房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告講座

房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對策廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院如何把控房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量講者：

覃芳（副教授、高工）電郵：qinfang6666@163.com國有土地上房屋征收評估辦法房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對策房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)刑事案件執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生案例四川騙貸造假案

（案件7）寧夏改制造假案

麥科特上市造假案

上海世茂濱江花園房屋估價(jià)案浙江眾城案浙江衢州市華創(chuàng)案房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)問題探討無風(fēng)險(xiǎn)意識對風(fēng)險(xiǎn)漠視一、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對策（一）房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)種類和表現(xiàn)形式1.風(fēng)險(xiǎn)種類：（1）政策制度的變化造成的風(fēng)險(xiǎn)（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動造成的風(fēng)險(xiǎn)（3）估價(jià)理論不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)（4）估價(jià)業(yè)務(wù)本身造成的風(fēng)險(xiǎn)（5）內(nèi)控制度不完善造成的風(fēng)險(xiǎn)（6）估價(jià)技能不嫻熟造成的風(fēng)險(xiǎn)（7）職業(yè)道德的缺乏造成的風(fēng)險(xiǎn)（8）工作作風(fēng)不嚴(yán)謹(jǐn)造成風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對策一、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對策

（一）房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)種類和表現(xiàn)形式

2.風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)的形式（3）一般過失（2）侵權(quán)（1）違約

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)師違反委托合同（業(yè)務(wù)約定書）規(guī)定，未盡到合同約定義務(wù)，如未在預(yù)定時(shí)間內(nèi)提交估價(jià)報(bào)告，造委托方損失。估價(jià)師未違約也應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的其他錯誤行為，如出具估價(jià)報(bào)告結(jié)果與市場行情向背等，使委托方支付了大于房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)款。估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中缺乏合理性或應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎。一般情況下，普通過失導(dǎo)致對估價(jià)事項(xiàng)的部分錯誤表達(dá)，但尚未對社會和當(dāng)事人造成損失危害，或雖造成損失危害但損失和危害不大。（4）重大過失估價(jià)師執(zhí)業(yè)中明顯違反國家政策、法規(guī)，嚴(yán)重背離職業(yè)謹(jǐn)慎的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，違背職業(yè)道德，也稱為推定欺詐。是一種自愿的和不負(fù)責(zé)任的不法行為。其對估價(jià)事項(xiàng)的表述有根本性的錯誤。對當(dāng)事人和社會造成了較大的損失和危害，在社會和輿論上有較大的影響。（5）欺詐估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中有故意欺騙的傾向，也就是故意的虛報(bào)或隱瞞重大事實(shí)的行為，最嚴(yán)重的行為就是故意出具虛假估價(jià)報(bào)告。一、房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及對策（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的法律責(zé)任2.民事責(zé)任《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條：國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。《中華人民共和國保險(xiǎn)法》第一百二十三條：依法受聘對保險(xiǎn)事故進(jìn)行評估或鑒定的評估機(jī)構(gòu)和專家，應(yīng)當(dāng)依法公正執(zhí)行業(yè)務(wù)。因故意或過失給保險(xiǎn)人或被保險(xiǎn)人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。1.行政責(zé)任《中華人民共和國公司法》第二百一十九條：承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假證明文件的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！吨腥A人民共和國證券法》第二百零二條：為證券的發(fā)行、上市或者證券交易活動出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評估報(bào)告或者法律意見書等文件的專業(yè)機(jī)構(gòu)，就其所應(yīng)負(fù)責(zé)的內(nèi)容弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關(guān)主管部門責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)，吊銷直接責(zé)任人員的資格證書。