旅游地產(chǎn)桂林世紀(jì)冰川溫泉水城招商推介書(shū)_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

桂林世紀(jì)冰川溫泉水城項(xiàng)目招商推介書(shū)CONTENTS第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介1項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目總述1.2項(xiàng)目位置1.3項(xiàng)目周邊環(huán)境1.4項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)介紹2項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃及發(fā)展介紹2.1項(xiàng)目規(guī)劃情況2.2建設(shè)發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目概述世紀(jì)冰川溫泉水城由桂林世紀(jì)冰川靈佛洞旅游有限公司投資,于興安縣嚴(yán)關(guān)鎮(zhèn)仙橋村委建設(shè)。該項(xiàng)目用地性質(zhì)為旅游、商業(yè)綜合用地,項(xiàng)目規(guī)劃用地面積85445平方米,規(guī)劃建筑面積38000平方米,綠化用地44511平方米,綠地率62%,容積率0.447,建筑密度28%,主要建設(shè)內(nèi)容是以地?zé)釡厝獮橹鳎皆O(shè)賓館、產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)所、餐廳、商場(chǎng)等設(shè)施。項(xiàng)目位置世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)位于桂黃一級(jí)公路的興安縣嚴(yán)關(guān)鎮(zhèn)梳子鋪路段,南距桂林市區(qū)57公里(車(chē)程40分鐘),北距興安縣城僅4公里(距樂(lè)滿地車(chē)程6分鐘)。景區(qū)與樂(lè)滿地、靈渠、貓兒山、紅軍突破湘江烈士碑園一同地處“中國(guó)十大魅力名鎮(zhèn)”——興安,是桂林山水中一顆耀眼的明珠。項(xiàng)目位置圖:桂林市旅游地圖世紀(jì)冰川靈佛洞景區(qū)占地面積300畝,是集地質(zhì)考察洞穴探秘、冰川科普、田園風(fēng)光、甲骨印象、碑林博覽為一體的綜合性景區(qū)。其內(nèi)擁有水陸相連的溶洞,洞內(nèi)的遠(yuǎn)古時(shí)期冰川活動(dòng)遺跡以及一尊巨大的鐘乳石佛景觀非常罕見(jiàn)、宏偉,從而取名為“世紀(jì)冰川大溶洞”。該項(xiàng)目共有三個(gè)單體:A.入口景觀區(qū);B.賓館度假區(qū);C.溫泉區(qū)(洞內(nèi)、外)。項(xiàng)目位置

