樞密院項(xiàng)目解析課件

樞密院項(xiàng)目解析聯(lián)東集團(tuán)營銷策劃中心2011.03.15樞密院項(xiàng)目解析聯(lián)東集團(tuán)1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析項(xiàng)目緊鄰五環(huán)，比鄰亦莊，位于京津高速及京津塘高速路之間；距離國貿(mào)15公里，亦莊核心配套區(qū)7公里，首都機(jī)場35公里，亦莊城鐵4公里項(xiàng)目區(qū)位國貿(mào)15km亦莊核心區(qū)7km京津高速京津唐高速項(xiàng)目緊鄰五環(huán)，比鄰亦莊，位于京津高速及京津塘高速路之間；距離一期二期商業(yè)總占地7萬一期占地4.79萬一期建面3.77萬容積率0.78綠地率25%一期共建29棟純獨(dú)棟，現(xiàn)基本都已完工，道路及園林修整中；開發(fā)商打算根據(jù)一期銷售情況規(guī)劃二期產(chǎn)品，現(xiàn)尚未出具體規(guī)劃；項(xiàng)目南側(cè)是1.1萬平米的商業(yè)，開發(fā)商欲自持打造餐飲街項(xiàng)目概況一期二期商業(yè)總占地7萬一期占地4.79萬一期建面3.77萬容“樞密院”本是唐、五代、宋、遼、元時(shí)代的官署，大抵主管軍事；項(xiàng)目秉承了古樞密院思想核心，并以此為案名，以軍號(hào)作LOGO，意在展示引領(lǐng)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的號(hào)召力；“樞密院”案名解析“樞密院”本是唐、五代、宋、遼、元時(shí)代的官署，大抵主管軍事；1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析四棟異形銅建筑及萬余平米下沉式水景廣場，是園區(qū)精心打造的亮點(diǎn)，這些特色提升了園區(qū)整體品質(zhì)，但采光差、空間使用率低、高成本帶來的高價(jià)位等原因使銅建筑成了同時(shí)期的雞肋；園區(qū)特色景觀每棟樓前的綠地都將以高大的灌木圍合起來，成為企業(yè)私屬用地；園區(qū)外圍（園區(qū)與道路間）由幾米寬的果嶺隔離開果嶺四棟異形銅建筑及萬余平米下沉式水景廣場，是園區(qū)精心打造的亮點(diǎn)退臺(tái)設(shè)計(jì)：為了使盡可能多的獨(dú)棟能觀賞到中央廣場，廣場兩側(cè)的產(chǎn)品基本設(shè)計(jì)成長條狀，并設(shè)計(jì)了面向景觀的退臺(tái)；產(chǎn)品細(xì)節(jié)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)：為了使盡可能多的獨(dú)棟能觀賞到中央廣場，廣場兩側(cè)的產(chǎn)所有樓棟都有外掛樓梯，雖然后期會(huì)用孔板遮蓋，但園區(qū)整體顯凌亂；異形入口外掛樓梯產(chǎn)品細(xì)節(jié)玻璃罩不少建筑都在某層設(shè)置大面積外掛式“玻璃罩”，增強(qiáng)建筑的層次感和采光面積；部分樓棟設(shè)置成異形入口，增強(qiáng)了層次感、設(shè)計(jì)感所有樓棟都有外掛樓梯，雖然后期會(huì)用孔板遮蓋，但園區(qū)整體顯凌亂1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析園區(qū)的29棟獨(dú)棟共2-6層不等，首層層高4.5米，二層以上3.9米；嘉創(chuàng)路2、3層產(chǎn)品均在1000平米以下，沿路設(shè)計(jì)成低層是為了更好展示里面一排建筑的LOGO；因?yàn)樾∶娣e戶型最易銷售，所以好的景觀都給了大面積戶型2F3F2F4棟小面積異形銅建筑-----園區(qū)最具亮點(diǎn)的產(chǎn)品，位于中央景觀中4F（退臺(tái)3層）4F（部分退臺(tái)3層）4F4F4F4層獨(dú)棟產(chǎn)品----園區(qū)最主力產(chǎn)品，圍繞中心廣場排布3F

（退臺(tái)2層）6F（退臺(tái)2層）三棟樓王均占資源優(yōu)勢(shì)，2、3層兩棟樓王，廣場景觀觀賞面及平層面積均較大；6層樓王位于兩條主路拐角處，昭示性極好，而且是園區(qū)獨(dú)一無二的白色建筑2F產(chǎn)品排布園區(qū)的29棟獨(dú)棟共2-6層不等，首層層高4.5米，二層以上31000-2500平米4層產(chǎn)品是園區(qū)主力面積，占比58%，平層面積從250-600平米不等；1000平米以下產(chǎn)品占比24%，主要由二三層產(chǎn)品及銅建筑構(gòu)成，小面積產(chǎn)品也是園區(qū)最為暢銷的戶型（異形銅建筑除外）；三棟樓王分別有2、3、6層三棟建筑構(gòu)成，基本都占據(jù)了園區(qū)最佳位置，是最受客戶青睞的戶型，面積從1546-3291平米，占比18%