造成損失的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條：違反本規(guī)定，有下列行為之一的，由注冊單位對當(dāng)事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》，并可處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國保險(xiǎn)法》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國證券法》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第五十二條：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！币?、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及及對對策策（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)及及估估價(jià)價(jià)師師的的法法律律責(zé)責(zé)任任3.刑事事責(zé)責(zé)任任《中華華人人民民共共和和國國刑刑法法》第二二百百二二十十九九條條：：承承擔(dān)擔(dān)資資產(chǎn)產(chǎn)評評估估、、驗(yàn)驗(yàn)資資、、驗(yàn)驗(yàn)證證、、會會計(jì)計(jì)、、審審計(jì)計(jì)、、法法律律服服務(wù)務(wù)等等職職責(zé)責(zé)的的中中介介組組織織的的人人員員故意意提供供虛虛假假證證明明文文件件，，情情節(jié)節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重重的的，，處處五五年年以以下下有有期期徒徒刑刑或或者者拘拘役役，，并并處處罰罰金金。。《中華華人人民民共共和和國國刑刑法法》一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及及對對策策（三三））房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防防范范的的對對策策（1）建建立立現(xiàn)現(xiàn)代代管管理理，，加加強(qiáng)強(qiáng)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)竟竟?fàn)帬幠苣芰α?.估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的對對策策為控控制制業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，建建立立有有效效的的估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)管管理理制制度度是是估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的重重要要管管理理工工作作之之一一。。應(yīng)規(guī)規(guī)范范估估價(jià)價(jià)師師聘聘用用合合同同格格式式；；嚴(yán)嚴(yán)格格公公章章的的使使用用制制度度。。對估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)經(jīng)經(jīng)常常使使用用的的法法律律文文件件（（包包括括估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告書書））能能夠夠由由有有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的估估價(jià)價(jià)師師共共同同討討論論制制定定，，并并根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)踐踐的的發(fā)發(fā)展展定定期期更更新新。。對年年輕輕估估價(jià)價(jià)師師加加強(qiáng)強(qiáng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)培培訓(xùn)訓(xùn)，，由由有有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的的估估價(jià)價(jià)師師定定期期或或隨隨時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行實(shí)實(shí)踐踐技技巧巧的的指指導(dǎo)導(dǎo)；；對新新的的政政策策、、法法律律或或案案例例，，估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)能能夠夠定定期期進(jìn)進(jìn)行行討討論論研研究究，，以以更更新新估估價(jià)價(jià)師師的的知知識識結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。改變變普普遍遍存存在在人人自自為為戰(zhàn)戰(zhàn)，，管管理理松松弛弛的的小小生生產(chǎn)產(chǎn)式式的的管管理理方方式式，，建建立立一一套套完完整整詳詳細(xì)細(xì)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)程程序序，，一一旦旦發(fā)發(fā)生生爭爭議議或或訴訴訟訟，，估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)可可處處于于有有利利地地位位，，有有效效防防范范執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的發(fā)發(fā)生生。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對策（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防防范的對策1.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對對策（2）健全內(nèi)部控控制，有效規(guī)規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)首先，承接業(yè)業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，，一定要對委委托目的、范范圍、要求、、時(shí)限等進(jìn)行行充分了解分分析，如客戶戶有特殊要求求更應(yīng)慎重對對待。同時(shí)要要初步評價(jià)估估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，確確定選派合適適的、能勝任任的專業(yè)人員員，這是提高高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的的關(guān)鍵。