房地產(chǎn)項目經(jīng)濟測算培訓

2018房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓|Economiccalculationtrainingofrealestatedevelopmentprojecte7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775無人能夠左右變化唯有走在變化之前只有將領(lǐng)導變革視為己任的組織才能生存下來企業(yè)實現(xiàn)快速增長的六大突破口協(xié)同力、領(lǐng)導力、影響業(yè)績和成本的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、快速敏捷的戰(zhàn)略制定流程、組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化和領(lǐng)導者的心理素質(zhì)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行的主意，行是知的功夫。知是行之始，行是知之成若會得時，只說一個知，已自有行在；只說一個行，已自有知在前言是怎么計算出來的項目利潤掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目思考三前言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報pay付出前言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知識

11項目投資項目收入項目利潤相關(guān)分析重點說明012131601501基本知識測算意義測算思路測算假設(shè)

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知識測算必要性測算作用測算精度要求在項目的前期階段，對項目進行經(jīng)濟效益評價，根據(jù)測算結(jié)果影響投資決策。機會研究階段：±30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行（即匡算）初步可行性研究階段：±20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即概算）可行性研究階段：±10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即精算）是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行經(jīng)濟技術(shù)分析的依據(jù)。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、測算意義二、測算思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成本實現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃收益基本知識指標和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏測算租、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進程財務(wù)評價項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構(gòu)——以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例三、測算假設(shè)基本知識項目投資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目投資土地費用開發(fā)期間稅稅費0107管理費用04前期工程費費其他費用0208財務(wù)費用05房屋開發(fā)費費不可預見費費0309銷售費用06對于一般租租售型房地地產(chǎn)開發(fā)項項目而言，，其投資成成本費用由由以下部分分組成：土地費用前期工程費費房屋開發(fā)費費用（建安安工程費、、基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費、、公共配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)費）期間費用（（管理費用用、銷售費費用、財務(wù)務(wù)費用）開發(fā)期間稅稅費其他費用不可預見費費等投資成本費費用：項目投資估算：開發(fā)項目土土地費用：：指為取得得開發(fā)項目目用地而發(fā)發(fā)生的費用用。開發(fā)項項目取得土土地使用權(quán)權(quán)有多種方方式，所發(fā)發(fā)生的費用用各不相同同。出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示：取得得的只能是是使用權(quán)（如如40年、50年、70年）我國的土地地所有權(quán)只只有兩種：：國家和集集體一、土地費費用項目投資土地征收拆拆遷費：分為農(nóng)村土地征收拆拆遷費和城城鎮(zhèn)土地拆拆遷費。農(nóng)村土地征征收拆遷費費主要包括：：土地補償償費、青苗苗補償費、、地上附著著物補償費費、安置補補助費、新新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金金、征地管管理費、耕耕地占用稅稅、拆遷費費、其它費費用。城鎮(zhèn)土地拆拆遷補償費費主要包括：：地上建建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物、附附著物補償償費，搬家家費，臨時時搬遷安置置費，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷以以及對于原原用地單位位停產(chǎn)、停停業(yè)補償費費，拆遷管管理費和拆拆遷服務(wù)費費等。土地出讓地地價款：是國家以土地地所有者的的身份，將將土地使用用權(quán)在一定定年限內(nèi)讓讓與土地使使用者，并并由土地使使用者向國國家支付的的土地使用用權(quán)出讓地地價款。以以出讓形式式取得城市市熟地土地地使用權(quán)時時，土地出出讓地價款款由土地出讓金金、拆遷補補償費和城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費費構(gòu)成；以以出讓方式式獲得城市市毛地土地地使用權(quán)時時，土地出出讓地價款款由土地使使用權(quán)出讓讓金和城市市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費構(gòu)構(gòu)成，獲得得此類土地地使用權(quán)的的開發(fā)商，，需要進行行房屋拆遷遷和土地開開發(fā)活動，，并相應(yīng)支支付城鎮(zhèn)土土地拆遷補補償費。土地出讓地地價款的數(shù)數(shù)額由土地地所在城市市、地區(qū)、、地段、土土地用途及及使用條件件等許多方方面因素決決定。許多多城市對土土地制定了了基準地價價，具體宗宗地的土地出讓讓地價款要要在基準地地價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以適適當調(diào)整確確定。土地轉(zhuǎn)讓費：是指土地受讓方方向土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方支付付的土地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓費。依法法通過土地地出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取取得的土地地使用權(quán)可可以轉(zhuǎn)讓給給其它合法法使用者。。土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓時時，地上建建筑物及其其它附著物物的所有權(quán)權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓讓。土地租用費費：是指土地租用方方向土地出出租方支付的費用用。以租用用方式取得得土地使用用權(quán)可以減減少項目開開發(fā)的初期期投資，但但在房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)中較為少少見。土地投資折折價：房地產(chǎn)項目目土地使用用權(quán)可以來來自房地產(chǎn)產(chǎn)項目的一一個或多個個投資者的的直接投資資。在這種種情況下，，不需要籌籌集現(xiàn)金用用于支付土土地使用權(quán)權(quán)的獲取費費用，但一一般需要將將土地使用權(quán)權(quán)評估作價價。一、土地費費用項目投資一、競價購購買一般土地儲儲備中心主主導土地一一級開發(fā)（（公開交易易市價直接接買即招、拍、掛掛）序號項目計費依據(jù)計費標準(元/)費用合計(萬元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取得方方式項目投資二、市場比比較法根據(jù)市場中中的替代原原理，將待待估土地與與具有替代代性的，且且在估價時時點近期市市場上交易易的類似地地產(chǎn)進行比比較，并對對類似地產(chǎn)產(chǎn)的成交價價格作適當當修正，以以此估算待待估土地客客觀合理價價格的方法法。在同一一公開市場場中，兩宗宗以上具有有替代關(guān)系系的土地價價格因競爭爭而趨于一一致。市場比較法法的基本公公式如下：：直接比較公公式：PD＝PB×A××B×D××E間接比較公公式：PD＝PB×A××B×C××D×EPD――待估宗地價價格；PB――比較案例價價格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗宗地情況指指數(shù)＝正常情況況指數(shù)/比較案例宗宗地情況指指數(shù)B―待估宗地估估價期日地價指數(shù)/比較案例宗宗地交易日日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條條件指數(shù)/比較案例宗宗地區(qū)域因因素條件指指數(shù)E―待估宗地個別因素條條件指數(shù)/比較案例宗宗地個別因因素條件指指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；；C―標準宗地條條件評價系系數(shù)／比較案例例宗地條件件評價系數(shù)數(shù)土地價格估估算項目投資三、成本逼逼近法：是以開發(fā)土土地所耗費費的各項費費用之和為為主要依據(jù)據(jù)，再加上上一定的利利潤、利息息、應(yīng)繳納納的稅金和和土地所有有權(quán)收益來來確定土地地價格的方方法。新開發(fā)土地的的一般地價價公式：地價=土地取得費費+土地開發(fā)費費+利息+利潤+土地所有權(quán)權(quán)收益=成本價格＋＋土地所有有權(quán)收益即（土地取取得費+土地開發(fā)費費+利息+利潤）*10%--30%的增值收益益率集體土地征地費用說明土地補償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見①）地上附著物和青苗補償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補償費

