房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理2

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第三章

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資與融資【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】

一般了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資與融資的基礎(chǔ)知識(shí)；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、籌資與籌資方式、房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)和內(nèi)容；對(duì)技能點(diǎn)和掌握點(diǎn)有一般性的了解。第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資概述

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的基本概念

（一）投資要素投資是指投資者為了獲取未來(lái)的收益將資金、土地、設(shè)備、物質(zhì)、技術(shù)等生產(chǎn)要素投入社會(huì)再生產(chǎn)過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)行為。投資行為是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本推動(dòng)力。1．投資主體

投資主體即投資者，是指組織投資活動(dòng)、籌集和提供投資資金、進(jìn)行投資決策并實(shí)施投資的行為主體。（1）有相對(duì)獨(dú)立的投資決策權(quán)；（2）能自行籌措并自主運(yùn)用投資資金；（3）擁有對(duì)投資所形成資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)；（4）承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)并享有投資收益。投資主體須具備如下四項(xiàng)基本條件：

2．投資客體投資客體即投資對(duì)象、目標(biāo)或標(biāo)的物。

3．投資目標(biāo)投資目標(biāo)是指投資活動(dòng)要達(dá)到的目的和投資者的投資動(dòng)機(jī)。

4．投資方式投資方式是投資過程的運(yùn)行方式，或投資活動(dòng)的運(yùn)行方式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類。

（二）投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)及分類

投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是資金的運(yùn)動(dòng)。準(zhǔn)備階段儲(chǔ)備資金生產(chǎn)階段生產(chǎn)資金銷售階段成品資金商品銷售貨幣形態(tài)增值1．按投資主體分類分為：國(guó)家投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資。2．按投資客體分類①按物質(zhì)性質(zhì)不同，分為：實(shí)物投資、金融投資、無(wú)形資產(chǎn)投資。②按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不同，可分為：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。3．按投資形式分類分為：直接投資、間接投資。4．按風(fēng)險(xiǎn)程度分類分為：一般投資、風(fēng)險(xiǎn)投資。5．按投資項(xiàng)目的內(nèi)容分類分為：礦山投資、林業(yè)投資、市政建設(shè)投資、工業(yè)項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)投資等若干種類。