其次，在項(xiàng)目目實(shí)施過程中中，一定要遵遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范范，作到取證證充分、適當(dāng)當(dāng)，底稿完整整，記錄詳盡盡。第三，要加強(qiáng)強(qiáng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目的的檢查復(fù)核，，實(shí)行內(nèi)部三三級審核制度度，及時(shí)糾正正報(bào)告質(zhì)量上上存在的問題題，措辭恰當(dāng)當(dāng)，有效規(guī)避避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對策（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防防范的對策1.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對對策（3）增強(qiáng)專業(yè)技技能，保證估估價(jià)業(yè)務(wù)質(zhì)量量房地產(chǎn)估價(jià)師師僅有估價(jià)知知識是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠的，必須須研究與之相相關(guān)的政治、、經(jīng)濟(jì)、法律律、財(cái)務(wù)、社社會意識形態(tài)態(tài)，風(fēng)俗、習(xí)習(xí)慣等，以豐豐富自己的知知識層面，以以便應(yīng)對各種種錯綜復(fù)雜的的房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)咨詢業(yè)務(wù)。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對策（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防防范的對策1.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對對策（4）加強(qiáng)職業(yè)判斷斷，保持謹(jǐn)慎慎執(zhí)業(yè)作風(fēng)在目前政策變變化較大的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)下，為使使估價(jià)師能夠夠做到謹(jǐn)慎執(zhí)執(zhí)業(yè)，有條件件的估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)建立信息息網(wǎng)，盡力收收集變化迅速速而又眾多的的房地產(chǎn)交易易信息和規(guī)范范性文件，從從而使估價(jià)師師在執(zhí)業(yè)中能能夠掌握這些些信息和文件件，避免為客客戶提供不準(zhǔn)準(zhǔn)確的專業(yè)意意見。對于難以把握握的某些領(lǐng)域域，估價(jià)師有有責(zé)任向客戶戶披露其不確確定性或所面面臨不同后果果的可能性。。對于復(fù)雜的業(yè)業(yè)務(wù)，在業(yè)務(wù)務(wù)開始時(shí)就應(yīng)應(yīng)明確報(bào)告的的目的和報(bào)告告許可接受人人，同時(shí)還應(yīng)應(yīng)盡量限制任任何第三方使使用報(bào)告中的的結(jié)論，對不不確定的問題題和不可知的的事實(shí)情況，，出具有條件件和有保留的的估價(jià)咨詢意意見也是國際際慣例中通行行的做法。在簽定業(yè)務(wù)委委托書時(shí)應(yīng)明明確業(yè)務(wù)范圍圍，從而避免免產(chǎn)生誤解。。此外，業(yè)務(wù)務(wù)約定合同還還應(yīng)說明機(jī)構(gòu)構(gòu)管理層與房房地產(chǎn)估價(jià)師師雙方各自應(yīng)應(yīng)負(fù)的責(zé)任以以及對執(zhí)行業(yè)業(yè)務(wù)存在的任任何固有限制制，或者可以以在業(yè)務(wù)報(bào)告告書中詳細(xì)描描述的內(nèi)容。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對策（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防防范的對策1.估價(jià)機(jī)構(gòu)的對對策（5）提倡分工協(xié)作作，引入資源源共享機(jī)制市場的發(fā)展不不僅對估價(jià)師師個(gè)人提出了了專業(yè)化的執(zhí)執(zhí)業(yè)要求，也也對估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)提出了專業(yè)業(yè)化分工及協(xié)協(xié)作的管理要要求。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)注注重根據(jù)估價(jià)價(jià)師的個(gè)人特特點(diǎn)，建立不不同特長的梯梯隊(duì)。使估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)務(wù)相對有所分分工。同時(shí)，估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定具具體的制度，，以使估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)的估價(jià)師師能夠共享客客戶、共享經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，并在必必要時(shí)，在不不同業(yè)務(wù)方面面能夠互相進(jìn)進(jìn)行協(xié)作。這這種團(tuán)體作戰(zhàn)戰(zhàn)的制度，不不僅能夠有效效地提高工作作效率，重要要的是能夠提提高業(yè)務(wù)的質(zhì)質(zhì)量，并有效效地避免估價(jià)價(jià)師個(gè)人易犯的錯誤。。對于資料收集集問題：估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)可成立立專門負(fù)責(zé)收收集、整理和和發(fā)布估價(jià)相相關(guān)數(shù)據(jù)的部部門，采用相相應(yīng)的信息查查詢管理軟件件，建立一整整套房地產(chǎn)估估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)資料，并不不斷更新，為估估價(jià)師撰寫報(bào)報(bào)告創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件件。