城市中心商業(yè)招商策劃案課件

Gx城市元泰新天地13F招商推廣策劃案地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品2013.10Gx城市地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品1由于本項(xiàng)目1-3F商業(yè)在前期的產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃等方面缺乏較為明確的市場(chǎng)方案，因此，本次1-3F招商推廣方案重新以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，并結(jié)合我們對(duì)市場(chǎng)的反饋?zhàn)龀鱿鄳?yīng)判斷和建議。前言由于本項(xiàng)目1-3F商業(yè)在前期的產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃等方面缺乏較2首先，我們要清楚自己到底要做什么？我們的任務(wù)是什么？首先，我們要清楚自己到底要做什么？3——我們的任務(wù)——（招商階段）確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性整體招商思路/經(jīng)營(yíng)管理思路業(yè)態(tài)劃分及價(jià)值分析銷售策略和優(yōu)惠政策推廣策略，宣傳我們的品牌和產(chǎn)品完成銷售，回流資金——我們的任務(wù)——（招商階段）確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性整體4招商階段任務(wù)1確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性招商階段任務(wù)15招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性明確我們是誰(shuí)？1、我們是一家集商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等多功能于一體的綜合性項(xiàng)目。2、我們的1-3F商業(yè)是貴溪唯一的特色商品城。3、我們1-3F商業(yè)更偏向于貴溪百姓日常性消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)模式，兼具零

售、批發(fā)功能。4、我們的1-3F商業(yè)以成功復(fù)制義烏商業(yè)的美麗神話為方向，并打造

適合貴溪人民的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商6我們的產(chǎn)品個(gè)性？大眾化商品零售市場(chǎng)關(guān)鍵詞黃金地段、品類多、價(jià)格實(shí)惠、一站式日常消費(fèi)、全新生活消費(fèi)模式招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏我們的產(chǎn)品個(gè)性？招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值7明確我們的招商目標(biāo)人群？1、想投資于此的人（投資型自營(yíng)者）2、想做零售批發(fā)生意的人（自營(yíng)性經(jīng)營(yíng)者）想購(gòu)買或承租的人招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏明確我們的招商目標(biāo)人群？想購(gòu)買或承租的人招商階段任務(wù)整體招商8他們有什么特征？1、在選擇投資方向時(shí)十分理性；2、對(duì)地段、價(jià)格、租金、投資回報(bào)較為關(guān)注；3、沒(méi)有對(duì)精神文化過(guò)于追求的取向，但對(duì)市場(chǎng)特別敏感，善于捕捉商機(jī)。招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏他們有什么特征？招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)9他們最關(guān)心什么？1、利益2、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利益、風(fēng)險(xiǎn)影響最大的因素招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏他們最關(guān)心什么？1、利益對(duì)利益、風(fēng)險(xiǎn)影響最大的因素招商階段10可能影響到利益的主要因素是什么？1、項(xiàng)目地理位置是否好？2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合適？3、項(xiàng)目今后的客源是否充足？4、項(xiàng)目這里是否以后真的能夠”火”起來(lái)？……招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏可能影響到利益的主要因素是什么？1、項(xiàng)目地理位置是否好？招商11因此，針對(duì)以上這么多個(gè)疑問(wèn)的聲音，我們從清晰的品牌定位和項(xiàng)目宣傳入手（增強(qiáng)投資信心），引入“義烏小商品城”、“特色文化商業(yè)中心”的概念延續(xù)（明確業(yè)態(tài)），打造大眾化零售市場(chǎng)——滿足老百姓日常消費(fèi)需求（保障客流），極具吸引力的招商優(yōu)惠政策（高投資回報(bào)），……只有真正解決了這些問(wèn)題，我們才能順利完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)。招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏因此，針對(duì)以上這么多個(gè)疑問(wèn)的聲音，我們從招商階段任務(wù)整體招商12招商階段任務(wù)2整體招商思路/經(jīng)營(yíng)管理思路招商階段任務(wù)213相關(guān)配合：造勢(shì)，通過(guò)商鋪招商、大品牌主力商家入駐進(jìn)行新聞策劃，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的局面。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體炒作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。整體招商總原則主力店和專業(yè)招商雙管齊下招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏整體招商總原則主力店和專業(yè)招商雙管齊下招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/14品牌商家招商先行，2-3F主力店招商前置，待提升商業(yè)價(jià)值及商業(yè)氛圍后，再對(duì)1F商鋪進(jìn)行銷售，確保銷售價(jià)值最大化。招商/銷售節(jié)奏：節(jié)奏三節(jié)奏二節(jié)奏一1F分開(kāi)招商2-3F招商品牌商家整體招商策略招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏品牌商家招商先行，招商/銷售節(jié)奏：節(jié)奏三節(jié)奏二節(jié)奏一1F分開(kāi)15經(jīng)營(yíng)管理策略□統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

