武漢房地產(chǎn)及漢口中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判課件

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新華西美林公館(二期）產(chǎn)品定位報(bào)告謹(jǐn)呈：湖北長源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢易居投資有限公司所有，未經(jīng)武報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影武漢區(qū)位—具有九省通衢、承東啟西、維系四方的地理優(yōu)勢，中部崛起地位明朗中部崛起戰(zhàn)略首次寫入了黨的十七大的政治報(bào)告，是國家區(qū)域發(fā)展的四大戰(zhàn)略之一，這意味著世界諸多經(jīng)濟(jì)要素和生產(chǎn)要素將有可能向中部地區(qū)積聚，武漢經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮城市龍頭優(yōu)勢的條件和時(shí)機(jī)日益成熟。武漢城市圈武漢市作為華中第一大城市擁有“九省通衢”的地理優(yōu)勢，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力不可低估；以武漢市為核心，加之周邊黃石、孝感、黃岡等8個(gè)城市，正在通過經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程形成區(qū)域性經(jīng)濟(jì)格局，有望成為繼長三角、京津豫、珠三角之后的第四個(gè)增長極。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢區(qū)位—具有九省通衢、承東啟西、維系四方的地理優(yōu)勢，中部崛2008年武漢城區(qū)居民人均可支配收入為16712.44元，同比增長16.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1850.05億元，比上年凈增331.75億元，全國排名第七。經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，整體消費(fèi)水平穩(wěn)步提高。注：數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計(jì)局2008年武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量（億）同比增長（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）3960.0815.1財(cái)政收入（億元）791.3124.8金融機(jī)構(gòu)存款（億元）8993.5820.3本外幣各項(xiàng)貸款（億元）5176.2320.2城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元)4131.1123.1城區(qū)居民人均可支配收入(元)16712.4416.4固定資產(chǎn)投資（億元）3738.8432.8社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1850.0521.8進(jìn)出口總額（億美元）139.7740.3實(shí)際利用外資（億美元）25.714.42008年武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況—經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，整體消費(fèi)水平穩(wěn)步提高宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2008年武漢城區(qū)居民人均可支配收入為16712.44元，同歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，正式步入新的發(fā)展階段武漢GDP一直穩(wěn)定增長，2004年以來，GDP增長幅度穩(wěn)定在14.5%以上的水平；2008年武漢人均GDP突破3000美元，結(jié)合發(fā)達(dá)城市來看，該標(biāo)志是傳統(tǒng)社會(huì)與現(xiàn)代社會(huì)的“分水嶺”，表明武漢經(jīng)濟(jì)步入了新的發(fā)展階段。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，各產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定小幅調(diào)整，未發(fā)生大跨度轉(zhuǎn)變現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康發(fā)展，為GDP健康增長奠定良好的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，正式步入新的發(fā)展階段武漢房地產(chǎn)發(fā)展概況—結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比來看，未來擁有較大發(fā)展空間房地產(chǎn)在總GDP及第三產(chǎn)業(yè)GDP中所占比例較小，并在近幾年里呈現(xiàn)下滑趨勢，2008年所占比例分別為3.48%及6.92%，約回歸至2003年的水平；房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，合理應(yīng)占GDP約6％，而當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)出僅占GDP的3.5％，表明未來有較大發(fā)展空間。房地產(chǎn)隨固定資產(chǎn)投資額度的增加而上漲，但自2005年以來，房地產(chǎn)投資的增長幅度便落后于城鎮(zhèn)固定則產(chǎn)的投資增長率，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資對房地產(chǎn)的依賴程度在降低。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)發(fā)展概況—結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比來看，未來擁有年份（年）人口數(shù)（萬人）人均可支配收入（元）2001756.541702002764.4247032003781.1985252004785.995642005801.36108502006818.84123602007828.8145272008833.2416712據(jù)第五次人口普查表明，武漢市總?cè)丝谶_(dá)833萬，其中城區(qū)人口超過500萬，與1990年第四次普查相比，10年共增加16.57％，平均每年增加11.07萬人，年均增長率為1.49％；833.24萬常駐人口有效地保證房地產(chǎn)市場的相對持續(xù)發(fā)展。歷年人口及收入情況—人口眾多，可支配收入穩(wěn)步上漲，是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件注：數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境年份（年）人口數(shù)（萬人）人均可支配收入（元）2001756.武漢人民生活水平相對較高且恩格爾系數(shù)比較低。但無論與國際標(biāo)準(zhǔn)相比較還是與國內(nèi)其他城市相比，武漢的住房支出比重處于偏低水平。住房支出比重偏低與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)說明房地產(chǎn)行業(yè)有較大發(fā)展空間。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均住房需求情況—人均住房需求仍有較大上升空間

