關于推進山東省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的研究獲獎科研報告

關于推進山東省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的研究獲獎科研報告摘要：人口老齡化是社會發(fā)展過程中避無可避的問題。老齡化的成因是多方面的，經(jīng)濟的發(fā)展、醫(yī)學的進步、生育政策的實行等，種種這些都使得人類年齡出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長。2019年1月3日中國社科院人口所與社會科學文獻出版社共同發(fā)布《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》中指出中國人口負增長時代即將到來，勞動年齡人口的加速減少和老年人口的加速增長，將導致人口撫養(yǎng)比持續(xù)提高，老齡化趨勢日益加劇，并且在未來成為常態(tài)化[]。因此，積極主動應對養(yǎng)老問題，為“銀發(fā)大軍”改善養(yǎng)老生活質(zhì)量，養(yǎng)老地產(chǎn)可以提供一種新的選擇方式。而山東省有一億多人口，老齡化程度高于全國平均水平，與此同時山東的經(jīng)濟發(fā)展水平在全國居于較為領先的狀態(tài)，因此，在山東省推進養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展是比較可行的。本文將對山東省養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀、需求和發(fā)展方式進行分析，旨在為山東省養(yǎng)老地產(chǎn)的進一步推進提供可供參考意見。

關鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);模式;探析

1養(yǎng)老地產(chǎn)概念界定

養(yǎng)老地產(chǎn)是為解決老齡化問題將養(yǎng)老和房地產(chǎn)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種養(yǎng)老方式，是對房地產(chǎn)市場的一個細分，是客群目標為老年人和準老年人所提供的地產(chǎn)產(chǎn)品。狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)是指將養(yǎng)老主題融于普通房地產(chǎn)開發(fā)項目之中，以滿足日益增長的市場需求的房地產(chǎn)項目。廣義的養(yǎng)老地產(chǎn)則包括具有居住功能、服務功能的地產(chǎn)產(chǎn)品類型，也包括由此衍生的養(yǎng)老培訓服務業(yè)、養(yǎng)老文化業(yè)、養(yǎng)老社會制造業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)形態(tài)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的養(yǎng)老觀念產(chǎn)生轉(zhuǎn)變，而家庭結(jié)構(gòu)和功能的弱化、養(yǎng)老機構(gòu)的供需不足等，都為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間。

2養(yǎng)老地產(chǎn)山東省著陸環(huán)境分析

2.1山東省老齡化狀況形勢嚴峻、老齡化加速

國際標準中，當一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會[]。

據(jù)山東省人民政府新聞辦公室發(fā)布，截止2017年，山東省人口為10006.0萬人，60歲及以上老年人口2137.3萬人，占總?cè)丝诘?1.4%，同比增加0.6個百分點，高出全國平均水平4.0個百分點;65歲及以上老年人口達1399.8萬人，占總?cè)丝诘?4.0%，同比增加0.8個百分點，高出全國平均水平2.6個百分點。

城鄉(xiāng)分布：全省老年人口中，城鎮(zhèn)老年人口為1066.83萬，占全部老年人口的49.9%，略低于農(nóng)村。但隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城鎮(zhèn)老年人口比例將逐步上升[]。

因此，山東省老年人口現(xiàn)狀及未來形勢都不容小覷。

2.2政策環(huán)境有利，相關養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策正逐步完善

2013年9月份，《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中明確提出投融資、土地供應、稅費優(yōu)惠、補貼支持、人才培養(yǎng)和就業(yè)、引導公益慈善組織支持等6項政策措施扶持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。隨后，國土資源部陸續(xù)發(fā)文，針對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，出臺了一系列土地優(yōu)惠政策[]。山東省政府在此之后也持續(xù)跟進，2014年《山東省人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》（魯政發(fā)〔2014〕11號），2016年《山東省人民政府辦公廳關于印發(fā)山東省養(yǎng)老服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案的通知》（魯政辦字〔2016〕22號），確保推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。加快養(yǎng)老與房地產(chǎn)、醫(yī)療、保險、旅游等融合步伐，大力發(fā)展候鳥式養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、農(nóng)家養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、會員制養(yǎng)老等新興業(yè)態(tài)。2018年2月6日，山東省政府辦公廳發(fā)布《山東省人民政府辦公廳關于支持社區(qū)居家養(yǎng)老服務的若干意見》，提出要加快推進“互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老”、加快推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)入住社區(qū)，向老年人提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務。