1．資源消耗巨大；

2．投資期間漫長(zhǎng)；

3．環(huán)境因素復(fù)雜；

4．風(fēng)險(xiǎn)客觀存在二、房地產(chǎn)投資的特征（一）一般性投資的特性1．房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性；2．房地產(chǎn)投資過程周期長(zhǎng)、成本高；3．房地產(chǎn)投資所受制約因素多；4．房地產(chǎn)資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性；5．房地產(chǎn)投資有良好的抗通貨膨脹性；6．房地產(chǎn)從周圍社區(qū)環(huán)境的改善中獲得利益。（二）房地產(chǎn)投資的特征三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)為了確定投資經(jīng)營(yíng)的方向，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，運(yùn)用系統(tǒng)的、科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地收集和分析相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品信息，企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部條件以及業(yè)內(nèi)其他企業(yè)相關(guān)信息等各種資料，通過對(duì)過去與現(xiàn)在的營(yíng)銷狀況及動(dòng)態(tài)性影響因素的分析研究，從而為企業(yè)預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展、制定正確的決策提供依據(jù)。（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概念1．市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查的基基礎(chǔ)是是收集集資料料；2．市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)涵是是廣義義的；；3．市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查的方方法必必須是是科學(xué)學(xué)的。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查概念念的把把握：：（二））房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的的作用用1．有助助于房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)確定定正確確的發(fā)發(fā)展方方向；；2．有助助于房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)適時(shí)時(shí)進(jìn)行行產(chǎn)品品更新新?lián)Q代代；3．有助助于項(xiàng)項(xiàng)目投投資者者制定定科學(xué)學(xué)的銷銷售和和生產(chǎn)產(chǎn)計(jì)劃劃；4．有助助于項(xiàng)項(xiàng)目投投資者者實(shí)施施正確確的價(jià)價(jià)格策策略；；5．有助助于房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)改善善經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理，提提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益。。（三））房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的的一般般原則則1．準(zhǔn)確確性原原則資料的的準(zhǔn)確確性取取決于于以下下三個(gè)個(gè)方面面：（1）市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研人員員的技技術(shù)水水平；；（2）市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研人員員的敬敬業(yè)態(tài)態(tài)度；；（3）資料料提供供者是是否持持客觀觀態(tài)度度。2．時(shí)效效性原原則3．全面面性原原則4．針對(duì)對(duì)性原原則5．創(chuàng)造造性原原則房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)容（1）顧客客調(diào)查查（2）產(chǎn)品品調(diào)查查（3）市場(chǎng)場(chǎng)占有有率調(diào)調(diào)查（4）產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售趨趨勢(shì)調(diào)調(diào)查（5）市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀況況調(diào)查查（6）目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查（7）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手調(diào)查查（8）價(jià)格格調(diào)查查（9）銷售售渠道道調(diào)查查（10）促銷銷組合合調(diào)查查第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查1.可控因因素的的調(diào)查查2.不可控控因素素的調(diào)調(diào)查（1）人口口狀況況調(diào)查查（2）政治治法律律環(huán)境境調(diào)查查（3）經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境調(diào)查查（4）自然然環(huán)境境調(diào)查查（5）科學(xué)學(xué)技術(shù)術(shù)發(fā)展展水平平調(diào)查查第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查（一））調(diào)查查準(zhǔn)備備階段段1.確定調(diào)調(diào)查目目標(biāo)2.初步情情況分分析3.制定調(diào)調(diào)查計(jì)計(jì)劃4.非正式式調(diào)查查第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查的程程序（三））提交交調(diào)查查報(bào)告告階段段1.