婁底項目操盤思路探討講義課件

婁底項目操盤思路探討婁底項目操盤思路探討前言：本項目商業(yè)步行街已閑置多年，在商業(yè)招商、銷售方面注定是一個操作難度較大的項目。面對這類型項目，第一步應(yīng)以解決市場負面、轉(zhuǎn)變項目形象、提振市場信心為主，切記盲目定位、操之過急！房地產(chǎn)項目的發(fā)展定位一切應(yīng)依實際情況出發(fā)，不為單純的高或低定位，為求“合適”！前言：PART1PART1

項目本體分析PART1PART1外部條件分析——交通外部主要道路連接S209——與新星北路交接，等級高，車流量大，是連接湘潭、長沙的重要干道新星北路——一直以來都是通向主城區(qū)的主要交通要道婁星北路——道路質(zhì)量較高，是聯(lián)通市中心另一條重要通道交通現(xiàn)狀對項目影響石玉街道路較窄，車流量小，且有一段坡路，對于大型主力店的引進會產(chǎn)生不利項目整體交通路網(wǎng)非常便捷，有利于項目車輛前往主城區(qū)及周邊縣市，對于項目未來商業(yè)增值及客戶購買心理有一定的優(yōu)勢項目內(nèi)部交通現(xiàn)狀由于前期該區(qū)域交通規(guī)劃并不完善，現(xiàn)經(jīng)拓步尚都打造，交通漸漸好轉(zhuǎn)項目各類產(chǎn)品在出入口在規(guī)劃上擁有較大伸展空間湘潭、長沙方向主城區(qū)方向本案主城區(qū)方向外部條件分析——交通外部主要道路連接交通現(xiàn)狀對項目影響項目內(nèi)外部條件分析——周邊環(huán)境及配套＊未來區(qū)域無景觀規(guī)劃缺乏景觀特色＊項目周邊教育配套缺乏＊項目商業(yè)氣氛較為濃厚，存在專業(yè)市場與生活超市＊項目周邊缺乏醫(yī)療配套小結(jié)：周邊景觀資源及配套缺乏，均需依靠自身打造，提升產(chǎn)品價值缺乏景觀支持缺乏景觀支持，未來規(guī)劃未確定有商業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢可以預(yù)見的是：項目周邊已無其他大面積土地供應(yīng)，項目未來的競爭環(huán)境緩和，但同時也預(yù)示著項目區(qū)域已無法形成集群化的商業(yè)集中區(qū)。外部條件分析——周邊環(huán)境及配套＊未來區(qū)域無景觀規(guī)劃缺乏景觀特內(nèi)部條件分析——目前現(xiàn)狀寫字樓未開發(fā)步行街區(qū)已閑置多年：商業(yè)外界景觀、小品、道路均未完善；外立面造型結(jié)構(gòu)、顏色已落后，陳舊。北面新地塊未開發(fā)：擬開發(fā)4層大型裙樓商業(yè)；地下設(shè)3層地下室；塔樓建設(shè)高層住宅。步行街部分區(qū)域加建：增加商業(yè)面積；增加寫字樓業(yè)態(tài)。內(nèi)部條件分析——目前現(xiàn)狀寫未開發(fā)步行街區(qū)已閑置多年：項目招商難易評析——大型裙樓商業(yè)——難招商北面商業(yè)區(qū)——招商難度大步行街3-6層——招商難度大南區(qū)商業(yè)——招商容易步行街1-2層——招商難度小轉(zhuǎn)角街鋪——招商難度小項目招商難易評析——大型裙樓商業(yè)——難招商南區(qū)商業(yè)——招商容項目銷售難易評析——大型裙樓商業(yè)——難銷售步行街3-6層——銷售難度大寫字樓——市場需求小住宅——競爭壓力大南區(qū)商業(yè)——銷售相對容易步行街1-2層——銷售難度小轉(zhuǎn)角鋪面——銷售可實現(xiàn)性強項目銷售難易評析——大型裙樓商業(yè)——難銷售南區(qū)商業(yè)——銷售相項目商業(yè)價值評介——沿街商業(yè)價值分析已開發(fā)區(qū)——底層商業(yè)街區(qū)可能會存在高溢價的現(xiàn)象，但整體高樓層規(guī)劃導(dǎo)致商業(yè)價值平均化。未開發(fā)區(qū)——裙樓部分商業(yè)價值主要體現(xiàn)在與步行街區(qū)商業(yè)聯(lián)動。沿街商業(yè)價值分析步行街區(qū)=未開發(fā)區(qū)兩區(qū)域必須在業(yè)態(tài)組合與形態(tài)表現(xiàn)上產(chǎn)生聯(lián)動才能使整個項目以全新的市場形象拉動整個項目其他產(chǎn)品的價值最大化項目商業(yè)價值評介——沿街商業(yè)價值分析沿街商業(yè)價值分析步行街區(qū)項目綜合思考？項目本體分析運營分析溝通回顧步行街區(qū)與未開發(fā)區(qū)如何協(xié)調(diào)發(fā)展市場形象與客戶信心之間的矛盾如何協(xié)調(diào)商業(yè)部分如何整合與提升如何協(xié)調(diào)有序的分期發(fā)展解決招商及銷售的多方面問題項目開發(fā)策略項目營銷策略項目綜合思考？項目本體分析運營分析溝通回顧步行街區(qū)與未開發(fā)區(qū)PART2