——為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)所有商鋪采用統(tǒng)一招商的方式。

——針對(duì)有自營(yíng)需求的商鋪投資者，建議與其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，此協(xié)議主要用于對(duì)有意向購(gòu)買商鋪的投資者堅(jiān)定信心，提倡長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，一旦銷售有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏經(jīng)營(yíng)管理策略□統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/16經(jīng)營(yíng)管理策略□物管介入——項(xiàng)目物業(yè)管理公司應(yīng)在招商過(guò)程中就先期介入，為后期項(xiàng)目商業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)管理奠定基礎(chǔ)?！飿I(yè)管理公司的管理職能包括簽定商鋪?zhàn)赓U合同、收取物業(yè)管理費(fèi)用、廣告位管理等商業(yè)物業(yè)管理?！飿I(yè)管理的早期確定有利項(xiàng)目的宣傳和投資商家信心的穩(wěn)定。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏經(jīng)營(yíng)管理策略□物管介入招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃17招商階段任務(wù)3業(yè)態(tài)劃分及價(jià)值分析招商階段任務(wù)318業(yè)態(tài)布局原則品牌店鋪應(yīng)大部分布置在2－3F，以有效吸引人流在水平及垂直方向流動(dòng)。1F以少許主力店作為招牌店鋪吸引人流入內(nèi)消費(fèi)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)盡量發(fā)揮物業(yè)每處的潛在商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。零售吸引力原則租金最大化原則人流轉(zhuǎn)化原則業(yè)態(tài)布局方面應(yīng)注重臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理分布業(yè)態(tài)，建議臨街商鋪以特色小商品和消費(fèi)者需求度較高的飾品為主，打造商業(yè)氛圍吸引消費(fèi)者，帶來(lái)人流；內(nèi)部布局，注重人流動(dòng)線的設(shè)置，增加消費(fèi)者駐留時(shí)間。根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，樓層越低，人流量越大，商業(yè)價(jià)值也越高，因此，靠下樓層應(yīng)給予承租能力強(qiáng)的商家，各樓層業(yè)態(tài)分布時(shí)考慮內(nèi)街一線商鋪與二三線商鋪的價(jià)值區(qū)分，以統(tǒng)一租金保證租金最大化。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)布局原則品牌店鋪應(yīng)大部分布置在2－3F，以有效吸引人流在19根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，目前小商品所包含種類繁多，小家電賣場(chǎng)比較集中，服裝、黃金以及鞋類所占比重較大，不銹鋼塑料制品也相應(yīng)的占有一定比重。家具生活用品在周邊分布較少。業(yè)態(tài)布局依據(jù)招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，目前小商品所包含種類20根據(jù)我司后期意向客戶表統(tǒng)計(jì)分析，自營(yíng)客戶在業(yè)態(tài)選擇上主要以化妝品、飾品、電器、文具、百貨和日用品居多。所占比重如下：業(yè)態(tài)布局依據(jù)招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏根據(jù)我司后期意向客戶表統(tǒng)計(jì)分析，自營(yíng)客戶在業(yè)態(tài)選21傳統(tǒng)方案：□根據(jù)以上分析，黃金以及工藝品占了較大比重，在進(jìn)行業(yè)態(tài)布局時(shí)，在銷售中樓層比較占優(yōu)勢(shì)的一樓建議以少許工藝禮品吸引消費(fèi)者，二樓入口處規(guī)劃工藝品及飾品引導(dǎo)人流向上。□鞋類和化妝洗滌類用品在意向客戶統(tǒng)計(jì)分析中占市場(chǎng)需求總量的15%，多以周邊零散店鋪為主，此類業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間較，需求較為旺盛，建議規(guī)劃在二樓內(nèi)街二線商鋪。業(yè)態(tài)布局——結(jié)論1招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏傳統(tǒng)方案：業(yè)態(tài)布局——結(jié)論1招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整22□針對(duì)二樓，建議引進(jìn)新業(yè)態(tài)，如保健器材、汽車飾品、體育用品、

電子產(chǎn)品超市、利用新業(yè)態(tài)引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)

者，同時(shí)區(qū)隔與其它市場(chǎng)業(yè)態(tài)的同質(zhì)性?！跞龢窃O(shè)置一個(gè)精品特色美食街和部分娛樂(lè)項(xiàng)目?！踟?fù)一樓設(shè)置一個(gè)大型超市?！醮髽峭獠恐匦抡硌b修，設(shè)定若干大型廣告位。業(yè)態(tài)布局——結(jié)論2招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)布局——結(jié)論2招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管23分區(qū)小商品建筑面積3473㎡(除去回遷戶,大約還余1600—2000㎡)業(yè)態(tài)定位家用小電哭、工藝禮品、家居飾品、節(jié)慶慶典用品、花飾、不銹鋼用品、日歷掛歷、鐘表、家用電子類、日雜小百貨。業(yè)態(tài)說(shuō)明形成項(xiàng)目主體形象，滿足時(shí)尚性購(gòu)物消費(fèi)，業(yè)種豐富以提升人氣，吸引周邊消費(fèi)人群攏絡(luò)人氣。特點(diǎn)描述分區(qū)設(shè)置，小鋪面分割，豐富業(yè)態(tài)組合，以提升本層銷售價(jià)值典型業(yè)態(tài)特點(diǎn)描述面積建議面積8－22㎡不等，以小面積壓低總價(jià)，減少一樓單價(jià)高給客戶帶來(lái)的不良影響。3F2F夾F1F小商品小商品小商品小商品1F業(yè)態(tài)組合招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)小商品建筑面積3473㎡(除去回遷戶,大約還余1600—24業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器156.6114%家居飾品208.6519%工藝禮品274.5624%花飾162.0414%節(jié)日慶典用品273.2424%1F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器125業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器195.5116%家居飾品239.820%工藝禮品228.719%花飾199.617%節(jié)日慶典用品27323%1F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明（建議2）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏注：方案一業(yè)態(tài)總面積：1129.1㎡，方案二業(yè)態(tài)總面積：1190.61㎡，調(diào)過(guò)后面積多出61.51㎡。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器126分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位A區(qū)主營(yíng)日用品、箱包、花類、飾品、家用塑料制品B區(qū)美容美發(fā)洗滌用品、美容器材、美甲化妝用品、

