無錫北塘區(qū)金山北工業(yè)園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)課件

無錫北塘區(qū)金山北工業(yè)園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告謹(jǐn)呈：無錫市北塘區(qū)人民政府A-021-GW-080527-0202008-09-18無錫北塘區(qū)金山北工業(yè)園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告謹(jǐn)呈：無錫市項(xiàng)目研究工作的階段劃分中期項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略終期提交終稿2008/07/222008/08/21工作最終成果項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和價(jià)值判斷項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目物業(yè)配比研究成功案例借鑒提交整體報(bào)告（終稿）根據(jù)客戶建議深化研究，完善報(bào)告項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目整體定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展方向與案例研究用地比例分配與案例研究前期市場(chǎng)調(diào)研和溝通區(qū)域（無錫、北塘及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研政府官員、專家及貴司中高層領(lǐng)導(dǎo)目標(biāo)客戶訪談地塊的了解和分析市場(chǎng)情況的分析項(xiàng)目方向的初步判斷2008/08/012008/09/182項(xiàng)目研究工作的階段劃分中期終期2008/07/222008/在過去的一個(gè)多月里，世聯(lián)專案組針對(duì)項(xiàng)目涉及不同的層面進(jìn)行了如下調(diào)研與研究工作工作內(nèi)容項(xiàng)目本體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群收集的數(shù)據(jù)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)人口狀況………無錫及北塘區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)無錫及北塘區(qū)總體規(guī)劃…………世界成功老工業(yè)區(qū)改造相關(guān)數(shù)據(jù)國(guó)內(nèi)外老工業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)…………進(jìn)行的訪談北塘區(qū)政府的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人金山北工業(yè)園管委會(huì)政府相關(guān)部門：無錫市經(jīng)貿(mào)委、科技局、外經(jīng)貿(mào)、惠山區(qū)和錫山區(qū)政府專業(yè)人士：萊鋼公司經(jīng)理等工業(yè)園區(qū)：新區(qū)土地儲(chǔ)備中心主任、汽配城專業(yè)人士…………世聯(lián)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)研究專家進(jìn)行的分析用地現(xiàn)狀分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)人口分析用地資源及交通分析可利用土地分析區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析城市經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析3在過去的一個(gè)多月里，世聯(lián)專案組針對(duì)項(xiàng)目涉及不同的層面進(jìn)行了如世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解是：提升產(chǎn)業(yè)活力和帶動(dòng)人氣；在成本的一定投入下，保證資金回收和政府稅收。長(zhǎng)三角北塘區(qū)改變工業(yè)集中區(qū)不園不村的面貌，實(shí)現(xiàn)整體產(chǎn)業(yè)升級(jí)，有利于招商引資。減少政府的投入，實(shí)現(xiàn)資金平衡，增加政府稅收。通過招商或合作開發(fā)，實(shí)行多期滾動(dòng)開發(fā)模式，平衡投入與產(chǎn)出的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)金山北工業(yè)園項(xiàng)目目標(biāo)解析4世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解是：提升產(chǎn)業(yè)活力和帶動(dòng)人氣；在成本的一定本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目發(fā)展瓶頸項(xiàng)目核心問題報(bào)告結(jié)構(gòu)5本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)無錫屬于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心，制造業(yè)和民營(yíng)資本發(fā)達(dá)的二線城市，地理位置和市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越。2007年長(zhǎng)三角總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定良好的發(fā)展勢(shì)頭,地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到46672.07億元,占全國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的18.9%;平均增幅達(dá)到15.2%；無錫位于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈核心部位，距離上海及南京都市圈均在2小時(shí)車程范圍內(nèi)；無錫市為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市，主要產(chǎn)業(yè)為制造業(yè)，特別是“冶金、機(jī)械、化工”三大產(chǎn)業(yè)，占工業(yè)總產(chǎn)值的49%；資本構(gòu)成以民營(yíng)自本為主，其次是國(guó)營(yíng)資本和外資；資料來源：無錫國(guó)土規(guī)劃局南京都市圈上海都市圈錫常泰都市圈蘇錫常都市圈城市層級(jí)6無錫屬于蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心，制造業(yè)和民營(yíng)資本發(fā)達(dá)的二線城無錫的GDP規(guī)模超過常州，但遠(yuǎn)落后于蘇州；無錫在利用外資上,略高于無錫，但蘇州利用外資比常州和無錫的總和還要多，處于絕對(duì)領(lǐng)先的地位；蘇錫常三個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大體上差別不大，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，占到60%左右的比例；其中無錫的第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高于常州，卻落后于蘇州。其中：第一第二產(chǎn)業(yè)所占比重都處于下降的狀態(tài)，其中第三產(chǎn)業(yè)在小幅緩緩上升，上升速度蘇州>無錫>常州；在GDP規(guī)模、利用外資情況以及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值等方面，無錫超過常州，但與蘇州有一定的差距，處于蘇錫常都市圈的中間位置。2007年蘇錫常利用外資情況城市協(xié)議注冊(cè)外資(億美元)實(shí)際利用外資(億美元)常州44.0118.35無錫54.4727.72蘇州185.273.82007年蘇錫常都市圈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況城市層級(jí)7無錫的GDP規(guī)模超過常州，但遠(yuǎn)落后于蘇州；在GDP規(guī)模、利用北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，歷史上是重要的水利碼頭，是“蘇南模式”的重要發(fā)源地。2007年北塘區(qū)GDP總量處于無錫市三個(gè)老城區(qū)的末位，與無錫各個(gè)區(qū)相比來說也處于末端。北塘區(qū)近年發(fā)展一方面受到區(qū)域產(chǎn)業(yè)落后，污染嚴(yán)重，城市管理水平差的影響，另一方面無錫市“城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移”政策使北塘區(qū)面臨重大的產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力。項(xiàng)目所在的北塘區(qū)，屬于無錫市沒落的老城區(qū)，面臨“城市南進(jìn)，工業(yè)北移”政策帶來的產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力。城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移無錫市各區(qū)2007年GDP比較（億元）城中三區(qū)區(qū)域?qū)蛹?jí)8北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，歷史上是重要的水利碼頭項(xiàng)目北臨京杭運(yùn)河、西與錢橋工業(yè)園交接，南靠312國(guó)道。具有良好的交通通達(dá)性和較好的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。本案市中心山北錢橋洛社無錫市制造業(yè)的集中地：主要是冶金、機(jī)械、紡織三大行業(yè)金山北工業(yè)園區(qū)近鄰惠山的錢橋工業(yè)園區(qū)和洛社工業(yè)園區(qū)錢橋工業(yè)園區(qū)：主要是發(fā)展冶金、紡織、電子等傳統(tǒng)制造業(yè)，具有較好的產(chǎn)業(yè)聚集性。洛社工業(yè)園區(qū)：主要是發(fā)展機(jī)械產(chǎn)業(yè)，還有紡織印染、精細(xì)化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群。金山北與臨近兩工業(yè)園在一定程度是競(jìng)合關(guān)系，既相互補(bǔ)充又相互競(jìng)爭(zhēng)，共同形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)圈。運(yùn)河：京杭運(yùn)河和錫澄運(yùn)河，到達(dá)全國(guó)各地。國(guó)道：項(xiàng)目經(jīng)過312國(guó)道，及規(guī)劃中的外環(huán)路通往南京和上海高速公路：2公里至錫宜高速，并經(jīng)滬寧高速、錫澄高速直達(dá)上海、南京、蘇北鐵路：臨近高速鐵路、新長(zhǎng)鐵路等河道：緊鄰四級(jí)（即將改為三級(jí)）運(yùn)河京杭上海浙江宜興蘇北南京區(qū)域?qū)蛹?jí)9項(xiàng)目北臨京杭運(yùn)河、西與錢橋工業(yè)園交接，南靠312國(guó)道。具有良項(xiàng)目地塊平整，但有較多的高壓線。項(xiàng)目交通較好，但周邊環(huán)境較差，且生活設(shè)施配套等缺乏。錢皋路在建國(guó)聯(lián)金屬材料貿(mào)易市場(chǎng)商品房居民變電所京杭運(yùn)河貨運(yùn)二路B區(qū)A區(qū)農(nóng)田地塊層級(jí)312國(guó)道安置房A區(qū)：共1500畝。主要是工業(yè)集中地。B區(qū)：共1500畝。拆遷后可用地約944畝10項(xiàng)目地塊平整，但有較多的高壓線。項(xiàng)目交通較好，但周邊環(huán)境較A、B分區(qū)：A區(qū)主要為工業(yè)集中區(qū)；B區(qū)主要為居民房和農(nóng)地。區(qū)內(nèi)物業(yè)雜亂，整體檔次低，缺乏整體性。A區(qū)：總量約為1500畝現(xiàn)已無可用凈地。主要是工業(yè)集中區(qū)，以冶金加工企業(yè)數(shù)占50%，包含化工、紡織等企，職工宿舍和物流貿(mào)易企業(yè)。B區(qū)：總量約為1500畝，凈地量約1300畝可用凈地較多。主要是居民房和農(nóng)地，含鎮(zhèn)商業(yè)中心與惠山的錢橋和洛社交界，地塊邊界復(fù)雜，缺乏整體性園區(qū)里分布著村，村里有工廠商業(yè)配套方面：酒店：A區(qū)有鑫福苑和積金兩家酒店，檔次均較低商業(yè)：上海如意、恒光等便利超市，居民自設(shè)的雜貨店銀行：僅江蘇銀行一家地塊層級(jí)工業(yè)用地住宅行政用地學(xué)校酒店加油站停車場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)村辦工廠（在建）河流耕地京杭運(yùn)河錢橋鎮(zhèn)（農(nóng)民房及耕地）商品房及安置房國(guó)聯(lián)變電所11A、B分區(qū)：A區(qū)主要為工業(yè)集中區(qū)；B區(qū)主要為居民房和農(nóng)地。區(qū)二線城市、老城區(qū)邊緣；交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)；整體檔次低，環(huán)境差，缺乏配套和人氣。項(xiàng)目屬性15432經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市老城區(qū)的邊緣地帶傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)區(qū)域形象差，缺乏人氣良好的交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目屬性界定12二線城市、老城區(qū)邊緣；交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)；整本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目發(fā)展瓶頸項(xiàng)目核心問題報(bào)告結(jié)構(gòu)13本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)歷史遺留問題本項(xiàng)目在發(fā)展工業(yè)集中區(qū)的過程中，缺少整體規(guī)劃，導(dǎo)致園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，環(huán)境差，缺乏人氣。金山北工業(yè)園是在“蘇南模式”下發(fā)展的，山北鎮(zhèn)借助交通條件和周邊傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展冶金的初加工，成為一批零散的小企業(yè)云集的園區(qū)。2000年園區(qū)初步形成，當(dāng)時(shí)A區(qū)規(guī)劃中包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)金融、教育科研等功能。2002年對(duì)A和B區(qū)的規(guī)劃，已經(jīng)有很大變化，基本上是工業(yè)用地，含少量的物流和配套用地。現(xiàn)狀主要為廠房和居民房，說明園區(qū)現(xiàn)主要是中小型企業(yè)集中區(qū)，生活和商業(yè)配套缺乏。2000年2002年缺乏合理規(guī)劃園區(qū)發(fā)展緩慢企業(yè)數(shù)量：園區(qū)從2000年開始建立以來，共有93家企業(yè)，外加一些貿(mào)易倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)，總數(shù)不超過130家?；旧鲜堑透郊又档闹圃旒庸きh(huán)節(jié)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：07年1-11月份，一百多家企業(yè)，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值僅9.42億元,園區(qū)環(huán)境差物業(yè)雜亂：園區(qū)作為工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)廠房區(qū)、居民、農(nóng)地等自然分布。形成不園，不村的狀態(tài)。配套：園區(qū)酒店、餐飲等設(shè)施不足，缺乏商業(yè)氛圍和人氣。14歷史遺留問題本項(xiàng)目在發(fā)展工業(yè)集中區(qū)的過程中，缺少整體規(guī)劃，導(dǎo)產(chǎn)業(yè)問題本項(xiàng)目作為老城區(qū)的老工業(yè)集中區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中于低附加值的制造加工環(huán)節(jié)、缺乏優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)，也未形成產(chǎn)業(yè)鏈。從現(xiàn)有企業(yè)名單分析，可以看出園區(qū)的企業(yè)基本集中在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主要是金屬加工，占比43%，而新型工業(yè)企業(yè)數(shù)量少。電子企業(yè)僅三家。從產(chǎn)業(yè)鏈上分析，主要是制造加工型企業(yè)，占比94.5%，僅少量的倉(cāng)儲(chǔ)貿(mào)易型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)整體檔次低。產(chǎn)業(yè)層次低：低附加值的傳統(tǒng)制造業(yè)，比如冶金、紡織、機(jī)械。技術(shù)含量低，產(chǎn)值少。企業(yè)規(guī)模小：在各行業(yè)里，基本上缺乏龍頭企業(yè)，屬于中小型企業(yè)集聚區(qū)缺乏產(chǎn)業(yè)鏈：園區(qū)企業(yè)基本是加工制造環(huán)節(jié)，缺乏產(chǎn)業(yè)鏈前后端，研發(fā)和展示營(yíng)銷缺乏。也造成整體環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)效益低等問題15產(chǎn)業(yè)問題本項(xiàng)目作為老城區(qū)的老工業(yè)集中區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中于低附加值的從現(xiàn)狀上看，本項(xiàng)目主要是廠房和居民區(qū)，物業(yè)雜亂，密度較高，拆遷處置較難。圖例說明工業(yè)用地耕地住宅行政用地學(xué)校酒店加油站停車場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)河流村辦工廠（在建）拆遷問題京杭運(yùn)河錢橋鎮(zhèn)（農(nóng)民房及耕地）商品房及安置房國(guó)聯(lián)變電所16從現(xiàn)狀上看，本項(xiàng)目主要是廠房和居民區(qū)，物業(yè)雜亂，密度較高，拆按照國(guó)家及地方政府的拆遷管理辦法，以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞焦浪悴疬w成本。按照國(guó)家和地方政府政策，結(jié)合園區(qū)的具體狀況，本項(xiàng)目的拆賠主要考慮一下幾點(diǎn)：居住用地，按照房屋的建筑面積計(jì)算，以單價(jià)4000元/㎡補(bǔ)償：耕地征用費(fèi)按照20萬/畝的標(biāo)準(zhǔn)支付；工業(yè)用房以2000元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。居民安置房的造價(jià)；居民裝修費(fèi)用補(bǔ)償；耕地征用補(bǔ)償廠房拆遷補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失；特等設(shè)備補(bǔ)償綜合以上因素，本項(xiàng)目采用以下拆賠標(biāo)準(zhǔn)：說明：以上拆賠價(jià)格是保守估算，實(shí)際拆賠價(jià)格可適當(dāng)降低拆遷問題錢橋鎮(zhèn)（民房及耕地）京杭運(yùn)河商品房及安置房國(guó)聯(lián)變電所居民994戶，工商企業(yè)23家居民535戶，工商企業(yè)91家B區(qū)A區(qū)17按照國(guó)家及地方政府的拆遷管理辦法，以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞焦浪悴疬w成根據(jù)現(xiàn)有拆遷標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目拆遷難度大，拆遷成本高，需政府投入資金高。拆遷問題注：耕地征用成本為20萬/畝；居民房拆遷成本4000元/㎡；工商業(yè)用房按土地屬性給予補(bǔ)償，一般為2000元/㎡桔黃色部分按照0.8容積率計(jì)算貨運(yùn)二路拆遷成本2.03億征地成本1700萬可建設(shè)用地128.7畝折合171.2萬元/畝拆遷成本3.06億，征地成本6636萬，可建設(shè)用地453.45畝地塊成本82.15萬/畝拆遷成本3.46億,征地成本2703萬，可建設(shè)用地為362畝地塊成本103.19萬/畝拆遷本4.36億可建設(shè)用地440.85畝折合98.93萬元/畝拆遷成本約為7.56億可建設(shè)用地約708.4畝折合106.7萬元/畝以居民房、耕地為主廠房為主廠房為主居民房為主拆遷成本5.68億可建設(shè)用地350畝折合162.4萬元/畝A區(qū)平均征地成本為117萬/畝B區(qū)平均征地成本為90萬/畝金山北工業(yè)園區(qū)的平均地塊成本約為107萬元/畝，總金額約為26.15億元18根據(jù)現(xiàn)有拆遷標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目拆遷難度大，拆遷成本高，需政府投入資金從無錫各園區(qū)的納稅銷售收入分析，本項(xiàng)目的單位面積納稅銷售額低于幾個(gè)典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。現(xiàn)有單位拆遷成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有產(chǎn)值。根據(jù)2006年的數(shù)據(jù)，金山北工業(yè)園完成地區(qū)生產(chǎn)總值9.13億元，園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值42.37億元，完成納稅銷售收入80.88億元，稅收收入1.3億。2007年1-11月份，園區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值9.42億元,同比增長(zhǎng)6.4%；園區(qū)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值44.13億元,同比增長(zhǎng)9.4%。金山北工業(yè)元單位面積銷售收入為34億元，僅為能統(tǒng)計(jì)園區(qū)同類的一半。拆遷問題19從無錫各園區(qū)的納稅銷售收入分析，本項(xiàng)目的單位面積納稅銷售額低現(xiàn)有規(guī)劃問題政府對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃，延續(xù)歷史，仍不明確，致使項(xiàng)目走向不確定。園區(qū)招商投資項(xiàng)目家電：新型家用電器及配套產(chǎn)品電子：電子元器件及各類電子產(chǎn)品。