①被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。購建拆遷安置用房費安置補助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費土地費用估估算項目投資四、基準地地價系數(shù)修修正法：通過對待估估宗地地價價影響因素素的分析，，對城市已已公布的同同類用途同同級土地基基準地價進進行修正，，估算宗地地客觀價格格的方法。?；竟饺缛缦拢和恋貎r格=基準地價×(1±K)式中：ＫＫ=基準地價修修正系數(shù)商業(yè)、綜合合、居住用用地宗地樓面熟地地價=適用的基準準地價（樓樓面熟地價價）×期日修正系系數(shù)×年期修正系系數(shù)×容積率修正正系數(shù)×因素修正系系數(shù)工業(yè)用地宗地樓面熟地地價=適用的基準準地價（樓樓面熟地價價）×期日修正系系數(shù)×年期修正系系數(shù)×因素修正系系數(shù)/宗地容積率率（當宗地地容積率<1時）土地費用估估算：項目投資二、前期工工程費一般按建安安工程費的的3%-6%最簡單的方方法主要包括開開發(fā)項目的的前期規(guī)劃劃、設(shè)計、、可行性研研究、水文地質(zhì)勘勘測以及““三通一平平”等土地地開發(fā)工程程費支出建安工程費費的3%左右項目總投資資的1%～3%需工作量結(jié)結(jié)合多為設(shè)計概概算的0.5%左右土地原有上上蓋物、拆拆除費、場場地平整費費用和通水水、電、路路費用規(guī)劃設(shè)計費可行性研究究費水文地質(zhì)勘勘測費三通一平土土地開發(fā)費費項目投資序號項目單價（元/平）備注1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標準每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標底編制造價的0.03%9招投標代理費用2.5按照<北京市招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法>累進計算10招投標管理費中標價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標準1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整二、前期工工程費項目投資三、房屋開開發(fā)費—基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費1.建筑安裝工工程費建筑安裝工工程費是指指建造房屋屋建筑物所所發(fā)生的建筑工程費費用(結(jié)構(gòu)、建筑筑、特殊裝裝修工程費費)、設(shè)備采購費費用和安裝工程費費用(給排水、電電氣照明及及設(shè)備安裝裝、空調(diào)通通風、弱電電設(shè)備及安安裝、電梯梯及其安裝裝、其他設(shè)設(shè)備及安裝裝)等。當房房地產(chǎn)項目目包括多個個單項工程程時，應(yīng)對對各個單項項工程分別別估算建筑筑安裝工程程費用。序號項目單價（元/平）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費視項目實際情況而定（車庫、人防）項目投資三、房屋開開發(fā)費—基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費2.基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費是指指建筑物2米以外和項目紅線范圍內(nèi)內(nèi)的各種管管線、道路工程的建設(shè)費用用。主要包包括：自來來水、雨水水、污水、、煤氣、熱熱力、供電電、電信、、道路、綠綠化、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、室外照照明等設(shè)施施的建設(shè)費費用，各項項設(shè)施與市市政設(shè)施干干線、干管管、干道等等的接口費費用。一般般按實際工工程量估算算。序號項目單位數(shù)量單價（元）造價計算說明1道路工程平米按概算造價2室外供水工程（自來水）米

