《商品房買賣合同》逐條祥解

贏了網(wǎng)法律咨詢遇到仲裁問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問>>《商品房買賣合同》逐條祥解概述：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的，用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。

目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2021年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（GF-2021-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本（GF-95-0171）的基礎上，總結經(jīng)驗改進而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導作用，并非強制使用。但在實踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發(fā)商必須足夠重視的課題。

本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結合實際工作中遇到的問題和總結的經(jīng)驗，對示范文本進行逐條解釋，并對如何填寫做深入探討。

商品房買賣合同說明（內(nèi)容略）

「釋義」該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內(nèi)容。其中，有關填寫方法的規(guī)定（第3、4、5條）應詳細閱讀，并在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分，能夠彌補該文本的不足，最大限度地維護開發(fā)商的合法權益。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。

「常見問題」有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒能嚴格按照說明”第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉，導致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴肅。

「對策」認真閱讀說明”，嚴格按說明”填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。

合同雙方當事人：（內(nèi)容略）

「釋義」該部分詳細列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。

「常見問題」有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經(jīng)代理過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導致無法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）

「對策」賣方的基本情況應以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關內(nèi)容為準。買方的地址應填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置，對此可自行印制買方基本情況替換該部分。

第一條項目建設依據(jù)。

出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權?！竿恋厥褂脵喑鲎尯贤枴埂竿恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴埂竸潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號」為__________________________.該地塊土地面積為_________________，規(guī)劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，「現(xiàn)定名」「暫定名」______________________.建設工程規(guī)劃許可證號為____________________________，施工許可證號為__________.「釋義」該條是關于標的房產(chǎn)建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關規(guī)定，取得了有關主管部門的許可。

「常見問題」實踐中，有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應當取得土地主管部門的批準，并且簽訂土地使用權出讓合同、向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金。上述情況，嚴格來講都不屬于具備了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書?！?/p>

「對策」雖然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權證書的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。

第二條商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為「現(xiàn)房」「預售商品房」。預售商品房批準機關為________________，商品房預售許可證號為__________________________________________.「釋義」該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售。

「常見問題」未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協(xié)議（又稱認購書、認購協(xié)議、訂購協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預售條件為由主張合同無效，法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證，應當認定合同有效。但行政主管部門有權對開發(fā)商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。

「對策」嚴格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預售，避免不必要的損失。

第三條買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________「幢」「座」___________「單元」「層」___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是「封閉式」「非封閉式」。

該商品房「合同約定」「產(chǎn)權登記」建筑面積共___________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

「釋義」本條是對標的房產(chǎn)的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。

「常見問題」目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實測面積不一致。造成這種的結果的原因是多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時間以來，建設部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》是計算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質(zhì)量技術監(jiān)督局、建設部對此有過相互抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)代理過一個案件，房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術監(jiān)督部門對同一房產(chǎn)的面積測量結論相差懸殊，而兩部門都具備測繪資質(zhì)”，導致法院難以認定。

「對策」針對上述情況，我國第一個國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2021）于2021年8月正式實施，成為房產(chǎn)面積測量里領域最權威的標準。國務院進一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即房產(chǎn)管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對商品房面積測量機構的資質(zhì)提出初審意見。質(zhì)量技術監(jiān)督部門負責商品房面積測量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標準的測量器具的行為?！?021年12月28日建設部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測繪管理辦法》進一步明確：房產(chǎn)測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務的《測繪資格證書》。申請房產(chǎn)測繪資格的單位應當向所在地省級測繪行政主管部門提出書面申請，并按照測繪資格審查管理的要求提交有關材料。省級測繪行政主管部門在決定受理之日起5日內(nèi)，轉省級房地產(chǎn)行政主管部門初審。省級房地產(chǎn)行政主管部門應當在15日內(nèi)，提出書面初審意見，并反饋省級測繪行政主管部門；其中，對申請甲級房產(chǎn)測繪資格的初審意見應當同時報國務院建設行政主管部門備案。申請甲級房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門報國務院測繪行政主管部門審批發(fā)證；申請乙級以下房產(chǎn)測繪資格的，由省級測繪行政主管部門審批發(fā)證。取得甲級房產(chǎn)測繪資格的單位，由國務院測繪行政主管部門和國務院建設行政主管部門聯(lián)合向社會公告。取得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的單位，由省級測繪行政主管部門和省級房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會公告。”

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________________元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米________________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、_______________________________________________________________________________「釋義」本條與原示范文本相比最大的改進是：針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，在原來按建筑面積計算”的基礎上，增加了按套內(nèi)建筑面積計算、按套（單元）計算”等二種新的計價方式。使買方有更多選擇。

