物業(yè)財(cái)務(wù)管理課件

項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)目標(biāo)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，了解物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)與內(nèi)容；掌握財(cái)務(wù)分析的基本方法以及物業(yè)管理費(fèi)的確定。下一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)目標(biāo)下一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理技能目標(biāo)１.能夠在實(shí)際工作中靈活地運(yùn)用財(cái)務(wù)分析的基本方法。２.能夠在掌握財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，利用相應(yīng)的公式進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)算。３.能夠以合理的方式對(duì)客戶(hù)的費(fèi)用進(jìn)行收繳。下一頁(yè)上一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理技能目標(biāo)下一頁(yè)上一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳下一頁(yè)上一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)下一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)一、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義及特點(diǎn)（一）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義物業(yè)財(cái)務(wù)管理就是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金運(yùn)行的管理。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律和國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)同各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。返回下一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)一、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義及特任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)內(nèi)容復(fù)雜成本較高管理資金性質(zhì)復(fù)雜財(cái)務(wù)監(jiān)督的多元化返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)返任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)二、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容（１）有關(guān)企業(yè)固定資金、房租和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、各專(zhuān)項(xiàng)基金的籌措和使用的管理。（２）以各項(xiàng)成本和費(fèi)用管理為主要內(nèi)容的資金耗費(fèi)的管理。（３）與其他多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的資金收入和分配的管理。（４）與研究各種資金占用形態(tài)、來(lái)源渠道及其相互關(guān)系的有關(guān)財(cái)務(wù)收支活動(dòng)的綜合管理。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)二、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容返回任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)三、物業(yè)財(cái)務(wù)分析及綜合效益指標(biāo)（一）物業(yè)財(cái)務(wù)分析１.財(cái)務(wù)分析的分類(lèi)（１）按分析對(duì)象包括的范圍分為全面分析、部門(mén)分析、班組分析。（２）按分析的要求可分為綜合分析、典型分析、專(zhuān)題分析。（３）按分析進(jìn)行的時(shí)間可分為定期分析和不定期分析。（４）按分析的目的可分為事前預(yù)測(cè)分析、事中執(zhí)行過(guò)程中的控制性分析、事后的檢查分析。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)三、物業(yè)財(cái)務(wù)分析及綜合效益任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)２.財(cái)務(wù)分析的基本方法比較分析法因素分析法返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)２.財(cái)務(wù)分析的基本方法返回任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)綜合效益指標(biāo)主要有：（１）人均利潤(rùn)。它反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)返回任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（２）資本金利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率是指利潤(rùn)總額與注冊(cè)資本金總額的比率，說(shuō)明投資者投入資本金的獲利能力。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（２）資本金利潤(rùn)率。資本金任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（３）資本利潤(rùn)率。資本利潤(rùn)率是指企業(yè)利潤(rùn)總額與所有者權(quán)益總額的比率。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（３）資本利潤(rùn)率。資本利潤(rùn)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（４）銷(xiāo)售利潤(rùn)率。銷(xiāo)售利潤(rùn)率是指稅后利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)收入的比率。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（４）銷(xiāo)售利潤(rùn)率。銷(xiāo)售利潤(rùn)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（５）成本費(fèi)用利潤(rùn)率。成本費(fèi)用利潤(rùn)率是指利潤(rùn)總額與成本費(fèi)用總額的比率，說(shuō)明成本費(fèi)用與利潤(rùn)的關(guān)系。其計(jì)算公式為：成本費(fèi)用利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額÷（利潤(rùn)總額銷(xiāo)售成本＋銷(xiāo)售稅金及附加＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用）×１００％返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（５）成本費(fèi)用利潤(rùn)率。成本任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（６）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是指營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率。其計(jì)算公式為：返回上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（６）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定公共綠化費(fèi)用保安費(fèi)用管理者酬金物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)返回下一頁(yè)一、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成員工薪金人事福利費(fèi)用管理機(jī)構(gòu)行政辦公費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)用任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定返回下一頁(yè)一、物業(yè)管理費(fèi)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費(fèi)的確定（一）物業(yè)管理費(fèi)的分類(lèi)１.