資產評估基礎理論課件

第二章資產評估基礎理論資產評估的目的資產評估假設資產評估的原則資產評估的價值類型第二章資產評估基礎理論資產評估的目的資產評估假設資產學習目標了解資產評估的目的；正確理解資產評估的價值類型，以及資產評估假設在資產評估中的作用；正確認識并掌握資產評估假設的含義與基本類型；掌握市場價值和市場價值以外的價值；掌握資產評估價值類型的含義及分類；熟悉并掌握資產評估的工作原則和技術原則。第二章資產評估基礎理論學習目標了解資產評估的目的；第二章資產評估基礎理論能力目標能正確評價資產評估的特定目的、價值類型，以及資產評估假設在資產評估中的作用；能靈活并正確地甄選資產評估的價值類型；能正確判斷市場價值和市場價值以外的價值；能正確執(zhí)行資產評估的工作原則和技術原則。第二章資產評估基礎理論能力目標能正確評價資產評估的特定目的、價值類型，以及資產評案例導入對價值類型的選擇存在爭議

2015年5月20日，東陽市場公告，公司將持有的東陽市場絲綢交易所65%的股權轉讓給大股東江蘇吳江絲綢集團，轉讓價為1662.93萬元。本次轉讓完成后，公司不再持有電子交易所股權。公司委托天興評估事務所進行了評估，天興評估事務所于2015年5月17日出具了資產評估報告。經評估，電子交易所65%股權的公允價值為1662.93萬元。經雙方協商確認,以此公允價值作為轉讓對價。

第二章資產評估基礎理論案例導入對價值類型的選擇存在爭議第二章資產評估基礎理論第二章資產評估基礎理論對此，《每日經濟新聞》提出異議，認為價值類型選擇不合理。理由如下：2012年，絲綢交易所虧損712.31萬元。同年，其客戶數超過400家，成交量和成交額增長迅猛，6個月平均復合增長率分別達到159%、121%。2013年，絲綢交易所同時推出倉單質押業(yè)務，當年實現凈利潤21.7萬元。2014年，絲綢交易所的凈利潤增長至124.94萬元，連續(xù)幾年持續(xù)走高。2015年3月，絲綢交易所的業(yè)務由原來的中遠期交易向現貨連續(xù)交易轉變，盡管利潤總額不高，但增速卻非?？捎^。但就是這樣一家具有一定成長預期的公司，在股權出售時卻采取了重置成本價值，而非預期收益價值。

第二章資產評估基礎理論對此，《每日經濟新聞》提出異議章節(jié)Contents01第一節(jié)資產評估的目的章節(jié)Contents01第一節(jié)資產評估的目的一、資產評估的一般目的

資產評估的一般目的就是評定估算被估資產在評估時點的公允價值。資產評估的一般目的泛指所有的資產評估活動共有的目的。資產評估的基本功能就是評值。評定估算被估資產的價值是所有資產評估活動共有的目的。資產評估一經產生就具有了為委托人及資產交易當事人提供合理的資產價值咨詢意見的功能。不論是資產評估的委托人，還是與資產交易有關的當事人，他們所需要的無非是資產評估師對資產在一定時點及一定條件約束下資產公允價值的判斷。一、資產評估的一般目的資產評估的一般目的就是評定估算被估一、資產評估的一般目的簡單地說，資產評估中的公允價值就是市場上的大多數的買者和賣者普遍允許、接受、認可的價值。公允價值是相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件而言的。公允價值源于公平交易的市場交易各方在自愿、平等、理智、信息對等的基礎上達成共識所形成的市場價格。它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件吻合。一、資產評估的一般目的簡單地說，資產評估中的公允價值就是一、資產評估的一般目的同步案例某人在外地出差，因錢包被盜而只能將隨身攜帶的已使用了兩年的便攜式計算機變賣。該計算機在正常的市場條件下可以賣8000元，但是在這種特殊情況下只能賣2000元。同樣的東西因為所面臨的市場條件不同、買賣雙方的地位不同，價格相差很大。但是，這兩個價格都是公允價值，因為這兩個價格都是相對于買賣雙方普遍允許、接受、認可的價值。這兩個價格適用的范圍不同，8000元適用的范圍較廣，2000元只適用特定的交易主體與特定的市場條件?？梢?，由于同一資產所面臨的市場條件不同，買賣雙方在市場中的地位不同，所以該資產的公允價值也不同。一、資產評估的一般目的同步案例某人在外地出差，因錢包被盜一、資產評估的一般目的同步思考與訓練問題：（1）市場價值是否等同于公允價值？（2）資產評估值是否等同于馬克思勞動價值論中的價值？分析與提示：（1）公允價值不能簡單地等同于市場價值。公允價值不僅包括市場價值，還包括預期收益價值、重置成本價值與清算價值。為了弄清這個問題，人們必須首先明確什么是公允價值?！秶H資產評估準則》將市場價值定義為：“評估基準日，自愿的買賣雙方在知情、謹慎、非強迫的情況下通過公平交易資產所獲得的資產的預期價值?！眹H會計準則委員會將公允價值定義為：“公允價值為交易雙方在公平交易中可接受的資產或債權價值?！币?、資產評估的一般目的同步思考與訓練問題：（1）市場價一、資產評估的一般目的國際會計準則委員會認為對公允價值的計量有四個層次：第一層是直接使用可獲得的市場價格；第二層是如不能獲得市場價格，則應使用公認的模型估算市場價格；第三層是實際支付價格（無依據證明其不具有代表性）；第四層是允許使用企業(yè)的特定數據（該數據應能被合理估算，并且與市場預期不沖突）。如果沒有證據表明資產交易市場存在，則公允價值可通過收益法、成本法的計算來獲得。不可否認，在大多數情況下，市場價值可以代表公允價值。但是，與市場價值相比，公允價值的定義更廣、更概括。收益法、成本法及清算價值法與市場法一樣，都有其適用的前提條件，只是各方法之間在被選擇時的優(yōu)先程度不同。評估人員應該根據所掌握的信息與資料依次選擇市場法、收益法、成本法。在特定條件下，評估人員還可選擇清算價值法。一、資產評估的一般目的國際會計準則委員會認為對公允價值的計量一、資產評估的一般目的（2）資產評估值不等同于馬克思勞動價值論中的價值。馬克思勞動價值論中的價值取決于商品中所凝結的一般的無差別的人類勞動。而現實經濟中資產的市場價格可以大于資產中所凝結的一般的無差別的人類勞動。例如，原始土地的價格遠遠大于土地中所消耗的人類勞動。資產評估值是公允價值，即相對于市場的大多數買者和賣者或資產交易有關各方普遍允許、接受、認可的價值。公允價值是以預期存在為合理依據的。一、資產評估的一般目的（2）資產評估值不等同于馬克思勞二、資產評估的特定目的資產評估的特定目的是指被估資產即將發(fā)生的經濟行為，即引起資產評估的經濟事項，是評估業(yè)務、評估結果的具體用途。資產評估的特定目的是資產評估的起點，是評估人員在進行具體資產評估時必須首先明確的基本事項，也是資產評估活動所要達到的目標和歸宿點。它貫穿于資產評估的全過程。資產評估的特定目的影響著評估人員對評估對象的界定，以及對資產價值類型的選擇。二、資產評估的特定目的資產評估的特定目的是指被估資產即二、資產評估的特定目的為了更好地理解資產評估的特定目的并能切實實現資產評估的特定目的對評估全過程的約束和影響，評估人員必須事先明確引起資產評估的經濟行為或事項、資產評估報告與結論的預期用途，以及資產評估報告及結論的預期使用者。在我國資產評估實踐中，引起資產評估的主要資產業(yè)務有以下幾種：（1）資產轉讓。資產轉讓是指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產。通常，資產轉讓是指轉讓非整體性資產的經濟行為。二、資產評估的特定目的為了更好地理解資產評估的特定目的并能二、資產評估的特定目的