按概算造價3室外排污排水工程米

按概算造價4熱力工程米按概算造價5煤氣工程按概算造價6室外供電安裝工程米

按概算造價7綠化工程平米按概算造價8路燈安裝工程米

按概算造價項目投投資三、房房屋開開發(fā)費費—公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費3.公共配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)費費：是指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民服服務(wù)配套建設(shè)設(shè)的各種非營利性的各各種公共配套套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費用。。主要包括居居委會、派出出所、托兒所所、幼兒園、、公共廁所、、停車場等。。華南城舉例說說明：序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價項目投資特別說明：開開發(fā)間接費用用含義：指直接組織織、管理開發(fā)發(fā)項目發(fā)生的的費用，包括括工資、職工工福利費、折折舊費、修理理費、辦公費費、水電費、、勞動保護費費、周轉(zhuǎn)房（（板房）攤銷銷等（工程部門發(fā)發(fā)生的相關(guān)費費用）及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生的的費用；2、樣板房攤銷銷呢；3、銀行借款利利息如何列支。目的：1、歸集分配、、準確核算單單個項目的成成本收益；2、對企業(yè)所得得稅（結(jié)算調(diào)調(diào)整毛利差環(huán)環(huán)節(jié)）及土地地增值稅（清清算計算增值值率環(huán)節(jié)）有有較好的籌劃劃。區(qū)別：管理費用作作為期間費用用，區(qū)別還是是比較大的，，但如何劃分分這兩項費用用，卻沒有一一個明確的標標準。實際工工作中，通常常以是否設(shè)立現(xiàn)場場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃劃分，如果開開發(fā)產(chǎn)品不建建現(xiàn)場機構(gòu)，，而由公司定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場組織織其開發(fā)建設(shè)設(shè)活動，其所所發(fā)生的費用用可直接并入入企業(yè)的管理理費用，企業(yè)業(yè)行政管理部部門（總部））為組織和管管理生產(chǎn)經(jīng)營營活動而發(fā)生生的費用應(yīng)作作為期間費用用，計入管理理費用。項目投資四、管理費用用管理費：指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門（總部部或行政管理理部門華南城城舉例：））為組織和和管理開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動而發(fā)發(fā)生的各種費費用。主要包括：管理人員工資資、職工福利利費、辦公費費、差旅費、、折舊費、修修理費、工會會經(jīng)費、職工工教育經(jīng)費、社會保保險費董事會費、咨咨詢費、審計計費、訴訟費費、排污費、、房地產(chǎn)稅、、土地使用稅稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓費、技術(shù)開開發(fā)費、無形形資產(chǎn)攤消、、開辦費攤銷銷、業(yè)務(wù)招待待費、壞賬損損失、存貨盤盤虧、毀損和和報廢損失以以及其他管理理費用。提示：管理費費可按項目（（前期工程費費）+（房屋開發(fā)費費）的3%～5%估算。注：如果房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)同時開發(fā)若若干個房地產(chǎn)產(chǎn)項目，管理理費應(yīng)該在各各個項目間合合理分攤。項目投資五、財務(wù)費用用定義：指企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項費用用，主要為借借款或債券的的利息，還包包括金融機構(gòu)構(gòu)手續(xù)費、融融資代理費、、承諾費、外外匯匯兌凈損損失以及企業(yè)業(yè)籌資發(fā)生的的其他財務(wù)費費用。公司存存款利息及理理財收益抵減減。若單列開發(fā)間接接費，則僅核核算開發(fā)前、、項目竣工后后及過程中非非正常中斷連連續(xù)超3個月。提示：利息的計算：：可參照金融融市場利率和和資金分期投投入的情況按按復利計算；；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費用：利利息以外的的其他融資費費用，一般占占利息的10%左右。項目投資六、銷售費用用定義:指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)品品過程中發(fā)生生的各項費用用，以及專設(shè)設(shè)銷售機構(gòu)或或委托銷售代代理的各項費費用。包括銷售人員員工資、獎金金、福利費、、差旅費，銷銷售機構(gòu)的折折舊費、修理理費、物料消消耗費、廣告告宣傳費、代代理費、銷售售服務(wù)費及銷銷售許可證申申領(lǐng)費、樣板板房、售樓部部攤銷等。廣告宣傳及市市場推廣費，，一般約為銷銷售收入的1%~2%。銷售代理費，，一般約為銷銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費用用，一般約為為銷售收入的的0.5%~1%。提示：銷售費費用約占到銷銷售收入的3%-5%。集團規(guī)定見見附表項目投資六、銷售費用用項目投資類別計算基數(shù)（銷售額）標準房產(chǎn)銷售

