某銀行公司投項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告課件

中建投天府新城項(xiàng)目代理投標(biāo)報(bào)告

中建投天府新城項(xiàng)目代理投標(biāo)報(bào)告前言峰匯中心，作為中建投2011年在成都的重點(diǎn)項(xiàng)目，如何才能穩(wěn)健、快速地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，是目前要解決的核心問題。在產(chǎn)品定位已經(jīng)較為明確的前提下，在深入研究市場競爭環(huán)境、客戶需求變化的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特征分析，借鑒星彥以及成都市場成功案例的經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)制定本項(xiàng)目的核心營銷戰(zhàn)略，輔以差異化、高效化、精細(xì)化的營銷戰(zhàn)術(shù)，確保營銷戰(zhàn)略目標(biāo)的順利達(dá)成。前言峰匯中心，作為中建投2011年在成都的重點(diǎn)項(xiàng)目，市場分析部分市場分析部分核心營銷戰(zhàn)略營銷執(zhí)行策略市場分析部分市場分析部分核心營銷戰(zhàn)略營銷執(zhí)行策略報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析宏觀市場宏觀市場成都市GDP連年高速增長，遠(yuǎn)超全國平均水平，人均收入和社會(huì)消費(fèi)水平也年年穩(wěn)步上升，總體而言，成都市目前處于高速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都市GDP連年高速增長，遠(yuǎn)超全國平均水平，人均收入和社會(huì)消成都市場2010年政策趨嚴(yán)，調(diào)控力度不斷加大，相繼出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則都屬“新國十條”的延續(xù)。預(yù)計(jì)2011年將持續(xù)保持現(xiàn)有政策環(huán)境，或出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施。4.17新政新國十條4.28日，央行宣布原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款5.26日，關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知9.29日，二次調(diào)控暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。11.18日，成都限制境外人士在成都限購一套住房。11.22日，成都市停貸三套房公積貸款。二套公積金貸款首付5成嗎，利率不低于貸款利率的1.1倍。2010年政策環(huán)境成都市場2010年政策趨嚴(yán)，調(diào)控力度不斷加大，相繼出臺(tái)的執(zhí)行2010年1-12月成都主城區(qū)供應(yīng)土地94宗，共計(jì)面積6561.38畝；同時(shí)共成交土地60宗，面積3968.84畝,較上年同期有所增加。新政出臺(tái)后，成都主城區(qū)土地市場受到較大的影響，表現(xiàn)為供應(yīng)量下降，開發(fā)商拿地意愿下降，甚至出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。但土地供應(yīng)卻也在9月份強(qiáng)勢(shì)反彈，直到12月達(dá)到年度的最高峰?？梢?，目前成都土地市場將呈現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)！年末土地也瘋狂土地市場新政之后，土地市場面臨著供銷齊跌的形勢(shì)，但進(jìn)入9月份后則市場出現(xiàn)明顯回暖跡象，總體仍然處于供大于求的趨勢(shì)2010年1-12月成都主城區(qū)供應(yīng)土地94宗，共計(jì)面積656在供需方面，進(jìn)入2010年以來直到4月份，供銷面積均到達(dá)最大峰值，而4月新政以后出現(xiàn)供銷齊跌的現(xiàn)象，到了7月份，這種供銷齊跌的趨勢(shì)在減弱，房地產(chǎn)市場在供需出現(xiàn)回暖跡象?？v觀2010年，在調(diào)控壓力下，成都市商品房總供應(yīng)面積1074.68萬㎡，環(huán)比增加18.5%，總銷售面積1050.016㎡，環(huán)比減少31%，而總體基本呈現(xiàn)供銷平衡。在調(diào)控壓力下，2010年成都市主城區(qū)住宅市場供應(yīng)量環(huán)比上升18.5%，而銷售量環(huán)比下降31%，均價(jià)8228元/㎡，12月份同比漲幅12%住宅市場在供需方面，進(jìn)入2010年以來直到4月份，供銷面積均到達(dá)最大2010年成都寫字樓市場呈井噴之勢(shì)，供銷均呈倍數(shù)增長，總體依然呈供大于求，2011年預(yù)計(jì)供應(yīng)總量達(dá)130萬㎡，市場競爭壓力巨大寫字樓市場2010年成都寫字樓市場呈井噴之勢(shì)，供銷均呈倍數(shù)增長，總體依2003-2009年，甲級(jí)寫字樓價(jià)格連年穩(wěn)定上漲，增幅維持在7%-9%，而2010年受整體市場影響，且甲級(jí)寫字樓極度稀缺，價(jià)格應(yīng)勢(shì)增長，增幅達(dá)到驚人的21%。2003-2010年，乙級(jí)寫字樓保持穩(wěn)定增長，年均增幅在6-10%。甲級(jí)寫字樓一直是市場熱點(diǎn)，幾乎不受市場環(huán)境影響，租金穩(wěn)步攀升；2010年甲級(jí)寫字樓租賃市場首遇瓶頸，租金有小幅回落乙級(jí)寫字樓受08年宏觀經(jīng)濟(jì)及汶川地震影響，一度有所下滑，但之后總體趨勢(shì)走高，租金一路上漲；寫字樓市場2003-2009年，甲級(jí)寫字樓價(jià)格連年穩(wěn)定上漲，增幅維持在2010年成都市經(jīng)濟(jì)高速增長，而房地產(chǎn)市場政策調(diào)控不斷加強(qiáng)，預(yù)計(jì)2011年成都市整體房地產(chǎn)政策環(huán)境將越趨嚴(yán)格；2010年土地市場總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢(shì)；住宅市場總體供應(yīng)環(huán)比增加18.5%，而總體銷量則環(huán)比下降31%，銷售價(jià)格同比增長12%，達(dá)到8228元/㎡寫字樓市場異?；鸨╀N均呈倍數(shù)增長，而價(jià)格亦穩(wěn)步上漲，甲級(jí)寫字樓價(jià)格增幅甚至達(dá)到21%。宏觀市場總結(jié)在政策環(huán)境愈趨嚴(yán)格的大環(huán)境下，成都房地產(chǎn)市場表現(xiàn)穩(wěn)定，尤其是受政策影響較小的商業(yè)市場，是整個(gè)2010年成都房地產(chǎn)市場的亮點(diǎn).2010年成都市經(jīng)濟(jì)高速增長，而房地產(chǎn)市場政策調(diào)控不斷加強(qiáng)，區(qū)域市場

區(qū)域市場區(qū)域住宅中海蘭庭（清水）均價(jià)7500元/平米主力戶型：85-95套二華潤·鳳凰城（清水）均價(jià)11000元/㎡主力戶型：130-180㎡套三美年廣場（清水）均價(jià)8600元/平米主力戶型：85-135平米套二海洋中心（精裝）均價(jià)13000元/㎡主力戶型：60-160套一套二建發(fā)·天府鷺洲（清水）均價(jià)：10000元/㎡主力戶型：60-130套三套二華府西苑（清水）均價(jià)7200元/平米主力戶型：150平米套三復(fù)地·雍湖灣（1期售罄，二期未推）蜀都中心（清水）均價(jià)8200元/㎡主力戶型:88-114套二保利·心語花園（清水）均價(jià)8100元㎡主力戶型：60㎡loft，80-130套二世豪廣場（清水）均價(jià)7950元/㎡主力戶型103-127㎡套二嘉里·雅頌居（精裝）均價(jià)13000元/㎡主力戶型：90-180套二套三區(qū)域在售住宅項(xiàng)目總計(jì)11個(gè)，以深度舒適居家住宅產(chǎn)品為主，本項(xiàng)目小戶型偏居住需求的住宅產(chǎn)品為市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。綜合體項(xiàng)目純居住項(xiàng)目區(qū)域住宅中海蘭庭（清水）華潤·鳳凰城（清水）美年廣場（清水）區(qū)域在售住宅項(xiàng)目分析主力戶型（㎡）走量（套/月）130120110100901508070601201402001406024080180110220160260280海洋中心美年蜀都世豪雅頌居天府鷺洲雍湖灣鳳凰城保利心語價(jià)格（元/㎡）走量（套/月）12000115001100010500100009500900085008000120130002001406024080180110220160260280世豪廣場鳳凰城雅頌居天府鷺洲保利心語花園雍湖灣美年廣場蜀都中心海洋中心純居住大盤綜合體暢銷元素：純居大盤、價(jià)格8000-9000元/㎡、戶型100-150㎡。月均銷量平均在194套/月。隨著城市高速發(fā)展，星彥預(yù)計(jì)純居大盤的大戶型產(chǎn)品，將很難維持如此高速的銷售走勢(shì)，依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，未來區(qū)域內(nèi)必然將以小戶型產(chǎn)品為主。區(qū)域內(nèi)精裝清水戶型面積：100-150㎡純居住大盤綜合體注：海洋中心為開盤后20天數(shù)據(jù)，銷售持續(xù)時(shí)間還未滿1個(gè)月，古與持續(xù)銷售項(xiàng)目有一定區(qū)別區(qū)域在售住宅區(qū)域在售住宅項(xiàng)目分析主力戶型走量13012011010090海洋中心（精裝）均價(jià)16000元/㎡面積戶型：51-99㎡復(fù)地·雍湖灣（精裝）均價(jià)11000元/㎡面積區(qū)間：37-58㎡綜合體項(xiàng)目純居住項(xiàng)目香年廣場（精裝）均價(jià)13000元/㎡面積戶型：28-64㎡福年廣場（精裝）待售預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2011年9月鴻昌嘉泰項(xiàng)目（精裝）待售面積區(qū)間：40-90㎡預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2011年8月區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品極度稀缺，在售項(xiàng)目僅3個(gè)。區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以都綜合體內(nèi)偏居住性質(zhì)為主，且均帶精裝修，商務(wù)辦公型公寓尚未入市。區(qū)域公寓海洋中心（精裝）復(fù)地·雍湖灣（精裝）綜合體項(xiàng)目純居住項(xiàng)目香年走量（套/月）40年產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)香年廣場復(fù)地雍湖薈海洋中心12000100001300014000150001000012000140001300015000價(jià)格（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)非精裝2000300040005000200030004000500024080160300走量（㎡/月）復(fù)地·雍湖薈香年廣場海洋中心區(qū)域內(nèi)40年產(chǎn)權(quán)公寓性質(zhì)的產(chǎn)品目前供應(yīng)量極少，針對(duì)目前政策對(duì)住宅市場的不斷打壓，此類小面積，低總價(jià)，用途多樣性的投資性產(chǎn)品必將成為市場新寵！區(qū)域在售公寓走量40年產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)香年廣場復(fù)地海洋中心12000100項(xiàng)目名稱未推貨量（套）預(yù)計(jì)推售套數(shù)預(yù)計(jì)推售產(chǎn)品推售批次戶型區(qū)間預(yù)計(jì)推售時(shí)間鴻昌嘉泰923923560套住宅363套40年產(chǎn)權(quán)公寓1期住宅40-90公寓40-802011年9月海洋中心703703380套住宅463套公寓1期2號(hào)樓60-1601號(hào)樓51-992011年全年香年廣場660660公寓1期28-642011年全年福年廣場2.48萬㎡——公寓1期——2011年9月復(fù)地雍湖灣50050040年產(chǎn)權(quán)公寓70年住宅雍湖薈37-582011年全年棕櫚泉國際中心8.6萬㎡——

