2022年北京豪宅市場分析：走向幽深莫測紅海

年北京豪宅市場分析：走向幽深莫測紅海從2022年北京豪宅市場分析詳情了解到，2022年，央行降準降息等一系列政策的推出，讓北京樓市開頭回暖，高端市場更是“風生水起”，市場整體已開頭明顯步入熱銷季。截至9月，北京頂豪項目成交爆棚，單價6萬元/平方米以上的高端住宅成交額突破300億元。

在“豪宅元年”，位于南三環(huán)與南四環(huán)之間的樊家村地塊拍出7.5萬元/平方米的樓面價，讓業(yè)內(nèi)瞠目結舌。一塊高價地誕生，就意味著將來就會有一個高端樓盤誕生。已經(jīng)確認的事實是，北京已經(jīng)消失了38宗樓面價超過3萬元的地塊，其中樓面價超過5萬元的有10宗地。

就這樣，在業(yè)內(nèi)人士的驚詫、談論及爭議聲中，豪宅市場開頭走向幽深莫測的紅海，而北京樓市的新居市場或許已與首次置業(yè)的時代道別。

北京豪宅市場必定是紅海

“將來北京售價在10萬+的項目將有50個”

地產(chǎn)分析師認為，疊加部分老項目，將來北京售價在10萬+的項目將有50個。以2022年來看，北京預期均價突破10萬元的期房住宅合計有12期，而往年僅兩期左右。

供應量如此大幅度的增長，遠遠超過了成交量的漲幅?！凹词垢鶕?jù)2022年頂豪井噴的成交量看，實際簽約有望達到220套，剔除盤古大觀的批量成交后，成交量大約在130套左右。而目前待售、預期售價在10萬元以上的項目已經(jīng)超過3000套。”張大偉表示，假如剔除了盤古96套、萬柳書院38套，西宸原著10套、其他項目簽約只有個位數(shù)。

從豪宅的潛在客戶來看，近年來，金融、互聯(lián)網(wǎng)等領域快速進展，產(chǎn)生了一批高收入人群。北京晨報記者此前走訪了多個豪宅項目，銷售人員也透露購買豪宅的客群日趨年輕化。但這批“新貴人群”的增長速度與豪宅供應量的增幅并不在同一個量級。據(jù)機構統(tǒng)計，2022年以來，北京豪宅數(shù)量的增幅對應富有人群增量在5倍以上。

此外，上半年豪宅成交量的上漲與股市向好有關，一部分購房者將股市中的浮贏轉投入樓市當中。6月下旬以來，股市進入調(diào)整階段，大多數(shù)股民財寶縮水，豪宅潛在客戶數(shù)量進一步削減。

人口增量也是影響樓市的一個重要因素。北京市正在實行近10年來最嚴格的常住人口掌握措施，北京常住人口增量已從2022年的56.7萬人降至2022年的36.8萬人，增速從2022年的2.9%降至2022年的1.7%，2022年更是全面收緊。

“將來能夠活得滋潤的頂豪最多只有10個，能夠活下去的頂豪有10個，被迫合作的項目還有10個，活的不滋潤的項目將有20個?！睆埓髠フJ為，將來頂豪戰(zhàn)場必定是紅海。

高端已成新居主流

“將來首置購房基本靠二手，改善靠新居。”

5萬、6萬、7萬……樓面價超過區(qū)域在售房價已經(jīng)成為新常態(tài)。在不受政策限制的前提下，地價越高，為了不虧錢，大量高價地被迫高端化，做更高級別的住宅產(chǎn)品?！皩硎字觅彿炕究慷?，改善靠新居，高端成新居主流。”一位置業(yè)專家在接受媒體采訪時表示。

有一種觀點認為，北京純商品房的新居市場即將告辭首次置業(yè)時代。根據(jù)2022年上半年住宅地價推算，新居房價將超過5萬元/平方米，單套總價超過400萬元。而豪宅行業(yè)分析及市場討論報告數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，通過我愛我家達成的北京二手房成交的均價為37933元/平方米，與去年同期相比漲幅僅為4.2%。若根據(jù)單套面積80平方米計算，平均一套住房總價約為300萬元。二手房的價格優(yōu)勢，對首置人群來說不言而喻。

另一個趨勢也越來越明顯。絕大部分住宅用地都需配建肯定量的保障性住房，大量首套置業(yè)的客群已經(jīng)望商品住宅興嘆，而涌向保障性住房。數(shù)據(jù)顯示，北京首置和其中自住房的成交套數(shù)比逐年上升，2022年是81908比0，2022年則是48662比17017，2022年上半年是28750比13318。自住房在首置產(chǎn)品成交量的比重快速增加。

改善需求能支撐高價地嗎？

“走到今日，再勸開發(fā)商理性已徒然”

“我和老公每天上班前把孩子送到婆婆家，下班時再接回來，每天來回跑挺麻煩，想換一套大一些的房子，婆婆和公公也可以常常住過來。”近期，像尹女士一樣有換房想法的人不在少數(shù)。市民陳先生擁有多套住房，他也向北京晨報記者透露，想賣掉一套或兩套房子，換一套品質更好的房子居住。

改善型住房需求能否支撐高價地入市尚不能得出結論，不過可以感受到，北京樓市的確在暗中發(fā)生著變化。

“一套房子居住8到10年后，隨著住宅產(chǎn)品的升級換代，舊房子的不如意開頭一點點顯露。開發(fā)商層出不窮地推出新項目，讓你看到自己可以擁有嶄新的生活。開發(fā)商們?yōu)槭裁磿玫兀捎谒麄円部吹搅巳藗儗γ烂钌畹淖非蠛豌裤?。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示。

地產(chǎn)機構人士稱，逢高買進的操作手法并不多見，只是在地王爭奪賽的時候才能見到這種盛況，開發(fā)商上半年比較理性，下半年口袋豐盈后，不得不參加拿地爭奪戰(zhàn)，“從過去多年的閱歷看，一塊土地大獲勝利的有，公司被幾塊地王拖垮的也有。走到今日，再勸