房地產(chǎn)市場需求及行業(yè)發(fā)展前景看好住房支出比重應(yīng)是和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的，人民生活水平可以通過恩格爾系數(shù)來衡量。恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5武漢市2008年人均住房情況城市居民恩格爾系數(shù)（％）42.7%住房支出比重（％）約12.4%城鎮(zhèn)居民人均住房面積（m2）29.28結(jié)合發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明：人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前，會(huì)保持較旺盛住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間！武漢人民生活水平相對較高且恩格爾系數(shù)比較低。但無論與國際標(biāo)準(zhǔn)武漢市雖在吸引外資的競爭中于上個(gè)世紀(jì)90年代敗給上海，但上海的投資成本已大幅上升。從武漢與上海當(dāng)前房價(jià)來看，武漢的普通住宅價(jià)格僅為上海的1／3，豪宅價(jià)格僅為1／4，同時(shí)，武漢的勞動(dòng)力成本不到上海的1／2，因此，武漢對外資顯得比以往更具吸引力；宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)—經(jīng)濟(jì)快速增長，社會(huì)消費(fèi)力旺盛，政策扶持，發(fā)展前景看好，武漢將成為外資首選城市得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，人口眾多的特大型城市，擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及可持續(xù)的發(fā)展趨勢，加之國家政策的扶持，武漢市未來發(fā)展前景看好，在長三角城市群中的地位越來越重要；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾在《新財(cái)富》雜志上發(fā)表文章《武漢，下一個(gè)上?！?。武漢市雖在吸引外資的競爭中于上個(gè)世紀(jì)90年代敗給上海，但上海報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)投資施工面積新開工面積竣工面積數(shù)額（億元）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)2008年570.3624.10%3798.118.90%1447.2823.30%869.83-6.80%2007年459.7525.56%3,195.4111.07%1,174.119.23%933.376.55%2006年366.1522.87%2,876.924.63%1,074.88-10.08%876.037.26%2005年297.9927.73%2,749.6312.74%1,195.4013.28%816.7216.29%2004年233.3037.60%2,438.9923.31%1,055.2218.35%702.291.84%2003年169.5527.96%1,977.9414.00%891.6310.19%689.628.91%2002年132.5014.88%1,735.077.66%809.1725.53%633.205.18%歷年施工竣工情況—供應(yīng)量不斷增長，需求壓力將隨之逐漸增加2008年施工面積及新開工面積依然處于高位運(yùn)行，并保持較高的增長幅度；但從竣工方面來看，出現(xiàn)了負(fù)增長狀態(tài)，竣工面積下降；一般施工面積通常為竣工面積的3—4倍，如果倍數(shù)比小于3倍，有較大可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于4倍，將意味著未來供應(yīng)量可能會(huì)放大；2008年施工與竣工比為4.36：1，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量將逐步放大。房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)投資施工面積新開工面積竣工面積數(shù)房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間商品房銷售住宅銷售面積金額年末空置面積（萬平米）面積金額年末空置面積（萬平米）數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（億元）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（億元）增長(%)2008年732.07-35.50%350.01-33.90%215.45683.24-36.10%319.79-33.80%135.092007年1135.4118.2%529.5649.4%131.881069.8917.7%483.1450.4%50.682006年960.885.1%354.5326.7%180.52908.929.0%321.3329.0%128.122005年914.0638.9%279.8669.0%162.14834.1835.9%249.164.8%108.602004年658.0821.2%165.5947.2%121.71613.9119.9%151.1945.9%121.712003年542.7920.5%112.4629.5%184.12512.1330.3%103.6137.6%184.122002年450.2725.73%86.8131.88%308.36393.1324.57%75.3236.55%308.36商品房銷售情況—2008年武漢樓市觀望氣氛濃厚,成交低迷2008年成交出現(xiàn)萎縮，各項(xiàng)指標(biāo)下滑幅度均超過30%，總銷售金額回到2006年水平；隨著國際形勢的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致消費(fèi)者心理預(yù)期發(fā)生變化，市場觀望氣氛濃厚，加之市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者需求之間的矛盾，使2008年的樓市成交處于低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間商品房銷售住宅銷售面積金額年末空置面積（萬房地產(chǎn)市場簡析商品房供求情況—今年第一季度，武漢樓市量價(jià)齊，呈現(xiàn)回暖景象09年1-2成交量持續(xù)上漲，樓市迎來了久違的量價(jià)雙升行情。3月住宅成交量為108萬平方米，環(huán)比增幅近一倍。