「常見問題」雖然文本給出了多種計價方式，但由于習慣原因和營銷策略的需要，大部分開發(fā)商拒絕使用按套內(nèi)建筑面積計算”和按套（單元）計算”等方式。

「對策」計價方式的多樣性，是市場進步的潮流。只要開發(fā)商在計算標的房產(chǎn)面積時，嚴格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計算都不應損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。

第五條面積確認及面積差異處理。

根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以「建筑面積」「套內(nèi)建筑面積」（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。

商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___________種方式進行處理：

1、雙方自行約定：

（1）_______________________________________________________________________________（2）_______________________________________________________________________________2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權登記面積－合同約定面積面積誤差比=────────────────×100%合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議「釋義」當雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計算房價時，合同約定的面積（通常稱暫測面積”）有可能與申請產(chǎn)權登記時主管部門實際測量的面積不一致，本條就是為解決該問題設計的.本條設計了兩種處理方式：一是雙方約定，二是按建設部《商品房銷售管理辦法》處理。

「常見問題」選擇處理方式2，無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇雙方自行約定：按實測面積為準，實測面積超過暫測面積的部分，由買方按約定的單價補足房款；實測面積少于暫測面積的部分，由賣方按約定單價退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的。

「對策」負責任的開發(fā)商應采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會造成損失和變更價款之煩。

第六條付款方式及期限買受人按下列第種第項方式按期付款：

1.一次性付款乙方在年月日前付清全部房價款%的，甲方給予乙方占付款金額%的優(yōu)惠，即實際付款額為（幣）仟佰拾萬仟佰拾元整。

2.分期付款乙方應當按以下時間如期將房價款當面交付甲方或匯入甲方指定的銀行（帳戶名稱：，帳號：）

（1）年月日前支付全部房價款的%，計（幣）仟佰拾萬仟佰拾元；

（2）年月日前支付全部房價款的%，計（幣）仟佰拾萬仟佰拾元；

3.貸款方式付款（1）買受人應于年月日前支付全部房價款的%，計元；

（2）買受人應于年月日前支付全部房價款的%，計元；

（3）買受人應于年月日前首付款付清后，持有關材料于年月日前到銀行辦妥貸款手續(xù)，否則視為買受人違約。

4.其他方式「釋義」本條規(guī)定了一次性付款、分期付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是2021文本”新增加的內(nèi)容。

「常見問題」貸款方式付款（又稱按揭付款）是個人購房常用的付款方式。但該條的相關規(guī)定顯然過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責任。而且實踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。

「對策」開發(fā)商應當將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關規(guī)定詳細地向客戶說明，必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因導致不能按期辦妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權解除合同，并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。

第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行。

（2）逾期超過天后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

2.「釋義」按時支付購房價款是買方最主要的合同義務，本條規(guī)定了買方逾期付款應承擔的違約責任。按本條1項的規(guī)定，買方的違約責任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計已付款的適當比例的違約金，合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件，即買方的逾期達到約定天數(shù)。

「常見的問題」本條最難掌握的是如何約定賣方有權選擇解除合同的逾期時間，以及違約金的比例。

「對策」結合實踐經(jīng)驗，筆者認為確定賣方有權選擇解除合同的逾期時間應考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標的房產(chǎn)價款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款。對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計收逾期貸款利息確定。解除合同時按累計應付款計算的違約金，筆者認為不宜超過10％。

第八條交付期限出賣人應當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1.該商品房經(jīng)驗收合格。

2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5.但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買受人的；

2.；

「釋義」本條規(guī)定的是賣方交付標的房產(chǎn)的最后期限、交付條件以及延期交付的免責事由。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。

「常見問題」簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇該商品房經(jīng)驗收合格”還是該商品房經(jīng)綜合驗收合格”作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設施遲遲不能落實的案件屢屢被新聞煤體報道，買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格作為交付條件。這種要求也有法律依據(jù)。國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30天內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況。（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

但實際操作起來有一些具體問題。以前的綜合驗收都是由建設部門召集各有關部門進行，經(jīng)常出現(xiàn)竣工交付與綜合驗收完畢有很大時間差。2021年新的《建設工程質(zhì)量管理條例》實施后，建設部門對工程竣工驗收采取備案制度，由建設單位自行組織驗收。這就造成建設單位需要分別組織多個部門的驗收工作，使得驗收工作更加費時費力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及政府各個部門，特別是水、電等項目外部配套工程必須由政府指定的企業(yè)施工，開發(fā)商無法自主把握，制約了開發(fā)商交付計劃的實施。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實現(xiàn)在商品房交付使用的同時通過綜合驗收”，因此直接導致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。