醫(yī)藥：生物工程技術(shù)、醫(yī)藥新品。

機(jī)械：環(huán)保設(shè)備產(chǎn)品、汽摩配件，精密機(jī)械儀器儀表制造。

建材：高檔涂料、工程塑料、新型建材。

輕紡：新型包裝材料、服裝及紡織品加工等。

食品：各類食品、飲料、保健產(chǎn)品等。

服務(wù)業(yè)：科研機(jī)構(gòu)、貿(mào)易公司、中介機(jī)構(gòu)等。

其他符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，有發(fā)展前景的行業(yè)。從現(xiàn)有招商項(xiàng)目來看，本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)不突出，缺乏清晰的產(chǎn)業(yè)定位。從招商的產(chǎn)業(yè)鏈上看，主要仍然是制造加工型企業(yè)。項(xiàng)目目前與國(guó)聯(lián)金屬貿(mào)易市場(chǎng)的合作來看，項(xiàng)目目前仍處于以稅收為目的的招商階段，對(duì)本項(xiàng)目地塊價(jià)值和項(xiàng)目未來發(fā)展方向沒有明確規(guī)劃。政府對(duì)于本項(xiàng)目的規(guī)劃方向也不明確，項(xiàng)目未來走向存在很大的不確定性。項(xiàng)目仍處于散亂發(fā)展階段。片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃問題：北塘區(qū)城市建設(shè)較落后，導(dǎo)致區(qū)域市政基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)一直跟不上產(chǎn)業(yè)和人口發(fā)展，金山北工業(yè)自2000年成立后直到2006年完成污水管網(wǎng)的建設(shè)，此前園區(qū)每天都有2000噸的污水直接進(jìn)入河道。20現(xiàn)有規(guī)劃問題政府對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃，延續(xù)歷史，仍不明確，致使金山北由于一些歷史和政策原因，園區(qū)產(chǎn)業(yè)檔次低，環(huán)境差，規(guī)劃不明確。而現(xiàn)有拆遷成本高，收益較差。中小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的云集和污染、低附加值企業(yè)的遷入；規(guī)劃不合理導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢和物業(yè)雜亂歷史原因拆遷問題園區(qū)現(xiàn)有物業(yè)雜亂、密度高拆遷成本高，而現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)效益差，產(chǎn)值很難彌補(bǔ)成本現(xiàn)有規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃落后招商仍停留在增加政府稅收為目的，缺乏長(zhǎng)期的規(guī)劃。目前園區(qū)在產(chǎn)業(yè)低端、污染嚴(yán)重、小企業(yè)云集的狀況下，一直沒有清晰的產(chǎn)業(yè)定位，招商方面也是來者不拒，拆遷難度大。所以在無錫市以及北塘新的一輪規(guī)劃之下，急需明確發(fā)展方向城市邊緣化、產(chǎn)業(yè)低端化、規(guī)劃不明確項(xiàng)目瓶頸總結(jié)21金山北由于一些歷史和政策原因，園區(qū)產(chǎn)業(yè)檔次低，環(huán)境差，規(guī)劃不報(bào)告結(jié)構(gòu)本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目發(fā)展瓶頸項(xiàng)目核心問題22報(bào)告結(jié)構(gòu)本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)我們通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題資料來源：世聯(lián)模型R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）政府目標(biāo)：提升產(chǎn)業(yè)活力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，保證就業(yè)水平。產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：在無錫市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的方向下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和新產(chǎn)業(yè)的培育；經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：在有限投入前提下，通過招商引資，增加稅收；戰(zhàn)略目標(biāo)：改善園區(qū)的整體形象，增強(qiáng)園區(qū)的生命力，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值和區(qū)域價(jià)值的快速提升；S我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）區(qū)位：地處中心城區(qū)板塊，距離市區(qū)較近；區(qū)域：區(qū)域環(huán)境較差，區(qū)域形象差，認(rèn)知度低；交通：地塊周邊交通通達(dá)性較好，省級(jí)道路、運(yùn)河、鐵路等較集中；資源：環(huán)境差，缺乏自然、教育等資源；配套：周邊聚集廠區(qū)、生活配套設(shè)施不足，且現(xiàn)有檔次很低；核心問題是什么？我們?cè)趺崔k？（解決方案的提出）項(xiàng)目核心問題23我們通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題資料來源：世基于項(xiàng)目前期溝通達(dá)成的一些共識(shí)和限制性條件，世聯(lián)認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是：項(xiàng)目需要回歸到市場(chǎng)找到問題的本源，并從國(guó)內(nèi)外類似已經(jīng)成功的案例中找到啟發(fā)，因此我們必須明確：本項(xiàng)目如何占位未來？改造老工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，提升土地產(chǎn)值。Q1：在無錫市的規(guī)劃背景下，以及城市化和工業(yè)化的推動(dòng)下，區(qū)域未來價(jià)值如何？Q2：本項(xiàng)目如何定位產(chǎn)業(yè)和功能，才能突破現(xiàn)有區(qū)域形象和產(chǎn)業(yè)的束縛，提升區(qū)域人氣？Q3：如何挖掘和整合項(xiàng)目自身資源，尋找區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與城市和周邊的聯(lián)動(dòng)，提升地塊價(jià)值？項(xiàng)目核心問題24基于項(xiàng)目前期溝通達(dá)成的一些共識(shí)和限制性條件，世聯(lián)認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目資源盤點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃方向項(xiàng)目發(fā)展使命報(bào)告結(jié)構(gòu)25本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)中心城市的區(qū)位，低于市中心的商務(wù)成本，分享中心城市成熟的生活和商業(yè)配套，融入城市的發(fā)展。中心城區(qū)位置：項(xiàng)目位于北塘區(qū)的北面，距離北塘區(qū)新政府約15分鐘車程，距市區(qū)中心約30分鐘路程。商務(wù)成本：低于中心城區(qū)。成熟的商業(yè)和生活配套：便捷的交通項(xiàng)目可以輕松到達(dá)無錫市中山路核心商圈和北塘區(qū)的片區(qū)商圈的生活和商業(yè)設(shè)施配套。“四園八區(qū)”的規(guī)劃：作為無錫市的八區(qū)之一，項(xiàng)目享受產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)惠政策，也是中心城區(qū)現(xiàn)有唯一的工業(yè)園區(qū)。本項(xiàng)目屬于中心城區(qū)的工業(yè)區(qū)，具有突出的土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，分享城市的功能，卻也能補(bǔ)充和完善城市的功能。中心城區(qū)26區(qū)位優(yōu)勢(shì)中心城市的區(qū)位，低于市中心的商務(wù)成本，分享中心城市成本項(xiàng)目具有與長(zhǎng)三角其他城市和區(qū)域緊密聯(lián)系的便捷交通。150Km35Km100Km300Km滬寧鐵路滬寧高速公路京滬高鐵城際輕軌重大交通項(xiàng)目的建設(shè)如城際列車、京滬高鐵開通，滬寧高速公路擴(kuò)建等，將極大的縮短城市間的時(shí)間距離，加速城市間人流、物流、資金流、技術(shù)流的互動(dòng)，從而使城市體系向網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)業(yè)分工向明細(xì)化的方向發(fā)展。無錫地處南京和上海中間點(diǎn)，一體化的交通體系使得無錫成為聯(lián)系兩大都市圈的節(jié)點(diǎn)城市。規(guī)劃的軌道3號(hào)線規(guī)劃的軌道4號(hào)線北塘是城市交通中心，據(jù)規(guī)劃，城市軌道線3號(hào)線和環(huán)繞城區(qū)的4號(hào)線匯集北塘。本項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰錫宜高速，滬寧鐵路、312國(guó)道以及京杭大運(yùn)河，具有航運(yùn)、高速、鐵路等交通網(wǎng)。交通優(yōu)勢(shì)北塘區(qū)27本項(xiàng)目具有與長(zhǎng)三角其他城市和區(qū)域緊密聯(lián)系的便捷交通。150K本項(xiàng)目作為城區(qū)的工業(yè)園區(qū)，從3000畝（2.3平方公里）的規(guī)模來看，對(duì)城市的建設(shè)和發(fā)展具有重大的影響。工業(yè)園區(qū)動(dòng)態(tài)發(fā)展的三個(gè)層次：規(guī)模位置產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平配套工業(yè)園最簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)園類型，規(guī)模一般一般分布在城鎮(zhèn)的邊緣N/A無居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。企業(yè)社區(qū)聯(lián)合體工業(yè)園/城市單元體此類園區(qū)規(guī)模較大一般位于城市郊區(qū)多從事工業(yè)生產(chǎn)和零配件加工以及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模與程度有限就業(yè)人員同時(shí)依賴產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市中心附近的配套就業(yè)人口規(guī)模尚不足以承受大型的休閑和娛樂設(shè)施以及大片的綠地，但已能夠形成自我維持的，具有良好社會(huì)結(jié)構(gòu)和認(rèn)同感的城市單元。多功能綜合體工業(yè)園/新城規(guī)模很大，達(dá)城市級(jí)一般分布在核心城市邊緣產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費(fèi)需求居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動(dòng)的集聚，多功能綜合體工業(yè)園區(qū)本身就是一個(gè)新城。資料來源：世聯(lián)模型規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目作為城市單元體，是城市的重要補(bǔ)充，也是片區(qū)的核心主體。28本項(xiàng)目作為城區(qū)的工業(yè)園區(qū)，從3000畝（2.3平方公里）的規(guī)本項(xiàng)目作為無錫市重點(diǎn)開放園區(qū)，受到北塘區(qū)政府的重視，也能夠獲得無錫市政府的主導(dǎo)和支持。長(zhǎng)江龍城科技有限公司金山北發(fā)展歷程發(fā)展起步期重點(diǎn)培養(yǎng)期發(fā)展機(jī)遇期2000～20012001～20072008～2000年12月，原郊區(qū)山北鎮(zhèn)響應(yīng)市委、市政府“一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立一個(gè)工業(yè)集中區(qū)”的號(hào)召

2001年度被市委、市政府評(píng)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)先進(jìn)園區(qū)，2002年1月被市政府批準(zhǔn)為重點(diǎn)開放園區(qū)。區(qū)政府于2007年11月專門成立了無錫金山北科技產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)，并將金山北私營(yíng)工業(yè)園更名為金山北科技產(chǎn)業(yè)園，提出了“兩沿一集中”的園區(qū)調(diào)整發(fā)展新思路

2008年4月，區(qū)政府設(shè)立了15000萬元的市場(chǎng)化運(yùn)作主體----無錫市金山北科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，從人力、財(cái)力、物力上舉全區(qū)之力來整合、調(diào)整、提升金山北科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，為園區(qū)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。