（2）企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經濟行為。

（3）企業(yè)出售。企業(yè)出售是指出售獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠、車間及其他整體資產產權的經濟行為。

（4）企業(yè)聯營。企業(yè)聯營是指國內企業(yè)、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯合經營實體的行為。二、資產評估的特定目的（2）企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一二、資產評估的特定目的

（5）股份經營。股份經營是指資產占有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股、內部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。

（6）中外合資與中外合作。中外合資與中外合作是指我國的企業(yè)和其他經濟組織與外國企業(yè)和其他經濟組織或個人在我國境內舉辦合資或合作經營企業(yè)的行為。

（7）企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產清算、終止清算和結業(yè)清算。

（8）抵押。抵押是指資產占有單位以本單位的資產作為物質保證進行抵押而獲得貸款的經濟行為。二、資產評估的特定目的（5）股份經營。股份經營是指資二、資產評估的特定目的

（9）擔保。擔保是指狹義上的擔保行為，即資產占有單位以本企業(yè)的資產為其他單位的經濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。

（10）企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產占有單位在一定期限內以收取租金的形式將企業(yè)全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。

（11）債務重組。債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁決，同意債務人修改債務條件的事項。二、資產評估的特定目的（9）擔保。擔保是指狹義上的擔二、資產評估的特定目的

（12）資源納稅。稅收是國家財政收入的主要來源。稅收計算的是否正確關系到國家的財政收入能否保證，納稅人的稅收負擔是否合理。我國現已開征房產稅、土地增值稅、資源稅等。隨著我國市場經濟的發(fā)展和個人財產的增加，進一步發(fā)揮財產稅調節(jié)功能，改進財產稅的評估工作勢在必行。需要說明的是，按照國有資產管理法規(guī)的規(guī)定，國有資產發(fā)生上述前11項行為的必須經過評估。二、資產評估的特定目的（12）資源納稅。稅收是國家財章節(jié)Contents02第二節(jié)資產評估假設章節(jié)Contents02第二節(jié)資產評估假設一、資產評估假設的含義所謂假設，就是依據有限事實，通過一系列推理對所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明。資產評估假設是指評估人員根據評估的具體目的，將被估資產置于一個合乎邏輯判斷的相對固定的市場環(huán)境之中，對被估資產的未來價值的作用空間和作用方式加以限定，使資產評估得以順利進行的假定性說明。一、資產評估假設的含義所謂假設，就是依據有限事實，通過一一、資產評估假設的含義一、資產評估假設的含義一、資產評估假設的含義

《資產評估準則——基本準則》第十七條規(guī)定：“注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務，應當科學合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結論的影響?！奔僭O對任何學科都是重要的，任何學科的理論觀念和方法都是建立在一定的假設基礎之上的。假設必須依據充分的事實，運用已有的科學知識，通過推理（包括演繹、歸納和類比）來形成。當然，無論假設有多么嚴謹，它都帶有推測，甚至含有主觀猜想的成分。但是，只要合乎邏輯、合乎情理，假設對科學研究都是有重大意義的。一、資產評估假設的含義《資產評估準則——基本準則》第十七二、資產評估假設的基本類型

（一）交易假設交易假設的含義1.交易假設是對待估資產已處于交易過程中的假定說明。交易假設是假定所有待估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。眾所周知，大多數資產評估其實是在資產實際交易之前進行的，而資產評估的最終結果又屬于資產的交換價值范疇。為了發(fā)揮資產評估在資產實際交易之前為委托人提供資產交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產評估得以進行，評估人員利用交易假設將被評估資產置于交易當中，模擬市場進行評估是十分必要的。二、資產評估假設的基本類型（一）交易假設交易假設的含義1.二、資產評估假設的基本類型交易假設的前提條件2.交易假設的前提條件是被估資產面臨交易或具有交易可能，被估資產可以交易、買賣。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，是資產評估通用的條件假設。一方面，交易假設為資產評估得以進行創(chuàng)造了條件；另一方面，交易假設明確限定了資產評估的外部環(huán)境，即資產被置于市場交易之中，資產評估不能脫離市場條件而孤立進行。二、資產評估假設的基本類型交易假設的前提條件2.交易假設二、資產評估假設的基本類型

（二）公開市場假設公開市場假設的含義1.公開市場假設是對被估資產擬進入的市場是公開市場的假定說明。公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定性說明。公開市場假設旨在說明一種充分競爭的市場條件。在這種條件下，資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。二、資產評估假設的基本類型（二）公開市場假設公開市場假設的二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的關鍵在于認識和把握公開市場的實質和內涵。公開市場是指一個有眾多的買者和賣者的充分發(fā)達與完善的充分競爭性市場。在這個市場上，買賣雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買者和賣者的地位是平等的，其交易行為都是自愿的、理智的，而非強制的或受限制的。事實上，現實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的關鍵在于認識和把二、資產評估假設的基本類型公開市場假設是假定市場是一個充分競爭的市場，資產在公開市場上實現的交換價值隱含著市場對該資產在當時條件下有效使用的社會認同，以及社會公眾對市場價格的認可和接受。公開市場假設以被估資產在市場上公開買賣為基礎，以客觀存在的市場交易價格為依據，以“存在即合理”的思維模式對資產價格進行評定和估算。二、資產評估假設的基本類型公開市場假設是假定市場是一個充二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的前提條件2.二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的前提條件2.二、資產評估假設的基本類型

（三）持續(xù)使用假設持續(xù)使用假設的含義1.持續(xù)使用假設是指對正處于使用狀態(tài)的資產還將被繼續(xù)使用的一種假定性說明。持續(xù)使用假設既說明了被評估資產面臨的市場條件或市場環(huán)境，也著重說明了資產的存續(xù)狀態(tài)。持續(xù)使用假設適用于以下幾種情況：二、資產評估假設的基本類型（三）持續(xù)使用假設持續(xù)使用假設的二、資產評估假設的基本類型在用續(xù)用。在用續(xù)用是指處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將按其現行用途被繼續(xù)使用。轉用續(xù)用。轉用續(xù)用是指處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將改變資產現時的使用用途被繼續(xù)使用。移地續(xù)用。移地續(xù)用是指處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將改變資產現在的空間位置被繼續(xù)使用。(1)(2)(3)二、資產評估假設的基本類型在用續(xù)用。在用續(xù)用是指處于使用中的二、資產評估假設的基本類型不同情況下的持續(xù)使用假設對評估參數的選擇和影響是不同的，其評估結果之間也會有較大程度的差別。因此，它們的適用范圍常常是有區(qū)別的。例如，在用續(xù)用假設條件下的評估結果并沒有充分考慮資產用途替換，只對特定的買者和賣者是公平合理的；而在轉用續(xù)用的假設條件下，資產的使用可能充分考慮了資產的最佳使用方式和使用狀態(tài)。如果不做特別說明，持續(xù)使用假設通常是指在用續(xù)用假設。二、資產評估假設的基本類型不同情況下的持續(xù)使用假設對評估二、資產評估假設的基本類型持續(xù)使用假設的前提條件2.持續(xù)使用假設的前提條件是被評估資產正處于使用狀態(tài)或備用狀態(tài)；根據有關數據和信息推斷，被評估資產將被繼續(xù)使用下去；被評估資產繼續(xù)使用在經濟上合理，在技術上可行，在法律上允許。持續(xù)使用假設屬于評估對象自身條件和狀態(tài)假設，是資產評估中的一個非常重要的假設。尤其在我國，經濟體制處于轉軌時期，市場發(fā)育尚未完善，資產評估活動大多與企業(yè)的存量資產產權變動有關。因此，評估對象經常處于或被推定在持續(xù)使用假設的前提條件下。充分認識和掌握持續(xù)使用假設的內涵和實質對我國的資產評估來說有著重要意義。二、資產評估假設的基本類型持續(xù)使用假設的前提條件2.持續(xù)二、資產評估假設的基本類型