頭飾、圍巾C區(qū)保暖內(nèi)衣、背心、雨衣、雨具、涼鞋、勞保用品D區(qū)電飯鍋、電熱器、風(fēng)扇、小家電、交電鎖柜系列E區(qū)主營(yíng)漁釣需品、棋牌系列、家用瓷藝業(yè)態(tài)說(shuō)明按類分區(qū)經(jīng)營(yíng)，合理設(shè)計(jì)規(guī)劃，有效聚合人氣，互動(dòng)引導(dǎo)人流。

特點(diǎn)描述分區(qū)設(shè)置，小鋪面分割，豐富業(yè)態(tài)組合，以提升本層銷售價(jià)值典型業(yè)態(tài)特點(diǎn)描述面積建議面積15-25㎡不等，根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種適當(dāng)增大營(yíng)業(yè)面積。3F2F夾F1F小商品小商品小商品小商品2F業(yè)態(tài)組合招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位A區(qū)主營(yíng)日用品、箱包27分區(qū)業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）A區(qū)日用品、箱包、花類、飾品、家用塑料制品536.0727%B區(qū)美容美發(fā)洗滌用品、美容器材、美甲化妝用品、頭飾、圍巾307.215%C區(qū)保暖內(nèi)衣、背心、雨衣、雨具、涼鞋、勞保用品324.316%D區(qū)電飯鍋、電熱器、風(fēng)扇、小家電、交電鎖柜系列414.321%E區(qū)漁釣需品、棋牌系列、家用瓷藝42221%2F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）A區(qū)日用品、箱包、花類28分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位文化辦公用品、辦公耗材、保健器材、汽車飾品、體育用品、酒店賓館專用品、保安防盜器材用品、印刷耗材用品業(yè)態(tài)說(shuō)明按類分區(qū)經(jīng)營(yíng)，合理設(shè)計(jì)規(guī)劃，有效聚合人氣，互動(dòng)引導(dǎo)人流。

特點(diǎn)描述分區(qū)設(shè)置，小鋪面分割，豐富業(yè)態(tài)組合，以提升本層銷售價(jià)值典型業(yè)態(tài)特點(diǎn)描述面積建議面積15-25㎡不等，根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種適當(dāng)增大營(yíng)業(yè)面積。3F2F夾F1F小商品小商品小商品小商品3F業(yè)態(tài)組合招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位文化辦公用品、辦公耗材、29業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）保安防盜器材用品199.510%賓館酒店專用品292.315%體育用品428.421%印刷耗材用品1839%保健器材258.313%文化辦公用品435.7722%汽車飾品21010%3F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）保安防盜器材用品199.51030招商階段任務(wù)4銷售策略和優(yōu)惠政策招商階段任務(wù)431招商銷售并行，主要精力先放在2-3F主力店招租上，再進(jìn)行商鋪銷售，以高單價(jià)、高總價(jià)的方式去化剩余面積，確保銷售價(jià)值最大化。對(duì)于2-3F主力商家引進(jìn),商業(yè)氛圍營(yíng)造起來(lái)后，可適當(dāng)增加1F銷售價(jià)值，具體看后期市場(chǎng)走勢(shì)待定。采取部分返租銷售的策略：2—3F采取返租模式，實(shí)現(xiàn)可銷售面積達(dá)100%；以期達(dá)到項(xiàng)目商鋪面積快速去化。（返租回報(bào)一般為年回報(bào)率在6-8%，返租年限2年。）整體銷售策略招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策招商銷售并行，主要精力先放在2-3F主力店招租上，再進(jìn)行商鋪321F商鋪——實(shí)行無(wú)底價(jià)競(jìng)拍策略銷售均價(jià)不低于33000元/㎡，實(shí)行無(wú)底價(jià)競(jìng)拍策略，運(yùn)用新聞媒體進(jìn)行炒作，擴(kuò)大影響，給客戶造成一樓商鋪供不應(yīng)求的假象，“搶鋪”，“一鋪難求”的局面將江瀆宮商鋪銷售拉向高潮。2-3F商鋪——租售結(jié)合2F銷售均價(jià)為14000元/㎡，

