房地產經營與管理課程專題

房地產經營與管理劉貴文教授博導副院長重慶大學建設管理與房地產學院Email：gwliu@Tel：023－65120976

重慶大學建設管理與房地產學院是全國規(guī)模最大、最具影響力的學院級工程管理研究機構全國排名根據2006年中國科學評價研究中心的排名，我院的綜合實力與辦學水平在國內300多所大學所開設的同類專業(yè)中名列第一課程專題當前房地產業(yè)的形勢與展望房地產項目的定位與策劃房地產業(yè)的風險與控制商業(yè)地產經營一、當前房地產業(yè)的形勢與展望

（2009－2010）

12/16/20224房地產市場的發(fā)展趨勢（2007-2010）中國經濟的“四渡赤水”2007年通貨膨脹加劇（豬肉價格上漲），房地產價格上漲劇烈，貨幣政策緊縮。2008年，金融危機，汶川地震，經濟調整180度轉向（4+7.7萬億）。經濟增長放緩，房價急跌，就業(yè)困難。爭議廣告。退地風潮，萬科降價，龍湖危機。2009年，貨幣繼續(xù)釋放，9.6萬億。流動性泛濫，通脹預期。帝國主義=解放軍，眾多房地產公司=豬堅強。2010年初，宏觀調控加強，三次存款準備金上調，歐洲危機。外圍經濟形勢不明朗，人民幣加息壓力巨大，熱錢流入支撐房價。歡迎進入這個偉大時代的魔幻產業(yè)“Magicindustry”Chinahasthemostattractiveconstructionmarketintheworld,andthe

attractivenesswillremainformanyyears(Bon,1996).Witherglobalconstruction?SomeresultsoftheECERUopinionsurvey1993-1995,BuildingResearchandInformation,24(2),81-85.在我國新型工業(yè)化與新型城市化的背景下，建筑與房地產工程實踐是這個時代最具影響力的活動之一。拉動房房地產產需求求的五五架馬馬車1.城鎮(zhèn)化化4.居住需需求3.人口增增長2.舊城改改造5.投資購購買目前房房地產產業(yè)的的支柱柱地位位不可可動搖搖中國的的經濟濟是城城鎮(zhèn)經經濟中國的的城市市化運運動不不可逆逆轉房地產產業(yè)的的拉動動效應應十分分明顯顯房地產產業(yè)的的局部部調整整在所所難免免12/12/202214城鎮(zhèn)經經濟是是中國國經濟濟的命命脈每年1億多人人口跨跨地區(qū)區(qū)流入入城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中國的的世界界500強在城城鎮(zhèn)中國企企業(yè)500強在城城鎮(zhèn)全國2110所高等等院校校在城城鎮(zhèn)全國廣廣大科科研隊隊伍在在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國民經經濟的的支柱柱產業(yè)業(yè)在城城鎮(zhèn)國民經經濟的的神經經中樞樞在城城鎮(zhèn)國民經經濟的的上層層建筑筑在城城鎮(zhèn)……12/12/202215城市經經濟發(fā)發(fā)展離離不開開房地地產業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展?。》糠康禺a產業(yè)的的持續(xù)續(xù)發(fā)展展是城城市經經濟發(fā)發(fā)展的的需要要！12/12/20221620世紀初初20世紀中當前香港高樓林立見證證了香港經濟濟的繁榮昌盛盛房地產不發(fā)達達房地產初步發(fā)發(fā)展房地產發(fā)達12/12/202217浦東1990年2004年12/12/202218深圳1988年2003年深圳12/12/202219新老重慶2022/12/1220城鎮(zhèn)化水平大大于30%，城市化較會會加速達到70%以后，通常進進入平穩(wěn)增長長階段。日本俄羅斯印度美國世界韓國墨西哥巴西諾瑟姆定律城鎮(zhèn)化諾貝爾獎獲得得者，美國經經濟學家斯蒂蒂格利茨（J.Stiglitse）把中國的城城市化和美國國的高科技并并列為影響21世紀人類發(fā)展展進程的兩大大關鍵因素，，并認為市鎮(zhèn)鎮(zhèn)化是新世紀紀對中國的第第一大挑戰(zhàn)。。城市化是21世紀初、中期期我國最大的的一項社會工工程。我國房地產業(yè)業(yè)的產業(yè)前景景2009年我國城鎮(zhèn)化化率為46％，存在爭議議。我國房地產業(yè)業(yè)的產業(yè)前景景2009年我國城鎮(zhèn)化化率為46％，以1.2％的速度增加加，達到75％的時間，大大約需要20－30年。城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國國住宅銷售面面積基本協(xié)調調城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國國住宅銷售面面積基本協(xié)調調我國房地產業(yè)業(yè)的問題全球房價最貴貴的城市我國房地產業(yè)業(yè)的問題2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房價收入比9.09.27.91、價格與收入入的差距問題題2、供給途徑的的問題3、投資購買過過度4、區(qū)域發(fā)展水水平的問題收入差距增大大導致的房地地產風險全球基尼系數數分布（0.48,0.3-0.4）困擾政府的是是“三農”問題城市化是解決決“三農”問題的關鍵。。城市化也是我我國經濟持續(xù)續(xù)發(fā)展的關鍵鍵。12/12/202229城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)如果城市化率率每年增加1%1％1811萬4.5億m2＋購置新房2億m2＝6.5億m25.02億10%的居民更換住住房每人平均40m2每人平均25m2年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅銷售面積（萬㎡）165701993923702297793382049588554237013659280住宅銷售額（億元）3229402149586543861914564172882556621196城鎮(zhèn)化帶來的的需求與我國國住宅銷售面面積基本協(xié)調調城市化浪潮將將使得房地產產業(yè)在可以預預見的未來，，必將保持較較好的發(fā)展勢勢頭！12/12/202231收入差距距增大導導致的房房地產風風險全球基尼尼系數分分布（0.48,