A.入口景觀區(qū)項(xiàng)目位置B.賓館度假區(qū)C.溫泉區(qū)(洞內(nèi)、外)項(xiàng)目周邊環(huán)境圖:興安縣旅游地圖(1)景區(qū)A樂(lè)滿地度假世界桂林樂(lè)滿地度假世界位于著名的興安靈湖風(fēng)景區(qū)內(nèi),包括度假酒店、主題樂(lè)園、高爾夫俱樂(lè)部三大事業(yè)體。占地六千余畝,總投資達(dá)十多億元人民幣,是廣西乃至華南最大的外商投資旅游項(xiàng)目,是桂林旅游中新誕生的一顆最耀眼的明珠。項(xiàng)目周邊環(huán)境B靈渠渠靈渠渠位位于于桂桂林林北北部部57公里里處處的的興興安安縣縣境境內(nèi)內(nèi),,全全長(zhǎng)長(zhǎng)37.4公里里,,建建成成于于秦秦始始皇皇33年((公公元元前前214年)),,是是現(xiàn)現(xiàn)存存世世界界上上最最完完整整的的古古代代水水利利工工程程,,最最古古老老的的運(yùn)運(yùn)河河之之一一,,與與四四川川都都江江堰堰、、陜陜西西鄭鄭國(guó)國(guó)渠渠并并稱稱秦秦代代三三大大水水利利工工程程。。當(dāng)當(dāng)代代著著名名學(xué)學(xué)者者郭郭沫沫若若先先生生稱稱之之為為““與與長(zhǎng)長(zhǎng)城城南南北北相相呼呼應(yīng)應(yīng),,同同為為世世界界之之奇奇觀觀。?!薄膘`靈渠渠由由鏵鏵嘴嘴、、大大小小天天平平、、南南渠渠、、北北渠渠、、泄泄水水天天平平和和陡陡門(mén)門(mén)組組成成,,設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)科科學(xué)學(xué),,建建筑筑精精巧巧,,鏵鏵嘴嘴將將湘湘江江水水三三七七分分流流,,其其中中三三分分水水向向南南流流入入漓漓江江,,七七分分水水向向北北匯匯入入湘湘江江,,溝溝通通了了長(zhǎng)長(zhǎng)江江、、珠珠江江兩兩大大水水系系,,成成為為秦秦代代以以來(lái)來(lái)中中原原與與嶺嶺南南的的交交通通樞樞紐紐,,為為秦秦始始皇皇統(tǒng)統(tǒng)一一中中國(guó)國(guó)起起了了重重要要作作用用。。項(xiàng)目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境C貓兒兒山山貓兒兒山山國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)自自然然保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)位位于于廣廣西西桂桂林林市市的的北北部部,,地地處處北北桂桂林林旅旅游游區(qū)區(qū)的的中中心心,,周周邊邊分分布布有有興興安安縣縣的的靈靈渠渠、、樂(lè)樂(lè)滿滿地地、、華華江江超超然然派派,,資資源源縣縣的的八八角角寨寨國(guó)國(guó)家家森森林林公公園園、、國(guó)國(guó)家家丹丹霞霞地地質(zhì)質(zhì)公公園園,,資資江江、、五五排排河河漂漂流流,,龍龍勝勝縣縣的的龍龍勝勝溫溫泉泉、、龍龍脊脊梯梯田田等等眾眾多多著著名名景景區(qū)區(qū)。。保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域面面積積17008.5公頃頃,已被被列列為為中中國(guó)國(guó)16個(gè)生生物物多多樣樣性性熱熱點(diǎn)點(diǎn)地地區(qū)區(qū)和和中中國(guó)國(guó)14個(gè)具具有有國(guó)國(guó)際際意意義義的的陸陸地地生生物物多多樣樣性性關(guān)關(guān)鍵鍵地地區(qū)區(qū)之之一一。。項(xiàng)目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境(2)酒酒店店A樂(lè)滿滿地地度度假假酒酒店店樂(lè)滿滿地地度度假假酒酒店店是是一一座座融融合合桂桂林林山山水水之之美美、、廣廣西西少少數(shù)數(shù)民民族族藝藝術(shù)術(shù)及及樂(lè)樂(lè)滿滿地地歡歡樂(lè)樂(lè)文文化化的的五五星星級(jí)級(jí)度度假假酒酒店店。。2001年12月被被國(guó)國(guó)家家建建設(shè)設(shè)部部正正式式授授予予““魯魯班班獎(jiǎng)獎(jiǎng)””,,從從此此被被載載入入中中國(guó)國(guó)優(yōu)優(yōu)秀秀建建筑筑史史冊(cè)冊(cè)。。擁?yè)碛杏?71間精精雅雅客客房房、、60間木木屋屋別別墅墅、、30座露露營(yíng)營(yíng)平平臺(tái)臺(tái)。。