（四）清算假設清算假設的含義1.清算假設是對被估資產將在非公開市場被迫出售或快速變現的假定性說明。清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種說明或限定。清算假設之下的評估值通常要低于公開市場假設或持續(xù)使用假設之下的評估值。二、資產評估假設的基本類型（四）清算假設清算假設的含義1.二、資產評估假設的基本類型清算假設的前提條件2.清算假設的前提條件有被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，以及根據相應數據推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態(tài)。二、資產評估假設的基本類型清算假設的前提條件2.清算假設二、資產評估假設的基本類型同步資料資產評估假設是資產評估的前提假設，包括資產評估時的條件假設、資產評估的市場條件前提假設，以及評估對象自身的條件和狀態(tài)假設。其中，交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，是資產評估通用的條件假設；公開市場假設和清算假設屬于資產評估的市場條件前提假設；持續(xù)使用假設則屬于評估對象自身條件和狀態(tài)假設。通常情況下，資產評估的同一類假設在某一具體評估項目中是不會被并列使用的。例如，公開市場假設與清算假設一般是不會同時作為某一特定條件下資產評估的市場前提條件的，持續(xù)使用假設中的在用續(xù)用、轉用續(xù)用及移地續(xù)用一般也不會同時作為某個具體評估對象的自身條件和狀態(tài)的假設前提。資產評估假設的使用二、資產評估假設的基本類型同步資料資產評估假設是資產評估三、資產評估假設在資產評估中的作用交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設是資產評估實務中最基礎、最基本的前提假設。事實上，評估人員在資產評估的實際操作過程中運用的假設遠不止上述四個。資產評估假設在資產評估實務操作中具有舉足輕重的作用。三、資產評估假設在資產評估中的作用交易假設、公開市場假設三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設使評估目的得以科學合理的實現1.評估結果的合理性與評估假設之間具有邏輯關系。評估假設是判斷評估結果公允、合理的基本依據。評估的特定目的對資產的價值類型有一定的約束作用。人們要把資產評估價值類型體現到評估結果中，就必須借助資產評估假設。資產評估人員借助評估假設將評估目的對評估結果的價值類型及其量的要求體現到資產評估結果中。沒有資產評估的基本前提假設，就無法科學合理地實現資產評估的特定目的。三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設使評估目的得以科學三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設創(chuàng)造或構筑了資產評估得以按部就班順利進行的基礎和條件2.通過資產評估假設將被估資產置于一個相對固定的市場環(huán)境中，評估人員就可以根據資產評估前提假設所設定的市場條件及評估對象的作用空間和作用方式評定估算出符合資產評估特定目的的評估結果。如果評估對象面臨的市場條件不確定，評估對象的作用空間和作用方式不確定，那么資產評估在實際上是無法進行的；如果在未明確評估對象所面臨的市場條件、作用空間和作用方式的情況下進行了資產評估，那么這種資產評估充其量只是一種數字游戲，不可能真實地反映評估對象，也不可能得出符合評估目的的評估結果。三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設創(chuàng)造或構筑了資產評章節(jié)Contents03第三節(jié)資產評估的原則章節(jié)Contents03第三節(jié)資產評估的原則一、資產評估的工作原則工作原則是規(guī)范資產評估主體行為，調節(jié)資產評估委托者、評估業(yè)務承擔者及資產業(yè)務有關權益各方在資產評估中的相互關系的執(zhí)業(yè)準則。資產評估師在執(zhí)業(yè)中應嚴格遵守國家有關的法律法規(guī)，恪守以下幾個原則：一、資產評估的工作原則工作原則是規(guī)范資產評估主體行為，調一、資產評估的工作原則公正性原則1.公正性原則要求評估機構和人員必須堅持公平、公正的立場，不受資產業(yè)務當事人利益的影響，不為資產業(yè)務任何一方左右，始終以中立的第三者身份客觀地進行評估。如果資產評估有失公正，那么資產評估將失去公眾對其的信任，失去在社會經濟中存在和發(fā)展的基礎。公正性是資產評估的立足之本。一、資產評估的工作原則公正性原則1.公正性原則要求評估機一、資產評估的工作原則科學性原則2.一、資產評估的工作原則科學性原則2.一、資產評估的工作原則客觀性原則3.客觀性原則要求資產評估以事實為依據，經過實事求是的分析和研究，得出能夠反映客觀情況的評估結果?？陀^性原則要求評估所依據的數據資料必須真實可靠，估算中的預測推斷等主觀判斷過程必須建立在客觀實際基礎之上。評估人員在整個評估過程中必須使定性分析與定量分析、靜態(tài)分析與動態(tài)分析有機結合，使評估工作科學合理、真實可信。一、資產評估的工作原則客觀性原則3.客觀性原則要求資產評一、資產評估的工作原則獨立性原則4.獨立性原則要求評估機構和資產評估師在執(zhí)業(yè)過程中應當獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受利害關系方或相關當事方等外界干擾或影響。一、資產評估的工作原則獨立性原則4.獨立性原則要求評估機二、資產評估的技術原則資產評估的技術原則是規(guī)范資產評估主體的專業(yè)判斷技術，是提供理論依據和保證的業(yè)務準則。資產評估的技術原則是資產評估理論的具體化。資產評估中最基本的技術原則主要包括以下幾個：二、資產評估的技術原則資產評估的技術原則是規(guī)范資產評估主二、資產評估的技術原則預期收益原則1.預期收益原則是指資產的現時價值主要取決于該項資產所能給擁有者或控制者帶來的預期利潤。資產之所以具有價值，是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經濟利益。資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產價值的一個最基本的依據。預期收益原則是收益法的理論依據。資產評估師可以以此原則對整體資產、商業(yè)用房、虛擬資本（土地、期貨、權證）進行評估。二、資產評估的技術原則預期收益原則1.預期收益原則是指資二、資產評估的技術原則供求原則2.供求原則是指同商品的價格隨著商品供求的變化而變化一樣，資產價格也隨著資產供求的變化而變化。供求原則是經濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。資產價格隨供求狀況的變化而變化是市場經濟的基本法則。假定在其他條件不變的前提下，增加某項資產的需求或減少其供給，該項資產的市場價格會趨于上升；反之，則會下降。供求雙方的交換作用構成市場，影響資產的價格。供求原則是資產評估現行市價法的理論依據。二、資產評估的技術原則供求原則2.供求原則是指同商品的價二、資產評估的技術原則貢獻原則3.貢獻原則是指資產價值取決于該項資產對其他相關資產或整體資產總收益的貢獻?？傮w來說，資產價值取決于當缺少它時對其他相關資產或整體資產總收益的影響程度。貢獻原則要求在評估某個處在整體資產中的單項資產時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的作用，或者是當整體資產因缺少該項要素資產而蒙受的損失。從一定意義上來說，貢獻原則是預期收益原則的一種具體化原則。當對不具有獲利能力的單項資產、無形資產進行評估時，單項資產的價值主要取決于單項資產對整體資產總收益的貢獻。貢獻原則適用于對單項資產、無形資產的評估。二、資產評估的技術原則貢獻原則3.貢獻原則是指資產價值取二、資產評估的技術原則替代原則4.替代原則是指在同一市場上，功能、使用價值、質量大致相同的資產具有大致相同的價格。作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質量的商品具有不同的交換價值或價格，那么買者會選擇價格較低者。當然，如果賣者可以將商品賣到更高的價格水平上，他就會選擇較高的價格。最終，在買賣雙方競爭的作用下，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品應有大致相同的價格。在資產評估中確實存在著評估數據、評估方法等的合理替代問題，正確運用替代原則是公正進行資產評估的重要保證。二、資產評估的技術原則替代原則4.替代原則是指在同一市場二、資產評估的技術原則最佳利用原則5.最佳利用原則要求在對一項具有多種用途或潛能的資產在公開市場條件下進行評估時，應以其最佳用途為基礎。在市場經濟條件下，資產具有一種趨向最佳用途的內在功能。如果待估資產目前還未達到最佳利用狀態(tài)，那么在評估時應以最佳利用狀態(tài)為基礎。例如，一處房地產可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，在不同用途下，其收益不同，如果通過競爭可以達到房地產的最佳用途，那么應結合預期原則，在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的情況下，按能帶來最高收益的最佳用途進行估價。最佳利用原則既能保證資產出讓方的利益，又有利于發(fā)揮資產的最大效用。二、資產評估的技術原則最佳利用原則5.最佳利用原則要求在二、資產評估的技術原則評估時點原則6.評估時點原則要求資產評估必須有評估基準日，評估值就是評估基準日的價值。根據《國際評估準則》，評估值是某一特定日期的時點價值，僅反映了評估基準日的真實市場情況和條件，而不是評估基準日以前或以后的市場情況和條件。由于市場是變化的，影響資產價格的因素也處于變化之中，為了使資產評估得以操作，同時保證資產評估結果可以被市場檢驗，所以評估人員在評估資產時必須假定市場條件固定在某一時點。這一時點就是評估基準日或估價日期。評估時點為資產評估提供了一個時間基準。二、資產評估的技術原則評估時點原則6.評估時點原則要求資二、資產評估的技術原則同步思考與訓練問題：不同評估主體對同一評估目的下的同一評估對象同時進行評估，其評估結果是否一致？為什么？分析與提示：不同評估主體對同一評估目的下的同一評估對象同時進行評估，其評估結果必須一致。資產評估作為社會中介行業(yè)，應為各項資產業(yè)務提供公正的價值尺度，維護各產權主體的合法權益。其行為關系到資本市場、產權市場的價格信號是否真實、是否能有序運行，關系到社會資產能否優(yōu)化配置和合理流動。因此，資產評估工作必須遵循一定的原則。即使是不同的評估主體，其所遵循的評估原則也應當具有一致性，評估結論也自然具有一致性。二、資產評估的技術原則同步思考與訓練問題：不同評估主體對章節(jié)Contents04第四節(jié)資產評估的價值類型章節(jié)Contents04第四節(jié)資產評估的價值類型一、資產評估價值類型的含義與分類