「對策」在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下，建議開發(fā)商與客戶選擇商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，但要注意向客戶將原因解釋清楚。

第九條出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2.「釋義」本條提供的第1、種賣方逾期交房的違約責任采取分段處理的方式，即違約時間在某天數(shù)內(nèi)，賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金，合同繼續(xù)履行；違約時間超過上述天數(shù)，則買方有權選擇解除合同。

逾期時間超過確定的天數(shù)時，如果買方選擇解除合同，賣方應當支付買方已付房款一定比例的違約金；如果買方選擇合同繼續(xù)履行，則賣方應按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應從約定交付時間起算起至實際交付止，按統(tǒng)一的比例計算，而不分段計算。

「常見問題」逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規(guī)劃、采用新型配套設施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權利意識的增強，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。

「對策」不管什么原因，只要不構成不可抗力賣方就應當承擔責任。而且本條的責任應當與第七條買方逾期付款的違約責任”相當。建議開發(fā)商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應及時通知客戶，確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的，說明理由爭取客戶諒解。實踐證明，只要處理得當，絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。

第十條規(guī)劃、設計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

1.該商品房結構形式、戶形、空間尺寸、朝向；

2.「釋義」本條是關于標的房產(chǎn)發(fā)生設計變更時如何處理的約定。

「常見問題」根據(jù)該條規(guī)定只有當規(guī)劃變更、設計變更達到影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能”的程度，出賣人才有義務通知買受人。這種規(guī)定過于原則，產(chǎn)生糾紛后難以判定。

「對策」為減少誤解，應在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比如房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設施等發(fā)生變更”。

第十一條交接商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

「釋義」本條是關于標的房產(chǎn)的交接程序以及相關法律后果的約定。

范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時應提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這是不同與原范本（GF-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建設部2021年頒布的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理，促進住宅銷售。《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期?！蹲≌褂谜f明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明；9、其他需說明的問題。

「常見問題」由于目前商品房買賣多采用預售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內(nèi)，對標的房產(chǎn)的認識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎之上。只有到交接階段，這種幻想”才變?yōu)榭吹靡?、摸得著的現(xiàn)實。而想象和現(xiàn)實總是有些差別的，更何況在我國房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的慣例”，這些都導致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾期交付、標的房產(chǎn)質(zhì)量爭議（包括賣方不能提供驗收證明和雖然能夠提供驗收證明但買方仍有異議）、買方不及時驗收入住等。

「對策」交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應區(qū)別分析。比如標的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建設的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件、耐心解答買方有關房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會對減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。

另外，針對實踐中有些買方由于自身原因未能按時交接標的房產(chǎn)的情況，建議在本條自由約定出約定：由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付，標的房產(chǎn)損毀的風險由買受人承擔，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費用由買受人自負。

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權糾紛和債權糾紛。

因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

「釋義」本條是關于出賣人權利瑕疵擔保責任的約定。所謂權利瑕疵擔保責任，是指出賣人就標的物所有權不能完全轉移于買受人而應當承擔的責任。

「常見問題」實踐中，出賣人將標的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。

「對策」本條只規(guī)定出賣人違反權權利瑕疵擔保義務，應當承擔全部責任”，過于籠統(tǒng)。學理上講，出賣人違法權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。建議買受人要求詳細簽訂瑕疵擔保責任。

第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定達到（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

「釋義」出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中關于裝修標準的約定時，應承擔的責任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設備差價，這是參照《消費者權利保護法》第四十九條的規(guī)定做出的。

「常見問題」本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修標準，但實踐中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定高級地板、豪華衛(wèi)浴設備”等等，容易導致糾紛。

「對策」裝修、設備附件的內(nèi)容應當盡量明確、具體，比如寫清材料的等級、標準，設備的品牌、型號等。

從開發(fā)商的角度講，由于范本給出雙倍賠償”的處理方式過于苛刻，建議自行約定為：經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復到約定標準，或賠償差價?！?/p>

第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑，按以下日期達到使用條件：

1.；

2.；

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1.；

2.；

「釋義」本條是出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行時間的承諾，以及違法承諾的責任。基礎設施包括供水、供電、管道煤氣、供暖、線路、有線電視等。公共配套建筑指標的房產(chǎn)所在的建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主服務的建筑，一般指安保、幼兒園、學校、商店、會所等，具體項目以開發(fā)商的承諾為準。

「常見問題」有些項目買受人入住后配套設施長時間不能正常運轉，甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活，于是怨聲載道，甚至采取過激的方式向開放商討說法。出賣人的商譽自然大打折扣。

