房地產(chǎn)項目用地的獲取

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第5章房地產(chǎn)項目用地的獲取房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉讓屬于土地二級市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，并相應取得土地使用權之后，要進行項目的前期工作，其中包括申請、獲取項目的三種許可證。本章將對這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進行介紹與討論。重點問題房地產(chǎn)項目用地獲取的方式劃撥土地使用權的特點、范圍。土地使用權出讓的類型及各自含義、特點、范圍。土地使用權轉讓的類型及其特點、要求。土地使用權出讓與轉讓的區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1.1劃撥土地使用權概述劃撥土地使用權的含義劃撥土地使用權，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權。土地使用權劃撥，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1劃撥土地使用權的獲取劃撥土地使用權的基本特征5.1.1劃撥土地使用權概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材基本特征行政性無償性無期限性流轉限制性劃撥土地使用權的基本類型國家機關、軍事機關等公法人享有的劃撥土地使用權。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權。5.1.1劃撥土地使用權概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材5.1.2劃撥土地使用權的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材中央政府的政策規(guī)定《中華人民共和國土地管理法》（1998）《劃撥用地目錄》（國土資2001第9號令）地方政府的政策規(guī)定原因：劃撥土地存在非法隱形市場流轉一般性管理國有企業(yè)改制過程中的劃撥土地管理5.1.2劃撥土地使用權的適用范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材劃撥土地使用權的主要步驟5.1.3劃撥土地使用權獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材預審申請批準審查登記發(fā)證《國有土地使用證》主要利益主體及相互關系5.1.3劃撥土地使用權獲取的主要流程房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關系利益關系5.1.4劃劃撥土土地使使用權權獲取取過程程中的的主要要成本本和稅稅費房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材其他費費用安置補補助費費主要成成本和和稅費費土地補補償費費地上附附著物物及青青苗補補償費費拆遷補補償費費土地使使用權權出讓讓含義義土地使使用權權出讓讓，簡稱稱土地地出讓讓，是是指國國家將將國有有土地地使用用權在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權權出讓讓金的的行為為。5.2.1土土地使使用權權出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.2出出讓土土地使使用權權的獲獲取出讓土土地使使用權權的基基本特特征5.2.1土土地使使用權權出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權受讓方：支付土地出讓金出讓土土地使使用權權的基基本類類型5.2.1土土地使使用權權出讓讓概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材拍賣招標掛牌協(xié)議協(xié)議出出讓的的政策策規(guī)定定招牌掛掛出讓讓的政政策規(guī)規(guī)定5.2.2出出讓土土地使使用權權的政政策規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓5.2.3出出讓土土地使使用權權過程程中涉涉及的的各主主要利利益主主體及及相互互關系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開發(fā)商農(nóng)民招牌掛掛出讓讓直接的的利益益主體體：出讓方方———地方方政府府受讓方方———土地地使用用者5.2.3出出讓土土地使使用權權過程程中涉涉及的的各主主要利利益主主體及及相互互關系系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材土地使使用權權出讓讓金：國有有土地地使用用者的的代表表向土土地使使用者者收取取的一一定期期限的的土地地使用用費，，主要要用于于各項項城市市建設設和土土地開開墾、、復墾墾等方方面。。其他費費用：契稅稅，征征地補補償費費，房房屋拆拆遷費費，耕耕地占占用稅稅，新新增建建設用用地土土地有有償使使用費費，耕耕地開開墾費費和各各項管管理費費用等等。5.2.4出出讓土土地使使用權權過程程中主主要成成本和和稅費費房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓土土地使使用權權的含含義協(xié)議出出讓國國有土土地使使用權權，是指指國家家以協(xié)協(xié)議方方式將將國有有土地地使用用權在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國國家支支付土土地使使用權權出讓讓金的的行為為。5.3.1協(xié)議議出讓讓土地地使用用權概概述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權權的獲獲取協(xié)議出出讓土土地使使用權權的基基本特特征非市場場出讓讓，沒沒有競競爭者者政府對對地價價較易易控制制，靈靈活性性較大大價格和和使用用范圍圍收到到限制制5.3.1協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權權概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材經(jīng)營性性用地地招牌牌掛協(xié)議出出讓國國有土土地最最低價價格標標準協(xié)議出出讓公公示制制度存在的的問題題：信息息公開開程度度不夠夠，操操作行行為和和操作作程序序不夠夠規(guī)范范5.3.2協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權權的管管理情情況房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材供地環(huán)環(huán)節(jié)的的一般般程序序5.3.