發(fā)展階段園區(qū)開發(fā)主體政府主導(dǎo)建立的園區(qū)。金山北管委會(huì)屬于政府背景，政府公關(guān)能力強(qiáng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目爭(zhēng)取更多的政府資源支持政府優(yōu)勢(shì)金山北工業(yè)園受無錫產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策的需要成立，為無錫“退城進(jìn)園”的實(shí)施做出重大的貢獻(xiàn)。園區(qū)建立背景29本項(xiàng)目作為無錫市重點(diǎn)開放園區(qū)，受到北塘區(qū)政府的重視，也能夠獲本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目資源盤點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃方向項(xiàng)目發(fā)展使命報(bào)告結(jié)構(gòu)30本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)無錫市在推進(jìn)城市化和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的過程中，以改善城市環(huán)境和提升產(chǎn)業(yè)層次為主體，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。江蘇省城市化水平等級(jí)分布：南京-無錫-蘇州常州-鎮(zhèn)江揚(yáng)州-南通-泰州徐州-鹽城-連云港60%以上50%～60%之間50%～60%之間40%～50%之間從江蘇省城市化水平的梯隊(duì)來看，無錫處于第一梯隊(duì)，從2001年的41.3％上升到2006年末的75.4％，僅次于南京的76％。隨著城市功能的逐步完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速調(diào)整，無錫正在由以工業(yè)為主的傳統(tǒng)加工制造中心向服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)變。無錫推進(jìn)都市化，一方面就是通過無錫南長(zhǎng)、北塘、崇安中心城區(qū)的更新改造實(shí)現(xiàn)環(huán)境美化和功能提升。另一方面就是通過超前的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市區(qū)綜合交通體系的構(gòu)建加強(qiáng)中心城區(qū)的一體化惠山板塊功能定位：無錫先進(jìn)制造業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)空間結(jié)構(gòu)：一城、一區(qū)、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū)濱湖板塊功能定位：風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)空間結(jié)構(gòu)：兩城、兩區(qū)、一鎮(zhèn)和若干郊區(qū)社區(qū)城中板塊功能定位：商務(wù)商貿(mào)文化居住中心區(qū)；空間結(jié)構(gòu)：雙核多中心，兩類發(fā)展軸，六大功能區(qū)建設(shè)重點(diǎn)：以崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)、廣益特色片區(qū)、古運(yùn)河特色片區(qū)等為載體，成片綜合建設(shè)；基本完成工業(yè)退城進(jìn)園，實(shí)施全域城市化和現(xiàn)代化；錫山板塊功能定位：無錫商貿(mào)物流集聚區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新區(qū)空間結(jié)構(gòu)：一城、三鎮(zhèn)，若干郊區(qū)社區(qū)新區(qū)板塊功能定位：創(chuàng)新型國(guó)際化科技新城空間結(jié)構(gòu)：一主、二副，若干郊區(qū)社區(qū)區(qū)域規(guī)劃方向31無錫市在推進(jìn)城市化和發(fā)展產(chǎn)業(yè)的過程中，以改善城市環(huán)境和提升產(chǎn)北塘區(qū)作為城中板塊，未來主要承擔(dān)居住、商貿(mào)等都市化功能的角色，以發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)。兩帶三尖、山水北塘：“兩帶”分別指錫山、惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶，“三尖”分別指運(yùn)河沿岸的南尖、北尖和雙河尖兩心兩區(qū)、活力北塘：“兩心”分別是指北塘區(qū)的商業(yè)中心和行政中心，“兩區(qū)”分別是指惠山古街歷史街區(qū)和天主教堂風(fēng)貌區(qū)一城四片、和諧北塘：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區(qū)），“四片”分別指兩個(gè)居住片和兩個(gè)產(chǎn)業(yè)片，兩個(gè)居住片分別是盛安居住片和劉潭－廣石居住片，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)片分別是金山北和江海路生產(chǎn)性服務(wù)集聚區(qū)區(qū)域規(guī)劃方向32北塘區(qū)作為城中板塊，未來主要承擔(dān)居住、商貿(mào)等都市化功能的角色本項(xiàng)目可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)，承擔(dān)城市功能和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力，帶動(dòng)片區(qū)和區(qū)域的人氣與價(jià)值的提升。都市型工業(yè)都市型服務(wù)業(yè)本項(xiàng)目基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)模優(yōu)勢(shì)提升片區(qū)價(jià)值促進(jìn)北塘區(qū)的發(fā)展區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)區(qū)域規(guī)劃都市型工業(yè)依托城市重點(diǎn)工業(yè)集中區(qū)，鼓勵(lì)城區(qū)保留對(duì)環(huán)境干擾小、水氣噪聲等污染少、勞動(dòng)密集型的企業(yè)，特別是一些傳統(tǒng)輕工業(yè)和手工藝制作，接近就業(yè)和消費(fèi)市場(chǎng)；都市服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)包括生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)，既為生產(chǎn)提供中間服務(wù)，也為消費(fèi)者提供終端服務(wù)；總結(jié)33本項(xiàng)目可以依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)，承擔(dān)城市功能和產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力，帶本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目資源盤點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃方向項(xiàng)目發(fā)展使命報(bào)告結(jié)構(gòu)34本報(bào)告將從以下四個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)項(xiàng)目的交通區(qū)位資源和片區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，決定了項(xiàng)目既承擔(dān)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的引力，又是城市功能的重要組成部分。根據(jù)無錫市和北塘區(qū)的規(guī)劃，中心城區(qū)（包括北塘區(qū)）為未來發(fā)展重點(diǎn)是居住和商貿(mào)。項(xiàng)目作為城市的重要組成部分，需要承擔(dān)部分城市功能，滿足城市需求。為片區(qū)發(fā)展聚集商業(yè)氛圍和人氣。作為無錫市“四園八區(qū)”之一，自身具有長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。需要拉動(dòng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)的活力。周邊產(chǎn)業(yè)的影響和拉動(dòng)，需要本項(xiàng)目與周邊產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。城市極產(chǎn)業(yè)極錢橋工業(yè)集中區(qū)惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城市核心區(qū)洛社工業(yè)集中區(qū)項(xiàng)目發(fā)展使命35項(xiàng)目的交通區(qū)位資源和片區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，決定了項(xiàng)目既承擔(dān)區(qū)域產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展使命——與片區(qū)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，補(bǔ)充城市功能需求，帶動(dòng)片區(qū)人氣聚集。36項(xiàng)目發(fā)展使命——與片區(qū)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，補(bǔ)充城市功能需求，帶動(dòng)片區(qū)人本報(bào)告將從以下五個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研究項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)37本報(bào)告將從以下五個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)根據(jù)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，尋找老工業(yè)區(qū)改造的方向我們的方向選擇？38根據(jù)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，尋找老工業(yè)區(qū)改造的方向我們的方向選擇？38更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)提升產(chǎn)業(yè)聚集轉(zhuǎn)化園區(qū)功能4都市型服務(wù)業(yè)功能轉(zhuǎn)化根據(jù)國(guó)內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個(gè)方向：39更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)選擇案例的標(biāo)準(zhǔn)：老城區(qū)：區(qū)位：屬于城市中心區(qū)域或是城市原有的核心區(qū)域。交通：具有良好的交通條件，在鐵路、公路、高速或是航運(yùn)方面具有優(yōu)勢(shì)歷史基礎(chǔ)：因?yàn)橘Y源或是交通優(yōu)勢(shì)，曾對(duì)城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)做出重要的作用。老工業(yè)區(qū)：地位：曾在一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中處于重要的地位，做出重要貢獻(xiàn)?；A(chǔ)：具有一定的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，集中度較高。背景：因?yàn)槊媾R技術(shù)落后或產(chǎn)業(yè)衰退或是環(huán)境污染等問題。亟需改造：以改善環(huán)境提升土地價(jià)值；解決就業(yè)；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展40選擇案例的標(biāo)準(zhǔn)：老城區(qū)：老工業(yè)區(qū)：亟需改造：40產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力項(xiàng)目自身?xiàng)l件和市場(chǎng)背景城市環(huán)境壓力？項(xiàng)目的思考點(diǎn)：如何改造自身，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大和持續(xù)發(fā)展41產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力項(xiàng)更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)根據(jù)國(guó)內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個(gè)方向：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)提升產(chǎn)業(yè)聚集轉(zhuǎn)化園區(qū)功能4都市型服務(wù)業(yè)功能轉(zhuǎn)化42更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)德國(guó).魯爾老工業(yè)區(qū)魯爾是德國(guó)，也是世界的工業(yè)重地。是德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)核心區(qū)。區(qū)位：位于德國(guó)西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區(qū)交通：水陸交通便利。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的4條運(yùn)河網(wǎng)；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國(guó)西部通往柏林和荷蘭的高速公路。規(guī)模：面積4593平方公里，占全國(guó)面積的1.3％。區(qū)內(nèi)人口和城市密集，人口達(dá)570萬，占全國(guó)人口的9％。成績(jī)：曾經(jīng)生產(chǎn)全國(guó)80％的硬煤，90％的焦炭，集中了全國(guó)鋼鐵生產(chǎn)能力的2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國(guó)居重要地位。產(chǎn)業(yè)變化過程面臨問題：經(jīng)歷著資源開發(fā)到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業(yè)沒落的經(jīng)濟(jì)陣痛。環(huán)境差，污染嚴(yán)重。濃煙蔽日，煤渣滿地。居住、企業(yè)交叉分布，人口稠密。43德國(guó).魯爾老工業(yè)區(qū)魯爾是德國(guó)，也是世界的工業(yè)重地。是德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程魯爾工業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)危機(jī)和環(huán)境壓力的驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)淘汰和引進(jìn)并舉促進(jìn)改造。階段特征關(guān)鍵舉措階段問題1950以前1950～1970年代1990～現(xiàn)在階段成果階段初步階段發(fā)展階段衰落階段調(diào)整發(fā)展煤炭的開采。以煤炭業(yè)為主導(dǎo)，延伸出機(jī)械、化學(xué)等重工業(yè)的發(fā)展。煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸變化，電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值提升。大肆開采豐富的煤炭資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大學(xué)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)研發(fā)中心等陸續(xù)建立；1968年開始轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的調(diào)、并、轉(zhuǎn)、關(guān)等淘汰措施。新型產(chǎn)業(yè)引進(jìn)政策。開展工業(yè)政治，發(fā)展科研，重點(diǎn)引進(jìn)和引導(dǎo)技術(shù)型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增速減慢。煤炭業(yè)面臨危機(jī)，失業(yè)加劇。鋼鐵危機(jī)發(fā)生，面臨結(jié)構(gòu)性危機(jī)。煤礦基地140個(gè)，全國(guó)80%的煤；81座煉鋼爐，2/3的鋼鐵量；幾十萬工人。信息類企業(yè)超過11萬；電信類企業(yè)達(dá)380家。煤炭和鋼鐵從業(yè)人數(shù)減少50%。