日開盤2007年5月12日開盤2007年10月開盤2007年9月開盤2007年9月開盤預(yù)計(jì)08年6月開盤，銷售周期為1年半對(duì)各各項(xiàng)項(xiàng)目目的的位位置置、、建建筑筑類類型型、、戶戶型型、、周周邊邊配配套套、、企企業(yè)業(yè)品品牌牌等等條條件件進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合分分析析項(xiàng)目名稱假日風(fēng)景紫臺(tái)萬年花城遠(yuǎn)洋山水金泰城麗灣保利百合項(xiàng)目權(quán)重5106787地理位置456597建筑類型1086677主力戶型868789毛坯（裝修）5105555周邊配套3410876交通狀況246588周邊景觀455565項(xiàng)目規(guī)模8510976產(chǎn)品品質(zhì)6105678企業(yè)品牌101068610合計(jì)657773717880銷售速度調(diào)整

一年半銷售周期項(xiàng)目均價(jià)（毛坯）134001350012200132001420014600用“比較較法法”，以以10分為為滿滿分分，，計(jì)計(jì)算算合合理理、、可可能能售售價(jià)價(jià)考慮慮到到2007年9月百百合合掛掛牌牌時(shí)時(shí)，，珠珠三三角角市市場(chǎng)場(chǎng)已已經(jīng)經(jīng)出出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)調(diào)整整態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。。為為規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目預(yù)預(yù)留留5％不不確確定定性性，，以以14000元/平方方米米銷銷售售均均價(jià)價(jià)立立項(xiàng)項(xiàng)。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策在和和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目比比較較時(shí)時(shí)，，要要注注意意三三點(diǎn)點(diǎn)：：要摸摸清清競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目的的實(shí)實(shí)際際成成交交價(jià)價(jià)。。競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)推推出出均均價(jià)價(jià)不不等等于于實(shí)實(shí)際際成成交交價(jià)價(jià)，，決決策策依依據(jù)據(jù)應(yīng)應(yīng)該該是是市市場(chǎng)場(chǎng)的的“實(shí)實(shí)際際可可行行的的價(jià)價(jià)格格””。。要摸摸清清競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售周周期期，，一一般般來來講講銷銷售售速速度度和和價(jià)價(jià)格格成成反反比比。。根據(jù)據(jù)本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資規(guī)規(guī)模模和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要求求作作出出適適當(dāng)當(dāng)調(diào)調(diào)整整。。如如果果要要求求快快速速銷銷售售、、快快速速回回收收資資金金，，價(jià)價(jià)格格應(yīng)應(yīng)定定得得低低一一些些。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析是是項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資決決策策的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，包包括括項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本測(cè)測(cè)算算、、項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資收收益益概概算算和和項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金運(yùn)運(yùn)作作分分析析，，通通過過這這些些分分析析我我們們不不僅僅要要分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目的的投投資資價(jià)價(jià)值值，，還還要要分分析析我我們們投投資資此此項(xiàng)項(xiàng)目目的的資資金金能能力力。。市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策（四四））財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析之之一一———項(xiàng)目目成成本本。。項(xiàng)目目成成本本一一般般包包括括土土地地成成本本、、前前期期費(fèi)費(fèi)用用、、工工程程建建設(shè)設(shè)、、政政策策收收費(fèi)費(fèi)、、不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)、、三三項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用六六大大部部分分。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)一土地費(fèi)用1103156408800865.7%

1土地中標(biāo)價(jià)格10480060887607

2契稅3144183228按總地價(jià)的3％3補(bǔ)交出讓金及契稅2371138172補(bǔ)交地上商業(yè)地價(jià)款二前期費(fèi)用133377970.8%

1勘探設(shè)計(jì)費(fèi)用861506250元/平方米2地下管線遷移3001722

3臨水臨電安裝等前期費(fèi)172101210元/平方米三土建建設(shè)投資313271820227418.7%

1土建安裝3086417932240

1.1土建總承包2289513301662

1.2甲方分包5302308385包括電梯、消防、門窗等1.3甲供材料設(shè)備2668155194包括外墻材料、電箱電表等2工程監(jiān)理費(fèi)3091822基建造價(jià)的1%3質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)154911基建造價(jià)的0.5%北京京百百合合花花園園立立項(xiàng)項(xiàng)成成本本測(cè)測(cè)算算表表（（一一））