資料的的整理理分析析2.編寫調(diào)調(diào)查報(bào)報(bào)告第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查（四））跟蹤蹤調(diào)查查階段段1.確定資資料來(lái)來(lái)源2.確定調(diào)調(diào)查方方法3.擬定調(diào)調(diào)查表表或調(diào)調(diào)查問問卷4.抽樣設(shè)設(shè)計(jì)抽抽樣調(diào)調(diào)查5.實(shí)地調(diào)調(diào)查（二））正式式調(diào)查查階段段房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查的方方法（一））觀察察法1.直接觀觀察2.間接觀觀察3.局外觀觀察（二））問卷卷調(diào)查查法調(diào)查問問卷的的主要要形式式和基基本內(nèi)內(nèi)容第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查（四））房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的概念念預(yù)測(cè)是指人人們運(yùn)運(yùn)用科科學(xué)知知識(shí)和和手段段，對(duì)對(duì)客觀觀世界界中未未來(lái)不不確定定事件件的發(fā)發(fā)展變變化趨趨向和和結(jié)果果，事事先所所做的的分析析和估估計(jì)。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)是指借借助歷歷史統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資資料和和市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查，運(yùn)運(yùn)用科科學(xué)的的方法法和手手段，，對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況況及發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)做做出的的預(yù)計(jì)計(jì)、測(cè)測(cè)算和和判斷斷。（五））房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的內(nèi)容容1．國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)；2．產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策所帶帶來(lái)影影響的的預(yù)測(cè)測(cè)；3．市場(chǎng)場(chǎng)需求求預(yù)測(cè)測(cè)；4．技術(shù)術(shù)發(fā)展展預(yù)測(cè)測(cè)；5．銷售售前景景預(yù)測(cè)測(cè)；6．房地地產(chǎn)生生命周周期預(yù)預(yù)測(cè)；；7．供給給能力力預(yù)測(cè)測(cè)；8．市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格走向向預(yù)測(cè)測(cè)；9．市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況況預(yù)測(cè)測(cè)。（六））房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的的步驟驟1．確立立預(yù)測(cè)測(cè)目標(biāo)標(biāo)；2．?dāng)M定定預(yù)測(cè)測(cè)工作作計(jì)劃劃；3．收集集與整整理資資料；；4．選擇預(yù)測(cè)測(cè)方法；5．預(yù)測(cè)分析析；6．預(yù)測(cè)結(jié)果果評(píng)價(jià)；7．編寫預(yù)測(cè)測(cè)報(bào)告。四、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資過程（一）項(xiàng)目目及項(xiàng)目周周期1．項(xiàng)目的含含義指在一定的的約束條件件下，具有有特定目標(biāo)標(biāo)的一次性性任務(wù)。構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，必須須具備如下下4項(xiàng)基本條件件。（1）項(xiàng)目是一一個(gè)系統(tǒng)的的有機(jī)整體體；（2）項(xiàng)目具有有明確的目目標(biāo)；（3）項(xiàng)目具有有明確的起起點(diǎn)和終點(diǎn)點(diǎn)；（4）資源條件件的保障。。2．項(xiàng)目周期期（1）項(xiàng)目投資資前期①投資機(jī)會(huì)會(huì)研究；②投資項(xiàng)目目建議；③投資項(xiàng)目目可行性研研究；④投資項(xiàng)目目評(píng)估與投投資決策。。（2）項(xiàng)目投資資實(shí)施期①項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)施工任務(wù)務(wù)的承發(fā)包包；②項(xiàng)目控制制；③項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)管理。（3）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)使用期（二）房地地產(chǎn)項(xiàng)目投投資1．房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資特特性（1）前期工作作的重要性性；（2）增值與保保值的特性性；（3）替換性；；（4）法規(guī)約束束與保護(hù)特特性；（5）金融作用用的特性。。2．土地使用用權(quán)的獲取取（1）有償出讓讓土地使用用權(quán)指地、市、、縣人民政政府及其土土地管理部部門，代表表國(guó)家將土土地在一定定年限內(nèi)的的使用權(quán)，，以指定的的地段、用用途和其他他條件，通通過規(guī)定的的形式和程程序，出讓讓給土地使使用者，并并一次或分分次收取土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。協(xié)議出讓土土地使用權(quán)權(quán)（定向議議標(biāo)）是政府根據(jù)據(jù)城市規(guī)劃劃的要求與與土地使用用性質(zhì)，有有目的地定定向選擇土土地受讓人人，然后與與選定的土土地受讓人人協(xié)商議定定土地的出出讓金、使使用年限、、使用性質(zhì)質(zhì)和其他條條件，最后后達(dá)成協(xié)議議，簽訂土土地使用合合同，有償償出讓土地地使用權(quán)的的全過程。。