環(huán)境的改善；新開發(fā)的產(chǎn)業(yè)將在未來幾年創(chuàng)造20萬個(gè)工作崗位1970～1990年代44發(fā)展歷程魯爾工業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)危機(jī)和環(huán)境壓力的驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)淘汰和引采煤采煤機(jī)械工業(yè)區(qū)早期電子工業(yè)機(jī)械食品等輕工業(yè)電力鋼鐵工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化期電力石油機(jī)械電子化學(xué)鋼鐵采煤食品化學(xué)石油汽車化學(xué)工業(yè)區(qū)現(xiàn)在生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量提高和新型化過程產(chǎn)業(yè)調(diào)整魯爾工業(yè)區(qū)由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)逐漸轉(zhuǎn)化成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型工業(yè)區(qū)。鋼鐵信息技術(shù)食品魯爾現(xiàn)有新型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)中心轉(zhuǎn)化：以采煤、鋼鐵工業(yè)中心，發(fā)展成多種工業(yè)中心，以信息技術(shù)、機(jī)械等最重要。教育和技術(shù)的發(fā)展：魯爾區(qū)現(xiàn)在是歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū)；全區(qū)有30個(gè)技術(shù)中心，600個(gè)致力于發(fā)展新技術(shù)的公司。技術(shù)轉(zhuǎn)化：所有大學(xué)和研究所都有“技術(shù)轉(zhuǎn)化中心”12個(gè)產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)：信息技術(shù)、新材料、醫(yī)藥技術(shù)、環(huán)保等服務(wù)業(yè)發(fā)展：零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)。在原來煉鋼廠的舊址上，現(xiàn)在是歐洲最大的購(gòu)物中心。重工業(yè)基地引進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)調(diào)整內(nèi)部產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展文教科研45采煤采煤機(jī)械工業(yè)區(qū)早期電子機(jī)械食品等電力鋼鐵工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化期電力魯爾工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)成功調(diào)整，實(shí)現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)。關(guān)鍵點(diǎn)利用資源和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，培育新產(chǎn)業(yè)堅(jiān)實(shí)的工業(yè)基礎(chǔ)：豐富的煤資源，煤炭、鋼鐵等工業(yè)產(chǎn)品占國(guó)內(nèi)重要比例培育12個(gè)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，比如電子、信息技術(shù)、環(huán)保等新型產(chǎn)業(yè)或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來將解決20萬個(gè)就業(yè)崗位歐洲境內(nèi)大學(xué)密度最大的工業(yè)區(qū)各區(qū)域均建立技術(shù)開發(fā)中心，全區(qū)有30個(gè)技術(shù)中心。建立把技術(shù)轉(zhuǎn)化到市場(chǎng)應(yīng)用的體系。所有大學(xué)和研究所都有“技術(shù)轉(zhuǎn)化中心”，幫助企業(yè)把技術(shù)轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力12發(fā)展技術(shù)和教育對(duì)失業(yè)人員的就業(yè)保障為落戶的企業(yè)提供支持，新成立的公司能得到低息貸款或部分無償援助等優(yōu)惠，中小型公司尤其得到關(guān)照。政府投入資金，改善環(huán)境。建起了大量風(fēng)景優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。制定環(huán)境政策，限制污染氣體排放、建立空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)系統(tǒng)3政府政策和支持46魯爾工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)成功調(diào)整，實(shí)現(xiàn)新型產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)。關(guān)鍵點(diǎn)利用武漢.漢正街工業(yè)園漢正街工業(yè)園，是武漢市制造業(yè)五大板塊之一。創(chuàng)造了“漢正街模式”的改造方法。漢正街區(qū)位：位于漢口沿河大道以北，屬于武漢市中心城區(qū)的硚口古田地區(qū)。東鄰江漢區(qū)，西、北接?xùn)|西湖區(qū)。交通：緊鄰漢口火車站和天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)。107國(guó)道、京珠、滬蓉高速公路劃過區(qū)郊，鐵路、水路、公路、航空交通便利。規(guī)模：2400公頃。首期建成201畝。漢口街是武漢市老工業(yè)基地。最早的中心街道，是萬商云集、商品爭(zhēng)流之地。漢口街以老工業(yè)區(qū)改造和新園區(qū)建設(shè)并重，采用工貿(mào)互動(dòng)、退二進(jìn)二的政策，用新工業(yè)帶動(dòng)老工業(yè)發(fā)展。硚口區(qū)地圖47武漢.漢正街工業(yè)園漢正街工業(yè)園，是武漢市制造業(yè)五大板塊之一。漢正街工業(yè)區(qū)，面臨著經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)嚴(yán)重、環(huán)境差等問題。面臨問題產(chǎn)業(yè)失去競(jìng)爭(zhēng)力百年輝煌：100多年歷史的老工業(yè)基地；武漢的第一度電、第一塊肥皂和第一滴自來水；新中國(guó)的第一輛整裝汽車、第一臺(tái)手扶拖拉機(jī)；2002年年底，還有以機(jī)械電子、印刷包裝、化工醫(yī)藥等為主的工業(yè)企業(yè)220家，產(chǎn)業(yè)工人10.5萬人企業(yè)衰落，絕大多數(shù)企業(yè)停產(chǎn)或半停產(chǎn)設(shè)備陳舊，技術(shù)落后，資金缺乏工人素質(zhì)低下，失業(yè)嚴(yán)重環(huán)境污染嚴(yán)重，廠房和土地閑置如何提升區(qū)域價(jià)值解決就業(yè)問題提升經(jīng)濟(jì)活力？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和技術(shù)進(jìn)步的壓力48漢正街工業(yè)區(qū)，面臨著經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)嚴(yán)重、環(huán)境差等問題。面臨問漢正街工業(yè)園，經(jīng)過幾番周折，摸索出屬于自己的改造模式：盤活和引進(jìn)并舉，走新型都市工業(yè)園路線。漢正街模式措施：“退二進(jìn)三”，打開院墻辦市場(chǎng)，引導(dǎo)企業(yè)利用閑置廠房自辦工業(yè)園等效果：短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)問題：企業(yè)舊有問題沒解決；污染環(huán)境；社會(huì)穩(wěn)定問題（失業(yè)嚴(yán)重）。打都市工業(yè)旗，退二進(jìn)二，工貿(mào)互動(dòng)；政府出資，以35萬/畝回購(gòu)?fù)恋兀纳苹A(chǔ)設(shè)施政府主導(dǎo)，促進(jìn)企業(yè)改制，現(xiàn)有企業(yè)的兼并、淘汰等引進(jìn)高科技中小企業(yè)，高技術(shù)外資企業(yè)等2000-2002年，初探：打補(bǔ)丁式方法一方法二措施：融資3000萬新征土地，建標(biāo)準(zhǔn)廠房，租售給中小企問題：土地破壞，成本高，收效低，舊有問題不能解決2003-現(xiàn)在，漢正街模式—都市型工業(yè)園策略效果經(jīng)濟(jì)效益提升，環(huán)境的改善失業(yè)問題的解決，產(chǎn)業(yè)的活力。49漢正街工業(yè)園，經(jīng)過幾番周折，摸索出屬于自己的改造模式：盤活和漢正街模式建成1平方公里的四個(gè)都市型工業(yè)園：印刷科技工業(yè)園臺(tái)灣名品工業(yè)園機(jī)電加工園：2003年底，園區(qū)機(jī)電企業(yè)全口徑稅收僅900萬元，2004年躍升至2300萬元高科技產(chǎn)業(yè)園后續(xù)還包括物流園區(qū)和生活配套區(qū)。取得成績(jī)：新引進(jìn)入駐企業(yè)76戶，企業(yè)新增投資5.75億元。2005年1-8月，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值35.59億元，其中規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值31.57億元，完成稅收近2億元。提供就業(yè)崗位2.6萬個(gè)，安置下崗職工再就業(yè)近3萬人次。地價(jià)由30萬/畝增加到50萬/畝。現(xiàn)有園區(qū)漢正街采用新建和改造措施，打造特色產(chǎn)業(yè)園，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的騰飛。后續(xù)發(fā)展老工業(yè)區(qū)改造啟動(dòng)區(qū)改造舊有園區(qū)，利用閑置土地上新建園區(qū)50漢正街模式建成1平方公里的四個(gè)都市型工業(yè)園：現(xiàn)有園區(qū)漢正街采關(guān)鍵點(diǎn)漢正街工業(yè)園成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的的關(guān)鍵點(diǎn)新產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)和孵化政府資金和政策政府投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新增綠化4460公頃，配停車場(chǎng)1161平米投入2.6億回購(gòu)?fù)恋?。?duì)失業(yè)人員創(chuàng)業(yè)和中小型高新技術(shù)企業(yè)提供政策優(yōu)惠重點(diǎn)引進(jìn)高科技中小型民營(yíng)企業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)活力和降低引進(jìn)難度。構(gòu)建中小企業(yè)的孵化器和解決國(guó)企下崗職工的就業(yè)基地、打造創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。改造與新建并舉的模式充分利用閑置設(shè)備。企業(yè)之搬、轉(zhuǎn)、并，國(guó)有企業(yè)股份制改革。改造現(xiàn)有廠房，辦公用房7800平方米，老廠房修繕整理32萬多平方米利用閑置土地新建四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。51關(guān)鍵點(diǎn)漢正街工業(yè)園成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的的關(guān)鍵點(diǎn)新產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)和孵更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)提升產(chǎn)業(yè)聚集轉(zhuǎn)化園區(qū)功能4都市型服務(wù)業(yè)功能轉(zhuǎn)化根據(jù)國(guó)內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個(gè)方向：52更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)青島.四方工業(yè)區(qū)四方區(qū)是青島重要的老工業(yè)區(qū)，具有良好的傳統(tǒng)制造業(yè)基礎(chǔ)。區(qū)位：位于青島市市區(qū)中部，膠洲灣東岸。連接市區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)。交通：緊鄰308國(guó)道。距海港2公里，距機(jī)場(chǎng)10公里，鐵路縱貫全區(qū)。具有青島長(zhǎng)途汽車總站。問題：高能耗、高污染型產(chǎn)業(yè)所占比重較大。環(huán)境污染嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)面臨巨大的改造壓力。四方區(qū)老工業(yè)區(qū)四方區(qū)高科技園區(qū)機(jī)場(chǎng)膠州灣背景：重要的老工業(yè)區(qū)，形成了具有紡織、服裝、食品、機(jī)械、化工、電子等支柱產(chǎn)業(yè)；具有大量的大中型企業(yè)，形成一批龍頭企業(yè)，比如青島海爾、四方機(jī)車廠、華能發(fā)電、華拓科技等公司。具有良好的教育科研和技術(shù)資源53青島.四方工業(yè)區(qū)四方區(qū)是青島重要的老工業(yè)區(qū)，具有良好的傳統(tǒng)制四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)和科研的優(yōu)勢(shì)，主打技術(shù)改造路線和技術(shù)創(chuàng)新，打造循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)。升級(jí)模式升級(jí)基礎(chǔ)面臨問題傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平較低企業(yè)能耗高，污染嚴(yán)重。134家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中大多數(shù)屬耗能大戶，山東省1000戶重點(diǎn)用能企業(yè)該區(qū)就占了6家傳統(tǒng)制造業(yè)聚集程度高，具有著名的青島海爾電冰箱廠、四方機(jī)車車輛廠等名牌企業(yè)坐落其間科研優(yōu)勢(shì)：具有青島科技大學(xué)等教育科研資源;制造業(yè)科研院所大都集中于此.主要升級(jí)措施技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)方法：應(yīng)用高新技術(shù)和先進(jìn)技術(shù)，提高產(chǎn)值和降低能耗。效果：07年萬元GDP能耗、水耗同比分別下降5.5%和7%。自主創(chuàng)新，技術(shù)提升方法：搭建政府、高校院所和企業(yè)三方合作平臺(tái)。效果：2007年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到40.1%。引進(jìn)了德國(guó)朗盛橡膠新材料研發(fā)中心、國(guó)家有機(jī)氟重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等12家高科技項(xiàng)目。54四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，利用現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)和科研的優(yōu)勢(shì)，主打技術(shù)改造路線典型企業(yè)四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，一些實(shí)力型企業(yè)已通過技術(shù)改造和應(yīng)用新技術(shù)，走循環(huán)產(chǎn)業(yè)路線。四方區(qū)利用現(xiàn)有資源，改造、升級(jí)老工業(yè)基地，建立了四方區(qū)共有3個(gè)科技園區(qū)，另外還有15個(gè)工業(yè)園。其他青島發(fā)電公司的海水脫硫、廢水利用和中水利用項(xiàng)目華拓科技公司的煙氣脫硫、脫硝技術(shù)項(xiàng)目等，正朝著產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)邁進(jìn)。華能青島發(fā)電公司技術(shù)手段：作為一家大型高能耗企業(yè)，采用降低隔膜燒堿電耗、改造供變電設(shè)施、改造熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目、水循環(huán)利用等技術(shù)降低能源消耗效益：在節(jié)電、節(jié)氣、節(jié)水等方面取得了顯著成效。目前，該企業(yè)對(duì)粉煤灰的綜合利用率達(dá)到95%，創(chuàng)造了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。青島雙桃精細(xì)化工有限公司技術(shù)手段：其產(chǎn)生的廢酸水用作青島鳳凰印染公司和青島美好巾被公司等紡織企業(yè)治理堿性污水的優(yōu)質(zhì)原材料，在染料制造企業(yè)與紡織企業(yè)之間形成了一條意義特殊的“酸堿中和”循環(huán)。效益：雙桃公司目前每天產(chǎn)生的8噸廢酸已是日產(chǎn)日清、供不應(yīng)求，而紡織企業(yè)使用了雙桃的廢酸水后，處理后的污水中污染物銳減為原來的1/50。