租金120元/㎡/月；3F銷售均價(jià)為9000元/㎡，租金80元/㎡/月；分層銷售策略招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策1F商鋪——實(shí)行無(wú)底價(jià)競(jìng)拍策略分層銷售策略招商階段任務(wù)確定332-3F統(tǒng)一招租。以“放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)”、實(shí)行“免租兩年半”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。即將二、三樓關(guān)鍵位置商鋪劃分出來(lái)予以控制和保留，余下部分全部實(shí)行統(tǒng)一租金政策，先租可優(yōu)先選鋪，并享受免租兩年半的優(yōu)惠政策。以期達(dá)到培育市場(chǎng)、降低商家投資風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)快速銷售的目的。租金策略（主要針對(duì)難度較大的2-3F）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策2-3F統(tǒng)一招租。以“放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)”、實(shí)行“免租兩年半34統(tǒng)一租金的策略即2F所有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在120元/㎡/月，3F所有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在80元/㎡/月。統(tǒng)一租金策略在我們以往的實(shí)踐中證明是成功的，因?yàn)槭袌?chǎng)剛開(kāi)始招商時(shí)，大部分商戶會(huì)處于觀望狀態(tài)，實(shí)行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場(chǎng)強(qiáng)占好位置，感覺(jué)占了便宜；后進(jìn)場(chǎng)的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐，信心會(huì)增強(qiáng)，也不會(huì)覺(jué)得很吃虧。租金策略（2-3F）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策統(tǒng)一租金的策略即2F所有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在120元/㎡/月，3516%投資回報(bào)（無(wú)論是自營(yíng)戶還是投資戶）：即在客戶購(gòu)買時(shí)，一次性返回銷售總價(jià)16%的金額。投資戶，返回16%回報(bào)。自營(yíng)戶，返回16%回報(bào)。針對(duì)租賃客戶，簽2年合同送半年租期，擁有2年半使用權(quán)。注：以上優(yōu)惠政策只針對(duì)2-3F商戶。租金策略（即招商優(yōu)惠政策）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策16%投資回報(bào)（無(wú)論是自營(yíng)戶還是投資戶）：租金策略（即招商優(yōu)36整體租售方案樓層單價(jià)（公開(kāi)價(jià)）一次性返還16%回報(bào)實(shí)際銷售價(jià)格租金2F14000元/㎡2240元/㎡11760元/㎡120元/㎡/月3F9000元/㎡1440元/㎡7560元/㎡80元/㎡/月招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策整體租售方案樓層單價(jià)（公開(kāi)價(jià)）一次性返還16%回報(bào)實(shí)際銷售價(jià)37招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策鋪位號(hào)預(yù)計(jì)建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）一次性返還16%回報(bào)（元）實(shí)際總房款（元）首付款（元）銀行按揭貸款（元）5成10年月供（元/月）2--***30140004200006720035280018280017000019333--***309000270000432002268001168001100001251針對(duì)投資客：一、新市場(chǎng)需要兩年左右市場(chǎng)培育期；二、商鋪市值每年按照5%遞增；三、租金即使不按照遞增方式進(jìn)行；數(shù)據(jù)如下表：鋪位號(hào)租金（元/㎡/月）租賃優(yōu)惠政策（如交由招商部門或管理公司代租）租金合計(jì)（元/月）租金與月供差（元）10年租金合計(jì)（元）10年后商鋪價(jià)值（元）2--***120簽兩年租賃合同擁有兩年半使用權(quán)360016674320005600003--***80簽兩年租賃合同擁有兩年半使用權(quán)24001150288000350000購(gòu)買商鋪客戶：招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)381-3F銷售收益預(yù)算樓層/面積月租金（元/㎡）年租金（元/㎡）銷售單價(jià)（元）銷售總價(jià)（萬(wàn)）1F（1800㎡）180-220240020%330005940萬(wàn)負(fù)一層（1400㎡）55-120180016%140001960萬(wàn)2F（1800㎡）80-150144016%180003240萬(wàn)3F（1800㎡）60-10096016%120002160萬(wàn)合計(jì)1.33億租金收益公式：年租金=銷售單價(jià)×年回報(bào)率（8%）預(yù)計(jì)1-3F銷售總收益約為：1.33億招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策1-3F銷售收益預(yù)算樓層/面積月租金（元/㎡）年租金（元/㎡39招商階段任務(wù)5營(yíng)銷推廣策略招商階段任務(wù)540整合營(yíng)銷推廣策略整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局；整合市場(chǎng)功能，以小商品零售批發(fā)為一體；整合招商，因有部分商鋪可能需要先租，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商；整合推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)由經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促銷推廣；招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏整合營(yíng)銷推廣策略整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局；整合市場(chǎng)功能411F商鋪尾盤銷售，2-3F大部分商鋪銷售完成；招商收尾工作；招商銷售整體推廣第一階段推廣項(xiàng)目整體形象推廣項(xiàng)目招商推廣第一階段招商銷售2-3F品牌店招商，優(yōu)惠政策蓄客第二階段推廣第二階段招商銷售1F商鋪進(jìn)行銷售，盡量遵循“先內(nèi)再外，先難后易”的推盤策略；2-3F商鋪進(jìn)行銷售第三階段推廣第三階段招商銷售項(xiàng)目持續(xù)性推廣品牌商家合作意向書(shū)簽定后，項(xiàng)目進(jìn)入全面銷售及招商推廣，推廣重點(diǎn)：品牌宣傳、入駐商家宣傳、項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣、商業(yè)氛圍炒作、投資引導(dǎo)推廣。營(yíng)銷推廣節(jié)奏開(kāi)業(yè)周期推廣，推廣重點(diǎn)：商業(yè)氛圍炒作、品牌推廣、開(kāi)業(yè)促銷等。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏1F商鋪尾盤銷售，2-3F大部分商鋪銷售完成；招商收尾工作；42推廣主題：小生意、大事業(yè)，元泰商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)奇跡！營(yíng)銷推廣主題招商準(zhǔn)備工作：招商手冊(cè)制定、招商相關(guān)硬件道具準(zhǔn)備、招商團(tuán)隊(duì)組建、招商資源招商手冊(cè)——設(shè)計(jì)精美、內(nèi)容完整、優(yōu)惠政策明顯、具有強(qiáng)大吸引力?，F(xiàn)場(chǎng)、售樓部包裝——招商相關(guān)宣傳設(shè)計(jì)媒體宣傳——運(yùn)用報(bào)紙廣告、DM、特效營(yíng)銷等方式進(jìn)行招商信息宣傳，擴(kuò)大傳播。相關(guān)準(zhǔn)備配合工作：招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏推廣主題：營(yíng)銷推廣主題招商準(zhǔn)備工作：招商手冊(cè)制定、招商相關(guān)硬43一對(duì)一預(yù)約拜訪——針對(duì)意向性客戶進(jìn)行電話預(yù)約，直接上門拜訪，進(jìn)行宣傳。DM直投——針對(duì)潛在客戶進(jìn)行DM直投，DM內(nèi)容為招商手冊(cè)。招商展示活動(dòng)——利用特效行銷在人流量比較集中的地段進(jìn)行展示招商活動(dòng)，招商