2.3養(yǎng)老供需矛盾突出，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)可帶來較大的社會效益及經(jīng)濟效益

據(jù)民政部第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，城市中的老年人經(jīng)濟狀況已逐步提高，購買力大大增強，需求日益旺盛，在這樣的背景下發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)將會推動整個老年產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從社會效益看，伴隨養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展和相關服務的完善，一定程度上將減少老人無人照顧的情況，社會養(yǎng)老負擔將得到減輕，由養(yǎng)老引發(fā)的社會矛盾會明顯減少。從經(jīng)濟效益看，養(yǎng)老+房地產(chǎn)這一新興模式在一定程度可推動國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)在過去十年極大的拉動了我國的經(jīng)濟發(fā)展。當前中國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型升級的關鍵階段，不能再走單純的地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路。未來房地產(chǎn)市場各項政策將會更加放眼長遠、服務民生、順應經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要。養(yǎng)老地產(chǎn)作為探尋研究適合我國國情、社情的地產(chǎn)發(fā)展模式，將養(yǎng)老事業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)有機結(jié)合，將很可能形成一個雙贏的局面。

3國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析

3.1美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式

美國是最早形成養(yǎng)老地產(chǎn)模式的國家之一。其養(yǎng)老地產(chǎn)始于上世紀60年代，主要由政府和社會承擔，并于1981年開始推行家庭醫(yī)療補助和社區(qū)服務計劃。通過完善法律法規(guī)、鼓勵扶持社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)、針對老年群體制定適用的福利政策，開設養(yǎng)老院、日間照料中心等養(yǎng)老機構(gòu)。其核心在于在美國郊區(qū)化的延展之下形成以老年人為核心的社區(qū)。目前主要有三種模式。

第一種是地產(chǎn)開發(fā)商自行持有的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)。典型案例為美國太陽城中心。此種模式通常選址在郊區(qū)，住宅搭配康樂會所和戶外運動設施。因有政府扶持的免稅政策，面向老人且在郊區(qū)，因此價格并不昂貴。醫(yī)療護理主要依賴市政配套，同時允許第三方介入提供家政、保健等服務。收益由一次性銷售收益和公寓、設施等的出租收益組成。因此此種模式適合重資產(chǎn)的大型地產(chǎn)公司持有。

第二種是通過市政、街道合資或非營利組織將傳統(tǒng)社區(qū)或養(yǎng)老院進行改造，出租給專業(yè)地產(chǎn)運營商運營的退休護理社區(qū)。運營商通過收取房屋租賃費和服務費進行經(jīng)營。這種模式對醫(yī)護人員的水平和數(shù)量要求較高。老人通過繳納一次性入門費、租賃費和服務費入住，費用按護理需求高低進行劃分，綜合起來高于第一種模式。此種模式對運營公司的信譽和現(xiàn)金流均有較高的要求，因此適合市場口碑良好、信譽度高的大型品牌公司進行管理。

第三種由金融機構(gòu)（通常為房地產(chǎn)信托投資公司）進行前期投資，由開發(fā)商建成后通過凈出租或委托經(jīng)營的方式出租給運營商。金融機構(gòu)首先為地產(chǎn)項目提供資金支持，之后為開發(fā)商提供退出機制。最終這些地產(chǎn)項目基本由金融機構(gòu)所持有。凈出租模式是指金融機構(gòu)將旗下養(yǎng)老物業(yè)出租給運營商，每年收取固定租金，該項目所有風險、利潤由運營商承擔。委托運營模式則是金融機構(gòu)將物業(yè)項目委托給運營商，運營商每年抽取營業(yè)收入的固定比例作為管理費，風險、利潤不轉(zhuǎn)移，由金融機構(gòu)自擔。

在看到美國養(yǎng)老地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的同時，從其表現(xiàn)中我們也要看到，傳統(tǒng)開發(fā)商和運營商利潤微薄有的甚至虧損經(jīng)營，持續(xù)照護和輔助生活設施收益不大的同時費用支出卻很高昂，同時從市政和保險公司可獲得的費用報銷比例也受到嚴格管控。因此在借鑒模式的同時要注意對不足的規(guī)避。