55典型企業(yè)四方區(qū)老工業(yè)區(qū)，一些實(shí)力型企業(yè)已通過技術(shù)改造和應(yīng)用新四方區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)在于：關(guān)鍵點(diǎn)利用教育科研資源，促進(jìn)技術(shù)合作利用青島科技大學(xué)，引進(jìn)了德國(guó)朗盛橡膠新材料研發(fā)中心、國(guó)家有機(jī)氟重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等12家高科技項(xiàng)目，促進(jìn)化工產(chǎn)業(yè)的技術(shù)提升。2003年以來，全區(qū)累計(jì)投入科技經(jīng)費(fèi)3172萬元，組織實(shí)施科技計(jì)劃165項(xiàng)。建成科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)各級(jí)各類科研機(jī)構(gòu)17個(gè)，科研人員3618人。集中制造業(yè)科研所。具有一批龍頭企業(yè)，并率先實(shí)行技術(shù)的改造具有青島海爾、四方機(jī)車、華電、雙桃精細(xì)化工等龍頭企業(yè)。龍頭企業(yè)采用應(yīng)用技術(shù)。比如華電采用降低隔膜燒堿電耗等技術(shù)降低能耗。根據(jù)現(xiàn)有支柱產(chǎn)業(yè)，打造特色產(chǎn)業(yè)園。比如依托科研項(xiàng)目，建立化工主題園。對(duì)原有廠房的改造利用利用廠區(qū)1/3以上為開發(fā)的土地，基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備等可使用的，略微改造，為中小型企業(yè)提供發(fā)展空間。KEY3KEY2KEY156四方區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)在于：關(guān)鍵點(diǎn)利用教育科研資源，促進(jìn)更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)提升產(chǎn)業(yè)聚集轉(zhuǎn)化園區(qū)功能3都市型服務(wù)業(yè)功能轉(zhuǎn)化根據(jù)國(guó)內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個(gè)方向：57更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3改造手段改造方向現(xiàn)第三意大利是意大利中小企業(yè)的搖籃，是意大利經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典范和代表，在傳統(tǒng)制品行業(yè)享譽(yù)世界。亞得里亞海意大利地中海米蘭都靈熱那亞皮亞琴察烏迪內(nèi)蒙特別魯那卡爾皮帕爾馬薩斯索羅摩德納博洛尼亞卡拉拉普拉托馬薩阿雷佐意大利的經(jīng)濟(jì)版圖明顯的呈現(xiàn)出三段式的結(jié)構(gòu)：發(fā)達(dá)的北部，欣欣向榮的中部及落后的南部意大利被譽(yù)為中小企業(yè)王國(guó)，在制造業(yè)企業(yè)總數(shù)中，中小企業(yè)占99．87％意大利中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，在國(guó)際市場(chǎng)上享有盛名的意大利皮革、服裝、玻璃、家具、衛(wèi)生陶瓷、大理石、鞋類等，絕大多數(shù)是中小企業(yè)生產(chǎn)的而第三意大利是中小企業(yè)最為集中及活躍的區(qū)域第一意大利大企業(yè)主導(dǎo)第二意大利農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)第三意大利中小企業(yè)主導(dǎo)第三意大利58第三意大利是意大利中小企業(yè)的搖籃，是意大利經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典范和代第三意大利通過發(fā)展傳統(tǒng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，并建立了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群。背景產(chǎn)業(yè)狀態(tài)產(chǎn)業(yè)人口1950年代之前1950～1970年代1970～1990年代典型案例階段農(nóng)業(yè)時(shí)期的非正式經(jīng)濟(jì)和彈性專業(yè)化的萌芽時(shí)期靈活專業(yè)化和經(jīng)濟(jì)大發(fā)展時(shí)期新技術(shù)的應(yīng)用和９０年代的企業(yè)大型化時(shí)期農(nóng)民擁有自己的土地，有余力進(jìn)行自發(fā)的工商業(yè)活動(dòng)，自發(fā)性的家庭工業(yè)出現(xiàn)如紡織等政府鼓勵(lì)中小企業(yè)發(fā)展，大量同類企業(yè)出現(xiàn)并聚集，出現(xiàn)專業(yè)化的企業(yè)聚集區(qū)企業(yè)大型化一體化，并通過信息技術(shù)改造生產(chǎn)設(shè)備，從生產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈前端聚集，建立特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。散戶分散經(jīng)營(yíng)，聯(lián)合銷售企業(yè)協(xié)作，產(chǎn)業(yè)縱向一體化產(chǎn)業(yè)鏈前段聚集艾米利亞—羅馬涅大區(qū)——意大利服裝聚集地發(fā)展歷程59第三意大利通過發(fā)展傳統(tǒng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向工業(yè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，并第三意大利利用大量中小企業(yè)自然集中，實(shí)現(xiàn)了由產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)鏈的聚集轉(zhuǎn)化。大量勞動(dòng)密集型中小企業(yè)的聚集：組織松散，設(shè)備落后。中小企業(yè)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，市場(chǎng)機(jī)制推動(dòng)經(jīng)濟(jì)組織的出現(xiàn)，連接各中小企業(yè)。政府對(duì)中小企業(yè)的鼓勵(lì)和聚集的推動(dòng)，出現(xiàn)大量相關(guān)的專業(yè)化分工細(xì)密的中小型企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集。通過產(chǎn)業(yè)的聚集，向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸，實(shí)行產(chǎn)業(yè)鏈的聚集。實(shí)現(xiàn)由產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)鏈的聚集轉(zhuǎn)化過程。市場(chǎng)力量的推動(dòng)政府力量的推動(dòng)技術(shù)力量的推動(dòng)：采用信息技術(shù)聚集過程60第三意大利利用大量中小企業(yè)自然集中，實(shí)現(xiàn)了由產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)鏈第三意大利的成功在于通過產(chǎn)業(yè)聚集貫通了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，通過長(zhǎng)期的政府主導(dǎo)不斷向高附加值的產(chǎn)業(yè)鏈兩端聚集。企業(yè)N企業(yè)2企業(yè)3企業(yè)5企業(yè)4企業(yè)1企業(yè)N企業(yè)2企業(yè)3企業(yè)5企業(yè)4企業(yè)1核心企業(yè)企業(yè)N企業(yè)2企業(yè)3企業(yè)5企業(yè)4企業(yè)1核心企業(yè)大量同類性質(zhì)的中小企業(yè)在地理空間上聚集由于集中度高，企業(yè)之間的知識(shí)可以快速的傳遞，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也促使企業(yè)尋求創(chuàng)新及差異化競(jìng)爭(zhēng)促使企業(yè)出現(xiàn)分化，企業(yè)之間發(fā)展出分散化和專業(yè)化自然形成產(chǎn)業(yè)上的一體化，企業(yè)之間分工出現(xiàn)企業(yè)間的分工進(jìn)一步深化許多專門為其他公司提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售咨詢的服務(wù)公司最終形成關(guān)聯(lián)緊密地企業(yè)聚集帶制造研發(fā)營(yíng)銷123集群所在地地名生產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)數(shù)蒙特別魯那運(yùn)動(dòng)鞋701薩斯索羅瓷磚220普拉托紡織服裝11850卡拉拉大理石1200比耶拉紡織服裝2300卡爾皮紡織服裝2630佩扎羅家具1000帕爾馬火腿215產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)產(chǎn)業(yè)微笑曲線高附加值高附加值低附加值成功因素61第三意大利的成功在于通過產(chǎn)業(yè)聚集貫通了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，通過長(zhǎng)期的意大利產(chǎn)業(yè)聚集的關(guān)鍵舉措案例總結(jié)大量同類型企業(yè)出現(xiàn)，形成各企業(yè)之間的分工大量的中小企業(yè)彼此發(fā)展了高效的競(jìng)爭(zhēng)與合作關(guān)系，形成高度靈活專業(yè)化的生產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。市場(chǎng)的推動(dòng)下，出現(xiàn)連接各中小企業(yè)的“經(jīng)濟(jì)人”的專業(yè)化組織。區(qū)域產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，和新技術(shù)使用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善。通過生產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，比如“聯(lián)合銷售機(jī)構(gòu)”構(gòu)筑區(qū)域產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。利用電子信息技術(shù)，構(gòu)建區(qū)域的信息交流平臺(tái)，加強(qiáng)企業(yè)之間的聯(lián)系。政府政策和資金支持的推動(dòng)中央政府通過增加撥款、減少稅收和社會(huì)捐款等為中小企業(yè)的發(fā)展提供了條件。制定法令為中小企業(yè)的技術(shù)改造提供專項(xiàng)貸款,如696號(hào)法律決定向雇員在300人以下、技術(shù)設(shè)備方面的固定資產(chǎn)低于114.9億里拉的中小企業(yè)出租一批數(shù)控自動(dòng)化機(jī)器或?yàn)橹峁┑拖①J款鼓勵(lì)他們購(gòu)買。各地方政府采取不同措施,同過行業(yè)協(xié)會(huì)的形式支持中小企業(yè)提高生產(chǎn)能力。KEY3KEY2KEY162意大利產(chǎn)業(yè)聚集的關(guān)鍵舉措案例總結(jié)大量同類型企業(yè)出現(xiàn)，形成各企更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)換方向現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)根據(jù)世界和國(guó)內(nèi)城區(qū)老工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)和條件，得出四個(gè)方向來實(shí)現(xiàn)老工業(yè)區(qū)的升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)提升產(chǎn)業(yè)聚集轉(zhuǎn)化園區(qū)功能4都市型服務(wù)業(yè)功能轉(zhuǎn)化63更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)1改進(jìn)技術(shù)和工藝2延伸產(chǎn)業(yè)鏈3老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)換方向現(xiàn)武漢.漢正街工業(yè)園漢正街在調(diào)整產(chǎn)業(yè)的過程中，利用原有的商業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展特色的都市型服務(wù)業(yè)，構(gòu)建適應(yīng)大眾消費(fèi)的商品專業(yè)市場(chǎng)。明末清初是全國(guó)最大的貨物集散地形成“買全國(guó)、賣全國(guó)”的小商品市場(chǎng)形成街區(qū)式布局、低價(jià)格產(chǎn)品、可容納很多勞動(dòng)力。面臨問題商貿(mào)基礎(chǔ)商居混雜，環(huán)境差，污染嚴(yán)重。前店后廠式的作坊形式。工廠產(chǎn)值低，產(chǎn)業(yè)調(diào)整壓力改造原有的廠房和門店，以改善環(huán)境發(fā)展品種齊全，價(jià)低的大眾消費(fèi)品形成汽車及配件、服裝、化工、五金等產(chǎn)品的服務(wù)于都市生產(chǎn)生活需求的專業(yè)市場(chǎng)。改造措施效果商鋪20％－30％用來出售，其余只租不賣。目前一畝地價(jià)已經(jīng)逼近1000萬元。華中地區(qū)最大的日用工業(yè)品集散地。64武漢.漢正街工業(yè)園漢正街在調(diào)整產(chǎn)業(yè)的過程中，利用原有的商業(yè)基武漢.