新景祥XXXX年月日南京萬辰溧水交通路項目發(fā)展建議

萬辰溧水交通路項目商業(yè)初步發(fā)展建議版權(quán)聲明:本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸新景祥機(jī)構(gòu)所有，未經(jīng)新景祥機(jī)構(gòu)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。日期：2010年11月18日謹(jǐn)呈：江蘇萬辰置業(yè)有限公司城市背景分析1項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略3項目初步規(guī)劃建議4市場機(jī)會點分析2溧水縣經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步快速發(fā)展，2009年GDP總量186.4億元，同比增長16.8%。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局目前溧水整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與周邊區(qū)縣相比仍處于相對落后地位，但溧水經(jīng)濟(jì)逐年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好GDP分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，制造業(yè)基礎(chǔ)相對堅實，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不高，但處于快速發(fā)展階段，形式主要以旅游、休閑為主，而金融保險業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)較少，導(dǎo)致白領(lǐng)缺失。08年之前，溧水縣歷年的金融機(jī)構(gòu)存款余額增幅呈下降趨勢，而貸款余額增幅呈上升趨勢，說明溧水居民消費意識較強(qiáng)。受金融危機(jī)影響，08年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚需進(jìn)一步引導(dǎo)。溧水居民人均可支配收入逐年增加，消費意識較強(qiáng)，受金融危機(jī)影響，08年儲蓄率大幅回升，居民整體消費意識尚需進(jìn)一步引導(dǎo)數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計局消費指標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）排名財政總收入（億元）排名固定資產(chǎn)投資（億元）排名社會消費品零售總額（億元）排名城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）排名浦口區(qū)196.5336.262186.42274.233212922江寧區(qū)411.1196.331420.411132.411226041六合區(qū)235.1234.193180.163111.442209093溧水縣159.6517.534118.99449.245198995高淳縣168.2414.585108.11556.694209084對比分析溧水縣的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與周邊區(qū)縣相比仍處于落后地位。但近幾年穩(wěn)步快速增長，發(fā)展態(tài)勢良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中以旅游休閑度假業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)正在興起，整個縣城可挖掘消費潛力大，未來商業(yè)存在較大的發(fā)展空間，商業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型是必然趨勢。溧水的商業(yè)市場快速發(fā)展，正處于由多業(yè)態(tài)組合模式向都市mall轉(zhuǎn)變的階段，轉(zhuǎn)型期的溧水需要商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)一步升華，標(biāo)桿商業(yè)（Mall）的出現(xiàn)是大勢所趨商業(yè)發(fā)展階段800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個性消費——歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、集貿(mào)市場，商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn)溧水所處階段溧水商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃體現(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景和業(yè)態(tài)升級趨勢，本項目所處區(qū)域規(guī)劃為未來的城市商業(yè)核心溧水縣服務(wù)業(yè)十一五發(fā)展規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃縣級商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)體系形成以通濟(jì)街商業(yè)廣場、城中商貿(mào)文化廣場、大東門美食步行街為核心的商貿(mào)圈。打造通濟(jì)時尚品牌商業(yè)街、大東門美食步行街、中大文化辦公商業(yè)街、珍珠橋農(nóng)副食品商業(yè)街五條特色商業(yè)街。鼓勵通過加盟、兼并、收購，組建連鎖超市、賣場。培育和發(fā)展重點骨干企業(yè)。加快發(fā)展專賣店和便利店，鼓勵國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店進(jìn)入溧水。力爭10個商貿(mào)流通企業(yè)年銷售超億元，新增品牌專賣店50家?？