國際公寓精裝住宅1期——2011年保利心語花園100010003期住宅3期新拿地塊小戶型2011年7月建發(fā)天府鷺洲8658652期住宅2期90以上大戶型2011年全年雅頌居1370800住宅2期90以上大戶型2011年全年世豪廣場736736住宅2期60-1302011年全年預(yù)計(jì)，2011年區(qū)域內(nèi)住宅與公寓入市項(xiàng)目約10個(gè)，其中有4個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型、地理位置、入市時(shí)間上與本案極為類似，將對(duì)本案帶來直接競爭。區(qū)域未來住宅與公寓項(xiàng)目名稱未推貨量（套）預(yù)計(jì)推售套數(shù)預(yù)計(jì)推售產(chǎn)品推售批次戶型區(qū)新世紀(jì)環(huán)球中心均價(jià)11000元/米㎡蜀都中心均價(jià)9500元/米㎡康普雷斯均價(jià)9200元/米㎡棕櫚泉國際中心預(yù)計(jì)2011年入市希頓國際廣場預(yù)計(jì)2011年入市大鼎世紀(jì)廣場均價(jià)11000元/米㎡海洋中心預(yù)計(jì)2011年入市天合凱旋廣場均價(jià)7800元/米㎡香年廣場預(yù)計(jì)2011年入市航興國際均價(jià)8900元/米㎡德商國際均價(jià)13000元/米㎡東方希望預(yù)計(jì)2011年入市中航城市廣場均價(jià)9800元/㎡美年廣場均價(jià)8500元/㎡新希望國際（B/C）B座均價(jià)8300元/㎡C做均價(jià)11000元/㎡福年廣場預(yù)計(jì)2011年入市未入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目2010年區(qū)域內(nèi)共有10個(gè)寫字樓項(xiàng)目在售，推售總量達(dá)到96.5.萬㎡，銷售總量約66萬㎡，存量約56萬㎡；區(qū)域內(nèi)新入市項(xiàng)目中以甲級(jí)寫字樓為主，在檔次和產(chǎn)品上均優(yōu)于本案，將對(duì)本案銷售帶來極大壓力。區(qū)域?qū)懽謽切率兰o(jì)環(huán)球中心蜀都中心康普雷斯棕櫚泉國際中心希頓國際廣場大鼎區(qū)域內(nèi)以乙級(jí)寫字樓為市場主導(dǎo)，銷售均價(jià)在9385元/㎡。甲級(jí)寫字樓極度稀缺。銷售速度前三甲的項(xiàng)目均選擇成都寫字樓最火爆的9、10份入市，且開盤定價(jià)極為理性，價(jià)格最高的新世紀(jì)環(huán)球中心僅為10500元/㎡，而其他兩個(gè)項(xiàng)目均未超過10000元/㎡價(jià)格（元/㎡）12000115001100010500100009500900085008000400050006000700020000800090001000015000700001300040000甲級(jí)乙級(jí)大鼎，2010.09入市3000200010001200011000德商國際，2010.08入市新希望國際C座，2010.06入市新世紀(jì)環(huán)球中心，2010.10入市，2010年銷售總量達(dá)22萬平米中航城市廣場，2010.11入市，2010年銷售總量達(dá)4.8萬平米蜀都中心，2010.5入市康普雷斯，2010.10入市，2010年銷售總量3萬㎡航興國際，2009.12入市新希望國際B座，2009.03入市天合凱旋廣場，2010.03入市康普雷斯，2010.10入市，2010年銷售總量3萬㎡2010年，銷售速度前三甲：新世紀(jì)環(huán)球中心中航城市廣場康普雷斯走量（㎡/月）區(qū)域在售寫字樓區(qū)域內(nèi)以乙級(jí)寫字樓為市場主導(dǎo)，銷售均價(jià)在9385元/㎡。甲級(jí)2011年區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)量環(huán)比2010年增漲7%，達(dá)95萬㎡，供應(yīng)量巨大。2011年預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量暴漲到51萬㎡，增幅達(dá)到143%，而乙級(jí)寫字樓供應(yīng)量則環(huán)比減少35%，為44萬㎡，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量首次超過乙級(jí)寫字樓，未來乙級(jí)寫字樓市場競爭壓力極其激烈。2011年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將超過乙級(jí)寫字樓增幅高達(dá)143%區(qū)域未來寫字樓2011年區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)量環(huán)比2010年增漲7%，達(dá)95萬㎡區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域內(nèi)住宅市場競爭較大，供應(yīng)產(chǎn)品多為深居型住宅，主力供應(yīng)產(chǎn)品為舒適型套二和套三產(chǎn)品。本項(xiàng)目產(chǎn)品擁有明顯的差異化。2011年區(qū)域內(nèi)公寓在售項(xiàng)目較少，且均為精裝項(xiàng)目，市場競爭相對(duì)較弱。本項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品具有較好的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。2011-2012年區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量將集中爆發(fā)，同時(shí)甲級(jí)寫字樓崛起，供應(yīng)量將超過乙級(jí)寫字樓，本項(xiàng)目寫字樓將面臨巨大的市場競爭壓力。本項(xiàng)目住宅及公寓類產(chǎn)品在區(qū)域競爭態(tài)勢(shì)中擁有較多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，而寫字樓產(chǎn)品將面臨巨大挑戰(zhàn)！區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域內(nèi)住宅市場競爭較大，供應(yīng)產(chǎn)品多為深居型住宅，報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析住宅住宅CompanyLogo世豪廣場建發(fā)天府鷺洲保利心語花園選取原則：處于同一區(qū)域；入市時(shí)間相近；產(chǎn)品戶型接近；選取項(xiàng)目：世豪廣場、建發(fā)天府鷺洲、保利心語花園、復(fù)地雍湖灣、海洋中心、美年廣場海洋中心復(fù)地雍湖灣本案美年廣場區(qū)域競品概況CompanyLogo世豪廣場建發(fā)天府鷺洲保利心語花園選取競爭格局分析--確定競爭對(duì)手之入市時(shí)間住宅項(xiàng)目2010年2011年2012年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-12月本項(xiàng)目世豪廣場

建發(fā)天府鷺洲

保利心語花園美年廣場海洋中心競品入市時(shí)間競爭格局分析--確定競爭對(duì)手之入市時(shí)間2010年2011年2主力競品一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型住宅總戶數(shù)戶型區(qū)間㎡主力戶型㎡銷售價(jià)格（元/㎡）開發(fā)商世豪廣場綜合體1610戶68-12779-1037950成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建發(fā)天府鷺洲純居住總共1679戶當(dāng)期800戶66-113109-11310094成都建發(fā)置業(yè)有限公司

保利心語花園純居住1298戶96-17897-1308200保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司本案綜合體240戶70-10780-90/成都中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司復(fù)地雍湖灣純居住