酒酒店店建建筑筑榮榮獲獲內(nèi)內(nèi)部部裝裝潢潢溫溫馨馨典典雅雅、、設(shè)設(shè)施施完完備備、、服服務(wù)務(wù)周周到到細(xì)細(xì)致致,,真真正正為為游游客客營(yíng)營(yíng)造造一一個(gè)個(gè)融融合合自自然然及及人人文文的的度度假假環(huán)環(huán)境境,,在在全全國(guó)國(guó)度度假假酒酒店店““金金枕枕頭頭””獎(jiǎng)獎(jiǎng)評(píng)評(píng)選選活活動(dòng)動(dòng)中中榮榮獲獲中中國(guó)國(guó)““十十大大最最受受歡歡迎迎度度假假酒酒店店””稱稱號(hào)號(hào),,是是國(guó)國(guó)家家首首批批綠綠色色環(huán)環(huán)保保酒酒店店之之一一。。項(xiàng)目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境B興都都商商務(wù)務(wù)大大酒酒店店興都都商商務(wù)務(wù)大大酒酒店店位位于于廣廣西西興興安安縣縣城城興興桂桂中中路路,,地地處處縣縣城城中中心心繁繁華華地地段段,,北北距距汽汽車(chē)車(chē)站站100米,,火火車(chē)車(chē)站站500米,,南南距距桂桂林林66公里里,,距距““樂(lè)樂(lè)滿滿地地””僅僅1500米,,交交通通便便利利。。本酒酒店店設(shè)設(shè)施施高高檔檔,,配配套套齊齊全全,,是是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三三星星級(jí)級(jí)酒酒店店。。擁?yè)碛杏?5間豪豪華華客客房房,,有有可可同同時(shí)時(shí)容容納納500人用用餐餐的的中中餐餐廳廳((設(shè)設(shè)有有豪豪華華包包廂廂13間)),,另另有有咖咖啡啡廳廳,,KTV娛樂(lè)樂(lè)城城,,保保健健桑桑拿拿,,商商務(wù)務(wù)中中心心,,大大小小會(huì)會(huì)議議室室,,大大型型停停車(chē)車(chē)場(chǎng)場(chǎng)等等等等。。項(xiàng)目目周周邊邊環(huán)環(huán)境境(1)融融合合自自然然山山水水生生態(tài)態(tài)之之美美冰川川溫溫泉泉水水城城的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃與與建建設(shè)設(shè)用用地地及及周周邊邊的的自自然然景景觀觀環(huán)環(huán)境境結(jié)結(jié)合合,,將將賓賓館館建建筑筑、、溫溫泉泉休休閑閑融融入入自自然然山山、、水水景景觀觀之之中中,,凸凸顯顯自自然然之之美美、、生生態(tài)態(tài)之之美美。。(2)完完善善休休閑閑度度假假基基礎(chǔ)礎(chǔ)服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施冰川川溫溫泉泉水水城城自自然然條條件件較較好好,,具具有有發(fā)發(fā)展展溫溫泉泉休休閑閑度度假假的的良良好好潛潛質(zhì)質(zhì),,規(guī)規(guī)劃劃已已將將有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合溫溫泉泉休休閑閑的的主主題題,,完完善善水水城城內(nèi)內(nèi)賓賓館館、、餐餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、交交通通等等配配套套休休閑閑度度假假服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施,,適適應(yīng)應(yīng)休休閑閑度度假假發(fā)發(fā)展展的的需需求求。。(3)獨(dú)獨(dú)具具特特色色的的景景觀觀與與服服務(wù)務(wù)利用用了了規(guī)規(guī)劃劃用用地地內(nèi)內(nèi)的的天天然然溶溶洞洞及及水水系系,,形形成成了了具具有有特特色色的的溶溶洞洞溫溫泉泉、、林林中中溫溫泉泉及及臨臨水水別別墅墅酒酒店店等等,,為為人人們們提提供供全全方方位位的的溫溫泉泉、、休休閑閑、、健健身身、、餐餐飲飲服服務(wù)務(wù)及及活活動(dòng)動(dòng)空空間間,,使使其其成成為為了了桂桂北北地地區(qū)區(qū),,乃乃至至整整個(gè)個(gè)廣廣西西的的休休閑閑度度假假勝勝地地。。項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)介介紹紹項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃用用地地面面積積85445平方方米米,,規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑面面積積38000平方方米米,,綠綠化化用用地地44511平方方米米,,綠綠地地率率62%,容容積積率率0.447,建建筑筑密密度度28%。項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃情情況況地號(hào)地類(用途)使用權(quán)類型使用權(quán)面積備注090136旅游、商業(yè)出讓102.38畝