層數(shù)面積段樓棟總面積面積占比小面積

主力產(chǎn)品2層500-700531348%3層800-900435099%合計(jì)

9664317%大面積

主力產(chǎn)品4層10001500-1600230548%1800-20003571215%2100-25004910724%合計(jì)

222246658%樓王2層1546115464%3層1975119755%6層3291132919%合計(jì)

3681218%異形建筑2層460-930428747%產(chǎn)品面積1000-2500平米4層產(chǎn)品是園區(qū)主力面積，占比58%，平1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析2011年3月1日開盤，目前還剩余4棟框架，報(bào)價(jià)1.7萬，4棟銅建筑，報(bào)價(jià)2萬，因銷售情況好而暫時(shí)停盤，打算園區(qū)景觀完成后，現(xiàn)房高價(jià)出售；剩余的四棟建筑均沿街或臨廣場，景觀資源及昭示性均好銷售情況2011年3月1日開盤，目前還剩余4棟框架，報(bào)價(jià)1.7萬，4財(cái)富傳媒------------------------航美傳媒------------------------

紅星股份------------------------國窖北京總部------------------中國品味------------------------中天開元------------------------富嘉永盛------------------------

亨達(dá)麥海------------------------控制系統(tǒng)百星電子------------------------儀器儀表首康南海------------------------貿(mào)易中石油北京華港---------------石化有多個(gè)客戶購買兩棟及以上：其中有一個(gè)客戶購買三棟，三個(gè)客戶購買兩棟；客戶以傳媒、酒業(yè)、建筑裝飾類企業(yè)為主，企業(yè)自用為主，但投資導(dǎo)向明顯客戶分析傳媒酒業(yè)建筑裝飾控制系統(tǒng)儀表儀器貿(mào)易石化財(cái)富傳媒------------------------有多樞密院快銷原因：位置&交通緊鄰五環(huán)、京津高速、京津塘高速；產(chǎn)品純獨(dú)棟、低密度、小戶型；服務(wù)及附加值第一太平威利斯的物業(yè)管理、銅建筑帶來的稀缺及品質(zhì)感；銷售模式高層營銷+分銷+管委會(huì)推介，模式新穎且效果樞密院快銷原因：位置&交通緊鄰五環(huán)、京津高速、京津塘高速；產(chǎn)樞密院項(xiàng)目總結(jié)：區(qū)位及低密度是園區(qū)最大的賣點(diǎn)；園區(qū)整體外立面灰色墻磚不顯檔次，產(chǎn)品過于考慮異形及層次感，整體感覺凌亂；著重打造的銅建筑及下沉式廣場提升了整個(gè)園區(qū)的品質(zhì)；高品質(zhì)的物業(yè)管理也給項(xiàng)目增加了不少附加值；“高層營銷+分銷”的銷售模式，效果明顯；樞密院項(xiàng)目總結(jié)：區(qū)位及低密度是園區(qū)最大的賣點(diǎn)；謝謝謝謝樞密院項(xiàng)目解析聯(lián)東集團(tuán)營銷策劃中心2011.03.15樞密院項(xiàng)目解析聯(lián)東集團(tuán)1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析項(xiàng)目緊鄰五環(huán)，比鄰亦莊，位于京津高速及京津塘高速路之間；距離國貿(mào)15公里，亦莊核心配套區(qū)7公里，首都機(jī)場35公里，亦莊城鐵4公里項(xiàng)目區(qū)位國貿(mào)15km亦莊核心區(qū)7km京津高速京津唐高速項(xiàng)目緊鄰五環(huán)，比鄰亦莊，位于京津高速及京津塘高速路之間；距離一期二期商業(yè)總占地7萬一期占地4.79萬一期建面3.77萬容積率0.78綠地率25%一期共建29棟純獨(dú)棟，現(xiàn)基本都已完工，道路及園林修整中；開發(fā)商打算根據(jù)一期銷售情況規(guī)劃二期產(chǎn)品，現(xiàn)尚未出具體規(guī)劃；項(xiàng)目南側(cè)是1.1萬平米的商業(yè)，開發(fā)商欲自持打造餐飲街項(xiàng)目概況一期二期商業(yè)總占地7萬一期占地4.79萬一期建面3.77萬容“樞密院”本是唐、五代、宋、遼、元時(shí)代的官署，大抵主管軍事；項(xiàng)目秉承了古樞密院思想核心，并以此為案名，以軍號(hào)作LOGO，意在展示引領(lǐng)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的號(hào)召力；“樞密院”案名解析“樞密院”本是唐、五代、宋、遼、元時(shí)代的官署，大抵主管軍事；1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析四棟異形銅建筑及萬余平米下沉式水景廣場，是園區(qū)精心打造的亮點(diǎn)，這些特色提升了園區(qū)整體品質(zhì)，但采光差、空間使用率低、高成本帶來的高價(jià)位等原因使銅建筑成了同時(shí)期的雞肋；園區(qū)特色景觀每棟樓前的綠地都將以高大的灌木圍合起來，成為企業(yè)私屬用地；園區(qū)外圍（園區(qū)與道路間）由幾米寬的果嶺隔離開果嶺四棟異形銅建筑及萬余平米下沉式水景廣場，是園區(qū)精心打造的亮點(diǎn)退臺(tái)設(shè)計(jì)：為了使盡可能多的獨(dú)棟能觀賞到中央廣場，廣場兩側(cè)的產(chǎn)品基本設(shè)計(jì)成長條狀，并設(shè)計(jì)了面向景觀的退臺(tái)；產(chǎn)品細(xì)節(jié)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)：為了使盡可能多的獨(dú)棟能觀賞到中央廣場，廣場兩側(cè)的產(chǎn)所有樓棟都有外掛樓梯，雖然后期會(huì)用孔板遮蓋，但園區(qū)整體顯凌亂；異形入口外掛樓梯產(chǎn)品細(xì)節(jié)玻璃罩不少建筑都在某層設(shè)置大面積外掛式“玻璃罩”，增強(qiáng)建筑的層次感和采光面積；部分樓棟設(shè)置成異形入口，增強(qiáng)了層次感、設(shè)計(jì)感所有樓棟都有外掛樓梯，雖然后期會(huì)用孔板遮蓋，但園區(qū)整體顯凌亂1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析園區(qū)的29棟獨(dú)棟共2-6層不等，首層層高4.5米，二層以上3.9米；嘉創(chuàng)路2、3層產(chǎn)品均在1000平米以下，沿路設(shè)計(jì)成低層是為了更好展示里面一排建筑的LOGO；因?yàn)樾∶娣e戶型最易銷售，所以好的景觀都給了大面積戶型2F3F2F4棟小面積異形銅建筑-----園區(qū)最具亮點(diǎn)的產(chǎn)品，位于中央景觀中4F（退臺(tái)3層）4F（部分退臺(tái)3層）4F4F4F4層獨(dú)棟產(chǎn)品----園區(qū)最主力產(chǎn)品，圍繞中心廣場排布3F