輔助工具準(zhǔn)備齊全。定點(diǎn)招商——有針對(duì)性的對(duì)南昌經(jīng)銷商、浙江等商戶進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，吸引

一部份考察團(tuán)或商品供應(yīng)商。招商氛圍營(yíng)造——品牌商家入駐活動(dòng)，造勢(shì)，SP活動(dòng)。營(yíng)銷推廣執(zhí)行（招商推廣執(zhí)行）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏一對(duì)一預(yù)約拜訪——針對(duì)意向性客戶進(jìn)行電話預(yù)約，直接上門拜訪，44營(yíng)銷推廣媒體選擇原則：小成本、大成效，以特效營(yíng)銷為主，配合持續(xù)性小活動(dòng)和招商展示活動(dòng)。針對(duì)不同目標(biāo)客戶推廣側(cè)重點(diǎn)針對(duì)零售商戶，重點(diǎn)推介項(xiàng)目主力店、人氣及商鋪投資前景；媒介選擇：網(wǎng)絡(luò)、招商手冊(cè)媒介選擇：戶外廣告、報(bào)紙、短信媒介選擇：戶外圍墻、口碑傳播、戶外展示活動(dòng)針對(duì)招商客戶，重點(diǎn)推介項(xiàng)目整體定位，詮釋項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值及潛在消費(fèi)力；針對(duì)消費(fèi)者，重點(diǎn)烘托項(xiàng)目城市新商業(yè)中心的地位及貴溪文化特色展現(xiàn)的重要平臺(tái)，借城市文化吸引消費(fèi)眼球。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏營(yíng)銷推廣媒體選擇原則：小成本、大成效，以特效營(yíng)銷為主，配合持45THANKS江西標(biāo)桿與您攜手共創(chuàng)貴溪商業(yè)地產(chǎn)奇跡！THANKS江西標(biāo)桿與您攜手共創(chuàng)貴溪商業(yè)地產(chǎn)奇跡！46Gx城市元泰新天地13F招商推廣策劃案地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品2013.10Gx城市地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)出品47由于本項(xiàng)目1-3F商業(yè)在前期的產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃等方面缺乏較為明確的市場(chǎng)方案，因此，本次1-3F招商推廣方案重新以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，并結(jié)合我們對(duì)市場(chǎng)的反饋?zhàn)龀鱿鄳?yīng)判斷和建議。前言由于本項(xiàng)目1-3F商業(yè)在前期的產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃等方面缺乏較48首先，我們要清楚自己到底要做什么？我們的任務(wù)是什么？首先，我們要清楚自己到底要做什么？49——我們的任務(wù)——（招商階段）確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性整體招商思路/經(jīng)營(yíng)管理思路業(yè)態(tài)劃分及價(jià)值分析銷售策略和優(yōu)惠政策推廣策略，宣傳我們的品牌和產(chǎn)品完成銷售，回流資金——我們的任務(wù)——（招商階段）確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性整體50招商階段任務(wù)1確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性招商階段任務(wù)151招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性明確我們是誰(shuí)？1、我們是一家集商業(yè)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等多功能于一體的綜合性項(xiàng)目。2、我們的1-3F商業(yè)是貴溪唯一的特色商品城。3、我們1-3F商業(yè)更偏向于貴溪百姓日常性消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)模式，兼具零