1357戶90-16090-10910000成都上錦置業(yè)有限公司美年廣場綜合體604戶80、130808800四川西美投資發(fā)展有限公司海洋中心綜合體845戶60-16281-9412000四川海洋置地發(fā)展有限公司主力競品分析觀點(diǎn)1：競爭項(xiàng)目戶型主要集中在85平米-110平米套二、套三戶型；觀點(diǎn)2：項(xiàng)目后期仍有大量供應(yīng)，主要集中于2011年上半年集中放量，依據(jù)項(xiàng)目體量及區(qū)域判斷現(xiàn)有市場中競爭壓力來自于：“建發(fā)天府鷺洲”、“保利心語花園”、“復(fù)地雍湖灣”純居的住宅項(xiàng)目“世豪廣場”、“美年廣場”、“海洋中心”綜合體項(xiàng)目中的住宅

主力競品一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型住宅總戶數(shù)戶型區(qū)間㎡主力戶型㎡主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS美年廣場項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案B戶型84.2平米兩室兩廳一衛(wèi)否

/戶型設(shè)計(jì)方正合理，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好★★★★美年廣場A3戶型84.28平米兩室兩廳一衛(wèi)是陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送有一定的贈(zèng)送面積，但臥室開間較小，衛(wèi)生間為暗衛(wèi)★★★主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS美年廣場項(xiàng)主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS海洋中心項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案E戶型83.56平米一室兩廳一衛(wèi)否

/戶型設(shè)計(jì)方正，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好，面積有些浪費(fèi)★★★★海洋中心D戶型82平米兩室兩廳兩衛(wèi)否

/戶型布局緊湊，為異型戶型，實(shí)用率較低，面積浪費(fèi)較大★★★主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS海洋中心項(xiàng)主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS復(fù)地項(xiàng)目項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案A戶型90.63平米兩室兩廳一衛(wèi)否

/戶型設(shè)計(jì)方正合理，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好★★★★復(fù)地雍湖灣A1戶型92平米兩室兩廳兩衛(wèi)是入戶花園、陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送贈(zèng)送面積較大，戶型設(shè)計(jì)較方正，實(shí)用率較高★★★★主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS復(fù)地項(xiàng)目項(xiàng)主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS世豪廣場項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案C1戶型75.78平米兩室兩廳一衛(wèi)否

/戶型設(shè)計(jì)方正，采光較好，但動(dòng)線較亂★★★世豪廣場B戶型79平米兩室兩廳一衛(wèi)是飄窗全贈(zèng)送陽臺(tái)半贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，實(shí)用率較高，陽臺(tái)面積贈(zèng)送較大★★★★主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS世豪廣場項(xiàng)主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS天府鷺洲項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案B1戶型67.16平米一室兩廳一衛(wèi)否

/戶型設(shè)計(jì)方正，干濕分區(qū)合理，采光較好★★★建發(fā)天府鷺洲B戶型66平米兩室兩廳一衛(wèi)是陽臺(tái)，露臺(tái)贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，面積贈(zèng)送大，舒適度高★★★★主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS天府鷺洲項(xiàng)主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS保利心語項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案B1戶型107.28平米兩室兩廳兩衛(wèi)否

/兩房可變?nèi)?，戶型空間設(shè)計(jì)合理，采光較好★★★保利心語花園B戶型110平米兩室兩廳兩衛(wèi)是陽臺(tái)，露臺(tái)贈(zèng)送兩房可變?nèi)?。戶型方正，入戶花園設(shè)計(jì)，超大陽臺(tái)贈(zèng)送，臥室及客廳采光效果好★★★★主力競爭項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析本案VS保利心語項(xiàng)主力戶型區(qū)間項(xiàng)目名稱主力競品分析

60708090100110120130140150160170180建發(fā)天府鷺洲保利心語花園復(fù)地雍湖灣世豪廣場美年廣場海洋中心居住舒適度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★本案★★★觀點(diǎn)1：項(xiàng)目的競爭壓力主要來源于綜合體項(xiàng)目80-90平米的住宅；觀點(diǎn)2：與純居項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在戶型和居住舒適度方面不具有優(yōu)勢(shì)；

與綜合體項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上具有一定優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不足以成為核心競爭力；從單純的產(chǎn)品層面，本項(xiàng)目不具備核心競爭優(yōu)勢(shì)純居住綜合體主力戶型區(qū)間項(xiàng)目名稱主力競品分析607080寫字樓寫字樓CompanyLogo東方希望中心（乙級(jí)）香年廣場（甲級(jí)）海洋中心（甲級(jí)）本案福年廣場（乙級(jí)）天合凱旋廣場（乙級(jí)）航興國際（乙級(jí)）希頓國際（甲級(jí)）蜀都中心（乙級(jí)）美年廣場棕櫚泉國際（乙級(jí)）康普雷斯（乙級(jí)）德商國際（乙級(jí)）新世紀(jì)環(huán)球中心（甲級(jí)）大鼎世紀(jì)廣場（乙級(jí)）主力競品選取原則：處于同一區(qū)域；入市時(shí)間相近；產(chǎn)品檔次接近；選取項(xiàng)目：新世紀(jì)環(huán)球中心、海洋中心、香年廣場、蜀都中心、大鼎世紀(jì)廣場、東方希望中心區(qū)域競品概況CompanyLogo東方希望中心（乙級(jí)）香年廣場（甲級(jí)）競爭格局分析--確定競爭對(duì)手之入市時(shí)間住宅項(xiàng)目2010年2011年2012年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-12月本項(xiàng)目東方希望中心蜀都中心希頓國際香年廣場福年廣場美年廣場天合凱旋廣場航興國際大鼎世紀(jì)廣場康普雷斯德商國際新世紀(jì)環(huán)球中心棕櫚泉國際中心創(chuàng)新時(shí)代廣場競品入市時(shí)間競爭格局分析--確定競爭對(duì)手之入市時(shí)間2010年2011年2主力競品一覽表項(xiàng)目名稱檔次體量㎡高度（米）標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡層高（米）是否有中央空調(diào)電梯數(shù)量智能化價(jià)格預(yù)估元/平米新世紀(jì)環(huán)球中心甲級(jí)72000090/3.8是244部5A智能化12000海洋中心甲級(jí)75000

170//是//14500香年廣場甲級(jí)10000018020003.6是10-15部5A智能化12500本案乙級(jí)4418210018003.8////蜀都中心乙級(jí)11000017016503.6否10部5A智能化12000大鼎世紀(jì)廣場乙級(jí)4765910020003.8否10部5A智能化13000東方希望中心乙級(jí)5216910019703.63否8部5A智能化13000主力競品分析主力競品一覽表項(xiàng)目名稱檔次體量㎡高度標(biāo)準(zhǔn)層高（米）是否有電梯價(jià)格等級(jí)主力競品分析1、新世紀(jì)環(huán)球中心2、海洋中心3、香年廣場4、蜀都中心5、大鼎世紀(jì)廣場6、東方希望中心7、希頓國際8、福年廣場9、美年廣場10、天合凱旋廣場11、康普雷斯12、德商國際13、棕櫚泉國際中心14、創(chuàng)新時(shí)代廣場100001100012000130001400021345678910111213141-6為主力競品；7-14為次要競品；觀點(diǎn)1：區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓增多，乙級(jí)寫字樓競爭壓力大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格戰(zhàn)不可避免；觀點(diǎn)2：區(qū)域市場爆發(fā)性上漲的寫字樓推量對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的提升產(chǎn)生巨大壓力，市場需要時(shí)間消化巨大的供應(yīng)量；因此項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)要脫穎而出，必須制定理性務(wù)實(shí)的營銷戰(zhàn)略營銷多樣化，價(jià)格合理化價(jià)格等級(jí)主力競品分析1、新世紀(jì)環(huán)球中心2、海洋中心3、香年廣公寓公寓CompanyLogo泓昌嘉泰香年廣場福年廣場海洋中心本案選取原則：處于同一區(qū)域；入市時(shí)間相近；產(chǎn)品戶型接近；選取項(xiàng)目：泓昌嘉泰、香年廣場、海洋中心、福年廣場區(qū)域競品概況復(fù)地雍湖灣CompanyLogo泓昌嘉泰香年廣場福年廣場海洋中心本案競爭格局分析--確定競爭對(duì)手之入市時(shí)間住宅項(xiàng)目2010年2011年2012年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-12月本項(xiàng)目泓昌嘉泰