3.2日本養(yǎng)老地產(chǎn)模式

日本是世界上老齡化程度較高的發(fā)達國家且與我們有著很深的歷史文化淵源，因此，它在應對老齡化方面的經(jīng)驗值得我們思考。日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府出資補貼，民企建設經(jīng)營。受家庭文化的影響，日本養(yǎng)老傾向于在家中養(yǎng)老，小范圍社區(qū)內(nèi)互動。因此逐漸形成小規(guī)模多機能的連鎖服務社區(qū)。目前比較有特點的有：

太陽城株式會社。在借鑒美國持續(xù)照護社區(qū)模式下形成的大型養(yǎng)老地產(chǎn)公司。由100家在日本具有雄厚實力的大型企業(yè)共同出資組建。通過自行購入土地開發(fā)運營并持有，花園酒店式設計，隨后物業(yè)租賃或自持;通過配備專業(yè)介護人員，為老人提供終身護理;與醫(yī)療機構(gòu)合作，為老人提供醫(yī)療救援支持。因此是定位較為高端的養(yǎng)老地產(chǎn)。

日醫(yī)學館。日醫(yī)學館是日本大型地產(chǎn)連鎖品牌。通過醫(yī)療護理培訓將網(wǎng)點迅速在日本鋪開，之后借助這種模式，成為全國性的擁有醫(yī)療、介護和教育三大業(yè)務的養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)公司。目前主要通過三部分經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)，包括政府投資日醫(yī)學館運營的福利性項目，日醫(yī)學館全資運營的自費項目以及養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)租賃項目。擁有介護保險的福利性項目，老人只需支付10%的介護費，其余由介護保險提供，但醫(yī)療費等介護外費用老人由自行承擔。另一種模式是擁有少量公共設施，向周邊老人提供出租。老人一次僅需提供2-3個月租金入住，但不提供介護服務。日醫(yī)學館的養(yǎng)老物業(yè)規(guī)模一般較小，因此可適應在小型居民區(qū)迅速鋪開。

3.3國內(nèi)可以借鑒的養(yǎng)老地產(chǎn)模式

東方太陽城。東方太陽城是以美國太陽城退休社區(qū)為原型，設立在城市周邊的、以老人退休后集中居住為特點，帶有養(yǎng)老特色的地產(chǎn)項目。他與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院有所不同，并非由國家或社會福利創(chuàng)辦，而是由社會或個人集資設立并按企業(yè)模式進行管理的地產(chǎn)項目。同時持有住宅及公寓，配備醫(yī)療養(yǎng)護設備和醫(yī)院并設有各類休閑娛樂場所，供老人根據(jù)個人經(jīng)濟條件和健康狀況進行選擇。

愛晚大愛城是由國家民政部中國社會工作協(xié)會牽頭發(fā)起的，由世紀愛晚（北京）置業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造的國家“愛晚工程”典型示范性項目。設立在河北省廊坊市，距北京市中心45公里，是河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈重點工程。大愛城包括家庭服務、社區(qū)照護兼機構(gòu)養(yǎng)老，其中配套設置養(yǎng)老中心、體育中心、教育中心、休閑養(yǎng)生會所等，為老人提供全覆蓋式養(yǎng)老服務。

北京泰康之家·燕園，燕園是泰康學習美國CCRC持續(xù)照護經(jīng)驗在國內(nèi)設立的第一家保險企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)。由泰康人壽旗下的全資子公司泰康之家投資運營，打造中國高品質(zhì)醫(yī)養(yǎng)連鎖機構(gòu)。采取期權(quán)與現(xiàn)貨兩種方式進行銷售，通過銷售“幸福有約綜合養(yǎng)老計劃”或是選擇入住后根據(jù)需求的不同支付不同的入住費用及押金的形式進行入住。針對CCRC模式對老人自理能力的區(qū)分為老人提供不同的居住區(qū)域，分自理型、協(xié)助自理型、專業(yè)護理型、記憶障礙型等不同類型的養(yǎng)老公寓從而為老人提供不同程度的生活照護。