項目發(fā)展研究PART2中國商業(yè)發(fā)展以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主，綜合街鋪單一產(chǎn)品銷售第二代第三代以購物中心為主，凸顯產(chǎn)品綜合性第四代以多功能復(fù)合型城市商業(yè)綜合體為主中國商業(yè)發(fā)展以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主婁底商業(yè)現(xiàn)狀以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主，綜合街鋪單一產(chǎn)品銷售第二代第三代以購物中心為主，凸顯產(chǎn)品綜合性第四代以多功能復(fù)合型城市商業(yè)綜合體為主底商社區(qū)商業(yè)步行街便利店步步高沃爾瑪沃爾瑪購物廣場萬豪城市廣場市場空白點在何處？？？婁底商業(yè)現(xiàn)狀以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主城市分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，帶來城市經(jīng)濟總量的穩(wěn)步提升；金融危機環(huán)境下，仍能保持高速的增長態(tài)勢地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，婁底經(jīng)濟欣欣向榮城市分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，帶來城市經(jīng)濟總量的穩(wěn)步提升；地區(qū)城北是婁底的建材市場、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配套逐漸成熟、商業(yè)氛圍濃厚城市人口區(qū)域價值由于汽車站與火車站均處于婁星區(qū)，本案片區(qū)除去建材市場能吸引跨地區(qū)客戶群外，其他市場均未能塑造成功市場形象，客戶群體集中于項目周邊；住區(qū)密集生活配套齊全公交發(fā)達專業(yè)市場聚集城北是婁底市的商貿(mào)大區(qū)，市場多，人氣旺。五江建材大市場、大漢建材城、通程電器等各類專業(yè)市場近幾年帶動了整個片區(qū)的商業(yè)氛圍。城北城北是婁底的建材市場、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配套逐漸成熟、商業(yè)氛圍濃厚基于項目自身和城市核心發(fā)展契機，應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)開區(qū)騰飛，成為婁底

又一核城北在婁底：城北生活大區(qū)居住人口多，人群層次較為單一；缺乏新都市生活氛圍。商貿(mào)聚集區(qū)眾多專業(yè)市場物流貿(mào)易發(fā)達企業(yè)中心企業(yè)云集經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高端居住區(qū)漣鋼員工房沿江風光帶板塊本項目的條件：城市核心軸線上城市綜合體優(yōu)良的地理位置……城北在婁底城市中有著重要的地位，但低水平的開發(fā)，一直限制著城北在城市中占有她本該占有的位置。區(qū)域價值本案基于項目自身和城市核心發(fā)展契機，應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)開區(qū)騰飛，成為婁底

區(qū)域機會與策略項目周邊暫無綜合性商業(yè)體，市場存在一定的空白本案周邊漣鋼集團擁有固定客源，商業(yè)需求量大商業(yè)規(guī)劃配套能為未開發(fā)物業(yè)提供一定的溢價支持專業(yè)市場已經(jīng)成熟，規(guī)劃上商業(yè)可作為本案片區(qū)突圍重點，達到項目影響力落地及領(lǐng)導(dǎo)城北的目標城北片區(qū)個性化、體驗式消費將是區(qū)域商業(yè)市場未來的核心競爭力隨著周邊入住人群增加，區(qū)域未來規(guī)劃配套升級，商業(yè)需求量越來越大核心觀點1：核心觀點2：區(qū)域機會與策略項目周邊暫無綜合性商業(yè)體，市場存在一定的空白本本項目的發(fā)展戰(zhàn)略分析四種競爭策略簡析行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者——建立游戲規(guī)則——產(chǎn)品有不可重復(fù)性——壟斷價格——改變游戲規(guī)則——強調(diào)新的評估標準——強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值——搭便車，借勢——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)——價格戰(zhàn)的制造者——目標明確，挖掘客戶——瞄準市場縫隙——創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補缺者本項目的發(fā)展戰(zhàn)略分析四種競爭策略簡析行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大項目發(fā)展方向——不僅僅是一條“街”以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主，綜合街鋪單一產(chǎn)品銷售第二代第三代以購物中心為主，凸顯產(chǎn)品綜合性第四代以多功能復(fù)合型城市商業(yè)綜合體為主組合四代商業(yè)各自特征形成：一站式購物消費休閑娛樂辦公居家以第一、二、三代的物業(yè)組合形態(tài)，做第四代的商業(yè)業(yè)態(tài)。項目發(fā)展方向——不僅僅是一條“街”以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消我們的開發(fā)理念——立足區(qū)域，輻射市區(qū)都匯城

精英之核：集生活、工作、學習、娛樂等功能于一體滿足精英生活，匯集都市精英；生態(tài)之核：用建筑抽象表現(xiàn)婁底山水，生態(tài)城市“印象婁底”；

文化藝術(shù)之核：借經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，用建筑藝術(shù)，營建城市藝術(shù)文化場所；

財富之核：開發(fā)商的財富之源，市民可工作經(jīng)營的創(chuàng)富之地，同時成為城市的財富

匯人氣匯靈氣匯財氣婁底又一新城市核心的誕生我們的開發(fā)理念——立足區(qū)域，輻射市區(qū)都匯城都市新貴生活——盡享城市資源，交通、生活配套、商業(yè)配套、商務(wù)辦公唾手可得都市新貴生活——盡享城市資源，交通、生活配套、商業(yè)配套、商務(wù)

餐飲，娛樂、購物全面的滿足…城市新貴生活主張城市資源的極致占有，高尚多元的生活方式魅力，時尚，豐富的都市氣息…餐飲，娛樂、購物全面的滿足…城市新貴生活主張魅力，時尚，PART3

