XXXX0420重慶南方東銀建設(shè)廠投標(biāo)課件

南方東銀價值載體謹(jǐn)呈：重慶南方東銀置業(yè)有限公司南方東銀建設(shè)廠——項目應(yīng)標(biāo)書20090420南方東銀價值載體謹(jǐn)呈：重慶南方東銀置業(yè)有限公司南方東銀建設(shè)廠1本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的商業(yè)機密，一旦2以上報告前提條件界定報告在未完全市調(diào)的基礎(chǔ)上完成報告僅是居于市場發(fā)展規(guī)律下的定位方向探討報告的定位僅供參考，詳細(xì)的定位是基于完全市調(diào)后才獲得準(zhǔn)確定位以上報告前提條件界定報告在未完全市調(diào)的基礎(chǔ)上完成3世聯(lián)

觀點1本項目面臨的困境和核心問題世聯(lián)

觀點1本項目面臨的困境和核心問題4本項目現(xiàn)狀——商品房容積率3.7、25萬建面、老廠民宅區(qū)、非一線江景、在區(qū)域商業(yè)中心的步行距離范圍內(nèi)項目本身的區(qū)位價值與資源價值相對較好，但放大到整個重慶來看，則價值一般；本項目現(xiàn)狀——商品房容積率3.7、25萬建面、老廠民宅區(qū)、非5 初步判斷——本項目的成功開發(fā)面臨以下四大挑戰(zhàn)： 初步判斷——6項目主體為非一線江景，江景資源不夠強勢，導(dǎo)致直接拉低產(chǎn)品檔次，價值拉升受影響挑戰(zhàn)之一項目江景一線江景與二線江景的價格差：1000-1500元/平米；傳統(tǒng)的強勢江景以南濱路和北濱路為主，兩江景觀的差距不明顯；九濱路江景價值相比較低；項目距江岸距離為300-400米，需步行一定時間；在項目約10層高度可遠(yuǎn)眺長江江景項目主體為非一線江景，江景資源不夠強勢，導(dǎo)致直接拉低產(chǎn)品檔次7區(qū)域無規(guī)劃利好，政府推動不夠明確，須完全依附華潤24城的規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)，項目較被動挑戰(zhàn)之二北濱路：江北CBD,新的城市面貌南濱路：休閑濱江商業(yè)；南CBD規(guī)劃項目目前所處的九濱路未來的規(guī)劃尚未清晰，整體規(guī)劃方案還在設(shè)計中，無明確的政府導(dǎo)向區(qū)域無規(guī)劃利好，政府推動不夠明確，須完全依附華潤24城的規(guī)劃8九龍坡整體市場消費力較低，且輻射能力有限，項目屬性為區(qū)域性項目，輻射力受限挑戰(zhàn)之三指標(biāo)套數(shù)建筑面積（萬㎡）金額（億元）均價（元/㎡）南岸區(qū)441842.3117.734189渝北區(qū)403533.7111.633451沙坪壩區(qū)369833.3610.383112江北區(qū)255923.5910.234339九龍坡區(qū)247821.717.673532北部新區(qū)178020.109.814882高新區(qū)138310.853.913601渝中區(qū)12088.482.893409巴南區(qū)10089.312.562752大渡口區(qū)6124.851.823749北碚區(qū)5194.541.302855合計23698212.8279.933756重慶主城各區(qū)2009年3月商品房成交情況（建面）重慶主城各區(qū)2009年3月住宅套內(nèi)面積成交均價情況九龍坡整體房價可以反映，區(qū)域內(nèi)的消費力相對較低整體消化同比其他區(qū)域體量趨中在售項目數(shù)量較少，且項目輻射能力有限，基本為本區(qū)域客戶群體區(qū)域項目名稱體量(萬㎡）建筑類型面積區(qū)間（㎡）推出套數(shù)開盤時間開盤均價（元/㎡）成交均價（元/㎡）九龍坡區(qū)華宇·春江花月3號樓1.2高層37-721632009-3-745004400廣廈城·洛卡莊園0.5花園洋房95-146402009-3-763006300廣廈城·巢上3期11號樓3單元0.7小高層73-90722009-3-2144004300華潤·二十四城4.5高層88-1443212009-3-2852005100九龍坡整體市場消費力較低，且輻射能力有限，項目屬性為區(qū)域性項9緊鄰大規(guī)模品牌項目華潤24城，直觀對比看，項目處于競爭弱勢，項目價值拉升空間受限挑戰(zhàn)之四華潤24城總占地面積為1051.3畝，規(guī)劃建筑面積近200萬平方米，其中住宅建筑面積160萬平方米、大型集中商業(yè)建筑面積24.6萬平方米、教育面積數(shù)萬平方米。集萬象購物中心、國際酒店、鼎級寫字樓、濱江高尚住宅群于一體的城市中心大型居住區(qū)。緊鄰大規(guī)模品牌項目華潤24城，直觀對比看，項目處于競爭弱勢，10可能面臨的其他挑戰(zhàn)如何化解未來宏觀大勢存在的風(fēng)險？如何實現(xiàn)項目的利潤最大化？如何處理項目商品房與還建房的相互關(guān)系？統(tǒng)一或區(qū)隔？如何選擇入口方向，弱化進入性差的劣勢？如何發(fā)揮南方東銀的品牌優(yōu)勢，并使企業(yè)品牌同時獲得提升？如何彰顯本項目的在城市中的地位和功能？……可能面臨的其他挑戰(zhàn)如何化解未來宏觀大勢存在的風(fēng)險？11面對以上困境，本項目將面臨如下的核心問題如何看待區(qū)域價值，從而建立項目的市場與區(qū)域的價值支點？怎樣建立項目的核心價值體系，與華潤24城形成差異化，從而實現(xiàn)利潤最大化？項目核心問題結(jié)合開發(fā)目標(biāo)：利潤最大化；品牌價值獲得提升；面對以上困境，本項目將面臨如下的核心問題如何看待區(qū)域價值，從12世聯(lián)

理解2本項目定位需要考慮的方面世聯(lián)