1-3月成交近200萬方，同比增長68%；隨著政策預(yù)期的見底，開發(fā)商樓盤價(jià)格的積極下調(diào)，購房者消費(fèi)信心的逐漸累積，久經(jīng)壓抑的剛需在3月集中爆發(fā)；從長遠(yuǎn)來看，整體經(jīng)濟(jì)的下行趨勢并未改變，貿(mào)然提價(jià)不是可持續(xù)的發(fā)展策略，預(yù)計(jì)價(jià)格呈現(xiàn)“微漲”“平滑”現(xiàn)象是近階段的主要表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場簡析商品房供求情況—今年第一季度，武漢樓市量價(jià)齊，房地產(chǎn)市場簡析存量房去化情況—成交回升拉動(dòng)存量房去化，但從數(shù)據(jù)來看965萬平方米面臨形式依然嚴(yán)峻今年2月，武漢市存量在逐步攀升了13個(gè)月后首次出現(xiàn)下降，從側(cè)面反映出了消費(fèi)者對市場的信心正在逐漸恢復(fù)；但965萬平方米，約10萬套的房屋存量，并隨著未來供應(yīng)量的逐步放大，存量房面臨較長的銷售周期及風(fēng)險(xiǎn)，未來去化形式依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)市場簡析存量房去化情況—成交回升拉動(dòng)存量房去化，但從數(shù)報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影1995年，武漢市編制完成《武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020年)》，是建國以來武漢第六輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃將武漢的城市定位為：我國中部重要的中心城市。城市規(guī)劃總體規(guī)劃修編—中部地區(qū)中心城市定位，多元化規(guī)劃配套設(shè)施，城市地位凸顯在2005年，武漢市對總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，武漢市政府審議通過城市總體規(guī)劃修編(2006年至2020年)，按照原建設(shè)部審查組意見，將“我國中部重要的中心城市”調(diào)整為“我國中部地區(qū)的中心城市”。中部地區(qū)中心城市城鄉(xiāng)一體化開放性、多功能國際化都市1995年，武漢市編制完成《武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2城市規(guī)劃軌道交通—十二條路線實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，為開放性、多功能的國際化都市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)軌道交通線路起點(diǎn)終點(diǎn)性質(zhì)建設(shè)進(jìn)度Ｅ１蔡甸豹澥市域快線尚未開建Ｅ２黃陂紙坊市域快線尚未開建Ｅ３常福陽邏市域快線尚未開建Ｕ１吳家山堤角市區(qū)線路一期完工、二期在建Ｕ２金銀潭魯巷市區(qū)線路一期在建Ｕ３吳家山博覽中心市區(qū)線路尚未開建Ｕ４永安堂武漢站市區(qū)線路一期在建Ｕ５青菱青山市區(qū)線路尚未開建Ｕ６軍山三金潭市區(qū)線路尚未開建Ｕ７黃家湖大學(xué)城盤龍城市區(qū)線路尚未開建Ｕ８古田陽邏市區(qū)線路尚未開建Ｕ９魯巷東湖高新市區(qū)線路尚未開建3條市域快線及9條市區(qū)線路，共設(shè)站309座；當(dāng)前建設(shè)規(guī)模達(dá)227公里，城市圈網(wǎng)絡(luò)總規(guī)模達(dá)擁有489公里；軌道交通為武漢“快捷易達(dá)，三鎮(zhèn)直通，樞紐錨固，環(huán)環(huán)相扣，市域一體”打下基礎(chǔ)。城市規(guī)劃軌道交通—十二條路線實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，為開放性、多功能城市規(guī)劃道路規(guī)劃—城鄉(xiāng)道路體系繼續(xù)完善，與軌道交通雙核并進(jìn)，引領(lǐng)武漢國際化進(jìn)程今年將開建道路工程6項(xiàng)：二環(huán)線漢口段、機(jī)場快速通道、江北快速路、三環(huán)線東段、二七長江大橋兩岸接線道路、沙湖通道，除沙湖通道為城市主干道Ⅰ級(jí)外，其余道路均為全封閉、無紅綠燈的快速路。江北快速路銜接中心區(qū)與陽邏；機(jī)場快速銜接中去區(qū)與機(jī)場南門；沙湖通道緩解中心區(qū)道路壓力；城市規(guī)劃道路規(guī)劃—城鄉(xiāng)道路體系繼續(xù)完善，與軌道交通雙核并進(jìn)，城市規(guī)劃內(nèi)環(huán)線交通整治規(guī)劃—綜合整治，實(shí)現(xiàn)內(nèi)環(huán)線車速六十公里每小時(shí)目標(biāo)，暢通無阻指日可期當(dāng)前，武漢市內(nèi)環(huán)線由解放大道中段、徐東路、長江大橋、武勝路等七條主干道和三座跨江橋梁構(gòu)成，全長二十八公里；道路多為雙向六車道，線上路口二十七個(gè)，立交道口八處，人行天橋十二座，地下通道三座，是銜接三鎮(zhèn)中心城區(qū)的紐帶?！段錆h市內(nèi)環(huán)線交通綜合整治規(guī)劃》將內(nèi)環(huán)線定位為“城市道路主骨架和快速客運(yùn)通道“，以建路口立交、拓寬斷面、組合道路、調(diào)整公交和建設(shè)景觀等手段來進(jìn)行綜合整治工作，預(yù)計(jì)該工做于2011年前完成。城市規(guī)劃內(nèi)環(huán)線交通整治規(guī)劃—綜合整治，實(shí)現(xiàn)內(nèi)環(huán)線車速六十公里武漢國際化都市的高端定位，除了道路規(guī)劃以外，其他重點(diǎn)及專項(xiàng)規(guī)劃眾多；隨著配套設(shè)施的完善，房產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套逐步齊全，居住價(jià)值將更進(jìn)一步。國際化都市定位，城市配套設(shè)施的大力建設(shè)，完善了房產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套，無疑將進(jìn)一步提高房地產(chǎn)價(jià)值城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響武漢國際化都市的高端定位，除了道路規(guī)劃以外，其他重點(diǎn)及專項(xiàng)規(guī)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響城市規(guī)劃對各片區(qū)的功能進(jìn)行了定位，為各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)明確了發(fā)展方向《武漢市城市總體規(guī)劃2005—2020》，確定了一個(gè)城市中心，6個(gè)新城組群的發(fā)展模式漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片；武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)；漢陽地區(qū)主要相對集中布置區(qū)級(jí)行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)；6個(gè)新城組群分別為：常福、吳家山、盤龍城、陽邏、江夏豹澥、紙坊北將建設(shè)成為衛(wèi)星城，功能為轉(zhuǎn)移主城區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移。