漢正街工業(yè)園漢正街本身的基礎(chǔ)決定了其發(fā)展商貿(mào)的方向，打造具有影響力的都市型服務(wù)產(chǎn)業(yè)。功能：物流+商貿(mào)華中地區(qū)最大的日用工業(yè)品集散地建材市場(chǎng)被譽(yù)為“中國(guó)建材第一市”周邊的汽車及配件、化工產(chǎn)品、金屬型材、五金塑料、服裝輔料等市場(chǎng)具備較強(qiáng)的輻射能力，是華中地區(qū)物流、資金流、信息流的集聚地。都市型服務(wù)產(chǎn)業(yè)漢正街交通區(qū)位商貿(mào)基礎(chǔ)區(qū)域整體環(huán)境產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，政府支持城市功能提升人氣環(huán)境不敏感無環(huán)境污染漢正街工業(yè)園商貿(mào)市場(chǎng)65武漢.漢正街工業(yè)園漢正街本身的基礎(chǔ)決定了其發(fā)展商貿(mào)的方向，打以都市型服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)的都市產(chǎn)業(yè)園的典范，是唯一位于城市中心位置的都市配送型物流園區(qū)。深圳筍崗物流園區(qū)位：位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的老城區(qū)羅湖區(qū)的中北部，距羅湖區(qū)中心20分鐘。交通：北環(huán)快速干道，城市主干道紅嶺路，廣九鐵路深圳北站。規(guī)模：占地2.37平方公里。原有建筑面積90多萬平方米，現(xiàn)已拆遷6萬平米。功能定位：區(qū)域性展示交易配送中心。集都市消費(fèi)品的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、展示和交易于一體的物流園區(qū)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：具有較好的高新技術(shù)和制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。筍崗物流園高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶66以都市型服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)的都市產(chǎn)業(yè)園的典范，是唯一位于城市中心位置筍崗物流園20多年的發(fā)展，是一個(gè)功能不斷轉(zhuǎn)化和完善的過程物流園前期轉(zhuǎn)型發(fā)展期升級(jí)調(diào)整期1982-19951996-20052006-現(xiàn)在建設(shè)大型倉(cāng)庫(kù)80棟，總建筑面積90萬平方米利用空余的10萬平米建造家居超市；改造舊有的倉(cāng)庫(kù)為汽車及配套市場(chǎng)現(xiàn)代商業(yè)倉(cāng)庫(kù)和出口監(jiān)管倉(cāng)庫(kù)現(xiàn)代化超市管理模式，集運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、展示、批發(fā)和零售于一體電子商務(wù)與物流配送的結(jié)合，向智能化物流園區(qū)的轉(zhuǎn)變。較完善的產(chǎn)業(yè)鏈和特色的專業(yè)化市場(chǎng)年貨物吞吐量達(dá)400-500萬噸，被稱為“中國(guó)第一倉(cāng)”146家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入住園區(qū)。商業(yè)物業(yè)和倉(cāng)庫(kù)物業(yè)租金分別比改造前增加了約60％和30％。拆遷一部分舊有的倉(cāng)庫(kù)發(fā)展電子信息交易平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施的改善07年6月，已有224家企業(yè)入住；從業(yè)人員增加到2萬多人、23家物流企業(yè)將總部。關(guān)鍵舉措階段經(jīng)濟(jì)效益階段特征階段成果發(fā)展歷程67筍崗物流園20多年的發(fā)展，是一個(gè)功能不斷轉(zhuǎn)化和完善的過程物流利用循序漸進(jìn)的方式，改造與新建并重取得資金的平衡，逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)域提升。大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)綜合性商貿(mào)物流園區(qū)現(xiàn)代都市型配送物流園中心城區(qū)外擴(kuò)重新定位空地新建部分倉(cāng)庫(kù)改造土地產(chǎn)值壓力環(huán)境改善壓力產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力基礎(chǔ)設(shè)施改善部分拆遷電子信息平臺(tái)搭建有空地約10萬平方米先后改造倉(cāng)庫(kù)6萬平米拆遷倉(cāng)庫(kù)9萬平米調(diào)整、改造原有的市場(chǎng)彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)缺乏家用電器市場(chǎng)的空白，重點(diǎn)發(fā)展家居市場(chǎng).在汽車方面，重點(diǎn)發(fā)展高檔家用汽車和名車調(diào)研藥材市場(chǎng)與周邊關(guān)系，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，重點(diǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)化模式68利用循序漸進(jìn)的方式，改造與新建并重取得資金的平衡，逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)從筍崗整體建筑形態(tài)來看，幾乎都是經(jīng)舊廠房改造而成的各種辦公和商場(chǎng)等物業(yè)廠房服裝批發(fā)市場(chǎng)平安保險(xiǎn)總部寫字樓辦公物業(yè)二手家電市場(chǎng)69從筍崗整體建筑形態(tài)來看，幾乎都是經(jīng)舊廠房改造而成的各種辦公和筍崗物流園——依賴物流倉(cāng)儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)區(qū)域的商貿(mào)和居住發(fā)展。重點(diǎn)打造都市消費(fèi)型專業(yè)市場(chǎng)，拉動(dòng)人氣。園區(qū)規(guī)劃集商業(yè)、物流、居住等多種綜合型配套社區(qū)。以規(guī)模最大的物流倉(cāng)儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)園區(qū)的發(fā)展。從營(yíng)業(yè)收入看，汽車及配件、建材家居及醫(yī)藥三類產(chǎn)品05年的營(yíng)業(yè)收入為58.2億，占比40.1%，其中汽車為48億，增長(zhǎng)24%。居住配套區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)商貿(mào)配套區(qū)功能規(guī)劃70筍崗物流園——依賴物流倉(cāng)儲(chǔ)驅(qū)動(dòng)區(qū)域的商貿(mào)和居住發(fā)展。重點(diǎn)打造筍崗家居市場(chǎng)在知名企業(yè)的帶動(dòng)下，已形成專業(yè)化規(guī)模運(yùn)作，成為深圳最大的家居銷售中心在筍崗，不僅有好百年，還有香江家私、百利瑪家居廣場(chǎng)、金寶來名家私、金時(shí)代家居等多家大型的家具企業(yè)已形成品牌的規(guī)?；I(yè)化的運(yùn)作，奠定了筍崗片區(qū)家居市場(chǎng)新的市場(chǎng)格局，成為深圳最大家居商品展示分銷中心，也成了市民選購(gòu)家具的理想場(chǎng)所。71筍崗家居市場(chǎng)在知名企業(yè)的帶動(dòng)下，已形成專業(yè)化規(guī)模運(yùn)作，成為深“購(gòu)車要逛筍崗”現(xiàn)已成了許多深圳人的消費(fèi)常識(shí),其銷售量共占據(jù)深圳整體汽車銷售總量的1/5深圳規(guī)模最大的新車和二手車交易市場(chǎng)包括有汽配商店，4S店以及二手車交易中心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在整車銷售方面，這里有汽車經(jīng)銷商60多家，華南汽車展示交易中心、萬駿國(guó)際汽車博覽中心、大興汽車城等以4S店為骨干的高檔、規(guī)范化汽車企業(yè)聚集在這里。2006年區(qū)域內(nèi)及周邊的乘用車銷售量、銷售額分別占全市的20％和16％。72“購(gòu)車要逛筍崗”現(xiàn)已成了許多深圳人的消費(fèi)常識(shí),其銷售量共占深圳人才市場(chǎng)和羅湖人才市場(chǎng)共同構(gòu)成了筍崗特殊的服務(wù)市場(chǎng)，也給筍崗帶來了旺盛的人氣深圳人才大市場(chǎng)和羅湖人才市場(chǎng)，相隔不到千米，共處于筍崗。深圳人才大市場(chǎng)在全國(guó)有極高的知名度，其擁有2萬平方米的場(chǎng)地和200個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，平時(shí)每天都有130家以上的單位進(jìn)場(chǎng)，求職者達(dá)1萬多人次緊鄰的羅湖人才市場(chǎng)，也是為我市一個(gè)重要的人才交流平臺(tái)，自1995年成立以來，每年都有3000多家單位入場(chǎng)招聘，每年提供工作崗位達(dá)3、4萬個(gè)兩個(gè)人才市場(chǎng)，帶動(dòng)了寶安北的人流量，每天都有成千上萬的求職者來到這里，懷揣自己的夢(mèng)想奔走在日益繁榮的寶安北，也給這里帶來了旺盛的人氣。73深圳人才市場(chǎng)和羅湖人才市場(chǎng)共同構(gòu)成了筍崗特殊的服務(wù)市場(chǎng)，也給以一致藥業(yè)、中聯(lián)醫(yī)藥和亞洲醫(yī)藥等連鎖醫(yī)藥企業(yè)構(gòu)成的醫(yī)藥市場(chǎng)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)各省份，是全國(guó)知名的醫(yī)藥配送中心以一致藥業(yè)配送中心為依托，已吸引了一批如中聯(lián)醫(yī)藥、亞洲醫(yī)藥等連鎖醫(yī)藥企業(yè)在這里建立配送中心，形成了一個(gè)年交易額達(dá)數(shù)億元的醫(yī)藥大市場(chǎng)。其中僅亞洲醫(yī)藥公司一家，已形成專門從事醫(yī)藥、中藥材、醫(yī)療器械批發(fā)零售模式，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)6000多種，其中全國(guó)及區(qū)域代理品種數(shù)十種，與多家品牌醫(yī)藥集團(tuán)建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系筍崗醫(yī)藥市場(chǎng)整體業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)各省份，銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國(guó)各大城市。74以一致藥業(yè)、中聯(lián)醫(yī)藥和亞洲醫(yī)藥等連鎖醫(yī)藥企業(yè)構(gòu)成的醫(yī)藥市場(chǎng)業(yè)向都市型服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)商業(yè)的歷史基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)的氛圍，與城市的融合區(qū)域內(nèi)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或是片區(qū)本身具有商業(yè)基礎(chǔ)的沉淀。在原有產(chǎn)業(yè)或商業(yè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市需求，實(shí)行與城市發(fā)展的融合。注重與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，精準(zhǔn)定位，以提升人氣和土地價(jià)值。結(jié)合原有商業(yè)或產(chǎn)業(yè)環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善環(huán)境。發(fā)展與環(huán)境協(xié)調(diào)，或?qū)Νh(huán)境不敏感的產(chǎn)業(yè)，提升人氣，從而提高土地價(jià)值。政府的支持和漸進(jìn)式的改造模式根據(jù)城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃定位產(chǎn)業(yè)。符合城市規(guī)劃，或得政府的支持，政府投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改善環(huán)境。改造部分舊有物業(yè)，同時(shí)利用閑置土地，修建部分物業(yè)。改造與新建并舉。KEY3KEY2KEY175向都市型服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)商業(yè)的歷史基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)的氛圍，與經(jīng)過分析，產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)和聚集等需要園區(qū)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政府強(qiáng)勢(shì)的支持。而轉(zhuǎn)化園區(qū)的功能，發(fā)展都市服務(wù)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)的要求不高。調(diào)整產(chǎn)業(yè)產(chǎn)結(jié)構(gòu)案例1德國(guó).魯爾工業(yè)園武漢.