一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對策（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防防范的對策2.估價(jià)師的對策策（1）估價(jià)師應(yīng)關(guān)關(guān)注的問題職業(yè)道德是房房地產(chǎn)估價(jià)師師必備的素質(zhì)質(zhì)運(yùn)用專業(yè)知識識和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，對特定的的物業(yè)進(jìn)行公公正、公平、、合理地估價(jià)價(jià)，幫助客戶戶避免風(fēng)險(xiǎn)并并實(shí)現(xiàn)其合法法的商業(yè)利益益，是房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師服務(wù)務(wù)的價(jià)值所在在。房地產(chǎn)估估價(jià)師在執(zhí)業(yè)業(yè)過程中，應(yīng)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎勤勤勉原則，以以“誠信”為為本，遵守房房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)、技技術(shù)規(guī)范和規(guī)規(guī)程，保證估估價(jià)結(jié)果的客觀公正。。專業(yè)水準(zhǔn)是房房地產(chǎn)估價(jià)師師從業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)房地產(chǎn)估價(jià)是是專業(yè)特點(diǎn)比比較突出的行行業(yè)，對估價(jià)價(jià)的技術(shù)要求求比較高，沒沒有一定的專專業(yè)知識和實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是難難以勝任的。。隨著新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為的不斷斷涌現(xiàn)，越來來越多的領(lǐng)域域需要房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師的介介入，對估價(jià)價(jià)師提出了更更專業(yè)、更綜綜合的要求。。傳統(tǒng)的知識識結(jié)構(gòu)、執(zhí)業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)業(yè)方式甚至部部分執(zhí)業(yè)規(guī)范范己無法保證證為客戶提供供滿意的高質(zhì)質(zhì)量的服務(wù)。。同時(shí)，缺乏對對新興產(chǎn)業(yè)相相關(guān)運(yùn)作的了了解以及相關(guān)關(guān)法律政策的的把握，必然然會影響估價(jià)價(jià)師的專業(yè)判判斷，加大執(zhí)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因因此，一個(gè)合合格的房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該該是勤勉向上上的人，深入入市場，踏踏踏實(shí)實(shí)，才能能具有對物業(yè)業(yè)的準(zhǔn)確判斷斷，真正做到到與時(shí)俱進(jìn)。。風(fēng)險(xiǎn)意識是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師執(zhí)業(yè)的保保障風(fēng)險(xiǎn)是估價(jià)職職業(yè)的天然屬屬性，如何認(rèn)認(rèn)識、控制和和防范風(fēng)險(xiǎn)是是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師面臨的重重大挑戰(zhàn)。房房地產(chǎn)估價(jià)師師面臨的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)包括估價(jià)報(bào)報(bào)告差錯引發(fā)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)、客客戶惡意隱瞞瞞和舞弊引發(fā)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。防范和降低房房地產(chǎn)估價(jià)的的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，，首先應(yīng)該樹樹立風(fēng)險(xiǎn)防范范意識，從行行業(yè)內(nèi)部著手手，建立相應(yīng)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理和和防范體系。。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)房房地產(chǎn)估價(jià)職職業(yè)的社會教教育，使社會會公眾理解估估價(jià)工作的職職責(zé)、工作內(nèi)內(nèi)容和應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的責(zé)任，杜杜絕對估價(jià)執(zhí)執(zhí)業(yè)的干擾和和不正確的認(rèn)認(rèn)識，營造良良好的執(zhí)業(yè)環(huán)環(huán)境，使中介介機(jī)構(gòu)真正做做到獨(dú)立、公公正、客觀。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及對策（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防防范的對策（2）.估價(jià)師的對策策一般來說，惡惡劣的外部執(zhí)執(zhí)業(yè)環(huán)境和不不健全的內(nèi)部部管理體制是是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的主要成因因。在現(xiàn)實(shí)條條件下，從房房地產(chǎn)估價(jià)師師自身來看，，唯一能為房房地產(chǎn)估價(jià)師師掌控的是其其所執(zhí)行的操操作程序，通通過嚴(yán)格遵循循法定的估估價(jià)程序序，能使部部分風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在工作作過程中中暴露出出來，也也為今后后一旦發(fā)發(fā)生的糾糾紛和訴訴訟作證證據(jù)上的的準(zhǔn)備，，以有效效的規(guī)避避和控制制風(fēng)險(xiǎn)。。明確估價(jià)基本事項(xiàng)擬定作業(yè)方案實(shí)地查勘估價(jià)對象收集估價(jià)信息資料估價(jià)結(jié)果測算及確定撰寫估價(jià)報(bào)告報(bào)告審核土地評估房屋征收評估在建工程評估期房評估現(xiàn)房評估職業(yè)技能房地產(chǎn)估價(jià)工作過程分析

