房地產投資經濟綜述

房地產投資經濟分析深圳大學管理學院崔世娟第五章房地產投資的成本分析第一節(jié)概述房地產投資成本的涵義房地產投資成本的概念房地產籌資成本的概念2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan投資成本的概念

房地產投資成本是指房地產投資者為取得和使用房地產投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關費用等。在籌措資金過程中所支付的有關費用成為籌資成本，分為直接費用和間接費用。

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的直接費用：

籌資成本的直接費用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費用，包括：1、借款利息及有關的手續(xù)費、管理費、承諾費等各種附加費；2、股票、債券的發(fā)行費用；3、其他直接費用，如必要的印刷費、廣告費、人工費、差旅費、代辦費、郵費和其它雜費

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌資成本的間接費用

籌資成本的間接費用：指以某種方式籌資時非直接付出的費用，包括：

1、籌資風險調整和風險保護費2、由資金使用的某種限制條件引起的費用3、籌資后企業(yè)負債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升4、籌資的風險損失

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產投資成本分析的目的

通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標和方法，選擇低成本的籌資方案房地產投資成本分析的內容

1、房地產投資資金來源分析2、房地產投資資金籌措方案分析3、房地產投資籌資成本分析2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)房地產投資資金來源分析自有資金分析企業(yè)自有資金：生產發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金：上年地方財政預算的結余、當年地方財政超收分成、地方預算預備費用、地方財政掌握的預算外資金等

聯(lián)營單位資金：設立獨立企業(yè)，可作自有資金規(guī)定：開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析1、房地產投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔保條件：借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產流動資金得30%、健全的管理機構和財務管理機構、具備有權部門下達的年度開發(fā)計劃和經有權機關批準的開發(fā)項目規(guī)劃設計、開工前預收購房款不低于開發(fā)項目總造價的30%、有償還貸款本息的能力、提供相應的開發(fā)方案或可行性研究報告期限：≤2年，按流動資金貸款利率或浮動計息2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan銀行貸款分析2、房地產抵押貸款：借款人以抵押房地產為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發(fā)抵押、房屋開發(fā)抵押、住房抵押貸款。抵押條件：貸款額不超過現(xiàn)行房地產作價70%利率：建筑業(yè)流動資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種結算：按季從帳戶中扣除強行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設項目、重大事件可能影響貸款人的利益2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析

房地產投資的集資：指以房地產開發(fā)經營企業(yè)的資信和房地產項目的高附加值為吸引力，運用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資金，主要有發(fā)行房地產股票和房地產債券兩種。1、發(fā)行房地產股票分析發(fā)行股票的目的：房地產股票發(fā)行的程序：申報準備工作、申報、股票發(fā)行3個階段股票籌資的好處：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan集資分析2、發(fā)行房地地產債券的分分析債券的分類：：記名式和無無記名式發(fā)行債券的種種類：短期債債券：1年中期債券：1—10年長期債券：10年以上發(fā)行債券的好好處：靈活活、不存在中中途停貸的危危險、對公司司進行了宣傳傳、信譽好2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan利用外資分析析利用政府貸款款：利率低、、期限長國際金融組織織貸款：利率率低于商業(yè)銀銀行、期限也也較長（25年），審查查嚴格外國商業(yè)銀行行：利率根據(jù)據(jù)國際金融市市場行情來決決定的，利率率較高，期限限較短與外資合營：：中方投地、、外方投錢發(fā)行國際債券券：通過國內內大銀行和國國際信托投資資公司等金融融機構，在國國際金融市場場上發(fā)行房地地產債券吸收收外資的方式式。利率略低低于銀行貸款款2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan財政撥款分析析房地產的財政政撥款是指國國家各級政府府無償投入房房地產項目的的土地和資金金。政府撥出一定定資金或地塊塊給國有房地地產公司（微微利房）政府撥出一定定資金給企事事業(yè)單位為其其職工建房（（本企業(yè)職工工居?。?000房管本科用CopyRight??CuiShijuan預售款分析房地產投資的的預售款是指指房地產投資資者在商品房房交付使用前前，預先向購購房者收取的的房款。好處：買主賣主條件：投資25%以上或或基礎工程完完工后比例：不得超超過房價70%，開工時時40%，，建一半時30%2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan承包商帶資承承包建設工程程房地產投資的的預售款是指指由承包商墊墊資進行建設設工程施工的的籌資方式好處：合作：2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan第三節(jié)房地地產投資資金金籌措