（一）資產評估價值類型的含義資產評估價值類型是指人們對資產評估結果價值屬性的定義及其表達方式，是對被估資產價值質的規(guī)定，表明資產評估結果的價值內涵和外延。不同的價值類型從不同的角度反映了資產評估價值的屬性和特征。同一資產的不同價值類型所反映出的評估價值不但在性質上是不同的，而且在數量上也往往存在著較大差異。一、資產評估價值類型的含義與分類（一）資產評估價值類型的一、資產評估價值類型的含義與分類

（二）資產評估價值類型的分類評估人員對資產價值進行合理分類主要有兩個目的：一是為科學合理地進行資產評估提供指引，二是使資產評估報告使用者能正確理解和恰當使用資產評估結果。由于所處的角度不同，以及對資產評估的價值類型理解方面存在差異，人們主要將資產評估價值類型分為以下幾類：一、資產評估價值類型的含義與分類（二）資產評估價值類型的一、資產評估價值類型的含義與分類（1）按資產評估的估價標準形式不同，價值類型可分為重置成本、收益現值、現行市價（或變現價值）與清算價格。這種劃分基本上承襲了現代會計理論中關于資產計價標準的劃分方法和標準，將資產評估與會計的資產計價緊密地聯系在一起。（2）按資產評估假設的不同，價值類型可分為繼續(xù)使用價值、公開市場價值與清算價值。這種劃分有利于人們了解資產評估結果的假設前提條件，同時也強化了評估人員對評估假設前提條件的運用。一、資產評估價值類型的含義與分類（1）按資產評估的估一、資產評估價值類型的含義與分類一、資產評估價值類型的含義與分類一、資產評估價值類型的含義與分類（4）按資產評估時所依據的市場條件以及被評估資產的使用狀態(tài)的不同，價值類型可分為市場價值與市場價值以外的價值。這種劃分不僅注重了資產評估結果的適用范圍、評估所依據的市場條件及資產使用狀態(tài)的匹配，還通過資產市場價值概念的提出樹立了一個資產公允價值的坐標。資產市場價值是資產公允價值的基本表現形式，市場價值以外的價值則是資產公允價值的特殊表現形式。一、資產評估價值類型的含義與分類（4）按資產評估時所二、市場價值與市場價值以外的價值從資產評估的角度以及對資產評估實踐具有理論指導意義和作用的角度來看，將資產評估價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值更有利于實現劃分資產評估價值類型的目的。二、市場價值與市場價值以外的價值從資產評估的角度以及對二、市場價值與市場價值以外的價值

（一）市場價值市場價值的定義1.根據《國際評估準則》，市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，達成公平交易形成的對某項資產的交易價值估計的數額。當事人雙方應當精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。二、市場價值與市場價值以外的價值（一）市場價值市場價值的二、市場價值與市場價值以外的價值根據市場價值的定義，市場價值具有以下幾個要件：

（1）自愿買方。自愿買方是指具有購買動機且并沒有被強迫進行購買的一方當事人。該購買者會根據現行市場的真實狀況和現行市場的期望值進行購買，不會特別急于購買，也不會在任何價格條件下都決定購買，即不會付出比市場價格更高的價格。

（2）自愿賣方。自愿賣方是指既不準備以任何價格急于出售或被強迫出售，也不會因期望獲得被現行市場視為不合理的價格而繼續(xù)持有資產的一方當事人。自愿賣方期望在進行必要的市場營銷之后，根據市場條件以公開市場所能達到的最高價格出售資產。二、市場價值與市場價值以外的價值根據市場價值的定義，市二、市場價值與市場價值以外的價值二、市場價值與市場價值以外的價值二、市場價值與市場價值以外的價值

（6）資產在市場上有足夠的展示時間。資產應當以最恰當的方式在市場上予以展示。不同資產的具體展示時間應根據資產特點和市場條件的不同而有所不同，但展示時間應當使該資產能夠引起足夠數量的潛在購買者的注意。

（7）當事人雙方精明、謹慎行事。自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產的性質和特點、實際用途、潛在用途及評估基準日的市場狀況，并假定當事人都根據上述知識為自身利益而決策、謹慎行事，以爭取在交易中為自己獲得最好的價格。二、市場價值與市場價值以外的價值（6）資產在市場上有二、市場價值與市場價值以外的價值市場價值應當滿足的要求2.二、市場價值與市場價值以外的價值市場價值應當滿足的要求2二、市場價值與市場價值以外的價值（2）評估的對象是明確的，包括資產承載的權益。以公開市場假設來設定資產評估所依據的市場條件。以評估對象被正常使用或最佳使用或最有可能使用，并達到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)。資產評估過程中所使用的數據均來自市場。（1）