招標(biāo)出讓土土地使用權(quán)權(quán)是指在規(guī)定定的期限內(nèi)內(nèi)，由符合合規(guī)定的單單位或個(gè)人人（經(jīng)過資資格審查的的單位或個(gè)個(gè)人），以以書面投標(biāo)標(biāo)形式，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)某某塊土地使使用權(quán)，土土地出讓者者按事先規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，通過評(píng)評(píng)標(biāo)、決標(biāo)標(biāo)來(lái)確定該該地塊使用用權(quán)獲得者者的形式。。拍賣出讓土土地使用權(quán)權(quán)是土地使用用權(quán)有償出出讓方式中中最具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性的方式式。（2）轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)——即土地使用用者再轉(zhuǎn)移移土地使用用權(quán)的行為為。出售土地使使用權(quán)即買賣土地地使用權(quán)，，就是土地地使用者按按法定的程程序?qū)⒃摰氐貕K的余期期使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他方方，他方為為此支付土土地轉(zhuǎn)讓金金的方式。。交換土地使使用權(quán)是指土地使使用權(quán)的擁?yè)碛腥穗p方方約定相互互轉(zhuǎn)移兩宗宗土地的使使用權(quán)；或或一方轉(zhuǎn)移移某地塊的的使用權(quán)，，而另一方方則以金錢錢以外的標(biāo)標(biāo)的物使用用權(quán)或所有有權(quán)進(jìn)行交交換的方式式。贈(zèng)與土地使使用權(quán)是指贈(zèng)與人人自愿把自自己所擁有有的土地使使用權(quán)無(wú)償償轉(zhuǎn)移給受受贈(zèng)人，受受贈(zèng)人表示示愿意接受受該土地使使用權(quán)而達(dá)達(dá)成合同，，實(shí)現(xiàn)土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的方式式。（3）出租土地地使用權(quán)——指土地使用用權(quán)的擁有有人作為出出租人將土土地使用權(quán)權(quán)隨同地上上建筑物、、構(gòu)筑物和和其他附屬屬物租賃給給承租人使使用，由承承租人向出出租人支付付租金的交交換方式。（4）土地入股股參與聯(lián)建建聯(lián)營(yíng)——即以土地使使用權(quán)作價(jià)價(jià)人股，參參與聯(lián)建聯(lián)聯(lián)營(yíng)，實(shí)質(zhì)質(zhì)上是以土土地的使用用權(quán)作條件件參與的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。。3．房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目投資對(duì)對(duì)象（1）土地舊城區(qū)開發(fā)發(fā)的土地屬房地產(chǎn)的的二次開發(fā)發(fā)，是由于于原有城區(qū)區(qū)因使用性性質(zhì)改變或或城市老化化，房屋陳陳舊、破損損或基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施改造而而進(jìn)行的投投資建設(shè)。。新區(qū)開發(fā)的的土地指的是城市市郊區(qū)新征征土地的開開發(fā)建設(shè)，，其主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是是征用農(nóng)村村集體所有有的土地，，并進(jìn)行土土地改造和和基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)。（2）住宅（3）辦公樓宇宇（4）旅店、酒酒樓、商場(chǎng)場(chǎng)（5）工業(yè)廠房房及倉(cāng)庫(kù)之之類的物業(yè)業(yè)（6）休閑性物物業(yè)（三）房地地產(chǎn)項(xiàng)目投投資策劃流流程1．房地產(chǎn)開開發(fā)投資所謂房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資，是指投投資者從購(gòu)購(gòu)買土地使使用權(quán)開始始，通過在在土地上的的進(jìn)一步投投資活動(dòng)。。2．房地產(chǎn)置置業(yè)投資3．房地產(chǎn)金金融資產(chǎn)投投資（四）房地地產(chǎn)投資過過程1．投資分析析與決策市場(chǎng)分析、、財(cái)務(wù)分析析、可行行性分析2．前期工作作——指投資項(xiàng)目目決策后到到開發(fā)方案案具體實(shí)施施營(yíng)建之前前這段時(shí)間間里進(jìn)行的的各項(xiàng)工作作。3．房地產(chǎn)建建設(shè)開發(fā)“三控制一管管理”：房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量控制；；開發(fā)成本本控制；工工期控制。。合同管理理。4．房地產(chǎn)銷銷售經(jīng)營(yíng)第二節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)投資資環(huán)境分析析一、投資環(huán)環(huán)境投資環(huán)境是是指被投資資的地域（（國(guó)家、地地區(qū)、城市市或街區(qū)））在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)所具具有的能決決定和制約約項(xiàng)目投資資的各種外外部境況和和條件的總總和。二、投資環(huán)環(huán)境的分類類（一）按各各要素存在在的物質(zhì)形形態(tài)分類硬投資環(huán)境境是指影響項(xiàng)項(xiàng)目投資的的各種外部部物質(zhì)條件件。軟投資環(huán)境境是指影響項(xiàng)項(xiàng)目投資的的各種社會(huì)會(huì)政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化化條件。（二）按各各要素存在在的范圍分分類宏觀投資環(huán)環(huán)境、中觀觀投資環(huán)境境、微觀投投資環(huán)境。。