香年廣場

海洋中心福年廣場復(fù)地雍湖灣競品入市時(shí)間競爭格局分析--確定競爭對(duì)手之入市時(shí)間2010年2011年2主力競品一覽表主力競品分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型公寓總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）產(chǎn)權(quán)年數(shù)銷售價(jià)格（元/㎡）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）開發(fā)商泓昌嘉泰綜合體363戶40-9040年/3000四川成都泓昌嘉泰房地產(chǎn)有限公司香年廣場綜合體825戶28-6470年105002500四川西美投資發(fā)展有限公司本案綜合體440戶50-7540年未定未定成都中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海洋中心綜合體466戶51-9940年15000-200005000四川海洋置地發(fā)展有限公司福年廣場綜合體/////四川西美投資發(fā)展有限公司復(fù)地雍湖灣純居住685戶37-5840年110002500成都上錦置業(yè)有限公司主力競品一覽表主力競品分析項(xiàng)目名稱物業(yè)公寓總戶數(shù)戶型區(qū)間項(xiàng)目名稱公寓總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）戶型設(shè)計(jì)戶型特點(diǎn)用途產(chǎn)權(quán)年數(shù)精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）泓昌嘉泰363戶40-90標(biāo)間、套一、套二公寓主力產(chǎn)品為40㎡單間，其余為緊湊型的套一、套二戶型，居住舒適度較低。居住、辦公40年3000香年廣場825戶28-64標(biāo)間、套一緊湊套一公寓產(chǎn)品，方正實(shí)用、功能完善、局部贈(zèng)送；采光差、尺度小動(dòng)靜交叉，舒適度相對(duì)較低。居住70年1500本案440戶50-75標(biāo)間戶型方正實(shí)用，為標(biāo)間形式的辦公用途公寓，實(shí)用率較高。辦公40年未定海洋中心466戶51-99套一、套二緊湊型套一公寓產(chǎn)品為主，可直接拎包入住，居住舒適度一般。居住40年5000復(fù)地雍湖灣685戶37-58標(biāo)間、套一緊湊型套一公寓產(chǎn)品為主，居住舒適度一般。居住40年2500主力競品分析觀點(diǎn)1：以居住為主的公寓產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)緊湊，居住舒適度較低；觀點(diǎn)2：以投資辦公為主的公寓產(chǎn)品很少，且與住宅混合，純辦公用途公寓稀缺；項(xiàng)目名稱公寓總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）戶型設(shè)計(jì)戶型特點(diǎn)用途產(chǎn)權(quán)年數(shù)戶型區(qū)間項(xiàng)目名稱主力競品分析

2030405060708090100泓昌嘉泰香年廣場本案海洋中心復(fù)地雍湖灣觀點(diǎn)1：競爭項(xiàng)目公寓主要為50-70平米標(biāo)間和套一戶型，套二戶型相對(duì)較少；觀點(diǎn)2：項(xiàng)目后期仍有大量供應(yīng)，且主要為40年或70年產(chǎn)權(quán)的住宅型公寓產(chǎn)品，一般采用精裝，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)40年產(chǎn)權(quán)投資型的公寓產(chǎn)品市場稀缺。本案作為區(qū)域內(nèi)40年產(chǎn)權(quán)的辦公性質(zhì)的投資型公寓產(chǎn)品，具有較大的競爭優(yōu)勢(shì)。戶型區(qū)間項(xiàng)目名稱主力競品分析2030商業(yè)商業(yè)新會(huì)展中心商業(yè)圈美年廣場商業(yè)圈歐尚宜家富森美新世紀(jì)環(huán)球中心商業(yè)圈中航國際廣場茂業(yè)中心仁和春天國際廣場中航國際廣場東方國際廣場伊藤洋華堂旗艦店區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀零散商業(yè)裙樓底商項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)已有大型綜合商業(yè)以宜家、歐尚、富森美家具等為主的專業(yè)賣場商業(yè)；區(qū)域內(nèi)茂業(yè)中心、中航城市廣場、仁和春天國際廣場、中航國際廣場、美美力誠東方國際廣場等為代表的集中式大型綜合百貨賣場等在建/待建階段，預(yù)計(jì)基本呈現(xiàn)時(shí)間將在2-5年內(nèi)；其他主要為住宅/商務(wù)樓底層臨街商業(yè)，目前底層已有臨街商業(yè)（融城理想）租金約為40-80元/㎡/月；新會(huì)展中心美年廣場歐尚新世紀(jì)環(huán)球中心商業(yè)圈中航茂業(yè)仁和春天中類別名稱性質(zhì)平均租金/平均售價(jià)租賃商業(yè)世紀(jì)城奧特萊斯商業(yè)街區(qū)1F：70-80元/㎡·月2F：20-50元/㎡·月融城理想裙樓商業(yè)1F：45-60元/㎡·月遠(yuǎn)大荷蘭水街商業(yè)街區(qū)70-80元/㎡·月在售商業(yè)保利心語花園裙樓底商34000元/㎡美年廣場裙樓底商35000元/㎡天合凱旋廣場裙樓底商18000元/㎡觀點(diǎn)一：項(xiàng)目所處大源板塊商業(yè)主要是零散商業(yè)及項(xiàng)目內(nèi)部配套商業(yè)，尚缺乏大型的綜合百貨商場和大型賣場；觀點(diǎn)二：項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樘旄鲁侵攸c(diǎn)規(guī)劃核心商務(wù)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)尚未形成成熟的商業(yè)氛圍，生活配套相對(duì)缺乏，未來區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)域商業(yè)價(jià)格類別名稱性質(zhì)平均租金/平均售價(jià)租賃商業(yè)世紀(jì)城奧特萊斯商業(yè)街區(qū)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析形象分析形象分析項(xiàng)目名稱類型推廣定位核心賣點(diǎn)推廣手段美年廣場綜合體天府大道.100萬平米活力都會(huì)配套、性價(jià)比報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌香年廣場綜合體天府大道.中央商務(wù)綜合體配套報(bào)媒推廣、公交站牌世豪廣場綜合體80萬㎡世豪廣場為天府新城造市中心配套報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌新希望國際寫字樓天府大道金融中心地段報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌東方希望中心寫字樓行政金中心/金融城/地鐵邊.城南中軸鉆石地標(biāo)配套報(bào)媒推廣、公交站牌海洋中心綜合體醇正港派生活亮相，國際品質(zhì)撼動(dòng)成都形象報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌、明星代言蜀都中心綜合體從蜀都大道到蜀都中心兩個(gè)世紀(jì)的成都地標(biāo)形象報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌凱旋廣場綜合體打造城南CBD核心寫字樓形象報(bào)媒推廣、公交站牌觀點(diǎn)一：各競爭項(xiàng)目在主推廣語的運(yùn)用上，均帶有”中心”、“廣場”、“綜合體”、“國際”等訴求；觀點(diǎn)二：各競爭項(xiàng)目在核心賣點(diǎn)上，都以地段、產(chǎn)品和資源配套為主要賣點(diǎn)；觀點(diǎn)三：各競爭項(xiàng)目在推廣手段主要采取報(bào)媒推廣、公交站牌，區(qū)域封鎖式推廣運(yùn)用是截留客戶的重要手段；各項(xiàng)目在形象推廣方面，如廣告語、核心賣點(diǎn)和推廣手段等都趨于同質(zhì)化

形象推廣分析項(xiàng)目名稱類型推廣定位核心賣點(diǎn)推廣手段美年廣場綜合體天府大道.形象推廣體形象推廣體報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析市場分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析客戶分析客戶分析1住宅客戶分析高收入層中高收入層中等收入層中低收入層低收入層投資客戶約占70%自用/自用投資客戶約占30%住宅客戶構(gòu)成1住宅客戶分析高收入層中高收入層中等收入層中低收入層低收入層投資型客戶自用兼投資客戶固定資產(chǎn)沉淀：區(qū)域較強(qiáng)升值空間，產(chǎn)品具備較強(qiáng)居住功能，產(chǎn)品具有差異化亮點(diǎn)，物業(yè)管理所帶來居住身份價(jià)值居住需求：居住成本最小化，居住舒適、配套完善，滿足面子需求準(zhǔn)入門檻：相對(duì)較低的首付門檻投資安全性：區(qū)域具備升值空間，產(chǎn)品具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，物管具備后期資產(chǎn)管理服務(wù)能力投資門檻：相對(duì)較低的購買準(zhǔn)入門檻，投資回報(bào)：長期、短期投資回報(bào)并重；投資產(chǎn)品敏感點(diǎn)：關(guān)注產(chǎn)品附加值及其形象價(jià)值，如：樓體形象、公共部分裝修，服務(wù)等共性特征：他們是優(yōu)勢(shì)資源的占有者客戶年齡主要介于30歲至50歲之間，正處于人生和事業(yè)的黃金時(shí)段；客戶職業(yè)主要以私營企業(yè)主、中高層企業(yè)高管、有一定社會(huì)地位的公務(wù)員，屬于金字塔中上游的人群；他們大多具有現(xiàn)代生活意識(shí)。但是他們面臨眾多樓盤，已經(jīng)開始出現(xiàn)審美疲勞，眼光更加挑剔，品味也越來越高。1住宅客戶分析投資型客戶自用兼投資客戶固定資產(chǎn)沉淀：投資安全性：共性特征：2寫字樓客戶分析投資客戶約占70%自用/自用投資客戶約占30%輔助客戶構(gòu)成重要客戶構(gòu)成2寫字樓客戶分析投資客戶自用/自用投資客戶輔助重要2寫字樓客戶分析投資型客戶自用兼投資客戶固定資產(chǎn)沉淀：區(qū)域較強(qiáng)升值空間、產(chǎn)品軟硬件配置具備保值能力，物管提升產(chǎn)品升值能力企業(yè)發(fā)展需求：形象最大化，匹配企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)大的形象支撐使用成本最小化，超高性價(jià)比物管服務(wù)；商務(wù)往來的使用成本最低；商務(wù)配套的使用低成本；準(zhǔn)入門檻：相對(duì)較低的首付門檻，降低企業(yè)正?，F(xiàn)金流影響；投資安全性：區(qū)域具備升值空間，產(chǎn)品具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，物管提升產(chǎn)品升值能力投資門檻：相對(duì)較低的購買準(zhǔn)入門檻，投資回報(bào)：即看重長期租賃回報(bào)，更看重短期轉(zhuǎn)售收益；投資產(chǎn)品敏感點(diǎn)：關(guān)注形象面子大于產(chǎn)品使用本身，例如：外立面、大堂、電梯共性特征：他們是城市淘金者客戶年齡主要介于35歲至50歲之間，正處于人生和事業(yè)的黃金時(shí)段；客戶職業(yè)主要以私營企業(yè)主、中高層企業(yè)高管、有一定社會(huì)地位的公務(wù)員，屬于金字塔中上游的人群；他們大多具有現(xiàn)代生活意識(shí)。同樣，由于區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品的集中放量，他們對(duì)產(chǎn)品已經(jīng)不再挑剔，對(duì)形象的要求更加嚴(yán)格。2寫字樓客戶分析投資型客戶自用兼投資客戶固定資產(chǎn)沉淀：投資安3客戶來源分析游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群