（3）

（4）二、市場價值與市場價值以外的價值（2）評估的對象是明確的，二、市場價值與市場價值以外的價值

（二）市場價值以外的價值市場價值以外的價值又稱非市場價值、其他價值。凡是不符合市場價值定義條件的資產價值都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值是一個相對于市場價值的專有名詞和專業(yè)術語。它是一系列不符合資產市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合，包括在用價值、投資價值、持續(xù)經營價值、保險價值、清算價值和課稅價值等一系列具體價值表現形式。市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值存在形式。對市場價值以外的價值的理解和把握不應僅僅局限在它與市場價值的區(qū)別上，而是要理解和把握市場價值以外的價值中的具體價值表現形式的確切定義。二、市場價值與市場價值以外的價值（二）市場價值以外的價值二、市場價值與市場價值以外的價值在用價值1.在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值估計值。在用價值并不考慮該資產的最佳用途或資產變現的情況，是特定資產在未來持續(xù)使用過程和使用期限結束時的處置中形成的預計未來現金流量的現值。二、市場價值與市場價值以外的價值在用價值1.在用價值是二、市場價值與市場價值以外的價值投資價值2.投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某類投資者所具有的價值估計值。資產的投資價值與投資性資產價值是兩個不同的概念。投資性資產價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現的市場價值。二、市場價值與市場價值以外的價值投資價值2.投資價值是二、市場價值與市場價值以外的價值持續(xù)經營價值3.持續(xù)經營價值是指企業(yè)作為一個整體按照目前正在使用的用途、方式繼續(xù)經營下去所能表現出來的價值估計值。企業(yè)的各個組成部分對該企業(yè)的整體價值都有相應的貢獻，因而可以將企業(yè)總的持續(xù)經營價值分配給企業(yè)的各個組成部分，即構成企業(yè)持續(xù)經營的各局部資產的在用價值。二、市場價值與市場價值以外的價值持續(xù)經營價值3.持續(xù)經二、市場價值與市場價值以外的價值保險價值4.二、市場價值與市場價值以外的價值保險價值4.二、市場價值與市場價值以外的價值清算價值5.二、市場價值與市場價值以外的價值清算價值5.二、市場價值與市場價值以外的價值課稅價值6.二、市場價值與市場價值以外的價值課稅價值6.二、市場價值與市場價值以外的價值殘余價值7.殘余價值是指對機器設備、房屋建筑物或其他有形資產等的拆零變現價值的估計數額。市場價值以外的價值是一個開放式的專業(yè)術語。除了上面提到的市場價值以外的價值的具體價值表現形式以外，還有不符合或不滿足市場價值定義條件的其他價值，如特殊價值、國有企業(yè)改制資產評估中的定向轉讓價值、內部轉讓價值等。二、市場價值與市場價值以外的價值殘余價值7.殘余價值是二、市場價值與市場價值以外的價值同步思考與訓練問題：市場價值以外的價值是否是非公平的價值？評估人員是否應將市場價值作為追求的目標？分析與提示：市場價值與市場價值以外的價值是以資產評估所面臨的市場條件和評估對象自身的條件為標準設定的。無論是市場價值還是非市場價值，對其的評估都必須考慮決定資產價值的基本因素，如資產自身的條件、利用方式、使用狀態(tài)及評估基準日的市場條件。資產的市場價值是資產公允價值的基本表現形式，市場價值以外的價值則是資產公允價值的特殊表現形式。市場價值與市場價值以外的價值都是公允價值。市場價值以外的價值也是資產交易中的一種相對公平合理的價值。其對特定資產業(yè)務當事人來說是公平合理的。二、市場價值與市場價值以外的價值同步思考與訓練問題：市二、市場價值與市場價值以外的價值市場價值與市場價值以外的價值各有其適用范圍和使用范圍，只是市場價值以外的價值的相對合理性的適用范圍較窄。評估人員不應單獨將市場價值作為追求的目標。二、市場價值與市場價值以外的價值市場價值與市場價值以外三、影響價值類型選擇的因素資產評估的價值類型的形成不僅與引起資產評估的特定經濟行為(資產評估特定目的)有關，還與評估對象的功能、狀態(tài)、評估時的市場條件等因素有密切聯系。對資產評估價值類型的定義不僅是一個理論問題，還是一個實踐問題。三、影響價值類型選擇的因素資產評估的價值類型的形成不僅三、影響價值類型選擇的因素資產評估的特定目的1.三、影響價值類型選擇的因素資產評估的特定目的1.三、影響價值類型選擇的因素資產自身的功能、利用方式和使用狀態(tài)2.三、影響價值類型選擇的因素資產自身的功能、利用方式和使用狀三、影響價值類型選擇的因素被估資產所處的市場條件3.評估時所面臨的市場條件及交易條件是資產評估的外部環(huán)境，是影響資產評估結果的外部因素。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產也會有不同的評估結果。資產評估目的作為資產評估結果的具體用途，以及對資產評估運作條件起宏觀約束的因素，與決定資產評估價值的內因（評估對象的自身條件）和外因（與評估時的市場條件）共同構成資產評估的價值基礎。三、影響價值類型選擇的因素被估資產所處的市場條件3.三、影響價值類型選擇的因素三、影響價值類型選擇的因素第二章資產評估基礎理論資產評估的目的資產評估假設資產評估的原則資產評估的價值類型第二章資產評估基礎理論資產評估的目的資產評估假設資產學習目標了解資產評估的目的；正確理解資產評估的價值類型，以及資產評估假設在資產評估中的作用；正確認識并掌握資產評估假設的含義與基本類型；掌握市場價值和市場價值以外的價值；掌握資產評估價值類型的含義及分類；熟悉并掌握資產評估的工作原則和技術原則。第二章資產評估基礎理論學習目標了解資產評估的目的；第二章資產評估基礎理論能力目標能正確評價資產評估的特定目的、價值類型，以及資產評估假設在資產評估中的作用；能靈活并正確地甄選資產評估的價值類型；能正確判斷市場價值和市場價值以外的價值；能正確執(zhí)行資產評估的工作原則和技術原則。第二章資產評估基礎理論能力目標能正確評價資產評估的特定目的、價值類型，以及資產評案例導入對價值類型的選擇存在爭議

2015年5月20日，東陽市場公告，公司將持有的東陽市場絲綢交易所65%的股權轉讓給大股東江蘇吳江絲綢集團，轉讓價為1662.93萬元。本次轉讓完成后，公司不再持有電子交易所股權。公司委托天興評估事務所進行了評估，天興評估事務所于2015年5月17日出具了資產評估報告。經評估，電子交易所65%股權的公允價值為1662.93萬元。經雙方協商確認,以此公允價值作為轉讓對價。

第二章資產評估基礎理論案例導入對價值類型的選擇存在爭議第二章資產評估基礎理論第二章資產評估基礎理論對此，《每日經濟新聞》提出異議，認為價值類型選擇不合理。理由如下：2012年，絲綢交易所虧損712.31萬元。同年，其客戶數超過400家，成交量和成交額增長迅猛，6個月平均復合增長率分別達到159%、121%。2013年，絲綢交易所同時推出倉單質押業(yè)務，當年實現凈利潤21.7萬元。2014年，絲綢交易所的凈利潤增長至124.94萬元，連續(xù)幾年持續(xù)走高。2015年3月，絲綢交易所的業(yè)務由原來的中遠期交易向現貨連續(xù)交易轉變，盡管利潤總額不高，但增速卻非常可觀。但就是這樣一家具有一定成長預期的公司，在股權出售時卻采取了重置成本價值，而非預期收益價值。

第二章資產評估基礎理論對此，《每日經濟新聞》提出異議章節(jié)Contents01第一節(jié)資產評估的目的章節(jié)Contents01第一節(jié)資產評估的目的一、資產評估的一般目的