品推費用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運營

品推費用計算基數(shù)標準凈增出租面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）維護已開業(yè)運營費上年租金收入5%凈增開業(yè)面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）人力成本

日常費用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）七、開發(fā)期稅稅費房地產(chǎn)建造過過程產(chǎn)生的稅稅費，主要包包括：固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅、土土地使用稅、、市政支管線線分攤費、供供電貼費、用用電權(quán)費、分分散建設(shè)市政政公用設(shè)施建建設(shè)費、綠化化建設(shè)費、電電話初裝費、、建材發(fā)展基基金、人防工工程費等。各各項稅費應(yīng)根根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)關(guān)法規(guī)標準估估算。提示：可按建建安工程費的的8-15%項目投資八、其他費用用主要包括臨時時用地費和臨臨時建設(shè)費、、工程造價咨咨詢費、總承承包管理費、、合同公證費費、施工執(zhí)照照費、工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督費、、工程監(jiān)理費費、竣工圖編編制費、工程程保險費等雜雜項費用。這這些費用一般般按當?shù)赜嘘P(guān)關(guān)部門規(guī)定的的費率估算。。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）估算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約約占建安費用用的2%-3%。項目投資九、不可預見見費定義：根據(jù)項目的復復雜程度和前前述各項費用用估算的準確確程度提示：（一））~（八）各項費費用之和的3%～7%估算。土地成本視具具體情況而定定是否加入當房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目竣工后后采用出租或或自營方式經(jīng)經(jīng)營時，還應(yīng)應(yīng)估算項目經(jīng)經(jīng)營期間的運運營費用。運營費用通常包括括：人工費，，公共設(shè)施設(shè)設(shè)備運行費、、維修及保養(yǎng)養(yǎng)費，綠地管管理費，衛(wèi)生生清潔與保安安費用，辦公費，保險險費，房產(chǎn)稅稅，廣告宣傳傳及市場推廣廣費，租賃代代理費，不不可預見費。。項目投資十、小結(jié)開發(fā)建設(shè)費用用投資估算表表序號項目計費基礎(chǔ)單位計費數(shù)值計費標準(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

1前期費用建安工程費萬元

建安工程費3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費萬元

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

4公共配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費萬元

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

1銷售費用銷售收入萬元

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

開發(fā)成本的2-3%3財務(wù)費用土地成本+開發(fā)成本萬元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預見費土地費用+開發(fā)成本+期間費用萬元

土地成本視具體情況而定五項目總投資合計總建筑面積萬元

項目投資項目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目收入的關(guān)關(guān)鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開開發(fā)項目的收收入，首先要要制定切實可可行的租售計計劃(含銷售、出租租、自營等計計劃)。租售計劃的的內(nèi)容通常包包括：擬租售售物業(yè)的類型型、時間和相相應(yīng)的數(shù)量，，租售價格，，租售收入及及收款方式。。租售計劃應(yīng)應(yīng)遵守政府有有關(guān)租售和經(jīng)經(jīng)營的規(guī)定，，并與開發(fā)商商的投資策略略相配合。開發(fā)方案：：整個開發(fā)期擬擬開發(fā)建設(shè)的的物業(yè)類型和和數(shù)量。租售方案：：對于一個具體體的房地產(chǎn)開開發(fā)項目而言言，此時必須須明確：出租租面積和出售售面積的數(shù)量量及其與建筑筑物的對應(yīng)關(guān)關(guān)系，在整個個租售期內(nèi)每每期(年、半年、季季度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，應(yīng)按不不同用途或使使用功能劃分分。租售價格：：租售價格應(yīng)在在房地產(chǎn)市場場分析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上確定租金金單價或銷售售單價。項目收入一、開發(fā)計劃劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