重點(diǎn)客戶群核心客戶群游離、偶得客戶群區(qū)域范圍內(nèi)，認(rèn)同區(qū)域價(jià)值、習(xí)慣區(qū)域居住和辦公，看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ目蛻簦s占70%成都市其他區(qū)域，并與區(qū)域有一定聯(lián)系的客戶，約占25%與成都有往來的外省投資客、企業(yè)主等，約占5%3客戶來源分析游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群核心客戶區(qū)域目前主要購買客戶仍是以投資客戶為主，以改善型居住的自用兼投資客戶為輔；總結(jié)購買客戶普遍是認(rèn)同區(qū)域價(jià)值，看好未來發(fā)展的中高收入人群為主；由于產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求在逐漸降低，但對(duì)形象和品位的要求越來越挑剔。區(qū)域目前主要購買客戶仍是以投資客戶為主，以基于前面的對(duì)市場的分析我們發(fā)現(xiàn)——面臨競爭激烈的同質(zhì)化競爭，以及日趨挑剔的客戶眼光，本項(xiàng)目如何尋求競爭突破？又如何實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？？？基于前面的對(duì)市場的分析核心營銷戰(zhàn)略市場分析部分核心營銷戰(zhàn)略營銷執(zhí)行策略核心營銷戰(zhàn)略市場分析部分核心營銷戰(zhàn)略營銷執(zhí)行策略報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目思考競爭占位案例借鑒營銷戰(zhàn)略報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目思考競爭占位案例借鑒營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目地塊位于天府大道與站華路之間，處于規(guī)劃中的中央核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，地理位置較優(yōu)越。東：電子第30所南：建設(shè)銀行、太平洋保險(xiǎn)西：規(guī)劃用地北：川大科技園項(xiàng)目地塊概況本案項(xiàng)目地塊位于天府大道與站華路之間，處于規(guī)劃中的中央核心商務(wù)區(qū)宗地基礎(chǔ)解析大源3線規(guī)劃道路規(guī)劃道路30米15米45米（各含10米綠化帶）134米100米控制性規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積約25畝代征地面積9.8畝容積率≥

3≤6密度≤45%地塊限高≤156米用地性質(zhì)商業(yè)金融用地（可兼容≤20%住宅）項(xiàng)目地塊概況宗地基礎(chǔ)解析大源3線規(guī)劃道路規(guī)劃道路30米15米45米（各含本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)——占地面積：16666.62㎡——總建筑面積：約129364.57㎡——容積率：6.0——建筑高度：<100m——建筑密度：<45%——停車位：835輛分項(xiàng)產(chǎn)品建筑面積——住宅面積19956.93㎡——辦公面積44182.02㎡——SOHO辦公面積22952.31㎡——商業(yè)面積12225.54㎡天府新城·中央商務(wù)區(qū)·中小規(guī)?！ど虅?wù)復(fù)合體1項(xiàng)目思考項(xiàng)目基本資料本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分項(xiàng)產(chǎn)品建筑面積天府新城·中央商務(wù)區(qū)·中小項(xiàng)目總平住宅寫字樓SOHO商業(yè)商業(yè)人流出入口人流出入口人流出入口機(jī)動(dòng)車入口機(jī)動(dòng)車出口機(jī)動(dòng)車出口備注：商業(yè)均為2F裙樓底商規(guī)劃商業(yè)街主入口動(dòng)線規(guī)劃上，人、車自動(dòng)分流，住宅與商務(wù)人流不交叉，為后期物業(yè)運(yùn)營及管理帶來便利。商業(yè)規(guī)劃上，商業(yè)內(nèi)街形式對(duì)商業(yè)氛圍要求很高，需要較長時(shí)間的商務(wù)氛圍的培養(yǎng)。項(xiàng)目總平住宅寫SOHO商業(yè)商業(yè)人流出入口人流出入口人流出入口住宅產(chǎn)品單元戶型編號(hào)套型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)比例一單元A1兩室兩廳兩衛(wèi)83.03107.282410%B1一室兩廳一衛(wèi)51.9867.162410%C1兩室兩廳一衛(wèi)58.6575.782410%D1兩室兩廳一衛(wèi)63.9382.602410%E1一室兩廳一衛(wèi)62.5180.772410%二單元A兩室兩廳一衛(wèi)70.6690.632410%B兩室兩廳一衛(wèi)66.6584.202410%C兩室兩廳一衛(wèi)58.6575.222410%D兩室兩廳一衛(wèi)67.0185.952410%E一室兩廳一衛(wèi)66.1583.562410%點(diǎn)式布局，2梯5戶；以舒適性套一和緊湊型套二為主；開間、進(jìn)深設(shè)計(jì)均較為合理；戶型布局方正，動(dòng)線明顯，但灰空間附加值較少；住宅產(chǎn)品單元戶型編號(hào)套型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)比例一單元A1兩寫字樓產(chǎn)品樓高約100米層數(shù)26層標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800㎡層高約3.6米柱距10.0-10.75米進(jìn)深約10米電梯數(shù)7部（其中一部為貨梯）承重柱影響辦公布局設(shè)備平臺(tái)，影響布局電梯數(shù)后期使用較為緊張寫字樓產(chǎn)品屬性和配置，基本符合目前甲級(jí)寫字樓主流配置，但有缺點(diǎn)也較為明顯；與市場目前主要供應(yīng)的寫字樓產(chǎn)品相比同質(zhì)化較多，暫無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。均為大面積單位劃分，銷售總價(jià)較高寫字樓產(chǎn)品樓高約100米層數(shù)26層標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800㎡層高公寓產(chǎn)品戶型面積劃分合理，大小適中，但局部剪力墻設(shè)計(jì)可能對(duì)后期辦公布局帶來不便。4梯20戶的高梯戶比，可能造成后期運(yùn)營時(shí)，電梯供應(yīng)緊張。接近10米的進(jìn)深，可能對(duì)局部采光帶來影響。公寓產(chǎn)品戶型面積劃分合理，大小適中，但局部剪力墻設(shè)計(jì)可能對(duì)后商業(yè)布局

2層裙樓商業(yè)，均是以中小面積的商鋪；商鋪整體布局是以商業(yè)街的形式分布，甚至出現(xiàn)商業(yè)內(nèi)街的情況；商業(yè)布局2層裙樓商業(yè)，均是以中小面積的商鋪；銷售目標(biāo)回顧整體銷售目標(biāo)：開盤時(shí)間暫定2011年10月，正式開盤后十二個(gè)月內(nèi)完成住宅、辦公、SOHO辦公銷售總額90%。商業(yè)在正式開盤后三個(gè)月內(nèi)完成銷售90%。階段性銷售目標(biāo)：正式開盤后2個(gè)月（既2011年底）累計(jì)銷售率達(dá)30%1項(xiàng)目思考銷售目標(biāo)回顧整體銷售目標(biāo)：1項(xiàng)目思考基于市場、本體的目標(biāo)理解核心問題：如何穩(wěn)健、快速地實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？解決思路：第一步：明確本項(xiàng)目的市場競爭占位第二步：制定行之有效的核心營銷戰(zhàn)略第三步：營銷戰(zhàn)略的具體實(shí)現(xiàn)1項(xiàng)目思考基于市場、本體的目標(biāo)理解核心問題：如何穩(wěn)健、快速地實(shí)現(xiàn)銷售目基于市場、產(chǎn)品、客戶及目標(biāo)層面的項(xiàng)目思考項(xiàng)目產(chǎn)品市場環(huán)境客戶需求項(xiàng)目目標(biāo)市場環(huán)境宏觀市場環(huán)境下行壓力較大，區(qū)域供應(yīng)量較大競爭必然激烈。項(xiàng)目產(chǎn)品本項(xiàng)目規(guī)模受限，產(chǎn)品面臨同質(zhì)化競爭，無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)?？蛻粜枨?/p>