資產評估的一般目的就是評定估算被估資產在評估時點的公允價值。資產評估的一般目的泛指所有的資產評估活動共有的目的。資產評估的基本功能就是評值。評定估算被估資產的價值是所有資產評估活動共有的目的。資產評估一經產生就具有了為委托人及資產交易當事人提供合理的資產價值咨詢意見的功能。不論是資產評估的委托人，還是與資產交易有關的當事人，他們所需要的無非是資產評估師對資產在一定時點及一定條件約束下資產公允價值的判斷。一、資產評估的一般目的資產評估的一般目的就是評定估算被估一、資產評估的一般目的簡單地說，資產評估中的公允價值就是市場上的大多數的買者和賣者普遍允許、接受、認可的價值。公允價值是相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件而言的。公允價值源于公平交易的市場交易各方在自愿、平等、理智、信息對等的基礎上達成共識所形成的市場價格。它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件吻合。一、資產評估的一般目的簡單地說，資產評估中的公允價值就是一、資產評估的一般目的同步案例某人在外地出差，因錢包被盜而只能將隨身攜帶的已使用了兩年的便攜式計算機變賣。該計算機在正常的市場條件下可以賣8000元，但是在這種特殊情況下只能賣2000元。同樣的東西因為所面臨的市場條件不同、買賣雙方的地位不同，價格相差很大。但是，這兩個價格都是公允價值，因為這兩個價格都是相對于買賣雙方普遍允許、接受、認可的價值。這兩個價格適用的范圍不同，8000元適用的范圍較廣，2000元只適用特定的交易主體與特定的市場條件。可見，由于同一資產所面臨的市場條件不同，買賣雙方在市場中的地位不同，所以該資產的公允價值也不同。一、資產評估的一般目的同步案例某人在外地出差，因錢包被盜一、資產評估的一般目的同步思考與訓練問題：（1）市場價值是否等同于公允價值？（2）資產評估值是否等同于馬克思勞動價值論中的價值？分析與提示：（1）公允價值不能簡單地等同于市場價值。公允價值不僅包括市場價值，還包括預期收益價值、重置成本價值與清算價值。為了弄清這個問題，人們必須首先明確什么是公允價值。《國際資產評估準則》將市場價值定義為：“評估基準日，自愿的買賣雙方在知情、謹慎、非強迫的情況下通過公平交易資產所獲得的資產的預期價值?！眹H會計準則委員會將公允價值定義為：“公允價值為交易雙方在公平交易中可接受的資產或債權價值。”一、資產評估的一般目的同步思考與訓練問題：（1）市場價一、資產評估的一般目的國際會計準則委員會認為對公允價值的計量有四個層次：第一層是直接使用可獲得的市場價格；第二層是如不能獲得市場價格，則應使用公認的模型估算市場價格；第三層是實際支付價格（無依據證明其不具有代表性）；第四層是允許使用企業(yè)的特定數據（該數據應能被合理估算，并且與市場預期不沖突）。如果沒有證據表明資產交易市場存在，則公允價值可通過收益法、成本法的計算來獲得。不可否認，在大多數情況下，市場價值可以代表公允價值。但是，與市場價值相比，公允價值的定義更廣、更概括。收益法、成本法及清算價值法與市場法一樣，都有其適用的前提條件，只是各方法之間在被選擇時的優(yōu)先程度不同。評估人員應該根據所掌握的信息與資料依次選擇市場法、收益法、成本法。在特定條件下，評估人員還可選擇清算價值法。一、資產評估的一般目的國際會計準則委員會認為對公允價值的計量一、資產評估的一般目的（2）資產評估值不等同于馬克思勞動價值論中的價值。馬克思勞動價值論中的價值取決于商品中所凝結的一般的無差別的人類勞動。而現實經濟中資產的市場價格可以大于資產中所凝結的一般的無差別的人類勞動。例如，原始土地的價格遠遠大于土地中所消耗的人類勞動。資產評估值是公允價值，即相對于市場的大多數買者和賣者或資產交易有關各方普遍允許、接受、認可的價值。公允價值是以預期存在為合理依據的。一、資產評估的一般目的（2）資產評估值不等同于馬克思勞二、資產評估的特定目的資產評估的特定目的是指被估資產即將發(fā)生的經濟行為，即引起資產評估的經濟事項，是評估業(yè)務、評估結果的具體用途。資產評估的特定目的是資產評估的起點，是評估人員在進行具體資產評估時必須首先明確的基本事項，也是資產評估活動所要達到的目標和歸宿點。它貫穿于資產評估的全過程。資產評估的特定目的影響著評估人員對評估對象的界定，以及對資產價值類型的選擇。二、資產評估的特定目的資產評估的特定目的是指被估資產即二、資產評估的特定目的為了更好地理解資產評估的特定目的并能切實實現資產評估的特定目的對評估全過程的約束和影響，評估人員必須事先明確引起資產評估的經濟行為或事項、資產評估報告與結論的預期用途，以及資產評估報告及結論的預期使用者。在我國資產評估實踐中，引起資產評估的主要資產業(yè)務有以下幾種：（1）資產轉讓。資產轉讓是指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產。通常，資產轉讓是指轉讓非整體性資產的經濟行為。二、資產評估的特定目的為了更好地理解資產評估的特定目的并能二、資產評估的特定目的

（2）企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經濟行為。

（3）企業(yè)出售。企業(yè)出售是指出售獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠、車間及其他整體資產產權的經濟行為。

（4）企業(yè)聯營。企業(yè)聯營是指國內企業(yè)、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯合經營實體的行為。二、資產評估的特定目的（2）企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一二、資產評估的特定目的

（5）股份經營。股份經營是指資產占有單位實行股份制經營方式的行為，包括法人持股、內部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。

（6）中外合資與中外合作。中外合資與中外合作是指我國的企業(yè)和其他經濟組織與外國企業(yè)和其他經濟組織或個人在我國境內舉辦合資或合作經營企業(yè)的行為。

（7）企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產清算、終止清算和結業(yè)清算。

（8）抵押。抵押是指資產占有單位以本單位的資產作為物質保證進行抵押而獲得貸款的經濟行為。二、資產評估的特定目的（5）股份經營。股份經營是指資二、資產評估的特定目的

（9）擔保。擔保是指狹義上的擔保行為，即資產占有單位以本企業(yè)的資產為其他單位的經濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。

（10）企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產占有單位在一定期限內以收取租金的形式將企業(yè)全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。

（11）債務重組。債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁決，同意債務人修改債務條件的事項。二、資產評估的特定目的（9）擔保。擔保是指狹義上的擔二、資產評估的特定目的

（12）資源納稅。稅收是國家財政收入的主要來源。稅收計算的是否正確關系到國家的財政收入能否保證，納稅人的稅收負擔是否合理。我國現已開征房產稅、土地增值稅、資源稅等。隨著我國市場經濟的發(fā)展和個人財產的增加，進一步發(fā)揮財產稅調節(jié)功能，改進財產稅的評估工作勢在必行。需要說明的是，按照國有資產管理法規(guī)的規(guī)定，國有資產發(fā)生上述前11項行為的必須經過評估。二、資產評估的特定目的（12）資源納稅。稅收是國家財章節(jié)Contents02第二節(jié)資產評估假設章節(jié)Contents02第二節(jié)資產評估假設一、資產評估假設的含義所謂假設，就是依據有限事實，通過一系列推理對所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明。資產評估假設是指評估人員根據評估的具體目的，將被估資產置于一個合乎邏輯判斷的相對固定的市場環(huán)境之中，對被估資產的未來價值的作用空間和作用方式加以限定，使資產評估得以順利進行的假定性說明。一、資產評估假設的含義所謂假設，就是依據有限事實，通過一一、資產評估假設的含義一、資產評估假設的含義一、資產評估假設的含義