整個開發(fā)期數(shù)數(shù)量擬開發(fā)建建設(shè)的物業(yè)類類型和數(shù)量，，即建什么樣樣的產(chǎn)品以及及工程進度。。項目收入某項目案例一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計）696267項目收入一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項目案例項目收入二、銷售計劃劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

在整個租售期期內(nèi)每期(年、半年、季季度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，應(yīng)按不不同用途或使使用功能劃分分。項目收入40一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月某項目案例項目收入序號類型預測銷售均價（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價格估算算項目收入定義：根據(jù)市場比較較法的替代原原理，選擇與與估價對象處處于同一供需需圈內(nèi)的物業(yè)業(yè)作為比較案案例，經(jīng)過交交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素及個個別因素諸項項修正，得出出估價對象的的比準價格。。市場比較法定定價過程：①搜集交易實實例，②選擇擇比較實例房房地產(chǎn)，③建建立價格可比比基礎(chǔ)，④比比較實例的比比較和修正，，⑤確定該房房地產(chǎn)的比準準價格計算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、價格估算算—市場比較法（適用于具有有交易性的物物業(yè)，價格受受外部環(huán)境影影響波動較大大）PD——待估物業(yè)價格格；PB——比較案例價格格；A——待估物業(yè)情況況指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)＝＝正常情況指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價價期日價格指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)交易日期指指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域域因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)區(qū)域因素條條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別別因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)個別因素條條件指數(shù)項目收入項目收入概念：是預測估價對對象的未來收收益，然后用用報酬率或資資本化率將其其轉(zhuǎn)換為價值值，是從未來來的角度評估估房地產(chǎn)的價價格。適用：酒店、公寓、、寫字樓等投投資性物業(yè)。。公式：房地產(chǎn)的價格格=預期凈收益/報酬率或資本本化率。說明：實際操作過程程中，測算凈凈收益要包括括土地使用權(quán)權(quán)的價值和地地上建筑物的的價值，要綜綜合考慮經(jīng)濟濟年限、空置置率、殘值率率等復雜因素素，同時報酬酬率或資本化化率的確定還還要考慮凈現(xiàn)現(xiàn)值因素，在在此僅了解概概念，不作解解讀。44三、價格估算算——收益法項目收入定義：房地產(chǎn)開發(fā)過過程中發(fā)生的的各種費用加加和的一種方方法。新建：取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地進進行房屋建設(shè)設(shè)，然后銷售售所建成的商商品房”這種種典型的房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營方式為例，，并從便于測測算各構(gòu)成項項目的金額的的角度，來劃劃分房地產(chǎn)價價格構(gòu)成。在在這種情況下下，房地產(chǎn)價價格通常由如如下7大項構(gòu)成：①①土地取得成成本；②開發(fā)發(fā)成本；③管管理費用；④④投資利息；；⑤銷售費用用；⑥銷售稅稅費；⑦開發(fā)發(fā)利潤?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價價值=土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（開開發(fā)商期望平平均利潤）45三、價格估算算—成本法（適用于新開開樓盤，無參參照物且受政政策影響波動動不大）項目收入序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價格估算及預預測表注：寫字樓售售價按20年回收期估算算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲漲幅按5%。項目收入四、租售收入入經(jīng)營收入是指指向社會出售售、出租房地地產(chǎn)商品或自自營時的貨幣幣收入。主要要包括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售收入、租金金收入、土地地轉(zhuǎn)讓收入、、配套設(shè)施銷銷售收入（以以上統(tǒng)稱租售售收入）和自自營收入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于出租的情情況，還應(yīng)考考慮空置期(項目竣工后暫暫時找不到租租客的時間)和空置率(未租出建筑面面積占總建筑筑面積的百分分比)對年租金收入入的影響。租租售收入估算算，要計算出出每期(年、半年、季季度、月)所能獲得的租租售收入，并并形成租售收收入計劃。租租售收入的表表所提供的格格式進行。項目收入住宅（一期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某項目案例項目收入序號項目稅費率稅費基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設(shè)維護稅7%增值稅額3教育費附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤131415