h城商業(yè)特點縣城經(jīng)濟(jì)以縣城為中心，鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶，鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，是一個縣范圍內(nèi)的全部經(jīng)濟(jì)活動總和，是國民經(jīng)濟(jì)各部門相互交織的綜合體我國縣城面積占國土面積的90%以上，縣城人口占全國人口的80%以上，縣城GDP占全國GDP的70%左右縣城經(jīng)濟(jì)作用縣城商業(yè)是城市商業(yè)和農(nóng)村商業(yè)的結(jié)合部，又是工業(yè)經(jīng)濟(jì)與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交匯點，也是宏觀經(jīng)濟(jì)與微觀經(jīng)濟(jì)的銜接處縣城商業(yè)的發(fā)展依托縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)作用縣城經(jīng)濟(jì)與商業(yè)縣城經(jīng)濟(jì)縣城商業(yè)縣城商業(yè)是連接中心城區(qū)與廣大農(nóng)村區(qū)域的消費紐帶，既發(fā)揮引導(dǎo)縣城消費的方向，又接受中心城市的輻射縣城商業(yè)承載著連接城市與農(nóng)村市場的作用，商業(yè)業(yè)態(tài)滯后于城市商業(yè)，沿街散鋪廣泛存在縣城商業(yè)更要關(guān)注消費的流失，尤其交通、距離等因素影響消費流失的程度零售的便利性、價格優(yōu)勢及物流成本等要素是決定縣城商業(yè)的重要因素縣城商業(yè)特點主要輻射當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人口或者下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，他們的購買能力都較低

商業(yè)經(jīng)營集中在零售業(yè)為主的，價值低的，便利性質(zhì)的產(chǎn)品價值最大的產(chǎn)品容易受到上一級城市的沖擊流失部分高收入人口到更高級別的城市高檔次商品容易受到大城市的沖擊，大部分高收入客群存在流失現(xiàn)象縣城商業(yè)特點縣城商業(yè)與城市商業(yè)差異分析輻射范圍功能差異服務(wù)人口縣城商業(yè)與城市商業(yè)服務(wù)功能差異大，城區(qū)功能集聚性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著統(tǒng)領(lǐng)作用城市是人口密集區(qū)域，服務(wù)人口廣泛縣城是人口集中區(qū)域，服務(wù)人口相對較少城市商業(yè)輻射范圍廣，依照不同的規(guī)模等級輻射的范圍不一，但包括縣區(qū)在內(nèi)的廣泛區(qū)域縣城商業(yè)與城市商業(yè)無論從服務(wù)功能、輻射范圍還是服務(wù)人口數(shù)量都存在明顯差異，本項目商業(yè)定位必須符合縣城商業(yè)的發(fā)展特點與規(guī)律GDP持持續(xù)續(xù)增增長長，，人人均均可可支支配配收收入入不不斷斷增增加加，，具具備備可可挖挖掘掘的的消消費費潛潛力力溧水水的的新新規(guī)規(guī)劃劃新新發(fā)發(fā)展展，，商商業(yè)業(yè)輻輻射射能能力力將將進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境本項項目目啟啟示示————抓抓住住城城市市發(fā)發(fā)展展的的機(jī)機(jī)遇遇，，把把握握商商業(yè)業(yè)升升級級換換代代的的機(jī)機(jī)會會，，但但同同時時必必須須符符合合縣縣級級商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的規(guī)規(guī)律律，，適適度度超超前前，，以以符符合合當(dāng)當(dāng)?shù)氐乜涂腿喝盒栊枨笄蟮牡臉I(yè)業(yè)態(tài)態(tài)撬撬動動市市場場商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展總總結(jié)結(jié)城市市的的商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)律律，，以以及及溧溧水水的的商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點規(guī)規(guī)劃劃，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了溧溧水水商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展前前景景和和業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)升升級級換換代代的的趨趨勢勢商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境溧水水具具有有縣縣城城商商業(yè)業(yè)的的共共性性特特點點，，與與城城市市商商業(yè)業(yè)具具有有一一定定的的差差異異，，在在商商業(yè)業(yè)升升級級的的過過程程中中，，要要切切合合縣縣城城實實際際消消費費需需求求，，考考慮慮高高端端消消費費流流失失等等因因素素，，適適度度超超前前，，進(jìn)進(jìn)行行精精準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位商業(yè)特特點城市背背景分分析1項目定定位及及發(fā)展展戰(zhàn)略略3項目初初步規(guī)規(guī)劃建建議4市場機(jī)機(jī)會點點分析析2商圈分分析消費客客群分分析業(yè)態(tài)機(jī)機(jī)會點點分析析商業(yè)的的核心心城市市輻射射性：：由于受受中心心城市市輻射射影響響，邊邊緣地地區(qū)的的商業(yè)業(yè)層級級普遍遍較低低，客客戶有有去中中心城城市消消費的的驅(qū)動動力。?！爸苣┠トツ暇┚┵徫镂铩⑼嫱?，早早上去去，下下午就就可以以回來來?！薄薄M者者訪談?wù)勈苣暇┚┦袇^(qū)區(qū)強(qiáng)大大輻射射力的的影響響，溧溧水中中高端端消費費存在在明顯顯外流流現(xiàn)象象，縣縣城以以中端端和中中低端端商業(yè)業(yè)為主主，服服裝、、餐飲飲、零零售成成為主主要業(yè)業(yè)態(tài)45分鐘車程南京溧水商業(yè)環(huán)環(huán)境溧水整整體商商業(yè)格格局是是以通通濟(jì)街街為核核心的的單核核商圈圈結(jié)構(gòu)構(gòu)，商商業(yè)較較為集集中，，整個個商業(yè)業(yè)處于于起步步階段段往高淳淳往南京京蘇果超超市蘇果超超市國美電電器五星電電器通濟(jì)街街大東門門商業(yè)業(yè)街蘇寧電電器中心商商業(yè)區(qū)區(qū)交通路通濟(jì)街大東門街中大街珍珠路后巷通濟(jì)街商業(yè)廣場大東門商業(yè)步行街溫州商貿(mào)文化廣場商業(yè)格格局中心商商業(yè)區(qū)區(qū)包括括以通通濟(jì)街街為核核心的的“三三縱三三橫””六個個主要要商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)及三三大主主題商商業(yè)廣廣場。。