項目運營策略PART3開發(fā)順序分析由北往南資金壓力增大，大型裙樓招商銷售難住宅先動，不能給現(xiàn)有商業(yè)區(qū)帶來質(zhì)的改變住宅先啟動，面對同期同類型產(chǎn)品的沖擊住宅先啟動，無法給住宅部分給予溢價的支持由南往北通過招商工作，推出項目，新裝亮相通過主力店的引進吸引市場關(guān)注，帶動底商銷售，獲取收益隨著市場形象的轉(zhuǎn)變，收入的增加可準備啟動住宅部分，讓住宅部分獲得溢價支持建議采用不建議采用規(guī)避風險，最健康、最安全模式進行滾動開發(fā)開發(fā)順序分析由北往南資金壓力增大，大型裙樓招商銷售難由南往北建議采用不建議采用由北向南需要一定的準備時間及開工時間，造成時間成本增加周邊商業(yè)配套缺乏，現(xiàn)有商業(yè)體無法給予客戶信心北面現(xiàn)有居民較少，人流缺乏由南向北通過現(xiàn)有商業(yè)體給予市場信心，帶動后期產(chǎn)品銷售利于大盤形象的整合提升利于市場培育襯托價值整合資源，提升價值開發(fā)模式建議采用不建議采用整合資源，提升價值開發(fā)模式開發(fā)時序策略——滾動開發(fā)，均衡貨量策略滾動開發(fā)策略：滾動均衡發(fā)展發(fā)展價值表現(xiàn)：一期首先樹立項目高端形象保證各期均有足夠兩種貨量同時供應(yīng)避免產(chǎn)生客戶流失避免產(chǎn)生客戶混合有利于發(fā)揮彈性開發(fā)調(diào)節(jié)作用可根據(jù)客戶需求量，調(diào)節(jié)產(chǎn)品方向可根據(jù)配套需求，預(yù)留發(fā)展用地有利于提升彈性開發(fā)的價值前期樹立大盤形象，完善配套，拉升后續(xù)價值有利于體現(xiàn)：項目綜合體的多功能性、多元化發(fā)展及城市地標的打造110714/1015/414/0714/1215/613/021234T滾動開發(fā)示意商業(yè)住宅寫字樓開發(fā)時序策略——滾動開發(fā)，均衡貨量策略滾動開發(fā)策略：滾動均衡第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。運營步驟解析第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。第三步——定期、長期在新廣場、街區(qū)中心廣場開展相關(guān)聚集人氣的活動，以求項目知名度和影響力的擴散，并解除前期負面影響。第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。第一步——運營步驟解析第二步——第三步——第四步——第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。運營步驟解析第六步——商業(yè)街3-6樓的銷售啟動，招商同步。第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。第八步——裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售1層部分商鋪、寫字樓。第五步——運營步驟解析第六步——第七步——第八步——PART4

運營策略詳解PART4第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。以時尚、現(xiàn)代元素裝飾整個項目，突出項目整體檔次與形象塑造第一步——以時尚、現(xiàn)代元素裝飾整個項目，突出項目整體檔次與形第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。以形象廣告位主題，推出項目新裝，扭轉(zhuǎn)項目形象，但不詳細闡述項目開售信息，以營造項目神秘感樓體戶外高速戶外推廣策略第一步——以形象廣告位主題，推出項目新裝，扭轉(zhuǎn)項目形象，但不第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。人流環(huán)動購物引導(dǎo)形象塑造第一步——人流環(huán)動購物引導(dǎo)形象塑造樓梯樓梯天橋多天橋、多扶梯保證人流環(huán)動消費區(qū)域聯(lián)動及購物便利硬件打造第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。樓梯樓梯天橋多天橋、多扶梯保證人流環(huán)動第一步——第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。景觀塑造第一步——景第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。導(dǎo)示牌設(shè)置與兩端入口第一步——導(dǎo)示牌設(shè)置與兩端入口第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。交通動線建議設(shè)置側(cè)門利于商場與步行街的人流聯(lián)動第一步——交通動線建議設(shè)置側(cè)門第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。外立面改造第二步——外立面改造第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。入口打造第二步——入口打造第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。新廣場第二步——新廣場第三步——定期、長期在新廣場、街區(qū)中心廣場開展相關(guān)聚集人氣的活動，以求項目知名度和影響力的擴散，并解除前期負面影響。招商啟動儀式項目開售活動第三步——招商啟動儀式項目開售活動第三步——定期、長期在新廣場、街區(qū)中心廣場開展相關(guān)聚集人氣的活動，以求項目知名度和影響力的擴散，并解除前期負面影響。推廣策略以線下活動及推廣渠道為主，開始發(fā)布項目具體信息，通過前期的推廣鋪墊，漸漸引起市場話題討論單頁候車亭道旗第三步——推廣策略以線下活動及推廣渠道為主，開始發(fā)布項目具體第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。招商內(nèi)容：步行街區(qū)：主力店步行街區(qū)：3F-6F主力店第四步——招商內(nèi)容：主力店第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。招商策略：先易后難主力店：尋求本土知名加盟商以服裝品牌及高端數(shù)碼品牌優(yōu)先