（退臺(tái)2層）6F（退臺(tái)2層）三棟樓王均占資源優(yōu)勢(shì)，2、3層兩棟樓王，廣場景觀觀賞面及平層面積均較大；6層樓王位于兩條主路拐角處，昭示性極好，而且是園區(qū)獨(dú)一無二的白色建筑2F產(chǎn)品排布園區(qū)的29棟獨(dú)棟共2-6層不等，首層層高4.5米，二層以上31000-2500平米4層產(chǎn)品是園區(qū)主力面積，占比58%，平層面積從250-600平米不等；1000平米以下產(chǎn)品占比24%，主要由二三層產(chǎn)品及銅建筑構(gòu)成，小面積產(chǎn)品也是園區(qū)最為暢銷的戶型（異形銅建筑除外）；三棟樓王分別有2、3、6層三棟建筑構(gòu)成，基本都占據(jù)了園區(qū)最佳位置，是最受客戶青睞的戶型，面積從1546-3291平米，占比18%

層數(shù)面積段樓棟總面積面積占比小面積

主力產(chǎn)品2層500-700531348%3層800-900435099%合計(jì)

9664317%大面積

主力產(chǎn)品4層10001500-1600230548%1800-20003571215%2100-25004910724%合計(jì)

222246658%樓王2層1546115464%3層1975119755%6層3291132919%合計(jì)

3681218%異形建筑2層460-930428747%產(chǎn)品面積1000-2500平米4層產(chǎn)品是園區(qū)主力面積，占比58%，平1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析1項(xiàng)目概況2規(guī)劃特點(diǎn)3產(chǎn)品解析4銷售分析2011年3月1日開盤，目前還剩余4棟框架，報(bào)價(jià)1.7萬，4棟銅建筑，報(bào)價(jià)2萬，因銷售情況好而暫時(shí)停盤，打算園區(qū)景觀完成后，現(xiàn)房高價(jià)出售；剩余的四棟建筑均沿街或臨廣場，景觀資源及昭示性均好銷售情況2011年3月1日開盤，目前還剩余4棟框架，報(bào)價(jià)1.7萬，4財(cái)富傳媒------------------------航美傳媒------------------------

紅星股份------------------------國窖北京總部------------------中國品味------------------------中天開元------------------------富嘉永盛------------------------

亨達(dá)麥海------------------------控制系統(tǒng)百星電子------------------------儀器儀表首康南海------------------------貿(mào)易中石油北京華港---------------石化有多個(gè)客戶購買兩棟及以上：其中有一個(gè)客戶購買三棟，三個(gè)客戶購買兩棟；客戶以傳媒、酒業(yè)、建筑裝飾類企業(yè)為主，企業(yè)自用為主，但投資導(dǎo)向明顯客戶分析傳媒酒業(yè)建筑裝飾控制系統(tǒng)儀表儀器貿(mào)易石化財(cái)富傳媒------------------------有多樞密院快銷原因：位置&交通