城市中心大型商業(yè)、商務(wù)中高端住宅新城組群中檔住宅，輔助性商業(yè)發(fā)展方向城市房價(jià)領(lǐng)軍階級(jí)，對應(yīng)中上階層中低價(jià)產(chǎn)品，被擠壓的中低層客戶價(jià)格方向本案地處新華片，是城市中心區(qū)域，發(fā)展目標(biāo)明確城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響城市規(guī)劃對各片區(qū)的功能進(jìn)行了定位，為各區(qū)規(guī)范及完善交通體系，為房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展奠定基礎(chǔ)交通是維系城市不同功能區(qū)的紐帶，同時(shí)城市的形成發(fā)展與城市交通有非常密切的關(guān)系，交通是始終貫穿于城市的形成與發(fā)展過程中的。房地產(chǎn)是城市進(jìn)程的重要體現(xiàn)，武漢房地產(chǎn)市場將隨著未來交通體系的發(fā)展而進(jìn)一步得到提升；李嘉誠：”地段、地段、還是地段“，準(zhǔn)確道出房地產(chǎn)價(jià)值核心。開發(fā)商在拿地時(shí)，會(huì)充分考慮到地塊周邊的現(xiàn)狀交通及未來規(guī)劃，配套越好，投資價(jià)值越大;消費(fèi)者在購房時(shí)，也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注樓盤周邊的交通配套，交通越便捷，對其吸引力度越大。從側(cè)面反映出隨著道路體系的完善，未來城市居住價(jià)值將越來越完善。隨著城市居住價(jià)值的拔高，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲將是必然的趨勢城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響規(guī)范及完善交通體系，為房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展奠定基礎(chǔ)交通是維系片區(qū)功能定位發(fā)展方向明確，中心與非中心區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)城市規(guī)劃國際化都市高端定位，良好發(fā)展基礎(chǔ)宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，前景看好，將成為外資首選城市樓市現(xiàn)狀處于調(diào)整階段，價(jià)格漲幅將趨于理性樓市預(yù)判：居住價(jià)值的逐步提高，商品房價(jià)格從長遠(yuǎn)來看呈上漲趨勢市場長期向好，剛性需求帶動(dòng)U型調(diào)整，未來供略大于求在交通體系的支撐下，中心城區(qū)與非中心城區(qū)產(chǎn)品互補(bǔ)發(fā)展武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢片區(qū)功能定位發(fā)展方向明確，中心與非中心區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)城報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影漢口中心區(qū)指以長江、漢江、長江二橋、江漢二橋、黃埔大街、發(fā)展大道、青年路、硚口路范圍內(nèi)的區(qū)域；主要由中心商業(yè)區(qū)、漢正街片區(qū)、硚口片區(qū)、王家墩片區(qū)、西北湖片區(qū)、永清片區(qū)、濱江等區(qū)域組成。漢口中心區(qū)概況—濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色，是其房地產(chǎn)發(fā)展的主要特質(zhì)中高檔住宅匯聚、商社云集、景觀優(yōu)美、服務(wù)高效、設(shè)施完善漢口中心區(qū)漢口中心區(qū)市場簡析漢口中心區(qū)指以長江、漢江、長江二橋、江漢二橋、黃埔大街、發(fā)展近期商品房供求情況—武漢商品房價(jià)格至高點(diǎn)，是武漢樓市的第一代言人房價(jià)由去年5月出現(xiàn)峰值后受大市影響正式出現(xiàn)下行，今年3月價(jià)格及成交出現(xiàn)“小陽春”現(xiàn)象；由于需求壓力的增加，同時(shí)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，各開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，且市場繁榮現(xiàn)象是否真實(shí)尚步明朗,預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)有較大變化。漢口中心區(qū)歷來是武漢各大板塊中價(jià)格領(lǐng)頭羊，從側(cè)面表明其不可撼動(dòng)的第一價(jià)值備受認(rèn)可；從均價(jià)月度走勢圖可以看出，成交均價(jià)呈現(xiàn)出波浪狀走勢，在去年5月和今年3月出現(xiàn)兩個(gè)階段性波峰。漢口中心區(qū)市場簡析近期商品房供求情況—武漢商品房價(jià)格至高點(diǎn)，是武漢樓市的第一代區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r—漢口中心區(qū)房地產(chǎn)市場歷經(jīng)四大發(fā)展階段，現(xiàn)進(jìn)入全面綻放階段發(fā)展階段時(shí)間階段特征市場萌芽階段從1999年代末至2000年武漢市福利分房時(shí)代結(jié)束，武漢商品住宅市場啟動(dòng)，受經(jīng)濟(jì)適用房大量供應(yīng)的牽制，市場發(fā)展較為緩慢。起步階段從2001年至2003年城市代表性樓盤初現(xiàn)，開啟新的產(chǎn)品和營銷理念的創(chuàng)新給市場帶來第一次價(jià)格和成交量上的飛躍代表樓盤：世紀(jì)華庭快速成型階段從2004年至2006年2004年起，漢口中心區(qū)居住價(jià)值日趨成熟，高檔樓盤大量入市，再次拔高區(qū)域房地產(chǎn)市場價(jià)值頂端代表項(xiàng)目：外灘棕櫚泉、香港路8號(hào)、中橋官邸、萬豪國際、北湖假日、楚天星座等全面綻放階段從2007年至今區(qū)域價(jià)值備受市場認(rèn)可，和黃、瑞安、萬科等城市中心高品質(zhì)樓盤的開發(fā)將帶動(dòng)城市住宅第二次價(jià)格上揚(yáng)，入駐客戶層次上升。代表樓盤：武漢天地、融科天城、萬科金色家園、時(shí)代廣場、永清城等與城市規(guī)劃相契合，區(qū)域市場發(fā)展至今項(xiàng)目多以地段作為第一賣點(diǎn)漢口中心區(qū)市場簡析區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r—漢口中心區(qū)房地產(chǎn)市場歷經(jīng)四大發(fā)展階段，現(xiàn)進(jìn)漢口中心區(qū)市場簡析從規(guī)模來看，規(guī)模型高檔項(xiàng)目存在較少，同質(zhì)化較為嚴(yán)重E品國際新長江國際他她寓君樂尚品格格屋紅公館美林公館瑞安新天地常陽永清城兩湖總都晉合世家西馬名仕同馨花園小于10萬平米10—20萬平米20萬平米以上從規(guī)模上來看，漢口中心城區(qū)大規(guī)模生活社區(qū)較少；黃埔東宮