第四步——招商策略：第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。招商策略：先易后難3F-6F：與民政部門合作，開展扶持下崗工人，解決高層商業(yè)1、步行街區(qū)高樓層前期銷售存在一定的難度可拿出部分給予下崗工人作為免租期的就業(yè)平臺引入他們，實現(xiàn)項目順利開業(yè)，營造旺場。2、扶持再就業(yè)可從政府順利爭取其他政策優(yōu)惠3、給予項目正面形象及擴大市場營銷4、高層商鋪在商業(yè)價值不大，銷售難度較大，通過扶持不僅能解決這一難題，更能給步行街1-2層的商鋪帶來更多的溢價支持

第四步——招商策略：第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。銷售策略：因主力店靠近南端，加上拓步尚都以前在此經(jīng)營許久，商業(yè)基礎(chǔ)及先天優(yōu)勢存在，故建議第一批銷售以靠近主力店房源為主，保證項目開售成功，為后期銷售做鋪墊主力店第一批第五步——銷售策略：主力店第一批第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。推廣策略：以開盤活動帶動整個案場人氣，以大面積的廣告投放形成市場“暈輪”效應(yīng)開盤活動短信投放圍墻廣告第五步——推廣策略：開盤活動短信投放圍墻廣告第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。1F--2F業(yè)態(tài)規(guī)劃：以服裝、快速消費品、金融配套等業(yè)態(tài)為主服裝專賣、快速消費店、金融配套女性服裝、童裝、鞋帽1F2F第五步——1F--2F業(yè)態(tài)規(guī)劃：服裝專賣、快速消費店、金融配一層功能業(yè)態(tài)亮點服裝專賣：以純，七匹狼理財中心：

招商銀行,建設(shè)銀行休閑食品：KFC，星巴克第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。一層功能業(yè)態(tài)亮點服裝專賣：以純，七匹狼第五步——第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。二層功能業(yè)態(tài)亮點童裝專賣：品牌童裝專賣時尚女裝：韓妝、英倫品牌專賣運動品牌：李寧耐克第五步——二層功能業(yè)態(tài)亮點童裝專賣：品牌童裝專賣第六步——商業(yè)街3-6樓的銷售啟動，招商同步。招商策略：1、通過前期的扶貧策略基本能解決大部分3-6F商鋪，剩余可與本土知名龍頭散戶（餐飲、娛樂、休閑等）進行洽談，完成步行街區(qū)所有招商2、若前期的扶貧策略操作順利，3-6F在推出銷售火爆的前提下，可通過產(chǎn)權(quán)返租方式將前期招商入駐商鋪作為加推產(chǎn)品進行銷售

第六步——招商策略：3F-----6F業(yè)態(tài)規(guī)劃：以餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)為主第六步——商業(yè)街3-6樓的銷售啟動，招商同步。餐飲、KTV餐飲、健身中心3F4F餐飲、電影院（等候區(qū)）電影院（放映區(qū)）、兒童娛樂中心5F6F3F-----6F業(yè)態(tài)規(guī)劃：第六步——餐飲、KTV餐飲、健身第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。住宅客戶定位改善型客群首置客群在區(qū)域內(nèi)工作的生意人、公務(wù)員、高級白領(lǐng)等，以及有地緣情節(jié)的老北區(qū)人；自住為主，改善居住環(huán)境；主要來自周邊、漣鋼的普通工薪層、打工一族及周邊縣市的小生意人；自住，工作地點附近就近置業(yè)；便利的城市居所，性價比產(chǎn)品：90㎡以下兩房、公寓，一次到位的100㎡左右的三房需求增加。來源城市資源或自然資源占有，舒適型產(chǎn)品：90~120㎡三房，160~180㎡四房；總價承受能力置業(yè)目的需求產(chǎn)品首次改善30~40萬/套，多次改善40-50萬/套；總價30~50萬/套；第七步——住宅客戶定位改善型客群首置客群在區(qū)域內(nèi)工作的生意人開發(fā)策略：快速實現(xiàn)現(xiàn)金流目標，博高價，戶型定位主要面向改善型客群和首置客群的需求，強調(diào)城市高配套便利性的實用、靈活型產(chǎn)品整體戶型面積體現(xiàn)控總價原則，對比競爭對手，在主流區(qū)間范圍內(nèi)稍緊湊居家產(chǎn)品以舒適三房、普通三房為主，N+1產(chǎn)品來體現(xiàn)住宅部分戶型的多樣性產(chǎn)品定位第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。開發(fā)策略：快速實現(xiàn)現(xiàn)金流目標，博高價，戶型定位主要面向改善型第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。裙樓招商策略：1、裙樓招商可采用靈活變通方式，前期對步行街區(qū)招商的同時可尋找百貨類公司進行整體招商，亦可尋找超市類公司進行招商，以防面積過大對項目整體推售難度增大。2、以本土百貨、超市類公司為主，特別注重有意愿在三級城市布局的知名連鎖公司（大潤發(fā)、步步高等）

第七步——裙樓招商策略：第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。業(yè)態(tài)規(guī)劃1：以組合第一代、二代、三代的商業(yè)形態(tài)布局，四代商業(yè)業(yè)態(tài)為目的內(nèi)商場布局的商鋪形式：服裝、精品、首飾、化妝品專業(yè)超市1F2F美食廣場（地方特色餐飲）、電玩城數(shù)碼廣場、電器專賣3F4F第七步——業(yè)態(tài)規(guī)劃1：內(nèi)商場布局的商鋪形式：服裝、精品、首飾一層功能業(yè)態(tài)亮點服裝專賣：班尼路、與狼共舞首飾：

周大福化妝品專柜：玉蘭油，佰草集第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。一層功能業(yè)態(tài)亮點服裝專賣：班尼路、與狼共舞第七步——三層功能業(yè)態(tài)亮點數(shù)碼廣場：