「對策」基礎設施中有很多項目是政府或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營的。他們的服務意識、工作效率還遠不能令人滿意。對此，開發(fā)商要有清醒的認識。要想使基礎設施能夠按承諾的期限交付，出了自身合理的規(guī)劃工期、嚴守進度以外，還要注意與有關部門的協(xié)調(diào)、溝通。

第十五條關于產(chǎn)權登記的約定出賣人應當在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按下列第項處理：

1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的％賠償買受人損失。

2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的％向買受人支付違約金。

3

「釋義」出賣人提交辦理產(chǎn)權證所需材料的時限和違約責任。

向房產(chǎn)主管機關申辦產(chǎn)權過戶登記（俗稱辦產(chǎn)權）是買賣雙方共同的義務，需要雙方各自提供相應材料，協(xié)調(diào)配合。出賣人應提供的證件有：1、資質(zhì)證明2、工商營業(yè)執(zhí)照3、國有土地使用證或政府征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計委立項批文、年度投資計劃5、投資許可證（1991年4月16日以后需提供）6、建設用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖7、建設工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證8、商品房預售許可證9、竣工驗收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購房發(fā)票2、商品房買賣合同、3、身份證復印件、4、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證（1991年4月16日起）

「常見問題」需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權證的時間，而僅僅是出賣人提交辦理產(chǎn)權證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認識。

「對策」建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定。

十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。

「釋義」本條是關于標的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責任以《住宅質(zhì)量保證書》〉的內(nèi)容為準?！蹲≌|(zhì)量保證書》規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

「常見問題」商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部分開發(fā)商售后服務意識淡薄。

「對策」目前，有些開發(fā)商本著對客戶負責的態(tài)度，也為了樹立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護工作，并且成立了專門負責該項工作的售后服務”部門。這些都是非常有益的嘗試。

第十七條雙方可以就下列事項約定：

1.該商品房所在樓宇的屋面使用權2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權3.該商品房所在樓宇的命名權4.該商品房所在小區(qū)的命名權5.6.

「釋義」關于標的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權以及所在樓宇、小區(qū)的命名權歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（GF-95-1701）中，沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。

「常見問題」絕大多數(shù)購房者尤其是個人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項權利約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。

「對策」首先，作為一個負責任的開發(fā)商應將該條的確切含義以及可能設計的經(jīng)濟利益向客戶解釋清楚。

其次，該條款中樓宇、小區(qū)的命名權”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權利比較合理。但是，標的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權自然應當歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為歸出賣人”有違公平原則。而樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權豈不是笑話）。

當然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權時，也應當以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。

第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。

「釋義」本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標的房產(chǎn)的用途及買方使用標的房產(chǎn)時的權利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應當與主管部門批準的用途一致。買受人不得擅自進行可能危及標的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。

另一方面是有關買受人對建筑物公用部分所享有的權和承擔的義務的規(guī)定。權利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務只要體現(xiàn)為分擔物業(yè)管理等方面的費用。

「常見問題及對策」本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關于建筑物區(qū)分所有權的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，《物權法》草稿中雖然已經(jīng)彌補了這一缺陷，但在物權法出臺之前，現(xiàn)實生活中涉及建筑物區(qū)分所有權的爭議已經(jīng)屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實問題。

第十九條爭議解決方式：

因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商調(diào)解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項下打？，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會）：

1.提交仲裁委員會仲裁。（）

2.依法向人民法院起訴。（）

「釋義」：爭議解決途徑。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個特點：1、當事人有權選擇處理爭議的仲裁機構和仲裁員；2、仲裁實行一裁終局制；3、仲裁一般不公開進行。4、方便、快捷。4、仲裁機構本身沒有強制執(zhí)行機構，當事人不自動履行裁決的，由法院強制執(zhí)行。

「常見問題」當事人選擇仲裁時，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。

「對策」選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機構的名稱。

第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議：

第二十一條合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力?？崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共頁，雙方各執(zhí)份。送份，具有同等法律效力。

「釋義」第二條至第二十三條是關于合同附件和補充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分攤面積構成說明、裝飾、設備標準三項。補充合同的內(nèi)容，雙方可根據(jù)標的房產(chǎn)的具體情況做出約定。

「常見問題」補充合同內(nèi)容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。

「對策」補充合同的內(nèi)容與范本不一致的，如果補充合同違反了法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該補充條款無效；如果補充合同有效，也應當將合同范本的二十一條刪除，并注明以補充合同為準。

附件可以采取直接在范本的相應位置書寫的方式也可以采用粘貼相應內(nèi)容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應注意在附件上由雙方當事人簽字或蓋章。