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外灘棕櫚泉新華明珠10萬㎡以下16個(gè)10-20萬㎡4個(gè)20萬以上6個(gè)漢口中心區(qū)市場簡析從規(guī)模來看，規(guī)模型高檔項(xiàng)目存在較少，同質(zhì)化當(dāng)前，漢口中心區(qū)市場，主要以湖區(qū)及江灘一線江景住宅單價(jià)最高；其他區(qū)域個(gè)案則相對價(jià)格較低；結(jié)合城市發(fā)展來看，隨著配套資源的逐步完善，預(yù)計(jì)漢口中心區(qū)價(jià)格跨度將受到居住價(jià)值的全面提高而越來越小。漢口中心區(qū)房地產(chǎn)簡析從價(jià)格來看，因個(gè)案資源不同而導(dǎo)致價(jià)格跨度較大，未來價(jià)格差將逐步縮小E品國際新長江國際他她寓君樂尚品格格屋紅公館美林公館瑞安新天地常陽永清城兩湖總都晉合世家西馬名仕同馨花園5000-7000元7000-9000元9000-10000元黃埔東宮

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外灘棕櫚泉新華明珠當(dāng)前，漢口中心區(qū)市場，主要以湖區(qū)及江灘一線江景住宅單價(jià)最高；漢口中心區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)判當(dāng)前現(xiàn)狀高端、高價(jià)位項(xiàng)目主要集中在沿江片，緊隨其后的是中心商業(yè)片（寶豐商圈、江漢路商圈）及新華路片；當(dāng)前產(chǎn)品以居住功能為主；中心區(qū)價(jià)值倍受關(guān)注，大量高檔項(xiàng)目面臨激烈競爭。發(fā)展趨勢價(jià)格差將隨著中心城區(qū)規(guī)劃及配套的陸續(xù)完善而逐步縮?。粡?fù)合型產(chǎn)品成為突破點(diǎn)（如新長江國際、武漢天地），未來將成為主流產(chǎn)品，且價(jià)值大于單一物業(yè)。漢口中心區(qū)發(fā)展趨勢預(yù)判當(dāng)前現(xiàn)狀高端、高價(jià)位項(xiàng)目主要集中在沿江武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)快速增長，社會(huì)消費(fèi)力旺盛，政策扶持，發(fā)展前景看好，武漢將成為外資首選城市武漢樓市簡析從長遠(yuǎn)來看，整體經(jīng)濟(jì)的下行趨勢并未改變貿(mào)然提價(jià)不是可持續(xù)的發(fā)展策略，預(yù)計(jì)價(jià)格呈現(xiàn)“微漲”“平滑”現(xiàn)象是近階段的主要表現(xiàn)。存量房面臨較長的銷售周期及風(fēng)險(xiǎn)，未來去化形式依然嚴(yán)峻。城市規(guī)劃對樓市的影響中心與非中心區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)，隨著城市居住價(jià)值的拔高，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲將是必然的趨勢漢口中心區(qū)市場簡析價(jià)格差將隨著中心城區(qū)規(guī)劃及配套的陸續(xù)完善而逐步縮小；復(fù)合型產(chǎn)品成為突破點(diǎn)，未來將成為主流產(chǎn)品報(bào)告回顧武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)快速增長，社會(huì)消費(fèi)力旺盛，政策扶持，發(fā)本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢易居投資有限公司所有，未經(jīng)武漢易居投資有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。

新華西美林公館(二期）產(chǎn)品定位報(bào)告謹(jǐn)呈：湖北長源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢易居投資有限公司所有，未經(jīng)武報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影武漢區(qū)位—具有九省通衢、承東啟西、維系四方的地理優(yōu)勢，中部崛起地位明朗中部崛起戰(zhàn)略首次寫入了黨的十七大的政治報(bào)告，是國家區(qū)域發(fā)展的四大戰(zhàn)略之一，這意味著世界諸多經(jīng)濟(jì)要素和生產(chǎn)要素將有可能向中部地區(qū)積聚，武漢經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮城市龍頭優(yōu)勢的條件和時(shí)機(jī)日益成熟。武漢城市圈武漢市作為華中第一大城市擁有“九省通衢”的地理優(yōu)勢，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力不可低估；以武漢市為核心，加之周邊黃石、孝感、黃岡等8個(gè)城市，正在通過經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程形成區(qū)域性經(jīng)濟(jì)格局，有望成為繼長三角、京津豫、珠三角之后的第四個(gè)增長極。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢區(qū)位—具有九省通衢、承東啟西、維系四方的地理優(yōu)勢，中部崛2008年武漢城區(qū)居民人均可支配收入為16712.44元，同比增長16.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1850.05億元，比上年凈增331.75億元，全國排名第七。經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，整體消費(fèi)水平穩(wěn)步提高。注：數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計(jì)局2008年武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量（億）同比增長（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）3960.0815.1財(cái)政收入（億元）791.3124.8金融機(jī)構(gòu)存款（億元）8993.5820.3本外幣各項(xiàng)貸款（億元）5176.2320.2城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元)4131.1123.1城區(qū)居民人均可支配收入(元)16712.4416.4固定資產(chǎn)投資（億元）3738.8432.8社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1850.0521.8進(jìn)出口總額（億美元）139.7740.3實(shí)際利用外資（億美元）25.714.42008年武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況—經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，整體消費(fèi)水平穩(wěn)步提高宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2008年武漢城區(qū)居民人均可支配收入為16712.44元，同歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，正式步入新的發(fā)展階段武漢GDP一直穩(wěn)定增長，2004年以來，GDP增長幅度穩(wěn)定在14.5%以上的水平；2008年武漢人均GDP突破3000美元，結(jié)合發(fā)達(dá)城市來看，該標(biāo)志是傳統(tǒng)社會(huì)與現(xiàn)代社會(huì)的“分水嶺”，表明武漢經(jīng)濟(jì)步入了新的發(fā)展階段。