手機、相機專柜電器專賣：家電為主第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。三層功能業(yè)態(tài)亮點第七步——第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。推廣策略：1、以社區(qū)類活動為主，隆重推出住宅產(chǎn)品。2、以商業(yè)配套為優(yōu)勢，宣傳項目整體價值及差異化特點

住宅項目奠基、選房、開盤活動第七步——推廣策略：住宅項目奠基、選房、開盤活動第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。推廣渠道：

道旗沙盤單頁第七步——推廣渠道：道旗沙盤單頁第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。業(yè)態(tài)規(guī)劃2：以百貨為主（約1.5萬平米）

第七步——業(yè)態(tài)規(guī)劃2：第八步——裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售1層部分商鋪、寫字樓。寫字樓在項目戰(zhàn)略上屬于項目溢價配套產(chǎn)品完善項目配套——提升項目整體檔次和形象本案住宅商業(yè)寫字樓第八步——寫字樓在項目戰(zhàn)略上屬于項目溢價配套產(chǎn)品完善項目配套規(guī)避市場風險，打造多功能型SOHO辦公（公寓）綜合考慮市場競爭和市場需求雙因素的條件之下，我司建議——重實用、控成本產(chǎn)品定位：SOHO辦公第八步——裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售1層部分商鋪、寫字樓。規(guī)避市場風險，打造多功能型SOHO辦公（公寓）產(chǎn)品定位：SO推廣策略：1、以產(chǎn)品功能的復(fù)合型點亮市場2、以項目配套、周邊商業(yè)氛圍描述未來升值前景吸引投資客戶第八步——裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售1層部分商鋪、寫字樓。推廣策略：第八步——推廣表現(xiàn)：第八步——裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售1層部分商鋪、寫字樓。戶外圍墻單頁推廣表現(xiàn)：第八步——戶外圍墻單頁本次匯報完畢，謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)觀賞！本次匯報完畢，謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)觀賞！65婁底項目操盤思路探討講義課件66婁底項目操盤思路探討婁底項目操盤思路探討前言：本項目商業(yè)步行街已閑置多年，在商業(yè)招商、銷售方面注定是一個操作難度較大的項目。面對這類型項目，第一步應(yīng)以解決市場負面、轉(zhuǎn)變項目形象、提振市場信心為主，切記盲目定位、操之過急！房地產(chǎn)項目的發(fā)展定位一切應(yīng)依實際情況出發(fā)，不為單純的高或低定位，為求“合適”！前言：PART1PART1

項目本體分析PART1PART1外部條件分析——交通外部主要道路連接S209——與新星北路交接，等級高，車流量大，是連接湘潭、長沙的重要干道新星北路——一直以來都是通向主城區(qū)的主要交通要道婁星北路——道路質(zhì)量較高，是聯(lián)通市中心另一條重要通道交通現(xiàn)狀對項目影響石玉街道路較窄，車流量小，且有一段坡路，對于大型主力店的引進會產(chǎn)生不利項目整體交通路網(wǎng)非常便捷，有利于項目車輛前往主城區(qū)及周邊縣市，對于項目未來商業(yè)增值及客戶購買心理有一定的優(yōu)勢項目內(nèi)部交通現(xiàn)狀由于前期該區(qū)域交通規(guī)劃并不完善，現(xiàn)經(jīng)拓步尚都打造，交通漸漸好轉(zhuǎn)項目各類產(chǎn)品在出入口在規(guī)劃上擁有較大伸展空間湘潭、長沙方向主城區(qū)方向本案主城區(qū)方向外部條件分析——交通外部主要道路連接交通現(xiàn)狀對項目影響項目內(nèi)外部條件分析——周邊環(huán)境及配套＊未來區(qū)域無景觀規(guī)劃缺乏景觀特色＊項目周邊教育配套缺乏＊項目商業(yè)氣氛較為濃厚，存在專業(yè)市場與生活超市＊項目周邊缺乏醫(yī)療配套小結(jié)：周邊景觀資源及配套缺乏，均需依靠自身打造，提升產(chǎn)品價值缺乏景觀支持缺乏景觀支持，未來規(guī)劃未確定有商業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢可以預(yù)見的是：項目周邊已無其他大面積土地供應(yīng)，項目未來的競爭環(huán)境緩和，但同時也預(yù)示著項目區(qū)域已無法形成集群化的商業(yè)集中區(qū)。外部條件分析——周邊環(huán)境及配套＊未來區(qū)域無景觀規(guī)劃缺乏景觀特內(nèi)部條件分析——目前現(xiàn)狀寫字樓未開發(fā)步行街區(qū)已閑置多年：商業(yè)外界景觀、小品、道路均未完善；外立面造型結(jié)構(gòu)、顏色已落后，陳舊。北面新地塊未開發(fā)：擬開發(fā)4層大型裙樓商業(yè)；地下設(shè)3層地下室；塔樓建設(shè)高層住宅。步行街部分區(qū)域加建：增加商業(yè)面積；增加寫字樓業(yè)態(tài)。內(nèi)部條件分析——目前現(xiàn)狀寫未開發(fā)步行街區(qū)已閑置多年：項目招商難易評析——大型裙樓商業(yè)——難招商北面商業(yè)區(qū)——招商難度大步行街3-6層——招商難度大南區(qū)商業(yè)——招商容易步行街1-2層——招商難度小轉(zhuǎn)角街鋪——招商難度小項目招商難易評析——大型裙樓商業(yè)——難招商南區(qū)商業(yè)——招商容項目銷售難易評析——大型裙樓商業(yè)——難銷售步行街3-6層——銷售難度大寫字樓——市場需求小住宅——競爭壓力大南區(qū)商業(yè)——銷售相對容易步行街1-2層——銷售難度小轉(zhuǎn)角鋪面——銷售可實現(xiàn)性強項目銷售難易評析——大型裙樓商業(yè)——難銷售南區(qū)商業(yè)——銷售相項目商業(yè)價值評介——沿街商業(yè)價值分析已開發(fā)區(qū)——底層商業(yè)街區(qū)可能會存在高溢價的現(xiàn)象，但整體高樓層規(guī)劃導(dǎo)致商業(yè)價值平均化。未開發(fā)區(qū)——裙樓部分商業(yè)價值主要體現(xiàn)在與步行街區(qū)商業(yè)聯(lián)動。沿街商業(yè)價值分析步行街區(qū)=未開發(fā)區(qū)兩區(qū)域必須在業(yè)態(tài)組合與形態(tài)表現(xiàn)上產(chǎn)生聯(lián)動才能使整個項目以全新的市場形象拉動整個項目其他產(chǎn)品的價值最大化項目商業(yè)價值評介——沿街商業(yè)價值分析沿街商業(yè)價值分析步行街區(qū)項目綜合思考？項目本體分析運營分析溝通回顧步行街區(qū)與未開發(fā)區(qū)如何協(xié)調(diào)發(fā)展市場形象與客戶信心之間的矛盾如何協(xié)調(diào)商業(yè)部分如何整合與提升如何協(xié)調(diào)有序的分期發(fā)展解決招商及銷售的多方面問題項目開發(fā)策略項目營銷策略項目綜合思考？項目本體分析運營分析溝通回顧步行街區(qū)與未開發(fā)區(qū)PART2

