房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程培訓(xùn)

第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資方向和時(shí)機(jī)選擇的影響第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的定位12/16/20221本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型和特點(diǎn)；熟悉風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資方向和時(shí)機(jī)選擇的影響；掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目場地選擇、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位的含義與工作方法。12/16/20222第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)一、住宅開發(fā)項(xiàng)目二、寫字樓與零售商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目三、其他類型的開發(fā)項(xiàng)目12/16/20223一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型12/16/20224一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20225一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20226一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20227一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20228一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20229一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/202210（二）住宅開開發(fā)項(xiàng)目的特特點(diǎn)1.市場潛力力巨大2.開發(fā)投資資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較較小3.多元化的的市場需求4.對(duì)開發(fā)商商投資能力要要求較低12/12/202211二、寫字樓與與零售商業(yè)開開發(fā)項(xiàng)目（一）寫字樓樓項(xiàng)目的分類類硬件內(nèi)容甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓丙級(jí)寫字樓所處位置位置十分優(yōu)越，一般居于城市商貿(mào)中心(CBD)，交通十分便利居于城市小型或零星的商貿(mào)集中區(qū)，交通條件較好零散建設(shè)的辦公樓，遠(yuǎn)離城市商貿(mào)中心區(qū)，交通條件一般停車位數(shù)量每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位每90~120平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位每120平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位電梯數(shù)量每部電梯服務(wù)面積3300~3900平方米/噸·臺(tái)每部電梯服務(wù)面積3900~4500平方米/噸·臺(tái)每部電梯服務(wù)面積4500~5000平方米/噸·臺(tái)12/12/202212辦公空間能提供可靈活分割適應(yīng)各種變化的辦公空間，室內(nèi)凈高2.6米以上辦公空間在一定程度上具有靈活分割適應(yīng)性，室內(nèi)凈高2.5米室內(nèi)凈高2.4米公用設(shè)施設(shè)專門的職工餐廳，并設(shè)有適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳，設(shè)提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心，設(shè)小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項(xiàng)目選擇位置可不設(shè)職工餐廳，提供盒飯或在附近解決就餐，選擇設(shè)置商務(wù)中心，可設(shè)小賣部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有充分區(qū)域控制能力中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制可不采用中央空調(diào)系統(tǒng)12/12/202213智能化水平辦公(OA)預(yù)留OA電力負(fù)荷30~50伏·安·米，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽預(yù)留OA電力負(fù)荷15~30伏·安·米，OA布線采用地面線槽或均布地面線盒預(yù)留OA電力負(fù)荷5~15伏·安·米，OA布線采用均布地面線盒或沿墻布置插座通信(CA)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件客戶可以有選擇地加入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，提供充足的國際、國內(nèi)直撥電話客戶能夠獲得直接國際、國內(nèi)電話、傳真服務(wù)設(shè)備(BA)主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)部分管路的自動(dòng)控制機(jī)電設(shè)備運(yùn)行計(jì)算機(jī)與人工管理相結(jié)合，管路開閉人工控制設(shè)備的運(yùn)行管理、監(jiān)控及管路的運(yùn)行控制以人工為主防火(FA)防火電視監(jiān)控，安裝自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置防火重點(diǎn)位置電視監(jiān)控，有選擇地安裝自動(dòng)報(bào)警噴灑系統(tǒng)根據(jù)防火分區(qū)面積、決定是否安裝自動(dòng)報(bào)警、噴灑裝置保安(SA)保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更常與消防共用電視監(jiān)控系統(tǒng)以保安人員為主的保安體系12/12/202214內(nèi)部裝修采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材采用中檔裝飾材料地面宜采用石材普通裝修和重點(diǎn)部位做點(diǎn)綴處理走廊高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂普通地毯或塊狀墊地毯，普通吸音材料吊頂普通地毯或地磚，可不吊頂辦公間墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，無梁結(jié)構(gòu)可不吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面墻面普通壁紙、噴涂或高級(jí)乳膠漆，普通吸音材料吊頂或高級(jí)乳膠漆，普通地毯地面墻面噴涂或普通乳膠漆，普通乳膠漆刷頂或噴白衛(wèi)生間高檔低噪聲衛(wèi)生潔具，通長石材洗面臺(tái)，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂，洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求中檔衛(wèi)生潔具，普通洗面臺(tái)或臺(tái)式洗面盆，普通面鏡，設(shè)香皂盒、手紙盒，普通吊頂或不做吊頂，普通瓷磚墻面、防滑地磚地面普通衛(wèi)生潔具，普通洗手盆，設(shè)香皂盒，不設(shè)吊頂，瓷磚墻裙普通防滑地磚地面門廳、電梯廳廳12/12/202215（二）零售商商業(yè)物業(yè)及其其分類1.