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，各產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定小幅調(diào)整，未發(fā)生大跨度轉(zhuǎn)變現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康發(fā)展，為GDP健康增長奠定良好的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)—武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，正式步入新的發(fā)展階段武漢房地產(chǎn)發(fā)展概況—結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比來看，未來擁有較大發(fā)展空間房地產(chǎn)在總GDP及第三產(chǎn)業(yè)GDP中所占比例較小，并在近幾年里呈現(xiàn)下滑趨勢，2008年所占比例分別為3.48%及6.92%，約回歸至2003年的水平；房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，合理應(yīng)占GDP約6％，而當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)出僅占GDP的3.5％，表明未來有較大發(fā)展空間。房地產(chǎn)隨固定資產(chǎn)投資額度的增加而上漲，但自2005年以來，房地產(chǎn)投資的增長幅度便落后于城鎮(zhèn)固定則產(chǎn)的投資增長率，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資對房地產(chǎn)的依賴程度在降低。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境房地產(chǎn)發(fā)展概況—結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比來看，未來擁有年份（年）人口數(shù)（萬人）人均可支配收入（元）2001756.541702002764.4247032003781.1985252004785.995642005801.36108502006818.84123602007828.8145272008833.2416712據(jù)第五次人口普查表明，武漢市總?cè)丝谶_(dá)833萬，其中城區(qū)人口超過500萬，與1990年第四次普查相比，10年共增加16.57％，平均每年增加11.07萬人，年均增長率為1.49％；833.24萬常駐人口有效地保證房地產(chǎn)市場的相對持續(xù)發(fā)展。歷年人口及收入情況—人口眾多，可支配收入穩(wěn)步上漲，是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件注：數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境年份（年）人口數(shù)（萬人）人均可支配收入（元）2001756.武漢人民生活水平相對較高且恩格爾系數(shù)比較低。但無論與國際標(biāo)準(zhǔn)相比較還是與國內(nèi)其他城市相比，武漢的住房支出比重處于偏低水平。住房支出比重偏低與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)說明房地產(chǎn)行業(yè)有較大發(fā)展空間。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境人均住房需求情況—人均住房需求仍有較大上升空間

房地產(chǎn)市場需求及行業(yè)發(fā)展前景看好住房支出比重應(yīng)是和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的，人民生活水平可以通過恩格爾系數(shù)來衡量。恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5武漢市2008年人均住房情況城市居民恩格爾系數(shù)（％）42.7%住房支出比重（％）約12.4%城鎮(zhèn)居民人均住房面積（m2）29.28結(jié)合發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明：人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前，會(huì)保持較旺盛住房需求，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間！武漢人民生活水平相對較高且恩格爾系數(shù)比較低。但無論與國際標(biāo)準(zhǔn)武漢市雖在吸引外資的競爭中于上個(gè)世紀(jì)90年代敗給上海，但上海的投資成本已大幅上升。從武漢與上海當(dāng)前房價(jià)來看，武漢的普通住宅價(jià)格僅為上海的1／3，豪宅價(jià)格僅為1／4，同時(shí)，武漢的勞動(dòng)力成本不到上海的1／2，因此，武漢對外資顯得比以往更具吸引力；宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)—經(jīng)濟(jì)快速增長，社會(huì)消費(fèi)力旺盛，政策扶持，發(fā)展前景看好，武漢將成為外資首選城市得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，人口眾多的特大型城市，擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及可持續(xù)的發(fā)展趨勢，加之國家政策的扶持，武漢市未來發(fā)展前景看好，在長三角城市群中的地位越來越重要；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾在《新財(cái)富》雜志上發(fā)表文章《武漢，下一個(gè)上海》。武漢市雖在吸引外資的競爭中于上個(gè)世紀(jì)90年代敗給上海，但上海報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)投資施工面積新開工面積竣工面積數(shù)額（億元）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)2008年570.3624.10%3798.118.90%1447.2823.30%869.83-6.80%2007年459.7525.56%3,195.4111.07%1,174.119.23%933.376.55%2006年366.1522.87%2,876.924.63%1,074.88-10.08%876.037.26%2005年297.9927.73%2,749.6312.74%1,195.4013.28%816.7216.29%2004年233.3037.60%2,438.9923.31%1,055.2218.35%702.291.84%2003年169.5527.96%1,977.9414.00%891.6310.19%689.628.91%2002年132.5014.88%1,735.077.66%809.1725.53%633.205.18%歷年施工竣工情況—供應(yīng)量不斷增長，需求壓力將隨之逐漸增加2008年施工面積及新開工面積依然處于高位運(yùn)行，并保持較高的增長幅度；但從竣工方面來看，出現(xiàn)了負(fù)增長狀態(tài)，竣工面積下降；一般施工面積通常為竣工面積的3—4倍，如果倍數(shù)比小于3倍，有較大可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于4倍，將意味著未來供應(yīng)量可能會(huì)放大；2008年施工與竣工比為4.36：1，預(yù)計(jì)未來供應(yīng)量將逐步放大。