項目發(fā)展研究PART2中國商業(yè)發(fā)展以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主，綜合街鋪單一產(chǎn)品銷售第二代第三代以購物中心為主，凸顯產(chǎn)品綜合性第四代以多功能復(fù)合型城市商業(yè)綜合體為主中國商業(yè)發(fā)展以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主婁底商業(yè)現(xiàn)狀以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主，綜合街鋪單一產(chǎn)品銷售第二代第三代以購物中心為主，凸顯產(chǎn)品綜合性第四代以多功能復(fù)合型城市商業(yè)綜合體為主底商社區(qū)商業(yè)步行街便利店步步高沃爾瑪沃爾瑪購物廣場萬豪城市廣場市場空白點在何處？？？婁底商業(yè)現(xiàn)狀以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主城市分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，帶來城市經(jīng)濟總量的穩(wěn)步提升；金融危機環(huán)境下，仍能保持高速的增長態(tài)勢地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升，婁底經(jīng)濟欣欣向榮城市分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，帶來城市經(jīng)濟總量的穩(wěn)步提升；地區(qū)城北是婁底的建材市場、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配套逐漸成熟、商業(yè)氛圍濃厚城市人口區(qū)域價值由于汽車站與火車站均處于婁星區(qū)，本案片區(qū)除去建材市場能吸引跨地區(qū)客戶群外，其他市場均未能塑造成功市場形象，客戶群體集中于項目周邊；住區(qū)密集生活配套齊全公交發(fā)達專業(yè)市場聚集城北是婁底市的商貿(mào)大區(qū)，市場多，人氣旺。五江建材大市場、大漢建材城、通程電器等各類專業(yè)市場近幾年帶動了整個片區(qū)的商業(yè)氛圍。城北城北是婁底的建材市場、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，配套逐漸成熟、商業(yè)氛圍濃厚基于項目自身和城市核心發(fā)展契機，應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)開區(qū)騰飛，成為婁底

又一核城北在婁底：城北生活大區(qū)居住人口多，人群層次較為單一；缺乏新都市生活氛圍。商貿(mào)聚集區(qū)眾多專業(yè)市場物流貿(mào)易發(fā)達企業(yè)中心企業(yè)云集經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高端居住區(qū)漣鋼員工房沿江風光帶板塊本項目的條件：城市核心軸線上城市綜合體優(yōu)良的地理位置……城北在婁底城市中有著重要的地位，但低水平的開發(fā)，一直限制著城北在城市中占有她本該占有的位置。區(qū)域價值本案基于項目自身和城市核心發(fā)展契機，應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)開區(qū)騰飛，成為婁底