理解2本項目定位需要考慮的方面13自身價值的梳理——緊鄰區(qū)域商業(yè)中心，同時共享城市和自然資源的具有一定人文資源價值區(qū)域江景資源城市資源人文資源與楊家坪商業(yè)中心距離較近，步行約10分鐘能充分享受區(qū)域內(nèi)的成熟配套所屬建設(shè)廠老廠家屬住宅區(qū)區(qū)域內(nèi)有見證舊廠歷史的磚房和廠房相對豐富的大院植被地塊的東側(cè)緊鄰長江，可觀鵝公巖大橋與南岸景觀整體視野相對開闊自身價值的梳理——緊鄰區(qū)域商業(yè)中心，同時共享城市和自然資源的14項目在文化傳承、歷史挖掘方面，項目難以超越華潤24城華潤在文化方面上的操作相當(dāng)成熟，從其他城市的項目以及最近在推廣的電影《24城記》來說，相對做得極致在歷史文化傳承和保護方面，華潤二十四城通過對地塊內(nèi)現(xiàn)有的人文、自然元素的歸納和整理，通過保留、移植、疊加、重構(gòu)、演繹五種方式，延續(xù)傳統(tǒng)的城市風(fēng)貌。如部分煙囪、防空洞、廠房等創(chuàng)新利用的同時，通過重構(gòu)和演繹方式實現(xiàn)歷史文脈的傳承。同比華潤24城豐富的資源來講，項目傳承歷史文脈中無法超越華潤客戶會先入為主，對歷史傳承方面的概念更多為華潤24城的記憶項目在這方面下投入將成為一種跟隨，無法形成獨立的占位項目在文化傳承、歷史挖掘方面，項目難以超越華潤24城華潤在文15從項目經(jīng)營層面理解，項目的開發(fā)時機上有相對較大的選擇空間初步判斷，項目的開發(fā)時機將為未來2年后，加上建設(shè)周期1年，項目最快的入市時機在3年之后受區(qū)域整體改造進程的影響，項目的主動權(quán)相對較小，需要借助華潤對區(qū)域改造的推動，預(yù)計需要2-3年區(qū)域發(fā)展拆遷范圍主要為民宅區(qū)，相對拆遷難度較大，拆遷的進程把控相對較難，時間周期相對較長拆遷難度大項目地價成本壓力較小，意味著無財務(wù)成本，不涉及啟動就會產(chǎn)生費用投入的問題；時機的選擇范圍大地價成本小從項目經(jīng)營層面理解，項目的開發(fā)時機上有相對較大的選擇空間初步16我們需要轉(zhuǎn)換角度價值重估我們需要以前瞻性的眼光，以未來的名義————我們要審視的是2-3年后的區(qū)域價值我們需要轉(zhuǎn)換角度價值重估我們需要以前瞻性的眼光，以未來的名義173年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀層面如何變化3年后，華潤區(qū)域的變化進程3年后，區(qū)域的規(guī)劃價值變化宏觀經(jīng)濟層面區(qū)域價值規(guī)劃價值3年后，資源價值變化資源價值3年后，企業(yè)的品牌發(fā)展變化品牌價值3年后，產(chǎn)品的趨勢發(fā)展變化產(chǎn)品層面3年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀18類比研究：本輪經(jīng)濟危機最可參照研究的是97年亞洲金融風(fēng)暴中的日本和香港通過研究最近一次經(jīng)濟危機對亞洲國家的影響，類比此次經(jīng)濟危機對我國造成對影響。政策特點：提振信心擴大內(nèi)需刺激消費中國日本香港年代當(dāng)前20世紀(jì)90年代1997后背景受美國次貸危機的影響，虛擬經(jīng)濟影響到實體經(jīng)濟，世界經(jīng)濟增速減緩91年受美元大幅度貶值影響，日元被迫升值，極大影響出口導(dǎo)向型經(jīng)濟1997年遭遇東南亞的金融風(fēng)暴；1998年8月初，遭遇國際炒家對香港發(fā)動新一輪匯率攻擊.問題人民幣迅速升值出口受嚴(yán)重沖擊長三角及珠三角大量外向型中小企業(yè)破產(chǎn)倒閉股市、房市全國性持續(xù)疲軟低檔產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)移日元急劇升值出口最先受到?jīng)_擊國內(nèi)物價暴漲勞動力成本急劇攀升產(chǎn)業(yè)外移；股市疲軟產(chǎn)業(yè)空心，服務(wù)業(yè)已經(jīng)取代制造業(yè)而占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體地位；該產(chǎn)業(yè)的特殊性導(dǎo)致高薪酬、高物價、高通脹的經(jīng)濟泡沫；金融風(fēng)暴加速了泡沫經(jīng)濟的破滅，股市、樓市暴跌，導(dǎo)致香港居民財富大幅度縮水，嚴(yán)重影響了港人的消費能力。研究參照案例：日本與香港都曾以出口拉動為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，且先于中國經(jīng)歷過國際金融風(fēng)暴洗禮，并進行了相應(yīng)的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型類比研究：本輪經(jīng)濟危機最可參照研究的是97年亞洲金融風(fēng)暴中的19類比香港、日本97年金融危機，預(yù)計中國到2010年經(jīng)濟形勢有所恢復(fù)日本GDP增幅在97年亞洲金融風(fēng)暴后僅下跌1年即反彈，但直到第3年才反彈至97年水平97亞洲金融風(fēng)暴使香港經(jīng)歷3年下跌后反彈研究的前提：未來樓市影響將從政策面轉(zhuǎn)向經(jīng)濟面2009-094萬億投資計劃十大產(chǎn)業(yè)振興計劃寬松的貨幣政策積極的財政政策受4萬億的經(jīng)濟刺激影響，經(jīng)濟可能出現(xiàn)反彈，但卻非真正的好轉(zhuǎn)類比香港、日本97年金融危機，預(yù)計中國到2010年經(jīng)濟形勢有20世界：經(jīng)濟未來充滿較大不確定性，本輪經(jīng)濟危機將經(jīng)歷1-2年的衰退通過對歷次由于金融危機引發(fā)的實體經(jīng)濟的衰退研究表明，經(jīng)濟的走勢直接與金融信貸和資本體系的開發(fā)和復(fù)蘇相關(guān)；日本90年代的經(jīng)濟危機和1929-1933年的經(jīng)濟危機都是由于政府采取了適得其反的措施，進一步了加深了對實體經(jīng)濟的影響；本輪經(jīng)濟危機，各國采取的救助措施都旨在向各國銀行注入流動性和刺激消費。因此我們可以判斷，持續(xù)5年以上的經(jīng)濟危機發(fā)生的可能性較小。引用：麥肯錫觀點世界：經(jīng)濟未來充滿較大不確定性，本輪經(jīng)濟危機將經(jīng)歷1-2年的21世界：各方對中國經(jīng)濟的預(yù)測比較樂觀，2009年GDP預(yù)測7.5-9%世界經(jīng)濟疲軟估計將持續(xù)到2010年。世界經(jīng)濟已經(jīng)快速發(fā)展了6年左右的時間，原油和農(nóng)產(chǎn)品價格不會快速大幅回落，全球通脹的壓力會持續(xù)到明年。復(fù)蘇將會延遲一年。新興市場國家很容易受到發(fā)達經(jīng)濟體的影響和沖擊，沖擊最為嚴(yán)重，沒有絲毫的防御能力。這些國家經(jīng)過若干年發(fā)展所積累起的財富只是賬戶上的外匯儲備，而這種儲備也在美元貶值、本幣升值的壓力下慢慢縮水。來源：新華網(wǎng)區(qū)域世界銀行預(yù)測2009年增長率IMF預(yù)測2009年增長率全世界1%2.2%新興發(fā)展中國家4.5%7.1%美日歐發(fā)達國家-0.1%-0.3%中國7.5%9%權(quán)威機構(gòu)對當(dāng)前歐美經(jīng)濟的評估與預(yù)期：1、摩根大通預(yù)測：預(yù)計2009年全球經(jīng)濟增長率為0.4%，發(fā)達國家經(jīng)濟將縮減0.5%，新興市場將增長4.2%。2、歐盟委員會預(yù)測：歐盟2009年經(jīng)濟增速將從今年的1.4%下降至僅0.2%，而歐元區(qū)經(jīng)濟今年將增長1.2%，2009年將僅為0.1%。3、世界貿(mào)易組織(WTO)即將完成的最新評估顯示：2008下半年世界貿(mào)易總量有所下降，看起來這種下降趨勢將至少持續(xù)至2009年中期。世界：各方對中國經(jīng)濟的預(yù)測比較樂觀，2009年GDP預(yù)測7.22高盛、摩根士丹利預(yù)測中國經(jīng)濟將在2010年開始正式好轉(zhuǎn)出口：2009年的出口實際增幅可能從2008年的11.8%降至2009年的6.5%，凈出口會為GDP增長作出1.1%的貢獻，將比過去三年下降約1.5%投資：固定資產(chǎn)實際增幅將從2008年的9.8%降至2009年的8.5%CPI：2009年CPI通脹率將從2008年的6.3%逐步降至1.5%

高盛：中國經(jīng)濟增長的放緩是周期性的，而不是結(jié)構(gòu)性信息來源：高盛《2009展望：危中有機》（2008年11月5日）2009年中國經(jīng)濟“惡化繼之以好轉(zhuǎn)”，2010年復(fù)蘇2009年中國GDP增長大約為7.5%經(jīng)濟放緩的關(guān)鍵原因是房地產(chǎn)投資減速而非出口疲軟，房地產(chǎn)投資是判斷2009年增長預(yù)期的最大的不確定因素利率：預(yù)計基準(zhǔn)利率在2009年期間將大幅度削減另外162個基點

匯率：中國將允許人民幣對美元進行適度、暫時的貶值(5-10%)大因素導(dǎo)致了明顯的經(jīng)濟放緩，包括（按重要程度排列）：房地產(chǎn)投資降溫；原材料庫存的大幅削減和外部需求衰退CPI：預(yù)測2009年CPI為-0.8%信息來源：摩根士丹利《中國經(jīng)濟2009年展望：惡化繼這以好轉(zhuǎn)》（2008年12月10日）信貸擴張作為本次全球金融危機根源并不是中國經(jīng)濟變化的主因高盛摩根士丹利高盛、摩根士丹利預(yù)測中國經(jīng)濟將在2010年開始正式好轉(zhuǎn)出口：23中金公司預(yù)測2009、2010年經(jīng)濟增速分別為8%和7.8%，預(yù)測中國在2011年開始好轉(zhuǎn)本輪外需放緩比98年更嚴(yán)重出口依存度遠(yuǎn)高于98年98年基建投資帶動房地產(chǎn)投資明顯