（三）按投投資環(huán)境的的內(nèi)容分類類社會(huì)環(huán)境、、政治環(huán)境境、文化環(huán)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、法法律環(huán)境、、自然環(huán)境境、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)境等等。三、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資環(huán)境要素素（一）社會(huì)會(huì)環(huán)境要素素社會(huì)制度、、社會(huì)秩序序、社會(huì)信信譽(yù)、社會(huì)會(huì)服務(wù)。（二）政治治環(huán)境要素素政治體制和和政權(quán)、政政治局勢(shì)、、政策、戰(zhàn)戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。。（三）文化化環(huán)境要素素（四）經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境要素素宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、財(cái)財(cái)務(wù)環(huán)境、、資源環(huán)境境。（五）法律律環(huán)境要素素（六）自然然環(huán)境要素素（七）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境境要素四、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投資資環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)（一）投資資環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)的原則系統(tǒng)性原則則、比較性性原則、時(shí)時(shí)效性原則則、定性分分析與定量量分析相結(jié)結(jié)合的原則則、實(shí)事求求是，突出出重點(diǎn)的原原則。（二）投資資環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、穩(wěn)定性性標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（三）投資資環(huán)境評(píng)價(jià)價(jià)方法等級(jí)尺度法法、多因素和關(guān)關(guān)鍵因素評(píng)評(píng)估法、綜綜合評(píng)價(jià)法法。第三節(jié)房房地產(chǎn)項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)一、財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)概念（一）財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的含含義——指在國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制制度、稅收收法規(guī)和市市場(chǎng)價(jià)格體體系下，預(yù)預(yù)測(cè)估計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)務(wù)效益與費(fèi)費(fèi)用，進(jìn)行行財(cái)務(wù)盈利利能力分析析和償債能能力分析，，編制財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算評(píng)價(jià)指指標(biāo)，考察察擬建項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)盈盈利能力、、償債能力力等財(cái)務(wù)狀狀況，據(jù)以以判別項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)可可行性。（二）財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)的作作用1．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)是項(xiàng)目建建議書和可可行性研究究報(bào)告的重重要組成部部分；2．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論是主主要的決策策依據(jù)；3．非盈利性性項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可可以使有關(guān)關(guān)各方做到到心中有數(shù)數(shù)；4．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)是方案比比較和選取取的重要手手段；5．配合投資資各方協(xié)議議、合同、、章程的談?wù)勁校偈故垢鞣皆谄狡降然ダA(chǔ)上進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)合作作。（三）財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的原則則1．效益與與費(fèi)用計(jì)計(jì)算范圍圍的一致致性原則則；2．效益與與費(fèi)用識(shí)識(shí)別的有有無(wú)對(duì)比比原則；；3．動(dòng)態(tài)分分析與靜靜態(tài)分析析相結(jié)合合，以動(dòng)動(dòng)態(tài)分析析為主的的原則。。（四）財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的依據(jù)據(jù)政策法規(guī)規(guī)依據(jù)、、方法和和參數(shù)依依據(jù)。（五）財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的基本本原理（六）財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)和和基本財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表表（七）財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)體體系二、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目投投資估算算基本認(rèn)認(rèn)知（一）投投資估算算的作用用①是籌措措基本建建設(shè)資金金和金融融部門批批準(zhǔn)貸款款的依據(jù)據(jù)；②是確定定設(shè)計(jì)任任務(wù)書的的投資額額和控制制初步設(shè)設(shè)計(jì)概算算的依據(jù)據(jù)；③是可行行性研究究和在項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估中進(jìn)行行技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析的依據(jù)據(jù)。