項(xiàng)目總額單價(jià)比例備注總建單價(jià)可售單價(jià)四紅線內(nèi)市政配套工程51783013763.1%

1供電2066120150六通一平，暫定120元/平方米2自來水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米3雨污水工程5163037六通一平，暫定30元/平方米4燃?xì)夤こ?302531六通一平，暫定25元/平方米5熱力工程7664556六通一平，暫定45元/平方米6道路工程2581519六通一平，暫定15元/平方米7園林綠化工程6243645綠化面積250元五政府收費(fèi)30991802251.8%

1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2754160200按160元/平方米2報(bào)建報(bào)批費(fèi)344202520元/平方米六不可預(yù)見費(fèi)81948590.5%二至五的2%

一至六項(xiàng)合計(jì)15207088341103990.6%

七管理費(fèi)用80046580.5%800萬八財(cái)務(wù)費(fèi)用109426367946.5%按實(shí)際資金情況九銷售費(fèi)用40552362942.4%銷售額2％總投資合計(jì)167868975212185100%

北京京百百合合花花園園立立項(xiàng)項(xiàng)成成本本測(cè)測(cè)算算表表（（二二））經(jīng)測(cè)測(cè)算算項(xiàng)項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)時(shí)總總建建筑筑面面積積17.2萬平平方方米米，，可可售售面面積積13.7萬平平方方米米。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)總總投投資資16.79億元元，，折折合合總總建建單單價(jià)價(jià)9752元/平方方米米，，可可售售單單價(jià)價(jià)12185元/平方方米米。。其其中中：：土地地費(fèi)費(fèi)用用11.03億元元，，占占總總成成本本的的65.7%；前期期費(fèi)費(fèi)用用0.13億元元，，占占0.8%；土建建安安裝裝3.13億元元，，占占18.7%；紅線線內(nèi)內(nèi)配配套套0.52億元元，，占占3.1%；政府府收收費(fèi)費(fèi)0.31億元元，，占占1.8%；開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用1.58億元元，，占占9.4%。實(shí)際際運(yùn)運(yùn)作作中中面面積積有有所所增增加加，，總總建建筑筑面面積積17.8萬平平方方米米，，可可售售面面積積13.9萬平平方方米米，，動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)成成本本為為17.34億元元，，上上漲漲了了3%，但但折折合合總總建建單單價(jià)價(jià)為為9762元/平方方米米，，僅僅上上漲漲了了0.1%。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策財(cái)務(wù)務(wù)分分析析之之二二———收入入測(cè)測(cè)算算。。收入入測(cè)測(cè)算算一一般般包包括括銷銷售售收收入入和和租租金金收收入入或或物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值，，如如果果是是持持有有自自營(yíng)營(yíng)物物業(yè)業(yè)，，一一般般按按內(nèi)內(nèi)部部收收益益法法來來測(cè)測(cè)算算。。市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)時(shí)預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總總銷銷售售收收入入20.28億元元，，其其中中車車庫(kù)庫(kù)是是按按照照可可售售車車庫(kù)庫(kù)的的建建安安成成本本來來計(jì)計(jì)算算，，資資產(chǎn)產(chǎn)值值0.4億。。實(shí)際際執(zhí)執(zhí)行行過過程程中中，，由由于于趕趕在在市市場(chǎng)場(chǎng)出出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)調(diào)整整前前開開盤盤銷銷售售，，目目前前住住宅宅回回收收均均價(jià)價(jià)已已經(jīng)經(jīng)達(dá)達(dá)到到15359元，，商商鋪鋪回回收收均均價(jià)價(jià)達(dá)達(dá)到到33311元，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)銷銷售售收收入入將將達(dá)達(dá)到到22.6億。。銷售收入合計(jì)14719元/平方米202765萬元住宅14000元/平方米180265萬元配套商業(yè)25000元/平方米22500萬元資產(chǎn)（地下車庫(kù)）292元/平方米4027萬元北京京百百合合花花園園立立項(xiàng)項(xiàng)收收入入預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)表表市場(chǎng)場(chǎng)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)供供求求分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析財(cái)務(wù)務(wù)分分析析風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析投資資決決策策財(cái)務(wù)務(wù)分分析析之之三三———現(xiàn)金金流流量量分分析析?！，F(xiàn)現(xiàn)金金流流量量分分析析中中應(yīng)應(yīng)包包括括：：項(xiàng)目目所所需需投投資資總總額額。。項(xiàng)目所需需啟動(dòng)資資金。企業(yè)可調(diào)調(diào)劑資金金和預(yù)計(jì)計(jì)可調(diào)動(dòng)動(dòng)資金。。項(xiàng)目資金金缺口最最高值、、時(shí)點(diǎn)及及解決辦辦法。融資可能能與成本本。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策序號(hào)年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00017100342003420030000300002700019489538853882027651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027652現(xiàn)金流出78540333753100547278441084478178817947276084050(93)1768452.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)(3100)1162826356233562218321183175281188113385482259214累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(103387)(77031)(53675)(31492)(10308)7220191012043925921