區(qū)域購物物中心2.市級(jí)購物物中心3.地區(qū)購物物商場4.居住區(qū)商商場5.鄰里商店店6.特色商店店12/12/202216（三）寫寫字樓與與零售商商業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)1.寫字字樓開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的特點(diǎn)：：要求開發(fā)發(fā)商具備備長期投資資能力；把握寫字字樓設(shè)計(jì)發(fā)展展潮流和和趨勢；要高度重重視寫字字樓的選址12/12/202217銀河soho：：使用了了多項(xiàng)綠綠色建筑筑的先進(jìn)進(jìn)技術(shù)，，比如高高性能的的幕墻系系統(tǒng)、日日光采集集、百分分之百的的地下停停車、污污水循環(huán)環(huán)利用、、高效率率的采暖暖與空調(diào)調(diào)系統(tǒng)、、無氟氯氯化碳的的制冷方方式以及及優(yōu)質(zhì)的的建筑自自動(dòng)化體體系12/12/2022182.零售售商業(yè)物物業(yè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的特點(diǎn)：：需要認(rèn)真真分析零零售商業(yè)業(yè)物業(yè)的的商業(yè)輻射射區(qū)域；要求開發(fā)發(fā)商具備備長期大規(guī)模投投資的能能力；先租后建建、只租租不售；對(duì)物業(yè)管理理水平的要求高高；需要與交通設(shè)施施聯(lián)合開發(fā)發(fā)；要努力實(shí)實(shí)現(xiàn)商場場收益風(fēng)險(xiǎn)管理理社會(huì)化化；零售商業(yè)業(yè)物業(yè)與與其他物物業(yè)聯(lián)合開發(fā)發(fā)12/12/202219（一）旅旅游度假假村開發(fā)發(fā)項(xiàng)目三、其他他類型的的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目12/12/202220（二）工工業(yè)物業(yè)業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目重工業(yè)廠廠房輕工業(yè)廠廠房高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)用用房研究與發(fā)發(fā)展用房房12/12/202221政府土地儲(chǔ)備備中心土地利用用總體規(guī)規(guī)劃城市總體體規(guī)劃控制詳細(xì)細(xì)規(guī)劃年度土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃存量國有有土地、、擬征用用和農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用土地地征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、、拆遷和和市政道道路等基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)（三）土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目12/12/202222由于投資資收益是是對(duì)投資資者所承承擔(dān)投資資風(fēng)險(xiǎn)的的回報(bào)，，因此正正常情況況下投資資收益與與投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是相相匹配的的。高收收益伴隨隨高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第二節(jié)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)投資方方向和和時(shí)機(jī)選選擇的影影響12/12/202223風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房房地產(chǎn)投投資方向向和時(shí)機(jī)機(jī)選擇的的影響，，主要包包括以下下幾個(gè)方方面：1.根根據(jù)項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)的的大小，，確定其其合理的的投資收收益水平平；2.根據(jù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管管理的能能力選擇擇投資方方向3.根據(jù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周周期變化化特點(diǎn)把把握投資資時(shí)機(jī)12/12/202224第三節(jié)房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)場地的的選擇一、位置置的含義義二、影響響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)場場地選擇擇的要素素分析三、不同同類型項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)位位置的特特殊要求求12/12/202225一、位置的的含義狹義的位置置是指某一一具體投資資場地在城城市中的地理位置，，包括宏觀位位置和中觀觀、微觀位位置。廣義的位置置除了地理理位置以外外，還包括括該位置所所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、自然環(huán)環(huán)境或背景景。某一具體位位置所處的的社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、自然然環(huán)境決定定了該位置置附近的市場需求和消費(fèi)特征。。對(duì)位置的理理解還包括括該位置進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資所需支付付的成本高低和所面臨的的競爭環(huán)境。。對(duì)位置的把把握還須有發(fā)展的的、動(dòng)態(tài)的的眼光?！