商業(yè)形態(tài)體量（萬㎡）鋪位數(shù)量主力戶型租金水平（元/㎡·天）主力商家通濟(jì)街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)1.56880－1002.5－3.5百貨大樓、安踏、李寧中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場1.8118100－1201－1.5柒牌、七匹狼、利朗后巷沿街商業(yè)110130－500.9－1.2無主力門店大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場1.56980－1000.8-1.8跨世紀(jì)美食城、文峰服飾珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)3.510360－801.0-1.5小尾羊、阿迪達(dá)斯交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)1.510150－800.9-1.2五星電器、曼德夫、圓夢KTV通濟(jì)街商業(yè)廣場沿街商業(yè)3.526780－1002.6-3.3優(yōu)仙美地、通靈翠鉆、安踏大東門商業(yè)步行街沿街商業(yè)3.523280－1000.8－1.5宇明手機(jī)大賣場、絕代佳人KTV溫州商貿(mào)文化廣場沿街商業(yè)1.26880－1200.6－1.0錢柜KTV、美的、金伯利鉆石蘇寧電器專業(yè)市場0.3－－－－五星電器專業(yè)市場0.25－－－－國美電器專業(yè)市場0.4－－－－蘇果超市（通濟(jì)街店）集中式商業(yè)0.75－－1－1.5（周邊商鋪）－蘇果超市（珍珠路店）集中式商業(yè)0.6－－1－1.5（周邊商鋪）－文峰服飾（大東門店）專業(yè)市場0.2－－－－文峰服飾（珍珠路店）專業(yè)市場0.3－－－－招商城小商品市場3.5－20－400.8－1.5服裝城、商海娛樂城總計－25.31127－－溧水中中心商商業(yè)區(qū)區(qū)主要要商業(yè)業(yè)體量量約25萬萬平米米，鋪鋪位數(shù)數(shù)量約約1127個，，經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)以服服裝、、餐飲飲及專專業(yè)市市場為為主業(yè)態(tài)類型鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比零售504%服裝36733%餐飲27624%社區(qū)服務(wù)17716%專業(yè)市場15914%休閑娛樂474%其他515%商業(yè)格格局通濟(jì)街街商業(yè)業(yè)廣場場———經(jīng)過過整體體規(guī)劃劃打造造成為為縣城城中心心中高高檔商商貿(mào)街街區(qū)地理位位置：：北至交交通路路，南南至通通濟(jì)街街，東東至廟廟街，，西至至望京京路商業(yè)形形態(tài)：：沿街商商業(yè)商業(yè)規(guī)規(guī)模：：總營業(yè)業(yè)面積積約3.5萬㎡商鋪數(shù)數(shù)量：：共267家家主力戶戶型：：40－－50㎡，，開間間5－－6m，進(jìn)進(jìn)深8－10m80－－100㎡㎡，開開間8－10m，進(jìn)進(jìn)深10－－12m租金水水平：：單層鋪鋪位租租金約約2.6-3.3元元/㎡㎡·天天業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)：：以服裝裝類為為主占占60％，，其次次為社社區(qū)服服務(wù)類類（醫(yī)醫(yī)療、、美容容美發(fā)發(fā)、電電信郵郵政）），餐餐飲類類商業(yè)定定位：：中高檔檔商業(yè)業(yè)主力客客戶：：中心城城區(qū)以以及各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶戶輻射區(qū)區(qū)域：：輻射整整個城城區(qū)包包括其其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營狀狀況：：位于商商圈核核心區(qū)區(qū)位，，人流流量大大，商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀狀況較較好。。主力商商家：：夢巴黎黎KTV、、優(yōu)仙仙美地地、通通靈翠翠鉆、、上海海老廟廟銀樓樓、安安踏、、紅豆豆家紡紡、虎虎豹男男裝、、五星星電器器、蘇蘇果超超市中大街街珍珠路路通濟(jì)街街大東門門街后巷交通路路通濟(jì)街街商業(yè)業(yè)廣場場典型個個案地理位位置：：東至珍珍珠路路，西西至中中大街街商業(yè)形形態(tài)：：沿街商商業(yè)＋＋集中中商業(yè)業(yè)，多多為單單層街街鋪。。商業(yè)規(guī)規(guī)模：：街區(qū)總總長430米，，總營營業(yè)面面積約約1.5萬萬㎡商鋪數(shù)數(shù)量：：共68家主力戶戶型：：40-50㎡：：開間間4-5米米，進(jìn)進(jìn)深10-12米80-100㎡㎡：開開間8-10米米，進(jìn)進(jìn)深10-12米150-200㎡：：開間間14-16米米，進(jìn)進(jìn)深10-12米租金水水平：：單層鋪鋪位租租金約約2.5-3.5元元/㎡㎡·天天業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)：：以服裝裝鞋帽帽(運運動、、品牌牌服裝裝專賣賣）為為主占占75％，，其次次為其其他類類（眼眼鏡、、首飾飾、手手表））、社社區(qū)服服務(wù)類類、餐餐飲類類商業(yè)定定位：：高中檔檔品牌牌店主力客客戶：：中心城城區(qū)客客戶為為主輻射區(qū)區(qū)域：：輻射整整個城城區(qū)，，對溧溧水其其他鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻輻射力力較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營狀狀況：：人流量量高，，商業(yè)業(yè)經(jīng)營營狀況況極佳佳，目目前街街區(qū)正正進(jìn)行行整體體景觀觀園林林改造造，逐逐步形形成高高檔購購物氛氛圍。。