070175商業(yè)綜合出讓14300.6M2(約21.5畝)

注::數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源于于該該項(xiàng)項(xiàng)目目所所擁?yè)碛杏兄丁吨兄腥A華人人民民共共和和國(guó)國(guó)國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用證證》》。。溶洞的規(guī)劃劃情況項(xiàng)目東側(cè)““靈佛洞””內(nèi)(即興興安縣世紀(jì)紀(jì)冰川大溶溶洞風(fēng)景保保護(hù)區(qū))約約50畝的土地已已于2003年通過(guò)桂林林市發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員會(huì)會(huì)和興安縣縣文化旅游游局審批,,同意發(fā)展展商對(duì)旅游游資源其進(jìn)進(jìn)行保護(hù)性性開(kāi)發(fā),現(xiàn)現(xiàn)已處于經(jīng)經(jīng)營(yíng)階段。。對(duì)于項(xiàng)目地地塊規(guī)劃范范圍內(nèi)的溶溶洞亦與項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃,開(kāi)發(fā)發(fā)為該項(xiàng)目目溫泉旅游游配套設(shè)施施。第二章項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)況價(jià)價(jià)值酒店類房地地產(chǎn)具有一一次性投資資較大、經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)較大及及投資回收收期較長(zhǎng)的的特點(diǎn),其其通用性、、可分割轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓性較差差,因此市市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成交的的實(shí)例較少少,而且其其有經(jīng)營(yíng)收收益,因此此對(duì)酒店房房地產(chǎn)進(jìn)行行估價(jià)時(shí),,一般選用用收益法。。收益法是是旅館房地地產(chǎn)估價(jià)最最為常用的的方法之一一,其主要要的工作是是測(cè)算旅館館房地產(chǎn)的的經(jīng)營(yíng)凈收收益和收益益率。在具具體操作過(guò)過(guò)程中要根根據(jù)不同類類型、檔次次、功能而而區(qū)別對(duì)待待。旅館房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)方法法的選用收益法收益法是運(yùn)運(yùn)用適當(dāng)?shù)牡膱?bào)酬率,,將預(yù)期的的估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)未未來(lái)各期的的正常凈收收益折算到到估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)上的現(xiàn)值值,求其之之和來(lái)確定定估價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的一種種估價(jià)方法法。即購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)一宗一定定使用年限限的房地產(chǎn)產(chǎn),等于在在這個(gè)年期期內(nèi)可以在在將來(lái)源源源不斷地獲獲得年凈收收益,那么么,以現(xiàn)有有的一個(gè)貨貨幣額與這這將來(lái)源源源不斷的年年收益的現(xiàn)現(xiàn)值之和等等同起來(lái),,這個(gè)貨幣幣額即是該該房地產(chǎn)的的價(jià)格,稱稱為收益價(jià)價(jià)格。收益法基本本原理:旅館房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)方法法的選用a.凈收益每年年不變;b.報(bào)酬率每年年不變且大大于零;c.收益年期為為有限年;;d.收益年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為具體體百分比。。計(jì)算公式::式中V—市場(chǎng)價(jià)值;;a—年凈收益;;r—報(bào)酬率;n—獲取凈收益益的持續(xù)年年限;g—收益年增長(zhǎng)長(zhǎng)率。收益法的假假定前提::進(jìn)行鐘乳洞洞的環(huán)境容容量和游客客量分析的的目的是為為了預(yù)測(cè)該該鐘乳洞及及景區(qū)游客客的規(guī)模和和發(fā)展趨勢(shì)勢(shì),以便參參照旅游市市場(chǎng)需求正正確預(yù)測(cè)其其交通、服服務(wù)接待和和基礎(chǔ)工程程設(shè)施的建建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模,更重重要的是為為規(guī)劃中游游客量的控控制、游人人疏導(dǎo)提供供依據(jù)。、鐘乳洞景景區(qū)對(duì)游客客的容量有有較嚴(yán)格的的要求。過(guò)過(guò)量的游客客除了會(huì)造造成對(duì)環(huán)境境的致命性性破壞,同同時(shí)也會(huì)降降低旅游質(zhì)質(zhì)量??紤]慮到世紀(jì)冰冰川鐘乳洞洞的實(shí)際狀狀況,環(huán)境境容量估算算采用面積積容量法和和線路容量量法兩種方方法測(cè)算,,即平地采采用面積容容量法,巖巖洞區(qū)域以以旅游景觀觀帶的長(zhǎng)度度為基礎(chǔ),,采用旅游游線路容量量法。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值1環(huán)境容量估估算為配合游客客量的確定定,分別進(jìn)進(jìn)行“極限限景觀空間間容量”與與“理想景景觀容量””分析。極極限風(fēng)景空空間容量指指在保證游游客最低的的游覽“快快適性”,,且不超過(guò)過(guò)該景觀資資源的承受受的“可能能”的前提提下,旅游游區(qū)及其旅旅游設(shè)施的的最大可容容量。理想想風(fēng)景空間間容量指在在保證游客客最低的游游覽“快適適性”的前前提下,旅旅游區(qū)及其其旅游設(shè)施施的最大容容量。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值(一)計(jì)算算方法:游客容量,,單位以““人/次”表示;;日游客容容量,單位位以“人/日”表示;;年游客容容量,單位位以“人/年”表示。。瞬時(shí)容量((一次性游游客容量))=空間面積/單位規(guī)模指指標(biāo)日容量=瞬時(shí)容量×日周轉(zhuǎn)率年容量=日容量×每年可游天天數(shù)計(jì)算公式為為單位規(guī)模指指標(biāo)的確定定起著關(guān)鍵鍵作用,直直接影響到到能否保證證游客的最最低游覽““快適性””和景觀資資源的承受受可能,影影響這二者者的因素很很多,但相相對(duì)于同一一景觀審美美對(duì)象,景景觀空間的的游人密度度起著決定定作用。若若密度超過(guò)過(guò)一定限度度,游客會(huì)會(huì)受到強(qiáng)烈烈的視覺(jué)和和心理干擾擾,景觀資資源也會(huì)因因承受飽和和,超出““忍耐度””而遭受不不同程度的的破壞。本區(qū)塊內(nèi)可可供游人游游覽、停留留的空間,,主要集中中在游人聚聚集的景點(diǎn)點(diǎn)以及游線線上??紤]慮聚集各景景區(qū)的空間間特征及游游人的心理理等原因,,這些區(qū)域域應(yīng)有不同同的最低游游覽“快適適性”要求求和承受““忍耐度””。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值游客容量的的計(jì)算方法法分別采用用:線路法法、卡口法法、面積法法。游客容容量計(jì)算采采用下列指指標(biāo):1、面積法以每個(gè)游客客所占的平平均游覽面面積計(jì)算,,巖洞以5m2/人計(jì)算,平平地以100M2/人計(jì)算,水水面以80M2/人計(jì)算。2、卡口法實(shí)測(cè)卡口處處單位時(shí)間間內(nèi)通過(guò)的的合理游人人量。一般般旅游區(qū)((景區(qū))以以5人/分鐘計(jì)算。。3、所采用的的計(jì)算方法法根據(jù)本區(qū)塊塊的實(shí)際情情況,其環(huán)環(huán)境容量計(jì)計(jì)算將采取取面積法進(jìn)進(jìn)行計(jì)算。。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值(二)參數(shù)數(shù)取值:據(jù)估算,各各區(qū)塊環(huán)境境容量為::鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值(三)環(huán)境境容量估算算:由此可見(jiàn),,世紀(jì)冰川川景區(qū)的日日環(huán)境容量量為2000人/日,全年可可游覽天數(shù)數(shù)為300天,則年環(huán)環(huán)境容量為為60萬(wàn)人/年。游覽用地名稱面積(m2)計(jì)算指標(biāo)(m2/人)瞬時(shí)容量(人/次)日周轉(zhuǎn)率(次)日環(huán)境容量(人次/日)備注巖洞50051003300路線法平地6900010069021380面積法水面1000100(m2/船)804320每船8人總計(jì)