售、批發(fā)功能。4、我們的1-3F商業(yè)以成功復(fù)制義烏商業(yè)的美麗神話為方向，并打造

適合貴溪人民的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商52我們的產(chǎn)品個(gè)性？大眾化商品零售市場(chǎng)關(guān)鍵詞黃金地段、品類多、價(jià)格實(shí)惠、一站式日常消費(fèi)、全新生活消費(fèi)模式招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏我們的產(chǎn)品個(gè)性？招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值53明確我們的招商目標(biāo)人群？1、想投資于此的人（投資型自營(yíng)者）2、想做零售批發(fā)生意的人（自營(yíng)性經(jīng)營(yíng)者）想購(gòu)買或承租的人招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏明確我們的招商目標(biāo)人群？想購(gòu)買或承租的人招商階段任務(wù)整體招商54他們有什么特征？1、在選擇投資方向時(shí)十分理性；2、對(duì)地段、價(jià)格、租金、投資回報(bào)較為關(guān)注；3、沒(méi)有對(duì)精神文化過(guò)于追求的取向，但對(duì)市場(chǎng)特別敏感，善于捕捉商機(jī)。招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏他們有什么特征？招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)55他們最關(guān)心什么？1、利益2、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利益、風(fēng)險(xiǎn)影響最大的因素招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏他們最關(guān)心什么？1、利益對(duì)利益、風(fēng)險(xiǎn)影響最大的因素招商階段56可能影響到利益的主要因素是什么？1、項(xiàng)目地理位置是否好？2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合適？3、項(xiàng)目今后的客源是否充足？4、項(xiàng)目這里是否以后真的能夠”火”起來(lái)？……招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏可能影響到利益的主要因素是什么？1、項(xiàng)目地理位置是否好？招商57因此，針對(duì)以上這么多個(gè)疑問(wèn)的聲音，我們從清晰的品牌定位和項(xiàng)目宣傳入手（增強(qiáng)投資信心），引入“義烏小商品城”、“特色文化商業(yè)中心”的概念延續(xù)（明確業(yè)態(tài)），打造大眾化零售市場(chǎng)——滿足老百姓日常消費(fèi)需求（保障客流），極具吸引力的招商優(yōu)惠政策（高投資回報(bào)），……只有真正解決了這些問(wèn)題，我們才能順利完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)。招商階段任務(wù)整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析確定產(chǎn)品/商家個(gè)性銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏因此，針對(duì)以上這么多個(gè)疑問(wèn)的聲音，我們從招商階段任務(wù)整體招商58招商階段任務(wù)2整體招商思路/經(jīng)營(yíng)管理思路招商階段任務(wù)259相關(guān)配合：造勢(shì)，通過(guò)商鋪招商、大品牌主力商家入駐進(jìn)行新聞策劃，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的局面。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體炒作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。整體招商總原則主力店和專業(yè)招商雙管齊下招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏整體招商總原則主力店和專業(yè)招商雙管齊下招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/60品牌商家招商先行，2-3F主力店招商前置，待提升商業(yè)價(jià)值及商業(yè)氛圍后，再對(duì)1F商鋪進(jìn)行銷售，確保銷售價(jià)值最大化。招商/銷售節(jié)奏：節(jié)奏三節(jié)奏二節(jié)奏一1F分開(kāi)招商2-3F招商品牌商家整體招商策略招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏品牌商家招商先行，招商/銷售節(jié)奏：節(jié)奏三節(jié)奏二節(jié)奏一1F分開(kāi)61經(jīng)營(yíng)管理策略□統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

——為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)所有商鋪采用統(tǒng)一招商的方式。

——針對(duì)有自營(yíng)需求的商鋪投資者，建議與其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，此協(xié)議主要用于對(duì)有意向購(gòu)買商鋪的投資者堅(jiān)定信心，提倡長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，一旦銷售有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏經(jīng)營(yíng)管理策略□統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/62經(jīng)營(yíng)管理策略□物管介入——項(xiàng)目物業(yè)管理公司應(yīng)在招商過(guò)程中就先期介入，為后期項(xiàng)目商業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)管理奠定基礎(chǔ)?！飿I(yè)管理公司的管理職能包括簽定商鋪?zhàn)赓U合同、收取物業(yè)管理費(fèi)用、廣告位管理等商業(yè)物業(yè)管理。——物業(yè)管理的早期確定有利項(xiàng)目的宣傳和投資商家信心的穩(wěn)定。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析整體招商/管理思路銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏經(jīng)營(yíng)管理策略□物管介入招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性業(yè)態(tài)劃63招商階段任務(wù)3業(yè)態(tài)劃分及價(jià)值分析招商階段任務(wù)364業(yè)態(tài)布局原則品牌店鋪應(yīng)大部分布置在2－3F，以有效吸引人流在水平及垂直方向流動(dòng)。1F以少許主力店作為招牌店鋪吸引人流入內(nèi)消費(fèi)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)盡量發(fā)揮物業(yè)每處的潛在商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。零售吸引力原則租金最大化原則人流轉(zhuǎn)化原則業(yè)態(tài)布局方面應(yīng)注重臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理分布業(yè)態(tài)，建議臨街商鋪以特色小商品和消費(fèi)者需求度較高的飾品為主，打造商業(yè)氛圍吸引消費(fèi)者，帶來(lái)人流；內(nèi)部布局，注重人流動(dòng)線的設(shè)置，增加消費(fèi)者駐留時(shí)間。根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，樓層越低，人流量越大，商業(yè)價(jià)值也越高，因此，靠下樓層應(yīng)給予承租能力強(qiáng)的商家，各樓層業(yè)態(tài)分布時(shí)考慮內(nèi)街一線商鋪與二三線商鋪的價(jià)值區(qū)分，以統(tǒng)一租金保證租金最大化。招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)布局原則品牌店鋪應(yīng)大部分布置在2－3F，以有效吸引人流在65根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，目前小商品所包含種類繁多，小家電賣場(chǎng)比較集中，服裝、黃金以及鞋類所占比重較大，不銹鋼塑料制品也相應(yīng)的占有一定比重。家具生活用品在周邊分布較少。業(yè)態(tài)布局依據(jù)招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，目前小商品所包含種類66根據(jù)我司后期意向客戶表統(tǒng)計(jì)分析，自營(yíng)客戶在業(yè)態(tài)選擇上主要以化妝品、飾品、電器、文具、百貨和日用品居多。所占比重如下：業(yè)態(tài)布局依據(jù)招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏根據(jù)我司后期意向客戶表統(tǒng)計(jì)分析，自營(yíng)客戶在業(yè)態(tài)選67傳統(tǒng)方案：□根據(jù)以上分析，黃金以及工藝品占了較大比重，在進(jìn)行業(yè)態(tài)布局時(shí)，在銷售中樓層比較占優(yōu)勢(shì)的一樓建議以少許工藝禮品吸引消費(fèi)者，二樓入口處規(guī)劃工藝品及飾品引導(dǎo)人流向上?！跣惡突瘖y洗滌類用品在意向客戶統(tǒng)計(jì)分析中占市場(chǎng)需求總量的15%，多以周邊零散店鋪為主，此類業(yè)態(tài)市場(chǎng)空間較，需求較為旺盛，建議規(guī)劃在二樓內(nèi)街二線商鋪。業(yè)態(tài)布局——結(jié)論1招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏傳統(tǒng)方案：業(yè)態(tài)布局——結(jié)論1招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整68□針對(duì)二樓，建議引進(jìn)新業(yè)態(tài)，如保健器材、汽車飾品、體育用品、