主力商商家：：法萊服服飾大大賣場場、百百貨大大樓、、安踏踏、李李寧、、森馬馬等望京街街中大街街珍珠路路通濟(jì)街街通濟(jì)街街———主要要經(jīng)營營服裝裝百貨貨類商商品，，滿足足主城城區(qū)消消費需需求典型個個案中大街街———位于于核心心商圈圈西側(cè)側(cè)，與與通濟(jì)濟(jì)街存存在同同質(zhì)化化競爭爭，商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀狀況受受到一一定影影響地理位位置：：北至交交通路路，南南至大大東門門街商業(yè)形形態(tài)：：沿街商商業(yè)＋＋專業(yè)業(yè)市場場，以以單層層門面面為主主商業(yè)規(guī)規(guī)模：：街區(qū)總總長720米，，總營營業(yè)面面積約約1.8萬萬㎡商鋪數(shù)數(shù)量：：共118家家主力戶戶型：：100－120㎡為為主，，開間間7－－8m，，進(jìn)深深12-14m租金水水平：：單層鋪鋪位租租金約約1-1.5元元/㎡㎡·天天業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)：：以服裝裝為主主占44％％，其其次為為社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)類（（美容容美發(fā)、婚婚慶鮮鮮花））、零零售類類、其其他類類（金金店、、飾品品、房房地產(chǎn)產(chǎn)）商業(yè)定定位：：中檔商商業(yè)主力客客戶：：中心城城區(qū)居居民輻射區(qū)區(qū)域：：主要輻輻射中中心城城區(qū)經(jīng)營狀狀況：：人流量量不高高，商商業(yè)氛氛圍一一般。。主力商商家：：柒牌、、七匹匹狼、、利朗朗、金金伯利利鉆石石、寶寶慶銀銀樓等等中大街街珍珠路路大東門門街交通路路典型個個案交通路路———北側(cè)側(cè)以五五金、、餐飲飲為主主，南南側(cè)與與通濟(jì)濟(jì)街商商業(yè)廣廣場相相呼應(yīng)應(yīng)形成成以蘇蘇果、、五星星為紐紐帶的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)地理位位置：：東至珍珍珠路路，西西至中中大街街商業(yè)形形態(tài)：：沿街商商業(yè)＋＋集中中式商商業(yè)，，以單單層商商鋪為為主商業(yè)規(guī)規(guī)模：：街區(qū)總總長420米，，總營營業(yè)面面積約約1.5萬萬㎡商鋪數(shù)數(shù)量：：共101家家主力戶戶型：：20－－40㎡，，開間間4－－5m，進(jìn)進(jìn)深5－8m50－－80㎡，，開間間6－－8m，進(jìn)進(jìn)深8－10m租金水水平：：單層鋪鋪位租租金約約0.9-1.2元元/㎡㎡·天天業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)：：以社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)類（（美容容美發(fā)發(fā)、藥藥店、、酒店店））為主主占40％％，其其次為為綜合合服務(wù)務(wù)類（（醫(yī)療療、美美容美美發(fā)、、婚紗紗攝影影），，餐飲飲類商業(yè)定定位：：中低檔檔商業(yè)業(yè)主力客客戶：：中心城城區(qū)及及各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶輻射區(qū)區(qū)域：：輻射整整個城城區(qū)及及下屬屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)營狀狀況：：人流量量較大大，南南側(cè)明明顯商商業(yè)氛氛圍優(yōu)優(yōu)與北北側(cè)。。主力商商家：：五星電電器、、蘇果果超市市、來來來永永和豆豆?jié){、、曼德德夫、、圓夢夢KTV中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷交通路典型個個案后巷———以以服裝裝、零零售為為主的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)，街街道歷歷史久久遠(yuǎn)，，商業(yè)業(yè)形象象不高高地理位位置：：北至通通濟(jì)街街，南南至大大東門門街商業(yè)形形態(tài)：：沿街商商業(yè)，，以單單層門門面為為主商業(yè)規(guī)規(guī)模：：街區(qū)總總長350米，，總營營業(yè)面面積約約1萬萬㎡商鋪數(shù)數(shù)量：：共101家家主力戶戶型：：30－－50㎡，，開間間3－－5m，進(jìn)進(jìn)深9－10m80－－100㎡㎡，開開間8－10m，進(jìn)進(jìn)深10－－12m租金水水平：：單層鋪鋪位租租金約約0.9-1.2元元/㎡㎡·天天業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)：：以服裝裝為主主占40％％，其其次為為零售售類（（便利利店、、茶葉店））、社社區(qū)服服務(wù)類類、專專業(yè)市市場類類（電電腦城城、電電動車車行））商業(yè)定定位：：中低檔檔商業(yè)業(yè)主力客客戶：：街道附附近居居民輻射區(qū)區(qū)域：：輻射力力較弱弱，街街道附附近中中心城城區(qū)經(jīng)營狀狀況：：人流量量一般般，歷歷史久久遠(yuǎn)形形象較較差，，商業(yè)業(yè)氛圍圍不高高。主力商商家：：無主力力門店店中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷典型個個案大東門門街———形形成以以手機(jī)機(jī)、電電腦為為主營營業(yè)態(tài)態(tài)的專專業(yè)型型街區(qū)區(qū)，業(yè)業(yè)態(tài)聚聚集效效應(yīng)明明顯地理位位置：：西至中中大街街，東東至珍珍珠路路商業(yè)形形態(tài)：：沿街商商業(yè)＋＋集中中式商商業(yè)＋＋專業(yè)業(yè)市場場，以以單層層門面面為主商業(yè)規(guī)規(guī)模：：街區(qū)總總長520米，，總營營業(yè)面面積約約1.5萬萬㎡商鋪數(shù)數(shù)量：：共69家主力戶戶型：：10－－25㎡，，開間間2－－4m，進(jìn)進(jìn)深5－8m80－－100㎡㎡，開開間8－10m，進(jìn)進(jìn)深10－－12m租金水水平：：單層鋪鋪位租租金約約0.8-1.8元元/㎡㎡·天天業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)：：以專業(yè)業(yè)市場場（書書店、、電腦腦、手手機(jī)、、電動動車等等））為主占46％％，其其次為為社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)類（（醫(yī)療療、通通訊服服務(wù)類類），，餐飲飲類商業(yè)定定位：：中檔商商業(yè)主力客客戶：：中心城城區(qū)客客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)區(qū)經(jīng)營狀況：靠近珍珠路一一側(cè)人流量較較大，專業(yè)性性市場聚集效效應(yīng)明顯，整整體經(jīng)營狀況況良好。