當(dāng)前經(jīng)濟情況與98年相比更難政府的資產(chǎn)負(fù)債表更加穩(wěn)健，國債余額占GDP的比重有所上升政府的財力增強：財政收入占GDP的比重由1998年的12%上升至目前的21%，中國具備利用財政政策作為經(jīng)濟增長穩(wěn)定器的能力有利中金公司預(yù)測2009、2010年經(jīng)濟增速分別為8%和7.8%243年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀經(jīng)濟層面轉(zhuǎn)好3年后，華潤區(qū)域的變化進程3年后，區(qū)域的規(guī)劃價值變化宏觀經(jīng)濟層面區(qū)域價值規(guī)劃價值3年后，資源價值變化資源價值3年后，企業(yè)的品牌發(fā)展變化品牌價值3年后，產(chǎn)品的趨勢發(fā)展變化產(chǎn)品層面3年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀25我們研究了世界各國濱水區(qū)的城市更新項目，總結(jié)規(guī)律來看區(qū)域的發(fā)展價值：蘇格蘭格拉斯哥克萊德河ClydeRiver荷蘭鹿特丹格拉斯MaasRiver英國倫敦ThamesRiver金絲雀碼頭熱那亞老港區(qū)巴爾的摩港……我們研究了世界各國濱水區(qū)的城市更新項目，總結(jié)規(guī)律來看區(qū)域的發(fā)26國外城市濱江區(qū)域重建更新案例規(guī)律和啟示規(guī)律與啟示三最具資源價值區(qū)域打造為公共活動空間，吸引人流并提升價值，發(fā)展成為城市最具活力休閑區(qū)畢爾巴鄂的古根海姆博物館活動區(qū)、克拉碼頭休閑街區(qū)、巴爾的摩的休閑娛樂區(qū)規(guī)律與啟示二核心區(qū)重建都具有關(guān)鍵標(biāo)志性項目，住宅和商業(yè)是最重要的啟動方式麥迪遜的會展中心、畢爾巴鄂的古根海姆博物館都是打造核心區(qū)價值的關(guān)鍵項目，而住宅和商業(yè)是最重要的啟動方式規(guī)律與啟示一重建區(qū)域都包含著商業(yè)、商務(wù)、居住、休閑娛樂等功能，多功能是區(qū)域的最基本特征商業(yè)和商務(wù)是核心區(qū)活力和價值的最集中體現(xiàn)（金絲雀碼頭、拉德方斯、新宿等）規(guī)律與啟示四重建的核心區(qū)能夠促進老城發(fā)展，成為城市發(fā)展的新增長極拉德方斯副中心，新宿副中心，克拉碼頭、金絲雀碼頭中心區(qū)、畢爾巴鄂核心區(qū)帶動老城發(fā)展，促進城市全面進步國外城市濱江區(qū)域重建更新案例規(guī)律和啟示規(guī)律與啟示三最具資源價27華潤規(guī)劃：包含大量商業(yè)和公共商務(wù)的大規(guī)模新城模式開發(fā)商業(yè)、酒店寫字樓、公寓城市中心品質(zhì)居住區(qū)教育配套區(qū)高品質(zhì)江景住宅區(qū)項目總占地面積為1051.3畝，規(guī)劃建筑面積近200萬平方米，其中住宅建筑面積160萬平方米、大型集中商業(yè)建筑面積24.6萬平方米、教育面積數(shù)萬平方米；萬象購物中心、國際酒店、頂級寫字樓、數(shù)萬平米情景商業(yè)街、數(shù)萬平米區(qū)域教育中心，城市立體交通網(wǎng)絡(luò)。華潤規(guī)劃：包含大量商業(yè)和公共商務(wù)的大規(guī)模新城模式開發(fā)商業(yè)、酒283年后，預(yù)計華潤24城的開發(fā)進入第三期階段，整體配套投入使用區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)配套西城天街：商業(yè)人氣逐漸聚集、酒店發(fā)力；盛世華城：公寓、酒店陸續(xù)成熟；正升·百老匯：進入成熟營業(yè)狀態(tài)。2012年：華潤高品質(zhì)濱江社區(qū)陸續(xù)成熟；商業(yè)開始運營；學(xué)校配套開始建設(shè)；景觀大道（Ⅱ）建成通車。預(yù)計華潤項目開發(fā)進入第三期ⅠⅡⅢⅢⅣⅤⅠⅡⅢⅢⅣⅤ2012-201320102011-20122009-20103年后，預(yù)計華潤24城的開發(fā)進入第三期階段，整體配套投入使用293年后，區(qū)域的交通環(huán)境獲得改善，項目通達性好6543217891、南北快速干道2、景觀大道3、輕軌2號線4、輕軌環(huán)線5、九濱路支路6、九濱路7、直港大道8、地塊南側(cè)道路9、地塊北側(cè)道路2012年華潤的景觀大道（2號線）實現(xiàn)通車九濱路支路（5號線）初步成型通過與華潤共同協(xié)商及企業(yè)自身運作，地塊南北兩側(cè)道路也能在3年后實現(xiàn)通車3年后，區(qū)域的交通環(huán)境獲得改善，項目通達性好6543217830綜合判斷：華潤24城的未來3年后，將成為區(qū)域內(nèi)的新城市中心，項目將站在區(qū)域價值增值的基礎(chǔ)上來構(gòu)建居住未來未來項目將站在巨人的肩膀項目將站在區(qū)域價值增值的基礎(chǔ)上來構(gòu)建居住未來綜合判斷：華潤24城的未來3年后，將成為區(qū)域內(nèi)的新城市中心，313年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀經(jīng)濟層面轉(zhuǎn)好3年后，城市新增長極，新中心3年后，區(qū)域的規(guī)劃價值變化宏觀經(jīng)濟層面區(qū)域價值規(guī)劃價值3年后，資源價值變化資源價值3年后，企業(yè)的品牌發(fā)展變化品牌價值3年后，產(chǎn)品的趨勢發(fā)展變化產(chǎn)品層面3年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀323年后，區(qū)域的規(guī)劃逐步清晰，從重慶市整體規(guī)劃上分析，一城五片規(guī)劃：楊家坪區(qū)域未來的走向為城市副中心“一城五片”主要由中部、東部、南部、西部、北部五大片區(qū)組成。其中，中心城區(qū)包括中部、北部、南部3個片區(qū)。大楊石組團：由楊家坪、大坪、石橋鋪等地區(qū)組成。楊家坪是城市副中心；袁家崗是市級體育中心；石橋鋪地區(qū)是國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地；重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