電子產(chǎn)品超市、利用新業(yè)態(tài)引導(dǎo)目標(biāo)消費(fèi)

者，同時(shí)區(qū)隔與其它市場(chǎng)業(yè)態(tài)的同質(zhì)性?！跞龢窃O(shè)置一個(gè)精品特色美食街和部分娛樂(lè)項(xiàng)目。□負(fù)一樓設(shè)置一個(gè)大型超市。□大樓外部重新整理裝修，設(shè)定若干大型廣告位。業(yè)態(tài)布局——結(jié)論2招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)布局——結(jié)論2招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管69分區(qū)小商品建筑面積3473㎡(除去回遷戶,大約還余1600—2000㎡)業(yè)態(tài)定位家用小電哭、工藝禮品、家居飾品、節(jié)慶慶典用品、花飾、不銹鋼用品、日歷掛歷、鐘表、家用電子類、日雜小百貨。業(yè)態(tài)說(shuō)明形成項(xiàng)目主體形象，滿足時(shí)尚性購(gòu)物消費(fèi)，業(yè)種豐富以提升人氣，吸引周邊消費(fèi)人群攏絡(luò)人氣。特點(diǎn)描述分區(qū)設(shè)置，小鋪面分割，豐富業(yè)態(tài)組合，以提升本層銷售價(jià)值典型業(yè)態(tài)特點(diǎn)描述面積建議面積8－22㎡不等，以小面積壓低總價(jià)，減少一樓單價(jià)高給客戶帶來(lái)的不良影響。3F2F夾F1F小商品小商品小商品小商品1F業(yè)態(tài)組合招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)小商品建筑面積3473㎡(除去回遷戶,大約還余1600—70業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器156.6114%家居飾品208.6519%工藝禮品274.5624%花飾162.0414%節(jié)日慶典用品273.2424%1F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器171業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器195.5116%家居飾品239.820%工藝禮品228.719%花飾199.617%節(jié)日慶典用品27323%1F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明（建議2）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏注：方案一業(yè)態(tài)總面積：1129.1㎡，方案二業(yè)態(tài)總面積：1190.61㎡，調(diào)過(guò)后面積多出61.51㎡。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）不銹鋼制品545%家用小電器172分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位A區(qū)主營(yíng)日用品、箱包、花類、飾品、家用塑料制品B區(qū)美容美發(fā)洗滌用品、美容器材、美甲化妝用品、

頭飾、圍巾C區(qū)保暖內(nèi)衣、背心、雨衣、雨具、涼鞋、勞保用品D區(qū)電飯鍋、電熱器、風(fēng)扇、小家電、交電鎖柜系列E區(qū)主營(yíng)漁釣需品、棋牌系列、家用瓷藝業(yè)態(tài)說(shuō)明按類分區(qū)經(jīng)營(yíng)，合理設(shè)計(jì)規(guī)劃，有效聚合人氣，互動(dòng)引導(dǎo)人流。

特點(diǎn)描述分區(qū)設(shè)置，小鋪面分割，豐富業(yè)態(tài)組合，以提升本層銷售價(jià)值典型業(yè)態(tài)特點(diǎn)描述面積建議面積15-25㎡不等，根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種適當(dāng)增大營(yíng)業(yè)面積。3F2F夾F1F小商品小商品小商品小商品2F業(yè)態(tài)組合招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位A區(qū)主營(yíng)日用品、箱包73分區(qū)業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）A區(qū)日用品、箱包、花類、飾品、家用塑料制品536.0727%B區(qū)美容美發(fā)洗滌用品、美容器材、美甲化妝用品、頭飾、圍巾307.215%C區(qū)保暖內(nèi)衣、背心、雨衣、雨具、涼鞋、勞保用品324.316%D區(qū)電飯鍋、電熱器、風(fēng)扇、小家電、交電鎖柜系列414.321%E區(qū)漁釣需品、棋牌系列、家用瓷藝42221%2F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）A區(qū)日用品、箱包、花類74分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位文化辦公用品、辦公耗材、保健器材、汽車飾品、體育用品、酒店賓館專用品、保安防盜器材用品、印刷耗材用品業(yè)態(tài)說(shuō)明按類分區(qū)經(jīng)營(yíng)，合理設(shè)計(jì)規(guī)劃，有效聚合人氣，互動(dòng)引導(dǎo)人流。