區(qū)域機會與策略項目周邊暫無綜合性商業(yè)體，市場存在一定的空白本案周邊漣鋼集團擁有固定客源，商業(yè)需求量大商業(yè)規(guī)劃配套能為未開發(fā)物業(yè)提供一定的溢價支持專業(yè)市場已經(jīng)成熟，規(guī)劃上商業(yè)可作為本案片區(qū)突圍重點，達到項目影響力落地及領(lǐng)導(dǎo)城北的目標城北片區(qū)個性化、體驗式消費將是區(qū)域商業(yè)市場未來的核心競爭力隨著周邊入住人群增加，區(qū)域未來規(guī)劃配套升級，商業(yè)需求量越來越大核心觀點1：核心觀點2：區(qū)域機會與策略項目周邊暫無綜合性商業(yè)體，市場存在一定的空白本本項目的發(fā)展戰(zhàn)略分析四種競爭策略簡析行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者——建立游戲規(guī)則——產(chǎn)品有不可重復(fù)性——壟斷價格——改變游戲規(guī)則——強調(diào)新的評估標準——強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值——搭便車，借勢——以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)——價格戰(zhàn)的制造者——目標明確，挖掘客戶——瞄準市場縫隙——創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者追隨者補缺者本項目的發(fā)展戰(zhàn)略分析四種競爭策略簡析行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大項目發(fā)展方向——不僅僅是一條“街”以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消費品，第一代以超市為主，綜合街鋪單一產(chǎn)品銷售第二代第三代以購物中心為主，凸顯產(chǎn)品綜合性第四代以多功能復(fù)合型城市商業(yè)綜合體為主組合四代商業(yè)各自特征形成：一站式購物消費休閑娛樂辦公居家以第一、二、三代的物業(yè)組合形態(tài)，做第四代的商業(yè)業(yè)態(tài)。項目發(fā)展方向——不僅僅是一條“街”以街鋪為主，產(chǎn)品多為生活消我們的開發(fā)理念——立足區(qū)域，輻射市區(qū)都匯城

精英之核：集生活、工作、學習、娛樂等功能于一體滿足精英生活，匯集都市精英；生態(tài)之核：用建筑抽象表現(xiàn)婁底山水，生態(tài)城市“印象婁底”；

文化藝術(shù)之核：借經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，用建筑藝術(shù)，營建城市藝術(shù)文化場所；

財富之核：開發(fā)商的財富之源，市民可工作經(jīng)營的創(chuàng)富之地，同時成為城市的財富

匯人氣匯靈氣匯財氣婁底又一新城市核心的誕生我們的開發(fā)理念——立足區(qū)域，輻射市區(qū)都匯城都市新貴生活——盡享城市資源，交通、生活配套、商業(yè)配套、商務(wù)辦公唾手可得都市新貴生活——盡享城市資源，交通、生活配套、商業(yè)配套、商務(wù)

餐飲，娛樂、購物全面的滿足…城市新貴生活主張城市資源的極致占有，高尚多元的生活方式魅力，時尚，豐富的都市氣息…餐飲，娛樂、購物全面的滿足…城市新貴生活主張魅力，時尚，PART3

項目運營策略PART3開發(fā)順序分析由北往南資金壓力增大，大型裙樓招商銷售難住宅先動，不能給現(xiàn)有商業(yè)區(qū)帶來質(zhì)的改變住宅先啟動，面對同期同類型產(chǎn)品的沖擊住宅先啟動，無法給住宅部分給予溢價的支持由南往北通過招商工作，推出項目，新裝亮相通過主力店的引進吸引市場關(guān)注，帶動底商銷售，獲取收益隨著市場形象的轉(zhuǎn)變，收入的增加可準備啟動住宅部分，讓住宅部分獲得溢價支持建議采用不建議采用規(guī)避風險，最健康、最安全模式進行滾動開發(fā)開發(fā)順序分析由北往南資金壓力增大，大型裙樓招商銷售難由南往北建議采用不建議采用由北向南需要一定的準備時間及開工時間，造成時間成本增加周邊商業(yè)配套缺乏，現(xiàn)有商業(yè)體無法給予客戶信心北面現(xiàn)有居民較少，人流缺乏由南向北通過現(xiàn)有商業(yè)體給予市場信心，帶動后期產(chǎn)品銷售利于大盤形象的整合提升利于市場培育襯托價值整合資源，提升價值開發(fā)模式建議采用不建議采用整合資源，提升價值開發(fā)模式開發(fā)時序策略——滾動開發(fā)，均衡貨量策略滾動開發(fā)策略：滾動均衡發(fā)展發(fā)展價值表現(xiàn)：一期首先樹立項目高端形象保證各期均有足夠兩種貨量同時供應(yīng)避免產(chǎn)生客戶流失避免產(chǎn)生客戶混合有利于發(fā)揮彈性開發(fā)調(diào)節(jié)作用可根據(jù)客戶需求量，調(diào)節(jié)產(chǎn)品方向可根據(jù)配套需求，預(yù)留發(fā)展用地有利于提升彈性開發(fā)的價值前期樹立大盤形象，完善配套，拉升后續(xù)價值有利于體現(xiàn)：項目綜合體的多功能性、多元化發(fā)展及城市地標的打造110714/1015/414/0714/1215/613/021234T滾動開發(fā)示意商業(yè)住宅寫字樓開發(fā)時序策略——滾動開發(fā)，均衡貨量策略滾動開發(fā)策略：滾動均衡第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。運營步驟解析第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。第三步——定期、長期在新廣場、街區(qū)中心廣場開展相關(guān)聚集人氣的活動，以求項目知名度和影響力的擴散，并解除前期負面影響。第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。第一步——運營步驟解析第二步——第三步——第四步——第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。運營步驟解析第六步——商業(yè)街3-6樓的銷售啟動，招商同步。第七步——北面地塊啟動開發(fā)，銷售住宅；同時，裙樓商業(yè)啟動招商。第八步——裙樓商業(yè)開業(yè)，銷售1層部分商鋪、寫字樓。第五步——運營步驟解析第六步——第七步——第八步——PART4