中部片區(qū)，主要為現(xiàn)狀建成區(qū)。位于中梁山以東、銅鑼山以西，長江和嘉陵江環(huán)抱的區(qū)域，包含渝中組團、大楊石組團、沙坪壩組團、大渡口組團、歌樂山———中梁山功能區(qū)。中部片區(qū)將重點加強和提升城市中心品質(zhì)，改善城市人居環(huán)境，逐步疏解人口和功能，大力發(fā)展以金融、商貿(mào)、現(xiàn)代物流以及都市區(qū)旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。以重鋼搬遷為契機，提升大渡口的城市功能，分擔(dān)楊家坪城市副中心的部分職能。3年后，區(qū)域的規(guī)劃逐步清晰，從重慶市整體規(guī)劃上分析，一城五片33兩江四岸新規(guī)劃，楊家坪片區(qū)為舊城更新的主要區(qū)域，未來將突出商貿(mào)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)重鋼片區(qū)—工業(yè)文化及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)位于大渡口區(qū)東北部，為原重鋼廠區(qū)范圍，規(guī)劃面積5.43平方公里，岸線長7.4公里。功能定位為工業(yè)文化博覽區(qū)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生活居住復(fù)合功能。北部新區(qū)濱江片區(qū)—生態(tài)社區(qū)與商務(wù)辦公位于北部新區(qū)西部，規(guī)劃面積19.14平方公里，岸線長16.5公里。功能定位為面向軟件高技術(shù)人才的高品質(zhì)生態(tài)居住社區(qū)和科技研發(fā)商務(wù)辦公綜合功能。釣魚嘴片區(qū)—會議中心加高端住宅位于大渡口區(qū)東南部，規(guī)劃面積7.93平方公里，岸線長10.3公里。功能定位為國際性會議論壇中心和高端居住綜合區(qū)。楊家坪片區(qū)——突出商貿(mào)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)位于九龍坡區(qū)中心地帶，是危舊房改造、城中村改造、舊城更新的主要區(qū)域，規(guī)劃面積24平方公里，岸線長9.7公里。功能定位突出商貿(mào)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。井口片區(qū)——復(fù)興產(chǎn)業(yè)與文化居住區(qū)位于沙坪壩區(qū)東部，與北部新區(qū)隔江相望，規(guī)劃面積8.95平方公里，岸線長12.24公里。功能定位為復(fù)興產(chǎn)業(yè)和綜合文化居住區(qū)。溉瀾溪片區(qū)—江北城CBD配套區(qū)位于緊臨兩江交匯的江北嘴中央商務(wù)區(qū)北部，規(guī)劃面積2.47平方公里，岸線長2.5公里。功能定位為以居住和商務(wù)休閑為主的江北城CBD配套功能區(qū)。兩江四岸新規(guī)劃，楊家坪片區(qū)為舊城更新的主要區(qū)域，未來將突出商343年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀經(jīng)濟層面轉(zhuǎn)好3年后，城市新增長極，新中心3年后，區(qū)域成為副中心宏觀經(jīng)濟層面區(qū)域價值規(guī)劃價值3年后，資源價值變化資源價值3年后，企業(yè)的品牌發(fā)展變化品牌價值3年后，產(chǎn)品的趨勢發(fā)展變化產(chǎn)品層面3年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀35重慶的濱江打造在國內(nèi)首屈一指，可與上海外灘、香港維多利亞媲美，項目氣質(zhì)應(yīng)與城市整體氣質(zhì)匹配重慶的氣質(zhì)是什么？這氣質(zhì)不單來自于它的兩江并流，不單來自于它的山地起伏，更來自于它仿佛是與生俱來的建筑盛宴與建筑亢奮；它的都市感的方向?qū)⒎浅娏?，朝天門的天際線不亞于上海外灘，也不亞于維多利亞港灣。在這樣的城市視角和城市個性下，項目的建筑氣質(zhì)與城市應(yīng)有整體的融合重慶的濱江打造在國內(nèi)首屈一指，可與上海外灘、香港維多利亞媲美36資源價值變化案例：深圳擁有完整的山、海、湖資源，深圳高端產(chǎn)品發(fā)展代表了完整的城市高端產(chǎn)品發(fā)展歷程資源條件產(chǎn)品特點價格表現(xiàn)代表項目2001-2004，兩階段有所交叉2004-20052005-2007銀湖山莊蛇口半山別墅黃埔雅苑雅頌居星河國際熙園蘭溪谷水榭花都波托菲諾中信紅樹灣紅樹西岸香蜜湖1號星河丹堤圣莫麗斯十七英里占據(jù)城市最好資源，銀湖與蛇口一級的自然資源高端產(chǎn)品在城市近郊區(qū)域占據(jù)城市中心區(qū)資源內(nèi)部打造自身大環(huán)境資源占據(jù)城市稀缺的二級自然資源區(qū)位發(fā)展成熟，交通便利城市新開發(fā)區(qū)域二級自然資源僅剩成熟區(qū)域地塊城市近郊區(qū)域，二三級資源資源城市新城中心低密度產(chǎn)品為主，注重大尺度，注重景觀資源利用打造產(chǎn)品密度增加注重產(chǎn)品材質(zhì)及產(chǎn)品尺度產(chǎn)品形象大幅提升，風(fēng)格突出注重戶型創(chuàng)新高密度產(chǎn)品產(chǎn)品適度創(chuàng)新高配置，高配套戶型適度創(chuàng)新個性化產(chǎn)品出現(xiàn)是區(qū)域價格5-6倍是區(qū)域價格1.5-2倍是區(qū)域價格2-3倍是區(qū)域價格1.5-4倍是區(qū)域價格1.5-4倍90年代-2002頂級自然資源主導(dǎo)階段城市中心資源主導(dǎo)階段二級自然資源主導(dǎo)階段城市新區(qū)主導(dǎo)階段城市近郊自然資源主導(dǎo)階段資源價值變化案例：深圳擁有完整的山、海、湖資源，深圳高端產(chǎn)品37蛇口半島華僑城香密湖梅沙片區(qū)尖崗山橫崗觀瀾坂田紅樹灣中心區(qū)一級資源區(qū)深圳高端產(chǎn)品發(fā)展歷程分布圖銀湖第一階段：頂級資源區(qū)域開發(fā)，一線海景與一線湖景開發(fā)；高端產(chǎn)品產(chǎn)品出現(xiàn)；代表項目蛇口半山別墅、銀湖山莊第四階段：城市新區(qū)區(qū)域開發(fā)，區(qū)域的規(guī)劃價值未來發(fā)展空間，次級自然資源區(qū)域；代表項目中信紅樹灣、紅樹西岸第三階段：城市中心區(qū)域占有，城市資源豐富區(qū)域，高密度高端產(chǎn)品產(chǎn)品出現(xiàn)；代表項目星河國際、雅頌居、黃埔雅苑，時間上與第二階段有所交叉第五階段：城市近郊自然資源區(qū)域開發(fā)，高端產(chǎn)品產(chǎn)品郊區(qū)化；代表項目星河丹堤、圣莫麗斯第一階段：頂級資源區(qū)域開發(fā)，一線海景與一線湖景開發(fā)；高端產(chǎn)品產(chǎn)品出現(xiàn)；代表項目蛇口半山別墅、銀湖山莊第二階段：城市內(nèi)的二級自然資源區(qū)域開發(fā)，區(qū)位成熟交通便利；代表項目熙園、水榭花都、波托菲諾豐澤湖蛇口半島華僑城香密湖梅沙片區(qū)尖崗山橫崗觀瀾坂田紅樹灣中心區(qū)一38高端產(chǎn)品誕生條件——資源與市場發(fā)展是高端產(chǎn)品誕生的兩大關(guān)鍵條件起步階段上升階段成熟階段城市資源自然資源發(fā)展階段初級階段，城市自然資源區(qū)域豐富高端產(chǎn)品最早誕生在城市自然資源最高區(qū)域產(chǎn)品開發(fā)水平較低高端產(chǎn)品價值較高無城市資源高端產(chǎn)品上升與發(fā)展階段，城市資源價值凸現(xiàn)，高端產(chǎn)品價值初步提升，產(chǎn)品開發(fā)水平提升自然資源在城市內(nèi)極為稀缺，高端產(chǎn)品向城市外郊擴展，自然資源價值低城市一般資源型高端產(chǎn)品價值高于外郊自然資源型高端產(chǎn)品成熟階段，自然資源極為稀缺；城市資源成熟，稀缺城市新的外擴區(qū)域，具有資源土地價格上漲城市資源型高端產(chǎn)品成為代表性產(chǎn)品，外郊自然資源型產(chǎn)品逐漸顯現(xiàn)價值注：高端產(chǎn)品誕生規(guī)律當(dāng)中，存在自然資源與城市資源的共有的項目，只參照項目較強勢資源一方面城市住宅價格由高至低的排序通常是：城市核心區(qū)域（便利指數(shù)＋人文指數(shù)）→新開發(fā)城區(qū)（潛在便利指數(shù)）→旅游風(fēng)景區(qū)（人文指數(shù)＋自然指數(shù)）→工業(yè)區(qū)→郊區(qū)（自然指數(shù)）快速發(fā)展階段高端產(chǎn)品誕生條件——資源與市場發(fā)展是高端產(chǎn)品誕生的兩大關(guān)鍵條39高端產(chǎn)品誕生規(guī)律規(guī)律一：自然資源高端產(chǎn)品的誕生先于城市資源高端產(chǎn)品；首先是依賴于自然資源，此時搶占頂級自然資源成為高端產(chǎn)品開發(fā)的首要方式；規(guī)律二：城市資源高端產(chǎn)品的誕生，一定程度上依賴于自然資源的消耗和稀缺；當(dāng)自然資源被消耗完后，城市資源開始凸顯其價值，城市資源型高端產(chǎn)品開始進入市場；規(guī)律三：高端產(chǎn)品的價值，隨著市場的發(fā)展，將由早期的資源價值，逐漸被產(chǎn)品價值替代，消費者的關(guān)注，也將從早期的資源向產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)化；規(guī)律四：就高端產(chǎn)品的產(chǎn)品塑造價值而言，市場越發(fā)展，產(chǎn)品的投入力度越大，產(chǎn)品層次越升級，產(chǎn)品的豪華程度更突出；高端產(chǎn)品誕生規(guī)律規(guī)律一：自然資源高端產(chǎn)品的誕生先于城市資源高403年后，主城區(qū)內(nèi)的江景資源相對稀缺——濱江項目將成為資源價值最突出的項目，價值支撐進一步提升重慶天地14萬建面中海北濱1號10.5萬建面招商江灣城50萬建面龍湖春森彼岸78萬建面龍湖江與城12萬建面龍湖酈江41萬建面富力現(xiàn)代廣場27.4萬建面陽光100新城住宅90萬建面珊瑚水岸45萬建面海棠曉月40萬建面武夷濱江36萬建面聚豐江山里20萬建面喜來登國際中心23萬建面廣廈城80萬建面華潤二十四城住宅80萬建面麗水菁苑28.7萬建面中馳半島薈景20萬建面華宇金沙港灣55萬建面融匯半島約3000萬建面融僑半島占地3000畝中海國際社區(qū)210萬建面駿逸第一江景26萬建面龍湖酈江珊瑚水岸瑞安重慶天地龍湖春森彼岸中海國際社區(qū)未來城市濱江區(qū)域的開發(fā)供應(yīng)逐步遞減，濱江項目未來的價值將獲得進一步提升3年后，主城區(qū)內(nèi)的江景資源相對稀缺——濱江項目將成為資源價值413年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀經(jīng)濟層面轉(zhuǎn)好3年后，城市新增長極，新中心3年后，區(qū)域成為副中心宏觀經(jīng)濟層面區(qū)域價值規(guī)劃價值3年后，資源價值相對較高資源價值3年后，企業(yè)的品牌發(fā)展變化品牌價值3年后，產(chǎn)品的趨勢發(fā)展變化產(chǎn)品層面3年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀423年后，經(jīng)過四個項目的發(fā)展，企業(yè)進入上升通道，市場影響力較大，而建設(shè)廠需要承擔(dān)企業(yè)的完全轉(zhuǎn)型，向市場展示企業(yè)全面的開發(fā)能力企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來判斷一米陽光大城小愛小龍坎項目338廠項目新進入者市場創(chuàng)新小戶型產(chǎn)品個性化產(chǎn)品小戶型專家城市運營商產(chǎn)品檔次提升品牌價值創(chuàng)新小戶型小戶型專家小規(guī)模開發(fā)城市地標(biāo)寫字樓特色商業(yè)多元物業(yè)企業(yè)進入第一層次中高端產(chǎn)品企業(yè)開始轉(zhuǎn)型企業(yè)能力獲得提升建設(shè)廠項目？？3年后，經(jīng)過四個項目的發(fā)展，企業(yè)進入上升通道，市場影響力較大433年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀經(jīng)濟層面轉(zhuǎn)好3年后，城市新增長極，新中心3年后，區(qū)域成為副中心宏觀經(jīng)濟層面區(qū)域價值規(guī)劃價值3年后，資源價值相對較高資源價值3年后，企業(yè)的品牌發(fā)展成熟品牌價值3年后，產(chǎn)品的趨勢發(fā)展變化產(chǎn)品層面3年后，我們需要考慮哪些變化未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀44對未來的基本估計——中國GDP增長和城市化發(fā)展過往十年城市化進程速度減半對未來的基本估計——中國GDP增長和城市化發(fā)展過往十年城市化45

對未來的基本估計——意味著2030年幾個基本數(shù)據(jù)

中國15億人口中，生活在城市新建50，000幢高層建筑170套新的大眾交通系統(tǒng)（比較而言歐洲目前僅有70套）年消耗9億噸原油，進口量近80%（已考慮單位GDP每五年降耗17%—18%）年消耗44億噸原煤，進口其中的20%溫室氣體排放150億噸CO2鋼需求量7億5千5百萬噸（2020年）水泥需求量17億5千萬噸（2020年）汽車（輕型）2億9千1百萬輛住宅總建筑面積6660億平方米商業(yè)總建筑面積從50億擴大到240億平米

對未來的基本估計——意味著2030年幾個基本數(shù)據(jù)