特點(diǎn)描述分區(qū)設(shè)置，小鋪面分割，豐富業(yè)態(tài)組合，以提升本層銷售價(jià)值典型業(yè)態(tài)特點(diǎn)描述面積建議面積15-25㎡不等，根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種適當(dāng)增大營(yíng)業(yè)面積。3F2F夾F1F小商品小商品小商品小商品3F業(yè)態(tài)組合招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏分區(qū)小商品建筑面積3532㎡業(yè)態(tài)定位文化辦公用品、辦公耗材、75業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）保安防盜器材用品199.510%賓館酒店專用品292.315%體育用品428.421%印刷耗材用品1839%保健器材258.313%文化辦公用品435.7722%汽車飾品21010%3F業(yè)態(tài)分布比例及說(shuō)明招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析銷售策略/優(yōu)惠政策營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積(㎡)百份比（%）保安防盜器材用品199.51076招商階段任務(wù)4銷售策略和優(yōu)惠政策招商階段任務(wù)477招商銷售并行，主要精力先放在2-3F主力店招租上，再進(jìn)行商鋪銷售，以高單價(jià)、高總價(jià)的方式去化剩余面積，確保銷售價(jià)值最大化。對(duì)于2-3F主力商家引進(jìn),商業(yè)氛圍營(yíng)造起來(lái)后，可適當(dāng)增加1F銷售價(jià)值，具體看后期市場(chǎng)走勢(shì)待定。采取部分返租銷售的策略：2—3F采取返租模式，實(shí)現(xiàn)可銷售面積達(dá)100%；以期達(dá)到項(xiàng)目商鋪面積快速去化。（返租回報(bào)一般為年回報(bào)率在6-8%，返租年限2年。）整體銷售策略招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策招商銷售并行，主要精力先放在2-3F主力店招租上，再進(jìn)行商鋪781F商鋪——實(shí)行無(wú)底價(jià)競(jìng)拍策略銷售均價(jià)不低于33000元/㎡，實(shí)行無(wú)底價(jià)競(jìng)拍策略，運(yùn)用新聞媒體進(jìn)行炒作，擴(kuò)大影響，給客戶造成一樓商鋪供不應(yīng)求的假象，“搶鋪”，“一鋪難求”的局面將江瀆宮商鋪銷售拉向高潮。2-3F商鋪——租售結(jié)合2F銷售均價(jià)為14000元/㎡，

租金120元/㎡/月；3F銷售均價(jià)為9000元/㎡，租金80元/㎡/月；分層銷售策略招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策1F商鋪——實(shí)行無(wú)底價(jià)競(jìng)拍策略分層銷售策略招商階段任務(wù)確定792-3F統(tǒng)一招租。以“放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)”、實(shí)行“免租兩年半”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。即將二、三樓關(guān)鍵位置商鋪劃分出來(lái)予以控制和保留，余下部分全部實(shí)行統(tǒng)一租金政策，先租可優(yōu)先選鋪，并享受免租兩年半的優(yōu)惠政策。以期達(dá)到培育市場(chǎng)、降低商家投資風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)快速銷售的目的。租金策略（主要針對(duì)難度較大的2-3F）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策2-3F統(tǒng)一招租。以“放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)”、實(shí)行“免租兩年半80統(tǒng)一租金的策略即2F所有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在120元/㎡/月，3F所有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在80元/㎡/月。統(tǒng)一租金策略在我們以往的實(shí)踐中證明是成功的，因?yàn)槭袌?chǎng)剛開(kāi)始招商時(shí)，大部分商戶會(huì)處于觀望狀態(tài)，實(shí)行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場(chǎng)強(qiáng)占好位置，感覺(jué)占了便宜；后進(jìn)場(chǎng)的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐，信心會(huì)增強(qiáng)，也不會(huì)覺(jué)得很吃虧。租金策略（2-3F）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策統(tǒng)一租金的策略即2F所有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在120元/㎡/月，8116%投資回報(bào)（無(wú)論是自營(yíng)戶還是投資戶）：即在客戶購(gòu)買時(shí)，一次性返回銷售總價(jià)16%的金額。投資戶，返回16%回報(bào)。自營(yíng)戶，返回16%回報(bào)。針對(duì)租賃客戶，簽2年合同送半年租期，擁有2年半使用權(quán)。注：以上優(yōu)惠政策只針對(duì)2-3F商戶。租金策略（即招商優(yōu)惠政策）招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策16%投資回報(bào)（無(wú)論是自營(yíng)戶還是投資戶）：租金策略（即招商優(yōu)82整體租售方案樓層單價(jià)（公開(kāi)價(jià)）一次性返還16%回報(bào)實(shí)際銷售價(jià)格租金2F14000元/㎡2240元/㎡11760元/㎡120元/㎡/月3F9000元/㎡1440元/㎡7560元/㎡80元/㎡/月招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策整體租售方案樓層單價(jià)（公開(kāi)價(jià)）一次性返還16%回報(bào)實(shí)際銷售價(jià)83招商階段任務(wù)確定產(chǎn)品/商家個(gè)性整體招商/管理思路業(yè)態(tài)劃分/價(jià)值分析營(yíng)銷推廣策略/節(jié)奏銷售策略/優(yōu)惠政策鋪位號(hào)預(yù)計(jì)建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）一次性返還16%回報(bào)（元）實(shí)際總房款（元）首付款（元）銀行按揭貸款（元）5成10年月供（元/月）2--***30140004200006720035280018280017000019333--***309000270000432002268001168001100001251針對(duì)投資客：一、新市場(chǎng)需要兩年左右市場(chǎng)培育期；二、商鋪市值每年按照5%遞增；三、租金即使不按照遞增方式進(jìn)行；數(shù)據(jù)如下表：鋪位號(hào)租金（元/㎡/月）租賃優(yōu)惠政策（如交由招商部門或管理公司代租）租金合計(jì)（元/月）租金與月供差（元）10年租金合計(jì)（元）10年后商鋪價(jià)值（元）2--***120簽兩年租賃合同擁有兩年半使用權(quán)360016674320005600003--***80簽兩年