870

2000

鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值2項(xiàng)目投資估估算(一)建設(shè)設(shè)區(qū)塊與項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)序::期數(shù)時(shí)間關(guān)鍵點(diǎn)一期2011-2012年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主,重點(diǎn)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,生態(tài)環(huán)境建設(shè)及其后勤配套設(shè)施基本建成二期2012-2014年為上規(guī)模時(shí)期,重點(diǎn)建設(shè)具有區(qū)域影響的旅游產(chǎn)品打造,同時(shí)對(duì)信息網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行整體提升三期2014年以后形成一定接待規(guī)模后,創(chuàng)造旅游精品,形成世紀(jì)冰川的文化品牌本著有利于于分片開(kāi)發(fā)發(fā)和建設(shè)一一片成效一一片的原則則,將分三三期建設(shè),,開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的區(qū)塊時(shí)時(shí)序?yàn)椋虹娙槎吹默F(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值(一)投資資估算:表格:建建設(shè)項(xiàng)目投投資估算表表(不包括括土地征用用與租賃部部分)序號(hào)名稱規(guī)模備注預(yù)算投資項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1景區(qū)道路系統(tǒng)

460萬(wàn)元2基礎(chǔ)綠化撫育

包括道路綠化1000萬(wàn)元3消防設(shè)施整個(gè)景區(qū)的消防設(shè)施

30萬(wàn)元4電力安裝系統(tǒng)

500萬(wàn)元5電訊系統(tǒng)

100萬(wàn)元6停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)

含周?chē)h(huán)境改造100萬(wàn)元7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

500萬(wàn)元分區(qū)項(xiàng)目建設(shè)7入口景觀區(qū)

主要是建筑設(shè)施50萬(wàn)元8溫泉休閑區(qū)

主要是建筑設(shè)施150萬(wàn)元9巖洞區(qū)