按計(jì)費(fèi)方式劃分包干制酬金制返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費(fèi)的確定返回任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分定額管理費(fèi)百分比物業(yè)管理費(fèi)定額加超額部位百分比返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定４.按計(jì)費(fèi)單位劃分按單元或套計(jì)取按面積計(jì)取返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定４.按計(jì)費(fèi)單位劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費(fèi)的核算１.公司費(fèi)用分?jǐn)偡ㄈ绻飿I(yè)管理公司承接的物業(yè)類(lèi)型及物業(yè)管理性質(zhì)基本相似，則可選擇采取物業(yè)管理公司管理費(fèi)用攤分法，即：首先，估測(cè)公司一年內(nèi)的管理費(fèi)用總額，包括管理直接費(fèi)和間接費(fèi)，然后，以管理費(fèi)用總額除以公司所能管理物業(yè)單元或面積數(shù)，并加上一定的百分比作為管理公司的利潤(rùn)而得到物業(yè)單位管理費(fèi)。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費(fèi)的核算返任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法通常，一個(gè)大型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的物業(yè)類(lèi)型、用途、業(yè)主管理的需求等各不相同，因此，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的核算不應(yīng)用公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)攤分法確定，而應(yīng)從物業(yè)本身的情況出發(fā)，即首先通過(guò)編制該物業(yè)管理預(yù)算計(jì)劃，估算物業(yè)一年內(nèi)的直接物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，然后根據(jù)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總額及物業(yè)管理的合理期望利潤(rùn)，按物業(yè)的單元或面積數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅_定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定返回上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定返回上一頁(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及的資金分類(lèi)（一）物業(yè)管理企業(yè)的資本金物業(yè)管理企業(yè)的資本金又稱(chēng)注冊(cè)資金，是物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)資金。按照我國(guó)法人登記條例規(guī)定，企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)業(yè)，必須有法定的資本金，它是國(guó)家規(guī)定的開(kāi)辦某類(lèi)企業(yè)要有的最低的本錢(qián)。如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊(cè)資本金為５０萬(wàn)元人民幣。返回下一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（二）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)在接受、接管物業(yè)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用。它主要用于物業(yè)管理企業(yè)參與驗(yàn)收物業(yè)時(shí)，所花費(fèi)的專(zhuān)業(yè)人員和管理人員費(fèi)用，包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、零星雜費(fèi)、資料費(fèi)等。物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)通常是一些高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求較高，因此要求物業(yè)管理企業(yè)為此物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)做較大的初期投入。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（二）物業(yè)接管驗(yàn)收任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（三）物業(yè)管理費(fèi)１.物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)方式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)將實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的原則。但目前的物業(yè)管理費(fèi)按照定價(jià)的主體，可以分為政府審定、委托雙方議定。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（三）物業(yè)管理費(fèi)返物業(yè)財(cái)務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理２.管理者酬金的定價(jià)方法及標(biāo)準(zhǔn)（１）業(yè)主出租物業(yè)時(shí)，按照租金收入確定，即：管理者酬金＝業(yè)主年租金收入×酬金比率（２）業(yè)主直接使用物業(yè)時(shí)，根據(jù)物業(yè)價(jià)值和約定使用年限計(jì)算，即：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理２.管理者酬金的定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（３）按定額酬金或行業(yè)利潤(rùn)率確定。該種酬金確定辦法目前被廣泛采用。在采用行業(yè)利潤(rùn)率的情況下，管理酬金的基數(shù)可以為管理費(fèi)收入，也可以為實(shí)際支出額。其計(jì)算公式為：管理者酬金＝管理酬金基數(shù)×行業(yè)利潤(rùn)率返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（３）按定額酬金或任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（四）房屋維修基金房屋維修基金是指新建住宅保修期滿(mǎn)后，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施的突發(fā)事故處理及大、中修理等費(fèi)用的儲(chǔ)備基金，這項(xiàng)費(fèi)用一般由業(yè)主及開(kāi)發(fā)商共同提供。為確保物業(yè)使用正常與壽命延長(zhǎng)，需要對(duì)物業(yè)不斷進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，并進(jìn)行必要的大修或更新。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（四）房屋維修基金任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（五）綜合服務(wù)與多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)（１）同社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的項(xiàng)目家務(wù)代勞教育衛(wèi)生文化娛樂(lè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)社會(huì)福利返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（五）綜合服務(wù)與多任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（２）多種經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目①咨詢(xún)，房屋裝修，建材買(mǎi)賣(mài)，中介服務(wù)，車(chē)輛維修，花木服務(wù)等。②旅游，餐飲，飯店，零售百貨等。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（２）多種經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（六）其他費(fèi)用收取這部分費(fèi)用主要指物業(yè)管理者在進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中，所收取的其他雜項(xiàng)費(fèi)用。