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1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費估算算目前，我國房房地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)納稅稅的主要稅種種如下：項目收入序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1增值稅

2城市建設(shè)維護稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10企業(yè)所得稅稅費表項目收入五、稅費估算算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利利稅，是指房房地產(chǎn)經(jīng)營企企業(yè)等單位和和個人，有償償轉(zhuǎn)讓國有土土地使用權(quán)以以及在房屋銷銷售過程中獲獲得的收入，，扣除開發(fā)成成本等支出后后的增值部分分，要按一定定比例向國家家繳納的一種種稅費。預征：土地增增值稅在取得得收入時或預預售款時預繳繳按收入預繳繳具體稅率由由所在稅務(wù)局局定南昌普通通住宅1%；非普通住宅宅3%；非住宅5%，達到清算條條件后清算，，多退少補。。增值率不超過過20%免征土地增值值稅。經(jīng)測算算：一般毛利利率在34.63%以上都需要繳繳納清算方法（步步驟）：計算增值額：：增值額=收入額—扣除項目金額額計算增值率：：增值率=增值額/扣除項目金額額確定適用稅率率：依據(jù)計算的增增值率，按其其稅率表確定定適用稅率依據(jù)適用稅率率計算應(yīng)納稅稅額：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除項目*速算扣除系數(shù)數(shù)項目收入速算公式增值額未超過過扣除項目金金額50％：土地增值值稅稅額=增值額×30％增值額超過扣扣除項目金額額50％，未超過100％的：土地增增值稅稅額＝＝增值額×40％－扣除項目目金額×5％增值額超過扣扣除項目金額額100％，未超過200％的：土地增增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目目金額×15％增值額超過扣扣除項目金額額200％：土地增值值稅稅額=增值額×60％－扣除項目目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除除系數(shù)。增值稅扣除項項目=費用（1+10%）+成本（1+20%）項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例項目收入稅種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項）城市建設(shè)維護稅增值稅額482337%3376.31教育費附加增值稅額482333%1446.99地方教育費附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計某某項目案案例項目收入關(guān)于個人所所得稅納稅人義務(wù)務(wù)人：既包括居民民納稅義務(wù)務(wù)人（在中中國境內(nèi)有有住所，或或者無住所所而在境內(nèi)內(nèi)居住滿1年的個人）），也包括括非居民納納稅義務(wù)人人（在中國國境內(nèi)無住住所又不居居住或者無無住所而在在境內(nèi)居住住不滿一年年的個人））。居民納納稅義務(wù)人人負有完全全納稅的義義務(wù)，必須須就其來源源于中國境境內(nèi)、境外外的全部所所得繳納個個人所得稅稅；而非居居民納稅義義務(wù)人僅就就其來源于于中國境內(nèi)內(nèi)的所得，，繳納個人人所得稅。。征稅機關(guān)：：國稅（銀行行系統(tǒng)代征征的個人利利息方面所所得稅）；；地稅（包包括機關(guān)、、企業(yè)、事事業(yè)單位、、個體工商商戶等超過過個人所得得稅征稅標標準的所有有個人）。。征收范圍：：工資、薪金金所得等十十一項。工資、薪金金所得，是是指個人因因任職或受受雇而取得得的工資、、薪金、獎獎金、年終終加薪、勞勞動分紅、、津貼、補補貼以及與與職或受雇雇有關(guān)的其其他所得。。這就是說，，個人取得得的所得，，只要是與與任職、受受雇有關(guān)，，不管其單單位的資金金開支渠道道或以現(xiàn)金金、實物、、有價證券券等形式支支付的，都都是工資、、薪金所得得項目的課課稅對象。。稅率：適用7級超額累進進稅率，按按月應(yīng)納稅稅所得額計計算征稅。。該稅率按按個人月工工資、薪金金應(yīng)稅所得得額劃分級級距，最高高一級為45%，最低一級級為3%，共7級。項目收入關(guān)于個人所所得稅計算方法：應(yīng)納個人人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得得額×適用稅率-速算扣除數(shù)數(shù)扣除標準3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)執(zhí)行）（工資、薪薪金所得適適用）應(yīng)納稅所得得額=扣除五險一一金后月收收入-扣除標準如：張三、、基本工資資10000元，傭金3000元、住房補補貼2000元、伙食補補貼（固定定進工資表表，區(qū)別于于誤餐補貼貼）300元、電話補補貼200元，扣事假假工資1200元，個人承承擔五險一一金（個人人約占23%，單位約占占43.5%）即2300元。應(yīng)納稅所得得額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應(yīng)納稅額=8500*20%（稅率）-555（速算扣除除）=1145元納稅辦法：單位代扣扣代繳、個個人可以查查詢并取得得納稅證明明，年所得得12萬以上（含含）在納稅稅年度終了了向主管稅稅務(wù)機關(guān)辦辦理納稅申申報（公司司代辦，匯匯算清繳））項目收入關(guān)于“營改改增”1、定義：營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱稱營改增））是指以前前繳納營業(yè)業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增增值稅，增增值稅只對對產(chǎn)品或者者服務(wù)的增增值部分納納稅，減少少了重復納納稅的環(huán)節(jié)節(jié)。