主力商家：跨世紀(jì)美食城城、宇明手機(jī)機(jī)城、領(lǐng)潮手手機(jī)城、溧水水3G手機(jī)大大賣場、文峰峰服飾中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷典型個案大東門商業(yè)步步行街——南南側(cè)形成手機(jī)機(jī)、電腦專業(yè)業(yè)賣場，中部部及北部形成成餐飲、休閑閑娛樂街區(qū)地理位置：北至通濟(jì)街，，南至大東門門街，東至珍珍珠路，西至至后巷商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以以雙層聯(lián)體商商鋪為主（部部分拆分出租租）商業(yè)規(guī)模：總長度約500米（水街街50米，旱旱街450米米），總營業(yè)業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共232家主力戶型：80－100㎡，開間6－8m，進(jìn)進(jìn)深10－12m120－200㎡，開間間6－8m，，進(jìn)深10－－12m（2層）租金水平：單層鋪位租金金約1.2－－1.5元/㎡·天(水水街沿街)雙層鋪位租金金約0.8-1.2元/㎡·天（旱旱街內(nèi)鋪）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以餐飲類為主主占80％，，其次為專業(yè)業(yè)市場類（手手機(jī)、電腦）），娛樂類（（KTV、網(wǎng)網(wǎng)吧、足療））商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)區(qū)經(jīng)營狀況：街區(qū)內(nèi)人流量量不足，鋪面面空置率高，，南北兩側(cè)商商業(yè)優(yōu)于中間間沿街商鋪。。主力商家：溧水宇明手機(jī)機(jī)大賣場、溧溧水3G手機(jī)機(jī)大賣場、絕絕代佳人KTV、禪悅國國際瑜珈、武武王府大酒店店、聚鑫源酒酒樓中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷交通路大東門商業(yè)步行街典型個案珍珠路——南南北主干道之之一，整體跨跨度較大，業(yè)業(yè)態(tài)豐富，以以招商城小商商品市場、文文峰服飾為代代表地理位置：北至交通路，，南至大東門門街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)＋集集中式商業(yè)，，集中式商業(yè)業(yè)2－3層，，沿街門面多多為單層商業(yè)規(guī)模：街區(qū)總長950米，總營營業(yè)面積約3.5萬㎡商鋪數(shù)量：共103家主力戶型：18－40㎡㎡，開間3－－5m，進(jìn)深深6－8m60－80㎡㎡，開間6－－8m，進(jìn)深深10－12m租金水平：單層鋪位租金金約1.0-1.5元/㎡·天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以專業(yè)市場（（機(jī)電、手機(jī)機(jī)、文具等））為主占40％，其次次為社區(qū)服務(wù)務(wù)類（醫(yī)療、、美容美發(fā)、、婚紗攝影）），餐飲類商業(yè)定位：中低檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)及各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶輻射區(qū)域：輻射整個城區(qū)區(qū)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)營狀況：人流量較大，，專業(yè)市場密密集分布，餐餐飲業(yè)比較發(fā)發(fā)達(dá)。主力商家：招商城、溧水水手機(jī)大賣場場、文峰服飾飾等中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷典型個案溫州商貿(mào)文化化廣場——業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與中中心商圈有一一定重疊，整整體商業(yè)氛圍圍較差地理位置：北至通濟(jì)街，，南至大東門門街，東至后后巷，西至中中大街商業(yè)形態(tài)：沿街商業(yè)，以以雙層商鋪為為主商業(yè)規(guī)模：總營業(yè)面積約約1.2萬㎡商鋪數(shù)量：共68家主力戶型：80－120㎡，開間4－6m，進(jìn)進(jìn)深10－12m（2層層）租金水平：鋪位租金約0.6－1.0元/㎡··天業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：以服裝類為主主占71％，，其次為娛樂樂休閑類（KTV、網(wǎng)吧吧、足療）商業(yè)定位：中檔商業(yè)主力客戶：中心城區(qū)輻射區(qū)域：城市中心區(qū)域域經(jīng)營狀況：街區(qū)體量較小小，空間閉塞塞未建立較強(qiáng)強(qiáng)的昭示面，，整體商業(yè)氛氛圍較差。