例如建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車(chē)費(fèi)等。前者為代收代繳性質(zhì)，后者則分為兩種情況：產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商的地下車(chē)庫(kù)停車(chē)費(fèi)歸開(kāi)發(fā)商；地面停車(chē)費(fèi)屬于全體業(yè)主，納入維修資金，物業(yè)公司在用于成本支出外，不可挪作他用。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（六）其他費(fèi)用收取任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理二、物業(yè)管理費(fèi)的收繳管理物業(yè)管理費(fèi)是依管理支出預(yù)算，按業(yè)主面積來(lái)計(jì)算分配并由業(yè)主共同承擔(dān)的。為確保物業(yè)日常管理正常運(yùn)作，必須按時(shí)收繳物業(yè)管理費(fèi)。在實(shí)際管理中，管理費(fèi)的收繳率難以做到１００％。因此，做好管理費(fèi)收繳或催收工作是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。返回上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理二、物業(yè)管理費(fèi)的收項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)目標(biāo)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，了解物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)與內(nèi)容；掌握財(cái)務(wù)分析的基本方法以及物業(yè)管理費(fèi)的確定。下一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理知識(shí)目標(biāo)下一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理技能目標(biāo)１.能夠在實(shí)際工作中靈活地運(yùn)用財(cái)務(wù)分析的基本方法。２.能夠在掌握財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，利用相應(yīng)的公式進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)算。３.能夠以合理的方式對(duì)客戶(hù)的費(fèi)用進(jìn)行收繳。下一頁(yè)上一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理技能目標(biāo)下一頁(yè)上一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳下一頁(yè)上一頁(yè)項(xiàng)目8物業(yè)財(cái)務(wù)管理任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)下一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)一、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義及特點(diǎn)（一）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義物業(yè)財(cái)務(wù)管理就是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金運(yùn)行的管理。它是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律和國(guó)家財(cái)經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)同各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。返回下一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)一、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義及特任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)內(nèi)容復(fù)雜成本較高管理資金性質(zhì)復(fù)雜財(cái)務(wù)監(jiān)督的多元化返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)返任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)二、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容（１）有關(guān)企業(yè)固定資金、房租和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、各專(zhuān)項(xiàng)基金的籌措和使用的管理。（２）以各項(xiàng)成本和費(fèi)用管理為主要內(nèi)容的資金耗費(fèi)的管理。（３）與其他多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的資金收入和分配的管理。（４）與研究各種資金占用形態(tài)、來(lái)源渠道及其相互關(guān)系的有關(guān)財(cái)務(wù)收支活動(dòng)的綜合管理。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)二、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容返回任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)三、物業(yè)財(cái)務(wù)分析及綜合效益指標(biāo)（一）物業(yè)財(cái)務(wù)分析１.財(cái)務(wù)分析的分類(lèi)（１）按分析對(duì)象包括的范圍分為全面分析、部門(mén)分析、班組分析。（２）按分析的要求可分為綜合分析、典型分析、專(zhuān)題分析。（３）按分析進(jìn)行的時(shí)間可分為定期分析和不定期分析。（４）按分析的目的可分為事前預(yù)測(cè)分析、事中執(zhí)行過(guò)程中的控制性分析、事后的檢查分析。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)三、物業(yè)財(cái)務(wù)分析及綜合效益任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)２.財(cái)務(wù)分析的基本方法比較分析法因素分析法返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)２.財(cái)務(wù)分析的基本方法返回任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)綜合效益指標(biāo)主要有：（１）人均利潤(rùn)。它反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（二）物業(yè)綜合效益指標(biāo)返回任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（２）資本金利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率是指利潤(rùn)總額與注冊(cè)資本金總額的比率，說(shuō)明投資者投入資本金的獲利能力。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（２）資本金利潤(rùn)率。資本金任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（３）資本利潤(rùn)率。資本利潤(rùn)率是指企業(yè)利潤(rùn)總額與所有者權(quán)益總額的比率。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（３）資本利潤(rùn)率。資本利潤(rùn)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（４）銷(xiāo)售利潤(rùn)率。銷(xiāo)售利潤(rùn)率是指稅后利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)收入的比率。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（４）銷(xiāo)售利潤(rùn)率。銷(xiāo)售利潤(rùn)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（５）成本費(fèi)用利潤(rùn)率。成本費(fèi)用利潤(rùn)率是指利潤(rùn)總額與成本費(fèi)用總額的比率，說(shuō)明成本費(fèi)用與利潤(rùn)的關(guān)系。