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)(2951)10798238772064319129178211438695131045417873396累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(103254)(79377)(58733)(39605)(21784)(7398)211631617339

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度3.64%按年14.56%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥7,339.00萬元

靜態(tài)投資回收期8.59季度2.15年

動(dòng)態(tài)投資回收期

9.78季度2.44年

北京百合合花園立立項(xiàng)全投投資現(xiàn)金金流量表表序號(hào)

年份2007年2008年2009年2010年合計(jì)項(xiàng)目三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度012345678910111現(xiàn)金流入00097100342003420030000300002700019489538853882827651.1銷售收入

17100342003420030000300002700019489538853882027651.2銀行貸款

80000

800002現(xiàn)金流出785403337536046984935622230288882951029787176714050(93)2639012.1土地款7800032315

1103152.2建設(shè)投資50010003000300030006000400050006000500030002255417552.3管理費(fèi)用40601001001001006363636325258002.4銷售費(fèi)用00040681181130430430430440640640552.5歸還銀行貸款本金

1000020000200002000010000

800002.6銀行貸款利息

504151215121386107169331563

70562.7稅費(fèi)0001967393339333450345031052241620(2779)199193凈現(xiàn)金流量(78540)(33375)（3100）

9112424844119701112490(2787)181813385482203774累計(jì)凈現(xiàn)金流量(78540)(111915)(115015)(23891)（953）12923140351452611739135571489520377

5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(32561)（2951）

846182250710580959413(2287)14561045417894176累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值(78540)(111101)(114052)(29434)(6926)3653461250252738419352399417

計(jì)算指標(biāo)∶財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按季度4.97%按年19.87%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)￥9,416.69萬元