房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)投資施工面積新開工面積竣工面積數(shù)房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間商品房銷售住宅銷售面積金額年末空置面積（萬平米）面積金額年末空置面積（萬平米）數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（億元）增長(%)數(shù)額（萬平米）增長(%)數(shù)額（億元）增長(%)2008年732.07-35.50%350.01-33.90%215.45683.24-36.10%319.79-33.80%135.092007年1135.4118.2%529.5649.4%131.881069.8917.7%483.1450.4%50.682006年960.885.1%354.5326.7%180.52908.929.0%321.3329.0%128.122005年914.0638.9%279.8669.0%162.14834.1835.9%249.164.8%108.602004年658.0821.2%165.5947.2%121.71613.9119.9%151.1945.9%121.712003年542.7920.5%112.4629.5%184.12512.1330.3%103.6137.6%184.122002年450.2725.73%86.8131.88%308.36393.1324.57%75.3236.55%308.36商品房銷售情況—2008年武漢樓市觀望氣氛濃厚,成交低迷2008年成交出現(xiàn)萎縮，各項(xiàng)指標(biāo)下滑幅度均超過30%，總銷售金額回到2006年水平；隨著國際形勢的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致消費(fèi)者心理預(yù)期發(fā)生變化，市場觀望氣氛濃厚，加之市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者需求之間的矛盾，使2008年的樓市成交處于低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)市場簡析時(shí)間商品房銷售住宅銷售面積金額年末空置面積（萬房地產(chǎn)市場簡析商品房供求情況—今年第一季度，武漢樓市量價(jià)齊，呈現(xiàn)回暖景象09年1-2成交量持續(xù)上漲，樓市迎來了久違的量價(jià)雙升行情。3月住宅成交量為108萬平方米，環(huán)比增幅近一倍。1-3月成交近200萬方，同比增長68%；隨著政策預(yù)期的見底，開發(fā)商樓盤價(jià)格的積極下調(diào)，購房者消費(fèi)信心的逐漸累積，久經(jīng)壓抑的剛需在3月集中爆發(fā)；從長遠(yuǎn)來看，整體經(jīng)濟(jì)的下行趨勢并未改變，貿(mào)然提價(jià)不是可持續(xù)的發(fā)展策略，預(yù)計(jì)價(jià)格呈現(xiàn)“微漲”“平滑”現(xiàn)象是近階段的主要表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場簡析商品房供求情況—今年第一季度，武漢樓市量價(jià)齊，房地產(chǎn)市場簡析存量房去化情況—成交回升拉動(dòng)存量房去化，但從數(shù)據(jù)來看965萬平方米面臨形式依然嚴(yán)峻今年2月，武漢市存量在逐步攀升了13個(gè)月后首次出現(xiàn)下降，從側(cè)面反映出了消費(fèi)者對市場的信心正在逐漸恢復(fù)；但965萬平方米，約10萬套的房屋存量，并隨著未來供應(yīng)量的逐步放大，存量房面臨較長的銷售周期及風(fēng)險(xiǎn)，未來去化形式依然嚴(yán)峻。房地產(chǎn)市場簡析存量房去化情況—成交回升拉動(dòng)存量房去化，但從數(shù)報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影1995年，武漢市編制完成《武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020年)》，是建國以來武漢第六輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃將武漢的城市定位為：我國中部重要的中心城市。城市規(guī)劃總體規(guī)劃修編—中部地區(qū)中心城市定位，多元化規(guī)劃配套設(shè)施，城市地位凸顯在2005年，武漢市對總體規(guī)劃進(jìn)行了修編，武漢市政府審議通過城市總體規(guī)劃修編(2006年至2020年)，按照原建設(shè)部審查組意見，將“我國中部重要的中心城市”調(diào)整為“我國中部地區(qū)的中心城市”。中部地區(qū)中心城市城鄉(xiāng)一體化開放性、多功能國際化都市1995年，武漢市編制完成《武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2城市規(guī)劃軌道交通—十二條路線實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，為開放性、多功能的國際化都市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)軌道交通線路起點(diǎn)終點(diǎn)性質(zhì)建設(shè)進(jìn)度Ｅ１蔡甸豹澥市域快線尚未開建Ｅ２黃陂紙坊市域快線尚未開建Ｅ３常福陽邏市域快線尚未開建Ｕ１吳家山堤角市區(qū)線路一期完工、二期在建Ｕ２金銀潭魯巷市區(qū)線路一期在建Ｕ３吳家山博覽中心市區(qū)線路尚未開建Ｕ４永安堂武漢站市區(qū)線路一期在建Ｕ５青菱青山市區(qū)線路尚未開建Ｕ６軍山三金潭市區(qū)線路尚未開建Ｕ７黃家湖大學(xué)城盤龍城市區(qū)線路尚未開建Ｕ８古田陽邏市區(qū)線路尚未開建Ｕ９魯巷東湖高新市區(qū)線路尚未開建3條市域快線及9條市區(qū)線路，共設(shè)站309座；當(dāng)前建設(shè)規(guī)模達(dá)227公里，城市圈網(wǎng)絡(luò)總規(guī)模達(dá)擁有489公里；軌道交通為武漢“快捷易達(dá)，三鎮(zhèn)直通，樞紐錨固，環(huán)環(huán)相扣，市域一體”打下基礎(chǔ)。城市規(guī)劃軌道交通—十二條路線實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，為開放性、多功能城市規(guī)劃道路規(guī)劃—城鄉(xiāng)道路體系繼續(xù)完善，與軌道交通雙核并進(jìn)，引領(lǐng)武漢國際化進(jìn)程今年將開建道路工程6項(xiàng)：二環(huán)線漢口段、機(jī)場快速通道、江北快速路、三環(huán)線東段、二七長江大橋兩岸接線道路、沙湖通道，除沙湖通道為城市主干道Ⅰ級(jí)外，其余道路均為全封閉、無紅綠燈的快速路。