《資產評估準則——基本準則》第十七條規(guī)定：“注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務，應當科學合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結論的影響。”假設對任何學科都是重要的，任何學科的理論觀念和方法都是建立在一定的假設基礎之上的。假設必須依據充分的事實，運用已有的科學知識，通過推理（包括演繹、歸納和類比）來形成。當然，無論假設有多么嚴謹，它都帶有推測，甚至含有主觀猜想的成分。但是，只要合乎邏輯、合乎情理，假設對科學研究都是有重大意義的。一、資產評估假設的含義《資產評估準則——基本準則》第十七二、資產評估假設的基本類型

（一）交易假設交易假設的含義1.交易假設是對待估資產已處于交易過程中的假定說明。交易假設是假定所有待估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。眾所周知，大多數資產評估其實是在資產實際交易之前進行的，而資產評估的最終結果又屬于資產的交換價值范疇。為了發(fā)揮資產評估在資產實際交易之前為委托人提供資產交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產評估得以進行，評估人員利用交易假設將被評估資產置于交易當中，模擬市場進行評估是十分必要的。二、資產評估假設的基本類型（一）交易假設交易假設的含義1.二、資產評估假設的基本類型交易假設的前提條件2.交易假設的前提條件是被估資產面臨交易或具有交易可能，被估資產可以交易、買賣。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，是資產評估通用的條件假設。一方面，交易假設為資產評估得以進行創(chuàng)造了條件；另一方面，交易假設明確限定了資產評估的外部環(huán)境，即資產被置于市場交易之中，資產評估不能脫離市場條件而孤立進行。二、資產評估假設的基本類型交易假設的前提條件2.交易假設二、資產評估假設的基本類型

（二）公開市場假設公開市場假設的含義1.公開市場假設是對被估資產擬進入的市場是公開市場的假定說明。公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定性說明。公開市場假設旨在說明一種充分競爭的市場條件。在這種條件下，資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。二、資產評估假設的基本類型（二）公開市場假設公開市場假設的二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的關鍵在于認識和把握公開市場的實質和內涵。公開市場是指一個有眾多的買者和賣者的充分發(fā)達與完善的充分競爭性市場。在這個市場上，買賣雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買者和賣者的地位是平等的，其交易行為都是自愿的、理智的，而非強制的或受限制的。事實上，現實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的關鍵在于認識和把二、資產評估假設的基本類型公開市場假設是假定市場是一個充分競爭的市場，資產在公開市場上實現的交換價值隱含著市場對該資產在當時條件下有效使用的社會認同，以及社會公眾對市場價格的認可和接受。公開市場假設以被估資產在市場上公開買賣為基礎，以客觀存在的市場交易價格為依據，以“存在即合理”的思維模式對資產價格進行評定和估算。二、資產評估假設的基本類型公開市場假設是假定市場是一個充二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的前提條件2.二、資產評估假設的基本類型公開市場假設的前提條件2.二、資產評估假設的基本類型

（三）持續(xù)使用假設持續(xù)使用假設的含義1.持續(xù)使用假設是指對正處于使用狀態(tài)的資產還將被繼續(xù)使用的一種假定性說明。持續(xù)使用假設既說明了被評估資產面臨的市場條件或市場環(huán)境，也著重說明了資產的存續(xù)狀態(tài)。持續(xù)使用假設適用于以下幾種情況：二、資產評估假設的基本類型（三）持續(xù)使用假設持續(xù)使用假設的二、資產評估假設的基本類型在用續(xù)用。在用續(xù)用是指處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將按其現行用途被繼續(xù)使用。轉用續(xù)用。轉用續(xù)用是指處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將改變資產現時的使用用途被繼續(xù)使用。移地續(xù)用。移地續(xù)用是指處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將改變資產現在的空間位置被繼續(xù)使用。(1)(2)(3)二、資產評估假設的基本類型在用續(xù)用。在用續(xù)用是指處于使用中的二、資產評估假設的基本類型不同情況下的持續(xù)使用假設對評估參數的選擇和影響是不同的，其評估結果之間也會有較大程度的差別。因此，它們的適用范圍常常是有區(qū)別的。例如，在用續(xù)用假設條件下的評估結果并沒有充分考慮資產用途替換，只對特定的買者和賣者是公平合理的；而在轉用續(xù)用的假設條件下，資產的使用可能充分考慮了資產的最佳使用方式和使用狀態(tài)。如果不做特別說明，持續(xù)使用假設通常是指在用續(xù)用假設。二、資產評估假設的基本類型不同情況下的持續(xù)使用假設對評估二、資產評估假設的基本類型持續(xù)使用假設的前提條件2.持續(xù)使用假設的前提條件是被評估資產正處于使用狀態(tài)或備用狀態(tài)；根據有關數據和信息推斷，被評估資產將被繼續(xù)使用下去；被評估資產繼續(xù)使用在經濟上合理，在技術上可行，在法律上允許。持續(xù)使用假設屬于評估對象自身條件和狀態(tài)假設，是資產評估中的一個非常重要的假設。尤其在我國，經濟體制處于轉軌時期，市場發(fā)育尚未完善，資產評估活動大多與企業(yè)的存量資產產權變動有關。因此，評估對象經常處于或被推定在持續(xù)使用假設的前提條件下。充分認識和掌握持續(xù)使用假設的內涵和實質對我國的資產評估來說有著重要意義。二、資產評估假設的基本類型持續(xù)使用假設的前提條件2.持續(xù)二、資產評估假設的基本類型