靜態(tài)投資回收期4.96季度1.24年

動(dòng)態(tài)投資回收期5.65季度1.41年

北京百合合花園立立項(xiàng)自有有資金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表百合花園園立項(xiàng)時(shí)時(shí)現(xiàn)金流流測(cè)算情情況見上上表。立項(xiàng)時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)在08年三季度度收回自自有資金金投資，，在09年三季度度收回全全部投資資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)正現(xiàn)金金流。根據(jù)目前前情況來來看，項(xiàng)項(xiàng)目已于于08年5月取得銀銀行貸款款10億元，2008年7月再取得得1.5億元，至至此股東東已全部部收回。。截至目目前項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)銷銷售回籠籠10.86億元，累累計(jì)投資資13.3億，按照照目前的的銷售回回籠速度度，二季季度即可可收回全全部投資資，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)正現(xiàn)金金流。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策財(cái)務(wù)分析析之四——盈利分析析。項(xiàng)目目盈利分分析主要要是計(jì)算算與評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目盈盈利能力力的指標(biāo)標(biāo)。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)最關(guān)心心的兩個(gè)個(gè)核心指指標(biāo)包括括：稅前成本本利潤(rùn)率率。投資總額額是指包包括貸款款利息的的總投資資。這項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)反反映的是是項(xiàng)目的的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力和和項(xiàng)目盈盈利能力力，也是是公司實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)的主要要依據(jù)。。百合花園園項(xiàng)目立立項(xiàng)階段段稅前成成本利潤(rùn)潤(rùn)率為15.1%，目前測(cè)測(cè)算稅前前利潤(rùn)率率已經(jīng)達(dá)達(dá)到21.2%。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策投資年回回報(bào)率。。因?yàn)椴糠址止蓶|投投入是以以貸款來來計(jì)算的的。因此此在實(shí)際際工作中中我們按按下面的的計(jì)算來來考核：：這個(gè)指標(biāo)標(biāo)主要反反映股東東對(duì)項(xiàng)目目的投資資價(jià)值。。資金是是有時(shí)間間價(jià)值的的，股東東投入5億元，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2億。如果果兩年做做完，年年投資回回報(bào)率20%，如果四四年做完完，年投投資回報(bào)報(bào)率僅為為10%。百合花園園項(xiàng)目立立項(xiàng)階段段測(cè)算實(shí)實(shí)投資金金年回報(bào)報(bào)率15.3%。目前測(cè)測(cè)算的這這個(gè)數(shù)已已經(jīng)達(dá)到到26.3%。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策（五）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析房地產(chǎn)投投資是機(jī)機(jī)遇與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)并存存的。房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要體體現(xiàn)在投投入資金金的安全全性，期期望收益益的可靠靠性，投投資項(xiàng)目目的變現(xiàn)現(xiàn)性和資資產(chǎn)管理理復(fù)雜性性。很顯顯然，我我們?cè)跊Q決策項(xiàng)目目投資的的過程中中，如果果其他條條件都相相同，肯肯定會(huì)選選擇收益益最大的的投資項(xiàng)項(xiàng)目，但但在大多多數(shù)情況況下，收收益并非非唯一的的標(biāo)準(zhǔn)，，因?yàn)槭帐找嬷皇鞘且环N可可行的未未來的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)利益益，而不不是現(xiàn)實(shí)實(shí)的利益益，而項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作中的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)將影影響收益益的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，所以以我們決決策投資資項(xiàng)目時(shí)時(shí)，必須須進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策從我們實(shí)實(shí)踐來看看，常見見的需要要關(guān)注的的風(fēng)險(xiǎn)：：法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。價(jià)格下跌跌風(fēng)險(xiǎn)。。成本上升升風(fēng)險(xiǎn)。。