主力商家：錢柜KTV、、美的空調(diào)、、金伯利鉆石石中大街珍珠路通濟(jì)街大東門街后巷交通路溫州商貿(mào)文化化廣場典型個案溧水目前商業(yè)業(yè)格局仍以通通濟(jì)街為核心心的單核商圈圈結(jié)構(gòu)，整體體定位多以沿沿街商鋪形式式出現(xiàn)，輻射射整個城區(qū)受南京市區(qū)強(qiáng)強(qiáng)大輻射力的的影響，溧水水中高端消費費存在明顯外外流現(xiàn)象整體檔次以中中端和中低端端為主，業(yè)態(tài)態(tài)提升升級需需求明顯商圈發(fā)展現(xiàn)狀狀項目處于核心心商圈地帶，，商業(yè)氛圍成成熟，應(yīng)抓住住目前市場上上存在的業(yè)態(tài)態(tài)空白，進(jìn)行行商業(yè)的提檔檔升級商圈與項目之之間關(guān)系本項目啟示———對市場存存在的業(yè)態(tài)空空白進(jìn)行引領(lǐng)領(lǐng)，深入了解解客群需求，，對市場現(xiàn)有有業(yè)態(tài)逐步分分析，了解未未來發(fā)展趨勢勢，進(jìn)行提檔檔升級通過商圈發(fā)展展現(xiàn)狀及商圈圈與項目關(guān)系系的分析可以以看出，本項項目處于溧水水核心商圈地地帶，商業(yè)氛氛圍成熟，應(yīng)應(yīng)當(dāng)重點體現(xiàn)現(xiàn)城市商業(yè)的的提檔升級，，引領(lǐng)城市商商業(yè)的發(fā)展商圈總結(jié)溧水消費客群群來源主要客群次要客群游離客群目標(biāo)消費家庭消費及商商務(wù)消費特色體驗消費費游離客群—南京市區(qū)體驗式消費區(qū)域來源：南京市區(qū)為主消費原因：出差、旅游、路過或目標(biāo)消費消費目的：商務(wù)或體驗式價格敏感：對價格不敏感，看中特色與服務(wù)次要客群—周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主消費原因：目標(biāo)消費消費目的：滿足目標(biāo)需求價格敏感：對價格較敏感，多為中年或中老年人主要客群—溧水縣區(qū)客群區(qū)域來源：溧水縣區(qū)消費原因：居住在此，就近消費消費目的：滿足家庭生活需求價格敏感：家庭消費較為敏感，商務(wù)消費不敏感對消費客群來來源進(jìn)行分析析，對本項目目客群進(jìn)行挖挖掘及鎖定溧水消費客群群特點購物餐飲娛樂休閑溧水主要供給通濟(jì)街、中大街、后巷、珍珠路等，包含服裝、電器賣場、超市等多類業(yè)態(tài)中心商圈的餐飲業(yè)態(tài)除大東門商業(yè)步行街較為集中之外，在其他商業(yè)街體量小，較為分散；目前運營項目包括錢柜KTV、夢巴黎KTV、圓夢KTV、絕代佳人KTV等，分布不集中，以中檔、中低檔為主，缺少知名品牌主力店的引進(jìn)以茶社、咖啡為主，如優(yōu)仙美地等供給特點中低檔消費，服飾類購物下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占了大部分餐飲較為火爆，中高低均有覆蓋，但中高端餐飲整體供給不足

檔次、服務(wù)等較低，規(guī)模、形象都較為落后

新近發(fā)展起來，生意較好，具備發(fā)展空間

溧水居民消費特點家庭日常生活類就近超市購物，服飾等基本流入南京，特別是年輕人購物受南京沖擊較大

餐飲消費觀念開始轉(zhuǎn)換，外出就餐頻率每年都有遞增

娛樂項目較少，不能滿足需求，酒吧類流入南京消費

消費觀念引導(dǎo)較快接受，未來發(fā)展將更快

對本項目消費傾向服飾類購物如有，高于現(xiàn)有水平，會滿足部分需求，但流失率依然會很大

如有，欣然接受，但特色、服務(wù)、硬件等需要高于現(xiàn)有水平

如有，需要提升檔次及服務(wù)，升級現(xiàn)有娛樂

如有，會給予消費者更多的選擇空間

生活、家庭消消費特點明顯顯，對餐飲娛娛樂業(yè)態(tài)升級級需求較強(qiáng)在了解客群需需求的基礎(chǔ)之之上，對各類類業(yè)態(tài)的可行行性進(jìn)行研判判百貨目前在運營的的購物業(yè)態(tài)大大部分為臨街街店鋪零售形形式，分布散散亂，檔次較較低，中高端端百貨業(yè)態(tài)存存在市場空白白分布區(qū)域業(yè)態(tài)主力面積（平方米）特點通濟(jì)街服裝百貨80－100分布：運營項目分散于核心商業(yè)圈的各個商業(yè)街內(nèi)規(guī)模：規(guī)模普遍較小，缺乏集中式經(jīng)營檔次：目前運營項目以中檔、中低檔為主，中大街服裝零售100－120大東門街手機(jī)電腦餐飲娛樂80－100后巷服裝零售30－50珍珠路機(jī)電手機(jī)小商品60－80交通路五金餐飲娛樂50－80交通路通濟(jì)街大東門街中大街珍珠路后巷商業(yè)街商業(yè)街是溧水水的主要商業(yè)業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)態(tài)方面多為零零售和專業(yè)市市場，主要還還是以傳統(tǒng)商商業(yè)為主，缺缺少主題化、、特色化街區(qū)區(qū)交通路通濟(jì)街大東門街中大街珍珠路后巷商業(yè)形態(tài)主要業(yè)態(tài)體量主力面積主力商家商業(yè)檔次通濟(jì)街沿街商業(yè)＋集中商業(yè)服裝百貨1.5萬㎡80－100百貨大樓、法萊服飾大賣場中高端中大街沿街商業(yè)＋專業(yè)市場服裝零售1.8萬㎡100－120柒牌、七匹狼、利朗中端大東門街沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)＋專業(yè)市場手機(jī)電腦餐飲娛樂1.5萬㎡80－100跨世紀(jì)美食城、溧水3G手機(jī)大賣場中端后巷沿街商業(yè)服裝零售1萬㎡30－50無主力門店中低端珍珠路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)機(jī)電手機(jī)小商品3.5萬㎡60－80招商城、溧水手機(jī)大賣場中低端交通路沿街商業(yè)＋集中式商業(yè)五金餐飲娛樂1.5萬㎡50－80五星電器、曼德夫、圓夢KTV中低端大型超市市項目規(guī)模業(yè)態(tài)客戶經(jīng)營狀況蘇果超市（交通路店）7500㎡1F（服裝、首飾、小電器）2F（家紡、日用品）3F（食品）城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶位于人氣最旺的通濟(jì)街商圈，人流量集中，帶動了附近商鋪的客源。蘇果超市（灣子口店）6000㎡1F（食品、日用品）2F（家紡、服裝）外側(cè)沿街以餐飲為主中心城區(qū)及城東片區(qū)形成以蘇果為中心的小型商貿(mào)中心，人流量匯聚，蘇果兩側(cè)沿街門面經(jīng)營狀況均高于周邊。