第二十三條本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向申請登記備案。

「釋義」：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施。

「常見問題」經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前，將購買的房屋轉讓給他人。并要求開發(fā)商改合同”，即把原合同銷毀，改由新的買受人與開發(fā)商直接簽訂合同，房產(chǎn)證直接辦到新買受人的名下。

「對策」雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。但國務院至今未對該問題做出規(guī)定。實踐中，房產(chǎn)管理部門不允許所謂的改合同”。因為這種做法將事實上的兩次交易（開發(fā)商賣給原買受人、原買受人賣給新買受人）偽裝成一次交易（開發(fā)商賣給新買受人），規(guī)避了稅費，是違法行為。因此，建議開發(fā)商拒絕客戶改合同”的要求。訴訟法法律常識希望對您有所幫助，贏了網(wǎng)建議大家遇到問題根據(jù)實際情況進行判斷，必要時可尋求在線法律援助的幫助。來源：（《商品房買賣合同》逐條祥解/l/ss/532597.html）精彩推薦：因合同糾紛提起的訴訟，由何地的人民法院管轄/l/ss/562534.html油煙機多次被堵竟因鄰居講風水所為/l/ss/562533.html西藏自治區(qū)高法為西南旱災群眾獻愛心/l/ss/562532.html人民法院對行政訴訟的管轄/l/ss/562531.html海南省地方國營文昌糖廠訴林尤標借款糾紛案/l/ss/562530.html特殊的地域管轄是如何規(guī)定的/l/ss/562529.html當事人一方人數(shù)眾多如何進行訴訟/l/ss/562528.html從一起案件談設立任意訴訟擔當制度/l/ss/562527.html委托執(zhí)行的內(nèi)容/l/ss/562526.html湖南男子輸官司心存不滿毆打法院工作人員被拘/l/ss/562525.html什么是無獨立請求的第三人/l/ss/562524.html委托訴訟代理人應遵守的規(guī)定(2021最新)/l/ss/562523.html刑法中重婚罪的管轄權歸屬/l/ss/562522.html鞍山中院設立‘開放日’深入推進‘陽光司法’/l/ss/562521.html民事訴訟代理人查閱案件材料的權利/l/ss/562520.html北京二套房公積金貸款首付比例提高至不低于4成/l/ss/562519.html委托訴訟代理人的代理權限和訴訟地位/l/ss/562518.html試析我國民事訴訟調(diào)解程序構建/l/ss/562517.html民事訴訟中的第三人指什么/l/ss/562516.html女友拒絕在新房結婚兒子狀告親父代理購房無效/l/ss/562515.html對經(jīng)濟確有困難的當事人提供司法救助的規(guī)定(2021最新)/l/ss/562514.html仲裁當事人/l/ss/562513.html自行和解不能替代執(zhí)行和解/l/ss/562512.html申請勞動爭議仲裁應注意什么/l/ss/562511.html從本案看原告選擇訴訟請求的重要性/l/ss/562510.html洛陽規(guī)定醫(yī)療糾紛索賠不超5000元可‘私了’/l/ss/562509.html艾滋病誤檢致人名譽財產(chǎn)受損要賠償/l/ss/562508.html投資人對多個被告提起證券民事賠償訴訟的，應當如何確定其管轄法/l/ss/562507.html各級法院的管轄權是什么/l/ss/562506.html簡易茅廁糞坑溺死女孩法院認定房東應承擔責任/l/ss/562505.html庭前階段的管轄權異議/l/ss/562504.html車輛減值損失應予賠償/l/ss/562503.html哪些人可以作為被代理人/l/ss/562502.html陜西漢中交警在高速公路上攔車罰款引爭議/l/ss/562501.html自訴案件中可以追加被告人/l/ss/562500.html當事人選任鑒定人制度/l/ss/562499.html什么叫當事人/l/ss/562498.html‘掌摑女童事件’透露出的社會公德焦慮/l/ss/562497.html如何進入執(zhí)行程序/l/ss/562496.html強收執(zhí)行匯劃費銀行遭開罰款單/l/ss/562495.html民事調(diào)解書的結構/l/ss/562494.html法官可根據(jù)高度蓋然性原則認定職務表見代理/l/ss/562493