2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫內(nèi)部題庫帶精品答案

2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫內(nèi)部題庫帶精品答案第一部分單選題(50題)1、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（）。

A.謹(jǐn)慎原則

B.替代原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

【答案】：C

2、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)

【答案】：B

3、某套商品住宅期房的面積為90m2，尚需10個月才能入住。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的2%。該期房目前的市場價格為（）元/m2。

A.3555.54

B.4144.54

C.4555.54

D.5144.54

【答案】：B

4、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

5、估價報告封面應(yīng)包括估價報告名稱、估價項(xiàng)目名稱、委托人、估價機(jī)構(gòu)和（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號

B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點(diǎn)、估價報告編號

C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件

D.估價時點(diǎn)、估價作業(yè)日期、估價報告編號

【答案】：A

6、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為價值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產(chǎn)市場狀況下的價值

D.需測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤

【答案】：C

7、下列表述中不正確的是（）。

A.在實(shí)際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

B.在實(shí)際估價中，不同的估價時點(diǎn)將影響估價結(jié)果

C.在實(shí)際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

D.在實(shí)際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

【答案】：D

8、在房地產(chǎn)估價中，首先需要明確的估價基本事項(xiàng)主要包括()。

A.估價目的、估價原則、估價對象

B.估價目的、估價原則、估價時點(diǎn)

C.估價原則、估價對象、估價時點(diǎn)

D.估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)

【答案】：D

9、選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其成交價格之間的口徑一致、（），為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

A.客觀合理

B.有根有據(jù)

C.基礎(chǔ)相當(dāng)

D.相互可比

【答案】：D

10、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當(dāng)前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價格應(yīng)為()元。

A.32000

B.40000

C.48000

D.83333

【答案】：B

11、“益火補(bǔ)土”法適用于

A.腎陽虛損證

B.心腎陽虛證

C.心脾兩虛證

D.脾腎陽虛證

【答案】：D

12、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發(fā)始白……”是指

A.男子，六八

B.男子，七八

C.女子，六七

D.女子，七七

【答案】：C

13、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指

A.太陽

B.少陽終者

C.少陰終者

D.厥陰終

【答案】：D

14、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運(yùn)營費(fèi)用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】：D

15、超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。

A.政府主管部門

B.估價機(jī)構(gòu)

C.使用者

D.注冊房地產(chǎn)估價師

【答案】：C

16、履行必要的估價程序是（）的基本要求。

A.完成估價項(xiàng)目

B.評定估價機(jī)構(gòu)

C.評定估價師水平

D.確定估價結(jié)果

【答案】：A

17、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

18、在運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。

A.房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素

B.影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素；房地產(chǎn)價值或價格

C.所有被估價房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素

D.影響房地產(chǎn)成交價格的若干因素；各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格

【答案】：B

19、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】：A

20、房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本＋建設(shè)成本

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用

D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用

【答案】：D

21、有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。

A.上漲

B.下降

C.很難說

D.沒有影響

【答案】：A

22、神思難以集中專一，甚則神思恍惚，面色蒼白無華，舌色不榮病機(jī)是

A.心血不足

B.心陰不足

C.心的陽氣偏衰

D.心血瘀阻

【答案】：A

23、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于

A.陰盛格陽

B.真寒假熱

C.陽盛格陰

D.陰陽亡失

【答案】：C

24、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】：A

25、在實(shí)際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。

A.過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B.未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法

D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法

【答案】：D

26、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72

【答案】：D

27、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價值為（）萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】：B

28、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.投資報酬率排序插入法

D.實(shí)際觀察法

【答案】：B

29、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。

A.辦公

B.商業(yè)

C.居住

D.工業(yè)

【答案】：C

30、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價（）萬元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

【答案】：D

31、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)或本質(zhì)的說法，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值

B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見

D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)

【答案】：B

32、從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。

A.正相關(guān)

B.負(fù)相關(guān)

C.不相關(guān)