中國1546可持續(xù)發(fā)展的潛力估計在所有節(jié)能部門中，建筑與家電潛力名列前茅，高于運輸和農(nóng)業(yè)，同時減排舉措的推出時機十分敏感！農(nóng)村民用建筑面積保持平穩(wěn)，城市居民個人居住面積平均增長60%,即2030年達42㎡/人(達到臺灣、韓國今天的水平）消費模式與能源價格的關(guān)系十分敏感建筑形式與制度安排十分敏感土地資源緊張金融危機和世界范圍內(nèi)資產(chǎn)縮水影響能源問題成為核心問題碳排放占全球一半，成為國家政治問題全國將面臨石油和煤炭供應(yīng)不足可持續(xù)發(fā)展的潛力估計在所有節(jié)能部門中，建筑與家電潛力名列前茅47中長期幾個重要趨勢1、容積率全面提高，帶來的時空關(guān)系轉(zhuǎn)換趨勢；關(guān)注點：高層、超高層與交通節(jié)點2、全裝修家居方案帶來的空間與面積關(guān)系轉(zhuǎn)換趨勢；關(guān)注點：家居集成，空間設(shè)計3、能源價格提升帶來的生命周期成本和建筑成本轉(zhuǎn)化趨勢；關(guān)注點：被動設(shè)計、家電4、金融危機帶來的財富效應(yīng)和功能效應(yīng)轉(zhuǎn)換趨勢；關(guān)注點：營銷模式5、建筑規(guī)范與規(guī)劃的環(huán)保機制轉(zhuǎn)換趨勢；關(guān)注點：圍護結(jié)構(gòu)、窗和外樣中長期幾個重要趨勢1、容積率全面提高，帶來的時空關(guān)系轉(zhuǎn)換趨勢48結(jié)論：初步判斷，項目具備開發(fā)高端產(chǎn)品的基本素質(zhì)未來判斷的結(jié)論未來變化趨勢判斷框架3年后，宏觀經(jīng)濟層面轉(zhuǎn)好3年后，城市新增長極，新中心3年后，區(qū)域成為副中心宏觀經(jīng)濟層面區(qū)域價值規(guī)劃價值3年后，資源價值相對較高資源價值3年后，企業(yè)的品牌發(fā)展成熟品牌價值3年后，產(chǎn)品的趨勢發(fā)展高層化節(jié)能化產(chǎn)品層面項目與華潤的關(guān)系類似上海新天地與華府天地的關(guān)系,新天地做區(qū)域,華府天地直接利用結(jié)論：初步判斷，項目具備開發(fā)高端產(chǎn)品的基本素質(zhì)未來判斷的結(jié)論49本項目的使命理想“南方東銀在本項目的開發(fā)理念、建筑實踐和營銷實踐，將在未來5年甚至更多的時間里，深刻地影響重慶的濱江地產(chǎn)走向，并奠定南方東銀的領(lǐng)導(dǎo)者地位”因此本項目必須在理念、產(chǎn)品、營銷和服務(wù)等方面全面為重慶市場帶來貢獻本項目的使命理想“南方東銀在本項目的開發(fā)理念、建筑實踐和營銷50我們將借助華潤區(qū)域建立“城市濱江豪宅的新一極”——超越傳統(tǒng)濱江豪宅的開發(fā)模式——一座為城市增值的濱江社區(qū)——一道值得城市驕傲的風(fēng)景線我們將借助華潤區(qū)域建立——超越傳統(tǒng)濱江豪宅的開發(fā)模式51具備開發(fā)高端產(chǎn)品的條件，但項目受到高容積率，高密度的指標(biāo)限制，產(chǎn)品如何突破高密度高端產(chǎn)品價值點如何營造？具備開發(fā)高端產(chǎn)品的條件，但項目受到高容積率，高密度的指標(biāo)限制52指標(biāo)項目占地858畝，總建面積達165萬平米

規(guī)劃5棟30－55層濱江高端產(chǎn)品呈一字排開，相互錯開前后無遮擋，樓宇的樓間距較大，空間更開闊，保證了80%業(yè)主的觀景需求，實現(xiàn)“戶戶觀景”。前排濱江聯(lián)排別墅、濱江商業(yè)休閑街，中排純板式超高層及酒店式服務(wù)公寓，“長江之門”包含超五星級酒店和5A寫字樓，后排藝術(shù)soho區(qū)，長江博物館、市民廣場、開放綠地及園林錯落其中，建筑天際線有層次地順向流動！園林景觀與建筑的相互交融：將建筑作為社區(qū)景觀中的一個重要組成部分，園林空間的視線組織和布局，始終和建筑的布局及空間相互融合、協(xié)調(diào)，使景觀和建筑互相融合。會所1億元元打造會所配套。大面積玻璃幕墻，通透簡潔中彰顯建筑靈氣。多功能體育館、健身房、桑拿洗浴、韻律室、紅酒雪茄吧、桌球室一應(yīng)俱全。頂層的恒溫泳池，透明玻璃幕墻與水底變幻燈價值創(chuàng)造點：寬公共空間/奢華會所城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——寬公共空間規(guī)劃、奢華會所武漢錦繡長江指標(biāo)項目占地858畝，總建面積達165萬平米規(guī)劃5棟30－53城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——通過核心景觀主軸和圍合空間營造占地面積487800㎡建筑面積1390000㎡容積率2.7綠化率30%物業(yè)地址北京朝陽區(qū)雙井橋西北北京富力城富力城規(guī)劃圖景觀主軸實現(xiàn)“開發(fā)一個社區(qū)，建設(shè)一座公園”的目標(biāo)，富力城共有17萬平米的水景園林，形成核心景觀主軸或者景觀園林通過主軸、中心廣場、會所等形成核心區(qū)，同時營造部分開放空間分組團，建筑圍合，形成鄰里空間，除了打造核心景觀軸和景觀區(qū)，社區(qū)內(nèi)的每個組團都有不同的設(shè)計概念，最大化發(fā)揮大社區(qū)的公共空間價值。樓體相互錯開，形成了比較豐富的項目效果，從層高分布上高低交錯，群體有致，消除了高大樓體對于居住者的心理壓抑感內(nèi)部大空間園林環(huán)境城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——通過核心景觀主軸和圍合空間營54樓王形象設(shè)計/空中院館設(shè)計功能空間廳寬4.58米以上，收納更大面積陽光奇偶層錯層送雙層高大露臺，部分帶中庭花園，部分主臥雙洗手位入戶及內(nèi)花園,內(nèi)外空間的平衡流動,將動靜自然過度并完美區(qū)隔雙套房設(shè)計,維護主人生活的私密性建筑特點樓王設(shè)計，板列結(jié)構(gòu)，斜列式41度布局的藝術(shù)化建筑豎向植架,步入式陽臺,結(jié)合水平線角飄板,與建筑外部產(chǎn)生豐富細(xì)膩的陰影效果,削弱高層住宅的體量感,園林景觀300米景觀軸線,南北兩區(qū)均有一條,以不同樹林主體形成視覺焦點,城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——建筑形象創(chuàng)新和戶型設(shè)計深圳中信紅樹灣占地16.26萬平米建面65萬平米容積率3.179綠化率65％

建筑覆蓋率19.3%樓王形象設(shè)計/空中院館設(shè)計功能空間廳寬4.58米以上，收納更55城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——概念性的藝術(shù)型產(chǎn)品設(shè)計北京維多利亞花園公寓項目特點澳大利亞的建筑設(shè)計風(fēng)格，新地標(biāo)項目，由來自墨爾本的建筑設(shè)計大師BatesSmart和DCM聯(lián)袂設(shè)計整個分布如同中國古代的金元寶，隱喻財富外墻采用珍珠白的澳大利亞進口多樂士高級防水耐久性石漆房間采用了大量的木質(zhì)材料，廚房和衛(wèi)生間則用了大量的大理石，典型歐洲風(fēng)格概念性的建筑設(shè)計城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——概念性的藝術(shù)型產(chǎn)品設(shè)計北京維56城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——極致戶型創(chuàng)新立面設(shè)計外形線條不拘一格，三面全景花園，唯一單墻，讓完整美景無阻隔侵入視覺戶型設(shè)計廳高5米，中庭7.2米180度的環(huán)型花園布局，戶戶獨園，做到真正的空中別院。園林穿插于內(nèi)，分離客飯廳與起居空間，自然分隔動靜區(qū)域，保持空間獨立、互不干擾。戶型座北朝南，戶戶南北通透，單戶各擁自有園林。窗窗有景，270°園博園空中觀景大型露臺以及花園步道替代了室內(nèi)走廊，戶外自然光隨意流泄在每一個角落，空間與自然步調(diào)完美合諧。入戶花園/高廳/高房/大露臺/夾層，贈送面積達100%房屋實用率達200%，立面/唯一單墻三面景觀/環(huán)型花園/戶戶獨園/無電梯間深圳蝴蝶谷城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——極致戶型創(chuàng)新立面設(shè)計外形線條57城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——高科技配置，智能化家居豪華裝修300平方米以下單位送豪華裝修：SieMatic櫥柜、Miele電器、Duiavit潔具、Grohe龍頭花灑、JOHNSONDOOR、亞細(xì)亞瓷磚等配置隔音樓板/阻隔垂直方向噪音戶式中央冷暖空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)JUSTRIGHT熱水循環(huán)/無需等待同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音軟化水裝置/清除水中多余鈣、鎂離子每戶避雷器進水銅管/保障飲用水質(zhì)量檫窗機/保持玻璃幕墻的美觀智能化連同LG、HONEYWELL、日訊及CLIPSAL，投資3000萬美元打造亞洲代表性的數(shù)字化社區(qū)尖端配置，豪華裝修，智能化深圳紅樹西岸城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——高科技配置，智能化家居豪華裝58開發(fā)理念——構(gòu)建融入上海歷史、文化和未來的奢華生活位于上海最繁華的淮海路商圈，正對上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)代表的新天地，“代表上海過去100年及未來100年”。新天地不僅僅是對淮海路商圈高檔餐飲、時尚娛樂、人文景觀的簡單彌補，更是對海派文化的又一次延展和豐富。新天地是一個國際交流和聚會的地點，不僅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，還吸引其他城市的名門貴裔。上海華府天地開發(fā)理念——構(gòu)建融入上海歷史、文化和未來的奢華生活位于上海最59復(fù)古摩登的奢華：挖掘目標(biāo)客戶的心理需求，暗示購買“華府天地”就是購買“上海的奢華生活”歷史：風(fēng)華經(jīng)典、雍容華貴文化：海派文化未來：鴻圖未來上海城市的特點古典、華貴、藝術(shù)文化沉淀新興、時尚、現(xiàn)代、混合文化國際化上海華府天地社區(qū)特點目標(biāo)客群：5-15億身價的全球頂級富豪喜歡上海，感受上海的歷史文化沉淀和國際化的未來，買的就是上海的生活新古典主義建筑風(fēng)格，五星級酒店式挑高大堂，宮廷式入口奢華的新古典主義風(fēng)格內(nèi)部裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平藝術(shù)匯粹：景觀藝術(shù)長廊、名貴植栽的空中花園…上海華府天地復(fù)古摩登的奢華：挖掘目標(biāo)客戶的心理需求，暗示購買“華府天地”60城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——奢華極致的配套設(shè)施項目概況占地面積310000㎡建筑面積900000㎡容積率2.89綠化率40%惠州珠江帝景新古典主義藝術(shù)風(fēng)格；2.5公里長，10萬平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街；五星級酒店會所；5A級寫字樓；星級酒店式商務(wù)公寓；風(fēng)情商業(yè)街五星級會所新古典建筑五星級專屬會所，位于社區(qū)內(nèi)的國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店——帝景豪庭酒店內(nèi)。室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿健康中心、健身中心、SPA水療、英式桌球等運動建身設(shè)施，以及穹頂雪茄吧、各色風(fēng)情酒吧、西餐廳等高檔休閑娛樂項目。業(yè)主能享有五星級酒店配備的專業(yè)定制服務(wù)。城市高密度高端產(chǎn)品價值創(chuàng)造點——奢華極致的配套設(shè)施項目概況占61超高層產(chǎn)品擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段地段繁華，無敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利到中環(huán)只需一站直達香港國際機場靠近中港碼頭將建南環(huán)線駁通港九新界和通往內(nèi)地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內(nèi)地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業(yè)家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區(qū)買房子的大部分都是香港的廠家、企業(yè)家和實業(yè)家，經(jīng)常要到內(nèi)地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內(nèi)地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點。香港凱旋門超高層產(chǎn)品擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段地段繁華，無62頂級摩天會所，擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)頂級高尚生活，僅為業(yè)主專屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會及休閑區(qū)，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會及休閑區(qū)61樓是大型健身中心香港凱旋門頂級摩天會所，擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現(xiàn)頂級高63高密度高端產(chǎn)品價值點創(chuàng)造與項目條件匹配度評價開發(fā)模式寬空間規(guī)劃+大尺度景觀建筑形象創(chuàng)新極致概念性藝術(shù)型產(chǎn)品歷史人文挖掘項目自身條件項目濱江物業(yè)，拔高高度有利于江景實現(xiàn)項目占地規(guī)模足夠；容積率可實現(xiàn)利于塑立項目的形象與氣質(zhì)項目規(guī)模無法成為細(xì)分市場的項目項目的人文資源不夠強勢開發(fā)模式戶型設(shè)計創(chuàng)新高科技智能化奢華的配套與服務(wù)超高層產(chǎn)品項目自身條件項目需要承擔(dān)產(chǎn)品升級的需要項目利潤最大化的目標(biāo)要求項目投入較高，風(fēng)險較大目前高端服務(wù)成為高端產(chǎn)品必備基礎(chǔ)可以利用江景資源易于成為區(qū)域地標(biāo)高密度高端產(chǎn)品價值點創(chuàng)造與項目條件匹配度評價開發(fā)模式寬空間規(guī)64世聯(lián)