營業(yè)稅是比比較便于征征收的稅種種，但存在在重復征稅稅現(xiàn)象，只只要有流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)就要要征稅，流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越越多，重復復征稅現(xiàn)象象越嚴重（（每流轉(zhuǎn)一次次就要征一一次稅，比比如買一件件衣服），增值稅稅替代營業(yè)業(yè)稅，允許許抵扣，將消除重重復征稅的的弊端，有有利于減輕輕企業(yè)稅負（但行業(yè)不同同影響程度度也不同，，主要受抵抵扣環(huán)節(jié)的的影響）2、區(qū)別：征稅范圍不不同：凡是是銷售不動產(chǎn)產(chǎn)、提供勞務(wù)務(wù)(不包括加工工修理修配配)、轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)的交營業(yè)稅稅，凡是是銷售動產(chǎn)產(chǎn)、提供供加工修理理修配勞務(wù)務(wù)的交納增增值稅。計稅依據(jù)不同：增值值稅是價外稅，營業(yè)稅是是價內(nèi)稅。所以在計計算增值稅稅時應(yīng)當先先將含稅收收入換算成成不含稅收入入（如住房銷售售合同金額額為110萬元，則實實際銷售額額為100萬元，按100萬元繳納銷銷項稅減進進項稅的差差），即計算算增值稅的的收入應(yīng)當當為不含稅稅的收入。。而營業(yè)稅稅則是直接接用收入乘乘以稅率即即可（即按110萬元乘5%的稅率）。。項目收入關(guān)于“營改改增”3、房地產(chǎn)行行業(yè)：財政部通知知：2016年5月1日起，新老過渡：：房地產(chǎn)老老項目，是是指《建筑工程施施工許可證證》注明的合同同開工日期期在2016年4月30日前的房地地產(chǎn)項目，，可以選擇擇適用簡易易計稅方法法按照5%的征收率計計稅，也可可以參考新新項目的征征繳模式，，要求報主主管稅務(wù)機機關(guān)備案。。新項目以以取得的全全部價款和和價外費用用，扣除受受讓土地時時向政府部部門支付的的土地價款款后的余額額為銷售額額。4、具體規(guī)定定：在中華人民民共和國境境內(nèi)銷售自自己開發(fā)的的房地產(chǎn)項項目的企業(yè)業(yè)為增值稅稅納稅人。。增值稅納納稅人分為為一般納稅稅人（稅率為11%，但可抵扣扣，一般計計稅）與小規(guī)模模納稅人（（征收率為5%，不可抵扣扣，簡易計計稅）兩大類。。納稅人年年應(yīng)征增值值稅銷售額額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納納稅人，未未超過規(guī)定定標準的納納稅人為小小規(guī)模納稅稅人。一般計稅方方法的應(yīng)納納稅額按以以下公式計計算：應(yīng)納納稅額=當期銷項稅稅額-當期進項稅稅額當當期銷項稅稅額小于當當期進項稅稅額不足抵抵扣時其不不足部分可可以結(jié)轉(zhuǎn)下下期繼續(xù)抵抵扣。采取取預收款方方式銷售所所開發(fā)的房房地產(chǎn)項目目，在收到到預收款時時按照3%的預征率預預繳增值稅稅5、注意事項項：簽訂經(jīng)濟合合同：包括括銷售合同同、租賃合合同、施工工合同、采采購合同等等。取得發(fā)票：：增值稅專專用發(fā)票、、貨物清單單、驗收單單等真實性性、合理性性。單位名名稱、開戶戶行、賬號號、稅號發(fā)票管管理：：領(lǐng)用用、開開具、、注銷銷；收收取、、驗證證、抵抵扣。。項目收收入項目利利潤e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501利潤總總額＝租售售收入入－土土地成成本—房屋開開發(fā)成成本－－開發(fā)發(fā)費用用（銷銷售費費用、、管理理費用用、財財務(wù)費費用））-其他費費用-不可預預見費費用－－各項項稅金金（經(jīng)經(jīng)營稅稅金及及附加加、土土地增增值稅稅、房房產(chǎn)稅稅等））凈利潤潤=利潤總總額+（營業(yè)業(yè)外收收入-營業(yè)外外支出出）-企業(yè)所所得稅稅一、基基本概概念—利潤項目利利潤開發(fā)利利潤是是整個個項目目的全全生命命周期期的經(jīng)經(jīng)營成成果，，賬面面利潤潤是會會計分分期的的經(jīng)營營成果果直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本)成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用)銷售利潤率開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（總租售收入）項目利利潤貨幣時時間價價值，，是指指在不不考慮慮通貨貨膨脹脹和風風險情情況下下的、、貨幣幣經(jīng)歷歷一定定時間間的投投資和和再投投資所所增加加的價價值，，也稱稱為資資金的的時間間價值值（今今年的的100元不等等于明明年的的100元）。。貨幣幣時間間價值值的本本質(zhì)是是價值值增值值。從數(shù)量量上看看，貨貨幣時時間價價值是是在沒沒有風風險和和沒有有通貨貨膨脹脹條件件下的的社會會平均均資金金利潤潤率（（某行行業(yè)在在社會會上的的平均均獲利利水平平）。。企業(yè)業(yè)在投投資某某一項項目時時，至至少要要取得得社會會平均均的利利潤率率。復利（（把利利息計計入本本金計計算））現(xiàn)值值：指指未來來一定定時間間的特特定資資金按按復利利計算算的現(xiàn)現(xiàn)在價價值（（未來來的錢錢相當當于現(xiàn)現(xiàn)在的的錢？？）。。P＝F×（1＋i）－n復利終終值計計算指一筆筆收支支經(jīng)過過若干干期后后再到到期時時的金金額（（現(xiàn)在在的錢錢相當當于未未來的的錢））:F＝P×（1＋i）n年初存存入100元，利利率10%，按單單復利利計算算，兩兩年后后其終終值多多少（121元）一、基基本概概念—資金價價值項目利利潤一、基基本概概念——現(xiàn)金流流量（（經(jīng)營營、投投資、、籌資資活動動）現(xiàn)金流量指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負值。凈現(xiàn)值指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額項目利利潤一、基基本概概念——現(xiàn)金量量與利利潤的的關(guān)系系可行性性研究究中，，現(xiàn)金金凈流流量可可以代代替利利潤作作為評評價投投資凈凈收益益的指指標。。在整個個投資資有效效年限限內(nèi)，，項目目利潤潤總計計與現(xiàn)現(xiàn)金凈凈流量量是相相等的的。應(yīng)用現(xiàn)現(xiàn)金凈凈流量量，并并可方方便地地引入入資金金時間間價值值來考考察投投資方方案。。利潤是按照權(quán)責發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益項目利利潤一、基基本概概念—經(jīng)濟評評價指指標核心指標內(nèi)部收益率銷售凈利率（或投資利潤率）財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)回收期參考指標總投資回報率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比啟動資金獲利倍數(shù)