客戶以投資需求為主，認(rèn)可區(qū)域市場，但普遍審美疲勞，需要新的噱頭吸引眼球市場環(huán)境宏觀市場環(huán)境下行壓力較大，區(qū)域供應(yīng)量較大競爭必然激烈。項(xiàng)目產(chǎn)品本項(xiàng)目規(guī)模受限，產(chǎn)品面臨同質(zhì)化競爭，無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。1項(xiàng)目思考結(jié)論：通過以上分析，從客觀因素來看，本項(xiàng)目無絕對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)難度較大；因此只能在順應(yīng)趨勢(shì)的同時(shí)，從主觀因素創(chuàng)造機(jī)遇，通過營銷手段制造項(xiàng)目競爭優(yōu)勢(shì)?；谑袌?、產(chǎn)品、客戶及目標(biāo)層面的項(xiàng)目思考項(xiàng)目產(chǎn)品市場環(huán)境客戶項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)優(yōu)化方向項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)地段產(chǎn)品資源形象價(jià)格服務(wù)區(qū)域及地段價(jià)值炒作制造差異化的項(xiàng)目及產(chǎn)品形象科學(xué)的價(jià)格策略現(xiàn)場服務(wù)亮點(diǎn)整合內(nèi)外部配套資源優(yōu)化產(chǎn)品軟硬件配置通過營銷手段對(duì)項(xiàng)目以下價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化，尋求競爭突破點(diǎn)：2競爭占位項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)優(yōu)化方向項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)地段產(chǎn)品資源形象價(jià)格服務(wù)區(qū)域及地競爭方向選擇競爭放棄：規(guī)模競爭居住性物業(yè)的競爭導(dǎo)向競爭弱化：綜合性物業(yè)的競爭導(dǎo)向競爭維持：地段競爭創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)：差異化的市場形象，吸引市場關(guān)注；科學(xué)的價(jià)格策略，促進(jìn)購買欲望；優(yōu)化產(chǎn)品軟、硬件配置，提高購買信心；整合配套資源，通過招商手段提高商業(yè)配套；提高服務(wù)品質(zhì)，通過放棄、弱化或維持先天難以改變的，同質(zhì)化的，以及目標(biāo)消費(fèi)者敏感度低的競爭因素，降低競爭成本；強(qiáng)化市場需要的而且競爭者不足的競爭因素，創(chuàng)造競爭差異化，提升項(xiàng)目價(jià)值。2競爭占位競爭方向選擇競爭放棄：競爭弱化：競爭維持：創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)：通過放棄領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會(huì)主義者本項(xiàng)目作為商務(wù)復(fù)合體項(xiàng)目，項(xiàng)目整體的市場占位是區(qū)域“挑戰(zhàn)者”形象；但分產(chǎn)品推售階段，則采用“追隨者”（商務(wù)+住宅）+“補(bǔ)缺者”（SOHO）的市場占位。2競爭占位領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格追隨者—搭便車，借勢(shì)補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客項(xiàng)目核心思路本項(xiàng)目作為市場的挑戰(zhàn)者，我們?cè)撛趺醋瞿?？星彥的觀點(diǎn)是——作為挑戰(zhàn)者，我們就要打破常規(guī)，尋求差異化的市場競爭甚至在采取常規(guī)手段的同時(shí)，也要達(dá)到攪亂市場的目的。因此，我們認(rèn)為，貫穿于本項(xiàng)目始終的核心營銷思路，就兩個(gè)字：“折騰”項(xiàng)目核心思路本項(xiàng)目作為市場的挑戰(zhàn)者，我們?cè)撛趺醋瞿?？星彥的觀項(xiàng)目核心思路我們把市場競爭比作是一場搏擊對(duì)抗。那我們就需要高超的武藝來武裝自己。如果說，“折騰”是核心思路，那就是我們的“內(nèi)功”。而我們的“外功”又該如何發(fā)揮，克敵制勝？？我們先來看看兩個(gè)案例——項(xiàng)目核心思路我們把市場競爭比作是一場搏擊對(duì)抗。我們先來看看兩案例借鑒案例借鑒1海洋中心3案例借鑒案例借鑒案例借鑒1海洋中心3案例借鑒基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)321推售未售基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：22畝綜合體指標(biāo)：總建面積20萬平米物業(yè)形態(tài)：1號(hào)樓31層40年精裝公寓

2號(hào)樓38層70年住宅

3號(hào)樓42層甲級(jí)寫字樓住宅總戶數(shù)：801套

1號(hào)樓421套，2號(hào)樓380套

海洋中心在該片區(qū)屬于中小規(guī)模項(xiàng)目，項(xiàng)目住宅及公寓現(xiàn)行入市；同期成都高端精裝住宅蔚然成勢(shì)，區(qū)域內(nèi)中小戶型精裝集中入市，競爭壓力較大基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)321推售未售基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)海洋中心在該片區(qū)屬于中形象引領(lǐng)價(jià)值突破住宅產(chǎn)品存在嚴(yán)重硬傷，居住功能缺失，區(qū)域住宅物業(yè)競爭激烈，住宅發(fā)展難度相當(dāng)大；公寓戶型面積為市場空白點(diǎn)，但區(qū)域配套成熟度較低，且純居住產(chǎn)品競爭激烈，市場風(fēng)險(xiǎn)較大，公寓發(fā)展市場風(fēng)險(xiǎn)大；如按照片區(qū)常規(guī)方式進(jìn)行營銷，項(xiàng)目很難占據(jù)市場地位，建立市場形象及品牌，項(xiàng)目推售預(yù)期情況較差。項(xiàng)目面臨問題策略方向形象引領(lǐng)住宅產(chǎn)品存在嚴(yán)重硬傷，居住功能缺失，區(qū)域住宅物業(yè)競爭形象引導(dǎo)：明星代言，系列活動(dòng)……古天樂知名明星全程代言，名人效應(yīng)聚合市場關(guān)注度；結(jié)合名人代言，開展一系列營銷活動(dòng)，并配合覆蓋式媒體推廣實(shí)現(xiàn)形象及信息推廣占位價(jià)值突破：首席港式住宅項(xiàng)目，樣板房打造……高舉港式住宅生活方式的住宅設(shè)計(jì)理念，樣板房精細(xì)化打造，完全體現(xiàn)港式風(fēng)格以規(guī)避項(xiàng)目住宅產(chǎn)品硬傷項(xiàng)目營銷策略形象引導(dǎo)：明星代言，系列活動(dòng)……價(jià)值突破：首席港式住宅項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)效果評(píng)估項(xiàng)目總戶數(shù)當(dāng)前推售套數(shù)對(duì)外銷售時(shí)間銷售周期已銷售量（套）銷售率月均銷量（套）成交均價(jià)（元/㎡）世豪廣場（住宅）16108742010.4.228個(gè)月84452.41067900海洋中心3803802010.12.1820天11229.4%--13000蜀都中心（1期）6306302010.5.67個(gè)月90套100%908000項(xiàng)目總戶數(shù)當(dāng)前推售套數(shù)對(duì)外銷售時(shí)間銷售周期已銷售量（套）銷售率月均銷量（套）成交均價(jià)（元/㎡）復(fù)地·雍湖薈6856852010.121個(gè)月28341%28311000海洋中心4214212010.12.1820天102.3%-15000香年廣場8258252010.10.302個(gè)月16520%8010500住宅公寓成功點(diǎn)：明星代言的形象塑造攻略、區(qū)域封鎖式推廣失敗點(diǎn)：嚴(yán)重超出市場及客戶預(yù)期的價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)效果評(píng)估項(xiàng)目總戶數(shù)當(dāng)前推售套數(shù)對(duì)外銷售時(shí)間銷售已銷售量（案例借鑒2康普雷斯3案例借鑒案例借鑒2康普雷斯3案例借鑒基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)康普雷斯在該片區(qū)屬于以寫字樓為核心的中小規(guī)模項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品及物業(yè)檔次在同區(qū)域內(nèi)不具備明顯競爭優(yōu)勢(shì)；同期區(qū)域內(nèi)物業(yè)產(chǎn)品檔次項(xiàng)目競爭激烈基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑類型：寫字樓產(chǎn)權(quán)劃分：80㎡-330㎡柱距：7.6m-8.1m大堂：A座240㎡，10米挑高；