500萬(wàn)元項(xiàng)目總計(jì):3390萬(wàn)元鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值3經(jīng)濟(jì)效益分分析(一)游客客消費(fèi)分析析:根據(jù)廣西其其他旅游消消費(fèi)調(diào)查報(bào)報(bào)告數(shù)據(jù),,結(jié)合世紀(jì)紀(jì)冰川本景景區(qū)的實(shí)際際情況,游游人進(jìn)入景景區(qū)后,人人均主要消消費(fèi)如下::門(mén)票50元、其他費(fèi)費(fèi)用50元(包括購(gòu)購(gòu)買(mǎi)紀(jì)念品品與土特產(chǎn)產(chǎn),參加運(yùn)運(yùn)動(dòng)活動(dòng)等等),共計(jì)計(jì)100元。(二)營(yíng)業(yè)業(yè)收入及利利潤(rùn)分析::根據(jù)市場(chǎng)分分析,營(yíng)業(yè)業(yè)開(kāi)始階段段,第一年年游客量為為10萬(wàn)人次計(jì)算算(因試開(kāi)開(kāi)業(yè),留宿宿客人不足足),每人人每天150元消費(fèi),其其后每年游游客按17%遞增,則第第一期總營(yíng)營(yíng)業(yè)額為1500萬(wàn)元。第二二期年接待待游客11.7萬(wàn)人次,計(jì)計(jì)算第二期期總營(yíng)業(yè)額額為1755萬(wàn)元年均收收入。因鐘鐘乳洞的年年環(huán)境容量量為60萬(wàn)人/年,并且其其經(jīng)營(yíng)經(jīng)過(guò)過(guò)若干年后后便會(huì)走向向穩(wěn)定性經(jīng)經(jīng)營(yíng),其游游客人數(shù)也也穩(wěn)定到一一定的數(shù)量量。本項(xiàng)目支出出費(fèi)用包括括編制職工工工資費(fèi)用用、營(yíng)業(yè)性性支出、稅稅收還本利利息以及其其他費(fèi)用開(kāi)開(kāi)支等,利利潤(rùn)按20%計(jì),則第一一期總利潤(rùn)潤(rùn)為300萬(wàn)元,第二二期總利潤(rùn)潤(rùn)為351萬(wàn)元。在固固定資產(chǎn)按按20年折舊的情情況下,約約在第8年前期的所所有投資。。鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值年份人均消費(fèi)(元)人數(shù)(萬(wàn)人)營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元)凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)凈利潤(rùn)累計(jì)(萬(wàn)元)11006600120120210077201442643100986417343741001010372076445100121244249893610015149329911927100181792358155081002121504301980910026258051624961010031309661931151110035350070038151210035350070045151310035350070052151410035350070059151510035350070066151610035350070073151710035350070080151810035350070087151910035350070094152010035350070010115………………………………表格:鐘乳乳洞每年收收益表鐘乳洞的現(xiàn)現(xiàn)況價(jià)值4鐘乳洞的市市值根據(jù)公式得出結(jié)果:鐘乳洞的市值為3231.336萬(wàn)元自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值1酒店年經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入的計(jì)計(jì)算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查,桂林林市四星級(jí)級(jí)以上酒店店及周邊縣縣市酒店的的客房平均均折扣率一一般在45%~65%之間,客房房年平均入入住率一般般在50%~70%之間。項(xiàng)目目周邊同類類型酒店的的折后房?jī)r(jià)價(jià)約為300元/間,另外加加收10%的客房服務(wù)務(wù)費(fèi),平均均折扣率在在55%~60%之間。由于于本項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)配套齊齊全,旅游游配套資源源豐富,項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店店客房平均均折后價(jià)格格定為350元較為合理理,酒店物物業(yè)的年平平均入住率率應(yīng)在70%左右。自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值表格:客房部分年收益具體計(jì)算客房類型間數(shù)(間)收費(fèi)(天/間·天)房?jī)r(jià)折扣率折后價(jià)元/間·天)客房服務(wù)費(fèi)率(%)服務(wù)費(fèi)(元/間·天)日收入(元)高級(jí)房20053060%31810%3069600行政房2043060%25810%205560高級(jí)套房3063060%37810%5012840小計(jì)250