江北快速路銜接中心區(qū)與陽邏；機(jī)場快速銜接中去區(qū)與機(jī)場南門；沙湖通道緩解中心區(qū)道路壓力；城市規(guī)劃道路規(guī)劃—城鄉(xiāng)道路體系繼續(xù)完善，與軌道交通雙核并進(jìn)，城市規(guī)劃內(nèi)環(huán)線交通整治規(guī)劃—綜合整治，實(shí)現(xiàn)內(nèi)環(huán)線車速六十公里每小時(shí)目標(biāo)，暢通無阻指日可期當(dāng)前，武漢市內(nèi)環(huán)線由解放大道中段、徐東路、長江大橋、武勝路等七條主干道和三座跨江橋梁構(gòu)成，全長二十八公里；道路多為雙向六車道，線上路口二十七個(gè)，立交道口八處，人行天橋十二座，地下通道三座，是銜接三鎮(zhèn)中心城區(qū)的紐帶?！段錆h市內(nèi)環(huán)線交通綜合整治規(guī)劃》將內(nèi)環(huán)線定位為“城市道路主骨架和快速客運(yùn)通道“，以建路口立交、拓寬斷面、組合道路、調(diào)整公交和建設(shè)景觀等手段來進(jìn)行綜合整治工作，預(yù)計(jì)該工做于2011年前完成。城市規(guī)劃內(nèi)環(huán)線交通整治規(guī)劃—綜合整治，實(shí)現(xiàn)內(nèi)環(huán)線車速六十公里武漢國際化都市的高端定位，除了道路規(guī)劃以外，其他重點(diǎn)及專項(xiàng)規(guī)劃眾多；隨著配套設(shè)施的完善，房產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套逐步齊全，居住價(jià)值將更進(jìn)一步。國際化都市定位，城市配套設(shè)施的大力建設(shè)，完善了房產(chǎn)項(xiàng)目周邊的配套，無疑將進(jìn)一步提高房地產(chǎn)價(jià)值城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響武漢國際化都市的高端定位，除了道路規(guī)劃以外，其他重點(diǎn)及專項(xiàng)規(guī)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響城市規(guī)劃對各片區(qū)的功能進(jìn)行了定位，為各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)明確了發(fā)展方向《武漢市城市總體規(guī)劃2005—2020》，確定了一個(gè)城市中心，6個(gè)新城組群的發(fā)展模式漢口地區(qū)王家墩片、新華片建設(shè)輻射中部地區(qū)的商務(wù)中心片；武昌地區(qū)沙湖片和洪山片布局區(qū)域性公共服務(wù)設(shè)施，建設(shè)企業(yè)總部基地和行政商務(wù)區(qū)；漢陽地區(qū)主要相對集中布置區(qū)級(jí)行政中心、商業(yè)貿(mào)易和現(xiàn)代化濱水居住區(qū)；6個(gè)新城組群分別為：常福、吳家山、盤龍城、陽邏、江夏豹澥、紙坊北將建設(shè)成為衛(wèi)星城，功能為轉(zhuǎn)移主城區(qū)的部分產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移。城市中心大型商業(yè)、商務(wù)中高端住宅新城組群中檔住宅，輔助性商業(yè)發(fā)展方向城市房價(jià)領(lǐng)軍階級(jí)，對應(yīng)中上階層中低價(jià)產(chǎn)品，被擠壓的中低層客戶價(jià)格方向本案地處新華片，是城市中心區(qū)域，發(fā)展目標(biāo)明確城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響城市規(guī)劃對各片區(qū)的功能進(jìn)行了定位，為各區(qū)規(guī)范及完善交通體系，為房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展奠定基礎(chǔ)交通是維系城市不同功能區(qū)的紐帶，同時(shí)城市的形成發(fā)展與城市交通有非常密切的關(guān)系，交通是始終貫穿于城市的形成與發(fā)展過程中的。房地產(chǎn)是城市進(jìn)程的重要體現(xiàn)，武漢房地產(chǎn)市場將隨著未來交通體系的發(fā)展而進(jìn)一步得到提升；李嘉誠：”地段、地段、還是地段“，準(zhǔn)確道出房地產(chǎn)價(jià)值核心。開發(fā)商在拿地時(shí)，會(huì)充分考慮到地塊周邊的現(xiàn)狀交通及未來規(guī)劃，配套越好，投資價(jià)值越大;消費(fèi)者在購房時(shí)，也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注樓盤周邊的交通配套，交通越便捷，對其吸引力度越大。從側(cè)面反映出隨著道路體系的完善，未來城市居住價(jià)值將越來越完善。隨著城市居住價(jià)值的拔高，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲將是必然的趨勢城市規(guī)劃對房地產(chǎn)影響規(guī)范及完善交通體系，為房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展奠定基礎(chǔ)交通是維系片區(qū)功能定位發(fā)展方向明確，中心與非中心區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)城市規(guī)劃國際化都市高端定位，良好發(fā)展基礎(chǔ)宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，前景看好，將成為外資首選城市樓市現(xiàn)狀處于調(diào)整階段，價(jià)格漲幅將趨于理性樓市預(yù)判：居住價(jià)值的逐步提高，商品房價(jià)格從長遠(yuǎn)來看呈上漲趨勢市場長期向好，剛性需求帶動(dòng)U型調(diào)整，未來供略大于求在交通體系的支撐下，中心城區(qū)與非中心城區(qū)產(chǎn)品互補(bǔ)發(fā)展武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢片區(qū)功能定位發(fā)展方向明確，中心與非中心區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)城報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影響漢口中心區(qū)市場簡析報(bào)告整體思路武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境武漢樓市簡析城市規(guī)劃對樓市的影漢口中心區(qū)指以長江、漢江、長江二橋、江漢二橋、黃埔大街、發(fā)展大道、青年路、硚口路范圍內(nèi)的區(qū)域；主要由中心商業(yè)區(qū)、漢正街片區(qū)、硚口片區(qū)、王家墩片區(qū)、西北湖片區(qū)、永清片區(qū)、濱江等區(qū)域組成。漢口中心區(qū)概況—濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色，是其房地產(chǎn)發(fā)展的主要特質(zhì)中高檔住宅匯聚、商社云集、景觀優(yōu)美、服務(wù)高效、設(shè)施完善漢口中心區(qū)漢口中心區(qū)市場簡析漢口中心區(qū)指以長江、漢江、長江二橋、江漢二橋、