B座100㎡，5米挑高；電梯：蒂森，共十部（A座6部，B座4部）外立面：low-E玻璃幕墻+鋁合金開盤日期：2010-10-16基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)康普雷斯在該片區(qū)屬于以寫字樓為核心的中小規(guī)模項(xiàng)目精準(zhǔn)定位、重點(diǎn)打擊務(wù)實(shí)的價(jià)格策略項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品為市場乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目產(chǎn)品在當(dāng)期市場內(nèi)無明顯競爭優(yōu)勢(shì)，同質(zhì)化較強(qiáng)的市場環(huán)境將會(huì)是項(xiàng)目面臨極大的問題；如采用傳統(tǒng)營銷模式，項(xiàng)目很難占據(jù)市場地位，建立市場形象及品牌，項(xiàng)目推售預(yù)期情況較差。項(xiàng)目面臨問題策略方向精準(zhǔn)定位、重點(diǎn)打擊項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品為市場乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目產(chǎn)品在當(dāng)精準(zhǔn)定位、重點(diǎn)打擊：精準(zhǔn)定位，把握項(xiàng)目自身良好的市場形象，建立市場口碑；精準(zhǔn)定位項(xiàng)目客戶，并針對(duì)重點(diǎn)客戶群體，采用區(qū)域覆蓋性媒體推廣，實(shí)現(xiàn)客戶截留項(xiàng)目營銷策略務(wù)實(shí)的價(jià)格策略：遵循市場價(jià)格水平基礎(chǔ)，采用務(wù)實(shí)的價(jià)格和價(jià)格策略精準(zhǔn)定位、重點(diǎn)打擊：項(xiàng)目營銷策略務(wù)實(shí)的價(jià)格策略：項(xiàng)目寫字樓供應(yīng)量（㎡）對(duì)外銷售時(shí)間銷售周期已銷售量（㎡）銷售率月均銷量（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）蜀都中心1100002010-5-267個(gè)月8667179%72229500美年廣場·美庫1000002009-1014個(gè)月9906099%61728500天合凱旋廣場716102010.37個(gè)月7161099%87217800康普雷斯700002010-102個(gè)月2816080%140809200新希望國際B座750002009-314個(gè)月7500099%53578300新希望國際C座460002010-66個(gè)月3047655%507911000德商國際472002010-8-135個(gè)月4275062.5855010000航興國際510002009.1212個(gè)月5100099%42508900大鼎世紀(jì)廣場476592010.102個(gè)月550011%275013000實(shí)現(xiàn)效果評(píng)估成功點(diǎn)：區(qū)域封鎖式推廣、務(wù)實(shí)地滿足快速走量的價(jià)格策略不足點(diǎn)：形象主題不夠鮮明項(xiàng)目寫字樓對(duì)外銷售時(shí)間銷售周期已銷售量（㎡）銷售率月均銷量（啟迪二

務(wù)實(shí)、高效的營銷策略，可以穩(wěn)健地實(shí)現(xiàn)快速銷售。案例啟迪啟迪一

差異化的形象包裝，不僅可以規(guī)避產(chǎn)品面的劣勢(shì)，甚至可以在競爭中脫穎而出。啟迪二案例啟迪啟迪一項(xiàng)目整體為區(qū)域“挑戰(zhàn)者”的市場占位，分產(chǎn)品“追隨者”和“補(bǔ)缺者”的條件；順應(yīng)市場趨勢(shì)，通過營銷手段創(chuàng)造和把握市場機(jī)遇；將“折騰”二字貫穿始終。案列借鑒：差異化的產(chǎn)品形象，務(wù)實(shí)、高效的營銷策略，注重細(xì)節(jié)的營造。因此，本項(xiàng)目核心營銷戰(zhàn)略猶如三招“必殺技”：ONE形象差異化。塑造項(xiàng)目整體高端入市形象，引起市場關(guān)注。TWO戰(zhàn)術(shù)高效化。采取多變、科學(xué)、務(wù)實(shí)的營銷戰(zhàn)術(shù)，把握市場機(jī)遇。THREE營銷精細(xì)化。從細(xì)節(jié)入手，注重效率、品質(zhì)和服務(wù)，創(chuàng)造潛在競爭力。4核心營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目整體為區(qū)域“挑戰(zhàn)者”的市場占位，分產(chǎn)品“追隨者”和“補(bǔ)缺如何練就此三招必殺技？如何練就此三招必殺技？營銷執(zhí)行策略市場分析部分核心營銷戰(zhàn)略營銷執(zhí)行策略營銷執(zhí)行策略市場分析部分核心營銷戰(zhàn)略營銷執(zhí)行策略O(shè)NE形象差異化。塑造項(xiàng)目整體高端入市形象，引起市場關(guān)注。ONE形象差異化。塑造項(xiàng)目整體高端入市形象，打破常規(guī)，建立起一個(gè)宣明的、個(gè)性十足的市場形象，跳出同質(zhì)化形象的紅海。星彥認(rèn)為：

項(xiàng)目的市場影響力，并不完全決定于它的體量、規(guī)模、地段、配置等常規(guī)因素。在市場的同質(zhì)化競爭越來越激烈，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)的情況下，我們應(yīng)該“無所不用其極”。首先，我們必須做的是——

打破常規(guī)，建立起一個(gè)宣明的、個(gè)性十足的市場形象因此，對(duì)于本案，我們認(rèn)為……山不在高，有仙則名。水不在深，有龍則靈。

——引自劉禹錫《陋室銘》因此，山不在高，有仙則名。峰匯中心

天府新城永恒的鉆石之心也許我并不氣勢(shì)磅礴……

也許我并不是獨(dú)攬頂峰……

但我是一顆璀璨的明珠，是一顆永不褪色的鉆石……

這里因?yàn)橛形遥`氣十足；因?yàn)橛形?，而光芒四射；因?yàn)橛形遥逝炫取苍S我并不氣勢(shì)磅礴……T.D.C中心寫字樓峰匯中心·永恒的鉆石之心B.H

國際公寓T=TOP頂端的；D=Design有設(shè)計(jì)風(fēng)格；C=Centralized中心化。B=BOTIQUE精致的精品H=HOME家庭感A.D.A空間A=ALL

全面D=DESIGN

設(shè)計(jì)感A=APARTMENT公寓ST.MALL社交廣場賦予每一個(gè)分產(chǎn)品個(gè)性化的概念，每一次分產(chǎn)品的入市，都是一個(gè)概念的炒作期。強(qiáng)勢(shì)推廣概念，吸引市場關(guān)注。T.D.C中心寫字樓峰匯中心·永恒的鉆石之心B.H國際公寓TWO戰(zhàn)術(shù)高效化。采取多變、科學(xué)、務(wù)實(shí)的營銷戰(zhàn)術(shù)，把握市場機(jī)遇。TWO戰(zhàn)術(shù)高效化。采取多變、科學(xué)、務(wù)實(shí)的營戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之一：順勢(shì)而為，又見縫插針的推售策略。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)1：順應(yīng)區(qū)域商務(wù)市場快速發(fā)展的勢(shì)頭，寫字樓銷售貫穿始終。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：“將折騰進(jìn)行到底”。開盤強(qiáng)銷階段，什么產(chǎn)品市場稀缺，就推售什么產(chǎn)品。持續(xù)銷售階段，什么產(chǎn)品市場熱銷，就強(qiáng)推什么產(chǎn)品。營銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間軸項(xiàng)目整體推售節(jié)奏安排1月12月11月10月9月2011年8月2月3月4月5月7月6月蓄客期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期開盤內(nèi)部認(rèn)購階段劃分8月9月10月商業(yè)開盤清盤推售節(jié)奏第一階段：開盤后2個(gè)月，實(shí)現(xiàn)銷售率30%第二階段：開盤后8個(gè)月，實(shí)現(xiàn)銷售率60%第三階段：開盤后12個(gè)月，實(shí)現(xiàn)銷售率90%戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之一：順勢(shì)而為，又見縫插針的推售策略。執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之二：以點(diǎn)搏面，以租帶售的量子營銷策略。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)1：整個(gè)辦公樓面積的20％出租給世界知名跨國企業(yè)，80％辦公面積用于銷售；執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：在項(xiàng)目前期即簽定租賃協(xié)議，用入駐企業(yè)的品牌度提升項(xiàng)目國際化形象，帶動(dòng)后期銷售。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)3：進(jìn)行合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，且商業(yè)招商先行，引進(jìn)品牌商家，進(jìn)行意向簽約，形成項(xiàng)目商務(wù)和商業(yè)配套；戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之二：以點(diǎn)搏面，以租帶售的量子營銷策略。執(zhí)戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之三：借勢(shì)造勢(shì)，力小勢(shì)大的推廣策略。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)1：借助中央商務(wù)區(qū)的整體形象，炒作項(xiàng)目整體形象價(jià)值。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：以高端、高調(diào)的形象入市，吸引客戶眼球。營銷節(jié)點(diǎn)時(shí)間軸項(xiàng)目整體推廣節(jié)奏安排1月12月11月10月9月2011年8月2月3月4月5月7月6月蓄客期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期開盤內(nèi)部認(rèn)購階段劃分8月9月10月商業(yè)開盤清盤推廣節(jié)奏第一階段：項(xiàng)目整體形象推廣期第二階段：項(xiàng)目賣點(diǎn)炒作第三階段：在售產(chǎn)品的形象、賣點(diǎn)和及時(shí)銷售信息戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之三：借勢(shì)造勢(shì)，力小勢(shì)大的推廣策略。執(zhí)行關(guān)戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)3：不斷地利用關(guān)鍵事件來引爆整體市場關(guān)注，以小博大。關(guān)鍵營銷事件：品牌商業(yè)（企業(yè)）入駐簽約儀式項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)房交會(huì)大型活動(dòng)冠名贊助明星代言西部金融論壇……項(xiàng)目開盤預(yù)熱期蓄客期持銷期大型活動(dòng)冠名贊助品牌商業(yè)（企業(yè)）入駐簽約儀式項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)房交會(huì)現(xiàn)場活動(dòng)造勢(shì)戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)3：不斷地利用關(guān)鍵事件來引爆整體市場關(guān)注戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)4：以客戶感知為主導(dǎo)的推廣組合，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶；通過“圍追堵截”，“區(qū)域封鎖”等手段攔截客戶。主要推廣方式：線上：成都商報(bào)、華西都市報(bào)、戶外大牌（城市要道）、公交站臺(tái)（城南）線下：短信、直郵（區(qū)域內(nèi)企業(yè)主和高端住宅業(yè)主）次要推廣方式：線上：主流雜志、網(wǎng)絡(luò)（搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)）、電視、電臺(tái)、路牌（區(qū)域及周邊）線下：電梯轎箱廣告等其它措施：主干道的導(dǎo)視系統(tǒng)；大范圍的項(xiàng)目圍墻；大量的派單人員；與政府合作等戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)4：以客戶感知為主導(dǎo)的推廣組合，精準(zhǔn)打擊戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之四：整合資源，借力打力的客戶策略。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)1：借助區(qū)域發(fā)展帶來的吸引力，同時(shí)整合項(xiàng)目周邊推廣渠道，攔截區(qū)域客戶；執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：整合內(nèi)外部渠道資源，進(jìn)行精準(zhǔn)的客戶打擊；內(nèi)部資源外部資源新進(jìn)資源中建投開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主資源星彥公司資源區(qū)域企業(yè)商會(huì)資源俱樂部、協(xié)會(huì)等業(yè)內(nèi)人士/政府/其他合作單位推薦進(jìn)線/上門客戶大客戶客帶客資源等戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之四：整合資源，借力打力的客戶策略。執(zhí)行關(guān)戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)3：面對(duì)寫字樓的大客戶，進(jìn)行“五大團(tuán)隊(duì)整合營銷”模式；由于產(chǎn)品及客戶的特殊性，需要在營銷的系統(tǒng)性、團(tuán)隊(duì)組成配合、以及資源整合等方面，相比住宅類物業(yè)的營銷來說有更高的要求。根據(jù)星彥近年對(duì)寫字樓的市場規(guī)律及營銷特征的總結(jié)，建議本項(xiàng)目采取“5大專業(yè)團(tuán)隊(duì)整合營銷”的模式，具體組成如下：整合營銷團(tuán)隊(duì)營銷策劃組（銷售后臺(tái)支撐）雙方營銷策劃團(tuán)隊(duì)銷售組（客戶聯(lián)絡(luò)及服務(wù)）包括甲方現(xiàn)場銷售管理和乙方銷售團(tuán)隊(duì)大客戶營銷組（談判和溝通）甲方：區(qū)域總裁或營銷總監(jiān)、法律顧問乙方：銷售總監(jiān)招商組（負(fù)責(zé)招商方案相關(guān)問題解答）乙方招商團(tuán)隊(duì)后臺(tái)技術(shù)組（負(fù)責(zé)技術(shù)支持和相關(guān)問題解答）工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或總工財(cái)務(wù)總監(jiān)或主管前期物管負(fù)責(zé)人法律顧問戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)3：面對(duì)寫字樓的大客戶，進(jìn)行“五大團(tuán)隊(duì)整戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之五：赤身肉搏，短兵相接的價(jià)格策略。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)1：區(qū)域競爭市場中，直接進(jìn)行價(jià)格血拼，以低開高走的形式實(shí)現(xiàn)快速銷售。比較項(xiàng)本案建發(fā)·天府鷺洲海洋中心保利·心語花園世豪廣場權(quán)重—