88000日收入總計(jì)(元)88000

平均入住率60%

年收入總計(jì)(元)19272000即:自營(yíng)酒店客房部分年收入總計(jì)為1927.2萬(wàn)元自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值根據(jù)酒店財(cái)財(cái)務(wù)分類,,營(yíng)業(yè)成本本包括:耗耗用食品、、香煙、酒酒水等;飲飲料的原材材料、調(diào)配配料成本;;餐館等耗耗用的材料料;洗衣房房耗用的材材料成本等等;客房用用品等。一一般四星級(jí)級(jí)酒店的營(yíng)營(yíng)業(yè)成本占占年經(jīng)營(yíng)收收入的20%~30%,在此我們們以經(jīng)營(yíng)收收入的28%計(jì)取。則營(yíng)營(yíng)業(yè)成本為為540萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)費(fèi)用包包括:工資資、福利、、燃料費(fèi)、、攤銷低值值易耗品、、服裝費(fèi)、、洗滌費(fèi)、、水電費(fèi)、、郵電費(fèi)、、保險(xiǎn)費(fèi)、、包裝費(fèi)、、運(yùn)雜費(fèi)、、保管費(fèi)、、展覽費(fèi)、、廣告宣傳傳費(fèi)、差旅旅費(fèi)、清潔潔衛(wèi)生費(fèi)、、工作餐費(fèi)費(fèi)、裝修折折舊、其他他等。四星級(jí)酒店店一般的經(jīng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用約約為經(jīng)營(yíng)收收入的25%~30%左右,考慮慮到在估價(jià)價(jià)時(shí)不計(jì)建建筑物折扣扣費(fèi)用,我我們?cè)诖巳∪】偨?jīng)營(yíng)收收入的30%。則營(yíng)業(yè)費(fèi)費(fèi)用為578萬(wàn)元。2總營(yíng)業(yè)支出出(一)營(yíng)業(yè)業(yè)成本(二)營(yíng)業(yè)業(yè)費(fèi)用估算算自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值管理費(fèi)用包包括:公司司經(jīng)費(fèi)、工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、、培訓(xùn)教育育經(jīng)費(fèi)、勞勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、待業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)、審審計(jì)費(fèi)、咨咨詢費(fèi)、訴訴訟費(fèi)、排排污費(fèi)、綠綠化費(fèi)、開(kāi)開(kāi)辦費(fèi)、聘聘請(qǐng)會(huì)計(jì)、、審計(jì)師費(fèi)費(fèi)用、修理理費(fèi)、交際際應(yīng)酬費(fèi)、、壞賬損失失、存貨盤(pán)盤(pán)虧、上級(jí)級(jí)管理費(fèi)、、其他費(fèi)用用等。財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用包括括:銀行手手續(xù)費(fèi)、信信用卡手續(xù)續(xù)費(fèi)及其他他。一般酒酒店的管理理費(fèi)用及財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用占占經(jīng)營(yíng)收入入的8%~10%,我們以經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入的的10%計(jì)取。則管管理費(fèi)用及及財(cái)務(wù)費(fèi)用用合計(jì)為192萬(wàn)元。2總營(yíng)業(yè)支出出(三)管理理費(fèi)用及財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用估估算自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值依照桂林市市交稅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),經(jīng)營(yíng)酒酒店物業(yè)每每年繳納的的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)如下表::2總營(yíng)業(yè)支出出(四)有關(guān)關(guān)稅費(fèi)稅項(xiàng)交稅標(biāo)準(zhǔn)稅率(占經(jīng)營(yíng)收入的比例)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額的5%5%城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅的5%0.25%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%0.15%印花稅按實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合計(jì)金額萬(wàn)分之五貼花0.05%房產(chǎn)稅原建購(gòu)價(jià)的70%的1.2%0.84%城鎮(zhèn)土地使用稅虎門(mén)為5元/㎡0.314%堤圍防護(hù)費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的千分之五計(jì)算繳納0.50%文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)娛樂(lè)業(yè)按3%征收僅KTV屬于娛樂(lè)業(yè)稅費(fèi)合計(jì)

約為經(jīng)營(yíng)收入的7.104%則有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)為134萬(wàn)元。自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值2總營(yíng)業(yè)支出出總營(yíng)業(yè)支出=營(yíng)業(yè)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用估算+管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用估算+有關(guān)稅費(fèi)=540萬(wàn)元+578萬(wàn)元+192萬(wàn)元+134萬(wàn)元=1445萬(wàn)元自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值3年凈收益計(jì)計(jì)算酒店年凈收收益為酒店店年經(jīng)營(yíng)總總收益扣除除酒店年經(jīng)經(jīng)營(yíng)支出部部分再扣除除屬于酒店店行業(yè)帶來(lái)來(lái)的商業(yè)利利潤(rùn)后的收收益,根據(jù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查,酒店旅旅游行業(yè)的的平均利潤(rùn)潤(rùn)率在9%~15%之間,考慮慮到本酒店店經(jīng)營(yíng)效益益良好,我我們?nèi)∩虡I(yè)業(yè)成本利潤(rùn)潤(rùn)為11%,則本酒店店屬于房地地產(chǎn)帶來(lái)的的年凈收益益為:房地產(chǎn)年凈收益=酒店年經(jīng)營(yíng)收益-酒店年經(jīng)營(yíng)支出-酒店商業(yè)利潤(rùn)=1927-1927-1927×11%=323(萬(wàn)元)自營(yíng)酒店的的現(xiàn)況價(jià)值值4收益價(jià)值房地產(chǎn)年凈凈收益為323萬(wàn)元,土地地剩余年期期為48年。報(bào)酬率率按目前銀銀行一年期期貸款利率率及投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),,并考慮到到目前酒店店經(jīng)營(yíng)收入入隨市場(chǎng)變變化的不確確定性等因因素,我們們確定房地地產(chǎn)綜合報(bào)報(bào)酬率為12%,增長(zhǎng)率偏偏?。珊龊雎圆挥?jì))),項(xiàng)目的的建筑面積積共計(jì)15000㎡,則房地產(chǎn)產(chǎn)收益價(jià)值值為:根據(jù)公式得出結(jié)果:自營(yíng)酒店的市值為2680萬(wàn)元產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價(jià)價(jià)值1固定資產(chǎn)開(kāi)開(kāi)放成本序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額(萬(wàn)元)1土地費(fèi)用100001000元/平方米10002行政性收費(fèi)10000105元/平方米1053前期工程費(fèi)(策劃,設(shè)計(jì)勘察費(fèi))1000055元/平方米554土地七通一平費(fèi)用1000075/平方米755建安工程費(fèi)10000800元/平方米6646裝修工程費(fèi)10000160元/平方米1337設(shè)備及安裝費(fèi)用