項目利利潤指標評評價考考慮：：（1）核心心指標標確定定指標標值標標準；；參考考指標標中的的總體體指標標未定定標準準僅做做參考考；參參考指指標中中的單單項指指標結(jié)結(jié)合具具體項項目分分析評評估。。（2）經(jīng)過過對部部分項項目的的測試試，其其內(nèi)部部收益益率均均超過過30%。因此此對一一般多多層項項目內(nèi)內(nèi)部收收益率率暫定定為25%。（3）經(jīng)測測算，，集團團平均均稅前前銷售售利潤潤率為為12%，銷售售凈利利率約約在8.04~10.2%之間，，因此此銷售售凈利利率暫暫定為為9%。一、基基本概概念—指標參參考萬科核核心指指標的的基本本要求求（參參考））項目利利潤內(nèi)部部收收益益率率投投資資收收益益能能承承擔擔貨貨幣幣貶貶值值、、通通貨貨膨膨脹脹能能力力，，即即抗抗風風險險能能力力≥≥25%銷售售凈凈利利率率≥≥9%一、、基基本本概概念念———資金金使使用用計計劃劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1土地費用

2前期費用

3基礎(chǔ)設(shè)施費

4建安工程費

5配套設(shè)施費用

6開發(fā)期間稅費

7其他費用

8銷售費用

9管理費用

10財務(wù)費用

11不可預見費

合計

房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)可可能能的的建建設(shè)設(shè)進進度度和和將將會會發(fā)發(fā)生生的的實實際際付付款款時時間間和和