工作步驟程估價(jià)資料歸檔二、如如何把控控房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告的質(zhì)質(zhì)量前言言二、如如何把控控房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告的質(zhì)質(zhì)量（一）對對房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告寫作作主體的的要求1.房地產(chǎn)估估價(jià)報(bào)告告寫作主主體房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)專業(yè)估價(jià)價(jià)人員二、如如何把控控房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告的質(zhì)質(zhì)量（一）對對房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告寫作作主體的的要求對專業(yè)估估價(jià)人員員要求人的因素素是整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告寫作作系統(tǒng)中中最為重重要的因因素。房地產(chǎn)估估價(jià)報(bào)告告的寫作作屬于專專業(yè)寫作作，一份份高質(zhì)量量的房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)報(bào)告，，依賴于于估價(jià)人人員良好好的綜合合素質(zhì)。。綜合素質(zhì)質(zhì)的提高高，只能能在實(shí)踐踐中不斷斷積累和和提高。。以下提提出的各各項(xiàng)內(nèi)容容只是必必須達(dá)到到的基本本要求。。1.房地產(chǎn)估估價(jià)人員員知識結(jié)結(jié)構(gòu)2.房地產(chǎn)估估價(jià)人員員專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)撰寫房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)報(bào)告是是估價(jià)人人員在一一定經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和知識識的基礎(chǔ)礎(chǔ)上產(chǎn)生生的一種種創(chuàng)造行行為。這這種創(chuàng)造造行為在在很大程程度體現(xiàn)現(xiàn)著估價(jià)價(jià)人員經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和知知識的個(gè)個(gè)性特點(diǎn)點(diǎn)。二者都是是不可缺缺少的必必要條件件，專業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)在在某些特特定條件件下甚至至比知識識更重要要。專業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的的獲得一一靠自己己動手，，實(shí)際操操作，二二靠加強(qiáng)強(qiáng)同行間間學(xué)習(xí)交交流。3.房地產(chǎn)估估價(jià)人員員認(rèn)知能力力房地產(chǎn)估估價(jià)師的的認(rèn)知能能力是指指能否在在社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動的大環(huán)環(huán)境中，，迅速、、正確地地評價(jià)估估價(jià)對象象的客觀觀價(jià)格或或價(jià)值的的思維表表現(xiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識建筑工程知識：建筑工程技術(shù)建筑工程測量建筑識圖與構(gòu)造建筑工程造價(jià)其它方面知識：城市規(guī)劃知識土地管理知識金融、保險(xiǎn)知識經(jīng)濟(jì)學(xué)知識與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范及政策規(guī)定方面的知識

二、如如何把控控房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告的質(zhì)質(zhì)量房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)1.嚴(yán)格執(zhí)行行三審制制度大多數(shù)機(jī)機(jī)構(gòu)內(nèi)第第一級審審核人就就是估價(jià)價(jià)作業(yè)人人員（大大部分不不是估價(jià)價(jià)師），，第二級級和第三三級審核核人則分分別是該該宗估價(jià)價(jià)報(bào)告的的簽名估估價(jià)師。。作業(yè)人員員、簽名名估價(jià)師師分別包包攬了三審中的的三個(gè)級級別的審審核人崗崗位。從調(diào)查中中可知，，設(shè)立有有專職的的第三級級審核人人（相當(dāng)當(dāng)于總審審核人））崗位的的機(jī)構(gòu)，，其估價(jià)價(jià)報(bào)告質(zhì)質(zhì)量相對對就好；；反之，，則差。。從目前前現(xiàn)狀看看，設(shè)立立有專職職的第三三級審核核人崗位位的估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)為為數(shù)教少少。（1）三審制度度現(xiàn)實(shí)狀狀況（2）三審制制度實(shí)施施建議（（執(zhí)行總總審核人人制度）（一）對對房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告寫作作主體的的要求一是“三三審”沒沒有具體體分工，，“三審審”之間間彼此““信任””，彼此此依懶，，一審認(rèn)認(rèn)為反正正有“二二審”、、“三審審”，做做好了也也不再校校對，馬馬上發(fā)給給“二審審”。二審認(rèn)為為“一審審”完成成了，報(bào)報(bào)告的格格式大同同小異，，粗看技技術(shù)思路路、估價(jià)價(jià)方法、、評估結(jié)結(jié)果沒問問題，就就發(fā)給““三審””。而“三審審”報(bào)告告量多，，不可能能對每份份報(bào)告仔仔細(xì)看，，結(jié)果““沒問題題”就簽簽發(fā)了。。這樣，，“三審審”的形形式有了了，而低低級錯誤誤恰恰就就在“三三審”的的過程中中出現(xiàn)了了。