政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。管理風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)成本上升風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策在決策項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)，，我們一一定要對(duì)對(duì)選定項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)分分析，并并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范采采取措施施，如摸摸清法律律關(guān)系，，進(jìn)行法法律界定定；進(jìn)行行敏感性性分析，，提高項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；；對(duì)政策策走勢(shì)進(jìn)進(jìn)行研究究，適應(yīng)應(yīng)政策要要求；對(duì)對(duì)自身的的財(cái)力人人力進(jìn)行行認(rèn)真摸摸底，做做自己能能做的事事等等。。任何事都都有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。我們們?cè)谕顿Y資決策中中分析風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，目目的在于于提前發(fā)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提前前防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，以盡可能能小的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)來獲獲取盡可可能高的的投資回回報(bào)。市場(chǎng)分析析市場(chǎng)供求求分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析財(cái)務(wù)分析析風(fēng)險(xiǎn)分析析投資決策策風(fēng)險(xiǎn)分析析由于房地地產(chǎn)投資資決策重重大，在在進(jìn)行上上述分析析后還應(yīng)應(yīng)采取審審慎的態(tài)態(tài)度。我我們必須須時(shí)刻控控制自己己過于樂樂觀的態(tài)態(tài)度，應(yīng)保持一一種“健健康的懷懷疑”態(tài)態(tài)度來對(duì)對(duì)待前期期獲得的的專業(yè)意意見。使自己既既不期望望過高的的售價(jià)水水平，也也不期望望過低的的開發(fā)成成本。同同時(shí)還需需考慮某某些意外外事件可可能導(dǎo)致致的損失失。如果果這樣做做了，即即使可能能失去一一些投資資機(jī)會(huì)，，但也會(huì)會(huì)避免由由于盲目目決策帶帶來的投投資損失失。采取取審慎的的態(tài)度是是向公司司負(fù)責(zé)。。同時(shí)投資資決策應(yīng)應(yīng)履行嚴(yán)嚴(yán)格的決決策程序序，應(yīng)該該召集經(jīng)經(jīng)營(yíng)班子子和全體體相關(guān)人人員進(jìn)行行集體研研究，議議定后再再報(bào)董事事會(huì)或上上級(jí)公司司審批。。經(jīng)營(yíng)班子子（尤其其是總經(jīng)經(jīng)理）要要對(duì)上報(bào)報(bào)材料的的真實(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。財(cái)務(wù)分析析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析市場(chǎng)供求求分析投資決策策（六）決決策分析析市場(chǎng)分析析目錄房地產(chǎn)行行業(yè)主要要特征第一部分第二部分第三部分第四部分項(xiàng)目投資資決策如何選擇擇項(xiàng)目項(xiàng)目在于于操作編制開發(fā)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)組織工程程建設(shè)全力推進(jìn)進(jìn)營(yíng)銷（一）編編制開發(fā)發(fā)計(jì)劃，，并嚴(yán)格格執(zhí)行1、編制依依據(jù)一是根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況二是企業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和年年度經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃三是項(xiàng)目目立項(xiàng)的的可行報(bào)報(bào)告2、分類及及概述計(jì)劃分為為：資金金計(jì)劃和和進(jìn)度計(jì)計(jì)劃。（1）資金計(jì)計(jì)劃包括資金金籌措、、投入、、回收及及成本、、利潤(rùn)實(shí)實(shí)現(xiàn)等計(jì)計(jì)劃。重重點(diǎn)要把把握資金金籌措、、成本控控制和利利潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)三大項(xiàng)項(xiàng)。資金籌措成本控制利潤(rùn)目標(biāo)編制開發(fā)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)組織工程程建設(shè)全力推進(jìn)進(jìn)營(yíng)銷廣州天河河北項(xiàng)目目資金工工作流程程廣州天河河北項(xiàng)目目盈利規(guī)規(guī)劃表科目金額一、營(yíng)業(yè)收入79407二、營(yíng)業(yè)總成本