建議3本項目發(fā)展的可能方向世聯(lián)

建議3本項目發(fā)展的可能方向65對于項目來說，生存不是問題，項目開發(fā)更多是承擔(dān)企業(yè)品牌提升，市場影響力的擴大定位考慮，產(chǎn)品的價值體系是居于未來而構(gòu)造定位的可選方向，產(chǎn)品的組合形式項目價值的體現(xiàn)，項目價值點考慮選擇模式后，項目定位考慮對于項目來說，生存不是問題，項目開發(fā)更多是承擔(dān)企業(yè)品牌提升，66項目定位要考慮的方面對于三年以后的項目，其中的市場和政策變化太大，定位的考慮相對理性，相對超前性，并且要具有相對的靈活性從市場發(fā)展規(guī)律和項目基本條件來判斷定位方向參考目前的高端產(chǎn)品的價值點創(chuàng)造模式競爭層面：與華潤產(chǎn)品、市場有影響力的產(chǎn)品形成差異需要建立相對獨特的產(chǎn)品體系，擴大市場影響力，提升企業(yè)品牌從經(jīng)營層面考慮，什么樣的物業(yè)組合能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化從未來產(chǎn)品發(fā)展趨勢判斷，產(chǎn)品面臨怎樣的變革注：在項目定位內(nèi)容的闡述過程中，我們將采用案例的方式更為形象和具體的描述項目定位項目定位要考慮的方面對于三年以后的項目，其中的市場和政策變化67項目定位方向項目定位物理定位精神定位方向一方向二方向三需要建立企業(yè)精神形象需要藝術(shù)文化的物業(yè)形象需要創(chuàng)新型的產(chǎn)品形象全高層物業(yè)，注重產(chǎn)品附加值的提升高低配物業(yè)，低密度產(chǎn)品+高層超高層產(chǎn)品+大面積園林代表項目整體形象和氣質(zhì)的代表企業(yè)品牌發(fā)展的代表未來產(chǎn)品形象的項目定位方向項目定位物理定位精神定位方向一方向二方向三需要建68全高層圍合空間北京朝陽公園旁北京新一代豪宅代表作；11棟23-33層的板樓、塔樓組成內(nèi)設(shè)萬豪商務(wù)公寓建筑設(shè)計：陳世民建筑師事務(wù)所；園林設(shè)計：貝爾高林；室內(nèi)設(shè)計：G.I.L全高層北京棕櫚泉國際公寓城市中央公園區(qū)豪宅建筑群大空間園林景觀導(dǎo)向規(guī)劃奢華配套方向一定位參考1全高層圍合空間北京朝陽公園旁全高層北京棕櫚泉國際公寓城市中69整個建筑設(shè)計現(xiàn)代感強，線條簡單清晰摩登外立面采用淺棕紅的豪宅流行色，窗玻璃采用單向透光材料頂部的設(shè)計來源于歐洲的歌德風(fēng)格，現(xiàn)代與古典豪華尊貴融為一體建筑師或公司：陳世民、雅科本建筑師事務(wù)所、新加坡DP公司。淺棕色外立面現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條朝陽公園內(nèi)看棕櫚泉建筑設(shè)計上突出現(xiàn)代感，采用簡潔明了的線條營造高層獨特的形象氣質(zhì)全高層北京棕櫚泉國際公寓整個建筑設(shè)計現(xiàn)代感強，線條簡單清晰摩登淺棕色外立面現(xiàn)代氣息，70棕櫚泉的園林覆蓋率達50%11棟建筑構(gòu)成圍合式的中庭主題花園，面積38000平方米園林的設(shè)計具有歐洲古典特色園林內(nèi)移植了不少從美國來的棕櫚樹園林上充分利用大空間排布，主題式的設(shè)計，精細(xì)化的打造全高層北京棕櫚泉國際公寓棕櫚泉的園林覆蓋率達50%園林上充分利用大空間排布，主題式的71會所面積超過1萬平米由G.I.L藝術(shù)設(shè)計顧問公司設(shè)計會所分為三層，功能超五星級的豪華會所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能全高層北京棕櫚泉國際公寓極致的會所配套為客戶提供高端的服務(wù)會所面積超過1萬平米全高層北京棕櫚泉國際公寓極致的會所配套為72方向一全高層定位評價策略層面全高層開發(fā)相對難度較小，企業(yè)開發(fā)上技術(shù)壓力較小全高層開發(fā)產(chǎn)品平臺較大，產(chǎn)品附加值提升空間較為寬泛1劣勢層面市場差異性不大，易于陷入同質(zhì)化競爭無法完全體現(xiàn)企業(yè)的開發(fā)能力方向一全高層定位評價策略層面全高層開發(fā)相對難度較小，企業(yè)開發(fā)73位置：商圈、舊廠旁邊的中小地塊萬科·潤園，位居城市內(nèi)環(huán)線旁，隱貴武昌徐東原517通訊儀表廠舊址內(nèi)，于2006年初開工建設(shè)，2006年底對外開放接受預(yù)約參觀，是萬科在漢開發(fā)建設(shè)的首個高端項目。萬科·潤園建筑、園林取型于中國古代庭院文化精髓，在密布50年以上林木國營老廠舊址上最大限度保留樹木與景觀，樹下“種”房，培植城市內(nèi)環(huán)罕有4－9層底容積率建筑產(chǎn)品，在充分沿承中國傳統(tǒng)院落居住模式的同時，用現(xiàn)代的圍合形式、突出5重景觀體系新舊互融，成就城市建筑奇觀。老城區(qū)、周邊環(huán)境較差、不純粹高低配萬科朗潤園形象定位：城市隱居型豪宅方向二定位參考2位置：商圈、舊廠旁邊的中小地塊萬科·潤園，位居城市內(nèi)環(huán)線旁，74舉措一：中心城區(qū)的1.0密度的別墅，強調(diào)對地塊價值的占有4棟高層產(chǎn)品，兩棟12層的小高層搶容積率，而更多空間留給其亞別墅的容積率0.8；一則有稀缺低密度產(chǎn)品提升利潤；二則形成抓住華潤24城的產(chǎn)品空白，形成差異化競爭；高低配萬科朗潤園舉措一：中心城區(qū)的1.0密度的別墅，強調(diào)對地塊價值的占有4棟75舉措二：高層物業(yè)強調(diào)視野、外部景觀、朝向的最大化創(chuàng)造開闊的景觀視野和采光面。規(guī)避了城市中心常見的建筑擁擠、互相遮擋、視野局限等規(guī)劃弊端，讓每個家庭都可以迎接充沛明媚的陽光，并可俯攬潤園精心保留的數(shù)百株原生林木，共享城市中心的靜逸之地。