二、如如何把控控房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告的質(zhì)質(zhì)量1.嚴(yán)格執(zhí)行行三審制制度2.踏實(shí)做好好估價(jià)基基礎(chǔ)工作3.完善企業(yè)業(yè)管理制度4.樹立正確確的發(fā)展展觀念，，培育、、建設(shè)和和形成良好的企業(yè)文化化。（一）對對房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告寫作作主體的的要求房地產(chǎn)估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)二、如如何把控控房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)報(bào)報(bào)告的質(zhì)質(zhì)量（二））房地地產(chǎn)估估價(jià)報(bào)報(bào)告常常見問問題1.估價(jià)報(bào)報(bào)告內(nèi)內(nèi)容的的不完整整2.文字表表述方方面的的問題3.估價(jià)技技術(shù)方方面的的問題三、國國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法亮點(diǎn)1：評估估價(jià)格格完全全依照照市場場2003年的《城市房房屋拆拆遷估估價(jià)指指導(dǎo)意意見》規(guī)定，，“拆拆遷估估價(jià)應(yīng)應(yīng)當(dāng)參參照類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場交交易價(jià)價(jià)格和和市、、縣人人民政政府或或者其其授權(quán)權(quán)部門門定期期公布布的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場價(jià)格格。按照《國有土土地上上房屋屋征收收與補(bǔ)補(bǔ)償條條例》的規(guī)定定，對對被征征收房房屋價(jià)價(jià)值的的補(bǔ)償償，不不得低低于房房屋征征收決決定公公告之之日被被征收收房屋屋類似似房地地產(chǎn)的的市場場價(jià)格格。2011年6月7日新發(fā)發(fā)布的的《國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法》，對此此進(jìn)行行了細(xì)細(xì)化。。“被被征收收房屋屋的類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)”是是指與與被征征收房房屋的的區(qū)位位、用用途、、權(quán)利利性質(zhì)質(zhì)、檔檔次、、新舊舊程度度、規(guī)規(guī)模、、建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)等相相同或或者相相似的的房地地產(chǎn)。。被征征收房房屋類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場價(jià)價(jià)格，，是指指在評評估時(shí)時(shí)點(diǎn)的的平均均交易易價(jià)格格。新的《國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法》中，對對房屋屋價(jià)值值的評評估，，已經(jīng)經(jīng)不再再綜合合政府府定期期發(fā)布布的“指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)””，而是完完全按按照市市場交交易的的價(jià)格格。（一））四大大亮點(diǎn)點(diǎn)三、國國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法亮點(diǎn)2：評估估機(jī)構(gòu)構(gòu)由被被征收收人選選在原來來的《城市房房屋拆拆遷估估價(jià)指指導(dǎo)意意見》中規(guī)定定，““拆遷遷估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)的確確定應(yīng)應(yīng)當(dāng)公公開、、透明明，采采取被被拆遷遷人投投票或或拆遷遷當(dāng)事事人抽抽簽等等方式式”。。新發(fā)布布的《國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法》中明確確規(guī)定定，““房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評評估機(jī)機(jī)構(gòu)由由被征征收人人在規(guī)規(guī)定時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)協(xié)商商選定定;在規(guī)定定時(shí)間間內(nèi)協(xié)協(xié)商不不成的的，由由房屋屋征收收部門門通過過組織織被征征收人人按照照少數(shù)數(shù)服從從多數(shù)數(shù)的原原則投投票決決定，，或者者采取取搖號號、抽抽簽等等隨機(jī)機(jī)方式式確定定”。。三、國國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法亮點(diǎn)3：評估估更多多體現(xiàn)現(xiàn)土地地價(jià)值值原來的的《城市房房屋拆拆遷估估價(jià)指指導(dǎo)意意見》中規(guī)定定，““拆遷遷估價(jià)價(jià)的方方法一一般應(yīng)應(yīng)當(dāng)采采用市市場比比較法法。不不具備備采用用市場場比較較法條條件的的，可可以采采用其其他估估價(jià)方方法””。新的《國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法》中明確確，估估價(jià)師師應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)據(jù)評估估對象象和當(dāng)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)市場場狀況況，對對市場場法、、收益益法、、成本本法、、假設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)法等等評估估方法法進(jìn)行行適用用性分分析后后，選選用其其中一一種或或者多多種方方法對對被征征收房房屋價(jià)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行評評估。。