.html電擊致高位截癱起訴合伙人賠償/l/ss/562492.html自由心證的界限與限制/l/ss/562491.html當事人主義下人民法院調(diào)解制度的重構/l/ss/562490.html仲裁當事人的權利/l/ss/562489.html丈夫生前舉債養(yǎng)家遺孀應負清償責任/l/ss/562488.html最高院對于民事訴訟的管轄如何規(guī)定/l/ss/562487.html執(zhí)行回轉的條件/l/ss/562486.html原告在哪種情況下可以撤訴/l/ss/562485.html南昌嚴禁‘拉鏈路’新鋪道路5年內(nèi)不得開挖/l/ss/562484.html當事人可能承擔的常見民事訴訟風險提示有哪些/l/ss/562483.html不愿出庭的證人所寫證明材料是否有效/l/ss/562482.html民事執(zhí)行程序中常見問題之我見/l/ss/562481.html民事訴訟當事人無需舉證證明的事實/l/ss/562480.html庭后階段的管轄權異議/l/ss/562479.html產(chǎn)前檢查次次正常產(chǎn)下畸形兒狀告醫(yī)院/l/ss/562478.html《瞧這一擔挑》影視劇創(chuàng)收兩家影視公司爭盈利/l/ss/562477.html自愿、合法調(diào)解原則/l/ss/562476.html變更撫養(yǎng)關系糾紛案/l/ss/562475.html外國法院的判決或裁定怎樣才能在我國得到承認和執(zhí)行/l/ss/562474.html什么是民事訴訟的共同管轄/l/ss/562473.html民事訴訟中哪些案件由中級人民法院管轄/l/ss/562472.html被執(zhí)行主體的變更和追加/l/ss/562471.html人民法院凍結、劃撥存款遵循的要求/l/ss/562470.html債務人失蹤的執(zhí)行案件應如何處理/l/ss/562469.html情侶共同出資買房散伙后男方訴求房屋增值款/l/ss/562468.html法院調(diào)解應堅持的基本原則研究/l/ss/562467.html丈夫病故保險拒賠農(nóng)婦訴請獲得支持/l/ss/562466.html廣西特大干旱致200萬人飲水困難蔗糖減產(chǎn)近一成/l/ss/562465.html從四方面完善被害人請求抗訴程序/l/ss/562464.html淺議民事抗訴法律關系的特殊性/l/ss/562463.html一起簡單的民事糾紛案件/l/ss/562462.html業(yè)主新購捷豹車遭毀損物業(yè)未能提供監(jiān)控成被告/l/ss/562461.html課間被同學推下4樓5年后索精神賠償/l/ss/562460.html不當冠名，使大理男同酒吧胎死腹中/l/ss/562459.html權利人申請執(zhí)行時應向人民法院遞交什么書面材料/l/ss/562458.html一般民事訴訟的管轄是如何規(guī)定/l/ss/562457.html本案應駁回起訴還是中止訴訟/l/ss/562456.html實施家庭暴力構成犯罪的，受害人能否提起附帶民事訴訟/l/ss/562455.html情法兼顧化解父子糾紛/l/ss/562454.html仲裁裁決被人民法院裁定不予執(zhí)行，當事人再次向仲裁委員會申請仲裁應當怎樣/l/ss/562453.html王致和玫瑰腐乳瓶傷害案/l/ss/562452.html本案應否移送管轄/l/ss/562451.html申請人在法律文書生效3個月后向人民法院申請執(zhí)行，要求被執(zhí)行人給付欠款時/l/ss/562450.html聯(lián)營合同糾紛管轄以何為準/l/ss/562449.html在民事訴訟中怎樣聘請律師/l/ss/562448.html什么是法定代表人/l/ss/562447.html離婚分得丈夫持有10%股份/l/ss/562446.html舒蘭市推進勞動關系協(xié)調(diào)工作進社區(qū)實施細則/l/ss/562445.html江西大客車在廣東惠州失控側翻致14人死/l/ss/562444.html重慶‘同命不同價’案受害人家長敗訴評析/l/ss/562443.html執(zhí)行回轉的程序/l/ss/562442.html案外人對執(zhí)行提出異議的情況/l/ss/562441.html什么是訴訟行為能力/l/ss/562440.html保險合同糾紛應當由哪一法院管轄/l/ss/562439.html想離婚，上哪個法院/l/ss/562438.html民事執(zhí)行程序簡介/l/ss/562437.html卡在手錢卻被取走儲戶告銀行證據(jù)不足敗訴/l/ss/562436.html