D.行政因素影響

【答案】：B

33、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是（）。

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料

C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

【答案】：A

34、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。

A.10.2萬元

B.11.0萬元

C.11.3萬元

D.11.5萬元

【答案】：C

35、在同一房地產(chǎn)市場中，效用相近的房地產(chǎn)的價格應(yīng)當(dāng)（）。

A.完全相同

B.差距較大

C.沒有可比性

D.相近

【答案】：D

36、可比實(shí)例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

【答案】：D

37、（）由委托人和估價目的雙重決定。

A.估價要素

B.估價時點(diǎn)

C.估價對象

D.價值類型

【答案】：C

38、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】：C

39、一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值。下列選項(xiàng)中，不屬于無形資產(chǎn)的是（）。

A.專利權(quán)

B.專有技術(shù)

C.商標(biāo)權(quán)

D.房地產(chǎn)

【答案】：D

40、對于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

A.小于等于

B.大于等于

C.等于

D.無法確定

【答案】：B

41、“()則心系急，肺布葉舉，而上焦不通，營衛(wèi)不散，熱氣在中，故氣消矣。”

A.憂

B.思

C.悲

D.恐

【答案】：C

42、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。

A.a≤18

B.0≤a≤1

C.a≤0

D.0≤a＜1

【答案】：B

43、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（）。

A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

【答案】：B

44、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】：B

45、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。

A.資產(chǎn)的賬面價值

B.資產(chǎn)的剩余價值

C.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值

D.資產(chǎn)的市場價值

【答案】：A

46、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率

【答案】：D

47、市場狀況調(diào)整實(shí)質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況

【答案】：C

48、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟(jì)價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。

A.使用價值

B.交換價值

C.市場價值

D.投資價值

【答案】：D

49、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

【答案】：C

50、馬克思的地租理論不包括（）。

A.級差地租

B.剩余地租

C.壟斷地租

D.絕對地租

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計算

E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品

【答案】：ABC

2、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

3、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房

【答案】：BCD

4、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考

【答案】：ABD

5、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

6、選取可比實(shí)例時，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實(shí)例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實(shí)例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實(shí)例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實(shí)例大類用途與估價對象的大類用途相同

【答案】：BCD

7、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.置換成本

D.估算重建成本

E.估算重置成本

【答案】：AB

8、估價中的最高最佳使用具體包括()等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳規(guī)模

D.最佳環(huán)境E最佳集約度

【答案】：AC

9、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除承包人因?yàn)榘l(fā)包人違約造成的損失

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】：D

10、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）

A.試錯法

B.移動平均法

C.曲線擬合法

D.線性內(nèi)插法

E.指數(shù)修勻法

【答案】：AD

11、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價

E.外觀

【答案】：ABC

12、從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是()。

A.市場力量決定的

B.以房地產(chǎn)估價師意志為轉(zhuǎn)移的

C.房地產(chǎn)估價師通過科學(xué)的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來

D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結(jié)果E房地產(chǎn)估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

13、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除承包人因?yàn)榘l(fā)包人違約造成的損失

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金

【答案】：D

14、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。

A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換

B.市場法中交易情況調(diào)整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格

【答案】：AC

15、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實(shí)假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項(xiàng)假設(shè)

E.真實(shí)合理假設(shè)

【答案】：ABCD

16、房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實(shí)地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定

【答案】：ABCD

17、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。

A.收益法中預(yù)測未來的租金

B.比較法中對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整

C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力

E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格

【答案】：ACD

18、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。

A.意外破壞的損毀

B.市場供給的過量

C.建筑設(shè)計的缺陷

D.人們消費(fèi)觀念的改變

E.周圍環(huán)境條件惡化

【答案】：CD

19、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

20、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。

A.法律上許可

B.技術(shù)上可能

C.財務(wù)上可行

D.價值最大化

E.使用上簡便

【答案】：ABCD

21、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

【答案】：ABCD

22、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次，即()。

A.基本原則

B.客觀原則

C.特殊性原則

D.普適性原則E適宜性原則

【答案】：ACD

23、市場法估價中需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一面積單位和內(nèi)涵

C.統(tǒng)一付款方式

D.統(tǒng)一幣種和貨幣單位E統(tǒng)一采用單價

【答案】：BCD

24、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】：C

25、利用路線價求取臨街土地價值時，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。

A.臨街宗地的平均價格已是經(jīng)過修正后正常價格

B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實(shí)例

C.該路線價所對應(yīng)的日期本身就是價值時點(diǎn)