（二）投投資估算算的階段段劃分1．毛估；；2．粗估；；3．初步估估算；4．確定性性估算；；5．詳細(xì)估估算。（三）建建設(shè)項(xiàng)目目總投資資構(gòu)成根據(jù)資本本保全原原則，當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目建建成投入入經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)，固定定資產(chǎn)投投資、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅和建建設(shè)期貸貸款利息息形成固固定資產(chǎn)產(chǎn)、無(wú)形形資產(chǎn)及及遞延資資產(chǎn)三部部分。固定資產(chǎn)產(chǎn)是指使用用期限超超過一年年，單位位價(jià)值在在規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以上上，并且且在使用用過程中中保持原原有形態(tài)態(tài)的資產(chǎn)產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)是指能長(zhǎng)長(zhǎng)期使用用但沒有有實(shí)物形形態(tài)的資資產(chǎn)。遞延資產(chǎn)產(chǎn)是指不能能全部計(jì)計(jì)入當(dāng)年年損益，，應(yīng)當(dāng)在在以后年年度內(nèi)分分期攤銷銷的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，，主要是是指開辦辦費(fèi)。（四）建建設(shè)項(xiàng)目目投資估估算基本本方法（五）建建設(shè)項(xiàng)目目總成本本費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成1．總成本本費(fèi)用——指項(xiàng)目在在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)（（一般為為一年））為生產(chǎn)產(chǎn)和銷售售產(chǎn)品而而花費(fèi)的的全部成成本和費(fèi)費(fèi)用。制造費(fèi)用用是指為組組織和管管理生產(chǎn)產(chǎn)所發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。。管理費(fèi)用用是指企業(yè)業(yè)行政管管理部門門為管理理和組織織經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。。財(cái)務(wù)費(fèi)用用是指為籌籌集資金金而發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。。銷售費(fèi)用用是指為銷銷售產(chǎn)品品和提供供勞務(wù)而而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。生產(chǎn)總成成本費(fèi)用用構(gòu)成（（一）2．經(jīng)營(yíng)成成本經(jīng)營(yíng)成本本＝總成成本費(fèi)用用－折舊舊費(fèi)－攤攤銷費(fèi)－－維維簡(jiǎn)費(fèi)－－利息支支出生產(chǎn)總成成本費(fèi)用用構(gòu)成（（二）3．可變成成本與固固定成本本在產(chǎn)品總總成本中中，有一一部分費(fèi)費(fèi)用隨產(chǎn)產(chǎn)量的增增減而成成比例地地增減，，稱為可可變成本本，另一一部分費(fèi)費(fèi)用與產(chǎn)產(chǎn)量的多多少無(wú)關(guān)關(guān)，稱為為固定成成本。生產(chǎn)總成成本費(fèi)用用構(gòu)成（（三）三、房地地產(chǎn)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)稅稅費(fèi)主要要稅種（一）與與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅費(fèi)1．營(yíng)業(yè)稅稅營(yíng)業(yè)稅是是對(duì)在我我國(guó)境內(nèi)內(nèi)提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)務(wù)（包括括交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)、、建筑業(yè)業(yè)、金融融保險(xiǎn)業(yè)業(yè)、郵電電通信業(yè)業(yè)、文化化體育業(yè)業(yè)、娛樂樂業(yè)、服服務(wù)業(yè)））、轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資資產(chǎn)或者者銷售不不動(dòng)產(chǎn)的的單位或或個(gè)人，，就其所所取得的的營(yíng)業(yè)額額征收的的一種稅稅。2．城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅稅費(fèi)計(jì)收收辦法和和標(biāo)準(zhǔn)：：以單位位和個(gè)人人實(shí)際繳繳納的增增值稅、、營(yíng)業(yè)稅稅、消費(fèi)費(fèi)稅（對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)銷售而而言，僅僅指營(yíng)業(yè)業(yè)稅）稅稅額為計(jì)計(jì)征依據(jù)據(jù)，稅率率為7％，與“三稅”同時(shí)繳納納。外資資企業(yè)免免征。3．教育費(fèi)費(fèi)附加稅費(fèi)的計(jì)計(jì)收辦法法和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：以單單位和個(gè)個(gè)人實(shí)際際繳納的的增值稅稅、營(yíng)業(yè)業(yè)稅、消消費(fèi)稅（（對(duì)房地地產(chǎn)銷售售而言，，僅指營(yíng)營(yíng)業(yè)稅））的稅額額為計(jì)征征依據(jù)，，稅率為為3％，與“三稅”同時(shí)繳納納。外資資企業(yè)免免征。4．防洪工工程維護(hù)護(hù)費(fèi)稅費(fèi)的計(jì)計(jì)收辦法法和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：按每每年應(yīng)納納稅營(yíng)業(yè)業(yè)額（房房地產(chǎn)銷銷售額））的0．