20%35%20%25%均價(jià)（元/㎡）—10094900082007950地區(qū)級(jí)差1081099交通通達(dá)度10910810產(chǎn)品相似度10109129項(xiàng)目檔次1011101211梯戶比101281312產(chǎn)品附加值1012111411項(xiàng)目配套10810815硬件設(shè)施10119118景觀資源1015101511發(fā)展商101110148合計(jì)10010797116104經(jīng)以上分析，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格＝∑（各比較物業(yè)修正價(jià)格×比較權(quán)重），則銷售均價(jià)為：8460元/㎡按年均價(jià)格增幅12%，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品預(yù)計(jì)2011年10月入市，則：清水銷售均價(jià)約：9400元/㎡（±5%）本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品入市均價(jià)預(yù)測：戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之五：赤身肉搏，短兵相接的價(jià)格策略。執(zhí)行關(guān)戰(zhàn)術(shù)高效化經(jīng)以上分析，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格＝∑（各比較物業(yè)修正價(jià)格×比較權(quán)重），則銷售均價(jià)為：9600元/㎡按競爭項(xiàng)目2011年預(yù)估均價(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目SOHO產(chǎn)品2011年10月入市，則：清水銷售均價(jià)約：9600元/㎡（±3%），簡裝銷售均價(jià)約11000元/㎡（±3%）本項(xiàng)目SOHO產(chǎn)品入市均價(jià)預(yù)測：比較項(xiàng)本案泓昌嘉泰香年廣場海洋中心福年廣場權(quán)重—

20%30%20%30%清水均價(jià)（元/㎡）—1200090001100010000地區(qū)級(jí)差1015101010交通通達(dá)度1011101010商務(wù)氛圍1013101010周邊配套1015101010產(chǎn)品相似度1013111211項(xiàng)目檔次1013101010硬件配套1011101011物業(yè)形象1012101010景觀資源1013101010發(fā)展商1011111011合計(jì)100127102102103戰(zhàn)術(shù)高效化經(jīng)以上分析，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：∑戰(zhàn)術(shù)高效化經(jīng)以上分析，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格＝∑（各比較物業(yè)修正價(jià)格×比較權(quán)重），則銷售均價(jià)為：12700元/㎡按競爭項(xiàng)目2011年預(yù)估均價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品預(yù)計(jì)2011年10月入市，則：銷售均價(jià)約：12700元/㎡（±4%）本項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品入市均價(jià)預(yù)測：比較項(xiàng)本案東方希望香年廣場海洋中心權(quán)重—

30%40%30%預(yù)估均價(jià)（元/㎡）—130001250014500地區(qū)級(jí)差10121010交通通達(dá)度1011810商務(wù)氛圍10111010周邊配套10111010產(chǎn)品相似度10121012項(xiàng)目檔次10101011硬件配套1010109物業(yè)形象1011911景觀資源10121010發(fā)展商1091110合計(jì)10010998103戰(zhàn)術(shù)高效化經(jīng)以上分析，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的理論實(shí)收均價(jià)為：∑戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：可變性、可操作性強(qiáng)的折扣策略，讓“臨門一腳”更加給力。優(yōu)惠項(xiàng)目優(yōu)惠細(xì)項(xiàng)折扣預(yù)計(jì)比例測算折扣辦卡優(yōu)惠前期辦理VIP卡可享受購房優(yōu)惠1%100%1.00%誠意金優(yōu)惠開盤前交納誠意金可享受額外優(yōu)惠1%60%0.60%開盤優(yōu)惠內(nèi)部認(rèn)購當(dāng)天購買1%30%0.30%開盤當(dāng)天認(rèn)購1%30%0.30%付款方式優(yōu)惠一次性付款3%20%0.60%分期/按揭付款1%80%0.80%老帶新優(yōu)惠老客戶推薦成交享受額外優(yōu)惠1%30%0.30%預(yù)留折扣為了風(fēng)險(xiǎn)控制或大客戶談判，預(yù)留優(yōu)惠3%70%2.10%平均折扣率6%注：根據(jù)成都市房管局規(guī)定，成交價(jià)格不低于公示價(jià)格的10%，切價(jià)格公示后三個(gè)月不得更改。因此以上折扣均按最高優(yōu)惠10%計(jì)算。戰(zhàn)術(shù)高效化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：可變性、可操作性強(qiáng)的折扣策略，讓“臨戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之六：科學(xué)制定，動(dòng)態(tài)調(diào)整的寫字樓銷控策略執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)1：為方便可拆可組合的產(chǎn)權(quán)劃分，建議標(biāo)準(zhǔn)層劃分8個(gè)產(chǎn)權(quán)。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)3：好壞搭配、零整結(jié)合，高低組合。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：低區(qū)散賣、中高區(qū)整層以上銷售，預(yù)留多層組合銷售。標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)權(quán)劃分示意戰(zhàn)術(shù)高效化營銷策略之六：科學(xué)制定，動(dòng)態(tài)調(diào)整的寫字樓銷控策略執(zhí)戰(zhàn)術(shù)高效化該銷控方式優(yōu)勢(shì)是購買客戶均為實(shí)力較強(qiáng)的大型客戶，未來入駐企業(yè)也為較有實(shí)力的企業(yè)；劣勢(shì)是總價(jià)提高，銷售速度將減緩，銷售周期延長。1/2層銷控方式1/4層銷控方式戰(zhàn)術(shù)高效化該銷控方式優(yōu)勢(shì)是購買客戶均為實(shí)力較Three營銷精細(xì)化。從細(xì)節(jié)入手，注重效率、品質(zhì)和服務(wù)，創(chuàng)造潛在競爭力。Three營銷精細(xì)化。從細(xì)節(jié)入手，注重效率、營銷精細(xì)化精細(xì)化之一：提高入市條件，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢(shì)。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)1：科學(xué)的售樓部選址，高品質(zhì)的現(xiàn)場包裝。售樓處選址建議：于新會(huì)展中心南門外商業(yè)街租賃商鋪?zhàn)鳛槭蹣遣?。人流、車流密集，昭示性?qiáng)?？煽紤]原“天合凱旋廣場”售樓部地址。本案臨時(shí)售樓處選址營銷精細(xì)化精細(xì)化之一：提高入市條件，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢(shì)。執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)營銷精細(xì)化執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)2：項(xiàng)目樓