方案案分析資金籌措方案案的涵義籌措方案：是指房地產產投資者在籌籌措資金之前前所制定的計計劃方案。方案：幣種、、數(shù)量、期限限、成本方案的內容：：資金籌措的的幣種和數(shù)額額資金籌措的流流量資金來源結構構資金籌措的風風險評價資金籌措成本本資金籌措方式式資金籌措的步步驟2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan投資籌措方案案的制定過程程確定籌資的最最終目標調查資金需要要調查資金的來來源渠道設定所籌資金金的幣種、數(shù)數(shù)量、期限、、成本研究籌資風險險確定籌資方式式提出籌資資金金的分階段工工作計劃準備籌措資金金方案文件形成正式的資資金籌措方案案2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan投資籌措方案案中的資金流流通模型：指房地產投資資項目在何時時用多少資金金的表格或圖圖形1、資金投入入表資金投入表的的依據(jù)：項目的建設進進度計劃、設設備材料和勞勞動力的投入入時間要求、、工程承包合合同中確定的的工程付款計計劃投入表的資金金分類：2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan投資籌措方案案中的資金流流通模型2、資金回收收表資金回收表的的依據(jù)：房地地產租售量計計劃、房地產產租售價格估估算和初定結結果、房地產產租金或售價價的受款計劃劃回收表的資金金分類：2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan投資籌措方案案中的資金流流通模型3、資金流通通表資金流通表的的依據(jù)：資金金投入表和資資金回收表流通表的資金金分類：兩種種，如圖2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan投資籌措方案案中的評價選選擇兩種不同的觀觀點：利用籌籌資來解決所所需資金；房房地產投資成成功要利用自自有資金籌資的目的：：房地產項目目的開發(fā)經營營能順利完成成并做到成本本低廉分級評估方法法：安全性：籌資資風險盡可能能低經濟性：籌資資成本盡可能能小可行性：籌資資渠道和籌資資方式盡可能能穩(wěn)妥不同籌資方案案比較2000房管本科用CopyRight??CuiShijuan安全性風險消除措施施金金融機構資資信代代理資信意意外外事故A級基基本消除除等級高等等級高高可可能性小B級未未完全消除除較較高高較較好好可可能性較較小C級未未消除風險險大不不高沒沒有有代理可可能D級沒沒有措施較較低低沒沒有代代理可能能性很大2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan經濟性綜合籌資成成本利用率率：銀行同期貸貸款利率：A級：成成本低B級：成成本較低C級：成成本較高高D級：成成本高2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan可行性A級：完全落落實100%資金金得到承諾諾B級：基本本落實90%資金金已得到承承諾C級：不太落落實80-90%資金已已得到承諾諾D級：沒有落落實80%資金金得到承諾諾分析：①若有一個個D級，淘汰汰②都是A級——最優(yōu)優(yōu)③A——C級組合，具具體分析，，按安全、、可可行性、經經濟性優(yōu)先先順序評價價2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan可行性安全經經濟可可行行甲方案：ABA乙方案：AAB“甲”優(yōu)于““乙”2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan不同籌資方方案的投資資收益率比比較融資杠桿：：指項目貸貸款對投資資收益率的的影響，即即使用貸款款或不是貸貸款在投資資收益率上上的差異。。收益率是投投資收益（（稅前收益益）與投資資額之比；；即：其中，R為投資收益益率；F為稅前收益益；P為投資總額額2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan不同籌資方方案的投資資收益率比比較若項目投資資為自有資資金，則當項目為若若干可能狀狀態(tài)時，判判定每種狀狀態(tài)的發(fā)生生概率及其其相應投資資收益率：：其中，E----投資收益率率期望值R----狀態(tài)i的投資收益益率Pi----狀態(tài)i的發(fā)生概率率Fi----狀態(tài)i的稅前凈收收益P----項目投資額額2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan例：某物業(yè)投資資2500萬元，A方案全部由由公司自有有資金投資資；B方案總投資資70%（（1750萬元）靠靠抵押貸款款解決。貸貸款利率6%。貸款款期限20年。要求求在20年年內按年等等額償還。。假設該項項目經營將將面臨三種種效益狀態(tài)態(tài)。各狀態(tài)態(tài)的發(fā)生概概率及每年年的經營收收益如表。。試據(jù)此進進行該項目目的投資收收益率分析析及融資方方案決策。。狀態(tài)方案A方案B概率經營收益概率經營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.12502000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan第四節(jié)房房地產投資資的籌資成成本分析籌資成本的的構成及估估算貸款成本股息（或債債券利息））自有資金存存款利息籌資的直接接費和間接接費2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan籌資成本率率的另一種種涵義基本定義：：籌資凈現(xiàn)值值n—期數(shù)——第t年投資者付付款—籌資成本本率2000房管本科用用CopyRight?CuiShijuan籌資成本率率的另一種種涵義①令K=，，記為F（））②若F（））＞0，減小，，令，，代代入求。。③若＜＜0，＞＞0，則則2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan幾種資金金來源籌籌資成本本率的計計算1、長期期債券f—僅考慮費費用（））第t年本金——第t年利息2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan種資金來來源籌資資成本率率的計算算1、長期期債券成本率期末一次次還本2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan幾種資金金來源籌籌資成本本率的計計算1、長期期債券期末一次次還本付付息：2000房管本科科用CopyRight?CuiShijuan幾種資金金來源籌籌資成本本率的計計算2、優(yōu)先股籌籌資成本本率稅息凈利利支付優(yōu)優(yōu)先股股股息，不不減少所所得稅股息利率率：高于于債券