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進(jìn)行

【答案】：AC

26、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)

【答案】：CD

27、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】：AC

28、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】：CD

29、關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】：ABD

30、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加

【答案】：AC

31、采用比較法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。

A.統(tǒng)一面積大小

B.統(tǒng)一計價單位

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵和計量單位

E.統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

32、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點(diǎn)的表述中，正確的有（）。

A.對當(dāng)前價值進(jìn)行評估，一般以實(shí)地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為價值時點(diǎn)

B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點(diǎn)

C.一個估價項(xiàng)目通常只有一個價值時點(diǎn)，但也可以有多個價值時點(diǎn)

D.價值時點(diǎn)由委托人和估價師決定

E.對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價值時點(diǎn)

【答案】：ABC

33、從理論上講，將多個可比實(shí)例對應(yīng)的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機(jī)數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析

【答案】：ACD

34、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

35、關(guān)于報酬率的說法，正確的有（）。

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險

B.累加法求取報酬率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系

【答案】：D

36、下列估價事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。

A.估價對象

B.估價時點(diǎn)

C.價值類型

D.估價方法

E.估價所需材料

【答案】：BC

37、下列房地產(chǎn)估價方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例為可比實(shí)例

B.收益法估價時，不高估收入和運(yùn)營費(fèi)用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平

【答案】：AD

38、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價對象范圍內(nèi)的有（）。

A.二次裝修時所鋪的木地板

B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備

C.嵌入式固定衣柜

D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)

E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)

【答案】：CD

39、估價委托合同的內(nèi)容一般包括（）。

A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況

B.估價服務(wù)費(fèi)及其支付方式

C.解決爭議的方法

D.估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所

E.委托人的協(xié)助義務(wù)

【答案】：BCD

40、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)因素

B.區(qū)位因素

C.權(quán)益因素

D.人口因素

E.心理因素

【答案】：AD

41、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項(xiàng)目是（）。

A.銷售費(fèi)用

B.投資利息

C.開發(fā)利潤

D.銷售稅費(fèi)

E.后續(xù)的開發(fā)成本

【答案】：BC

42、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。

A.市場法

B.成本法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價修正法

E.長期趨勢法

【答案】：ABD

43、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了通路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】：ABCD

44、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

45、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。

A.簡單移動平均法

B.多維移動平均法

C.加權(quán)移動平均法

D.平均發(fā)展速度法

E.長期趨勢法

【答案】：AC

46、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。

A.銷售費(fèi)用

B.后續(xù)的開發(fā)成本

C.投資利息

D.開發(fā)利潤

E.管理費(fèi)用

【答案】：CD

47、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。

A.估價師聲明

B.估價假設(shè)和限制條件

C.估價特殊說明

D.估價技術(shù)報告

E.估價結(jié)果報告

【答案】：ABD

48、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

【答案】：ACD

49、凈收益每年不變的報酬資本化法公式除了可以直接測算價格外，還可用于（）。

A.不同期限的房地產(chǎn)價格之間的轉(zhuǎn)換

B.資本化率的求取

C.比較法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

D.比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低

E.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格的求取

【答案】：ACD

50、在明確了估價基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價作業(yè)方案，估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。

A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)

D.估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排E違約責(zé)任

【答案】：ABCD

第三部分大題(50題)1、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

2、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

3、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

4、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

5、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

6、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

7、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

8、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

9、估價當(dāng)事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

10、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

11、在下列說法運(yùn)用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實(shí)例

C.對可比實(shí)例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

12、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

13、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

14、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

15、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

16、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

17、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

18、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

19、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運(yùn)用自己的知識和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

20、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

21、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

22、一個估價項(xiàng)目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

23、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

24、關(guān)于投資價值與市場價值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

25、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

26、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

27、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

28、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

29、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

30、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

31、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

32、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

33、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

34、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

35、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實(shí)體組合完成的功能

B.該實(shí)體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實(shí)體

【答案】：AB

36、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

37、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

38、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

39、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

40、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

41、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

42、關(guān)于投資價值與市場價值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

43、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

44、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

45、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后