2008區(qū)間道路,綠化,景觀,消防

4009建設(shè)期管理費(fèi)

20010建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款5000萬(wàn)5000萬(wàn)*0.066*266011項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

50012合計(jì):3992萬(wàn)元產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價(jià)價(jià)值2經(jīng)營(yíng)成本序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算式金額(萬(wàn)元)一開(kāi)發(fā)公司工資及管理費(fèi)3000*30*12*101080三營(yíng)銷費(fèi)用3000000*51500四銷售稅金10000*5000*5.84%292五租金收入營(yíng)業(yè)稅450*31*12*0.6*0.6*36*3*4*0.05*101301.70

七費(fèi)用合計(jì)

5249銷售稅金=總銷售額*5.84%租金收入營(yíng)營(yíng)業(yè)稅=年租金*5%*10年產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價(jià)價(jià)值3返租費(fèi)用建議本項(xiàng)目目的返租年年限為10年,投資資回報(bào)率8%,以銷售總總額的50%作為返租費(fèi)費(fèi)用,即銷售總額=10000平方米*5000元/平方米=5000萬(wàn)元返租費(fèi)用=銷售總額/2=5000萬(wàn)元/2=2500萬(wàn)元產(chǎn)權(quán)式酒店店的現(xiàn)況價(jià)價(jià)值4產(chǎn)權(quán)式酒店店的市值總凈利潤(rùn)=銷售總額+總租金-固定資產(chǎn)開(kāi)放成本-經(jīng)營(yíng)成本-返租費(fèi)用=5000+26034-3992-5249-2500(萬(wàn)元)=19293萬(wàn)元物業(yè)為短期期內(nèi)出售,,因此選用用收益法原原始公式估估算。=19293萬(wàn)元/20年/10%=4019萬(wàn)元根據(jù)公式得出結(jié)果:產(chǎn)權(quán)式酒店的市值為4019萬(wàn)元產(chǎn)權(quán)式酒店店的市值4019萬(wàn)元自營(yíng)酒店的的市值2680萬(wàn)元鐘乳洞的市市值3231.336萬(wàn)元本項(xiàng)目的總市值為9930萬(wàn)元第三章項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃的建議議因此,建議議本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃定位為為:以房地地產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店))為核心,,加旅游休休閑服務(wù)為為賣(mài)點(diǎn)的綜綜合性旅游游房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目產(chǎn)品總總體定位上述所選用用數(shù)據(jù)均以以現(xiàn)有報(bào)建建圖紙及土土地使用證證數(shù)據(jù)為數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源。。若以設(shè)計(jì)院院所提供之之?dāng)?shù)據(jù),容容積率采用用0.44,則本項(xiàng)目銷售售總額=38000*8000=304000000即30400萬(wàn)元項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒酒店存在的的基礎(chǔ)(1)消費(fèi)者消消費(fèi)的不同同需求,產(chǎn)產(chǎn)生不同質(zhì)質(zhì)的酒店產(chǎn)產(chǎn)品中國(guó)人對(duì)酒酒店最早的的印象就是是—個(gè)高檔的消消費(fèi)場(chǎng)所,,以后酒店店產(chǎn)品得到到了深層次次發(fā)展,細(xì)細(xì)分了消費(fèi)費(fèi)群:如商商務(wù)、探親親、旅游等等。旅游又又有不同的的性質(zhì),如如觀光游、、休閑游、、度假游等等。只有在在酒店產(chǎn)品品細(xì)分的前前提下,才才有可能出出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒酒店。本項(xiàng)目屬于于旅游資源源較集中的的桂林市興興安縣境內(nèi)內(nèi),并擁有有優(yōu)良的鐘鐘乳洞資源源,適合人人們觀光及及度假,具具備此項(xiàng)基基礎(chǔ)條件。。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒酒店存在的的基礎(chǔ)(2)收入提高高產(chǎn)生了有有投資需求求但同時(shí)又又是酒店消消費(fèi)者的客客戶群體有錢(qián)、有閑閑、有條件件是旅游發(fā)發(fā)展的三個(gè)個(gè)條件,錢(qián)錢(qián)多的人想想要從事投投資就是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店存存在的條件件。但在中中國(guó)目前投投資品種比比較少的情情況下,對(duì)對(duì)中小投資資者來(lái)說(shuō),,既可以提提供免費(fèi)自自用,同時(shí)時(shí)又有投資資回報(bào)的

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