合同號：簽訂日期：簽約地點：貨物買賣合同甲方：新疆特變電工國際成套工程承包有限公司乙方：根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法律法規(guī)，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立本合同。貨物甲方愿意按本合同規(guī)定的條件及價格向乙方購買，乙方愿意按本合同規(guī)定的條件和價格向甲方出售如下貨物：序號貨物名稱型號/規(guī)格單位數(shù)量單價（元）總價(元)

合同金額：人民幣（含增值稅）：交貨時間、地點、方式、風險：交貨時間：。乙方應在交貨前__10__個工作日，以書面形式通知甲方貨已備妥并通知甲方具體交貨時間。如因乙方未能有效、及時通知甲方，導致雙方未能按時交接貨物的，視為乙方未按時交貨。交貨地點：__。交貨方式：貨物必須交付給甲方或者甲方書面指定的代理人或收貨人，并以甲方或甲方書面指示的代理人或收貨人書面簽收單據(jù)作為交接貨證明。該接貨證明僅作為貨物運到的證明，不得作為貨物驗收合格的證明，貨物驗收按照本合同檢驗規(guī)定進行。交貨內(nèi)容：乙方提供的貨物應包括：本合同及附件規(guī)定的設備、相關配件、專用工具以及其他甲方要求提供的各類文件和單證,包括但不限于技術資料、使用說明書、安裝維修操作手冊、零部件手冊、換證憑單、質(zhì)量證明書、合格書等。如若短缺，均不能視為乙方完成交貨義務。貨物的所有權及風險承擔：根據(jù)本合同貨物交付的規(guī)定，乙方一經(jīng)將貨物交付甲方，貨物的所有權即屬于甲方，貨物因意外毀損滅失的風險亦歸甲方承擔。貨物運抵指定交貨地點并由甲方或甲方指定代理人或收貨人簽收書面收貨單據(jù)前發(fā)生的一切貨物毀損、滅失的風險、損失和費用由乙方承擔。包裝及嘜頭：乙方應依照慣常合理的商業(yè)標準對貨物進行包裝，并符合出口標準。所有交付貨物應具有適合遠洋和內(nèi)陸運輸以及多次搬運、裝卸的堅固包裝，并根據(jù)貨物的特點和需要，采取防潮、防雨、防銹、防震、防腐蝕等的保護措施，以保證貨物安全無損地運抵使用國目的地，即甲方告知的貨物最終使用地。如由于包裝原因產(chǎn)生貨物毀損、銹蝕、丟失等損失的，乙方應承擔因此發(fā)生的一切責任并賠償該損失。乙方應當保證提供準確、真實的有關貨物包裝信息，包括但不限于貨物尺寸、重量、件數(shù)等，如果由于乙方提供的信息不準確而導致的任何甲方出口費用的增加，乙方應當承擔一切責任并賠償該損失。包裝物不回收，不另收費。包裝費用由乙方承擔。嘜頭：根據(jù)甲方指示，乙方應在每個包裝箱鄰接的二個側面上，用不退色的油漆或油墨以明顯易見的文字字樣印刷以下嘜頭標記(見附件)。乙方應在包裝箱外部刷上箱號，箱號應當連續(xù)，并且標注出總數(shù)。乙方應按甲方的要求提供貨物裝箱單，并且在包裝箱中裝一份中英文貨物裝箱單。包裝要求：對于海運貨物，如果單件貨物重量超過18噸或長度超過12米或寬度超過2.7米或高度超過3米，乙方應在交付運輸前_對于易燃、易爆等有害、危險的貨物或存放溫度需特別考慮處置的貨物，乙方應將貨物的名稱、特性，特殊的搬運方法，保護措施和發(fā)生意外的應急方法提供給甲方有關中英文說明，以便甲方做出合理安排。乙方應按照甲方的要求，對木質(zhì)包裝物進行熏蒸除害處理。如本合同對貨物包裝有具體要求或不同于行業(yè)慣例的特殊要求的，乙方的包裝應符合本合同的要求。貨款的支付：支付按下列方式進行【1】合同生效后10個工作日內(nèi)，甲方向乙方支付合同金額的30%作為預付款?！?】甲方收到乙方提交的貨物和甲方認可的增值稅發(fā)票以及由最終用戶出具驗收合格證明后向乙方支付合同金額_30_%的貨款?！?】甲方在收匯后10個工作日內(nèi)，向乙方支付合同金額_35_%的貨款?！?】合同金額的_5%_作為質(zhì)量保證金，質(zhì)保期滿后，如貨物無任何質(zhì)量問題，甲方向乙方支付質(zhì)保金。乙方開戶銀行：戶名：銀行帳號：乙方確認本款前述各項信息準確無誤，若因乙方提供的前述有關信息有誤，導致甲方不能按本合同約定正確、及時履行付款義務的，甲方無須承擔任何違約責任；如款項已按乙方提供的上述信息實際支付則應視為甲方已履行付款義務；同時，乙方不能以此為理由不按期、適當、全面履行其合同義務。