武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)依舊是建立在美國CCRC持續(xù)照護基礎上的，針對不同年齡階段提供不同選擇的照護系統(tǒng)性服務的一種養(yǎng)老地產(chǎn)形式。是國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃。采取“保單+實物對接”的形式，為城市中中產(chǎn)階級養(yǎng)老市場提供一種選擇方式。客戶入住費用包括入門費用、每月租金以及日常服務費。合眾人壽提供三種保險產(chǎn)品供客戶選擇并按月繳納保險費用，等到保險合同約定年齡后，客戶可以以較為低廉的價格繳納租金并根據(jù)市場情況支付服務費進行入住。

臺灣長庚養(yǎng)生文化村。這種模式是政府將土地作為福利低價劃撥建立，以平價為老人提供居住服務。此項目設立在臺灣桃園縣，離市區(qū)不遠并于早晚各提供一班往返臺北的免費班車。戶型提供一室一廳46平與一室兩廳73平兩種選擇。居住人員需滿60歲并持有長庚醫(yī)院開出的身體健康證明。小區(qū)對面即為醫(yī)院，能為居民提供緊急救護并為居民提供全方位的照護服務。老人可選擇租住或是購買入住，但所購房屋不可作為遺產(chǎn)，老人在選擇不住后需將房屋捐贈回村子。其居住費用項包括入住保證金、管理費水電費、其他服務費等。

4.推進山東省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中可能的問題及解決思路探析

4.1完善頂層設計，科學引導養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

合理做好城市規(guī)劃，選定合適區(qū)域作為推廣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域。充分考慮老年人的生活需求和休閑娛樂方式，選定合適區(qū)域進行規(guī)劃。針對城市中老年人居住的集中區(qū)域加強醫(yī)療配套和日間照料中心的建立。

引導推動與國內(nèi)外專業(yè)機構(gòu)的合作與交流，引導有實力的開發(fā)商和保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。借助其已有的資本資源和專業(yè)優(yōu)勢，幫助提升我省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平和發(fā)展速度。

完善居家、機構(gòu)多形式養(yǎng)老體系，延伸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展相關服務產(chǎn)品。在吸引外來勞動力的同時促進經(jīng)濟增長、就業(yè)增加，合理分擔我省房地產(chǎn)業(yè)過剩的開發(fā)量。

4.2降低養(yǎng)老地產(chǎn)介入門檻，緩解行業(yè)性資金壓力。

地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)的運營方式所帶來的資金壓力使得不少企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)有所駐足。目前，萬科、保利等大型地產(chǎn)商已展開養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃并付諸實施。但未來的盈利走向仍然是困擾企業(yè)進入的巨大挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)建設成本高、資金回籠慢使得以盈利為目的的企業(yè)無力將過多目光投向這里，同時，建設完成后企業(yè)還面臨如何退出及專業(yè)養(yǎng)老設施運營和看護團隊持續(xù)等長期性考驗。

因此政府牽頭推動，通過稅收優(yōu)惠、費用減免等政策推動有實力的開發(fā)商接洽合作或引導保險資金進入養(yǎng)老地產(chǎn)，使得高負債高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)企業(yè)和手握大量現(xiàn)金流的保險企業(yè)可以優(yōu)勢互補，通過股權(quán)合作、股權(quán)投資或組建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金等方式形成戰(zhàn)略合作。或是地方政府成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引導基金，通過對老社區(qū)閑置物業(yè)進行規(guī)劃轉(zhuǎn)型，新城區(qū)投資新建等途徑，推動社區(qū)日間照料中心、診所、康復醫(yī)院的建立，推動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展升級。

4.3區(qū)分目標客群，合理選擇養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的具體實施，需要對目標客群進行細分，合理確定項目定位。根據(jù)定位，結(jié)合具體項目資金、資源狀況、環(huán)境特點、客群特征，選擇對應的商業(yè)模式進行資金運作、規(guī)劃設計及合理的后續(xù)經(jīng)營管理模式及可能的退出機制。對于高收入人群，規(guī)劃突出環(huán)境宜人和管理服務人性化的“高端一站式養(yǎng)老社區(qū)”。針對中低收入客群，采用混合式住宅或在普通住宅區(qū)配建日托所的方式，建設“