其中：營(yíng)業(yè)成本43105營(yíng)業(yè)稅金及附加4471土地增值稅6531管理費(fèi)用818財(cái)務(wù)費(fèi)用0銷售費(fèi)用2382三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)22100減：所得稅費(fèi)用5525四、凈利潤(rùn)16575編制開發(fā)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)組織工程程建設(shè)全力推進(jìn)進(jìn)營(yíng)銷廣州天河河北項(xiàng)目目資金平平衡表

項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年合計(jì)一、資金支出土地費(fèi)用19378

19378

建設(shè)成本415570010000540421519

利息支出

7367367362208

稅金支出

52991122716526

費(fèi)用支出

1000120010003200

償還貸款

2500025000

股東投資收回

19793

19793

合計(jì)1979374363702843367107624二、資金來源銷售回籠

597031970479407

新增貸款

25000

25000

股東自有資金投入19793

19793

合計(jì)19793250005970319704124200資金盈缺

01756422675-2366316576期初資金

0017564402390期末資金

017564402391657516575編制開發(fā)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)組織工程程建設(shè)全力推進(jìn)進(jìn)營(yíng)銷資金籌措措主要要靠靠銀行貸貸款。房房地產(chǎn)投投資大、、周期長(zhǎng)長(zhǎng)，全靠靠投資者者自有資資金投入入，一是是投不起起二是不不合算。。百分之之十幾的的利潤(rùn)要要幾年才才實(shí)現(xiàn)并并不高。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的成功在在于利用用財(cái)務(wù)杠杠桿，以以小搏大大，用30－40％左右的的實(shí)投資資金，通通過銀行行貸款和和銷售回回收滾動(dòng)動(dòng)發(fā)展，，完成全全額投資資。在風(fēng)險(xiǎn)可可控的前前提下，，保持一一定的負(fù)負(fù)債率，，利用財(cái)財(cái)務(wù)杠桿桿保持適適度規(guī)模模經(jīng)營(yíng)。。編制開發(fā)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)組織工程程建設(shè)全力推進(jìn)進(jìn)營(yíng)銷成本控制制至關(guān)重要要。價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)是是最直接接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，只有有成本領(lǐng)領(lǐng)先，我我們才具具有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，，才能保保證項(xiàng)目目預(yù)期利利潤(rùn)。我我們要根根據(jù)立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)告，，將成本本控制目目標(biāo)分解解到每個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。。從項(xiàng)目目第一步步抓起，，自始至至終，全全體員工工有責(zé)。。這就是是我們常常說的全員全全過程程成本本控制制。利潤(rùn)實(shí)實(shí)現(xiàn)是我們們運(yùn)作作項(xiàng)目目的最最終目目標(biāo)，，也是是落實(shí)實(shí)企業(yè)業(yè)規(guī)劃劃和年年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)任任務(wù)的的需要要。一一定要要維護(hù)護(hù)利潤(rùn)潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃劃的嚴(yán)嚴(yán)肅性性。不不僅總總目標(biāo)標(biāo)要落落實(shí)，，而且且要按按照年年度計(jì)計(jì)劃堅(jiān)堅(jiān)決落落實(shí)。。這應(yīng)應(yīng)該是是企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主要要考核核的內(nèi)內(nèi)容。。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營(yíng)營(yíng)銷（2）進(jìn)度度計(jì)劃劃房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)進(jìn)度度，對(duì)對(duì)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)至關(guān)關(guān)重要要，他他不僅僅要加加快產(chǎn)產(chǎn)出，，加快快資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和和減少少資金金占用用節(jié)約約財(cái)務(wù)務(wù)成本本，盡盡快實(shí)實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)。。而且且要在在一定定階段段促使使產(chǎn)品品盡快快達(dá)到到可售售條件件，便便于公公司及及時(shí)主主動(dòng)占占領(lǐng)市市場(chǎng)先先機(jī)。。進(jìn)度計(jì)計(jì)劃包包括市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)、報(bào)報(bào)建辦辦證、、工程程建設(shè)設(shè)、銷銷售招招租、、交樓樓物業(yè)業(yè)管理理或組組織經(jīng)經(jīng)營(yíng)六六大部部分。。各大大部分分還有有小計(jì)計(jì)劃，，小計(jì)計(jì)劃服服從大大計(jì)劃劃，局局部計(jì)計(jì)劃服服從總總體計(jì)計(jì)劃。。在計(jì)計(jì)劃中中我們們重點(diǎn)關(guān)關(guān)注正正式開開工時(shí)時(shí)間，，開盤盤銷售售時(shí)間間和竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)時(shí)間。。編制開開發(fā)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)組織工工程建建設(shè)全力推推進(jìn)營(yíng)營(yíng)銷廣州天天河北北項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)總流流程圖圖廣州天天河北北項(xiàng)目目設(shè)計(jì)計(jì)流程程圖廣州天天河北北項(xiàng)目目工程程流程程圖廣州天天河北北項(xiàng)目目銷售售流程程圖廣州天天河北北項(xiàng)目目主體體進(jìn)度度大部分分工作作簡(jiǎn)單單看有有先有有后，，互為為前提提，但但更多多的是是互相相交錯(cuò)錯(cuò)，各各項(xiàng)工工作要要主動(dòng)動(dòng)提前前介入入，提提前準(zhǔn)準(zhǔn)備，，提前前工作作。這里要要強(qiáng)調(diào)調(diào)的一一點(diǎn)：：雖然然銷售售、租租賃常常常是是房地地產(chǎn)開開發(fā)的的最后后階段段，但但房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷卻卻絕不不應(yīng)該該等到到銷售售、租租賃階階段才才開始始，一一般而而言，，從最最初的的投資資決策策階段段的市市場(chǎng)分分析開開始，，就應(yīng)應(yīng)該讓讓市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷人員員介入入進(jìn)來來，讓讓他們們參與與項(xiàng)目目的市市場(chǎng)定定位，，公司司全體體員工工根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目的市市場(chǎng)定定位而而進(jìn)行行產(chǎn)品品生產(chǎn)產(chǎn)和各各項(xiàng)工工作，，也就就是我我們說說的全員全全過程程營(yíng)銷銷。