漢正街工業(yè)園產(chǎn)業(yè)升級(jí)2青島.四方區(qū)工業(yè)區(qū)案例啟示產(chǎn)業(yè)聚集3第三意大利對(duì)于我們園區(qū)本身：缺乏優(yōu)勢(shì)的特色產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈；缺乏龍頭性企業(yè)；缺乏產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；缺乏教育科研資源我們能否結(jié)合外部產(chǎn)業(yè)發(fā)展，選擇出適合自己的產(chǎn)業(yè)？對(duì)本項(xiàng)目啟示案例總結(jié)具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或產(chǎn)業(yè)影響力政府資金的高投入和強(qiáng)勢(shì)性政策支持特色產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)良好的科研教育資源和技術(shù)能力大量同類型企業(yè)的集中構(gòu)筑了良好的區(qū)域產(chǎn)業(yè)空間網(wǎng)絡(luò)都市型服務(wù)業(yè)4上海.市北工業(yè)園武漢.漢正街工業(yè)園深圳.筍崗物流園有商貿(mào)的歷史背景或區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)分散，無特色或，缺乏龍頭企業(yè)。項(xiàng)目的區(qū)位和交通條件是否決定選擇轉(zhuǎn)化功能？76經(jīng)過分析，產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)和聚集等需要園區(qū)具有良好的產(chǎn)業(yè)本報(bào)告將從以下五個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析Part3項(xiàng)目定位分析Part4項(xiàng)目本體分析Part1項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研究項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)77本報(bào)告將從以下五個(gè)方面闡述：項(xiàng)目使命分析Part2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)從無錫市和周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)尋找產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境能否支撐我們繼續(xù)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)路線？78從無錫市和周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)尋找產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境能否支撐我根據(jù)無錫市的第一圈層級(jí)別，可以承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)和上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并具有打造服務(wù)業(yè)基地的巨大潛力。第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對(duì)原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢(shì)、低成本、低利潤(rùn)取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢(shì)，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會(huì)環(huán)境、高級(jí)人才的聚集、與國(guó)際接軌的大平臺(tái)建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢(shì)。上海蘇州揚(yáng)州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺(tái)州泰州湖州紹興核心——對(duì)外窗口第一圈層——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場(chǎng)第三圈層——原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長(zhǎng)江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國(guó)際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長(zhǎng)三角對(duì)外窗口的功能。次級(jí)中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場(chǎng)，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，開始重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并向低一等級(jí)的區(qū)域低端產(chǎn)業(yè)。集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場(chǎng)無錫產(chǎn)業(yè)79根據(jù)無錫市的第一圈層級(jí)別，可以承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)和上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，無錫二產(chǎn)占主導(dǎo)，三次處于發(fā)展趨勢(shì)且檔次提高。目前仍以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第二產(chǎn)業(yè)一直占最大比例，處于57%以上。經(jīng)歷了從增長(zhǎng)到減緩的過程。隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)下降，二產(chǎn)與三產(chǎn)比例都增加，三產(chǎn)的比例雖經(jīng)歷了下降到增長(zhǎng)的過程，但檔次逐漸提高。這說明服務(wù)業(yè)將是發(fā)展的趨勢(shì)。在二產(chǎn)業(yè)中，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，比如紡織、冶金及金屬、機(jī)械裝備等仍然是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。技術(shù)含量有待逐步提高。第二產(chǎn)業(yè)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)無錫產(chǎn)業(yè)電氣機(jī)械制造業(yè)化工紡織業(yè)通訊電子設(shè)備制造黑色金屬電氣機(jī)械制造業(yè)化工紡織業(yè)通訊電子設(shè)備制造黑色金屬80從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，無錫二產(chǎn)占主導(dǎo)，三次處于發(fā)展趨勢(shì)且檔次提高。從產(chǎn)業(yè)分布來看，城市北面如錫山、惠山、江陰重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；城市南面如新區(qū)、濱湖區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)制造業(yè)向北轉(zhuǎn)移如惠山、錫山、江陰等地新型高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中在城市南面，如新區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)精細(xì)化工和冶金等新材料高檔紡織業(yè)機(jī)械裝備生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)汽車零部件都市型工業(yè)新區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江陰臨港新城少量分布在港下和東江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江工業(yè)園惠山區(qū)洛社、前洲等錫山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)精密機(jī)械蠡湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城區(qū)的都市型工業(yè)園紡織出口工業(yè)園江陰錫山東港紅豆惠山生命科技園無錫新區(qū)馬山生物醫(yī)藥園區(qū)城市重點(diǎn)工業(yè)集中區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集地本項(xiàng)目處于城北：主要接受城市北面?zhèn)鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的輻射或發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)。無錫產(chǎn)業(yè)81從產(chǎn)業(yè)分布來看，城市北面如錫山、惠山、江陰重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由“一城三園一區(qū)”構(gòu)成的綜合型園區(qū)，現(xiàn)以傳統(tǒng)的冶金和機(jī)械產(chǎn)業(yè)為主，未來重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和城區(qū)綜合配套?；萆健?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省級(jí)開發(fā)區(qū)。是無錫市規(guī)劃中“四園八區(qū)”之一。惠山開發(fā)區(qū)位于無錫市正北，是惠山的新城區(qū)，區(qū)域中心。與江陰毗鄰，有滬寧、錫澄、錫宜三條高速。通過高速，2小時(shí)以內(nèi)可以到達(dá)長(zhǎng)江三角洲任何一個(gè)城市?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)背景：冶金及金屬制品、機(jī)械和化工等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位：長(zhǎng)三角地區(qū)加工制造中心，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化?！耙怀侨龍@一區(qū)”：一城—惠山新城：三園—生命科技園、汽車工業(yè)園、風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園；一區(qū)—出口加工區(qū)。三大未來產(chǎn)業(yè)：生物制藥、汽車工業(yè)、風(fēng)電產(chǎn)業(yè)。技術(shù)研發(fā)、科技孵化、制造等綜合發(fā)展82惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由“一城三園一區(qū)”構(gòu)成的綜合型園區(qū)，現(xiàn)以傳統(tǒng)的惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資和GDP增長(zhǎng)較為緩慢。產(chǎn)業(yè)的聚集優(yōu)勢(shì)還不突出，汽車產(chǎn)業(yè)處于起步階段。1無錫新大力電機(jī)有限公司2威埃姆輸送機(jī)械（無錫）有限公司3江蘇俠客行網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司4無錫新田鼎力科技有限公司5無錫宇野網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開發(fā)有限公司6荷富力門業(yè)（無錫）有限公司7蘇圣科技（無錫）有限公司8必達(dá)福環(huán)境技術(shù)(無錫)有限公司9精利模塑科技（無錫）有限公司10無錫高達(dá)環(huán)境科技有限公司11無錫嘉龍銅業(yè)有限公司12無錫萬斯紡織品有限公司13一汽客車（無錫）有限公司14無錫藍(lán)堡機(jī)械有限公司15無錫王興幕墻裝飾有限公司16無錫力馬化工機(jī)械有限公司17無錫一汽鑄造有限公司18無錫透平葉片有限公司19無錫錫能鍋爐有限公司20無錫巧勤光電科技有限公司從表可以看出，惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)，還沒有形成強(qiáng)烈的聚集效應(yīng)。從歷年的地區(qū)生產(chǎn)總值看，發(fā)展速度較為緩慢。園區(qū)現(xiàn)有公司涵蓋了汽車、醫(yī)藥、機(jī)電、紡織、電子等眾多行業(yè)。特色行業(yè)表現(xiàn)不明顯。在產(chǎn)業(yè)鏈上，汽車行業(yè)具有生產(chǎn)、配套、貿(mào)易、監(jiān)測(cè)等功能，但都處于起步發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)分析生命科技園、汽車產(chǎn)業(yè)園等基本建成，而風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園還處于起步階段。83惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資和GDP增長(zhǎng)較為緩慢。產(chǎn)業(yè)的聚集優(yōu)在區(qū)政府的導(dǎo)向下，惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)利用的優(yōu)勢(shì)，集合了一批特色配套園區(qū)。布