皩幰治魑饕粡埓玻灰謻|東一套房””12/12/202226二、影響房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)場地選擇擇的要素分分析（一）區(qū)位位分析備選區(qū)位：：可進(jìn)入性性、交通模模式、優(yōu)勢勢條件及已已有競爭性性項(xiàng)目的情情況，確保保投資項(xiàng)目目的規(guī)劃用用途與周圍圍環(huán)境相匹匹配（二）場地地分析場地條件：：大小、形形狀、地質(zhì)質(zhì)地形條件件、臨街狀狀況、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施水平平、利用現(xiàn)現(xiàn)狀、分區(qū)區(qū)限制12/12/202227（三）開發(fā)發(fā)潛力分析析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)應(yīng)追求最最高、最佳佳利用，也也就是說在在技術(shù)可行行、規(guī)劃許許可且財(cái)力力允許的前前提下達(dá)到到最有效利利用。（四）獲取取場地開發(fā)發(fā)權(quán)的方式式政府土地出出讓、當(dāng)前前土地使用用者轉(zhuǎn)讓12/12/202228（五）影響響場地選擇擇的因素匯匯總1.城市規(guī)規(guī)劃方面的的因素2.自然特特性3.市政基基礎(chǔ)設(shè)施條條件4.交通通通達(dá)程度5.停車條條件6.環(huán)境條條件7.公共配配套服務(wù)設(shè)設(shè)施完備情情況8.當(dāng)前土土地使用者者的態(tài)度9.土地價(jià)價(jià)格10.供求求關(guān)系12/12/202229（一）居住住項(xiàng)目1.市政公公用和公建建配套設(shè)施施完備的程程度2.公共交交通便捷程程度3.環(huán)境因因素4.居民人人口與收入入三、不同類類型項(xiàng)目對(duì)對(duì)位置的特特殊要求12/12/202230（二）寫字字樓項(xiàng)目1.與其他他商業(yè)設(shè)施施的接近程程度2.周圍土土地利用情情況和環(huán)境境3.易接近近性（交通通便捷）12/12/202231（三）零售售商業(yè)項(xiàng)目目住宅區(qū)的發(fā)發(fā)展商業(yè)輻射區(qū)區(qū)域及消費(fèi)費(fèi)者分析(購買力分分析)競爭性物業(yè)業(yè)分析項(xiàng)目易接近近性交通通達(dá)程程度、停車車等12/12/202232（四）工業(yè)業(yè)項(xiàng)目原材料供應(yīng)應(yīng)技術(shù)人才和和勞動(dòng)力供供應(yīng)水電等資源源供給控制環(huán)境污污染交通運(yùn)輸12/12/202233第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功功能的的定位位一、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品功能能的特特點(diǎn)二、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品功能能定位位的含含義和和重要要性三、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品功能能定位位原則則與方方法12/12/202234一、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品功能能的特特點(diǎn)（一））功能能的含含義和和分類類功能是是指功功用、、效用用和能能力等等。按性質(zhì)質(zhì)不同同分類類：使使用功功能、、美學(xué)學(xué)功能能按功能能的重重要程程度：：基本本功能能、輔輔助功功能按功能能的有有用性性：必必要功功能、、不必必要功功能（二））房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功功能的的特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的功功能調(diào)整的的難度度大、、費(fèi)用用高要求在在房屋屋建筑筑的功功能設(shè)設(shè)計(jì)中中具有有超前前性和和適當(dāng)當(dāng)?shù)膹棌椥?2/12/202235二、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品功能能定位位的含含義和和重要要性房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的功功能定定位是指在在目標(biāo)標(biāo)市場場選擇擇和市市場定定位基基礎(chǔ)上上，根根據(jù)潛潛在的的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者使使用需需求的的特征征，結(jié)結(jié)合房房地產(chǎn)產(chǎn)特定定產(chǎn)品品類型型的特特點(diǎn)，，對(duì)擬提提供的的房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)具備備的基基本功功能和和輔助助功能能做出出具體體規(guī)定定的過過程。12/12/202236三、房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品功能能定位位原則則與方方法房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品功能能定位位應(yīng)遵遵循的的根本本原則則是：：以未未來潛潛在使使用者者的功功能需需求特特征為為導(dǎo)向向，站站在使使用者者的立立場上上精打打細(xì)算算，體體現(xiàn)以以人為為本和和對(duì)人人的關(guān)關(guān)懷。。對(duì)房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功功能定定位的的基本本方法法與步步驟是是：明確目標(biāo)使用用者群體分析研究目標(biāo)標(biāo)使用者的需需求特征、消消費(fèi)偏好和可可支付能力針對(duì)目標(biāo)使用用者群體設(shè)計(jì)計(jì)12/12/202237萬科的戰(zhàn)略核核心要素與市市場定位1.以擁有穩(wěn)穩(wěn)定收入，講講求生活品味味和質(zhì)量的中中等收入家庭庭為目標(biāo)客戶戶；2.小區(qū)規(guī)劃劃注重人與自自然，人與人人的和諧相處處3.設(shè)計(jì)以滿滿足人的舒適適需要為第一一，先室內(nèi)后后室外4.以今后服服務(wù)增加物業(yè)業(yè)的附加值專業(yè)化服務(wù)完善的住宅配配套共管式管理營造社區(qū)文化化，倡導(dǎo)新型型生活方式12/12/202238萬科在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方面的幾幾個(gè)觀點(diǎn)萬科的建筑產(chǎn)產(chǎn)品要成為城城市景觀的組組成部分反對(duì)兵營式住住宅確立主力戶型型概念容積率并非越越高越好從集中綠地走走向組團(tuán)綠地地拿來主義與本本土化不斷創(chuàng)新的先先鋒精神12/12/202239房地產(chǎn)項(xiàng)目策策劃概念設(shè)計(jì)計(jì)有口皆碑的的典范奧林匹克花園園的健康概念。從1999年年廣州的“運(yùn)動(dòng)就在家門門口”到“生活就像高爾爾夫”，然后到了了上海和天津津的“新生活領(lǐng)跑者者”，再到北京京奧林匹克花花園的“在運(yùn)動(dòng)中享受受健康生活”。當(dāng)時(shí)（99年年）提到了房房地產(chǎn)和體育育嫁接的復(fù)合