溧水主城城區(qū)現(xiàn)有有兩家大大型蘇果果超市，，未來交交通路店店將搬至至萬辰華華潤蘇果果內(nèi)，整整體超市市規(guī)模較較大，未未來萬辰辰華潤蘇蘇果將與與本項目目共融共共生，為為本項目目帶來人人流，不不建議引引入新的的超市蘇果社區(qū)區(qū)店（交交通路店店）蘇果社區(qū)區(qū)店（灣灣子口店店）華潤蘇果果（萬辰辰店）項目規(guī)模（平米）經(jīng)營狀況客戶特點蘇寧電器3000較差，相對區(qū)域位置較偏城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電、電腦賣場五星電器2500良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電大型賣場國美電器4000良好城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶家電為主大型賣場家電賣場場目前核心心商圈區(qū)區(qū)域已有有三大家家電賣場場的布點點，基本本處于飽飽和狀態(tài)態(tài)，不建建議引入入此類業(yè)業(yè)態(tài)交通路通濟(jì)街大東門街中大街后巷五星電器蘇寧電器國美電器餐飲娛樂樂大部分分為中低低端消費費，餐飲飲知名品品牌少，，規(guī)模均均較小，，娛樂以以網(wǎng)吧、、KTV為主，，檔次有有限餐飲娛樂樂分布：中心商圈圈的餐飲飲業(yè)態(tài)除除大東門門商業(yè)步步行街較較為集中中之外，，在其他他商業(yè)街街體量小小，較為為分散；；整體市市場的休休閑娛樂樂業(yè)態(tài)體體量有限限。檔次：目前前運營項目目以中檔、、中低檔為為主，缺少少知名品牌牌主力店的的引進(jìn)“大型餐飲飲只有小廚廚娘做的還還不錯，天天天都爆滿滿，整體需需求明顯沒沒有得到滿滿足?！薄M者者訪談家居市場現(xiàn)有主要集集中式家居居市場分布布在珍珠路路東面，形形象差、檔檔次低，供供應(yīng)量不大大金寶市場恒隆家居項目功能及業(yè)態(tài)檔次規(guī)模目前情況金寶市場家居、裝飾材料、日用百貨中低檔3萬業(yè)態(tài)較為全面，輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)恒隆家居家居、家紡、家裝中高檔1萬引入了掌上明珠等多家家居主力店和部分裝飾公司影院情況溧水市場目目前缺乏高高品質(zhì)的大大型影院，，本項目可可引進(jìn)大型型品牌影院院，引領(lǐng)城城市商業(yè)發(fā)發(fā)展，樹立立標(biāo)桿“去年我還是是特地跑到到南京去看看的阿凡達(dá)達(dá)。其實新新電影院不不一定要多多大，但各各方面條件件要跟上。?！薄M者者訪談溧水影劇院院位于珍珠珠路是溧水水縣最老的的影視劇院院，現(xiàn)在已已逐步被淘淘汰，主要要用于各種種商業(yè)性質(zhì)質(zhì)租賃溧水影劇院院本項目在發(fā)發(fā)展百貨、、商業(yè)街、、餐飲娛樂樂及家居廣廣場等業(yè)態(tài)態(tài)上都具備備市場基礎(chǔ)礎(chǔ)，打造具具備目的性性、特色性性的綜合一一站式商業(yè)業(yè)是本項目目的主要發(fā)發(fā)展方向核心商圈內(nèi)內(nèi)大型超市市規(guī)模大，，距離本項項目近，本本項目應(yīng)共共享其人流流；家電賣賣場趨于飽飽和狀態(tài)，，避免進(jìn)入入激烈競爭爭超市，家電電賣場核心商圈的的商業(yè)街，，整體業(yè)態(tài)態(tài)檔次不高高，以傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)為主主，缺乏特特色類主題題類商業(yè)街街區(qū)商業(yè)街溧水市場目目前尚無大大型影院，，本項目可可通過影院院的引入，，提升整體體客群的消消費認(rèn)知度度影院溧水高檔餐餐飲娛樂缺缺乏，項目目可著力打打造集中式式餐飲娛樂樂，構(gòu)建目目的型要素素餐飲娛樂溧水目前缺缺乏純粹的的百貨業(yè)態(tài)態(tài)，多以臨臨街商鋪的的零售形式式運營，形形象檔次不不高，項目目可著重打打造集中式式百貨業(yè)態(tài)態(tài)百貨現(xiàn)有家居廣廣場整體檔檔次不高，，建議對此此類業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行提檔升升級家居建材市場空白市場空白提檔升級市場飽和提檔升級提檔升級業(yè)態(tài)分析總總結(jié)城市背景分分析1項目定位及及發(fā)展戰(zhàn)略略3項目初步規(guī)規(guī)劃建議4市場機(jī)會點點分析2本項目———將承載溧水水核心商圈圈的商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)頭角色將承擔(dān)溧水水商業(yè)提檔檔升級的發(fā)發(fā)展將代表以購購物、餐飲飲、娛樂、、休閑等多多元化、體體驗化、綜綜合功能為為發(fā)展趨勢勢將展示“享享受城市之之美”的新新都市主義義生活精神神旗幟將體現(xiàn)多元元的、休閑閑的生活消消費形式1〉溧水商商業(yè)不斷發(fā)發(fā)展與崛起起，其向心心力將吸引引更多不同同層次的商商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)入；2〉更多需需求便利的的就近消費費者，促成成溧水中心心商圈輻射射力進(jìn)一步步放大；3〉地價和和租金對行行業(yè)區(qū)位的的作用，導(dǎo)導(dǎo)致市場聚聚焦點的形形成；4〉新興的的各種行業(yè)業(yè)自身激發(fā)發(fā)集聚效應(yīng)應(yīng)，將產(chǎn)生生新功能的的交疊空間間；5〉項目自自身具有極極為優(yōu)質(zhì)的的綜合性資資源，具有有承載中心心商圈輻射射的良好條條件。占位思考領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格格—產(chǎn)品有不不可重復(fù)性性—過河拆橋橋追隨者—搭便車，，借勢—以小博大大殺傷戰(zhàn)術(shù)術(shù)—價格戰(zhàn)的的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確確，挖掘客客戶—瞄準(zhǔn)市場場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品品和需求點點挑戰(zhàn)者—改變游戲戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的的評估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的特色和和價值行業(yè)老大行業(yè)老大，，中大規(guī)模模市場次/非主流流市場敏銳的機(jī)會會主義者區(qū)域的資源源特質(zhì)以及及多種優(yōu)勢勢資源共生生互補(bǔ)，形形成強(qiáng)大的的聚合效應(yīng)應(yīng)，若進(jìn)行行深入挖掘掘和合理利利用，將會會產(chǎn)生巨大大的綜合效效應(yīng)，本項項目應(yīng)承擔(dān)擔(dān)起溧水商商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者者的使命商業(yè)占位招商主力店招商商次主力店招招商品牌店招商商中小散鋪招招商試運營期銷售銷售導(dǎo)入銷售強(qiáng)銷銷售持續(xù)尾盤銷售開業(yè)運營對現(xiàn)有商圈圈的提檔升升級，打造造核心商圈圈大型商業(yè)業(yè)MALL，租售雙雙輪驅(qū)動招商銷售階階段擬定第一階段：：招商銷售售前期，即即籌備備期。