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權權獲取取的主主要流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材公開信信息接收申申請編制方方案地價評評估確定底底價方案、、底價報報批協(xié)商簽訂公示簽訂合合同公布結結果核發(fā)批準書書土地登登記資料歸歸檔北京市市協(xié)議議出讓讓程序序5.3.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權權獲取取的主主要流流程房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材受理理告知知簽約約審定定復審審審核核地價價評審審審查查招標標出出讓讓土土地地使使用用權權招標標出出讓讓土土地地使使用用權權，是是指指市市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門發(fā)發(fā)布布招招標標公公告告或或者者發(fā)發(fā)出出投投標標邀邀請請書書，，邀邀請請?zhí)靥囟ǘɑ蚧蛘哒卟徊惶靥囟ǘǖ牡姆ǚㄈ巳?、、自自然然人人和和其其他他組組織織參參加加國國有有土土地地使使用用權權投投標標，，根根據(jù)據(jù)投投標標結結果果確確定定土土地地使使用用者者的的行行為為。。公開開招招標標，，邀邀請請招招標標5.4.1招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材5.4招招標標、、拍拍賣賣、、掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權的的獲獲取取拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權權拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權權，是是指指市市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門發(fā)發(fā)布布拍拍賣賣公公告告，，由由競競買買人人在在指指定定時時間間、、地地點點進進行行公公開開競競價價，，根根據(jù)據(jù)出出價價結結果果確確定定土土地地使使用用者者的的行行為為。。5.4.1招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權，是是指指市市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門發(fā)發(fā)布布掛掛牌牌公公告告，，按按公公告告規(guī)規(guī)定定的的期期限限將將擬擬出出讓讓宗宗地地的的交交易易條條件件在在指指定定的的土土地地交交易易場場所所掛掛牌牌公公布布，，接接受受競競買買人人的的報報價價申申請請并并更更新新掛掛牌牌價價格格，，根根據(jù)據(jù)掛掛牌牌截截止止時時的的出出價價結結果果或或現(xiàn)現(xiàn)場場競競價價結結果果確確定定土土地地使使用用者者的的行行為為。。5.4.1招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材招標標出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本特特征征程序序規(guī)規(guī)范范全方方位位開開放放，，透透明明度度高高公平平、、客客觀觀交易易雙雙方方一一次次成成交交5.4.2招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材拍賣賣出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本特特征征必須須有有兩兩個個以以上上的的買買主主必須須有有不不斷斷變變動動的的價價格格必須須有有公公開開競競爭爭的的行行為為5.4.2招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本特特征征時間間長長，，且且允允許許多多次次報報價價，，有有利利于于投投資資者者理理性性決決策策和和競競爭爭操作作簡簡便便，，便便于于開開展展有利利于于土土地地有有形形市市場場的的形形成成和和運運作作5.4.2招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本特特征征房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材招標標基基本本流流程程5.4.3招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本流流程程房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國國家家級級規(guī)規(guī)劃劃教教材材招標標投標標開標標評標標決標標簽約約領證證拍賣賣基基本本流流程程市、、縣縣國國土土資資源源管管理理部部門門公公告告拍拍賣賣活活動動的的時時間間、、地地點點舉行行拍拍賣賣會會簽訂訂《《成成交交確確認認書書》》5.4.3招招標標拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓土土地地使使用用權權的的基基本本流流程程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材掛牌基基本流流程5.4.3招招標拍拍賣掛掛牌出出讓土土地使使用權權的基基本流流程房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材公布掛掛牌信息競買人人報價確認報報價掛牌截截止現(xiàn)場競競價簽訂《《成交確認認書》》保證金金處理法律責責任廣義：土地地使用用權發(fā)發(fā)生轉轉移的的所有有行為為，包包括出出讓。。狹義：通過過出讓讓方式式獲得得土地地使用用權的的土地地使用用者，，通過過買賣賣、贈贈與或或其他他合法法方式式將土土地使使用權權再轉轉移的的行為為。土地交交易一一級市市場；土地交交易二二級市市場5.5.1土土地使使用權權轉讓讓的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材5.5土土地使使用權權轉讓讓《城市市房地地產(chǎn)管管理法法》可以轉轉讓的的條件件不得轉轉讓的的條件件5.5.2土土地使使用權權轉讓讓的法法律條條件房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材土地使使用權權轉讓讓的法法律效效力土地使使用權權轉讓讓，出出讓合合同載載明的的其他他權力力義務務隨之之轉讓讓。新受讓讓人應應遵循循原受受讓人人與國國家簽簽訂的的合同同要求求，不不得隨隨意更更改。。土地使使用權權轉讓讓，地地上建建筑物物、其其他附附著物物所有有權隨隨之轉轉讓。。5.5.3土土地使使用權權轉讓讓的特特點房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材土地使使用權權轉讓讓的類類型5.5.3土土地使使用權權轉讓讓的特特點房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國家家級規(guī)規(guī)劃教教材1出售2交換3贈與轉讓申申請簽訂轉轉讓合合同轉