監(jiān)造：甲方有權派人或委派第三方監(jiān)理機構到工廠進行監(jiān)造。乙方應在貨物生產(chǎn)開始的一周前書面通知甲方。監(jiān)造期間，乙方應對甲方監(jiān)造人員的工作給予積極配合，對提出的問題及時整改。甲方是否進行監(jiān)造，都不減少或免除乙方對貨物質(zhì)量的責任。如果貨物存在未整改的問題，監(jiān)理人員有權要求乙方不得發(fā)貨。在得到甲方的書面認可后，乙方才可發(fā)運。甲方在監(jiān)造期間所發(fā)生的與監(jiān)造有關的費用，由甲方自行承擔。如因乙方原因導致監(jiān)造日期延長，由此產(chǎn)生的監(jiān)造費用由乙方承擔。如導致交貨期延遲，乙方應承擔由此產(chǎn)生的一切損失。技術和質(zhì)量要求：貨物質(zhì)量和技術要求必須符合本合同所附技術協(xié)議及雙方約定的標準。貨物質(zhì)量應當嚴格符合本合同及有關技術標準的要求，否則甲方有權拒絕接收貨物。貨物的檢驗：乙方必須在交貨之前對貨物質(zhì)量、規(guī)格、性能和數(shù)量等進行全面的檢驗，并簽發(fā)質(zhì)量合格證明書。乙方應根據(jù)甲方的要求對于甲方或甲方的客戶或第三方檢驗機構在乙方工廠檢驗貨物提供一切必要的便利。貨物在乙方工廠的檢驗，應經(jīng)雙方簽字確認，該檢驗并不替代國外最終用戶對貨物的驗收，且不減少或免除乙方對貨物質(zhì)量的責任。經(jīng)過檢驗發(fā)現(xiàn)貨物的質(zhì)量、包裝和甲方要求提供的各類文件和單證技術資料等不符合本合同規(guī)定的，甲方有權要求乙方及時整改、修理和更換，或有權拒收、退貨、解除合同以及獲得賠償。乙方負責完成法定商檢貨物的商檢手續(xù)，取得商檢機構出具的有關換證憑單等證書，費用由乙方自行承擔。所取得的換證憑單在交貨時遞交甲方?，F(xiàn)場安裝調(diào)試：乙方應按時完成設備在現(xiàn)場的安裝與調(diào)試，達到合同約定的要求和標準。甲方在安裝與調(diào)試過程中應提供必要的協(xié)助。乙方保證在設備安裝調(diào)試前確定出國服務人員，并及時通知甲方。乙方人員必須參加設備的安裝調(diào)試的簽字驗收工作，確保安裝調(diào)試的服務質(zhì)量。在安裝調(diào)試期間，如果乙方提供的設備、材料有缺陷或由于乙方技術人員的指導錯誤或乙方提供的技術資料、圖紙、說明書的錯誤造成國外最終用戶設備、材料損壞，乙方應采取必要的補救措施，并賠償甲方一切損失。設備整機經(jīng)聯(lián)運測試完全符合約定的技術指標，最終用戶簽字驗收后，即完成了對全部設備的最后驗收。在貨物安裝調(diào)試的過程中，由于乙方的過錯發(fā)生的所有人身傷害或財產(chǎn)損失，均由乙方承擔，除非該傷害或損失是由甲方故意所造成的。技術服務和培訓乙方需根據(jù)甲方要求提供貨物在使用現(xiàn)場的安裝、調(diào)試、性能試驗、運行、檢修以及質(zhì)保期內(nèi)的維護、維修等服務。乙方應按照甲方所要求的人員資質(zhì)，派__1__人到貨物使用現(xiàn)場進行服務，如所派人員屬國家或行業(yè)規(guī)定的特殊工種，必須持有相關資質(zhì)證書。服務期限為__30天__。乙方人員的食宿及交通費用由__乙方_支付。乙方應為其人員提供個人勞動安全防護用品。乙方保證派出服務人員身體健康，勝任所承擔的工作，并對其人員進行相關HSE培訓，同時應按甲方要求，接受甲方組織的HSE培訓。乙方負責為其派遣的出國人員辦理護照并購買甲方要求的人身保險，甲方負責協(xié)助辦理簽證等出國手續(xù)。乙方提供在工廠和在貨物使用現(xiàn)場的培訓，確保國外最終用戶和甲方要求的其他人員能夠完全正確地操作設備。因乙方不提供上述服務影響貨物的驗收及使用，甲方有權向乙方追索由此造成的損失。乙方派出人員在提供售后服務期間染病，醫(yī)療和住院費用由乙方負擔，甲方為其治療提供必要的協(xié)助和幫助。對于不能勝任本職工作的，不服從甲方或甲方指定一方管理、指揮，不遵守相關規(guī)章制度和當?shù)胤煞ㄒ?guī)的，或因病無法正常工作