9‰計(jì)征。5．印花稅稅印花稅是是對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中中或經(jīng)濟(jì)濟(jì)交往中中書立的的或領(lǐng)受受的各種種憑證而而征收的的稅種。。稅費(fèi)的計(jì)計(jì)收辦法法和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：按房房地產(chǎn)交交易價(jià)的的1‰，買賣雙雙方各負(fù)負(fù)擔(dān)一半半，即各各負(fù)擔(dān)0．5‰。6．交易服服務(wù)費(fèi)各地不一一致。以以廣州市市為例，，該項(xiàng)稅稅費(fèi)的計(jì)計(jì)收辦法法和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：按房房屋交易易額的0．2％計(jì)征，，買方負(fù)負(fù)擔(dān)0．1％，賣方方負(fù)擔(dān)0．1％。（二）土土地增值值稅1．稅額計(jì)計(jì)算土地增值值稅實(shí)行行四級(jí)超超率累進(jìn)進(jìn)稅率。。增值額未未超過扣扣除項(xiàng)目目金額50％的部分分，稅率率為30％。增值額超超過扣除除項(xiàng)目金金額50％、未超超過扣除除項(xiàng)目金金額100％的部分分，稅率率為40％。增值額超超過扣除除項(xiàng)目金金額100％、未超超過扣除除項(xiàng)目金金額200％的部分分，稅率率為50％。增值額超超過扣除除項(xiàng)目金金額200％的部分分，稅率率為60％。土地應(yīng)納納稅額的的計(jì)算，，按下列列公式進(jìn)進(jìn)行：土地增值值額＝轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的總總收入－－扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額應(yīng)納稅額額＝土地地增值額額×適用稅率率2．增值額額的計(jì)算算增值額——指納稅人人轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)所所取得的的收入減減去扣除除項(xiàng)目金金額后的的余額。。（1）轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的的總收入入。（2）計(jì)算增增值額的的扣除項(xiàng)項(xiàng)目，包包括如下下。①取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額。②開發(fā)土土地和新新建房及及配套設(shè)設(shè)施的成成本。①與②兩兩項(xiàng)之和和即為“房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目投資構(gòu)構(gòu)成”中的“開發(fā)成本本”。③開發(fā)土土地和新新建房及及配套設(shè)設(shè)施的費(fèi)費(fèi)用，即即“開發(fā)費(fèi)用用”，包括銷銷售費(fèi)用用、管理理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用等。。④舊房或或建筑物物的評(píng)估估價(jià)格。。轉(zhuǎn)讓舊舊有房地地產(chǎn)時(shí)，，應(yīng)按舊舊房或建建筑物的的評(píng)估價(jià)價(jià)格計(jì)算算扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額。⑤與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的稅金，，包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教教育費(fèi)附附加、印印花稅等等，詳見見“與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅金（費(fèi)費(fèi)）”。⑥財(cái)政部部規(guī)定的的其他扣扣除項(xiàng)目目。對(duì)從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的納稅稅人可按按①與②②項(xiàng)之和和（即“開發(fā)成本本”之和）加加計(jì)20％扣除。。3．免稅規(guī)規(guī)定（1）納稅人人建造普普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅出出售，增增值額未未超過扣扣除項(xiàng)目目金額20％的；（2）因國(guó)家家建設(shè)需需要征用用的房地地產(chǎn)。（三）企企業(yè)所得得稅第四節(jié)房地地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)投資資金籌籌措一、籌資與籌籌資方式資金籌措又稱稱融資，是指指為企業(yè)項(xiàng)目目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)籌集資金的的活動(dòng)。（一）按籌資資主體分類的的籌資方式公司籌資是指指以公司自身身的資信能力力所安排的融融資活動(dòng)，是是一種傳統(tǒng)的的籌資方式。。項(xiàng)目籌資是以以項(xiàng)目本身的的資產(chǎn)和現(xiàn)金金流量進(jìn)行籌籌資的方式。。（二）按資金金來(lái)源渠道分分類的籌資方方式國(guó)家資金、借借貸資金、公公司之間的資資金拆借、社社會(huì)資金、自自留資金、外外資。（三）按籌資資形式分類的的籌資方式1．股權(quán)市場(chǎng)籌籌資方式2．債務(wù)市場(chǎng)籌籌資方式債券市場(chǎng)籌資資是指通過債債券發(fā)行籌集集資金的形式式。商業(yè)貸款是指指向商業(yè)銀行行或其他金融融機(jī)構(gòu)借款的的籌資方式。。3．租賃市場(chǎng)籌籌資方式租賃是出租人人（租賃公司司）按照租賃賃協(xié)議將物品品交承租人臨臨時(shí)占有和使使用，并在租租賃期內(nèi)向承承租人收取租租金的經(jīng)濟(jì)行行為。4．政策性信貸貸籌資方式政策性信貸是是指國(guó)家或地地方政府為了了實(shí)施其產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，由財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼提供供各種優(yōu)惠性性貸款。二、籌資原則則（一）適度性性原則適度性原則是是指資金的籌籌集一定要適適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活