高低配萬科朗潤園舉措二：高層物業(yè)強調(diào)視野、外部景觀、朝向的最大化創(chuàng)造開闊的景76方向二高低配定位評價策略層面低密度產(chǎn)品高層產(chǎn)品高低配的在容積率限制下，能夠搶出相對價值較高的低密度產(chǎn)品，經(jīng)濟效益相對較高高低配能夠整體提升項目形象，易于在客戶心目中建立高端形象產(chǎn)品多元化，有效擴大客戶群體，相對降低開發(fā)風(fēng)險單價能夠?qū)崿F(xiàn)拉升；項目盈利主體；承擔(dān)拉升項目形象；市場空白產(chǎn)品現(xiàn)金流量產(chǎn)品，實現(xiàn)快速銷售的主要產(chǎn)品；容積率貢獻產(chǎn)品2劣勢層面建筑覆蓋率較高園林空間相對較小方向二高低配定位評價策略層面低密度產(chǎn)品高層產(chǎn)品高低配的在77占地30公頃，計劃容納2800個住宅單位，共兩期；二期由6座高層公寓樓及11座別墅式公寓樓組成項目地址：由碼頭改造而成，位于吉寶灣，面臨圣淘沙島，背倚花芭山，毗鄰佳麗比園項目類型：公寓土地期限：99年地契建筑面積：193，400平方米容積率：2.3物業(yè)類型：3棟41層、3棟24層玻璃高樓，11棟高6至8層的公寓樓。單位數(shù)目：1129戶稀缺資源：整幅地段的海岸線長達750米ReflectionsatKeppelBayKeppel碼頭一期二期3超高層新加坡吉寶灣方向三定位參考占地30公頃，計劃容納2800個住宅單位，共兩期；二期由6座78項目定位：打造融生活、工作、娛樂于一體的世界級濱海灣居生活方式開發(fā)商：“沒有建筑理念的建筑不過是一堆空洞的混凝土。我們需要賦予建筑物以生命，創(chuàng)造出兼具形態(tài)與功能的建筑杰作?！苯ㄖ煟骸案邩堑拇怪本€和低層別墅的水平線，在海水和藍天的映照下，交織成一種完整與和諧的狀態(tài)。此外，每一層樓的景觀都不一樣，絕無重復(fù)，讓每個住戶都能感受到自己與眾不同?！?/p>

在reflections，你可以享有離市區(qū)最近卻最幽靜、擁有750米海岸線的一線海濱生活；你可以僅花五分鐘車程即可到達新加坡最繁華的CBD和商業(yè)區(qū)；你可以免費10年加盟頂級海濱俱樂部，充分享有吉寶灣一切資源。工作娛樂生活超高層新加坡吉寶灣項目定位：打造融生活、工作、娛樂于一體的世界級濱海灣居生活方79項目賣點：“濱海灣居像中國長城一樣被標(biāo)上了世界地圖”成為新加坡城市名片MarianBay750米海岸線圣淘沙高爾夫俱樂部圣淘沙度假村資源及配套的私享：擁有750米的海岸線，業(yè)主私享；將MarianBay當(dāng)成自己的“大操場”；高爾夫俱樂部；濱海俱樂部；交通便利，有地鐵站，僅5分鐘車程即到市區(qū)CBD和商業(yè)區(qū)；靠近新加坡史上最大的購物娛樂中心怡豐城，未來設(shè)施還包括圣淘沙綜合娛樂城。產(chǎn)品體系新加坡發(fā)展特色規(guī)模最大的頂級豪宅單位，橫跨1330平米，并附帶1100平方米的內(nèi)置空中花園；項目的特色還包括有著名的建筑師的簽名、使用鋼和鈦的合金材料來反映現(xiàn)代意識、分體式建筑和錯綜縱橫線以及反映自然環(huán)境的曲線。全方位觀海體系建立，滿足業(yè)主從任何角度體驗海raffleplace商業(yè)街MarinaatKeppelBay圣淘沙度假村ReflectionsatKeppelBay超高層新加坡吉寶灣項目賣點：“濱海灣居像中國長城一樣被標(biāo)上了世界地圖”成為新加80產(chǎn)品：美國著名建筑大師林貝斯金亞洲首個項目，外立面極富沖擊力，成為新加坡地標(biāo)建筑ReflectionsatKeppelBay高樓的彎曲線條使整體造型宛如水中盛開的蓮；傾斜屋頂上的空中花園代表希望和生機；銜接高樓的空中走廊是最佳的觀景臺，山光水色盡收眼簾。美國世貿(mào)中心總規(guī)劃米蘭Fiera柏林猶太博物館丹佛美術(shù)館

香港城市大學(xué)創(chuàng)意媒體中心美國市民博物館DanielLibeskind新加坡Reflections肯塔基州Roebling橋超高層新加坡吉寶灣產(chǎn)品：美國著名建筑大師林貝斯金亞洲首個項目，外立面極富沖擊力81產(chǎn)品：從客廳、臥室到洗手間均觀灣景、海景，觀海陽臺180度觀海180度屋頂觀海陽臺從屋頂陽臺看圣淘沙觀?？蛷d觀海臥室觀海臥室的夜晚觀海洗手間地標(biāo)性建筑超高層新加坡吉寶灣產(chǎn)品：從客廳、臥室到洗手間均觀灣景、海景，觀海陽臺180度觀82逾千個共管公寓單位分布在6棟高24層樓至41層樓的玻璃高樓，以及11棟高6~8層的公寓樓。最小的公寓單位是面積約73.2平方米的套間公寓，最大的就是中央大樓頂端的6個臥房式超級頂層豪宅。頂層豪宅的偌大空間，超級主人房能占據(jù)每一層的整個翼樓，其余空間可供休閑和娛樂用途，屋主甚至能在其間建造私人的SPA、健身房或美術(shù)展示廳，且能眺望吉寶灣和圣淘沙;除了超級頂層豪宅，吉寶灣的這個瀕水共管公寓項目，還有另外34個面積介于360～820平方米的兩層樓頂層豪宅。頂層豪宅為13300平方英尺，屋主可在其間建造私人的SPA、健身房或美術(shù)展示廳兩房臥室與洗手間由玻璃隔開，180度觀海臥室與書房由玻璃隔開超高層新加坡吉寶灣產(chǎn)品：超級頂層豪宅，主人房占據(jù)每一層的整個翼樓，其間建造私人的SPA、健身房或美術(shù)展示廳等奢侈功能空間逾千個共管公寓單位分布在6棟高24層樓至41層樓的玻璃高樓，83Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪華家具品牌Minotti和Giorgetti，借出高檔家具擺設(shè)，而其中有些還是在本地第一次出現(xiàn)的家具擺設(shè)。四房樣板房，350平方米，家具為Minotti品牌三房樣板房，100平方米，家具為Giorgetti品牌掌上智能化服務(wù)超高層新加坡吉寶灣精裝修，邀得意大利豪華家具品牌高檔家具擺設(shè)Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪華84會所：設(shè)10個主題，1萬平方米的反射池（相當(dāng)于8個奧林匹克游泳池的規(guī)模），打造濱海特色充分利用空間，會所的不同主題分散在樓宇的各個角落，為每棟業(yè)主帶來便捷服務(wù)。會所擁有健身房、露天陽臺、蒸汽室、緩步跑道、2個網(wǎng)球場、燒烤亭、兒童泳池、露天按摩浴缸、兒童游戲區(qū)、開放式草坪、公共體育長廊等，會所充分人性化，不僅有專門的兒童游樂園，還有專門的兒童游泳池；一個1萬平方米的反射池（相等于大約8個奧林匹克游泳池的規(guī)模）。11232456537991081網(wǎng)球場2反射池3按摩浴缸4會所5泳池6兒童泳池7健身房8健身房9燒烤亭10兒童游憩區(qū)會所兒童游憩區(qū)超高層新加坡吉寶灣會所：設(shè)10個主題，1萬平方米的反射池（相當(dāng)于8個奧林匹克游85整合灣區(qū)資源750m海岸線、濱海俱樂部、MarianBay、圣淘沙高爾夫俱樂部、圣淘沙度假村，形成完整的灣區(qū)生活配套體系MarianBay750米海岸線圣淘沙高爾夫俱樂部圣淘沙度假村2007年初，一條全長245米的繩纜大橋完工，把吉寶島與本島聯(lián)系起來。除了豪華住宅單位，吉寶島上也將興建一個濱海俱樂部。這個耗資超過15，000萬元建造的俱樂部預(yù)計在2007年第四季完工，到時將能停泊75艘長度介于6～60米的船只。吉寶集團透露，吉寶灣的所有住宅業(yè)主都能自動成為該濱海俱樂部的會員，不但擁有十年的免費會員資格，并且還豁免五年的會員費。公開招收會員活動預(yù)料在明年初正式展開，收費還沒有最后確定。吉寶灣對岸的升濤灣ONE15游艇中心俱樂部已于去年4月開始招收會員，截至06年7月，已經(jīng)吸引1000人入會，其中65％是新加坡人。這個可停泊204艘船的俱樂部預(yù)計在07年第一季完成第一期工程，會費已在一年內(nèi)調(diào)高三次，由最初23888元，上月調(diào)高到30888元。吉寶灣濱海俱樂部內(nèi)的設(shè)施還包括會員俱樂部會所、美食餐廳、spa和租船服務(wù)，此外，它也會與吉寶集團持有股份的峇淡島NongsaPoint濱海俱樂部掛鉤。raffleplace商業(yè)街計劃2007年底建成的濱海俱樂部超高層新加坡吉寶灣整合灣區(qū)資源750m海岸線、濱海俱樂部、MarianBa86◆當(dāng)國外超高層住宅與別墅一起成為財富人群權(quán)利和身份的象征；當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時；當(dāng)超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準(zhǔn)備些什么？◆當(dāng)香港寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；◆當(dāng)深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；◆當(dāng)青島、杭州、?？诘荣Y源型城市對于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒；◆當(dāng)2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”……◆當(dāng)國外超高層住宅與別墅一起成為財富人群權(quán)利和身份的象征；當(dāng)87從市場驗證角度：成都超高層開發(fā)商從高品質(zhì)產(chǎn)品、園林尺度擴大、物管服務(wù)前置、生活方式打造等主動引導(dǎo)客戶成都客戶超高層接受度呈增長趨勢開發(fā)商從居住感覺上主動引導(dǎo)，強化超高層優(yōu)勢，淡化劣勢高品質(zhì)產(chǎn)品景觀最大化生活方式打造園林尺度擴大物管服務(wù)前置從市場驗證角度：成都超高層開發(fā)商從高品質(zhì)產(chǎn)品、園林尺度擴大、88從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化我國《民用建筑設(shè)計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術(shù)的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會產(chǎn)生質(zhì)的變化。從成本與技術(shù)角度：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化我國《民用89從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對高度的感知對空間的感知低中低中高有天有地，獨門獨院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對20與40層感知差別不大景觀：同樣對社區(qū)園林感知不強的情況下，超高層的遠(yuǎn)眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨90從銷售價格角度：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現(xiàn)溢價綜合案例經(jīng)驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾；可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差超高層樓盤超高層均價高層均價備注深圳金域藍灣17000元/平米（2006年），排除市場泡沫，正常價位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍灣2008年五一推出，預(yù)計均價13000元/平米15000元/平米超高層33層以下價格與高層接近，33層以上價格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預(yù)計均價8500元/平米預(yù)計均價8000元/平米武漢世茂錦繡長江均價15000元/平米均價14500元/平米從銷售價格角度：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別91方向三超高層定位評價策略層面超高層產(chǎn)品能夠迅速擴大項目影響力超高層產(chǎn)品能夠體現(xiàn)企業(yè)綜合開發(fā)能力超高層產(chǎn)品能夠有效節(jié)約土地面積，有更為寬闊的園林空間超高層產(chǎn)品能夠突破周邊環(huán)境限制，擁有更多的城市景觀，江景景觀3劣勢層面超高層投入成本相對較高建設(shè)周期相對較長使用率相對低，可售的套內(nèi)面積相對較少方向三超高層定位評價策略層面超高層產(chǎn)品能夠迅速擴大項目影響力92經(jīng)濟測算對方案的影響：價格選定洋房8000—10000、高層7000—7500、超高層8000--85000成本客戶感知價值：客戶愿意支付的最高價（上限）市場比較法定價洋房：8000—10000高層：7000--7500超高層：8000--8500參考項目物業(yè)類型價格（元/平米）華潤二十四城高層5200龍湖春森彼岸高層約9000廣廈城洋房6400中海北濱1號疊墅18000--25000定價參考2--參考在售的江景物業(yè)：定價參考3--超高層價格梯度：參考項目100米以上均價：100米以下均價MOCO7500:6500雙子星座13000:11000定價參考1--江景物業(yè)價格增長趨勢：10%增長美麗山水2004200520062007200833003500450058004800陽光10034007000-8500480045006200珠江太陽城5200經(jīng)濟測算對方案的影響：價格選定洋房8000—10000、高層93從經(jīng)濟角度，超高層+低密的方案利潤率及利潤水平都最高項目方案1：高層方案2：低密度+高層方案3：低密度+超高層物業(yè)類型多層