三、國國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法亮點(diǎn)4：補(bǔ)償償款算算法有有多種種相對原原來《城市房房屋拆拆遷評評估指指導(dǎo)意意見》中，只只采用用單一一的市市場比比較評評估法法而言言，新新的評評估辦辦法會會同時(shí)時(shí)采用用市場場法、、成本本法及及假設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)法等等多種種方法法進(jìn)行行評估估，進(jìn)進(jìn)一步步規(guī)范范了房房屋征征收評評估的的行為為。三、國國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法（二））注意意條款款第八條條被征收收房屋屋價(jià)值值評估目目的應(yīng)當(dāng)表表述為為“為為房屋屋征收收部門門與被被征收收人確確定被被征收收房屋屋價(jià)值值的補(bǔ)補(bǔ)償提提供依依據(jù)，，評估估被征征收房房屋的的價(jià)值值”。。用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房屋價(jià)價(jià)值評估目目的應(yīng)當(dāng)表表述為為“為為房屋屋征收收部門門與被被征收收人計(jì)計(jì)算被被征收收房屋屋價(jià)值值與用用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房房屋價(jià)價(jià)值的的差價(jià)價(jià)提供供依據(jù)據(jù)，評評估用用于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房房屋的的價(jià)值值”。。三、國國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法（二））注意意條款款第九條房房屋征征收評評估前前，房房屋征征收部部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)組組織有有關(guān)單單位對對被征征收房房屋情情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查，，明確確評估估對象象。評評估對對象應(yīng)應(yīng)當(dāng)全全面、、客觀觀，不不得遺遺漏、、虛構(gòu)構(gòu)。房屋征征收部部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)向向受托托的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評估估機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供征收收范圍圍內(nèi)房房屋情情況，，包括括已經(jīng)經(jīng)登記記的房房屋情情況和和未經(jīng)經(jīng)登記記建筑筑的認(rèn)認(rèn)定、、處理理結(jié)果果情況況。調(diào)調(diào)查結(jié)結(jié)果應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在房屋屋征收收范圍圍內(nèi)向向被征征收人人公布布。對于已已經(jīng)登登記的的房屋屋，其其性質(zhì)質(zhì)、用用途和和建筑筑面積積，一一般以以房屋權(quán)權(quán)屬證證書和房屋屋登記記簿的的記載載為準(zhǔn)準(zhǔn)；房房屋權(quán)權(quán)屬證證書與與房屋屋登記記簿的的記載載不一一致的的，除除有證證據(jù)證證明房房屋登登記簿簿確有有錯誤誤外，，以房房屋登登記簿簿為準(zhǔn)準(zhǔn)。對于未未經(jīng)登登記的的建筑筑，應(yīng)當(dāng)按按照市市、縣縣級人人民政政府的的認(rèn)定定、處處理結(jié)結(jié)果進(jìn)進(jìn)行評評估。。三、國國有土土地上上房屋屋征收收評估估辦法法（二））注意意條款款第十條條被征收收房屋屋價(jià)值值評估估時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為房房屋征征收決決定公公告之之日。。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房屋價(jià)價(jià)值評估時(shí)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與與被征收房房屋價(jià)值評評估時(shí)點(diǎn)一一致。三、國有土土地上房屋屋征收評估估辦法（二）注意意條款第十三條注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評評估對象和和當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場狀狀況，對市市場法、收收益法、成成本法、假假設(shè)開發(fā)法法等評估方方法進(jìn)行適適用性分析析后，選用用其中一種種或者多種種方法對被被征收房屋屋價(jià)值進(jìn)行行評估。被征收房屋屋的類似房房地產(chǎn)有交交易的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選用市市場法評估估；被征收收房屋或者者其類似房房地產(chǎn)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益的的，應(yīng)當(dāng)選選用收益法法評估；被被征收房屋屋是在建工工程的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)選用假假設(shè)開發(fā)法法評估。可以同時(shí)選選用兩種以以上評估方方法評估的的，應(yīng)當(dāng)選選用兩種以以上評估方方法評估，，并對各種種評估方法法的測算結(jié)結(jié)果進(jìn)行校校核和比較較分析后，，合理確定定評估結(jié)果果。三、國有土土地上房屋屋征收評估估辦法（二）注意意條款第十四條被征收房屋屋價(jià)值評估估應(yīng)當(dāng)考慮慮被征收房房屋的區(qū)位位、用途、、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、新舊程程度、建筑筑面積以及及占地面積、、土地使用用權(quán)等影響被征收收房屋價(jià)值值的因素。。被征收房屋屋室內(nèi)裝飾飾裝修價(jià)值值，機(jī)器設(shè)設(shè)備、物資資等搬遷費(fèi)費(fèi)用，以及及停產(chǎn)停業(yè)業(yè)損失等補(bǔ)補(bǔ)償，由征征收當(dāng)事人人協(xié)商確定定；協(xié)商不不成的，可可以委托房房地產(chǎn)價(jià)格格評估機(jī)構(gòu)構(gòu)通過評估估確定。三、國有土土地上房屋屋征收評估估辦法（二）注意意條款第十七條分戶初步步評估結(jié)果果公示期滿滿后，房地地產(chǎn)價(jià)格評評估機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)向房屋屋