運營策略詳解PART4第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。以時尚、現(xiàn)代元素裝飾整個項目，突出項目整體檔次與形象塑造第一步——以時尚、現(xiàn)代元素裝飾整個項目，突出項目整體檔次與形第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。以形象廣告位主題，推出項目新裝，扭轉(zhuǎn)項目形象，但不詳細闡述項目開售信息，以營造項目神秘感樓體戶外高速戶外推廣策略第一步——以形象廣告位主題，推出項目新裝，扭轉(zhuǎn)項目形象，但不第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。人流環(huán)動購物引導(dǎo)形象塑造第一步——人流環(huán)動購物引導(dǎo)形象塑造樓梯樓梯天橋多天橋、多扶梯保證人流環(huán)動消費區(qū)域聯(lián)動及購物便利硬件打造第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。樓梯樓梯天橋多天橋、多扶梯保證人流環(huán)動第一步——第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。景觀塑造第一步——景第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。導(dǎo)示牌設(shè)置與兩端入口第一步——導(dǎo)示牌設(shè)置與兩端入口第一步——重新規(guī)劃設(shè)計，以立意鮮明的現(xiàn)代時尚形象、科學的建筑規(guī)劃設(shè)計確定項目發(fā)展方向。交通動線建議設(shè)置側(cè)門利于商場與步行街的人流聯(lián)動第一步——交通動線建議設(shè)置側(cè)門第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。外立面改造第二步——外立面改造第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。入口打造第二步——入口打造第二步——進行外立面的重新施工，商業(yè)街景觀的打造，未開發(fā)地塊先打造成活動類廣場。新廣場第二步——新廣場第三步——定期、長期在新廣場、街區(qū)中心廣場開展相關(guān)聚集人氣的活動，以求項目知名度和影響力的擴散，并解除前期負面影響。招商啟動儀式項目開售活動第三步——招商啟動儀式項目開售活動第三步——定期、長期在新廣場、街區(qū)中心廣場開展相關(guān)聚集人氣的活動，以求項目知名度和影響力的擴散，并解除前期負面影響。推廣策略以線下活動及推廣渠道為主，開始發(fā)布項目具體信息，通過前期的推廣鋪墊，漸漸引起市場話題討論單頁候車亭道旗第三步——推廣策略以線下活動及推廣渠道為主，開始發(fā)布項目具體第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。招商內(nèi)容：步行街區(qū)：主力店步行街區(qū)：3F-6F主力店第四步——招商內(nèi)容：主力店第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。招商策略：先易后難主力店：尋求本土知名加盟商以服裝品牌及高端數(shù)碼品牌優(yōu)先

第四步——招商策略：第四步——在進行前三步的同時，展開品牌主力店的招商；前三步完成后，以品牌主力店進駐的影響力，全面啟動商業(yè)街區(qū)的招商工作。招商策略：先易后難3F-6F：與民政部門合作，開展扶持下崗工人，解決高層商業(yè)1、步行街區(qū)高樓層前期銷售存在一定的難度可拿出部分給予下崗工人作為免租期的就業(yè)平臺引入他們，實現(xiàn)項目順利開業(yè)，營造旺場。2、扶持再就業(yè)可從政府順利爭取其他政策優(yōu)惠3、給予項目正面形象及擴大市場營銷4、高層商鋪在商業(yè)價值不大，銷售難度較大，通過扶持不僅能解決這一難題，更能給步行街1-2層的商鋪帶來更多的溢價支持

第四步——招商策略：第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。銷售策略：因主力店靠近南端，加上拓步尚都以前在此經(jīng)營許久，商業(yè)基礎(chǔ)及先天優(yōu)勢存在，故建議第一批銷售以靠近主力店房源為主，保證項目開售成功，為后期銷售做鋪墊主力店第一批第五步——銷售策略：主力店第一批第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。推廣策略：以開盤活動帶動整個案場人氣，以大面積的廣告投放形成市場“暈輪”效應(yīng)開盤活動短信投放圍墻廣告第五步——推廣策略：開盤活動短信投放圍墻廣告第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。1F--2F業(yè)態(tài)規(guī)劃：以服裝、快速消費品、金融配套等業(yè)態(tài)為主服裝專賣、快速消費店、金融配套女性服裝、童裝、鞋帽1F2F第五步——1F--2F業(yè)態(tài)規(guī)劃：服裝專賣、快速消費店、金融配一層功能業(yè)態(tài)亮點服裝專賣：以純，七匹狼理財中心：

招商銀行,建設(shè)銀行休閑食品：KFC，星巴克第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。一層功能業(yè)態(tài)亮點服裝專賣：以純，七匹狼第五步——第五步——知名度影響力的逐步擴散，招商的初步成功后，全面啟動商業(yè)街1、2樓的銷售推廣。二層功能業(yè)態(tài)亮點童裝專賣：品牌童裝專賣時尚女裝：韓妝、英倫品牌專賣運動品牌：李寧耐克第五步——二層功能業(yè)態(tài)亮點童裝專賣：品牌童裝專賣第六步——商業(yè)街3-6樓的銷售啟動，招商同步。招商策略：1、通過前期的扶貧策略基本能解決大部分3-6F商鋪，剩余可與本土知名龍頭散戶（餐飲、娛樂、休閑等）進行洽談，完成步行街區(qū)所有招商2、若前期的扶貧策略操作順利，3-6F在推出銷售火爆的前提下，可通過產(chǎn)權(quán)返租方式將前期招商入駐商鋪作為加推產(chǎn)品進行銷售

第六步——招商策略：3F-----6F業(yè)態(tài)規(guī)劃：以餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)為主第六步——商業(yè)街3-6樓的銷售啟動，招商同步。餐飲、KTV餐飲、健身中心3F4F餐飲、電影院（等候區(qū)）電影院（放映區(qū)）、兒童娛樂中心5F6F3F----