其計(jì)算公式為：成本費(fèi)用利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額÷（利潤(rùn)總額銷(xiāo)售成本＋銷(xiāo)售稅金及附加＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用）×１００％返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（５）成本費(fèi)用利潤(rùn)率。成本任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（６）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是指營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率。其計(jì)算公式為：返回上一頁(yè)任務(wù)８-１物業(yè)財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)（６）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定公共綠化費(fèi)用保安費(fèi)用管理者酬金物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)返回下一頁(yè)一、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成員工薪金人事福利費(fèi)用管理機(jī)構(gòu)行政辦公費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)用清潔衛(wèi)生費(fèi)用任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定返回下一頁(yè)一、物業(yè)管理費(fèi)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費(fèi)的確定（一）物業(yè)管理費(fèi)的分類(lèi)１.按計(jì)費(fèi)方式劃分包干制酬金制返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定二、物業(yè)管理費(fèi)的確定返回任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分定額管理費(fèi)百分比物業(yè)管理費(fèi)定額加超額部位百分比返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.按管理形成劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定３.按主體不同劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定４.按計(jì)費(fèi)單位劃分按單元或套計(jì)取按面積計(jì)取返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定４.按計(jì)費(fèi)單位劃分返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費(fèi)的核算１.公司費(fèi)用分?jǐn)偡ㄈ绻飿I(yè)管理公司承接的物業(yè)類(lèi)型及物業(yè)管理性質(zhì)基本相似，則可選擇采取物業(yè)管理公司管理費(fèi)用攤分法，即：首先，估測(cè)公司一年內(nèi)的管理費(fèi)用總額，包括管理直接費(fèi)和間接費(fèi)，然后，以管理費(fèi)用總額除以公司所能管理物業(yè)單元或面積數(shù)，并加上一定的百分比作為管理公司的利潤(rùn)而得到物業(yè)單位管理費(fèi)。其計(jì)算公式為：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定（二）物業(yè)管理費(fèi)的核算返任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法通常，一個(gè)大型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的物業(yè)類(lèi)型、用途、業(yè)主管理的需求等各不相同，因此，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的核算不應(yīng)用公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)攤分法確定，而應(yīng)從物業(yè)本身的情況出發(fā)，即首先通過(guò)編制該物業(yè)管理預(yù)算計(jì)劃，估算物業(yè)一年內(nèi)的直接物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，然后根據(jù)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)總額及物業(yè)管理的合理期望利潤(rùn)，按物業(yè)的單元或面積數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?，確定物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定２.物業(yè)成本攤分法返回下任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定返回上一頁(yè)任務(wù)８-２物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成及確定返回上一頁(yè)物業(yè)財(cái)務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及的資金分類(lèi)（一）物業(yè)管理企業(yè)的資本金物業(yè)管理企業(yè)的資本金又稱(chēng)注冊(cè)資金，是物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)資金。按照我國(guó)法人登記條例規(guī)定，企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)業(yè)，必須有法定的資本金，它是國(guó)家規(guī)定的開(kāi)辦某類(lèi)企業(yè)要有的最低的本錢(qián)。如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊(cè)資本金為５０萬(wàn)元人民幣。返回下一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理一、物業(yè)管理所涉及任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（二）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)在接受、接管物業(yè)時(shí)，由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用。它主要用于物業(yè)管理企業(yè)參與驗(yàn)收物業(yè)時(shí)，所花費(fèi)的專(zhuān)業(yè)人員和管理人員費(fèi)用，包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、零星雜費(fèi)、資料費(fèi)等。物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)通常是一些高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求較高，因此要求物業(yè)管理企業(yè)為此物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)做較大的初期投入。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（二）物業(yè)接管驗(yàn)收任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（三）物業(yè)管理費(fèi)１.物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)方式及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)將實(shí)行質(zhì)價(jià)相符的原則。但目前的物業(yè)管理費(fèi)按照定價(jià)的主體，可以分為政府審定、委托雙方議定。返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（三）物業(yè)管理費(fèi)返物業(yè)財(cái)務(wù)管理課件任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理２.管理者酬金的定價(jià)方法及標(biāo)準(zhǔn)（１）業(yè)主出租物業(yè)時(shí)，按照租金收入確定，即：管理者酬金＝業(yè)主年租金收入×酬金比率（２）業(yè)主直接使用物業(yè)時(shí)，根據(jù)物業(yè)價(jià)值和約定使用年限計(jì)算，即：返回下一頁(yè)上一頁(yè)任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理２.管理者酬金的定任務(wù)８-３物業(yè)管理中的資金分類(lèi)與收繳管理（３）按定額酬金或行業(yè)利潤(rùn)率確定。該種酬金確定辦法目前被廣泛采用。在采用行業(yè)利潤(rùn)率的情況