此階階段為招商商推廣的導(dǎo)導(dǎo)入期。第二階段：：招商銷售售期，即即實實施期，此此階段為招招商推廣的的推進(jìn)期。。第三階段：：開業(yè)期，，即即運營初初期，此階階段為招商商與開業(yè)的的銜接期。。第四階段：：運營期，，即即正式運運營期，此此階段為以以運營及管管理為主的的發(fā)展期。。商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略核心商圈大大型商業(yè)MALL文化-濃縮縮-時尚的的展示場第一，豐富富的業(yè)態(tài)滿滿足消費者者對商品的的需求和生生活品質(zhì)的的追求；第二，是在在一個開放放的環(huán)境中中，而不像像傳統(tǒng)購物物中心是在在一個封閉閉的環(huán)境里里；第三，停車車方便，有有足夠的停停車位；第四，更加加注重環(huán)境境和建筑風(fēng)風(fēng)格的營造造。LIFESTYLEMALL商業(yè)形象定定位新融合推行三元互互融休閑新城市市文化化迎客松人人本新升升級創(chuàng)造全新亮亮點新文化新新名片新新業(yè)態(tài)實現(xiàn)三層結(jié)結(jié)合城市空間升升華文文化發(fā)展展飛躍消費休閑領(lǐng)領(lǐng)袖休閑娛樂中中購物的方方式順應(yīng)城城市商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律LifestyleMall有別于傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)，是是集購物、、娛樂、休休閑、餐飲飲，文化于于一身的一一站式體驗驗消費場所所。引領(lǐng)國國際時尚潮潮流，傾心心打造風(fēng)靡靡全球的““LifestyleMall”商商業(yè)理念，，為張揚個個性的不同同人群創(chuàng)造造風(fēng)格各異異又相互融融合的天堂堂與娛樂消消費歡聚空空間，在這這里，可以以找到最寵寵愛自己的的生活方式式。最大特點是是將豐富業(yè)業(yè)態(tài)與環(huán)境境資源相融融合，為城城市中的精精英群體營營造閑適輕輕松的購物物氛圍，是是都市水泥泥森林中的的一處稀有有風(fēng)景。商業(yè)產(chǎn)品建建議——建建議商業(yè)建建筑為集中中式商業(yè)+商業(yè)街為為主的開放放式街區(qū)，，同時注重重整體商業(yè)業(yè)氛圍以及及豐富景觀觀的打造，，營造出強(qiáng)強(qiáng)烈的文化化休閑氛圍圍建議商業(yè)以以集中式商商業(yè)+商業(yè)業(yè)街為主，，充分體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)氣派中央以綠地地廣場為依依托，設(shè)置置音樂噴泉泉，優(yōu)雅的的環(huán)境，豐豐富的景觀觀，將使商商業(yè)氛圍更更富情趣廣場以體現(xiàn)現(xiàn)濃郁的商商業(yè)文化為為特色，通通過露天舞舞臺安排演演出，展賣賣宣傳等商商業(yè)文化活活動，為溧溧水市民提提供一個開開放的、參參與性較強(qiáng)強(qiáng)的城市客客廳沿秦淮河打打造景觀帶帶，結(jié)合高高檔餐飲娛娛樂進(jìn)行設(shè)設(shè)計商業(yè)產(chǎn)品建建議盡可能引進(jìn)進(jìn)符合當(dāng)?shù)氐乜腿盒枨笄蟮臉I(yè)態(tài)，，以造成對原原有業(yè)態(tài)的的強(qiáng)烈沖擊擊，顛覆舊舊有商業(yè)格格局要有主流業(yè)業(yè)態(tài)和核心心店，保證本案開開業(yè)以后對對周邊物業(yè)業(yè)形成競爭爭態(tài)勢，銷銷售力強(qiáng)，，以吸引人人氣，集聚聚商氣強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營，以以使各業(yè)態(tài)態(tài)之間優(yōu)勢勢互補(bǔ)，降低整體體運營成本本，提高利利潤率，預(yù)預(yù)防風(fēng)險業(yè)態(tài)組合依依據(jù)業(yè)態(tài)組合分分析業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)功能物業(yè)形態(tài)核心競爭力輻射客群購物集中式百貨（含影城）購物街區(qū)以購物街區(qū)和集中式百貨業(yè)態(tài)為依托，滿足消費者的一站式購物需求注重兩者在業(yè)態(tài)上的錯位經(jīng)營溧水全城市客群家居集中式家居賣場引入知名家居品牌。進(jìn)行集中式管理，形成中高檔的家居裝飾一條龍服務(wù)溧水全城市客群餐飲中餐特色餐飲設(shè)置中餐主力店——大型中餐，滿足小業(yè)主和政府客戶的招待和聚餐需求，引入在南京口碑很好的飯店，起到帶動人氣的作用特色餐飲——如不同口味的世界風(fēng)情餐飲或各地口味餐飲，包括當(dāng)?shù)氐奶厣敛损^餐飲部分將成為項目聚集人氣的關(guān)健，通過主力店的引入，帶動商業(yè)街整體價值的提升服務(wù)溧水全城市客群的同時，以特色化餐飲業(yè)態(tài)吸引南京客群娛樂休閑影院、KTV、商務(wù)會所等以電影院為龍頭，KTV和夜總會為核心融合咖啡廳、電玩城、足浴、桑拿等多種業(yè)態(tài)打造娛樂休閑生活中心服務(wù)溧水全城市客群的同時，以高檔休閑業(yè)態(tài)輻射南京客群出色的購物物、餐飲、、休閑、娛娛樂的消費費價值，服服務(wù)溧水各各檔次消費費客群的同同時，以目目的型業(yè)態(tài)態(tài)輻射部分分南京客群群，實現(xiàn)客客群面及影影響力的擴(kuò)擴(kuò)容休閑娛樂購物體驗為溧水居民民帶來全新的生活活方式、全全新的消費費方式、全全新的體驗驗感受消費功能定位城市背景分分析1項目定位及及發(fā)展戰(zhàn)略略3項目初步規(guī)規(guī)劃建議4市場機(jī)會點點分析2商業(yè)規(guī)劃布布局示意———總體思思路考慮商業(yè)價價值分區(qū)原原則：1、沿望京京路、東大大街的地塊塊二、地塊塊三昭示性性強(qiáng)、商業(yè)業(yè)價值最高高，布置集集中式商業(yè)業(yè)與商業(yè)街街區(qū)，自