編制開發(fā)計(jì)劃劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)組織工程建設(shè)設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷銷進(jìn)度計(jì)劃的時(shí)時(shí)間控制：規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)報(bào)建、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研等正式開開工前的準(zhǔn)備備階段，一般般是6-12個(gè)月，城市管管理辦事效率率不同而有差差異，主體建建設(shè)一般是平平均五層一個(gè)個(gè)月再加3個(gè)月裝修，一一個(gè)月驗(yàn)收。。也就是說，，18層加兩層地下下室一般兩年年內(nèi)。由于地質(zhì)不同同，基坑支護(hù)護(hù)，選擇基礎(chǔ)礎(chǔ)形式不同，，會(huì)有些差異異，但進(jìn)入框框架建筑基本本上是一致的的，后期工程程主要是統(tǒng)籌籌兼顧科學(xué)安安排。編制開發(fā)計(jì)劃劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)組織工程建設(shè)設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷銷3、分期計(jì)劃大項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃還包括分分期的開發(fā)計(jì)計(jì)劃。分期開發(fā)有利利于公司控制制開發(fā)投資規(guī)規(guī)模，增加資資金周轉(zhuǎn)能力力，制定出合合理的營(yíng)銷計(jì)計(jì)劃，降低運(yùn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，便便于價(jià)格上升升，實(shí)現(xiàn)價(jià)格格目標(biāo)，推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目整體成成功。編制開發(fā)計(jì)劃劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)組織工程建設(shè)設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷銷項(xiàng)目分期根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的不同同，可采取不不同的劃分辦辦法，對(duì)市場(chǎng)有把握握但資金不足足可先做價(jià)值值最低的地塊塊，靠低價(jià)促促進(jìn)銷售快速速回收資金。。對(duì)市場(chǎng)沒把握握，先做價(jià)值值最大的地塊塊，以產(chǎn)品品品質(zhì)吸引消費(fèi)費(fèi)者。有些項(xiàng)目前期期投資大，為為了提高市場(chǎng)場(chǎng)覆蓋率，擴(kuò)擴(kuò)大銷售，加加快資金回收收，高端產(chǎn)品品和一般產(chǎn)品品同時(shí)進(jìn)行開開發(fā)，比如上上海葉上海項(xiàng)項(xiàng)目。分期計(jì)劃不管管怎么劃分，，每一期應(yīng)該該相對(duì)獨(dú)立，，組團(tuán)集中。。從而便于工工程組織和交交付使用后的的物業(yè)管理。。編制開發(fā)計(jì)劃劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)組織工程建設(shè)設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷銷組織工程建設(shè)設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷銷成本領(lǐng)先策略略、聚焦策略略和差異化策策略是美國(guó)管管理學(xué)者邁克克爾?波特提出的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的三三個(gè)基本戰(zhàn)略略。這三個(gè)策策略在項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)應(yīng)加以把握。。成本領(lǐng)先聚焦差異化進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)（二）緊扣市市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)編制開發(fā)計(jì)劃劃1、做好項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位一個(gè)項(xiàng)目不可可能對(duì)所有類類型的客戶都都提供滿意的的產(chǎn)品。房地地產(chǎn)公司若想想在競(jìng)爭(zhēng)中立立于不敗之地地，必須對(duì)自自己的服務(wù)對(duì)對(duì)象，服務(wù)區(qū)區(qū)域有明確的的界定，進(jìn)行行準(zhǔn)確的市場(chǎng)場(chǎng)定位，即“為誰的需要要服務(wù)，你的的產(chǎn)品賣給誰誰”。這個(gè)定位是項(xiàng)項(xiàng)目本身?xiàng)l件件和市場(chǎng)需求求的結(jié)合。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)不純是技術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)，更重重要的是開發(fā)發(fā)方案的確定定。不根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況，準(zhǔn)準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)定位的項(xiàng)目目規(guī)劃做得再再漂亮也不是是好規(guī)劃，將將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)帶來災(zāi)難性性的后果。編制開發(fā)計(jì)劃劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)組織工程建設(shè)設(shè)全力推進(jìn)營(yíng)銷銷2、突出主題，，營(yíng)造亮點(diǎn)確定項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位后，要要注意緊扣目目標(biāo)客戶群的的偏好。在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，，除了要注意意創(chuàng)造自然舒舒適，方便的的居住環(huán)境外外，更重要的的是要盡可能能地滿足目標(biāo)標(biāo)客戶群的偏偏好。對(duì)市場(chǎng)需求、、消費(fèi)群體、、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、、樓盤特色、、地理位置、、人文環(huán)境等等一系列要素素進(jìn)行整合、、集成和創(chuàng)造造，樹立一個(gè)個(gè)明確的主題題，以給消費(fèi)費(fèi)者鮮明而強(qiáng)強(qiáng)烈的感知形形象，突出項(xiàng)項(xiàng)目的特色。。從而與周邊邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形形成差異，突突出特色。這這樣才能夠吸吸引目標(biāo)客戶戶的注意力，，取得市場(chǎng)先先機(jī)，形成自自己的項(xiàng)目品品牌。編制開發(fā)計(jì)劃劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)