局規(guī)

劃發(fā)

展

方

向一個(gè)基地在惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)打造惠山服務(wù)外包基地在惠山大道以東、政和大道南北兩側(cè)規(guī)劃1平方公里，建設(shè)惠山服務(wù)外包基地充分利用區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心現(xiàn)有的基礎(chǔ)和資源，和開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)和政策優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)外大型服務(wù)外包企業(yè)建設(shè)服務(wù)外包載體和公共服務(wù)平臺(tái)，重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)藥研發(fā)、信息技術(shù)、IT、創(chuàng)意動(dòng)漫、服務(wù)外包人才培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)。二個(gè)示范園區(qū)洛社服務(wù)外包示范園區(qū)洛社配套區(qū)洛楊路以西，富士路以北，規(guī)劃占地700畝利用洛社鎮(zhèn)高新技術(shù)聚集優(yōu)勢(shì)，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和規(guī)模擴(kuò)張服務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展自動(dòng)控制軟件研發(fā)，集成電路設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)。藕塘服務(wù)外包示范園區(qū)規(guī)劃200畝左右文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托藕塘職教園區(qū)的職業(yè)教育資源和人才優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)業(yè)、數(shù)字動(dòng)漫游戲、數(shù)字媒體出版和職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。五個(gè)服務(wù)外包集聚區(qū)西站物流服務(wù)外包集聚區(qū)堰橋服務(wù)外包集聚區(qū)前洲服務(wù)外包集聚區(qū)玉祁服務(wù)外包集聚區(qū)陽(yáng)山服務(wù)外包集聚區(qū)各服務(wù)外包集聚區(qū)主要依托各鎮(zhèn)（街道）、園區(qū)的科技創(chuàng)業(yè)中心和信息交易平臺(tái)，引進(jìn)和孵化中小型服務(wù)外包企業(yè)，與服務(wù)外包基地、示范園區(qū)形成錯(cuò)位發(fā)展、互為補(bǔ)充的格局。服務(wù)業(yè)基地：主要是研發(fā)、人才培養(yǎng)、外包服務(wù)等，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)。但都處于規(guī)劃或起步階段。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)特色配套功能園區(qū)工業(yè)園區(qū)：錢橋工業(yè)園和洛社工業(yè)園區(qū)服務(wù)園區(qū)：藕塘職教園區(qū)、西站物流園區(qū)、高力國(guó)際汽車博覽城。配套園區(qū)84在區(qū)政府的導(dǎo)向下，惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)利用的優(yōu)勢(shì)，集合了一批特色配配套園區(qū)——錢橋工業(yè)園錢橋工業(yè)園成立于2001年，是惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)配套園區(qū)之一。交通：距市中心15分鐘左右，京杭運(yùn)河南岸、312國(guó)道、錫宜高速等。基本指標(biāo)：規(guī)劃總面積8800畝，啟動(dòng)面積6100畝。主要溪南、柯、西漳、恒源祥等三個(gè)工業(yè)小區(qū)組成。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：入園企業(yè)已達(dá)391家，其中外資企業(yè)18家。2006年錢橋配套區(qū)經(jīng)濟(jì)總量完成86.3億元。主體產(chǎn)業(yè)：以冶金行業(yè)為核心，還包含機(jī)械、紡織、電子等行業(yè)。冶金：管—各種高頻、超薄、精密焊管、異型鋼管、冷拔無縫鋼管等；帶—從普通鋼帶到特種鋼帶，從優(yōu)質(zhì)碳素結(jié)構(gòu)到低合金鋼，光亮中寬帶鋼等。龍頭企業(yè)：焊管—蘇嘉集團(tuán)、眾聯(lián)鍛造、群力鋼件、鼎元精拔鋼管等。紡織—恒源祥集團(tuán)。特管—無錫法斯特管業(yè)有限公司（海外上市）。以冶金及金屬制品行業(yè)為主，主要是生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)。形成一批具有規(guī)模的龍頭企業(yè)。85配套園區(qū)——錢橋工業(yè)園錢橋工業(yè)園成立于2001年，是惠山經(jīng)濟(jì)配套園區(qū)——洛社工業(yè)園以機(jī)械為主要產(chǎn)業(yè)。以生產(chǎn)加工為主，帶動(dòng)教育、科研、展示物流等的發(fā)展。洛社工業(yè)園區(qū)是惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套園區(qū)。區(qū)位：東接無錫，西臨常州，南依太湖，北近長(zhǎng)江。交通：京滬鐵路、京杭運(yùn)河、312國(guó)道等交通要道。東有無錫碩放機(jī)場(chǎng)，西有常州奔牛機(jī)場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：企業(yè)總數(shù)1200家。2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值40億元，工業(yè)總產(chǎn)值107億元，工業(yè)納稅銷售收入102億元。園區(qū)規(guī)