1.21.2高層25140超高層

023.3經(jīng)濟指標(biāo)總利潤11706171289136488成本利潤率202.0%190.0%223.8%稅后成本利潤率135.37%127.33%149.97%4,6824,6905,563方案發(fā)展方向原則原則1：低密度產(chǎn)品的利潤水平更高，建議多做低密度產(chǎn)品；原則2：超高層和高層產(chǎn)品相比，小高層產(chǎn)品的利潤水平更高，但小高層產(chǎn)品會犧牲容積率；原則3：為博取更高利潤，可適度犧牲部分容積率多做低密度產(chǎn)品計算基本指標(biāo)產(chǎn)品類型售價建安成本洋房90001500高層70001800超高層80002300從經(jīng)濟角度，超高層+低密的方案利潤率及利潤水平都最高項目方94項目定位方向項目定位物理定位精神定位方向一方向二方向三需要建立企業(yè)精神形象需要藝術(shù)文化的物業(yè)形象需要創(chuàng)新型的產(chǎn)品形象全高層物業(yè)，注重產(chǎn)品附加值的提升高低配物業(yè)，低密度產(chǎn)品+高層超高層產(chǎn)品+大面積園林代表項目整體形象與氣質(zhì)的代表企業(yè)品牌發(fā)展的代表未來產(chǎn)品形象的項目定位方向項目定位物理定位精神定位方向一方向二方向三需要建95單獨開辟一塊場地建立南方東銀建筑博物館，完整展示南方東銀的全面家居(小龍坎項目）解決方案和各項節(jié)能環(huán)保研究成果，開辟各項先進技術(shù)的體驗方案。同時對南方東銀的企業(yè)發(fā)展歷史、企業(yè)文化、歷年來的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品進行綜合展示，使之成為普通市民的體驗館、同行企業(yè)的學(xué)習(xí)館、企業(yè)自身的展示館。企業(yè)品牌發(fā)展展示——南方東銀建筑博物館開館企業(yè)精神單獨開辟一塊場地建立南方東銀建筑博物館，完整展示南方東銀的全建筑博物館：關(guān)于居住空間的無限暢想

展示1：生活方式變遷帶來的居住空間變遷這里是南方東銀多年對于居住、對于生活空間的不斷思索和創(chuàng)新軌跡，從洗衣機到空調(diào)的逐漸普及，從傳統(tǒng)電視到壁掛式電視的形態(tài)變化……對于生活空間的不斷拓展和改變，展示在人們眼前的是生活變遷的時光印記。企業(yè)精神建筑博物館：關(guān)于居住空間的無限暢想

展示1：生活方式變遷帶來建筑博物館：關(guān)于居住空間的無限暢想

展示2：類日本納得工坊式，整合上下流企業(yè)的關(guān)于居住的思考和創(chuàng)新可以是南方東銀的全面家居解決計劃、可以是南方東銀的住宅工業(yè)化實踐、模型展示、樣板房試??；甚至可以南方東銀對未來居住的更多思考……這些都是關(guān)于現(xiàn)在居住，當(dāng)下人們最關(guān)心，最實在的空間考量。企業(yè)精神建筑博物館：關(guān)于居住空間的無限暢想

展示2：類日本納得工坊式建筑博物館：關(guān)于居住空間的無限暢想

展示3：關(guān)于未來居住的多種可能性暢想和個性化體現(xiàn)這里是一個想象力爆發(fā)的場所，我們可以著重展示我們公寓關(guān)于32平米的無限可能性，也可以提供人們一個關(guān)于未來生活無限暢想的舞臺；或者我們借助名人之力，以未來居住理想為名，建立一種關(guān)于居住的市場話題。設(shè)計關(guān)鍵詞：張智強//艾未未//岳明君//生活暢想……企業(yè)精神建筑博物館：關(guān)于居住空間的無限暢想

展示3：關(guān)于未來居住的多藝術(shù)體驗場1——名門streetmall

以空間的魅力展示街區(qū)的藝術(shù)“歷史的誘惑”——通過新舊建筑的有機結(jié)合，展示未來街區(qū)的時尚氛圍，展示部分可作為客戶接待和服務(wù)區(qū)域物業(yè)藝術(shù)藝術(shù)體驗場1——名門streetmall

以空間的魅力展示藝術(shù)體驗場2——名門openarea

以藝術(shù)本生賦予社區(qū)藝術(shù)標(biāo)簽“藝術(shù)的標(biāo)簽”——在入口內(nèi)的開放式城市廣場，可以以歷史、時間變遷為主題設(shè)置藝術(shù)廣場，成為對城市展示的空間、場物業(yè)藝術(shù)藝術(shù)體驗場2——名門openarea

以藝術(shù)本生賦予社區(qū)藝藝術(shù)體驗場3——售樓處

以空間的氛圍的傳達藝術(shù)“藝術(shù)的空間”——作為正式的項目展示區(qū)，在內(nèi)部空間氛圍營造上強調(diào)藝術(shù)性，通過家居、燈光、材質(zhì)的使用，表達項目優(yōu)雅的藝術(shù)感物業(yè)藝術(shù)藝術(shù)體驗場3——售樓處

以空間的氛圍的傳達藝術(shù)“藝術(shù)的空間”時尚體驗場4——多功能廳

多重感官體驗，以藝術(shù)的方式描述歷史“歷史洗腦房”——半公益的項目展示中心——通過聲光電的方式介紹南方東銀發(fā)展歷史，記錄九龍坡區(qū)的改造工程，預(yù)先展示區(qū)域未來的城市面貌和城市功能，物業(yè)藝術(shù)時尚體驗場4——多功能廳

多重感官體驗，以藝術(shù)的方式描述歷史藝術(shù)體驗場5——樣板房

以大師的名義展示時尚大師的室內(nèi)設(shè)計——邀請知名室內(nèi)設(shè)計師打造專屬的主題室內(nèi)設(shè)計

設(shè)計風(fēng)格建議：純粹的美國風(fēng)格物業(yè)藝術(shù)藝術(shù)體驗場5——樣板房

以大師的名義展示時尚大師的室內(nèi)設(shè)計—原汁原味的細(xì)節(jié)處理——家具、燈光、材質(zhì)、飾品……尋求最正宗，最地道的美國味道。物業(yè)藝術(shù)原汁原味的細(xì)節(jié)處理——家具、燈光、材質(zhì)、飾品……物業(yè)藝術(shù)一個新的建筑嘗試：四十平米公寓中的生活方式與一百二十平米的是否一樣？

香港微型城市之一：太古城。三室二廳二浴公寓。約四十平米。微型化公寓。如果將太古城的三室二廳二浴帶入北京藍旗營某住宅的一百