（四）清算假設清算假設的含義1.清算假設是對被估資產將在非公開市場被迫出售或快速變現的假定性說明。清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種說明或限定。清算假設之下的評估值通常要低于公開市場假設或持續(xù)使用假設之下的評估值。二、資產評估假設的基本類型（四）清算假設清算假設的含義1.二、資產評估假設的基本類型清算假設的前提條件2.清算假設的前提條件有被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，以及根據相應數據推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態(tài)。二、資產評估假設的基本類型清算假設的前提條件2.清算假設二、資產評估假設的基本類型同步資料資產評估假設是資產評估的前提假設，包括資產評估時的條件假設、資產評估的市場條件前提假設，以及評估對象自身的條件和狀態(tài)假設。其中，交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，是資產評估通用的條件假設；公開市場假設和清算假設屬于資產評估的市場條件前提假設；持續(xù)使用假設則屬于評估對象自身條件和狀態(tài)假設。通常情況下，資產評估的同一類假設在某一具體評估項目中是不會被并列使用的。例如，公開市場假設與清算假設一般是不會同時作為某一特定條件下資產評估的市場前提條件的，持續(xù)使用假設中的在用續(xù)用、轉用續(xù)用及移地續(xù)用一般也不會同時作為某個具體評估對象的自身條件和狀態(tài)的假設前提。資產評估假設的使用二、資產評估假設的基本類型同步資料資產評估假設是資產評估三、資產評估假設在資產評估中的作用交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設是資產評估實務中最基礎、最基本的前提假設。事實上，評估人員在資產評估的實際操作過程中運用的假設遠不止上述四個。資產評估假設在資產評估實務操作中具有舉足輕重的作用。三、資產評估假設在資產評估中的作用交易假設、公開市場假設三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設使評估目的得以科學合理的實現1.評估結果的合理性與評估假設之間具有邏輯關系。評估假設是判斷評估結果公允、合理的基本依據。評估的特定目的對資產的價值類型有一定的約束作用。人們要把資產評估價值類型體現到評估結果中，就必須借助資產評估假設。資產評估人員借助評估假設將評估目的對評估結果的價值類型及其量的要求體現到資產評估結果中。沒有資產評估的基本前提假設，就無法科學合理地實現資產評估的特定目的。三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設使評估目的得以科學三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設創(chuàng)造或構筑了資產評估得以按部就班順利進行的基礎和條件2.通過資產評估假設將被估資產置于一個相對固定的市場環(huán)境中，評估人員就可以根據資產評估前提假設所設定的市場條件及評估對象的作用空間和作用方式評定估算出符合資產評估特定目的的評估結果。如果評估對象面臨的市場條件不確定，評估對象的作用空間和作用方式不確定，那么資產評估在實際上是無法進行的；如果在未明確評估對象所面臨的市場條件、作用空間和作用方式的情況下進行了資產評估，那么這種資產評估充其量只是一種數字游戲，不可能真實地反映評估對象，也不可能得出符合評估目的的評估結果。三、資產評估假設在資產評估中的作用評估假設創(chuàng)造或構筑了資產評章節(jié)Contents03第三節(jié)資產評估的原則章節(jié)Contents03第三節(jié)資產評估的原則一、資產評估的工作原則工作原則是規(guī)范資產評估主體行為，調節(jié)資產評估委托者、評估業(yè)務承擔者及資產業(yè)務有關權益各方在資產評估中的相互關系的執(zhí)業(yè)準則。資產評估師在執(zhí)業(yè)中應嚴格遵守國家有關的法律法規(guī)，恪守以下幾個原則：一、資產評估的工作原則工作原則是規(guī)范資產評估主體行為，調一、資產評估的工作原則公正性原則1.公正性原則要求評估機構和人員必須堅持公平、公正的立場，不受資產業(yè)務當事人利益的影響，不為資產業(yè)務任何一方左右，始終以中立的第三者身份客觀地進行評估。如果資產評估有失公正，那么資產評估將失去公眾對其的信任，失去在社會經濟中存在和發(fā)展的基礎。公正性是資產評估的立足之本。一、資產評估的工作原則公正性原則1.公正性原則要求評估機一、資產評估的工作原則科學性原則2.一、資產評估的工作原則科學性原則2.一、資產評估的工作原則客觀性原則3.客觀性原則要求資產評估以事實為依據，經過實事求是的分析和研究，得出能夠反映客觀情況的評估結果?？陀^性原則要求評估所依據的數據資料必須真實可靠，估算中的預測推斷等主觀判斷過程必須建立在客觀實際基礎之上。評估人員在整個評估過程中必須使定性分析與定量分析、靜態(tài)分析與動態(tài)分析有機結合，使評估工作科學合理、真實可信。一、資產評估的工作原則客觀性原則3.客觀性原則要求資產評一、資產評估的工作原則獨立性原則4.獨立性原則要求評估機構和資產評估師在執(zhí)業(yè)過程中應當獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受利害關系方或相關當事方等外界干擾或影響。一、資產評估的工作原則獨立性原則4.獨立性原則要求評估機二、資產評估的技術原則資產評估的技術原則是規(guī)范資產評估主體的專業(yè)判斷技術，是提供理論依據和保證的業(yè)務準則。資產評估的技術原則是資產評估理論的具體化。資產評估中最基本的技術原則主要包括以下幾個：二、資產評估的技術原則資產評估的技術原則是規(guī)范資產評估主二、資產評估的技術原則預期收益原則1.預期收益原則是指資產的現時價值主要取決于該項資產所能給擁有者或控制者帶來的預期利潤。資產之所以具有價值，是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經濟利益。資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產價值的一個最基本的依據。預期收益原則是收益法的理論依據。資產評估師可以以此原則對整體資產、商業(yè)用房、虛擬資本（土地、期貨、權證）進行評估。二、資產評估的技術原則預期收益原則1.預期收益原則是指資二、資產評估的技術原則供求原則2.供求原則是指同商品的價格隨著商品供求的變化而變化一樣，資產價格也隨著資產供求的變化而變化。供求原則是經濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規(guī)律性。資產價格隨供求狀況的變化而變化是市場經濟的基本法則。假定在其他條件不變的前提下，增加某項資產的需求或減少其供給，該項資產的市場價格會趨于上升；反之，則會下降。供求雙方的交換作用構成市場，影響資產的價格。供求原則是資產評估現行市價法的理論依據。二、資產評估的技術原則供求原則2.供求原則是指同商品的價二、資產評估的技術原則貢獻原則3.貢獻原則是指資產價值取決于該項資產對其他相關資產或整體資產總收益的貢獻。總體來說，資產價值取決于當缺少它時對其他相關資產或整體資產總收益的影響程度。貢獻原則要求在評估某個處在整體資產中的單項資產時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的作用，或者是當整體資產因缺少該項要素資產而蒙受的損失。從一定意義上來說，貢獻原則是預期收益原則的一種具體化原則。當對不具有獲利能力的單項資產、無形資產進行評估時，單項資產的價值主要取決于單項資產對整體資產總收益的貢獻。貢獻原則適用于對單項資產、無形資產的評估。二、資產評估的技術原則貢獻原則3.貢獻原則是指資產價值取二、資產評估的技術原則替代原則4.替代原則是指在同一市場上，功能、使用價值、質量大致相同的資產具有大致相同的價格。作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質量的商品具有不同的交換價值或價格，那么買者會選擇價格較低者。當然，如果賣者可以將商品賣到更高的價格水平上，他就會選擇較高的價格。最終，在買賣雙方競爭的作用下，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品應有大致相同的價格。在資產評估中確實存在著評估數據、評估方法等的合理替代問題，正確運用替代原則是公正進行資產評估的重要保證。二、資產評估的技術原則替代原則4.替代原則是指在同一市場二、資產評估的技術原則最佳利用原則5.最佳利用原則要求在對一項具有多種用途或潛能的資產在公開市場條件下進行評估時，應以其最佳用途為基礎。在市場經濟條件下，資產具有一種趨向最佳用途的內在功能。如果待估資產目前還未達到最佳利用狀態(tài)，那么在評估時應以最佳利用狀態(tài)為基礎。例如，一處房地產可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，在不同用途下，其收益不同，如果通過競爭可以達到房地產的最佳用途，那么應結合預期原則，在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的情況下，按能帶來最高收益的最佳用途進行估價。最佳利用原則既能保證資產出讓方的利益，又有利于發(fā)揮資產的最大效用。二、資產評估的技術原則最佳利用原則5.最佳利用原則要求在二、資產評估的技術原則評估時點原則6.評估時點原則要求資產評估必須有評估基準日，評估值就是評估基準日的價值。根據《國際評估準則》，評估值是某一特定日期的時點價值，僅反映了評估基準日的真實市場情況和條件，而不是評估基準日以前或以后的市場情況和條件。由于市場是變化的，影響資產價格的因素也處于變化之中，為了使資產評估得以操作，同時保證資產評估結果可以被市場檢驗，所以評估人員在評估資產時必須假定市場條件固定在某一時點。這一時點就是評估基準日或估價日期。評估時點為資產評估提供了一個時間基準。二、資產評估的技術原則評估時點原則6.評估時點原則要求資二、資產評估的技術原則同步思考與訓練問題：不同評估主體對同一評估目的下的同一評估對象同時進行評估，其評估結果是否一致？為什么？分析與提示：不同評估主體對同一評估目的下的同一評估對象同時進行評估，其評估結果必須一致。資產評估作為社會中介行業(yè)，應為各項資產業(yè)務提供公正的價值尺度，維護各產權主體的合法權益。其行為關系到資本市場、產權市場的價格信號是否真實、是否能有序運行，關系到社會資產能否優(yōu)化配置和合理流動。因此，資產評估工作必須遵循一定的原則。即使是不同的評估主